Ședințe de judecată: Martie | | 2024
Sunteți aici: Pagina de început » Detalii jurisprudență

Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 1337 din Codul civil din 1864. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în răspundere

- contract de vânzare-cumpărare

- evicţiune

 

C. civ. din 1864, art. 1326, art. 1337

            Prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs.

            Prin urmare, cumpărătorul, odată cu bunul, dobândeşte, ca accesoriu, conform art. 1326 C. civ., şi acţiunea în garanţie, inclusiv garanţia contra evicţiunii.

Evicţiunea, plecând de la etimologia termenului a evinge (evinco) a învinge în justiţie, semnifică pierderea totală sau parţială a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătoreşti, care recunoaşte în folosul unui terţ existenţa unui drept real asupra bunului, în virtutea unei cauze anterioare vânzării, în alte cuvinte ipoteza vânzării lucrului altuia.

            Chiar dacă vânzarea bunului altuia este sancţionată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare, obligaţia de garanţie în această ipoteză nu izvorăşte din vânzare, ci din culpa vânzătorului, delict sau quasi – delict, care a transmis un bun ce nu-i aparţine.

Astfel, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile   l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1337 C. civ. în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării.

 

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 3482 din 7 noiembrie 2014 

 

            I. Obiectul acţiunii introductive şi hotărârile pronunţate în ciclurile procesuale derulate în cauză.

1. Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la  25.08.2010, astfel cum a fost modificată şi completată la 14.12.2010, reclamanta SC N.B. SA, prin lichidator judiciar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele Confederaţia Naţională a Sindicatelor Libere din România F. (C.N.S.L.R.) şi SC F. SRL, prin lichidator judiciar, în principal obligarea C.N.S.L.R. la plata sumei de 20.326.560 lei în temeiul răspunderii pentru evicţiune, respectiv pentru 74% din clădirea deţinută de SC N.B. SA, iar, în subsidiar, obligarea C.N.S.L.R. la plata sumei de 27.468.324 lei către pârâta SC F. SRL în temeiul răspunderii pentru evicţiunea a 100% din clădirea cumpărată de la C.N.S.L.R.

Potrivit reclamantei, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat  sub nr. 6621 din 19.06.1997, C.N.S.L.R. F. a vândut pârâtei SC F. SRL imobilul situat în Bucureşti, B-dul R.E. nr. 25, iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2092/17.12.1997, reclamanta SC N.B. SA (fostă B.C.U. SA) a dobândit de la SC F. SRL cota de 74% din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B-dul R.E. nr. 25.

A arătat reclamanta că, împreună cu cele două pârâte, au fost chemate în judecată de terţe persoane juridice în cauza ce a format obiectul dosarului nr. xx273/3/2006 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 6621/1997 şi nr. 2092/1997, iar prin sentinţa civilă nr. 996/2007 a Tribunalului Bucureşti rămasă irevocabilă prin decizia nr. 8328/2009 a Înaltei  Curţi  de Casaţie şi Justiţie s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 6621/1997 şi nr. 2092/1997.

Reclamanta a susţinut că pârâta SC F. SRL îi datorează garanţia pentru evicţiune conform art. 1337 C. civ., iar pârâta C.N.S.L.R. F., la rândul său, are obligaţia de a garanta contra oricărei evicţiuni totale sau parţiale pe cumpărătorul SC F. SRL; că în condiţiile în care SC F. SRL, în insolvenţă, a rămas inactivă, reclamanta, în calitate de creditor al acesteia, poate exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului său, afară de acelea care sunt exclusiv personale potrivit art. 974 C. civ.

În cauză, pârâta SC F. SRL a formulat o cerere de intervenţie în interes propriu prin care a solicitat obligarea C.N.S.L.R. F. la plata sumei de 27.468.326 lei cu titlu de garanţie pentru evicţiune.

La 19.04.2011 Uniunea Generală a Sindicatelor din România a formulat o cerere de intervenţie în interes propriu prin care a solicitat obligarea SC N.B. SA la plata sumei de 27.468.326 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a  imobilului din B-dul R.E., precum şi obligarea C.N.S.L.R. F. la 20.326.550 lei, lipsa de folosinţă pentru acelaşi imobil, invocând calitatea sa de proprietar al imobilului.

2. Astfel investit, tribunalul prin încheierea interlocutorie din 17.05.2014 a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie principală formulată de SC F. SRL, a respins cererea de intervenţie principală formulată de Uniunea Generală a Sindicatelor din România, constatând că nu sunt îndeplinite cerinţele legale pentru încuviinţarea în principiu, iar prin sentinţa civilă nr. 1813 din 26.10.2011 a respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC N.B. SA şi a lipsei calităţii procesuale pasive a C.N.S.L.R. F. şi a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei.

2. Prin decizia civilă nr. 184 A din 3.05.2012, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a admis apelurile declarate de reclamantă şi pârâta SC F.  SRL, a desfiinţat sentinţa fondului şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a decide astfel, instanţa de prim control judiciar a constatat că prima instanţă a  omis să pună în discuţia părţilor, la termenul la care s-a acordat cuvântul pe fond, cererea de intervenţie în interes propriu formulată de SC F. SRL şi, de asemenea, a omis să se pronunţe asupra acestei cereri ce trebuia soluţionată de sine stătător în raport de interesul juridic al intervenientului, cererea de intervenţie formulată fiind o veritabilă cerere principală în dosar.

3. În rejudecare, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 722 din 01.04.2013 a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia  lipsei calităţii pasive a C.N.S.L.R. F., ca neîntemeiate; a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamanta SC N.B. SA prin lichidator judiciar în contradictoriu cu pârâtele C.N.S.L.R. F. şi SC F. SRL, prin lichidator judiciar, ca neîntemeiată, a respins cererea de intervenţie în interes propriu formulată de SC F. SRL, ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte calitatea procesuală activă a reclamantei şi pasivă a pârâtei C.N.S.L.R. F., prima instanţă, plecând de la raportul juridic afirmat de parte, prin motivarea în fapt şi în drept a cererii sale, a reţinut că reclamanta în raportul juridic afirmat se pretinde creditoarea pârâtei SC F. SRL, în temeiul garanţiei pentru evicţiune şi pretinde, totodată, că SC F. SRL este creditoarea pârâtei C.N.S.L.R. F., în temeiul aceleiași garanţii pentru evicţiune, neavând relevanţă că pârâta C.N.S.L.R. F. nu este parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 17.12.1997 între SC F. SRL şi SC N.B. SA, deoarece reclamanta invocă împotriva pârâtei un drept al debitoarei sale SC F. SRL, drept izvorât din prima vânzare încheiată între C.N.S.L.R. F. şi SC F. SRL.

Cu privire la fondul cauzei, tribunalul a reţinut că reclamanta şi-a întemeiat cererea  pe dispoziţiile art. 1344-1346 C. civ. referitoare la obligaţia de garanţie pentru evicţiune.

În continuare, tribunalul a arătat că obligaţia de garanţie pentru evicţiune este o obligaţie izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare, fiind un efect al acestuia, astfel că dreptul cumpărătoarei de a fi despăgubit impune existenţa unui contract valabil încheiat, iar în cauză, prin sentinţa civilă nr. 996/27.06.2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti s-a constatat nulitatea absolută a hotărârii nr. 159/1996 a C.N.S.L.R. F. - Comitetul Director, - precum şi a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 621/1997 şi nr. 2092/1997 pe care reclamanta îşi întemeiază pretenţiile.

Ca atare, a conchis instanţa, cum un act nul nu produce niciun efect, contractul de vânzare-cumpărare declarat nul prin sentinţa nr. 996/2007 nu poate da naştere obligaţiei de garanţie pentru evicţiunea pe care reclamanta şi-a întemeiat cererea, fiind de prisos a se analiza în ce măsură au fost îndeplinite condiţiile garanţiei pentru evicţiune.

În egală măsură, tribunalul a apreciat că reclamanta nu poate pretinde, pe calea acţiunii oblice, în numele pretinsei sale debitoare SC F. SRL, garanţia pentru evicţiune datorată acesteia de C.N.S.L.R. F. deoarece, prima vânzare fiind declarată nulă, C.N.S.L.R. F. nu datorează garanţia pentru evicţiune faţă de SC F. SRL.

4. Apelul. Decizia civilă nr. 16A din 22.01.2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Prin decizia susmenţionată, Curtea de Apel Bucureşti a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC N.B. SA prin lichidator judiciar împotriva sentinţei civile nr. 722/01.04.2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti.

Instanţa de prim control judiciar a apreciat că raţionamentul instanţei de fond, potrivit căruia în cauză nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului pentru evicţiune conform art. 1337 şi urm. C. civ. atunci când  actul care a stat la baza dobândirii dreptului de proprietate a fost constatat nul, este corect, deoarece premisa acestui tip de răspundere este una  contractuală, (izvorâtă din contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 621/1997 şi respectiv nr. 2092/1997), ceea ce  presupune valabilitatea contractelor şi pierderea bunului de către cumpărător urmare drepturilor preferabile invocate de un terţ asupra obiectului vânzării.

Întrucât, în cauză, contractul de vânzare-cumpărare nu mai este în vigoare, fiind constatat nul, se pune problema repunerii părţilor în situaţia anterioară, potrivit principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulităţii, garanţia pentru evicţiune neputând opera în ipoteza constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 1201 C. civ. privind autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 996/2007 a Tribunalului Bucureşti, invocată prin motivele de apel, instanţa a constatat că prin sentinţa civilă nr. 996/2007 s-au respins cererile de repunere a părţilor în situaţia anterioară cu motivarea că acest aspect priveşte efectele nulităţii între părţi, şi nu faţă de terţi.

Faţă de această dezlegare, instanţa de apel a apreciat că nu sunt incidente dispoziţiile art. 1201 C. civ. întrucât în cauza anterioară SC N.B. SA prin lichidator judiciar nu a formulat cerere de repunere în situaţia anterioară, cererile pârâtelor C.N.S.L.R. F. şi Uniunea Sindicatelor Democratice nefiind soluţionate pe fond.

În aceste condiţii, instanţa de apel a reţinut că orice discuţie despre buna-credinţă a  cumpărătorilor reclamanţi din cauza de faţă nu mai poate fi antamată.

Concluzionând, instanța de apel a apreciat că reclamanta confundă instituţia nulităţii actului şi garanţia pentru evicţiune, instituţii care se exclud reciproc, deoarece prin definiţie  tulburarea de drept nu poate fi reprezentată de o acţiune în constatarea nulităţii actului juridic generator al răspunderii pentru evicţiune.

5. Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC N.B. SA prin lichidator judiciar solicitând modificarea deciziei atacate şi, în principal, admiterea cererii de intervenţie principale a SC F. SRL şi a acţiunii oblice promovate, în sensul obligării C.N.S.L.R. F. la plata sumei de 27.468.327 lei către SC F. SRL, în subsidiar, recurenta a solicitat, în măsura în care cererea de intervenţie principală este respinsă, admiterea acţiunii oblice în sensul obligării pârâtei C.N.S.L.R. F. să îi achite SC F. SRL suma de 27.468.324 lei reprezentând răspunderea pentru evicţiune pentru 100% din clădire sau obligarea directă a C.N.S.L.R. F. la plata către sine a sumei de 20.326.560 lei reprezentând răspunderea pentru evicţiune a 70% din clădire respectiv partea deţinută de SC N.B. SA.

Recurenta şi-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 şi art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susţinând, în esenţă, în argumentarea criticilor de nelegalitate următoarele:

Potrivit recurentei, considerentele care au stat la baza hotărârii instanţei de apel relevă aplicarea greşită a dispoziţiilor legale prevăzute de art. 1337, art. 1339 şi art. 1340 C. civ. de la 1864, după care izvorul evicţiunii este legal, ea operând în cauză chiar dacă contractul a fost declarat nul.

A susţinut recurenta că anularea contractului constă în pierderea proprietăţii, iar finalitatea evicţiunii, astfel cum este reglementată de dispoziţiile legale susmenţionate, este ca vânzătorul care a vândut ceva ce nu-i aparţine să răspundă faţă de cumpărător.

În acest sens, autoarea recursului a apreciat că vânzătorul C.N.S.L.R. F. este, potrivit sentinţei irevocabile, răspunzător pentru evicţiune întrucât a înstrăinat un bun ce nu îi aparţine,  fiind de rea-credinţă.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel omite să examineze în considerentele deciziei toate apărările formulate prin motivele de apel, în condiţiile în care aceste apărări nu au fost analizate de instanţa fondului.

Potrivit recurentei, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., motivarea sumară a deciziei echivalează cu o nemotivare cu consecinţa desfiinţării hotărârii.

Intimata C.N.S.L.R. F. a formulat întâmpinare la cererea de recurs prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esenţă, intimata a susţinut că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre temeinică şi legală cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 1337 C. civ., deoarece obligaţia de garanţie nu poate izvorî dintr-un contract constatat nul potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum.

În acelaşi sens, intimata a arătat că prin hotărârea judecătorească anterioară s-a constatat nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare-cumpărare şi s-a respins în mod corect cererea de repunere a părţilor în situaţia anterioară, întrucât acest efect al nulităţii absolute priveşte părţile semnatare ale contractelor, şi nu terţii care nu pot solicita restituirea a ceea ce s-a executat.

6. Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile de nelegalitate invocate, a constatat că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează:

6.1. Cu titlu preliminar Înalta Curte notează că potrivit dispoziţiilor cuprinse în Codul civil de la 1864 Titlul V – Despre vinderi. Capitolul IV – vânzătorul este dator nu numai să predea bunul cumpărătorului, el trebuie să-i garanteze proprietatea şi aptitudinea bunului pentru o utilizare normală, garanţia contra evicţiunii şi contra viciilor ascunse fiind prevăzute expres în art. 1326 C. civ.

Prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs.

Prin urmare, cumpărătorul, odată cu bunul, dobândeşte, ca accesoriu, conform art. 1326 C. civ., şi acţiunea în garanţie, inclusiv garanţia contra evicţiunii provenind din fapta proprie a vânzătorului sau provenind de la terţi, dreptul de a invoca garanţia fiind transmisibil şi la cumpărătorii ulteriori ai aceluiaşi bun.

Totodată, art. 1337 instituie o garanţie de drept privitoare la proprietatea lucrului vândut, vânzătorul fiind de drept obligat să răspundă faţă de cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile care s-ar invoca asupra bunului şi care nu au fost declarate la încheierea contractului.

Evicţiunea, plecând de la etimologia termenului a evinge (evinco) a învinge în justiţie, semnifică pierderea totală sau parţială a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătoreşti, care recunoaşte în folosul unui terţ existenţa unui drept real asupra bunului, în virtutea unei cauze anterioare vânzării, în alte cuvinte ipoteza vânzării lucrului altuia.

Chiar dacă vânzarea bunului altuia este sancţionată cu nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare, obligaţia de garanţie în această ipoteză nu izvorăşte din vânzare, ci din culpa vânzătorului, delict sau quasi – delict, care a transmis un bun ce nu-i aparţine.

În această concluzie, se impune a fi subliniată şi formularea utilizată în redactarea art. 1337, respectiv răspunderea de drept a vânzătorului către cumpărător care, potrivit regulilor generale ale răspunderii civile, îşi are temeiul în repararea prejudiciului produs prin fapta ilicită şi culpabilă.

În egală măsură, textul nu distinge, în ceea ce priveşte evicţiunea, modalitatea  în care vânzarea a fost constatată nulă sau anulabilă, iar, pe de altă parte, nulitatea ca sancţiune care lipseşte actul de anumite efecte nu este o măsură îndreptată împotriva actului juridic ca atare, noţiunea de inexistenţă a actului neavând relevanţă faţă de efectele nulităţii, deoarece inexistenţa actului nu ar mai justifica repunerea părţilor în situaţia anterioară. Altfel spus, actul nul întruneşte toate elementele necesare existenţei sale, dar încalcă anumite prevederi privind validitatea încheierii sale.

De aceea, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1337 C. civ. în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării.

În sfârşit se impune a sublinia că în situaţia evicţiunii totale dispoziţiile legale (art. 1341 C. civ.) prevăd un sistem de despăgubire a cumpărătorului evins mai favorabil decât cel care ar rezulta din aplicarea consecinţelor nulităţii şi nu există nicio interdicţie legală pentru cumpărătorul evins să opteze pentru răspunderea contra evicţiunii, ci, dimpotrivă, caracterul legal al acestui tip de răspundere a vânzătorului obligă la aplicarea întocmai a dispoziţiilor care stabilesc întinderea despăgubirilor.

6.2. În cauză, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au apreciat că este de prisos a se analiza în ce măsură au fost îndeplinite condiţiile angajării răspunderii pentru evicţiune, de vreme ce situaţia premisă a unei astfel de analize – respectiv valabilitatea contractului de  vânzare-cumpărare nu este îndeplinită, contractul fiind constatat nul – astfel că nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1337 C. civ.

Soluţia adoptată de prima instanţă şi menţinută de instanţa de apel, în sensul respingerii de plano a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, în condiţiile neexaminării dispoziţiilor legale incidente  (art. 1337 şi urm. C. civ.) care au constituit temeiul de drept al acţiunii introductive, este lipsită de fundament legal echivalând cu o necercetare a fondului cauzei.

Instanţa de apel era datoare, în raport de caracterul devolutiv al căii de atac şi de motivele invocate prin cererea de apel, să examineze cauza prin prisma temeiurilor de drept arătate, respectiv în ce măsură pierderea proprietăţii de către reclamanta-cumpărătoare în favoarea unui terţ, prin efectul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, antrenează garanţia legală prevăzută de art. 1337 C. civ. în sarcina vânzătorului.

Cu alte cuvinte, să examineze în mod concret şi în raport de circumstanţele cauzei condiţiile cerute pentru ca împrejurarea invocată ca evicţiune să antreneze garanţia legală prevăzută de art. 1337 C. civ., condiții care, în raport de dispoziţiile legale citate în prima parte a acestor considerente, se circumscriu verificării cauzei evicţiunii, respectiv dacă a fost determinată de un viciu iminent dreptului vânzătorului, care provine dintr-o cauză anterioară vânzării şi dacă nu există o cauză de negaranţie.

În considerarea celor mai sus înfăţişate, Înalta Curte a constatat că decizia atacată este nelegală atât din perspectiva lipsei de temei legal, cât şi în ceea ce priveşte necercetarea  corespunzătoare a fondului, astfel că în temeiul art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., a admis recursul şi a casat decizia curţii de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeaşi instanţă în vederea examinării ei prin prisma dispoziţiilor legale incidente şi a motivelor de apel formulate.