Decizia nr. 558/2016
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la 10 aprilie 2008, SC A. SRL a solicitat instanţei - în contradictoriu cu Statul Român, prin CN B. SA şi Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul local sector 1 Bucureşti - să anuleze Hotărârea nr. 7 din 25 februarie 2008 şi să stabilească, în condiţiile art. 25 şi următoarele din Legea nr. 33/1994, despăgubirile cuvenite pentru imobilul, teren în suprafaţă de 441 mp, situat în Bucureşti, sector 1, parte din suprafaţa totală de 6.700 mp.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că terenul în suprafaţă de 441 mp a fost expropriat în vederea realizării proiectului „Fluidizare trafic pe DN 1 (…) şi centura rutieră a mun. Bucureşti, între DN 1A şi DN 1”, acordându-se o despăgubire totală de 67.282 euro, echivalent în lei, cu mult subevaluată în raport cu valoarea de circulaţie a imobilelor din zonă, criteriu prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Investit în primă instanţă, Tribunalul București, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa nr. 718 din 13 mai 2009, a admis contestaţia şi modificând în parte hotărârea atacată a stabilit cuantumul despăgubirii pentru exproprierea imobilului în suprafaţă de 441 mp, la suma de 136.168 euro, echivalent în lei la data plăţii.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut în esenţă că este corectă valoarea reţinută prin opinia separată la expertiza efectuată în faza administrativă, de 119.952 euro pentru teren şi 16.216 euro pentru investiţiile efectuate pe acesta, sume care reprezintă o despăgubire reală pentru imobilul supus exproprierii.
Pentru a concluziona în acest mod tribunalul a avut în vedere că expertul C. a avut în vedere oferte de piaţă pentru terenuri situate în aceeaşi zonă, în timp ce ceilalţi experţii au prezentat mai ales oferte din alte zone rezidenţiale care, în mod evident se tranzacţionează la alte preţuri. Pe de altă parte, se arată, ofertele preluate de pe internet nu poartă data postării pentru a se verifica în ce măsură sunt valabile pentru data efectuării expertizei şi oricum nu reprezintă decât oferte de vânzare şi nu preţuri reale de tranzacţionare.
În acest scop trebuiau avute în vedere şi preţurile din grilele Camerei Notarilor Publici care, fiind direct implicată în încheierea tranzacţiilor are „imaginea” cea mai bună asupra preţurilor reale de tranzacţionare la un moment dat.
Pe de altă parte, raportul semnat de către ceilalţi doi experţi este „succint” şi nu cuprinde în concret modul de evaluare şi criteriile reţinute astfel că instanţa nu a putut stabili care din calculele separate efectuate de aceştia au fost avute în vedere.
În ceea ce priveşte platforma betonată tribunalul a constatat că cei doi experţi nu au avut nicio justificare pentru care o astfel de construcţie cu un grad avansat de uzură a fost evaluată la suma de 104.108 euro. Pe de altă parte, expertul C. a prezentat în concret atât modul de calcul cât şi criteriile avute în vedere.
Cât priveşte branşamentele electrice şi lucrările de canal, obligaţia relocării utilităţilor revine constructorului, iar costul acestor lucrări va fi suportat de către intimată, astfel că nu s-au reţinut sumele indicate de cei doi experţi drept prejudiciu.
Referitor la prejudiciul suferit de restul imobilului ca urmare a exproprierii unei părţi din acesta, s-a reţinut că nu au fost prezentate care ar fi criteriile şi care ar fi modul concret de stabilire a acestuia şi oricum nu s-a amintit în nici un fel de „influenţa” pe care lucrarea de utilitate publică o va avea asupra valorii terenului, a modernizării căilor de acces, ce va duce la fluidizarea traficului şi la sporirea interesului investitorilor.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei hotărâri a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 633/A din 20 iunie 2011, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit la 167.700 euro despăgubirile cuvenite pentru terenul de 441 mp, 32.500 euro pentru platforma betonată, 1.574 euro pentru construcţia „casă poartă” şi 47.340 euro pentru diminuarea valorii fondului, sume în echivalent lei, la data plăţii efective.
Recursurile declarate în cauză de reclamantă şi pârât au fost admise de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I-a civilă, care, prin Decizia nr. 6912 din 13 noiembrie 2012 a casat hotărârea dată în apel şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Pentru a decide astfel, instanţa supremă a reţinut în esenţă că prin contestația formulată, reclamanta nu a cerut repararea prejudiciului care, de altfel, se pretinde că s-a produs în decembrie 2008, după emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 25 februarie 2008.
Ca atare, suma de 47.340 euro, nu reprezintă repararea prejudiciului suferit prin diminuarea valorii fondului, solicitată de către reclamantă prin acțiune, ci prejudiciul produs ca urmare a lucrărilor ulterioare, afectând fondul care a rămas în proprietatea reclamantei.
Acest prejudiciu a fost evidențiat pentru prima dată în apel, dar recurenții nu au criticat decizia pronunțată în apel sub aspectul încălcării art. 294 alin. (1) C. proc. civ.
Referitor la determinarea valorii despăgubirilor pentru acest prejudiciu, Înalta Curte a constatat că situația de fapt nu a fost deplin stabilită, urmând ca instanța de apel să evalueze condițiile încheierii actului adiţional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna, despre care recurenta pârâtă susține că a fost întocmit pro causa, prin raportare și la contractul de închiriere anterior, care nu se află la dosarul cauzei, dar și măsura în care la determinarea despăgubirilor cuvenite pentru acest prejudiciu trebuie avută în vedere, sau nu, suma cu titlu de impozit pe care ar fi datorat-o reclamanta dacă ar fi încasat această chirie, raportat la susținerile din recursul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București.
Având în vedere motivul de casare cu trimitere rezultat din recursurile pârâtului și Ministerului Public, pentru neefectuarea expertizei la instanța de apel cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte a admis și recursul formulat de către reclamantă, care privește modul de evaluare a despăgubirilor datorate pentru prejudiciul reprezentat de diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, indicând a se determina în mod unitar despăgubirile datorate ca urmare a exproprierii, urmând ca instanța de apel să evalueze și criticile formulate în recursul acestei părți la determinarea sumei datorate în condițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.
În rejudecare, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 459/A din 14 octombrie 2015, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei nr. 718 din 6 mai 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, precum şi cererea de aderare la apel formulată de Statul Român prin CN B. SA şi schimbând în parte sentinţa apelată, a modificat în parte Hotărârea din 25 februarie 2008, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenul de 441 mp, la suma de 110.735 euro, echivalent în lei, la cursul Băncii Naționale a României din ziua plăţii.
A menţinut dispoziţia referitoare la stabilirea despăgubirii în cuantum de 23.182 euro, reprezentând valoarea investiţiilor situate pe terenul expropriat.
A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de trimitere a reţinut în esenţă că în mod greşit instanţa de fond a omologat un raport de expertiză care nu a avut în vedere ca metodă de evaluare criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece experţii care compun comisia de expertiză au utilizat o metodă greşită, raportându-se la ofertele de piaţă preluate de pe internet, metodă care nu respectă prevederile art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994.
Respectând îndrumarea dată prin decizia de casare, Curtea de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru exproprierea terenului în litigiu, la data raportului de expertiză şi în raport de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială.
După publicarea în M. Of. a Deciziei nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, s-a dispus efectuarea unui supliment la raportul de expertiză pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru terenul expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate, şi în raport de comparabile constând în contracte de vânzare-cumpărare din care să reiasă preţul cu care s-au vândut, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială.
Pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru terenul expropriat în suprafaţă de 441 mp, instanţa de trimitere s-a raportat la acest supliment al raportului de expertiză, prin care experţii au stabilit valoarea terenului expropriat la nivelul anului 2008 la suma de 101.735 euro (251,1 euro/mp), deoarece a avut la bază analiza tranzacţiilor încheiate în perioada ianuarie-iunie 2008 a unor imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială şi deoarece s-a raportat la data consemnării despăgubirii, aprilie 2008.
Astfel, s-a constatat că exproprierea terenului în litigiu a fost dispusă în baza Legii nr. 198/2004 (în prezent abrogată prin art. 35 lit. c) din Legea nr. 255/2010), însă prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 continuă să îşi producă efectele în cauza dedusă judecăţii, constituind de altfel temeiul juridic al cererii de chemare în judecată.
În sistemul reglementat prin Legea nr. 198/2004, procedura de expropriere parcurge în mod obligatoriu doar o etapă administrativă, la sfârşitul căreia expropriatorul efectuează, prin transfer bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularul dreptului de proprietate. Transferul imobilului expropriat din proprietatea apelantei-reclamante în proprietatea expropriatorului a operat de drept la data consemnării despăgubirii pentru expropriere.
S-a mai reţinut că, deşi dezlegarea dată de instanţa supremă prin decizia de casare este în sensul stabilirii valorii despăgubirii la data raportului de expertiză, Decizia nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale este ulterioară deciziei de casare, astfel încât la momentul pronunţării, dispoziţiile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, erau declarate neconstituţionale.
Cu privire la valoarea prejudiciului suferit de proprietar ca efect al exproprierii terenului în suprafaţă de 441 mp;
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a arătat că acest prejudiciu constă în aceea că:
- este limitat accesul şi parcajul autovehiculelor deoarece este lipsită de platforma edificată pe terenul expropriat iar activitatea de depozitare şi de aprovizionare cu mărfuri va deveni practic imposibilă.
- valoarea investiţiilor a fost subevaluată deoarece valoarea prejudiciului acordat de expropriator trebuie să acopere şi valoarea lucrărilor de repoziţionare a branşamentelor la utilităţi şi crearea noilor căi de acces.
În ceea ce priveşte prejudiciul decurgând din limitarea accesului şi parcajul autovehiculelor deoarece este lipsită de platforma edificată pe terenul expropriat iar activitatea de depozitare şi de aprovizionare cu mărfuri „va deveni practic imposibilă”, Curtea a reţinut faptul că în proprietatea apelantei-reclamante SC A. SRL a rămas o suprafaţă de 6.292 mp teren pe care sunt edificate două construcţii C1 în suprafaţă de 1.307 mp şi C2 în suprafaţă de 1.312 mp, după dezlipire acest imobil, iar ca efect al exproprierii terenului în suprafaţă de 441 mp, a dobândit acces direct la Şoseaua de centură a municipiului Bucureşti.
Prin urmare, s-a reţinut că imobilul rămas în proprietatea apelantei-reclamante are o valoare economică în sine, şi că, dimpotrivă, dobândirea unui acces direct la şoseaua de centură a Capitalei va avea o influenţă pozitivă asupra valorii terenului ce a rămas în proprietatea apelantei-reclamante ca efect al modernizării căilor de acces şi fluidizării traficului.
Se mai arată faptul că, apelanta-reclamantă nu a întâmpinat greutăţi din punctul de vedere al închirierii Halelor A aflate pe terenul ce i-a rămas în proprietate în urma exproprierii, acestea fiind în continuare închiriate (conform contractului din 25 februarie 2010 şi actului adiţional) tot cu destinaţia de service auto şi depozit bunuri de natură non-food, respectiv cu aceeaşi destinaţie pe care o aveau şi la momentul încheieri contractului din 2005.
În ceea ce priveşte prejudiciul decurgând din subevaluarea valorii investiţiilor, neacordarea valorii lucrărilor de repoziţionare a branşamentelor la utilităţi şi crearea noilor căi de acces, curtea de apel a reţinut următoarele:
- Investiţiile aflate pe terenul expropriat au fost evaluate de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local sector 1, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008, la suma de 23.182 euro.
Conform celor expuse în situaţia de fapt, identificarea în concret a acestor investiţii a fost stabilită pe baza expertizei specialitatea construcţii efectuată în faţa primei instanţe de fond şi a Planurilor de amplasament şi delimitare a imobilului cu propunerea de dezlipire, ca fiind o construcţie în suprafaţă de 5 mp cu destinaţia „casă poartă” şi platforma betonată.
Tot astfel, s-a respins solicitarea apelantei-reclamante de acordare a sumei de 19.286 euro reprezentând valoarea construcţiilor existente pe terenul expropriat, compusă din 17.342 euro pentru platforma betonată şi 1.944 euro pentru construcţia „casă poartă”, deoarece ar însemna ca, în contestaţia sa, reclamantei să i se diminueze valoarea despăgubirii acordate prin Hotărârea contestată cu acest titlu, cu încălcarea principiului neagravării situaţiei reclamantului în propria cale de atac şi a dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora „despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (...)”.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, reclamanta SC A. SRL care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865 aplicabil cauzei, critică decizia dată în apel, după cum urmează:
- au fost încălcate dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 în ceea ce priveşte neacordarea prejudiciilor solicitate în legătură cu rezilierea contractului de închiriere nr. 686/2005 precum şi cele rezultate din limitarea accesului şi parcajului pe terenul expropriat.
- criteriile avute în vedere de instanţa de trimitere în stabilirea prejudiciului suferit ca urmare a exproprierii, au fost pur subiective, fără nicio susţinere probatorie.
În acest sens, nu s-a ţinut cont de expertiza contabilă întocmită în cauză care, a indicat un mod de calcul adecvat în legătură cu „daunele” provocate reclamantei.
- prejudiciul trebuia raportat la „cea mai bună utilizare” pe care ar fi primit-o terenul, dacă nu ar fi fost expropriat.
Astfel, trebuie luat în calcul faptul că din octombrie 2008, de când a fost reziliat contractul cu societatea „Impar” şi până în septembrie 2009, când s-a încheiat contractul de închiriere cu SC D. SRL, reclamanta nu a putut închiria terenul, din cauza numeroaselor „neplăceri” cauzate de lucrările efectuate de către expropriator.
Ulterior, datorită aceloraşi lucrări, s-a operat o reducere a cuantumului chiriei, societatea înregistrând o „scădere a afacerii”.
- instanţa de rejudecare a ignorat indicaţiile Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie care, admiţând recursul reclamantei, a dispus a se determina în mod unitar despăgubirile, în ceea ce priveşte diminuarea fondului rămas după expropriere.
Or, expertiza a relevat, în mod clar, prejudiciul adus societății, din această perspectivă neacordarea sumei de 47.430 euro, fiind greşită, bazându-se pe concluzia eronată că societatea nu a întâmpinat greutăţi în a continua să închirieze halele.
La calculul prejudiciului, nu s-a avut în vedere că reducerea locurilor de parcare a influenţat negativ „puterea” reclamantei de a închiria la capacitate maximă imobilele aflate în proprietate sa.
- contractele de închiriere în discuţie au fost încheiate cu bună-credinţă, iar nu pro causa, cu peste 3 ani înainte de data exproprierii, rezilierea acestora fiind determinată de lucrările cauzate de expropriere care, au afectat activitatea chiriaşilor.
Recursul se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.
Criticile formulate prin recursul de faţă, aduc în discuţie modalitatea de calcul a cuantumului prejudiciului pretins suferit de reclamantă, urmare exproprierii terenului în suprafaţă de 441 mp, în vederea realizării proiectului „Fluidizare trafic pe DN 1 şi centura rutieră în zona de nord a mun. Bucureşti (…)”.
Se susţine, ignorarea de către instanţa de trimitere a actelor aflate la dosarul cauzei care, atestă valoarea tranzacțiilor anterioare încheiate în legătură cu imobilul, concluzionându-se că instanţa ar fi trebuit să ia în calcul profitul care s-ar fi putut obţine din exploatarea „corespunzătoare” a investiţiilor realizate pe terenul expropriat.
Se constată însă că, în rejudecare, instanţa de apel, urmând îndrumările date prin decizia de casare (raportate ulterior, la momentul publicării în M. Of. a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2005) a administrat probe concludente - pe care le-a interpretat judicios în contextul actelor cauzei - referitoare atât la valoarea terenului expropriat, de la momentul transferului dreptului de proprietate, cât şi la prejudiciul pretins suferit urmare derulării lucrărilor în vederea realizării cărora, a operat exproprierea.
Se observă că privarea reclamantei de folosinţa platformei betonate edificate pe terenul expropriat nu a creat un real prejudiciu sub aspectul limitării accesului şi al activității de depozitare şi aprovizionare cu mărfuri, în condiţiile în care, suprafaţa totală de 6.292 mp rămasă urmare exproprierii în proprietatea reclamantei, a dobândit un acces direct la şoseaua de centură a municipiului Bucureşti, respectiv la drumul public.
Ca atare, în mod corect s-a reţinut că acest aspect, conferă terenului rămas o „valoare economică în sine” ca efect al modernizării căilor de acces şi fluidizării traficului.
Nefondate se privesc şi aserţiunile legate de impactul exproprierii asupra rezilierii contractelor de închiriere a imobilelor cu destinaţia „hale” aflate pe suprafaţa în discuţie şi respectiv a reducerii valorii chiriilor încasare, ulterior acestui moment.
Astfel, se constată că reclamanta, nici în rejudecare, nu a administrat probe concludente legate de condiţiile încheierii actului adiţional din 14 decembrie 2007 (despre care pârâtul CN B. SA a susţinut că a fost întocmit pro causa, valoarea de 15.780 euro/lună, nefiind una reală) prejudiciul astfel invocat nefiind actual, previzibil şi în viitor şi care, ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiții de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă neexpropriată.
De altfel, în practica constantă a instanţei europene, s-a statuat că pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert, în măsura în care pot fi luate în calcul mai multe variabile (a se vedea cauzele Buzescu contra României şi Isar contra României).
Una din acestea ar putea rezulta din evoluţia pieţei imobiliare, cu efect direct şi asupra sectorului vizând închirierea nemişcătoarelor, aspect ignorat total de către recurentă.
S-a mai relevat, din ansamblul probelor administrate, că recurenta-reclamantă exploatează în continuare construcțiile tip hală aflate pe terenul rămas în proprietate, în legătură cu care au fost încheiate noi contracte de închiriere şi acte adiţionale, mai mult, aceasta constituind în favoarea noilor chiriaşi un drept de folosinţă gratuită asupra curţii şi terenului aferent pe toată durata derulării acestor contracte (a se vedea fila 218 şi următoarele-Dosar nr. x/3/2008*-vol. I al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă).
Ca atare, în mod corect s-a reţinut de către instanţa de trimitere că, în acest context, reclamanta nu poate pretinde că urmare exproprierii, a suferit un prejudiciu constând în „restrângerea” activităţii de depozitare, aprovizionare cu mărfuri, limitarea accesului şi parcajului autovehiculelor, ceea ce ar fi cauzat şi scăderea cuantumului chiriilor încasate.
Tot astfel, mai trebuie arătat, în sprijinul acestei concluzii, vizând lipsa culpei pârâtului la aşa zisa diminuare a valorii fondului rămas după expropriere, şi riscul asumat de către reclamantă la momentul realizării investiţiilor, în condiţiile în care, în cuprinsul certificatului de urbanism eliberat în vederea obţinerii autorizației de construire, s-a făcut menţiune despre proiectul de extindere a şoselei de centură, din zona de nord a Bucureştiului şi despre impunerea anumitor restricţii de construire care vizau iminenta expropriere a terenurilor limitrofe.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 459/A din 14 octombrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 martie 2016.