Ședințe de judecată: Martie | | 2024
Sunteți aici: Pagina de început » Detalii jurisprudență

Contract de locațiune. Prejudiciu. Caracterul cert al prejudiciului.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic : prejudiciu

                         -  caracter cert                                                                           

 

                                                                                                    C. civ. art. 1532 alin. 1

Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei şanse” să fie reparabil prin angajarea răspunderii contractuale, trebuie să existe un prejudiciu real şi cert,  cauzat de crearea unei situaţii dezavantajoase pentru partea în privinţa căreia nu s-a executat o obligaţie contractuală (în concret, predarea spaţiului închiriat în starea iniţială), constând în ratarea unei oportunităţi cu semnificaţii importante pentru viitorul său.

 Şansa de a obţine un avantaj trebuie să fie efectivă şi serioasă, creditorul obligaţiei neîndeplinite având obligaţia să demonstreze că a ratat obţinerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, în care obiectivele pe care şi le-a propus s-ar fi împlinit, dacă nu ar fi intervenit neexecutarea culpabilă a obligaţiei din partea debitorului acestuia.

Certitudinea unui prejudiciu viitor se referă atât la existenţa cât şi la întinderea acestuia şi trebuie apreciată din perspectiva art. 1532 C.civ.

Este legală hotărârea prin care instanţa de apel, în aplicarea art. 1532 C. civ. a stabilit că reclamantul locator a pierdut şansa de a obţine un anumit cuantum al chiriei, dar că nu a dovedit probabilitatea ca aceasta să se menţină la acelaşi nivel în perioada pretinsă de locator, prejudiciul invocat în aceste condiţii neavând caracter cert.

 

 

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1450 din 26 aprilie 2018

 

Prin cererea înregistrată sub nr. x/x/2014 pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI-a Civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată pârâta la plata sumei de 1092420,87 lei, actualizată cu rata inflaţiei până la data plăţii efective, reprezentând despăgubiri materiale şi penalităţi de întârziere, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Concret, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 96205,19 lei, pentru neîndeplinirea obligaţiei de a readuce spaţiul închiriat la forma iniţială, constând în 206.488,30 lei, costuri de remediere a imobilului, din care a dedus 81.541,80 lei, garanţie de bună execuţie şi 27497,79 lei, chirie achitată în plus pentru luna decembrie 2013.

Totodată, a solicitat plata sumei de 989.591,28 lei, prejudiciu constând în beneficiu nerealizat, reprezentând chiria de 9102 Euro/lunar, pentru o perioadă de 2 ani, pe care ar fi încasat-o de la noul locatar, C.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 122.241,39 lei, compusă din 81.541,80 lei, garanţie contractuală şi 40.699,59 lei, chirie achitată necuvenit pentru luna decembrie 2013.

Prin sentinţa civilă nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, Tribunalul Bucureşti a admis în parte cererea principală şi a obligat pârâta către reclamantă la plata sumei de 1.085.796,47 lei, despăgubiri, sumă actualizată cu rata inflaţiei de la 10 ianuarie 2014 (data introducerii acţiunii) şi până la data plăţii.

A respins restul pretenţiilor, ca nefondate.

A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 17362,96 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A respins cererea reconvenţională, ca nefondată.

Împotriva sentinţei nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului Bucureşti, precum şi împotriva încheierii din 18 iulie 2014 pronunţată de aceeaşi instanţă, a declarat apel pârâta-reclamantă B., înregistrat la data de 9 aprilie 2015 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Civilă.

Prin decizia nr. 371A din 20 februarie 2017, a fost respins apelul declarat împotriva încheierii de şedinţă din 18 iunie 2014, ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de pârâta-reclamantă împotriva sentinţei nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, care a fost schimbată în parte, în sensul obligării pârâtei la plata către reclamant a sumei de 329.858,69 lei, cu titlu de despăgubiri (din care 96205,19 lei contravaloare reparaţii şi 233653,5 lei contravaloare beneficiu nerealizat pentru perioada 12 decembrie 2013 – 31 mai 2014), sumă ce urma a fi actualizată cu rata inflaţiei de la data introducerii acţiunii şi până la plata debitului.

S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

A fost obligat intimatul-reclamant către apelanta-pârâtă la plata sumei de 10582,19 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei nr. 371A din 20 februarie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, în termen legal a declarat recurs reclamantul D., înregistrat la data de 9 iunie 2017 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţia a II-a Civilă.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1531, art. 1532 şi art. 1385 alin. 3 C. civ., care reglementează principiul reparării integrale a prejudiciului, motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, a susţinut că sunt greşite considerentele instanţei de apel, potrivit cărora încheierea contractului de închiriere nr. x din 19 mai 2014 cu E. a reprezentat o şansă sau că stabilirea unei chirii lunare de doar 5000 Euro este rezultatul negocierii părţilor, ceea ce implică culpa creditorului însuşi de a nu obţine o chirie mai mare. În mod asemănător, este greşită aprecierea instanţei de prim control judiciar că, după încheierea contractului susarătat, respectiv pentru perioada ulterioară lunii iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de şansă.

Recurentul a relevat faptul că şansa presupune un eveniment extraordinar, a cărui reuşită nu este niciodată certă, elementul aleatoriu fiind prezent în definirea şansei.

Or, în cazul recurentului, contractul de închiriere a fost încheiat, dar a fost reziliat din culpa intimatei-pârâte, pentru nerespectarea obligaţiei de a preda un spaţiu apt a fi folosit potrivit destinaţiei sale. Contractul perfectat cu C. a vizat acelaşi nivel al chiriei stabilit în convenţia încheiată cu pârâta, pentru că imobilul avea calităţile şi gradul de dotare aferent, ceea ce înseamnă că obţinerea unui asemenea preţ al locaţiunii reprezenta un fapt normal, comun, ce exclude ipoteza şansei.

Ca atare, nu erau incidente prevederile art. 1532 alin. 2 C. civ., referitoare la prejudiciul viitor constând în pierderea unei şanse de a obţine un avantaj, ci erau incidente prevederile art. 1532 alin. 1 coroborate cu art. 1385 alin. 2, în sensul că trebuia evaluat un prejudiciu viitor cert, constând în câştigul nerealizat.

În subsidiar, în măsura în care încheierea contractului cu C. ar fi calificată ca fiind o şansă, recurentul a solicitat a se constata că instanţa de apel a greşit, limitând întinderea prejudiciului la perioada cuprinsă între 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014.

Astfel, recurentul-reclamant a obţinut, ulterior acestei perioade, o chirie lunară de doar 5000 Euro, imposibilitatea de a obţine mai mult decurgând din faptul că spaţiul nu mai era la acelaşi nivel de dotare şi calitate, din culpa pârâtei, precum şi din faptul că condiţiile de închiriere diferă de la o lună la alta sau de la o perioadă a anului la alta.

Astfel, sărbătorile aferente sfârşitului de an reprezintă o perioadă profitabilă pentru orice profesionist, astfel că şi închirierea se face la sume mai mari în decembrie, în raport cu lunile de primăvară sau de vară.

Aşadar, instanţa de apel a sancţionat buna credinţă şi diligenţa reclamantului, încălcând art. 14 C. civ., ajungând la concluzia nerezonabilă că proprietarul imobilului a acţionat greşit când a exercitat diligenţe pentru încheierea, în iunie 2014, a unui nou contract de închiriere. Consecinţa acestui raţionament este aceea că era preferabil ca reclamantul să lase spaţiul neocupat, situaţie în care instanţa i-ar fi acordat integral pretenţiile formulate.

Şansa, potrivit recurentului, a constat în contractul încheiat pentru o perioadă de 10 ani, iar pierderea şansei a determinat pierderea chiriei de 9102 Euro/lunar. În consecinţă, pentru perioada 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014, pierderea este totală, iar ulterior, pierderea este parţială, de 4102 Euro/lună.

O altă critică de nelegalitate vizează încălcarea dispoziţiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 şi art. 1821 C. civ., privind interpretarea sistematică a contractelor şi după voinţa concordantă a părţilor, precum şi cu privire la obligaţia chiriaşului de predare a spaţiului la încetarea locaţiunii, critică încadrată de recurent pe dispoziţiile art. 461 alin. 2 teza a II-a C. proc. civ. şi art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

Acest motiv de recurs vizează interpretarea dispoziţiilor art. 7 alin. 4, art. 17 alin. 2 din contractul de locaţiune nr. x din 7 iunie 2013, referitoare la termenul în care trebuia executată obligaţia de readucere a spaţiului în starea iniţială. În esenţă, recurentul apreciază că această obligaţie trebuia executată înăuntrul termenului de preaviz, de 3 luni, pentru denunţarea unilaterală a convenţiei, iar nu în 10 zile de la încetarea acestuia, aspect ce ar rezulta din aplicarea regulilor principale de interpretare a contractului (voinţa concordantă a părţilor, scopul şi natura contractului, interpretarea clauzelor unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul care rezultă din ansamblul contractului). Instanţa de apel, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 1269 alin. 1 din Noul C. civ., a dat prevalenţă regulilor subsidiare de interpretare, înlăturându-le, fără temei, pe cele principale.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă a solicitat, în principal, anularea recursului, în condiţiile art. 483 C. proc. civ. sau respingerea căii extraordinare de atac, ca inadmisibilă. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, reiterând apărările şi susţinerile formulate în fazele procesuale anterioare.

În ce priveşte excepţia nulităţii recursului, a susţinut, în esenţă, că motivele invocate de recurent nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Referitor la inadmisibilitatea recursului, a arătat că reclamantul exprimă, direct în recurs, deci omisso medio, două critici pe care nu le-a formulat pe calea apelului, deşi avea această posibilitate. Concret, a relevat că se încearcă schimbarea calificării juridice pe care instanţa de fond a dat-o sumelor acordate cu titlu de despăgubiri, aceea de reparare a beneficiului nerealizat, în reparare a prejudiciului cert. În al doilea rând, recurentul încearcă să demonstreze că termenul de 10 zile ar fi inclus în interiorul perioadei de 3 luni prevăzute de art. 17 alin. 2 din contractul de locaţiune, în contextul în care Tribunalul Bucureşti a reţinut deja, cu putere de lucru judecat, că cele 10 zile au început să curgă de la momentul încetării contractului de locaţiune (10 decembrie 2013).

În condiţiile art. 493 alin. 1 - 4 C. proc. civ. a fost întocmit şi comunicat părţilor raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 1 februarie 2018, potrivit art. 493 alin. 7 C. proc. civ., recursul a fost admis în principiu şi s-a fixat termen de judecată pe fond, cu citarea părţilor.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Criticile referitoare la încălcarea prevederilor art. 1531, art. 1532 şi art. 1385 alin. 3 C. civ. şi subscrise motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., nu pot fi primite.

În esenţă, recurentul-reclamant critică doar întinderea reparaţiei acordate de instanţa de apel pentru beneficiul nerealizat, întrucât, în ce priveşte prejudiciul efectiv suferit (damnum emergens), constând în costurile necesare aducerii spaţiului închiriat în starea iniţială, instanţa de apel i-a acordat integral despăgubirile solicitate.

Sub un prim aspect, solicită a se constata că s-a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 2 C. civ., considerându-se că perfectarea contractului de închiriere cu C. a reprezentat şansă şi că, pentru perioada ulterioară încheierii celui de al doilea contract de locaţiune, cu E., deci după iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de şansă în a obţine un avantaj.

Contrar celor susţinute de recurentul-reclamant, şansa nu presupune cu necesitate un eveniment extraordinar, a cărui reuşită nu este niciodată certă, elementul aleatoriu fiind prezent în definirea şansei. Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei şanse” să fie reparabil prin angajarea răspunderii contractuale, trebuie întrunite mai multe condiţii: să fie un prejudiciu real şi cert, prin crearea unei situaţii dezavantajoase pentru partea în privinţa căreia nu s-a executat o obligaţie contractuală (în concret, predarea spaţiului închiriat în starea iniţială), prin ratarea unei oportunităţi cu semnificaţii importante pentru viitorul său. Şansa de a obţine un avantaj trebuie să fie efectivă şi serioasă, creditorul obligaţiei neîndeplinite având obligaţia să demonstreze că a ratat obţinerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, în care obiectivele pe care şi le-a propus s-ar fi împlinit, dacă nu ar fi intervenit neexecutarea culpabilă a obligaţiei din partea debitorului acestuia.

În concret, în mod corect a reţinut instanţa de apel că recurentul-reclamant a ratat şansa de a obţine o chirie lunară în cuantum de 9102 Euro/lunar, existând perspective reale în acest sens, din moment ce creditorul obligaţiei de predare a spaţiului perfectase deja un contract de închiriere cu C. Ceea ce instanţa de apel a constatat, în mod just, este faptul că certitudinea unui prejudiciu viitor se referă atât la existenţa, cât şi la întinderea sa. Din această perspectivă a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 1 C. civ. Întinderea reparării unui prejudiciu cauzat prin pierderea unei şanse nu poate fi însă egală avantajelor pe care creditorul le-ar putea obţine din valorificarea şansei, pe de o parte. Pe de altă parte, repararea unui astfel de prejudiciu este proporţională cu probabilitatea obţinerii avantajului, ţinând cont de împrejurări şi de situaţia concretă a creditorului.

În acest context, instanţa de apel a apreciat că reclamantul locator a pierdut şansa de a obţine un anumit cuantum al chiriei, stabilit prin convenţia perfectată cu C., dar că nu s-a dovedit probabilitatea ca această chirie să se menţină în acelaşi cuantum pe întreaga perioadă pretinsă de către reclamant (8 ani de la data la care spaţiul ar fi trebuit predat noului chiriaş). În adevăr, un contract de închiriere, contract cu executare succesivă, încheiat pentru o perioadă de 10 ani, poate fi desfiinţat atât pentru motivele stipulate în acea convenţie, cât şi pentru cauzele generale prevăzute de lege (denunţare unilaterală, reziliere, moartea locatorului, ş.a.m.d).

Aşadar, instanţa de apel a procedat la stabilirea întinderii prejudiciului în condiţiile stipulate de legiuitor, prin art. 1532 alin. 2 C. civ., ţinând cont de „împrejurări şi situaţia concretă a creditorului”. Or, toate aceste elemente pe care instanţa de prim control judiciar le-a avut în vedere la stabilirea daunelor interese reprezintă împrejurări de fapt, ce nu pot fi cenzurate pe calea recursului, cale extraordinară de atac limitată la verificarea aspectelor de nelegalitate ale hotărârii, şi care, prin urmare, nu poate cenzura şi motivele de netemeinicie.

Nu în ultimul rând, reţine că solicitarea recurentului-reclamant, de a se constata că, după data de 1 iunie 2014, a avut loc o pierdere parţială, constând în diferenţa dintre chiria lunară pe care ar fi avut şansa să o obţină, de 9102 Euro, şi cea pe care a obţinut-o efectiv, de 5000 Euro/lună, nu reprezintă doar o împrejurare de fapt, ce nu poate fi analizată în cadrul procesual al unei căi extraordinare de atac, limitată la aspecte de nelegalitate, ci chiar o chestiune nouă, neinvocată în faţa instanţelor de fond. Astfel, reclamantul a formulat o acţiune în daune contractuale, solicitând atât repararea pierderii efectiv suferite, cât şi beneficiul de care a fost lipsit, pentru neîndeplinirea de către chiriaş a obligaţiei de predare a spaţiului în starea iniţială, la data de 23 ianuarie 2014. Deşi în cursul soluţionării litigiului, în faţa instanţei de fond, reclamantul a perfectat un nou contract de locaţiune pentru acelaşi spaţiu, începând cu data de 1 iunie 2014, nu şi-a modificat capătul de cerere referitor la beneficiul nerealizat, în sensul de a solicita diferenţa dintre chiria pe care ar fi avut şansa să o obţină şi cea stipulată prin noua convenţie. Acest aspect a reprezentat o critică formulată prin apelul părţii adverse, însuşită, de altfel, de instanţa de prim control judiciar, iar reclamantul, deşi a formulat întâmpinare, s-a limitat la a susţine prin acest act procesual că încheierea unui nou contract de locaţiune nu este de natură să diminueze prejudiciul constând în beneficiu nerealizat. Nici una din apărările formulate prin prezentul recurs, referitoare la culpa pârâtei în scăderea nivelului de dotare a spaţiului, în pierderea de şansă decurgând din condiţiile de închiriere, ce diferă de la o perioadă la alta a anului, la imposibilitatea sancţionării creditorului care depune diligenţe pentru reducerea prejudiciului ş.a.m.d nu au fost deduse spre analiză instanţei de apel. Altfel spus, acestea sunt motive care nu au fost invocate în faţa primei instanţe şi nici prin întâmpinarea formulată în apel.

Aşadar, chiar dacă aceste critici ar putea fi încadrate în vreunul din motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. 1 C. proc. civ., acestea nu pot fi primite omisso medio, câtă vreme nu au fost invocate în cursul judecării apelului, conform art. 488 alin. 2 C. proc. civ.

Nici criticile referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 şi art. 1821 C. civ. şi încadrate de parte pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. nu pot fi primite.

În primul rând, se impune a constata că operaţiunea de interpretare a contractului de închiriere, operaţiune în urma căreia s-a stabilit că termenul de 10 zile, de aducere a spaţiului închiriat în starea iniţială, curge de la încetarea convenţiei şi nu este inclus în termenul de preaviz pentru denunţare unilaterală, de 3 luni, nu a avut ca efect înlăturarea răspunderii contractuale a chiriaşului sau reducerea cuantumului prejudiciului pretins a fi reparat de către proprietar. Altfel, spus, aceste critici formulate pe calea recursului vizează doar considerentele deciziei pronunţate în apel, fiind incidente dispoziţiile art. 461 alin. 2 C. proc. civ.

În al doilea rând, şi instanţa de fond a interpretat în acelaşi sens prevederile art. 7 şi art. 17 alin. 2 din contractul de închiriere (fila 29, par. 7-8 şi fila 35 par. 4 din sentinţa nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului Bucureşti).

Aşadar, dacă reclamantul aprecia că aceste dezlegări sunt greşite, avea posibilitatea să promoveze apel la considerente, ceea ce nu a înţeles să facă. Prin urmare, recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce au făcut analiza instanţei anterioare, întrucât numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicţie şi principiul legalităţii căilor de atac. În caz contrar, s-ar ajunge la situaţia în care anumite apărări, susţineri ale părţilor, ce puteau fi invocate, ca în prezenta cauză, pe calea apelului la considerente , să fie analizate pentru prima oară de instanţa învestită cu calea extraordinară de atac.

Prin urmare, trecând peste faptul că aceste critici, referitoare la aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor, ar putea sau nu fi încadrate în prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., constată că ele au fost invocate omisso medio şi că, prin urmare, în conformitate cu dispoziţiile art. 488 alin. 2 C. proc. civ., nu pot fi primite.

Faţă de considerentele mai sus arătate, potrivit art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul, ca nefondat.