Acţiune în rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Neanalizarea de către instanţă a obligaţiilor reciproce asumate de părţi. Incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă din 1865
Cuprins pe materii : Drept procesual civil. Căile extraordinare de atac
Index alfabetic : acţiune în rezoluţiune
-antecontract de vânzare-cumpărare
-interdependenţa şi reciprocitatea obligaţiilor
-motivare
C. proc. civ. din 1865, art. 304 pct. 7
C. civ. din 1864, art. 970 alin. (2), art. 977, art. 981
Rezoluţiunea unei convenţii sinalagmatice se întemeiază atât pe principiul forţei obligatorii a contractului, cât şi pe ideea de cauză şi simultaneitate a executării obligaţiilor născute din convenţie.
Enumerarea formală de către instanţa de apel a condiţiilor cerute de lege pentru a opera rezoluţiunea, fără o analiză concretă şi efectivă a obligaţiilor reciproce asumate de părţi şi a gravităţii neexecutării lor, nu poate fundamenta soluţia pronunţată de instanţă, de confirmare a sentinţei fondului în sensul respingerii acţiunii în rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare formulată de promitentul-cumpărător -, astfel încât, în această situaţie, devin incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instanţei de apel echivalând unei necercetări corespunzătoare a fondului.
Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3893 din 5 decembrie 2014
Prin acţiunea introductivă precizată, reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC C. SA, în principal, obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul construcţie şi teren, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62/13.01.2006, iar în subsidiar, rezoluțiunea antecontractului nr. 62/2006 şi obligarea pârâtei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentând avans acordat pentru cumpărarea imobilului şi la plata sumei de 78.292,11 lei reprezentând contravaloarea investiţiilor realizate la imobil.
Potrivit reclamantei, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 62/2006 pârâta s-a obligat să transfere reclamantei cumpărător proprietatea imobilului denumit - magazie cereale - situat în localitatea Moftin, sens în care pârâta trebuia ca în termen de 60 zile de la încheierea antecontractului să intabuleze imobilul şi să se prezinte la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
A susţinut reclamanta că pentru lămurirea situaţiei imobilului a notificat-o pe pârâtă, care, prin adresa nr. 2367 din 13 aprilie 2011, a arătat că nu doreşte rezilierea contractului şi restituirea avansului, iar în ce priveşte perfectarea actului autentic a precizat că nu se opune, dar în prealabil solicită o ofertă din partea promitentului-cumpărător pentru achiziţionarea imobilului.
Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea acţiunii reclamantei, arătând că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu s-a obligat la încheierea contractului în formă autentică în termen de 60 de zile de la încheierea convenţiei şi că reclamanta nu şi-a respectat propriile obligaţii asumate cu privire la termenele de plată a preţului, ultimele două rate a câte 20.000 euro fiecare, scadente la 14 mai 2006 şi respectiv 14 iunie 2006 nefiind achitate.
A mai arătat pârâta că în prezent procedura de intabulare a imobilului nu este finalizată din motive independente de voinţa societăţii, dar reclamanta, în temeiul unui contract de comodat, are bunul în folosinţă.
Prin sentinţa civilă nr. 3/CA din 21 ianuarie 2014, Tribunalul Satu Mare a admis în parte acţiunea precizată formulată de reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 21.840 lei reprezentând contravaloarea investiţiilor realizate la imobil; a respins celelalte capete de cerere, ca neîntemeiate.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că, potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62 încheiat de părţi la 16 ianuarie 2006, pârâta s-a obligat să transmită dreptul de proprietate şi să remită spre folosinţă reclamantei imobilul construcţie şi teren înscris în CF nr. 1170, preţul contractului fiind de 60.000 euro+TVA, ce urma să fie achitat în trei rate, a câte 20.000 euro scadente la 14.04.2006, 20.000 euro la data de 14.05.2006, 20.000 euro la data de 14.06.2006.
Totodată tribunalul a reţinut că potrivit clauzei inserate la art. 4, capitol V, în cazul în care situaţia juridică a imobilului nu va fi definitivată în decurs de trei luni de la data încheierii antecontractului pentru a se putea încheia actul autentic de vânzare-cumpărare, contractul de comodat încheiat între părţi se prelungeşte până la soluţionarea situaţiei juridice.
În opinia instanţei, clauzele susmenţionate impun concluzia că pârâta nu s-a obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de 60 de zile de la data încheierii antecontractului, părţile neprevăzând un termen limită în sarcina pârâtei pentru clarificarea situaţiei juridice a imobilului.
În drept, prima instanţă a reţinut că potrivit principiului reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor părţilor în contractele sinalagmatice, obligaţiile trebuie executate simultan, oricare parte putând să refuze executarea obligaţiilor proprii, atâta timp cât cealaltă parte, care pretinde executarea, nu îşi execută propriile obligaţii.
Sub acest aspect, tribunalul a reținut că reclamanta nu şi-a respectat obligaţia de plată a ultimelor două rate, obligaţie care nu era condiţionată de finalizarea formalităților de intabulare a imobilului, motiv pentru care solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la încheierea contractului în formă autentică apare nefondată.
În virtutea aceloraşi considerente, în raport de dispoziţiile art. 1020 C. civ., tribunalul a constatat că se impune şi respingerea cererii subsidiare formulată de reclamantă, respectiv rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi restabilirea situaţiei anterioare în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentând avans acordat pentru cumpărarea imobilului.
În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la 21.840 lei reprezentând contravaloarea investiţiilor realizate la imobilul de către reclamantă, tribunalul, raportat la poziţia exprimată de părţi în cursul procesului, respectiv imposibilitatea obiectivă de achitare a diferenţei de preţ de către pârâtă datorită situaţiei sale juridice, respectiv deschiderea procedurii falimentului faţă de aceasta, a apreciat că părţile se află într-o imposibilitate obiectivă de executare a obligaţiilor asumate prin contract, chiar dacă nu s-a dispus rezoluţiunea, şi că, întemeiat pe principiul îmbogăţirii fără just temei, pârâta trebuie să achite reclamantei contravaloarea investiţiilor efectuate la imobil, stabilită prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuată în cauză.
2. Apelul. Decizia nr. 85/C din 28 mai 2014 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, Secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi fiscal.
Împotriva sentinţei fondului a declarat apel reclamanta invocând motive de nelegalitate cu privire la soluţia adoptată atât pe capătul principal de cerere, cât şi pe cererea subsidiară.
Prin decizia nr. 85/C/28.05.2014, Curtea de Apel Oradea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă, menţinând în totalitate sentinţa fondului.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că susţinerea reclamantei, în sensul că nu a achitat diferenţa de preţ întrucât pârâta nu a efectuat niciun demers pentru intabularea dreptului ei de proprietate, nu poate fi primită, întrucât conform art. 1 din antecontract părţile au convenit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică în termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv la 19 iunie 2006, iar prin art. 4 părțile au prelungit contractul de comodat încheiat în aceeași zi cu antecontractul, până la clarificarea situaţiei juridice a imobilului, în ipoteza în care aceasta nu era clarificată în termen de trei luni, fără a se indica vreo dată de la care curge termenul de trei luni.
În continuare, curtea de apel a reținut că nu s-a dovedit împrejurarea că pârâta ar fi finalizat procedura de intabulare în cartea funciară a dreptului său, aspect infirmat de pârâtă prin concluziile scrise depuse la instanţa de fond, în care a arătat că intabularea nu a fost posibilă din motive tehnice.
Totodată, curtea de apel a apreciat că în condițiile în care reclamanta nu a făcut dovada plăţii diferenţei de preţ, pârâta nu poate fi obligată să încheie contractul în formă autentică.
În ce priveşte rezoluțiunea judiciară, curtea de apel, făcând trimitere la condițiile cerute de art. 1020 C. civ., a constatat că reclamanta este cea care nu şi-a executat obligaţia constând în plata diferenţei de preţ de care depindea încheierea contractului în formă autentică, iar înscrierea la masa credală, neurmată de plată nu poate echivala cu efectuarea plății, astfel că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluțiunii contractului.
Referitor la investiţiile efectuate la imobil, instanţa a apreciat că solicitarea reclamantei de obligare la 271.000 lei reprezentând contravaloarea lor este neîntemeiată, faţă de concluziile expertului D.V. în sensul că investiţiile făcute nu erau necesare pentru destinaţia imobilului, de magazie cereale, precum şi raportat la faptul că au fost efectuate fără acordul promitentului-vânzător, contrar clauzei din contractul de comodat.
În sfârşit, referitor la susţinerea reclamantei în sensul că suma acordată de 21.840 lei reprezintă o eroare materială în raport de suma de 212.840 lei reţinută în raportul lui D. V., Curtea a apreciat că acest motiv de critică nu poate face obiectul apelului conform art. 2812 C. proc. civ.
3. Recursul. Motivele de recurs.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC O. SRL prin lichidator C.L.J. 2000 SPRL solicitând modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului şi schimbării sentinţei fondului cu consecinţa admiterii capătului de cerere privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62/2006, restabilirea situaţiei anterioare, respectiv obligarea pârâtei la restituirea avansului în sumă de 59.986,86 lei, precum şi obligarea pârâtei la plata sumei de 271.000 lei reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la imobil.
Recurenta şi-a întemeiat recursul pe motivul reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocând aplicarea greşită a legii.
În argumentarea criticilor de nelegalitate formulate, recurenta a arătat că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 13 ianuarie 2006 pârâta era proprietara extratabulară a imobilului – magazie de cereale situat în localitatea Moftin şi, deşi s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv până la 19 iunie 2006, pârâta nu a făcut niciun demers legal pentru intabularea dreptului său de proprietate, situaţie care subzistă şi în prezent, deşi au trecut 8 ani de la încheierea antecontractului.
A considerat recurenta că, în acest context, pârâta nu îşi poate îndeplini obligaţia asumată prin antecontract, de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ipoteză în care se impune rezoluțiunea antecontractului.
Sub acest aspect, recurentul a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 1020 C. civ. de către instanța de apel, deoarece chiar şi în situaţia în care părţile nu au stabilit un termen pentru clarificarea situaţiei juridice, acesta nu putea fi decât un termen rezonabil, aspect nesesizat de către instanţă, față de împrejurarea că au trecut 8 ani de la încheierea antecontractului, iar pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată.
Referitor la investiţiile efectuate în imobil, recurenta a arătat că ele au fost confirmate de expertiza contabilă dispusă în cauză, valoarea actuală fiind de 271.000 lei potrivit expertizei tehnice întocmite de expert M.A. şi, respectiv 212.840 lei conform raport D.V., investiţii care au adus un sport de valoare imobilului care profită actualului proprietar.
Potrivit recurentei, instanţa de apel în mod greşit a reţinut punctul de vedere al expertului D. exprimat în afara obiectivelor stabilite de instanţă, în sensul că nu erau necesare pentru destinaţia imobilului,
În sfârşit, recurenta a arătat că în prezent, nefiind finalizată tranzacția, bunul nu poate fi valorificat în procedura falimentului, dar, în același timp, pârâta s-a înscris în tabelul creditorilor cu diferenţa de preţ, fiind şi în posesia avansului şi a investițiilor neachitate.
Intimata SC C. SA a formulat întâmpinare în această fază procesuală prin care a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei instanţei de apel care a reţinut în mod corect neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate de reclamantă, referitoare la plata diferenţei de preţ, obligaţie care nu era condiţionată de finalizarea formalităţilor de intabulare.
4. Înalta Curte, examinând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează:
Cu privire la capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi, instanţa de apel, confirmând soluția fondului, a reținut neexecutarea culpabilă a obligaţiei reclamantei, promitentul-cumpărător, de plată a ultimelor două rate din preţul vânzării, fără să examineze şi obligaţia asumată de pârâtă, promitentul vânzător, de a intabula imobilul în vederea încheierii actului autentic, mai mult chiar, a reţinut, in terminis, că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâte că ar fi finalizat procedura de intabulare în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate asupra imobilului.
Or, prin antecontractul de vânzare-cumpărare părţile şi-au asumat obligaţii reciproce a căror interdependenţă este ataşată noţiunii de scop, de cauză, în sensul că neexecutarea de către o parte a obligaţiilor sale lipseşte de cauză obligaţia corelativă a celorlalte părţi.
Altfel spus, rezoluţiunea unei convenţii sinalagmatice se întemeiază atât pe principiul forţei obligatorii a contractului, cât şi pe ideea de cauză şi simultaneitate a executării obligaţiilor născute din convenţie.
Din această perspectivă, determinarea conţinutului convenţiei pentru a se stabili obligaţiile asumate, interdependenţa şi reciprocitatea lor era o abordare esenţială şi necesară în soluţionarea cauzei, cu respectarea dispoziţiilor art. 977 C. civ. care instituie principiul voinţei reale a părţilor, dar şi a dispoziţiilor art. 970 alin. (2) şi art. 981 C. civ. potrivit cărora convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar şi la toate urmările pe care legea, obiceiul sau echitatea le presupune în funcţie de tipul convenţiei.
Sub acest aspect, instanţa de apel a reţinut numai obligaţia reclamantei de plată a preţului în termen de trei luni de la încheierea antecontractului, precum şi faptul că părţile au convenit data la care se va încheia actul autentic - 19 iunie 2006 -, iar în ceea ce priveşte obligaţia pârâtei vânzătoare de intabulare a dreptului său de proprietate în cartea funciară, apreciază că părţile nu au convenit o dată de la care curge termenul de trei luni, concluzie care nu are nici un suport în clauzele convenției şi care în sine este în vădită contradicție cu cele statuate anterior, în sensul că părțile au stabilit data de încheiere a actului autentic 19.06.2006, ceea ce presupunea și îndeplinirea de către pârâtă a obligației de reglementare a situației juridice a imobilului şi intabulare a imobilului în CF, condiţie necesară pentru încheierea actului în formă autentică.
În continuare, instanța de apel, deși constată că neîndeplinirea acestei obligații de către pârâtă subzistă la data judecării cauzei, nu a acordat nici o semnificație acestei neexecutări sub aspectul rezoluțiunii antecontractului care apare lipsit de însuși fundamentul sau scopul său.
Așa fiind, Înalta Curte a constatat că motivarea instanței de apel nu respectă exigențele legii, deoarece enumerarea formală a condițiilor cerute de lege pentru a opera rezoluțiunea, fără o analiză concretă și efectivă a obligațiilor reciproce asumate de părți și a gravităţii neexecutării lor nu poate fundamenta soluția pronunțată de instanță, dincolo de faptul că o serie de apărări ale reclamantei referitoare la poziția pârâtei care s-a opus atât rezilierii antecontractului, cât și încheierii actului autentic, deși s-a înscris la masa credală pentru diferența de preț, nu au fost examinate.
Aceeași concluzie se impune și cu privire la soluționarea capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la contravaloarea investițiilor aduse imobilului de către reclamantă în sumă de 271.000 lei, confirmate de expertiza contabilă și de cele două rapoarte de expertiză tehnică dispuse în cauză.
Instanța de apel, fără un examen efectiv, real și consistent al probatoriilor administrate pe acest aspect și al argumentelor reclamantei, a respins apelul cu o motivare contradictorie deoarece, deși confirmă îndreptățirea reclamantei de a primi contravaloarea investițiilor în baza principiului îmbogățirii fără just temei a pârâtei, a reținut, totodată, că aceste investiții, nefiind necesare pentru destinația imobilului, nu aduc un aport suplimentar și, prin urmare, nu ar fi datorate. Or, în ipoteza îmbogățirii fără justă cauză, chestiunea naturii lucrărilor, ca utile sau necesare, este lipsită de relevanță juridică, deoarece în acțiunea de in rem verso determinantă este stabilirea îmbogățirii fără justă cauză a patrimoniului unei persoane și sărăcirea celui care a procurat acest avantaj îmbogățitului.
Distinct de acestea, afirmația potrivit căreia lucrările de investiții nu erau necesare dată fiind destinația imobilului nu este argumentată tehnic, fiind preluată de instanţă fără nicio cenzură din expertiza D.V. care nu oferă nicio explicație sub acest aspect.
Așa fiind, Înalta Curte a constatat fondate criticile recurentului-reclamant, pe care le-a încadrat, în baza art. 306 alin. (3) C. proc. civ., în prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instanței de apel echivalând unei necercetări corespunzătoare a fondului.
De aceea, dând eficiență dispozițiilor art. 312 alin. (5) C. proc. civ., potrivit cărora neintrarea în cercetarea fondului conduce la casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, Înalta Curte a admis prezentul recurs, a casat decizia nr. 85/C/28.05.2014 a Curții de Apel Oradea și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.