Ședințe de judecată: Martie | | 2024
Sunteți aici: Pagina de început » Detalii jurisprudență

Cerere de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare. Obligația de a face. Dezlipirea unui imobil. Acțiunea în prestație tabulară.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte. Promisiune bilaterală de vânzare.

Index alfabetic: promisiunea bilaterală de vânzare

               -carte funciară

               - dezlipire

              - acțiune în prestație tabulară

 

                               NCC, art. 879 alin. 5, art. 880,art. 1272 alin. 1, art. 1669,art. 1742 

 

Potrivit art. 1742 C. civ., atunci când se vinde o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare a cărei amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după măsurarea sau delimitarea suprafeţei vândute. Cum contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui, în condiţiile art. 1272 alin. 1 C. civ., este evident că, printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unei suprafeţe de teren încă nedelimitată, promitentul vânzător îşi asumă şi obligaţia de a contribui, prin toate mijloacele, la delimitarea suprafeţei ce face obiectul convenţiei.

Dezlipirea unui imobil înscris în cartea funciară, în contextul în care partea ce se desprinde din imobil face obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă, din punctul de vedere al părţilor contractante, o obligaţie de a face asumată de promitentul vânzător.Conform art. 880 C. civ., operaţiunea de dezlipire are ca efect înscrierea în altă carte funciară a unui imobil rezultat din alt imobil (operaţiune denumită transcriere).

Acţiunea în prestaţie tabulară reprezintă acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru întabularea în cartea funciară, iar, în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară a respectivului drept. Prin urmare, şi creditorul unei obligaţii de a face, constând în efectuarea tuturor demersurilor necesare pentru delimitarea unei suprafeţe de teren şi înscrierea acesteia într-o carte funciară nouă, ca etapă prealabilă vânzării, poate solicita instanţei să suplinească consimţământul şi inacţiunea debitorului acestei obligaţii şi, ulterior, să pronunţe o hotărâre prin care să suplinească consimţământul promitentului vânzător la încheierea contractului şi la înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului.

 

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 281 din 8 februarie 2018

 

Prin sentinţa civilă nr. 6580 din 23 noiembrie 2015 pronunţată în dosarul nr. x/x/2014 Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a Civilă a admis excepţia inadmisibilităţii şi a respins ca inadmisibil capătul de cerere prin care reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. dezlipirea parcelei de 6.000 mp din terenul în suprafaţă totală de 25.696 mp (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 mp (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale) situat în Bucureşti, Sector 2, având număr cadastral x şi înscris în cartea funciară nr. x a sectorului 2 Bucureşti, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 și cu documentaţia de dezlipire anexată; a admis excepţia prematurităţii şi a respins ca prematur capătul de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare a parcelei de 6.000 mp dezlipite, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 de BNP C.; a respins ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantei la cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut următoarele:

1.Relativ la excepţia inadmisibilităţii primului capăt de cerere, invocată de pârâtă:

La data de 19 martie 2013, reclamanta A., în calitate de promitent-cumpărător, a încheiat cu pârâta B., în calitate de promitent-vânzător, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x de BNPA C.

Potrivit acestui contract, pârâta promitea și se obliga ferm să transmită liberă de orice sarcină și fără niciun litigiu reclamantei sau oricărei alte terțe persoane indicate de către aceasta sau căreia aceasta îi cesionează drepturile și obligațiile izvorâte din promisiune, suprafața de 6.000 m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p., astfel cum rezultă din acte, și 28.786 m.p., astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale, având categoria de folosință curți construcții, situat în București, sectorul 2.

Prețul integral de vânzare-cumpărare a terenului ce face obiectul promisiunii este de 250 de euro/m.p. preț care include TVA, respectiv 1.500.000 de euro.

Potrivit art. 1 de la capitolul „Obligațiile părților”, pârâta se obliga ferm ca, până cel mai târziu la data de 7 martie 2014, să pună la dispoziția reclamantei toate documentele necesare și să-l mandateze pentru ca acesta, pe cheltuiala sa, să facă toate demersurile necesare și legale în vederea dezlipirii proprietății în două sau mai multe loturi din care unul obligatoriu suprafața de 6.000 m.p. și să fie situat la capătul de nord al terenului, conform schiței anexă, precum și să ia toate măsurile în vederea îndeplinirii condițiilor din promisiune, obținerii tuturor documentelor necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Prin primul capăt al cererii de chemare în judecată, reclamanta a solicitat instanței de judecată să dispună dezlipirea parcelei de 6.000 m.p. din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 și cu documentaţia de dezlipire anexată. Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a solicitat instanței de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m.p. dezlipite din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2.

Pe de altă parte, potrivit art. 879 alin. 1 – 3 și 5 C. civ., imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia; de asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia; alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească; operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.

De asemenea, potrivit art. 880 alin. 1 din același act normativ, în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

Art. 132 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în forma de la data rămânerii în pronunțare a instanței de judecată, prevede că un imobil poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri; aceste operaţiuni de modificare a imobilului au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate; modificările care intervin prin operaţiunile de alipire/dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a unui act încheiat în formă autentică notarială.

Având în vedere aceste prevederi legale, tribunalul a constatat că operațiunea de dezlipire este una materială, nu este un act juridic de dispoziție, nepresupunând o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau grevarea imobilului cu vreo sarcină reală, ci constituie o modificare a obiectului material al dreptului tabular. Mai mult, având în vedere dispozițiile art. 132 și urm. din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, tribunalul a constatat că operațiunea de dezlipire constituie un proces, care presupune urmarea mai multor etape respectiv întocmirea unor anumite înscrisuri și – în unele cazuri – acordul unor persoane (art. 137 din regulament).

Art. 1.669 alin. 1 și 2 C. civ. prevede că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite; dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Având în vedere textele legale reținute anterior, tribunalul a constatat că – în speță – dezlipirea suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2, este o operațiune materială (o obligație) prealabilă vânzării, inclusiv pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1.669 alin. 1 și 2 C. civ., operațiune necesară în vederea identificării în concret a parcelei ce face obiectul vânzării.

Așa cum însăși reclamanta a arătat prin cererea de chemare în judecată, dezlipirea este o operațiune administrativă, prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cadrul căreia se întocmește documentația cadastrală de dezlipire, iar ulterior proprietarul sau reprezentantul acestuia semnează actul autentic de dezlipire prin care se ia act de împărțirea suprafeței de teren în două sau mai multe loturi. Mai mult, așa cum prevede art. 132 alin. 1 teza a II-a din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, modificările care intervin prin operaţiunile de dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a unui act încheiat în formă autentică notarială.

În consecință, tribunalul a constatat că legea nu atribuie instanței de judecată posibilitatea de pronunțare a unei hotărâri prin care aceasta să dispună, așa cum solicită reclamanta, dezlipirea unei suprafețe de teren, întrucât această operațiune materială se face exclusiv prin voința proprietarului imobilului. În alte cuvinte, nu există niciun text legal care să îndrituiască instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună dezlipirea unei parcele dintr-un teren.

Contrar celor invocate de reclamantă, tribunalul a apreciat că textele legale invocate de aceasta, respectiv art. 879 alin. 1, 2 și 5 (care reglementează modalitățile de modificare a unui imobil înscris în carte funciară), art. 1.270 (care reglementează forța obligatorie a contractului), art. 1.279 (care reglementează promisiunea de a contracta), art. 1.325 (care reglementează regimul juridic al actului juridic unilateral), art. 1.483 (care reglementează obligaţia de a strămuta proprietatea), art. 1.650 C. civ. (care definește contractul de vânzare-cumpărare), art. 11 din OUG nr. 80/ 2013 (care prevede cuantumul taxelor judiciare de timbru aferente anumitor cereri), art. 25 din Legea nr. 7/1996 (care reglementează forma autentică a actelor de dezlipire) și cele din capitolul 4.3.1 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (care reglementează înscrierea modificărilor intervenite ca urmare a alipirii/dezlipirii imobilelor), nu reglementează posibilitatea ca instanța de judecată să dispună dezlipirea suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2.

Având în vedere aceste considerente, constatând că reclamanta folosește o cale procedurală neprevăzută de lege, tribunalul a admis excepţia inadmisibilităţii primului capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, a respins primul capăt de cerere formulat de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta B., ca inadmisibil.

2. Relativ la excepţia prematurităţii formulării celui de-al doilea capăt de cerere, invocată de pârâtă:

Așa cum s-a reținut anterior, operațiunea de dezlipire a suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2, este prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ca atare, tribunalul a apreciat că cel de-al doilea capăt de cerere, care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m.p. dezlipite din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, sectorul 2, este prematur formulat.

Pentru aceste considerente, tribunalul a admis excepţia prematurităţii formulării celui de-al doilea capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, a respins cel de-al doilea capăt de cerere formulat de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta B., ca prematur formulat.

În temeiul art. 453 alin. 1 C. proc. civ., tribunalul a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, având în vedere că partea nu a depus nicio dovadă că ar fi efectuat cheltuieli în legătură cu prezentul litigiu, așa cum prevede art. 452 C. proc. civ.

Împotriva acestei sentinţe reclamanta a declarat apel prin care a solicitat anularea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, arătând, în esenţă, că dacă s-ar admite raţionamentul primei instanţe, s-ar ajunge la concluzia eronată că obligaţiile asumate printr-o promisiune bilaterală, alta decât plata preţului, sunt de fapt condiţii pur potestative ce afectează actul, iar partea se obligă doar dacă doreşte, neexistând modalitatea practică de punere în executare, în natură, a acestor obligaţii. Dacă cel care se obligă nu îşi mai dă acordul ulterior şi nu mai execută obligaţiile asumate de bunăvoie, creditorul nu ar mai putea să apeleze la forţa coercitivă a statului pentru obligarea debitorului său la îndeplinirea celor asumate în mod legal prin actul încheiat. Reclamanta a mai arătat că interpretarea dată de instanţă e de natură a înlătura de la aplicare toate dispoziţiile legale invocate, fără a motiva soluţia pronunţată; în mod cert nu sunt reglementate în lege, în concret, toate ipotezele din contracte numite sau nenumite, pe care părţile le pot agrea. Pe baza acestei interpretări, dacă o obligaţie nu este reglementată expres, aceasta nu există.

În ceea ce priveşte soluţia dată primului capăt de cerere, reclamanta a arătat că, potrivit art. 132 din Ordinul nr. 700/2014 ANCPI, operaţiunea de dezlipire presupune întocmirea unei documentaţii cadastrale, vizată de OCPI şi încheierea unui act autentic, unilateral, de dezlipire, prin care se confirmă această documentaţie. În cauză, partea tehnică, administrativă, a fost deja realizată şi depusă în faţa instanţei, rolul acesteia fiind acela de a confirma corectitudinea lucrării, prin intermediul expertizei tehnice ce se dispune în dosar şi de a suplini consimţământul părţii, situaţie expres reglementată de art.25 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 132 alin. 1 din Ordinul nr. 700/2014. A susţine că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să substituie consimţământul proprietarului echivalează cu o înlăturare de la aplicare a art. 1270 alin. 1 C. civ. şi a art. 1279 C. civ. coroborat cu art. 1325 C. civ., deşi instanţa are obligaţia de a încadra juridic operaţiunea, de a o califica potrivit temeiului juridic invocat de reclamantă, din care rezultă cu evidenţă că aceasta este de fapt o obligaţie contractuală care îi incumbă intimatei-pârâte şi care poate fi adusă la îndeplinire prin forţa coercitivă a statului. Reclamanta a mai invocat că, deşi prima instanţă avea îndatorirea de a judeca cererea, potrivit art. 5 C. proc. civ., aceasta s-a sustras de la pronunţarea unei soluţii pe fondul cauzei, deşi reclamanta nu are deschisă o altă cale pentru a-şi valorifica dreptul. Astfel, pentru obligaţia ambelor părţi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sunt aplicabile dispoziţiile art. 1669 C. civ., în timp ce pentru obligaţia promitentei vânzătoare de a dezmembra terenul sunt aplicabile dispoziţiile art. 1279 C. civ., ce nu poate fi exclus de la aplicare în raport de prevederile art. 1325 C. civ., art. 1483 alin. 2 C. civ. şi chiar art. 11 alin. 1 din OUG nr. 80/2013; de asemenea, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 1676 C. civ., art. 1672 pct. 1 C. civ., cât şi art. 1742 C. civ.

Cât priveşte soluţia dată celui de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a arătat că dreptul de a obţine pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare nu este afectat de vreo modalitate întrucât efectuarea operaţiunii de dezlipire nu reprezintă o condiţie suspensivă. Reclamanta a mai arătat că instanţa nu a avut în vedere că prezenta acţiune este singura cale pe care putea obţine obligarea pârâtei să-şi execute în natură obligaţiile, dat fiind că termenul în care putea formula acţiunea era de 6 luni de la momentul în care ar fi trebuit încheiat contractul. Pentru a nu se ajunge la blocaje contractuale, art. 1182 alin. 3 C.civ. prevede că, dacă nu există acordul ulterior al părţilor asupra elementelor secundare ori persoana căreia i-a fost încredinţată determinarea acestor elemente nu ia o decizie, instanţele judecătoreşti vor trebui, la cererea oricăreia dintre părţi, să dispună completarea contractului, ţinând seama, după împrejurări, de natura acestuia şi de intenţia părţilor.

În susţinerea motivelor de apel, reclamanta a invocat şi decizia nr. 216/2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. x/x/2014.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466-482 C. proc. civ., art. 1270, art. 1279, art. 1385, art. 1650 coroborat cu art. 1483, art. 879 alin. 1, 2 şi 5, art. 1182, art. 1672, art. 1676, art. 1742 C. civ., art. 11 alin. 1 lit. a din OUG nr. 80/2013, Cap. 4.3.1. din Ordinul nr. 700/2014 privind organizarea şi funcţionarea ANCPI, art. 25 din Legea nr. 7/1996, art. 193 C. proc. civ.

Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Civilă, prin decizia nr. 513 A din 13 martie 2017, a admis apelul declarat de către reclamanta A. împotriva sentinţei nr. 6580 din 23 noiembrie 2015 a Tribunalului Bucureşti, a anulat sentinţa atacată şi a trimis cauza, spre rejudecare, primei instanţe.

Pentru a hotărî astfel, a reţinut următoarele:

Cauza juridică a cererii de chemare în judecată este reprezentată de promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părţi.

Astfel cum rezultă din conţinutul acesteia, perfectarea vânzării a fost condiţionată de dezlipirea proprietăţii în două sau mai multe loturi, conform schiţei, părţile stabilind că vor încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în 10 zile lucrătoare, care vor curge de la data la care se va comunica promitentului-vânzător încheierea emisă de OCPI privind intabularea operaţiunii de dezlipire juridică a terenului, necesară pentru a face posibilă încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 12 luni de la data încheierii promisiunii.

Aşa cum a reţinut prima instanţă, din perspectiva normelor în materie de cadastru şi carte funciară, dezlipirea este o operaţiune materială ce necesită voinţa proprietarului imobilului.

Curtea a reţinut însă că, din punct de vedere juridic, dezlipirea proprietăţii este un act juridic unilateral, astfel cum acesta este definit de art. 1324 C. civ., necesar pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător faţă de promitentul-cumpărător.

Prin urmare, pretenţiile reclamantului subsumate primului capăt de cerere nu pot fi analizate decât în contextul promisiunii de vânzare-cumpărare şi al finalităţii demersului său juridic – pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Întrucât dezlipirea este o obligaţie accesorie obligaţiei principale asumată de promitentul-vânzător, neîndeplinirea acesteia, cu consecinţa directă a imposibilităţii de perfectare a contractului, se impune a fi analizată, în opinia Curţii, de instanţa învestită cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; în măsura în care, după administrarea probatoriului, aceasta ar constata o culpă în aducerea sa la îndeplinire de către promitentul-vânzător, nu există un impediment legal pentru a suplini consimţământul său în ceea ce priveşte operaţiunea de dezlipire.

Sub acest aspect, este de reţinut că, potrivit art. 1669 NCC, pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice existenţa unui refuz nejustificat al părţii de a încheia contractul promis.

Or, analiza motivelor pentru care operaţiunea de dezlipire a terenului nu a fost finalizată în cauză, se circumscrie chiar verificării caracterului justificat sau nu al refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul. Astfel, în cauză, intimata (promitent-vânzător) a invocat, ca motive pentru care contractul nu a fost perfectat, neîndeplinirea corespunzătoare a mandatului de către apelantă în ceea ce priveşte operaţiunea de dezlipire şi neachitarea integrală a preţului de către aceasta. Apelanta, la rândul său, a justificat neplata integrală a preţului prin aceea că operaţiunea de dezlipire nu a putut fi finalizată din culpa intimatei, care nu a efectuat demersuri ce excedau obiectului mandatului.

Curtea a reţinut că, în măsura în care s-ar constata caracterul nejustificat al refuzului, singura posibilitate de a sancţiona atitudinea culpabilă a părţii este aceea ca însăşi instanţa să dispună dezlipirea, întrucât creditorul obligaţiei (promitentul-cumpărător) are opţiunea să ceară executarea întocmai a obligaţiei sau rezoluţiunea contractului. Aşa fiind, respingerea ca inadmisibil a capătului de cerere privind dezlipirea împiedică exercitarea drepturilor conferite de art. 1516 NCC creditorului şi îl forţează pe acesta să recurgă la rezoluţiunea contractului, deşi opţiunea sa este în favoarea executării. Or, tocmai pentru protecţia creditorului de bună-credinţă care şi-a îndeplinit obligaţia, dar este împiedicat să beneficieze de drepturile corelative obligaţiilor asumate de debitor, legea (art. 1669 NCC) a prevăzut posibilitatea ca instanţa să suplinească consimţământul părţii, pentru ca vânzarea să ia naştere valabil.

Cu atât mai mult, în opinia Curţii, în contextul acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, instanţa poate să dispună cu privire la obligaţii accesorii (cum ar fi dezlipirea) neîndeplinite culpabil de promitentul-vânzător, ce împiedică perfectarea convenţiei.

Curtea a mai reţinut că art. 1669 NCC condiţionează pronunţarea hotărârii de îndeplinirea condiţiilor de validitate. Or, în cauză, deşi operaţiunea de dezlipire nu a fost finalizată, obiectul contractului, ca o condiţie esenţială pentru validitatea acestuia, este determinabil, părţile identificând în promisiune suprafaţa de 6000 mp, conform Anexei ataşate acesteia.

Prin urmare, nefinalizarea operaţiunii de dezlipire nu împiedică instanţa să se pronunţe asupra cererii având ca obiect hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, acordul părţilor fiind clar în ceea ce priveşte obiectul contractului - suprafaţa de teren de 6.000 mp, situată în capătul de nord al terenului, potrivit schiţei.

Concluzionând, Curtea a apreciat că în mod greşit prima instanţă a admis excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind dezlipirea, acesta impunându-se a fi analizat pe fond, în contextul obligaţiilor asumate de părţi prin promisiunea de vânzare-cumpărare şi contractul de mandat şi prin raportare la finalitatea urmărită prin cererea de chemare în judecată – pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Având în vedere cele expuse anterior, Curtea a constatat că şi excepţia prematurităţii celui de-al doilea capăt de cerere a fost în mod greşit admisă, instanţa având obligaţia de a analiza pe fond îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1669 NCC.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. 3 teza a II-a NCPC, Curtea a admis apelul şi a anulat sentinţa apelată, trimiţând cauza spre rejudecare primei instanţe.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat recurs pârâta B. şi intervenientul D., recursuri înregistrate la data de 12 mai 2017 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţia a II-a Civilă.

Decizia atacată a fost criticată de către recurenta B. sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Petitul cererii de chemare în judecată a fost structurat, în mod explicit, în două capete de cerere, respectiv un capăt de cerere principal, ce viza dezlipirea unei suprafeţe de teren, şi un capăt de cerere secundar, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Reclamanta, promovând apelul, a schimbat temeiul de drept al acţiunii introductive, indicând şi alte texte de lege decât cele ce au fundamentat, iniţial, cererea de chemare în judecată, respectiv art. 1270, art.1279 coroborat cu art. 1385, art. 879 alin.1, 2 şi 5, art. 1182, art. 1672, art. 1742, un întreg capitol din Ordinul nr. 700/2014 şi art. 25 din Legea nr.7/1996.

Nesancţionând schimbarea temeiului juridic al cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 478 C. proc. civ., câtă vreme limitele efectului devolutiv al apelului sunt determinate de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă.

A mai relevat recurenta că, mai mult decât atât, instanţa de apel însăşi a încălcat principiul disponibilităţii, stabilind că instanţa de fond ar fi trebuit să soluţioneze pe fond cel de-al doilea capăt de cerere, referitor la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Or, între cele două capete de cerere exista o strânsă legătură, iar ordinea soluţionării acestora a fost stabilită de reclamantă, prin chiar cererea de chemare în judecată.

Recurenta a mai relevat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 478 alin. 3 şi art. 479 C. proc. civ., care o obligau să procedeze, în limitele cererii de apel la stabilirea situaţiei de fapt şi verificarea aplicării legii de către prima instanţă.

În acest context, făcând ample referiri la modalitatea de derulare a raporturilor dintre părţi şi la înscrisurile depuse în faţa instanţei de fond, recurenta a susţinut că, în realitate, reclamanta este  cea care nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii contractuale, câtă vreme a avut mandat expres să efectueze toate operaţiunile necesare dezlipirii şi i-au fost furnizate toate documentele necesare în acest scop, după cum nu a efectuat nici plata integrală a preţului. Mai mult, acţiunea reclamantei este şi prescrisă, în raport de prevederile art. 1669 alin. 2 C. civ.

În fine, recurenta a invocat încălcarea, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 478 alin.3 C. proc. civ., prin introducerea în cauză, în apel, a unei persoane care nu a figurat ca parte la judecata fondului.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 486, art. 487, art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurentul intervenient D. a criticat decizia pronunţată în apel sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

În mod corect instanţa de fond a admis excepţia inadmisibilităţii primului capăt de cerere din acţiunea introductivă de instanţă, din moment ce dezlipirea este o operaţiune materială şi administrativă, ce presupunea, în condiţiile art. 132 alin. 1 teza a II-a din Regulamentul de avizare recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al ANCPI, întocmirea unei documentaţii cadastrale recepţionate de Biroul teritorial şi întocmirea unui act încheiat în formă autentică notarială. Totodată, instanţa a reţinut corect că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu putea fi dispusă câtă vreme, anterior, se impunea efectuarea unei operaţiuni administrative de dezlipire.

În aceste condiţii, respingerea de către instanţa de apel, a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a intervenientului s-a efectuat cu încălcarea prevederilor legale, deoarece doar părţile ce au figurat la judecata fondului sunt părţi ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

În continuare, recurentul, relatând modul de derulare a raporturilor dintre părţi, a relevat că perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare nu s-a putut realiza din culpa exclusivă a reclamantei, care nu şi-a executat mandatul acordat de a se ocupa de operaţiunea materială de dezlipire şi nu a rezolvat legal chestiunea litigioasă ce a intervenit, referitoare la suprapunerea unei părţi din terenul ce a făcut obiectul convenţiei, cu o suprafaţă a unui proprietar vecin.

În fine, recurentul-intervenient a relevat încălcarea, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 478 alin.3 şi art. 479 C. proc. civ., prin neanalizarea primului capăt de cerere şi introducerea forţată în cauză, în faza apelului, a recurentului D.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată de recurenta B. în raport de recursul declarat de intervenientul forţat D., aceasta a solicitat admiterea recursului.

La rândul său, intervenientul forţat D. a solicitat, prin întâmpinare, admiterea recursului declarat de către reclamanta B.

Prin întâmpinare intimata-reclamantă A. a solicitat, în principal, anularea celor două recursuri, întrucât acestea nu sunt motivate, constatarea inadmisibilităţii cererii ca instanţa de recurs să reţină cauza spre rejudecare şi, în subsidiar, respingerea celor două căi de atac extraordinare, ca nefondate.

În ce priveşte caracterul nefondat al celor două recursuri, a susţinut, în esenţă, că introducerea în cauză a intervenientului forţat D. s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 478 alin. 3 coroborat cu art. 39 C. proc. civ.

A relevat că instanţa de apel s-a pronunţat, exclusiv, asupra modului de soluţionare a excepţiilor inadmisibilităţii şi prematurităţii de către prima instanţă, fiind, prin urmare, pe deplin respectate prevederile art. 478 C. proc. civ. Instanţa de apel s-a pronunţat în limita a ceea ce a fost dedus judecăţii în fond, cu luarea în considerare a aspectelor invocate de părţi în faţa primei instanţe, dar şi a celor invocate în apel, cu precizarea că, pe calea căii ordinare de atac, nu au fost invocate noi dispoziţii legale, în raport de cele ce au fundamentat cererea introductivă.

A mai arătat intimata-reclamantă că instanţa de apel a reţinut, în mod corect, greşita admitere a excepţiei inadmisibilităţii primului capăt de cerere de către judecătorul fondului. Atâta vreme cât instanţa este îndreptăţită, în virtutea art. 1669 C. civ., să se pronunţe asupra îndeplinirii condiţiilor legale pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dacă, în prealabil, se arată că nu a fost executată o obligaţie contractuală stabilită prin promisiune, cu privire la care se solicită executarea în natură, este firesc ca instanţa să aibă posibilitatea de a se pronunţa cu privire la acest aspect. Instanţa de fond a reţinut doar faptul că operaţiunea de dezlipire este una materială, iar instanţa de judecată nu ar avea posibilitatea legală să pronunţe o eventuală dezlipire. Or, o atare soluţie contravine art. 5 din C. proc. civ. În mod asemănător, reţinând că admiterea excepţiei prematurităţii celui de al doilea capăt de cerere este o consecinţă a admiterii excepţiei inadmisibilităţii primului capăt de cerere, judecătorul fondului a privat reclamanta de singura cale de a obţine obligarea pârâtei la îndeplinirea obligaţiilor asumate prin promisiunea bilaterală, soluţie în mod corect sancţionată de instanţa de apel.

În fine, intimata a susţinut că instanţa de apel nu a soluţionat fondul cauzei, astfel că criticile expuse prin cererile de recurs referitoare la situaţia de fapt nu pot fi analizate în recurs.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 490 alin. 2 C. proc. civ.

Potrivit art. 493 alin. 2 – 4 C. proc. civ., a fost întocmit şi comunicat părţilor raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 18 ianuarie 2018, instanţa a admis în principiu recursurile şi a fixat termen de judecată pe fond a acestora, cu citarea părţilor.

Recursurile declarate de pârâta B. şi intervenientul D. sunt nefondate, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Pentru început, se impune precizarea că cele două recursuri au fost întemeiate, în drept, pe prevederile art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 C. proc. civ. Însă din dezvoltarea motivelor de nelegalitate ale celor două căi de atac extraordinare, în reformare, se constată că nici una din critici nu poate fi subscrisă prevederilor art. 488 alin. 1 pct. 6, referitoare la lipsa motivării, caracterul contradictoriu al considerentelor sau fundamentarea soluţiei doar pe motive străine de natura cauzei.

În schimb, o parte din criticile formulate prin cele două recursuri pot fi subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ., astfel că vor fi analizate şi grupate de instanţă în mod corespunzător.

În ce priveşte pretinsa încălcare a prevederilor art. 478 alin. 1 – 3 C. proc. civ., constată că este o susţinere nefondată. Este adevărat că, potrivit alin. 3 al textului de lege susarătat, în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi. Însă nu poate fi considerată o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată împrejurarea că reclamanta ar invoca, prin cererea de apel, şi alte temeiuri de drept decât cele invocate prin cererea de chemare în judecată, în măsura în care temeiul juridic invocat nu leagă instanţa, dispoziţiile art. 22 alin. 4 C. proc. civ. stabilind că judecătorul dă sau restabileşte calificarea juridică exactă a actelor şi faptelor deduse judecăţii, chiar dacă părţile le-au dat o altă denumire. În speţă, însă, prin apel, s-au invocat aceleaşi texte de lege ce au reprezentat temeiul juridic al cererii de chemare în judecată (art. 1669, 1483, 1270, 1279, 1325, 1385, 1650 C. civ., art. 25 din Legea nr. 7/1996, art. 76 alin. 1, art. 132, art. 137 alin. 5 din Ordinul ANCPI nr. 700/2014, ş.a.m.d).

Mai mult, textul art. 478 alin. 4 C. proc. civ. îngăduie părţilor să expliciteze în apel pretenţiile care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanţe, aceste explicitări neputând fi considerate o schimbare a cadrului procesual stabilit în faţa primei instanţe, în sensul art. 478 alin. 1 C. proc. civ.

Contrar celor susţinute prin motivele de recurs, instanţa de apel s-a pronunţat asupra modului de soluţionare a celor două excepţii de către prima instanţă, în limita a ceea ce a fost dedus judecăţii la fond, cu luarea în considerare a aspectelor invocate de părţi în faţa primei instanţe, dar şi a celor invocate prin cererea de apel, cu respectarea art. 478 alin. 2 C. proc. civ.

Neîntemeiate sunt şi criticile referitoare la încălcarea art. 478 alin. 3 C. proc. civ., sub aspectul introducerii în proces, în faza judecăţii apelului, a intervenientului D., care nu a figurat la judecata fondului.

Astfel, D. a dobândit calitatea de succesor cu titlu particular a bunului ce face obiectul cererii de chemare în judecată, atâta vreme cât, în cursul derulării litigiului de faţă, prin convenţia de plată autentificată sub nr. x din 27 noiembrie 2015, a dobândit parcela de 6000 m.p. de la pârâtă. Or, prevederile art. 39 alin. 2 C. proc. civ. permiteau introducerea acestei persoane în proces, indiferent de stadiul acestuia, constituind o derogare de la regula înscrisă în art. 478 alin. 1 şi 3 C. proc. civ.

Cât priveşte celelalte critici formulate prin cererile de recurs, în măsura în care acestea pot fi încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., ce vizează inadmisibilitatea capătului de cerere privind dezlipirea, constată că sunt nefondate.

Astfel, singura critică formulată prin cererile de recurs cu privire la acest aspect este aceea că operaţiunea de dezlipire este una tehnico-materială, iar instanţa nu ar avea posibilitatea să pronunţe o eventuală dezlipire.

Este adevărat că, potrivit art. 879 alin. 5 C. civ., operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică nici un transfer de proprietate.

Nu este însă mai puţin adevărat faptul că reclamanta a învestit instanţa cu o cerere de executare silită a obligaţiei de a încheia un contract de vânzare, obligaţie de a face asumată printr-o promisiune bilaterală. Astfel, art. 1669 C. civ., care reia dispoziţiile art. 1279 alin. 3, în materia vânzării, instituie dreptul părţii care şi-a îndeplinit sau este gata să-şi îndeplinească obligaţiile, de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

Totodată, potrivit art. 1742 C. civ., atunci când se vinde o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare a cărei amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după măsurarea sau delimitarea suprafeţei vândute. Altfel spus, cum contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui, în condiţiile art. 1272 alin. 1 C. civ., este evident că, printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unei suprafeţe de teren încă nedelimitată, promitentul vânzător îşi asumă şi obligaţia de a contribui, prin toate mijloacele, la delimitarea suprafeţei ce face obiectul convenţiei. Aşadar, dezlipirea unui imobil înscris în cartea funciară, în contextul în care partea ce se desprinde din imobil face obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă, din punctul de vedere al părţilor contractante, o obligaţie de a face asumată de promitentul vânzător.

Apreciem, de asemenea, că creditorul – titular al unui drept de creanţă corelativ unei obligaţii de a face, de o asemenea natură, poate cere, prin mecanismul reglementat de art. 1528 alin. 1 C. civ., executarea în natură a acestei obligaţii, pe calea aleasă de reclamanta din prezenta cauză. Admisibilitatea primului capăt de cerere nu rezidă în împrejurarea că actul de dezmembrare, pe care pârâta refuză a-l încheia, ar reprezenta un act juridic unilateral, în sensul art. 1324 C. civ., iar instanţa ar fi chemată să suplinească voinţa proprietarului imobilului, conform art. 1325 raportat la art. 1279 alin. 3 C civ. În realitate, consimţământul proprietarului imobilului înscris în cartea funciară, ce urmează a fi modificat prin dezlipire, necesar a fi dat în formă autentică, potrivit art. 25 alin. 2 din Legea nr.7/1996, nu reprezintă un act juridic unilateral, întrucât rezultatul prefigurat de autorul manifestării de voinţă, în acest caz, nu este acela de a constitui, modifica, suspenda sau stinge un raport juridic civil concret, acest act nefiind un izvor de obligaţii civile.

Conform art. 880 C. civ., operaţiunea de dezlipire are ca efect înscrierea în altă carte funciară a unui imobil rezultat din alt imobil (operaţiune denumită transcriere). Ca atare, apreciem că primul capăt de cerere este admisibil nu pentru că instanţa a fost solicitată să suplinească manifestarea de voinţă a proprietarului terenului ce refuză să încheie un act juridic unilateral, ci pentru că cererea de dezlipire, prin consecinţele tabulare pe care le presupune, poate fi asimilată unei veritabile acţiuni în prestaţie tabulară, prevăzută de art. 896 C. civ. Acţiunea în prestaţie tabulară reprezintă acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru întabularea în cartea funciară, iar, în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară. Prin urmare, şi creditorul unei obligaţii de a face, constând în efectuarea tuturor demersurilor necesare pentru delimitarea unei suprafeţe de teren şi înscrierea acesteia într-o carte funciară nouă ca etapă prealabilă vânzării, poate solicita instanţei să suplinească consimţământul şi inacţiunea debitorului acestei obligaţii şi, ulterior, să pronunţe o hotărâre prin care să suplinească consimţământul promitentului vânzător la încheierea contractului şi la înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului.

Cât priveşte celelalte critici formulate prin cele două recursuri, referitoare la situaţia de fapt sau la pretinsa neîndeplinire, de către promitentul cumpărător, a obligaţiilor asumate, constată că sunt străine de considerentele hotărârii atacate. Astfel, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel, nu au dezlegat aceste aspecte, analiza acestora limitându-se la excepţia inadmisibilităţii primului capăt de cerere şi excepţia prematurităţii celui de-al doilea capăt de cerere, excepţii greşit admise de judecătorul fondului, în raport de cele expuse anterior în hotărârea de faţă.

În consecinţă, potrivit art. 496 C. proc. civ., a respins recursurile, ca nefondate.