Decizia nr. 1285/2016
Prin Sentința civilă nr. 1575 din 01 iulie 2014 a Tribunalului Constanța a fost admisă cererea reclamanților A. și B. formulată în contradictoriu cu pârâtul Orașul Năvodari prin primar, anulându-se în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 21 din 27 septembrie 2012, în ceea ce privește cuantumul despăgubirii.
Pârâtul a fost obligat la plata, către reclamanți, a sumei de 38.816 euro cu titlu de despăgubire pentru exproprierea terenului intravilan în suprafață de 312 mp, situat în Năvodari, cu nr. cadastral x/1/1, înscris în CF nr. x1 a Orașului Năvodari.
A fost anulată în parte și Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 22 din 27 septembrie 2012, în ceea ce privește cuantumul despăgubirii.
Pârâtul a fost obligat la plata către reclamanți a sumei de 9.322 euro cu titlu de despăgubire pentru exproprierea terenului intravilan în suprafață de 79 mp, situat în Năvodari, cu nr. cadastral x/2/2, înscris în CF nr. x2 a Orașului Năvodari.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că:
Prin Hotărârea nr. 21 din 27 septembrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real în vederea acordării despăgubirilor pentru imobilele supuse exproprierii pentru realizarea investiției "Amenajarea malului Mării Negre în zonă de litoral a Orașului Năvodari - dezvoltarea infrastructurii" a fost stabilită despăgubirea cuvenită reclamanților pentru terenul expropriat, în suprafață de 312 mp, identificat cu nr. cadastral x/1/1 și înscris în cartea funciară, valoarea acestuia fiind de 54.175,68 lei.
Prin Hotărârea nr. 22 din 27 septembrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real în vederea acordării despăgubirilor pentru imobilele supuse exproprierii pentru realizarea aceleiași investiții a fost stabilită despăgubirea cuvenită reclamanților pentru terenul expropriat în suprafață de 79 mp identificat cu nr. cadastral x/2/1 și înscris în cartea funciară, valoarea acestuia fiind de 3.429,39 lei.
Instanța de fond a stabilit că reclamanții au avut drept de proprietate conform Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3723 din 10 mai 2005 la BNP C., iar în cadrul acestui proces au contestat hotărârile de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii, considerând că nu reflectă valoarea reală a imobilelor expropriate.
Instanța de fond a pornit, în evaluare, de la prevederile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, potrivit cu care "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."
Despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde așadar două elemente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere. Criteriul valorii reale a imobilului este definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Instanța de fond a urmărit în continuare opinia exprimată punctual de către experții desemnați, față de caracteristicile imobilului expropriat: poziționare în intravilanul Orașului Năvodari, către Stațiunea Mamaia, cu vedere frontală la Marea Neagră, având asigurată alimentarea cu energie electrică, apă, canalizare și gaze.
Prin lucrarea efectuată de experții desemnați de instanță și de reclamanți s-au prezentat spre comparație alte trei terenuri situate în Mamaia Nord, fiind detaliate ofertele de preț practicate de diverse agenții imobiliare.
După cum s-a subliniat și în practica instanței supreme, la stabilirea prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele, trebuie avut în vedere prețul efectiv plătit, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, iar nu cel oferit de agențiile imobiliare sau prin anunțuri de mică publicitate.
Experții D. și E. au avut în vedere doar oferte de prețuri despre care nu se poate confirma concretizarea ca element cert al unui contract de vânzare-cumpărare, fără a se preocupa de verificarea existenței unor asemenea tranzacții pentru cel puțin un alt imobil cu caracteristici similare. Cu toate acestea, în condițiile în care nici pârâtul nu a putut indica spre exemplificare existența unor asemenea contracte din perioada efectuării raportului de expertiză, chiar prin raportul de evaluare ce a stat la baza stabilirii despăgubirii prin hotărârea contestată, fiind utilizate spre comparație tot oferte ale agențiilor imobiliare, instanța de fond a stabilit ca fiind corectă aplicarea în această modalitate a metodei comparației directe.
Astfel, cei doi experți menționați au utilizat o grilă de comparație ce cuprinde trei oferte de preț variind între 150 euro/mp și 100 euro/mp, toate terenurile selectate spre comparație fiind situate în Mamaia Nord, variațiile de preț fiind dictate în primul rând de aproprierea de plajă, în condițiile în care în întreaga zonă sunt asigurate toate utilitățile.
Pentru stabilirea valorii de piață a terenului expropriat a fost selectată comparabila cu cea mai mică corecție brută, cu ultimul preț corectat de 118 euro/mp.
În ce privește opinia separată a d-nei expert F., desemnată de către pârât, tribunalul a constatat că și aceasta se bazează pe analiza ofertelor publicate de agențiile imobiliare, iar nu pe verificarea unor tranzacții efectiv încheiate cu privire la terenuri similare celui expropriat. Expertul menționat a folosit însă o grilă de comparație ce a implicat trei elemente de calcul, cu prețuri cuprinse între 45 euro/mp și 65 euro/mp, selectând în final comparabila cu cea mai mică corecție brută, respectiv terenul situat în Mamaia Nord, zona Depozit 10, cu un ultim preț corectat de 40 euro/mp.
Verificând elementele de comparație selectate de către expertul desemnat de pârât și în mod special comparabila aleasă pentru evaluarea terenului expropriat, instanța a apreciat că nu au fost respectate criteriile de evaluare stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994, astfel că lucrarea analizată nu poate fundamenta soluția. Astfel, nici unul dintre cele trei terenuri considerate similare cu terenul de evaluat nu are vedere la mare, două dintre acestea fiind de altfel situate în localitatea Mamaia Sat, a cărei amplasare, în raport cu marea, este diferită de cea a zonei Mamaia Nord. În ce privește comparabila selectată pentru evaluare, aceasta are ca obiect un teren intravilan situat într-adevăr în Mamaia Nord, fără utilități, spre deosebire de terenul expropriat.
Față de aceste considerente, tribunalul a arătat că prin raportul de expertiză întocmit de expert F. nu se realizează o evaluare obiectivă, corectă a terenurilor, ci se exprimă o opinie menită să susțină poziția procesuală a părții care a desemnat expertul, cu ignorarea criteriilor de evaluare impuse de lege.
S-a reținut, totodată, că valoarea de piață calculată prin raportul de expertiză întocmit de experții desemnați de instanță și de reclamanți, cu titlu de reparație a prejudiciului cauzat prin expropriere, a fost corect determinată, pe baza unor elemente de comparație cu caracteristici similare terenului expropriat. Pe de altă parte, evaluarea realizată de reclamanți la valoarea de 400 euro/mp nu se bazează pe nici un element de calcul cert și verificabil de către instanță, neavând corespondent nici măcar în prețul inițial de achiziție a terenului.
Față de toate considerentele expuse, însușindu-și concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit de experții D. și E., instanța de fond a dispus în sensul arătat, anulând în parte actele emise de expropriator și stabilind - în temeiul probei menționate - valoarea imobilelor afectate.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs, în termen legal, pârâtul Orașul Năvodari prin Primar, care a susținut că în mod greșit tribunalul a admis cererea și a modificat cuantumul despăgubirilor stabilite prin cele două hotărâri contestate.
S-a arătat că deși corect a reținut în preambulul considerentelor că determinarea valorii de piață într-un asemenea proces trebuie să pornească de la tranzacții efectiv regăsite în aceeași unitate administrativ-teritorială, în final admite că opinia exprimată de d-nii experți D. și E. răspunde acestei cerințe, chiar dacă evaluarea nu a avut la bază tranzacții real încheiate.
S-a arătat, în cuprinsul căii de atac, faptul că expertiza efectuată de expropriator a respectat dispozițiile art. 11 alin. (8) din Lege nr. 255/2010 potrivit cărora "raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare".
Prin urmare, nu pârâtul avea obligația de a depune la dosar tranzacții care să conțină un preț de vânzare, câtă vreme Orașul Năvodari, în calitate de expropriator, a justificat cuantumul despăgubirilor prin raportul întocmit conform legii în etapa administrativă.
S-a criticat deopotrivă faptul că în opinia majoritară, experții se raportează la oferte de preț mai mari, în timp ce atât expertul desemnat de către pârât, cât și evaluatorul inițial s-au raportat la oferte de preț mai mici; că în mod greșit prima instanță a înlăturat opinia d-nei expert J., cu argumentul că terenurile identificate drept comparabile nu întrunesc aceleași caracteristici ca și cel expropriat, pierzându-se din vedere faptul că și ceilalți experți au ales ca bază de calcul atât terenuri din Mamaia Nord, cât și din zona Depozit 10 (singura diferență fiind prețul ales).
Pârâtul a arătat că opinia tuturor experților a fost aceea că, pentru terenul rămas neexpropriat, valoarea va crește ca urmare a asigurării ieșirii spre mare și crearea promenadei turistice, ceea ce arată că reclamanții nu au înregistrat vreun prejudiciu. A fost evocată, în acest sens, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care în cauza Vistins și Perepjolkins c. Letoniei, 2011 a admis că este posibil ca uneori valoarea terenurilor adiacente celui expropriat să crească (urmare măsurii), ceea ce justifică acordarea unei despăgubiri mai mici decât valoarea intrinsecă a parcelei expropriate.
Cu privire la suprafața de 79 mp care reprezintă o cale de acces, ea este deținută în indiviziune cu 4 alți coproprietari, reclamanților cuvenindu-li-se doar cota de ¼ din valoarea calculată.
S-a depus, în susținerea căii de atac, situația prețurilor cu care s-au vândut alte terenuri aflate în vecinătatea zonei expropriate, în perioada 2011 - 2012 și care evidențiază un preț mediu de cca 30 euro/mp.
Prin încheierea din 8 decembrie 2014, instanța a calificat prezenta cale de atac ca fiind apelul, iar nu recursul.
S-au avut în vedere în acest sens dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 (sub imperiul căreia s-a dispus în speță exproprierea) și care, trimițând la textele art. 21 și urm. din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, relevă faptul că - indiferent de procedură - în această materie legiuitorul a înțeles să păstreze natura de cale de atac judiciară a contestației celui expropriat împotriva hotărârii luate de expropriator asupra bunului afectat. S-a avut în vedere că, din acest punct de vedere, legiuitorul nu a supus acest tip de litigii contextului mai larg al cererilor patrimoniale obișnuite, evaluabile în bani (susceptibile a fi judecate potrivit competenței de drept comun, în primă instanță, la judecătorie și cu căile de atac specifice date de criteriul valoric).
Prevederile art. 2 pct. 1 lit. f) C. proc. civ. 1865 - incident în cauză față de data înregistrării cererii în primă instanță (noiembrie 2012) stabileau că tribunalul este competent să soluționeze în primă instanță acest tip de cauze, iar potrivit Legii nr. 33/1994, participarea procurorului este obligatorie. Din această perspectivă, este evidentă similitudinea cu un alt tip de cauze care aparent are natură patrimonială de drept comun, dar care scapă la rândul său de sub regulile celor soluționate conform art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ. 1865 - anume, cu cea a cererilor pentru repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare, menționate distinct la lit. h) a acestui articol - ambele tipuri de cauze fiind indicate explicit distinct de teza generală a lit. b), fiind, indiferent de valoare, de competența în primă instanță a tribunalului.
Soluționarea în ambele situații a acestor cauze ca fond în tribunal, apel la curtea de apel și recurs la instanța supremă este de altfel dovedită de ampla jurisprudență a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Prin modificarea, conform Legii nr. 71/2011, a prevederilor art. 2811 C. proc. civ. 1865, legiuitorul a exclus calea de atac a apelului pentru litigiile al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv, pentru acțiunile posesorii, cele în evacuare, pentru acțiunile privitoare la registrele de stare civilă și luarea măsurilor asigurătorii, cât și pentru litigiile având ca obiect cereri în repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare săvârșite în procesele penale "și în alte cazuri prevăzute de lege".
Cum trimiterea la disp. art. 2 C. proc. civ. este evidentă, se constată că au rămas în sistemul dublului grad de control judiciar, după intrarea în vigoare a art. 219 al Legii nr. 71/2011, litigiile vizând cererile în expropriere, nu și cele fondate pe disp. art. 504 C. proc. pen. 1968.
Cerința potrivit căreia se supun doar recursului și acest tip de cauze (ca aceasta în speță) nu există, iar asimilarea cererilor vizând exproprierea cu litigiile patrimoniale având o valoare de până la 100.000 lei inclusiv nu este justificată, în raport de interpretarea sistematică și teleologică arătată.
De altfel, jurisprudența covârșitor majoritară a instanței supreme relevă faptul că aceste cauze și-au păstrat dublul control judiciar, anume cel devolutiv al apelului și cel de legalitate al recursului, motiv pentru care - deși intitulată recurs, prezenta cale de atac este cea a apelului.
Întrucât la data de 03 martie 2015 a fost publicată în M. Of. Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curții Constituționale care a statuat, cu forță obligatorie pentru instanțele judecătorești, că sunt neconstituționale prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, s-a pus în discuția părților incidența - în prezenta cauză - a considerentelor care au susținut raționamentul transpus în soluționarea excepției.
Prin notele de ședință și susținerile orale formulate la termenul din 6 aprilie 2015, intimații reclamanți A. au apreciat că această decizie nu se aplică în cauza de față, întrucât ea vizează Legea nr. 198/1994, iar nu și Legea nr. 255/2010 sub imperiul căreia a avut loc exproprierea; apelantul pârât a considerat că această statuare își găsește aplicabilitatea în speță, față de conținutul identic al textelor incidente.
Având în vedere că prin Decizia nr. 12/2015, Curtea Constituțională a arătat că "Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este "dreaptă" (nu are un caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate", aceasta fiind calificată drept o "soluție de principiu cu valoare constituțională", instanța de apel a considerat necesară completarea probatoriului deja administrat, prin efectuarea unui supliment la raportul de expertiză judiciară evaluatorie care să se raporteze și la momentul exproprierii, adică al emiterii H.C.L. Năvodari nr. 320 din 20 decembrie 2011.
Lucrările întocmite de d-nii experți D. (desemnat de instanță), E. (desemnată de intimații-reclamanți A.) și F. (desemnată de apelantul pârât Orașul Năvodari) au fost depuse pentru termenul din 02 noiembrie 2015.
Prin Decizia civilă nr. 20/C din 15 februarie 2016, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis apelul pârâtului Orașul Năvodari prin primar și a schimbat în tot sentința apelată în sensul respingerii acțiunii, ca nefondate.
Au fost obligați reclamanții la 3.800 lei cheltuieli de judecată către apelantă.
Pentru a pronunțat această decizie, instanța de apel a reținut, în esență, că în această fază procesuală a fost administrată proba cu expertiză tehnică, ce răspunde cerințelor Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, dar și jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a conturat o practică în evaluarea bunurilor expropriate în funcție de imobilele similare, din aceeași unitate administrativ-teritorială care au făcut obiectul unor tranzacții efective în aceeași perioadă de timp.
Cum în discuție au fost suprafețele de 312 mp și, respectiv, cota de ¼ din cea de 79 mp (cale de acces), identificate cadastral sub nr. x/1/1 și, respectiv, nr. x/2/2, având CF x1 și CF x2, amplasate în intravilanul Orașului Năvodari, trup Mamaia Nord - parte a imobilului teren de 1854,37 mp aflat în proprietatea intimaților, experții desemnați s-au raportat la contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare, preluându-se elementele necesare abordării metodei comparației directe.
Instanța de apel a dat prevalență opiniei majoritare, a experților D. și F., înlăturând opinia separată a expertului G.
Astfel, s-a reținut că, în timp ce experții cu opinie majoritară au stabilit că cea mai bună utilizare pentru imobilul expropriat (și pentru comparabile) este aceea de curți-construcții, aspect ce rezultă și din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul intimaților și din autorizația de construire din 18 februarie 2011, expertul G., în opinia separată, a apreciat că cea mai bună utilizare este pentru zonă rezidențială și turistic comercială, în condițiile în care nici pe terenul expropriat și nici pe cele preluate ca și comparabile nu se menționează existența unor hoteluri sau pensiuni (utilizate evident în scop turistic).
Opinia potrivit căreia toate tranzacțiile identificate în zonă și comunicate de primărie ar conține prețuri subevaluate, puțin credibile pentru scopul achiziționării unor terenuri în Mamaia Nord și neconforme înseși grilei notariale, a fost apreciată, la rândul său, ca fiind subiectivă și în dezacord cu ceea ce prevăd dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, dar și cu jurisprudența instanței supreme.
Față de aceste considerente au fost înlăturate argumentat și obiecțiunile formulate la 11 ianuarie 2016 de către intimații-reclamanți asupra punctului de vedere al expertului D. S-au considerat ca nefondate chestiunile ridicate după efectuarea lucrărilor, legate de zona de amplasament, acestea fiind ignorate și de propriul expert câtă vreme pentru poziționarea mai aproape de mare se aplicau corecții, iar alte contracte nu s-au identificat, cu excepția celor legal comunicate de primărie. Legea solicită ca terenurile folosite ca elemente de comparație să fie din aceeași unitate administrativ-teritorială, iar nu din același cartier sau areal de impunere fiscală.
S-a apreciat că evidența publică a tranzacțiilor încheiate anual cu imobile în cadrul unei unități administrative, ținută și organizată de compartimentul de specialitate din cadrul primăriilor, constituie sursă obiectivă și legală de informare, necesară efectuării transparente a acestor expertize, autoritățile locale fiind și cele care pot transmite instanțelor copii certificate de pe asemenea înscrisuri (în speță, Primăria Năvodari a transmis adresa din 31 octombrie 2013).
Cu privire la stabilirea, în opinia majoritară, a unei valori care s-a înscris sub limita grilei notariale, instanța de apel a reținut că art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 se referă la etapa preliminară a evaluării făcute de către expropriator, care trebuie să e ghideze și după expertizele întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. În procedura judiciară, evaluarea se realizează, însă, după standardele internaționale, iar în măsura în care metoda comparației directe conduce la o valoare mai mică sau mai mare decât cea estimată de grila notarială, ea nu poate fi invalidată, prima verificând comparabila reală, concretă, cealaltă estimând prețul care ar putea fi obținut în zonă.
S-a constatat că ambele puncte de vedere ale experților judiciari s-au referit la grilele notariale, opinia majoritară arătând că valoarea determinată prin metoda comparației directe se înscrie între valoarea minimă de 24 euro/mp și cea maximă de 65 euro/mp pentru această zonă.
Au fost înlăturate ca neavenite criticile referitoare la cursul valutar și la folosirea unei comparabile extrase de pe internet.
Chestiunea neinserării unui calcul și pentru cota parte din calea de acces a fost respinsă ca nejustificând refacerea lucrării, fiind doar o chestiune de calcul matematic, iar nu o nouă evaluare, cu amendamentul că ar fi aplicabil calculul fiecărei opinii pentru suprafața de 19,75 mp, astfel cum a procedat și instanța de fond.
Împotriva deciziei menționate au declarat recurs, în termenul legal, reclamanții A. și B., criticând-o ca nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Dezvoltând motivele de recurs, reclamanții au invocat încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, dispoziții la care fac trimitere prevederile art. 22 din Legea nr. 255/2010. S-a susținut că, în speță, norma citată a fost ignorată de instanța de apel, prin însușirea lucrării efectuate de expertul neutru și expertul parte al apelantului, prin care au atribuit terenurilor expropriate alte valori decât cele reale.
S-a arătat, totodată, că a fost înlăturat fără temei elementul de comparație indicat experților chiar de către instanța de apel la momentul încuviințării suplimentului de expertiză, constând în valorile cuprinse în grila notarială, elementul de comparație cu cel mai mare grad de obiectivitate.
S-a învederat că sunt nefondate argumentele instanței de apel conform cărora stabilirea prin suplimentul de expertiză a unor prețuri mai mici decât cele prevăzute în grila notarială nu invalidează lucrarea de expertiză, întrucât experții au verificat comparabile reale, concrete, iar grila cuprinde doar prețuri estimative.
S-a precitat că elementele că elementele de configurație priveau terenuri situate în alte zone decât cea în care sunt amplasate terenurile expropriate, de altă categorie și cu alte destinații.
În același sens, s-a susținut că este nejustificat refuzul instanței de a se adresa Comisiei Notarilor Publici pentru a identifica contracte de vânzare-cumpărare din perioada de referință având ca obiect imobile din zona în care sunt amplasate terenurile expropriate.
Recurenții au arătat că toate contractele avute în vedere nu au fost comunicare de primărie, astfel cum s-a reținut, ci au fost depuse la dosar de către reprezentantul convențional al apelantei.
În cadrul aceluiași motiv de recurs s-a invocat înlăturarea, fără temei, a obiecțiunilor aduse expertizei în ceea ce privește destinația terenurilor, cu motivarea că nu se verifică caracterul rezidențial și turistic comercial, deși documentele depuse la dosar reliefează potențialul turistic al zonei, terenul expropriat fiind limitrof plajei Kazeboo.
Cea de a doua critică formulată prin motivele de recurs a vizat încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, sens în care s-a susținut că, având în vedere că sumele stabilite cu titlu de despăgubire prin Hotărârile nr. 21 din 27 septembrie 2012 și 22 din 27 septembrie 2012 nu erau consemnate, transferul dreptului de proprietate nu a operat și, prin urmare, trebuia avută în vedere valoarea imobilului de la momentul efectuării suplimentului raportului de expertiză.
Intimatul Orașul Năvodari prin primar a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
Examinând criticile invocate de reclamanții-recurenți raportat la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Criticile recurenților-reclamanți vizând stabilirea prin expertiza efectuată în apel a unor valori sub minimul prevăzut în grila notarilor publici, ce au reprezentat și obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de cei trei experți, nu pot fi primite.
Pe de o parte, Curtea va constata că respingerea obiecțiunilor de către instanța de apel nu poate reprezenta obiect al analizei în faza procesuală a recursului, neconstituind un motiv de nelegalitate a deciziei recurate, care să se circumscrie dispozițiilor art. 304 C. proc. civ.
Pe de altă parte, valorile care apar în grila notarilor nu sunt echivalente cu valoarea de piață la care sunt tranzacționate imobilele, grila notarilor având ca scop stabilirea valorii onorariilor notarilor la autentificarea tranzacțiilor imobiliare.
Curtea va reține că art. 26 din Legea nr. 33/1994, a cărei încălcare s-a invocat prin motivele de recurs, stabilește că despăgubirile se stabilesc în raport cu prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială și nu cu valoarea la care imobilul est încadrat în grila notarilor publici, ce oferă doar prețuri orientative și nu reale.
În raport de aceste considerente, instanța de apel a apreciat corect că reținerea unor prețuri mai mici în grila notarilor publici nu este de natură să invalideze expertiza, întrucât experții au avut în vedere comparabile reale, respectiv tranzacții pentru terenuri aflate în aceeași zonă.
În acest context se va avea în vedere că împrejurarea că experții au ajustat prețul terenului în litigiu prin aplicarea unor coeficienți de 10%, și respectiv 40%, determinând astfel un preț de 152 lei/mp, mai mare decât prețul plătit pentru terenul care face parte din aceeași categorie menționată în grila notarilor publici, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1740 din 31 octombrie 2012, cu un preț de tranzacționare de 92,84 lei/mp
Aspectele referitoare la situarea terenului într-o zonă rezidențială nu pot fi reținute, destinația imobilului expropriat, potrivit documentației de la dosar fiind aceea de curți-construcții, fără a se evidenția existența unor unități turistice, respectiv încadrarea în categoria de zonă rezidențială.
În concluzie, se va constata că instanța de apel a aplicat corect dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, interpretând sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în textul de lege menționat în acord cu Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015 (publicată în M. Of. nr. 527/15.07.2015), prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local și s-a constatat că prevederile acestui text, raportate la sintagma cuprinsă în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sunt neconstituționale.
Curtea Constituțională, ale cărei decizii sunt obligatorii, aplicându-se raportului juridic dedus judecății câtă vreme nu s-a pronunțat o hotărâre definitivă și irevocabilă, a statuat în același sens și prin Decizia nr. 12/2015, în sensul că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate și nu la momentul efectuării expertizei.
Nici cel de-al doilea motiv de recurs vizând încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, nu poate fi primit.
Având în vedere că, în speță, reclamanții nu au depus cerere pentru despăgubiri, sumele cuvenite au fost consemnate de expropriator la H., la dispoziția acestora, la data de 13 martie 2012, înainte de emiterea hotărârii de expropriere.
Sunt, astfel, incidente dispozițiile art. 9 alin. (4) conform cărora "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii".
Soluția instanței de apel de respingere a acțiunii respectă, astfel, prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, aplicabil în cauză prin norma de trimitere existentă în art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010.
Întrucât suma acordată este mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în apel, decizia instanței de apel este legală raportat la norma de drept menționată.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va constata că recursul reclamanților este nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., îl va respinge.
Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva Deciziei nr. 20/C din 15 februarie 2016 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.
Obligă pe recurenți la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimatul Orașul Năvodari, prin primar.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 iunie 2016.
Procesat de GGC - NN