Decizia nr. 419/2018
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 134 din 8 februarie 2016 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2015, s-a respins acțiunea formulată de reclamanții A., B. și C. în contradictoriu cu pârâta D., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de judecată a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 26 iunie 2015 pe roiul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. x/3/2015, reclamanții A., B. și C. au solicitat, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, să se constate că sunt proprietarii construcției D+P+4E+5 (retras) -imobil locuințe colective, edificat de ei pe terenul proprietatea lor situat în București, sectorul 1.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au devenit proprietarii terenului în suprafața de 749 mp situat în București, sectorul 1, cu nr. cadastral x1, prin cumpărare de la pârâtă, în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013. Odată cu terenul, pârâta le-a transmis și o construcție în stadiul de structura S+P+2E.
Ulterior cumpărării terenului, au alipit terenul de mai sus terenului în suprafață de 83 mp, cu nr. cadastral x2 în C.F. a sectorului 1, proprietatea reclamantului A. (Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 28 aprilie 2014 - intabulat în C.F. sub nr. x3 din 29 aprilie 2014), rezultând o suprafață totală de 832 mp, adresa fiind aceeași.
În încercarea de a finaliza construcția preluată de la pârâtă, au realizat că aceasta nu corespundea exigențelor tehnice și nici parametrilor dați de autorizația de construire, astfel încât au fost nevoiți să demoleze o parte și să o modifice.
Preluând părți ale construcției vechi și recuperând materiale, au fost nevoiți să întocmească noi studii și proiecte de arhitectură, care să corespundă noii realități. Astfel, construcția ce face obiectul prezentei cauze a fost edificată în baza Proiectului nr. C-76-J/2013 întocmit de arhitect E.
În conformitate cu acesta, imobilul face parte din categoria "C" de importanță - clasa a III-a, cu gradul de rezistență la foc - II.
Datele tehnice și dimensiunile exacte sunt cuprinse în memoriul tehnic întocmit de arhitect E., atașat prezentei cereri (cap. 2 - "Descriere funcțională").
La edificarea construcției au urmat întocmai proiectul tehnic, folosind forța de muncă specializată și materiale de calitate și în cantitățile indicate prin proiect. De altfel, la finalizarea lucrărilor, au solicitat un raport de expertiză tehnică, care să arate dacă construcția corespunde parametrilor tehnici și de calitate și dacă răspunde riscului seismic.
Astfel, conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expertul tehnic-inginer constructor F., construcția respectă regulile de conformare generală a structurilor și elementelor structurale, îndeplinind toate criteriile cerute (Raportul de expertiză tehnică). Și din punct de vedere al riscului seismic, construcția prezintă cea mai mică vulnerabilitate, înscriindu-se în clasa "vulnerabilitate redusă", fiind o clădire încadrată în clasa de risc seismic RsIV (corespunzătoare construcțiilor la care răspunsul seismic așteptat este similar celui corespunzător construcțiilor noi, proiectate pe baza prescripțiilor în vigoare).
Prin memoriul tehnic întocmit de arhitect E. s-a făcut și un deviz al costurilor construcției în cauză. Astfel, având în vedere încadrarea și dimensiunile construcției, valoarea acesteia este de 1.647.960 RON.
Față de cele arătate mai sus, precum și de dispozițiile art. 567 C. civ., conform cărora "proprietarul unui bun devine și proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel", completate cu art. 577 C. civ., au solicitat instanței să constate că, fiind proprietarii terenului - bunul principal, sunt și proprietarii lucrării (construcției, așa cum este definită prin art. 577 alin. (1) C. civ.) efectuate pe acesta.
În probațiune, reclamanții au solicitat proba cu înscrisuri: contracte de vânzare-cumpărare, act de alipire, memoriu tehnic de arhitectură întocmit de arhitect E. și raport de expertiză tehnică întocmit de expert F.); proba testimonială, precum și proba cu expertiză tehnică în construcții, cu obiectivele: identificarea construcției, cu vecinătăți, amplasament, dimensiuni, descriere și evaluarea construcției.
În drept, cererea se întemeiază pe art. 567, 577 și urm. - C. civ.; art. 194 - 197 C. proc. civ.
Cererea a fost timbrată cu o taxă de timbru în cuantum de 20.085 RON.
În susținerea cererii, reclamanții au depus copii după contractele de vânzare-cumpărare din 13 martie 2013 și din 28 aprilie 2014 și încheierile de intabulare în C.F.; Act de alipire din 8 octombrie 2014; memoriu tehnic de arhitectură întocmit de arhitect E., cu devizul estimativ al lucrării; planuri; raport de expertiză tehnică întocmit de expert F.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a arătat că achiesează la pretențiile reclamanților. În fapt, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013 a transmis reclamanților terenul, cât și un început de construcție edificat pe acesta. Noua construcție, în formă și cu dimensiunile actuale este rezultatul muncii reclamanților, care au contribuit exclusiv la realizarea ei (financiar, material, cu forță de muncă etc). A precizat totodată că nu are nicio pretenție asupra construcției care a fost realizată exclusiv de către reclamanți.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 436, 454 C. proc. civ.
În cursul judecății s-au încuviințat și administrat proba cu înscrisuri» proba testimonială, fiind audiat martorul G. a cărui declarație dată sub prestare de jurământ a fost consemnată și atașată la dosar la proba cu expertiza tehnică în construcții.
Expertiza imobiliară a fost efectuată de expertul H., raportul de expertiză fiind depus la dosar la data de 12 ianuarie 2016.
Analizând probatoriul administrat în cauza de față instanța a reținut că prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013, reclamanții A. și B. căsătorit cu C. au dobândit de la pârâta D., în cote indivize egale de 1/2 pentru fiecare, dreptul de proprietate asupra suprafeței totale de 749 mp teren curți-construcții, situată în București, sector 3, cu nr. cadastral x1, intabulat în CF nr. x1 a municipiului București, sector 1. Prin același contract pârâta a cesionat irevocabil către reclamanți drepturile și obligațiile ce decurgeau din Autorizația de construire nr. x/40/P/39784 din 25 august 2010 eliberată de Primăria Sectorului 1 a mun. București, prelungită de la data de 27 august 2012 până la data de 26 august 2013 în vederea executării lucrărilor de construire pentru imobil, locuință cu 2 apartamente, S+P+2E, inclusiv instalațiile interioare aferente și împrejmuire, parcaje, platforme betonate și amenajări peisajere precum și din proiectul care derivă din această autorizație. Pârâta a mai declarat că este de acord ca procesul-verbal de recepție a lucrărilor edificate în baza Autorizației de construire nr. x/40/P/19784 din data de 25 august 2010, eliberată de Primăria Sectorului 1 a municipiului București, prelungită din data de 27 august 2012 până la data de 26 august 2013 și ca intabularea dreptului de proprietate asupra acestora să se facă pe numele cesionarilor, A. și B., în cote egale de câte 1/2 pentru fiecare.
Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 28 aprilie 2014, reclamantul A. a dobândit de la pârâta D. dreptul de proprietate asupra suprafeței totale de 83,13 mp din acte respectiv 83,03 mp teren din măsurătorile cadastrale, situată în București, sector 1, cu nr. cadastral x2, intabulat în CF nr. x2 a municipiului București, sector 1.
Potrivit Actului de alipire autentificat la data de 8 octombrie 2014 terenurile ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare sus-menționate au fost alipite, formându-se un singur imobil-teren intravilan având categoria de folosință "curți-construcții" în suprafață totală de 832 mp având nr. cadastral x4.
Din raportul de expertiză tehnică în specialitatea construcții efectuat în cauză coroborat cu declarația martorului G. rezultă că pe terenul în suprafață de 832 mp reclamanții, cu mijloace materiale proprii, au procedat la demolarea unei părți din construcția cumpărată și edificarea unei alte construcții care este un imobil de locuințe colective D+P+4E+5 (retras) care are o suprafață construită de 2.624,22 mp.
Potrivit art. 567 din C. civ. prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel iar conform art. 577 alin, 1 C. civ. construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
În temeiul art. 579 alin. (1) C. civ. orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.
Totodată instanța a reținut că și potrivit Noului C. civ., accesiunea artificială imobiliară este un mod de dobândire a proprietății și pentru a opera trebuie îndeplinite două ipoteze.
În speță, instanța a constatat că nu este vorba de o accesiune imobiliară artificială, deoarece nu este vorba de o construcție edificată de reclamanți pe terenul altuia sau cu materialele altuia pe terenul lor, din contractele de vânzare-cumpărare, actul de alipire, declarația martorului G. și din susținerile reclamanților confirmate de pârâtă reieșind că la data edificării construcției terenul era proprietatea reclamanților, iar materialele folosite erau de asemenea ale lor fiind cumpărate de aceștia. Partea din clădire care nu a fost demolată devenise de asemenea proprietatea reclamanților potrivit Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013.
În cauza de față, nu se regăsește așadar niciuna dintre ipotezele sus-menționate, pentru că noua construcție a fost realizată de proprietarii terenului cu propriile materiale.
Reclamanții pierd din vedere esența acestei instituții de drept, și anume faptul că accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate, semnificând totodată faptul material al încorporării unui bun considerat accesoriu într-un bun considerat principal. Urmare a exercitării acestui drept, accesiunea apare ca un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal. Accesiunea artificială, ca principiu implică obligația proprietarului care beneficiază de ea să plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia a operat. În plan procesual, aceasta se traduce prin poziția procesuală potrivnică pe care pârâtul o va avea. Dreptul de proprietate pe care reclamanții în mod exclusiv l-au exercitat atât asupra terenului, cât și asupra materialelor folosite pentru edificarea construcției nu a fost contestat de nicio persoană, sau cel puțin, nu de către pârâtă. Evident ca nici dreptul de proprietate asupra noii construcții realizate nu a fost contestat de către pârâta în litigiu.
Pentru toate considerentele expuse, reținând că nu sunt întrunite cerințele pentru constatarea dobândirii unui drept de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, tribunalul a respins cererea, ca neîntemeiată.
Împotriva Sentinței civile nr. 134 din 8 februarie 2016 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2015, au formulat apel reclamanții B., A. și C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, s-a arătat că prima instanță, ignorând logica și mecanismul instituției de drept civil - accesiunea imobiliară artificială - refuză aplicarea prevederilor art. 577 C. civ., dispoziții - cadru în această materie, care la alin. (1) statuează că orice lucrări, construcții edificate asupra unui imobil "revin proprietarului acelui imobil", dacă prin lege ori alt act normativ nu se prevede contrariul, iar la alin. (2) se prevede în mod expres că "dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului", indiferent dacă "lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia".
Așadar, dispozițiile art. 579 alin. (2) din C. civ. instituie o dublă prezumție: 1. că orice construcție edificată este proprietatea titularului dreptului de proprietate al imobilului asupra căruia a fost realizată; 2. toate cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrărilor au fost suportate tot de către proprietarul imobilului.
Apelanții-reclamanți au invocat aplicabilitatea celor două prezumții simple și nu a dovezii contrare reținută de către instanța de fond privind realizarea unor lucrări de către proprietarul imobilului cu materialele altuia care este reglementată separat, în art. 580 C. civ. instituție care nu este incidentă speței.
Aplicabilitatea dispozițiilor privind accesiunea imobiliară artificială nu poate fi condiționată, cum în mod neîntemeiat și nejustificat o face instanța de fond, de despăgubiri primite de către cel "în detrimentul căruia a operat".
De altfel, în dispozițiile art. 580 C. civ. legiuitorul apără dreptul de creanță al proprietarului materialelor într-un caz determinat - text ce nu poate fi extins la situația-cadru prevăzută de art. 577 C. civ.
Din dispozițiile art. 577 alin. (1) C. civ. rezultă că, indiferent de cine le-a efectuat, construcțiile, plantațiile sau lucrările revin proprietarului acelui imobil, iar situația în care bunul principal și cei accesoriu au același proprietar este reglementată explicitat de art. 577 alin. (2) C. civ. "când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale."
În cazul în care situația de fapt duce la răsturnarea prezumțiilor referitoare la autorul lucrării și la cheltuieli, principiul accesiunii va funcționa pe baza unui mecanism modificat prevăzut la art. 580, 581 - 585 și art. 587 C. civ.
Apelanții-reclamanți au arătat însă, că ei se înscriu în ipoteza de la art. 577, 579 C. civ., probând că sunt proprietarii terenului din București, sector 1 și că prin forțe proprii au edificat construcția ce face obiectul acțiunii pendinte.
S-a solicitat admiterea apelului, desființarea în tot a sentinței apelate și pe fond, admiterea acțiunii și constatarea că reclamanții sunt, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, proprietarii construcției edificate pe terenul proprietatea lor de la adresa sus-menționată.
Apelul s-a timbrat legal conform O.U.G. nr. 80/2013 cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 10.042,5 RON.
În susținerea apelului s-a depus Adresa nr. x/732/1 din 15 februarie 2013 de la Primăria Sectorului 1 - D.I.T.L. către pârâta D., prin care s-a comunicat - ca urmare a cererii sale depuse inclusiv la Direcția Patrimoniu din 18 ianuarie 2013 ca imobilul, lotul nr. 2, în suprafață de 749 mp la care se referă Actul de dezlipire autentificat la data de 15 ianuarie 2013 la B.N.P. E. - secțiune din imobilul cu nr. 1, sector 1 va purta provizoriu numărul 1A, sector 1, București iar definitivarea adresei poștale se va face după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
S-a depus cu titlu de practică judiciară și sentințe de la Judecătoria sectorului 6, Judecătoria sectorului 4, Judecătoria sectorului 5 București pronunțate în perioada 2013 - 2015 (fără mențiunea "Definitivă" potrivit Noului C. proc. civ.), dar și ale altor instanțe, inclusiv din țară, din 2009 ale Curții de Apel București și Curții de Apel Ploiești (irevocabile) cu soluții de admitere a unor acțiuni similare.
Curtea, din oficiu, a solicitat relații privind situația juridică a imobilului și ca urmare, D.I.T.L. sector 1 București a comunicat faptul că în prezent, în evidențele fiscale la imobilul de la adresa sus-menționată figurează coproprietari B., A. și C. cu teren intravilan în suprafață neocupată de construcții de 749 mp, atașându-se și contractele de achiziționare, inclusiv de la pârâta D., actul de dezlipire etc. cu mențiunea că nu dețin documente pentru un imobil cu aceeași adresă, anterior anului 2013.
O.C.PI. Sector 1 București a comunicat că pentru imobilul - teren, s-a deschis carte funciară nr. x4, atașându-se și documentația cadastrală tehnica aferentă.
Primăria sector 1 București - Direcția Cadastru a comunicat că evidențele cadastrale întocmite la nivelul anului 1986 nu sunt actualizate, nefiind evidențiat în prezent imobilul.
Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu a comunicat că este în imposibilitate de a identifica imobilul din sectorul 1, în lipsa planurilor topografice, pe care a fost identificat (marcat) imobilul pentru care se folosește adresa sus-menționată în prezent.
Prin Decizia civilă nr. 413A din 5 mai 2017, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți A., B. și C., împotriva Sentinței civile nr. 134 din 8 februarie 2016, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă D.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele:
Curtea a constatat mai întâi, că soluția primei instanțe privind respingerea acțiunii ca neîntemeiată este legală și temeinică, dar cu o motivare care nu corespunde instituției accesiunii imobiliare artificiale potrivit art. 577 - 579 alin. (2) din C. civ. care statuează, astfel cum în mod corect s-a susținut în apelul reclamanților dubla prezumție: 1. că orice lucrare, construcție etc. edificată de o persoană pe terenul proprietatea sa îi aparțin; 2. se prezumă că lucrarea s-a efectuat cu cheltuiala proprie a proprietarului terenului.
Or, prima instanță face referire la altă instituție, cea reglementată de dispozițiile art. 580 C. civ., care într-adevăr nu este incidentă speței, și care se referă la realizarea unor lucrări de către proprietarul imobilului cu materialele altuia, conturând un drept de creanță în contra acestuia, al proprietarului materialelor utilizate, ajungându-se la situația în care soluția dată de instanța de fond este motivată greșit din punctul de vedere al dreptului substanțial aplicabil - prezentele considerente (din apel) înlocuind motivarea sentinței apelate, nefiind necesar în acest sens o reformare a sentinței prin admiterea apelului.
În al doilea rând, având în vedere celelalte critici pe fond ale apelului (acesta fiind devolutiv), Curtea a reținut că acțiunea reclamanților este neîntemeiată prin raportare la cerințele accesiunii imobiliare prevăzute de art. 577 - 579 alin. (2) din C. civ. cu raportare și la dispozițiile imperative cu privire la construcții din Legea nr. 50/1991 - art. 1 și art. 37.
Curtea, a constatat din înscrisurile administrate în cauză, că în evidențele actuale (începând cu Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013 prin care apelanții au cumpărat terenul cu construcția edificată parțial potrivit autorizației de construcție emisă pârâtei-vânzătoare D. pentru un imobil tip S+P+2E de către Primăria Sectorului 1 București), D.I.T.L. Sector 1 - figurează în evidențe teren fără construcții de 749 mp - începând cu anul 2013, pe numele celor trei reclamanți, nu și anterior acestui an, justificat ulterior prin atribuire de nouă adresă poștală, conform adeverinței depusă de apelanții reclamanți în dosarul de apel - și care se regăsește înscris în Cartea funciară, astfel cum a comunicat la dosar și O.C.P.I. București - inclusiv prin actul de alipire a 83 mp - proprietate cumpărător A., rezultând un teren total de 832 mp.
Curtea a mai reținut că, dispozițiile art. 577 alin. (1) din C. civ. - statuează că orice lucrări asupra unui imobil "revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege (...) nu se prevede altfel".
Tot astfel, cu privire la prezumțiile stabilite în favoarea proprietarului imobilului, legiuitorul în art. 579 alin. (1) C. civ. a statuat că orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui "până la proba contrară", iar în art. 579 alin. (2) C. civ. a prevăzut că "Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau alte cazuri prevăzute de lege" (sublin. red.).
În speță, proba contrară rezultă clar din înscrisurile administrate și relațiile obținute la dosar inclusiv, de la OCPI București și DI.T.L. Sector 1 București, în sensul că lucrarea, respectiv construcția etajată, edificată pe terenul în cauză situat, potrivit noii adrese poștale provizoriu în sector 1, București, nu a fost intabulată.
Curtea a mai constatat că în speță, sunt incidente și condițiile din art. 577 și 579 alin. (2) C. civ., citate mai sus, în expresiile statuate "(...) dacă prin lege (...) nu se prevede altfel", respectiv "(...) sau alte cazuri prevăzute de lege".
Or, cu privire la construcții, devin, potrivit celor statuate în cele două articole de lege sus-menționate, deopotrivă (în condițiile aplicării Noului C. civ.) și prevederile imperative din Legea nr. 50/1991.
Astfel, potrivit art. l alin. (1) din Legea nr. 50/2001: "Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral (...)" (sublin. red.).
Mai mult, prin dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, republicată, s-a statuat că "nu se consideră finalizate" construcțiile edificate fără autorizația legală și "nu pot fi intabulate în cartea funciară".
Scopul autorizației legale în construcții este dat de respectarea și încadrarea acelei lucrări în P.U.G.-ul și P.U.Z-ul general/local, în normele de rezistență și siguranță în construcții, evitarea riscului de mediu, dar și a încălcării eventualelor drepturi ale altor persoane, a normelor de urbanism, sistematizare a Municipiului București, respectiv de protejare a unor zone cu specific arhitectural, istoric, normelor I.S.U. etc.
Curtea a constatat că în speță se tinde a se obține pronunțarea unei hotărâri judecătorești privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin accesiune imobiliară artificială de către instanțele judecătorești, în condiții de eludare a normelor privind autorizarea și disciplina în construcții emise de către legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obținut în cartea funciară, în contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultimă C. civ. și art. 579 alin. (2) C. civ.) care în mod expres dispun că "nu se consideră finalizate" și deci nu pot fi intabulate, construcțiile edificate fără autorizația legală.
Se constată că viziunea Noului C. civ. este aceea de a analiza în concret într-o acțiune privind dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială, prevederile art. 577 - 579 C. civ. trebuind a fi analizate în coroborare cu alte dispoziții legale edictate în materie, pentru a stabili temeinicia și deopotrivă legalitatea unei acțiuni cu obiectul sus-menționat dedus judecății.
În speță, este cert că autorizația legală nu a fost solicitată, nici pentru demolarea vechii construcții ori a unei părți din construcția inițială, dar nici pentru edificarea noii construcții supraetajate, din înscrisurile dosarului și relațiile obținute nerezultând nici un demers în acest sens.
Achiesarea la acțiunea reclamanților făcută de către pârâta - (vânzătorul) D. la instanța de fond nu este în măsură să acopere nelegalitatea privind edificarea construcției în lipsa autorizațiilor legale, ca și a practicii judiciare mai vechi - în baza C. civ. de la 1865 ori a practicii judiciare recente în baza Noului C. civ. (neunitare).
Pentru considerentele reținute, apelul a fost respins ca nefondat.
Împotriva acestei din urmă decizii au formulat recurs reclamanții criticând-o prin memoriile de recurs sub următoarele aspecte:
Inexistența unei autorizații de construire pentru imobilul construit nu poate limita dreptul reclamanților de a se adresa instanței de judecată pentru consacrarea dreptului de proprietate dobândit în baza accesiunii imobiliare artificiale, deoarece temeiul juridic în raport de care se analizează cererea este dat de C. civ., iar nu de normele speciale ale Legii nr. 50/1991.
Nici în legea specială a construcțiilor, nici în C. civ., nu exista o condiționare expresă a aplicării mecanismului accesiunii imobiliare artificiale de existența autorizației de construire.
Existența unei construcții este un fapt juridic producător de consecințe juridice, stabilirea situației juridice a acestuia este o problemă de drept civil, care se poate clarifica prin aplicarea dispozițiilor privitoare la accesiunea imobiliară artificială.
Este discriminatoriu a se aprecia admisibilă acțiunea în accesiune imobiliară artificială în situația construcției edificate pe terenul unui terț sau construcției edificate cu materialele altuia chiar fără autorizație, și inadmisibilă acțiunea în accesiune imobiliară formulată de proprietarul terenului, care construiește pe terenul său, cu materialele sale. Legiuitorul nu a condiționat aplicabilitatea art. 577 din C. civ. de existența autorizației de construire, așa cum în mod greșit reține instanța de apel.
Mențiunea din cuprinsul art. 577 din C. civ. potrivit căreia "dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel" are în vedere reglementări din materia drepturilor reale, de natură a împiedica mecanismul de dobândire a proprietății prin accesiune, și nu de chestiuni exterioare, administrative.
Din cuprinsul dispozițiilor art. 17, art. 20 alin. (1) și alin. (3) din Legea nr. 7/1996, a art. 589 din C. civ., reiese ca legiuitorul nu numai ca nu a condiționat aplicarea de existența autorizației de construire, dar a prevăzut și acceptat finalitatea acțiunii în dobândirea unui astfel de drept prin înscrierea în cartea funciară.
Prin cel de-al doilea motiv de recurs, reclamanții au susținut nelegalitatea deciziei curții de apel, și invocând dispozițiile art. 488 pct. 8 din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., au argumentat următoarele:
Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 577 din C. civ.
Prin imobil, în accepțiunea prevederilor consacrate accesiunii de noul C. civ., se înțelege, după caz, fie terenul, fie o construcție preexistentă lucrărilor.
Astfel, în cazul edificării unor construcții, al înființării unor plantații sau al efectuării oricăror alte lucrări pe teren sau în subsolul acestuia (ziduri de sprijin, fântâni, foraje, depozite subterane sau altele asemenea), proprietarul terenului va dobândi și proprietatea bunurilor astfel create, care sunt considerate a avea un caracter accesoriu.
Construcțiile sunt bunuri principale atunci când asupra acestora se realizează intervenții care au ca rezultat adăugiri de orice fel. Aceste adăugiri sunt bunuri accesorii.
Termenul de lucrări folosit de dispoziția legală analizată desemnează, după caz, construcțiile, plantațiile sau alte bunuri imobile edificate pe teren sau în subsolul acestuia ori adăugirile aduse unei construcții. Asupra tuturor acestor lucrări proprietarul imobilului va dobândi dreptul de proprietate prin accesiune, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune se produce de plin drept, pe măsura edificării construcției, fără a fi necesară o manifestare de voință din partea proprietarului terenului.
Conform art. 58 din legea de punere în aplicarea Noului C. civ., în toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupun exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.
Reiese, așadar, că dreptul de proprietate asupra unor asemenea lucrări, care, potrivit noii reglementări, s-ar dobândi numai prin înscriere în cartea funciară, se dobândește din momentul realizării lor, chiar dacă proprietarul imobilului și-a exercitat dreptul de opțiune după intrarea în vigoare a noului C. civ.
Prin urmare, atât practica instanțelor cât și doctrina au apreciat admisibile acțiunile având ca obiect accesiunea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, edificate de către proprietarul terenului, chiar fără autorizație. Lipsa autorizației de construire poate produce consecințe doar în planul raporturilor juridice de drept contravențional, nu și sub aspectul dreptului civil.
Aprecierile instanței de apel sunt nefondate, față de împrejurarea că rezultatul acestui raționament ar fi că lucrările realizate nu ar avea proprietar, fapt vădit eronat, întrucât accesiunea operează de drept pe măsură ce acestea sunt realizate.
Cât timp legea prevede faptul că dacă lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia, neexistând dispoziții legale care să prevadă contrariul, dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției ridicate pe terenul proprietatea acestora, s-a născut din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei.
Inexistența unei autorizații de construire pentru imobilul construit nu poate limita dreptul reclamanților de a se adresa instanței de judecată pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate, dobândit în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dobândirea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale nu poate fi afectat de nerespectarea unor dispoziții legale a căror încălcare poate atrage cel mult răspunderea contravențională, iar nu inaplicabilitatea dispozițiilor art. 577 și urm. C. civ., cum în mod greșit a apreciat instanța de apel.
Chiar admițând teza instanței de apel, potrivit căreia nu pot fi intabulate construcțiile fără autorizație, această împrejurare nu poate fi modificată, în sensul că sancțiunea privind imposibilitate de intabulare operează chiar și în măsura în care dreptul de proprietate este recunoscut, recunoașterea acestui drept neschimbând cu absolut nimic modalitatea de edificare a lucrărilor, ori posibilitatea organelor competente de a constata acest aspect.
În ceea ce privește construcția finalizată, instanța de apel în mod greșit nu a avut în vedere și definiția data de pct. 31 alin. (6) lit. c) din H.G. nr. 44/2004, potrivit căruia prin clădire finalizată se înțelege clădirea care îndeplinește cumulativ următoarele condiții: servește la adăpostirea de oameni, de animale, de obiecte, de produse, de materiale, de instalații și de altele asemenea; are elementele de bază ale unei clădiri, respectiv pereți și acoperiș, are expirat termenul de valabilitate prevăzut în autorizația de construire și nu s-a solicitat prelungirea valabilității acesteia, ori clădirea a fost realizată fără autorizație de construire.
Față de aceste prevederi legale, chiar dacă sunt specifice materiei fiscale, este fără putință de tăgadă că imobilul, clădire, care face obiectul prezentei acțiuni este finalizat.
Instanța de apel, prin considerentele deciziei atacate a creat reclamanților o situație mai grea în propria cale de atac, fiind încălcat principiul non reformatio inpeius, consacrat de art. 481 C. proc. civ.
Astfel, prima instanță a reținut în considerentele Sentinței civile nr. 134 din 8 februarie 2016 ca motiv al respingerii acțiunii faptul că "în cauza de față, nu se regăsește așadar nici una dintre ipotezele sus-menționate, pentru că noua construcție a fost realizată de proprietarii terenului cu propriile materiale", iar instanța de apel, prin Decizia nr. 413A din 5 mai 2017, a reținut ca motiv pentru respingerea apelului formulat de subsemnații faptul ca "în speță se tinde a se obține prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin accesiune imobiliară artificială de către instanțele judecătorești, în condiții de eludare a normelor privind autorizarea și disciplina în construcții emise de legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obținut în cartea funciară, în contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultimă C. civ. și art. 579 alin. (2) Noul C. civ.) care în mod expres dispun că nu se considera finalizate și deci nu pot fi intabulate, construcțiile edificate fără autorizație legală."
Deși prin dispozitivul Deciziei nr. 413A din 5 mai 2017 pronunțată de instanța de apel nu se modifică soluția pronunțată de prima instanță, prin considerentele acestei hotărâri se creează o situație mai grea reclamanților, în propria cale de atac.
Pentru considerentele mai sus expuse, recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul formulat este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce succed:
Obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat de o acțiune în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială respectiv că, reclamanții sunt proprietarii construcției D+P+4E+5 (retras) - imobil locuințe colective, edificat de ei pe terenul proprietatea lor situat în București, sector 1.
În motivarea cererii reclamanții au arătat ca au devenit proprietarii terenului în suprafață de 749 mp, situat în București, sectorul 1, cu nr. cadastral x1, prin cumpărare de la pârâtă, în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013.
Odată cu terenul, pârâta le-a transmis și o construcție în stadiul de structură S+P+2E.
Ulterior cumpărării terenului, au alipit terenului în suprafață de 749 mp, și suprafața de 83 mp, cu număr cadastral x2 în CF, sectorul 1, proprietatea reclamantului A. (Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 28 aprilie 2014, intabulat în CF nr. x3 din 29 aprilie 2014), rezultând o suprafață totală de 832 mp, adresa fiind aceeași.
În încercarea de a finaliza construcția preluată de la pârâtă, au realizat că aceasta nu corespundea exigențelor tehnice și nici parametrilor dați de autorizația de construire, astfel încât au fost nevoiți să demoleze o parte din construcție și să o modifice.
Preluând părți ale construcției vechi și recuperând materialele, au fost nevoiți să întocmească noi studii și un nou proiect de arhitectură, care să corespundă noii realități.
Potrivit art. 555 alin. (1) C. civ., "proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate".
Potrivit art. 555 alin. (1) C. civ., "dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși".
Nu în ultimul rând, alin. (3) al art. 563 C. civ. arată că "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut".
De asemenea, Legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcție, nr. 50/1991 republicată, prevede în cuprinsul art. 1 că (1) "Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare. Autorizația de construire sau de desființare se emite la solicitarea destinatarului titlului de proprietate asupra unui imobil -teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile prezentei legi. (2) Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile prezentei legi".
Prin urmare, reclamanții fără a solicita un aviz legal, din proprie inițiativă, au demolat o parte din construcție, au edificat lucrări noi și fără a face niciun demers pentru reglementarea situației juridice au promovat prezenta acțiune pentru constatarea dreptului de proprietate în temeiul accesiunii imobiliare.
În speță, reclamanții nu se pot prevala de buna-credință pentru a beneficia de recunoașterea dreptului de proprietate, în condițiile art. 577 și urm. C. proc. civ., câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii.
O interpretare contrară ar lipsi de conținut și de finalitate dispozițiile Legii nr. 50/1991 republicată, în situația în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voință, părților le-ar fi permisă și recunoscută opțiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de lege sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei acțiuni în justiție.
De altfel, dispozițiile art. 577 și urm. C. civ. reprezintă doar dreptul comun în motivarea accesiunii imobiliare artificiale, însă, ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991R) impune condiții derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului "specialia generalibus derogant".
Nefondată este și critica recurenților-reclamanți referitoare la faptul că instanța de apel, prin considerentele deciziei atacate, a creat acestora o situație mai grea în propria cale de atac, fiind încălcat principiul non reformatio in peius, reținând ca motiv pentru respingerea apelului că, "în speță, se tinde a se obține prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin accesiune imobiliară artificială, de către instanțele judecătorești, în condiții de eludare a normelor privind autorizarea și disciplina în construcții emise de către legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obținut în cartea funciară, în contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 care, în mod expres, dispun că nu se consideră finalizate și deci nu pot fi intabulate, construcțiile edificate fără autorizația legală".
Agravarea situației în propria cale de atac nu poate fi reținută în cauză, deoarece acțiunea a fost respinsă în primă instanța, iar instanța de apel nu a făcut decât să păstreze această soluție, completând motivarea cu noi argumente, așa încât situația reclamanților a rămas neschimbată.
Nefondată este și critica potrivit căreia dispozițiile art. 494 C. civ. ar crea o discriminare evidentă între proprietarul construcției și proprietarul terenului pe care este edificată construcția, de vreme ce aceasta se aplică în mod egal tuturor persoanelor aflate în situația reglementată de ipoteza normei juridice, fără nicio discriminare pe criterii arbitrare.
În concluzie, reținând că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 35 C. proc. civ. și nici incidente dispozițiile de art. 577 și urm. C. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul formulat de reclamanții-recurenți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții B., A. și C. împotriva Deciziei nr. 413A din data de 5 mai 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.
Decizia este definitivă și se va comunica părților, conform dispozițiilor art. 427 alin. (1) din C. proc. civ.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 februarie 2018.
Procesat de GGC - N