Contract de închiriere. Acţiune în constatarea rezilierii. Condiţii şi efecte cu privire la drepturile şi obligaţiile părţilor
Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte
Index alfabetic: acţiune în constatarea rezilierii
- contract de închiriere
- pact comisoriu de gradul IV
C. civ. din 1864, art. 1021 teza a II-a
Contractul de închiriere se înscrie în categoria contractelor cu executare succesivă, efectul rezilierii, respectiv încetarea contractului producându-se numai pentru viitor, adică ex nunc.
În cazul în care s-a constatat că prestaţiile datorate de locatar pentru folosinţa bunului până la data rezilierii contractului şi eliberării spaţiului închiriat au fost achitate, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului şi părăsirea spaţiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locaţiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligaţie şi, în egală măsură, contraprestaţia locatorului de asigurare a folosinţei bunului.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2752 din 26 septembrie 2014
I - Judecata în primă instanţă:
Prin sentinţa nr. 520 din 18 decembrie 2012, Tribunalul Satu Mare, Secţia a II-a civilă a respins acţiunea formulată de reclamanta SC T.M.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C.C. SRL, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat între cele două părţi la data de 18 decembrie 2008; a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtă şi, în consecinţă, a constatat rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 18 decembrie 2008, din culpa reclamantei, în temeiul art. 9 lit. b) alin. (1) din contract; a obligat reclamanta să plătească pârâtei contravaloarea în lei a sumei de 29.760 euro, calculată la cursul de schimb B.N.R. de la data plăţii, sumă reprezentând contravaloarea chiriei aferente lunilor mai-decembrie 2010 şi la plata sumei de 22.078,71 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţii; a obligat reclamanta la plata sumei de 4.189 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâtă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în sinteză următoarele:
Între reclamantă în calitate de locatar şi pârâta-locator s-a încheiat la data de 18 decembrie 2008 un contract de închiriere privind imobilul situat în Municipiul Carei, Str. G.Ş. nr. 46, cu destinaţia de hală de producţie şi depozit, în suprafaţă de 1.500 m.p. Potrivit art. 7 din contract, chiria lunară cuvenită a fost de 3.000 de euro plus TVA/lună, locatara obligându-se să suporte şi cheltuielile legate de optimizarea spaţiului în vederea asigurării destinaţiei de spaţiu de producţie.
Totodată, prima instanţă a constatat că raporturile locative dintre părţi au decurs conform clauzelor contractului de închiriere în perioada 18.12.2008 – ianuarie 2010, după care, începând cu ianuarie 2010, reclamanta nu şi-a mai îndeplinit obligaţia principală de plată a chiriei lunare, conduită care a dus la emiterea Ordonanţei nr. 1025 din 6 mai 2010 de către Judecătoria Carei în sensul obligării reclamantei la plata chiriei aferente lunilor ianuarie - aprilie 2010.
În continuare, a reţinut prima instanţă, reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai-decembrie 2010 (data expirării contractului), motivul invocat de reclamantă, respectiv refuzul pârâtei de a da curs invitaţiei în vederea renegocierii cuantumului chiriei potrivit art. 7 alin. 2 din contract, fiind apreciat de instanţă ca neîntemeiat.
În acest sens, tribunalul a constatat că termenul pentru renegocierea chiriei a fost stabilit la data de 30 iunie 2010, iar nerespectarea de către oricare din părţi a acestei clauze nu atrage nicio consecinţă, în schimb, neplata chiriei este sancţionată cu rezoluţiunea contractului.
În raport de statuările în fapt cu privire la conduita reclamantei şi la temeiul contractual invocat de aceasta pentru constatarea intervenirii rezoluţiunii de drept a contractului de închiriere, respectiv clauza de la art. 7 din contract, potrivit căreia rezoluţiunea de drept a contractului intervine în caz de neplată a chiriei la termen, prima instanţă a concluzionat că pactul comisoriu expres de gradul IV prevăzut în art. 7 din contract operează în favoarea pârâtei şi nu poate fi invocat de reclamantă ca temei al cererii reclamantei, astfel cum a fost precizată.
Cu privire la cererea reconvenţională formulată de pârâtă, prima instanţă a constatat că reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai – decembrie 2010, nesocotind clauza de la art. 9 lit. b alin. 1 din contract, - urmând a fi obligată la contravaloarea chiriei restante, iar în temeiul pactului comisoriu expres prevăzut de art. 7 alin. ultim contractul urmează a fi reziliat din culpa reclamantei.
În sfârşit, referitor la repararea prejudiciului cauzat de reclamantă, instanţa a reţinut că la data de 1 iulie 2010 reclamanta a părăsit imobilul, prilej cu care a deteriorat instalaţia sanitară, de încălzire şi de aer comprimat, contravaloarea lucrărilor de reparaţii suportate de pârâtă, conform documentelor administrate în cauză în cadrul probei cu înscrisuri, impun concluzia obligării reclamantei la plata acestei sume în temeiul răspunderii civile contractuale.
II - Prin sentinţa civilă nr. 108 din 14 mai 2013, Tribunalul Satu Mare a încuviinţat cererea de îndreptare a erorii materiale strecurate în dispozitivul sentinţei civile nr. 520/2012 cu privire la denumirea corectă a pârâtei, respectiv SC C.C. SRL, cerere formulată de această parte în temeiul art. 281 C. proc. civ.
Prin aceeaşi sentinţă a fost respinsă cererea pârâtei SC C.C. SRL de completare a dispozitivului sentinţei nr. 520/2012 în sensul pronunţării de către instanţă şi asupra cheltuielilor de judecată solicitate de pârâtă reprezentând plata şi a onorariului de avocat în sumă de 11.860 lei. Sub acest aspect, instanţa a constatat că ipoteza reglementată de art. 2812 C. proc. civ. nu este îndeplinită în cauză, deoarece instanţa nu a omis să se pronunţe asupra cheltuielilor solicitate, ele fiind acordate în raport de actele justificative existente la dosar, la data pronunţării sentinţei fondului.
III - Apelul – Decizia civilă nr. 102/C/19.12.2013 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, Secţia a V-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
În cauză au declarat apel ambele părţi.
Apelul reclamantei a privit sentinţa civilă nr. 520/2012, criticile sale vizând atât stabilirea situaţiei de fapt, cât şi aplicarea corectă a clauzelor contractului de închiriere al căror înţeles a fost denaturat de prima instanţă, cu consecinţa pronunţării unei soluţii netemeinice şi nelegale atât pe cererea principală, cât şi pe cererea reconvenţională.
Apelul pârâtei a vizat sentinţa nr. 108 din 14 mai 2013 prin care prima instanţă a respins cererea de completare a dispozitivului formulată de această parte în temeiul art. 2812 C. proc. civ.
Prin decizia civilă nr. 102/C/2013, Curtea de Apel Oradea a admis apelul declarat de reclamanta SC T.M.P. SRL împotriva sentinţei nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare pe care a schimbat-o în parte, după cum urmează: a admis în parte cererea convenţională formulată de pârâta SC C.C. SRL şi a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părţi la 18 decembrie 2008, la data de 6 iulie 2010; a respins ca nefondat capătul II din cererea reconvenţională privind plata sumei de 29.760 euro reprezentând contravaloare chirie; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei şi a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.435,72 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin aceeaşi decizie a fost admis şi apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei civile nr. 108/2013 a Tribunalului Satu Mare, în sensul admiterii cererii de completare a dispozitivului sentinţei civile nr. 520/2012 şi obligării reclamantei la plata sumei de 8.000 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv, onorariu de avocat.
Faţă de soluţia pronunţată în apel, apelanta-pârâtă a fost obligată la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 5.809 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în această cale procesuală.
Instanţa de apel, examinând separat, în raport de criticile formulate de apelanta-reclamantă, soluţia fondului asupra cererii principale şi asupra cererii reconvenţionale a constatat că în ce priveşte acţiunea principală formulată de reclamantă, astfel cum a fost precizată în sensul de a se constata intervenită rezilierea contractului de închiriere la data de 6 iulie 2010 datorită nerespectării clauzei de la art. 7 alin. ultim, respectiv nerealizarea negocierii chiriei, soluţia adoptată de prima instanţă, de respingere a acţiunii principale, este legală şi temeinică.
În acest sens, instanţa de apel, raportându-se la clauza de la art. 7 alin. ultim din contract, care vizează rezilierea de drept a contractului în ipoteza neachitării chiriei, a constatat că această clauză este în favoarea locatorului, or, reclamanta locatar a invocat rezilierea contractului din cauza nerealizării negocierii chiriei, în condiţiile în care părţile nu au convenit vreun pact comisoriu privind rezilierea contractului în cazul nerealizării obligaţiei de renegociere a chiriei.
În continuare, instanţa de apel, examinând din perspectiva art. 1439 alin. (2) C. civ. măsura în care nerealizarea obligaţiei de renegociere a chiriei poate fi sancţionată cu rezilierea judiciară a contractului, a reţinut din probele cu înscrisuri administrate că reclamanta nu a solicitat renegocierea chiriei la data de 30 iunie 2010, astfel cum era prevăzut în contract, solicitarea sa vizând renegocierea chiriei la o dată anterioară – 8 aprilie 2010 – datorită unor împrejurări neprevăzute în contract, ceea ce impune concluzia lipsei de culpă a locatorului cu consecinţa respingerii cererii de reziliere astfel cum a fost motivată.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâta locator, instanţa de apel a reţinut sub un prim aspect că instanţa fondului, deşi a constatat intervenită rezilierea de drept a contractului de închiriere, nu a precizat data la care aceasta a operat, astfel că locatarul nu mai putea fi obligat, după reziliere, la plata chiriei, ci, eventual, la despăgubire pentru daunele cauzate, în măsura în care se stabileau şi dovedeau.
Sub un al doilea aspect, instanţa a reţinut din cuprinsul facturilor şi extraselor de cont depuse în apel că reclamanta locatar a achitat chiria datorată plus TVA atât pe luna mai, cât şi pe luna iunie, astfel că în acord cu dispoziţiile pactului comisoriu se impune constatarea intervenirii rezilierii contractului începând cu data de 6 iulie 2010.
În acest context, reclamanta nu poate fi obligată la plata chiriei ulterior datei de 6 iulie 2010, cu atât mai mult cu cât aceasta a părăsit spaţiul închiriat la 1 iulie 2010, aspect confirmat de locator.
În ceea ce priveşte capătul trei din cererea reconvenţională, instanţa de apel a constatat că soluţia primei instanţe este legală şi temeinică, în condiţiile în care locatarul este obligat să restituie spaţiul închiriat în stare bună, iar probele administrate în cauză atestă împrejurarea că această obligaţie nu a fost respectată.
Examinând probele administrate în cauză pe acest capăt de cerere, instanţa de apel a reţinut că la spaţiul închiriat au fost efectuate lucrări de reparaţii a instalaţiilor sanitare, electrice şi de încălzire, la instalaţia de aer comprimat, toate lucrările fiind achitate de locator.
În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâta SC C.C. SRL împotriva sentinţei civile nr. 108 din 14 mai 2013 prin care prima instanţă a respins cererea formulată de această parte de completare a dispozitivului sentinţei fondului (nr. 520/2012), curtea a constatat că soluţia este greşită în condiţiile în care la dosarul de fond sunt ataşate dovezile reprezentând plata onorariului de avocat achitat de pârâtă, înscrisuri depuse în şedinţa publică din 20 noiembrie 2012, astfel cum rezultă din încheierea de amânare a pronunţării.
Astfel, în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a apreciat că reclamanta trebuie să plătească pârâtei şi suma de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat, pentru judecata în primă instanţă.
IV- Recursul.
Împotriva deciziei nr. 102/C/2013 pronunţată de Curtea de Apel Oradea a declarat recurs, la data de 31 ianuarie 2014, în termen legal, pârâta SC C.C. SRL, solicitând modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare.
Recurenta şi-a întemeiat recursul pe motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susţinând că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale incidente sub aspectul constatării rezilierii de drept a contractului de închiriere începând cu data de 6 iulie 2010, precum şi în ceea ce priveşte respingerea capătului doi din cererea reconvenţională având ca obiect obligarea reclamantei locatar la plata chiriei pe perioada iulie-decembrie 2010.
În argumentarea criticilor de nelegalitate autoarea recursului a susţinut că în prezenţa pactului comisoriu expres de gradul IV, convenit de părţi în art. 7 alin. ultim din contract, instanţa constată numai intervenită rezoluţiunea, creditorul obligaţiei neexecutate putând opta între rezoluţiunea de plin drept a contractului şi obligarea debitorului la executare.
A susţinut recurenta că în cauză a optat pentru executarea contractului de închiriere, limitându-şi pretenţiile la chiria aferentă perioadei iulie 2010-decembrie 2010.
Totodată, recurenta a arătat că instanţa de apel nu avea dreptul să folosească împotriva sa prevederile pactului comisoriu deoarece înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres nu înlătură facultatea creditorului de a cere executarea silită a contractului.
Pe de altă parte, a arătat recurenta, chiar şi în ipoteza constatării rezoluţiunii urmare pactului comisoriu expres, instanţa de apel trebuia să califice suma de bani, solicitată prin cel de-al doilea capăt din cererea reconvenţională, ca despăgubiri datorate de reclamantă ca urmare a neexecutării obligaţiei de plată din culpa acesteia.
Concluzionând, recurenta a susţinut că instanţa de apel, constatând intervenit pactul comisoriu în lipsa unei cereri exprese, i-a creat o situaţie nefavorabilă prin respingerea cererii sale de plată a chiriei restante.
Intimata-reclamantă a formulat la data de 4 aprilie 2014 întâmpinare la cererea de recurs, solicitând respingerea recursului cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de această fază procesuală.
În esenţă, intimata a arătat că solicitarea recurentei de menţinere a rezilierii ca efect al pactului comisoriu şi obligarea locatorului la plata chiriei până la expirarea duratei contractului contravine oricărui principiu de drept deoarece de la data rezilierii contractul îşi încetează existenţa, astfel că locatarul nu mai poate fi obligat la plata vreunei sume cu titlu de chirie.
V - Înalta Curte, examinând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
1. Înalta Curte va lua în analiză prioritar, din raţiuni de logică juridică, impusă şi de ordinea în care sunt enumerate motivele de nelegalitate în art. 304 C. proc. civ., argumentele recurentei referitoare la constatarea intervenirii pactului comisoriu expres în absenţa unei cereri exprese în acest sens, deoarece ele se circumscriu obligaţiei instanţei de a se pronunţa în limitele obiectului cererii, nelegalitate care se înscrie în ipoteza de ultra petita prevăzută de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
2. Contrar afirmaţiilor recurentei, actele dosarului relevă că pârâta-recurentă a formulat în faţa primei instanţe, la data de 10 mai 2011, o cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, în baza clauzei de la art. 9 lit. b alin. ultim din contract şi să se dispună obligarea reclamantei la plata chiriei aferente lunilor mai-decembrie 2010 şi la plata de despăgubiri.
Prima instanţă a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtă şi a constatat rezilierea contractului de închiriere în temeiul pactului comisoriu expres prevăzut în art. 7 alin. ultim din contract, pact comisoriu la care făcea trimitere expresă clauza de la art. 9 alin. 1 lit. b invocată ca temei de pârâtă.
3. Sentinţa fondului a fost apelată numai de către reclamanta, iar instanţa de apel a schimbat în parte sentinţa, în sensul respingerii capătului din cererea reconvenţională privind plata chiriei, menţinând soluţia în ce priveşte constatarea intervenirii rezilierii contractului de închiriere în baza pactului comisoriu expres din art. 7 alin. ultim cu precizarea datei la care a operat rezilierea de drept respectiv 6 iulie 2010.
De aceea, susţinerile recurentei în sensul că nu a solicitat constatarea intervenirii pactului comisoriu apar ca vădit nefondate.
4. În egală măsură, apare ca lipsită de fundament legal afirmaţia recurentului în sensul că „instanţa de apel nu avea dreptul să folosească împotriva locatorului prevederile pactului comisoriu”.
Soluţia adoptată de instanţa de apel şi considerentele pe care se sprijină fac dovada respectării limitelor caracterului devolutiv al apelului, devoluând numai ceea ce s-a apelat şi ceea ce s-a judecat.
Cu alte cuvinte, instanţa de apel a păstrat soluţia primei instanţe în ce priveşte primul capăt de cerere din reconvenţionala formulată de pârâtă, respectiv constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere, stabilind în plus data rezilierii potrivit clauzei de la art. 7 din contract.
Rezultă, aşadar, cu forţa evidenţei că aplicarea pactului comisoriu s-a făcut în favoarea creditorului obligaţiei neexecutate a pârâtei locator, astfel cum a solicitat prin cererea reconvenţională.
5. Referitor la alegaţiile recurentei potrivit cărora creditorul obligaţiei neexecutate poate opta între rezoluţiunea de plin drept a contractului şi obligarea debitorului la executare, deşi corecte în raport de prevederile art. 1021 teza a II-a C. civ., ele nu se convertesc într-un argument peremptoriu de natură să impună schimbarea soluţiei instanţei de apel, deoarece, aşa cum s-a demonstrat în considerentele de mai sus, în cauză pârâta a optat pentru aplicarea pactului comisoriu expres, dreptul său de opţiune manifestându-se în momentul promovării cererii reconvenţionale în cadrul acestui litigiu.
Cum, în cauză, contractul de închiriere se înscrie în categoria contractelor cu executare succesivă, efectul rezilierii, respectiv încetarea contractului se produce numai pentru viitor, adică ex nunc.
Prestaţiile datorate de reclamanta locatar pentru folosinţa bunului până la data rezilierii (06.07.2010) au fost constatate achitate, respectiv chiria convenită în contract, aspect necontestat de recurentă, iar la data de 1 iulie 2010 reclamanta locatar a eliberat spaţiul închiriat.
Aşa fiind, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului şi părăsirea spaţiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locaţiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligaţie şi, în egală măsură, contraprestaţia locatorului de asigurare a folosinţei bunului.
Calificarea invocată de către recurenta-pârâtă pentru prima dată în această fază procesuală, în sensul convertirii chiriei solicitate prin cererea reconvenţională în daune-interese, nu poate fi primită, deoarece s-ar schimba obiectul şi cauza cererii reconvenţionale, imutabilitatea litigiului priveşte şi instanţa de control judiciar care se pronunţă numai asupra a ceea ce s-a dezbătut şi tranşat.
În acest sens, dispoziţiile art. 294 alin. (1) teza I C. proc. civ. referitoare la judecarea apelului, după care în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii şi nici nu se pot face alte cereri noi, sunt pe deplin aplicabile şi în instanţa de recurs, potrivit art. 316 C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, constatând că decizia atacată nu este susceptibilă de critică pe aspectele de nelegalitate invocate, a respins recursul ca nefondat şi a obligat recurenta-pârâtă, în temeiul art. 274 C. proc. civ., la plata către intimata-reclamantă a sumei de 8.067 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în această fază procesuală reprezentând onorariu de avocat şi cheltuieli de transport potrivit dovezilor ataşate la dosarul cauzei.