Conexarea unor cauze guvernate de ambele coduri de procedură civilă. Legea de procedură aplicabilă
Cuprins pe materii : Drept procesual civil. Competenţa instanţelor
Index alfabetic : acţiune în constatare
- excepţia conexităţii
- legea de procedură aplicabilă
Legea nr. 76/2012, art. 3 alin. (1)
C. proc. civ. din 1865
NCC, art. 14, art. 15, art. art. 1169, art. 1170,
art. 1270, art. 1276, art. 1350
După conexare nu se mai poate vorbi despre două procese, ci despre unul singur, aflat pe rolul instanței inițial învestite, care trebuie să aplice o unică normă de procedură.
Astfel, în cazul conexării unor cauze guvernate de ambele Coduri, chiar dacă cererile urmează a fi soluționate distinct, procesul rămâne unul singur şi, în măsura în care a început anterior intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă, nu acesta îi este aplicabil, potrivit regulii instituite de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 76/2012, ci Codul de procedură civilă de la 1865, această modalitate de alegere a legii de procedură aplicabile fiind una legală deoarece, ca efect al conexării, dosarul repartizat ultimei instanțe învestite își pierde propria individualitate.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1535 din 04 iunie 2015
Judecata în faţa primei instanţe. Cererile părţilor şi sentinţa Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a civilă
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a civilă, la data de 09.10.2012, sub nr. xx313/3/2012, reclamanta SC P.A.R. SA (a cărei denumire actuală este SC G.A.R. SA) a chemat în judecată pe pârâţii C.T.J. şi C.M., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate încetate efectele contractului de locațiune nr. 7/15.02.2012 încheiat între reclamantă, în calitate de locatar, şi pârâţi, în calitate de locatori, împreună cu actul adiţional subsecvent, urmare a rezilierii începând cu data de 13.07.2012 din iniţiativa reclamantei şi din culpa pârâţilor, să oblige pârâţii la returnarea către reclamantă a sumei de 163.248,75 lei, cu titlu de garanţie contractuală, a sumei de 299.822,81 lei, reprezentând daune-interese (consultaţii, contravaloarea lucrărilor efectuate deja în spaţiu în perioada anterioară semnării actului adiţional nr. 1 şi a cheltuielilor pentru servicii de natură juridică generate de atitudinea culpabilă a pârâţilor) și a sumei de 725.000 euro, reprezentând despăgubire calculată conform dispoziţiilor art. 11.3.2 din contract, prin însumarea contravalorii a 58 de chirii rămase până la împlinirea termenului contractului; în subsidiar, în măsura în care se va aprecia ca fiind incidentă teza alternativă din cuprinsul clauzei nr. 11.3.2, solicită obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de relocare, evaluate la suma de 151.776 euro; de asemenea, a mai solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 25.526,59 euro, reprezentând contravaloarea chiriilor plătite, dar şi la achitarea dobânzii penalizatoare aplicate asupra sumelor ce se vor stabili cu titlu de despăgubiri până la data efectivei şi integralei plăţi a acestora, cu cheltuieli de judecată.
Prin cererea înregistrată pe rolul aceluiaşi tribunal la data de 18.09.2013, sub nr. xx828/3/2013, reclamanţii C.T.J. şi C.M. au chemat în judecată pârâta SC G.A.R. SA, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 362.500 euro, reprezentând despăgubiri conform art. 11.1.1 lit. e) pct. 2 din contract.
Prin încheierea din 11.03.2014, dosarul nr. xx828/3/2013 a fost conexat la dosarul nr. xx313/3/2012.
Prin sentinţa civilă nr. 2499 din 19.05.2014, Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a civilă, a respins atât excepţia de nelegalitate a autorizaţiei de construire nr. 99/13C/26.02.2010, cât şi cererea principală şi cea conexă, ca neîntemeiate; totodată, a respins cererile de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiate.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că, în vederea stabilirii de către reclamantă a spațiului social, între aceasta, în calitate de locatar, și pârâţii C.T.J. şi C.M., în calitate de locatori, s-a încheiat contractul de locaţiune nr. 7/15.02.2012, pentru un spaţiu situat în Bucureşti, Calea Floreasca nr. 194, sector 1, pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 15.04.2012, data predării spaţiului fiind 20.02.2012.
A mai reţinut că potrivit art. 4.3 şi art. 8.2 din contract, locatarul putea realiza lucrări de amenajare a spaţiului închiriat cu antreprenori proprii, urmând să suporte toate costurile aferente, obligându-se totodată să obţină toate avizele şi autorizaţiile în măsura în care erau necesare; pârâţii au fost de acord cu realizarea planurilor de amenajare cuprinse în anexa nr. 5 la contract, însă după finalizarea lucrărilor de amenajare conform planurilor, reclamanta nu mai putea face niciun fel de modificări, instalări ori amenajări fără acordul prealabil şi exprimat în scris al pârâţilor, cu excepţia celor minore, decorative, pentru care acordul nu era necesar.
Tribunalul a notat că părţile au convenit o chirie lunară de 12.500 de euro, plătibilă în avans şi datorată începând cu data de 15.04.2012.
În continuare, prima instanţă a subliniat că pârâtul C.T.J. şi reprezentanţii reclamantei au purtat o bogată corespondenţă electronică, inclusiv în faza precontractuală.
Astfel, a notat că în luna ianuarie 2012 reclamanta a solicitat pârâtului C.T.J. să-i pună la dispoziţie unele anexe privind finisajele standard şi planuri de amenajare; în 22.03.2012, pârâtul a comunicat reclamantei un tabel cu documentele pe care le deţine; a doua zi, la 23.03.2012, reclamanta a făcut cunoscut pârâtului că întârzierea în predarea documentelor împiedică amenajarea spaţiului, părţile aflându-se într-un impas; ulterior, la 29.03.2012 părţile au semnat un proces-verbal, prin care au constatat transmiterea de către pârât a două bibliorafturi conţinând documente de proprietate şi proiecte. În 03.04.2012, reclamanta a comunicat pârâtului o serie de lipsuri cu privire la proiectarea şi execuţia spaţiului, referindu-se la lipsa documentaţiei tehnice pentru autorizarea construirii, iar la 07.04.2012, pârâtul a transmis o serie de documente - memoriu tehnic, aviz, precum şi documente legate de fundaţia imobilului; tribunalul a evocat şi corespondenţa electronică din data de 10.04.2012, ce se referea la autorizaţia de securitate pentru incendiu, dar şi cea din 27.04.2012, prin care pârâtului i-au fost trimise, spre aprobare, proiectele de instalaţii şi de arhitectură pentru continuarea lucrărilor de amenajare; acesta din urmă şi-a dat acordul, pe data de 02.05.2012. A mai notat şi că pe parcursul lunii mai, corespondenţa dintre părţi a continuat, sub aspectul lucrărilor care mai erau necesare şi al părţii în sarcina căreia revenea suportarea cheltuielilor.
Potrivit aprecierii primei instanţe, la 10.05.2012, părţile stabiliseră, în aparenţă, lucrările ce trebuiau executate şi partea care trebuia să suporte cheltuielile, dar, la 22.05.2012, acestea au încheiat actul adiţional nr. 1, prin care pârâţii şi-au dat acordul pentru ca reclamanta să renunţe la efectuarea lucrărilor de amenajare potrivit planurilor cuprinse în anexa nr. 5, spaţiul urmând a fi utilizat de reclamantă în forma open space. Reclamanta urma să efectueze în numele şi pe seama pârâţilor lucrările ce le reveneau acestora conform anexei nr. 2b, costul urmând a fi suportat de pârâţi. În acest sens, părţile urmau a semna un contract de execuţie lucrări tripartit cu o societate agreată, căreia reclamanta îi achita contravaloarea lucrărilor, iar apoi îşi recupera aceste sume prin compensare cu chiriile datorate după data de 15.06.2012; lucrările se efectuau în baza planurilor pârâţilor pentru varianta open space.
Prima instanţă a reţinut că, la 05.06.2012, între părţi şi SC C.S. SRL s-a încheiat contractul de antrepriză nr. 17, prin care antreprenorul s-a obligat să realizeze lucrări de instalaţii termice, ventilaţii şi climatizare la imobilul închiriat reclamantei.
Ulterior, la 08.06.2012, reclamanta a emis o notificare prin care le-a solicitat pârâţilor ca până la data de 11.06.2012 să comunice documentele necesare demarării lucrărilor, inclusiv documentaţia tehnică completă - piese scrise şi desenate, în original, semnată şi ştampilată de proiectanţi şi cu viza verificatorului de proiect pentru lucrările rămase de executat. În data de 15.06.2012, pârâţii au răspuns acestei notificări, precizând că au comunicat documentele, aşa încât au cerut reclamantei să indice planurile care nu i-au fost puse la dispoziţie.
Tribunalul a constatat că la data de 21.06.2012, reclamanta s-a adresat pârâţilor, invocând excepţia neexecutării contractului potrivit art. 1555 NCC, iar, la 28.06.2012, a emis o notificare formală de reziliere prin care a invocat încălcarea art. 8.4 pct. c) din contract, potrivit căruia pârâţii s-au obligat să asigure locatarului liniştita şi paşnica folosinţă a spaţiului închiriat şi să permită efectuarea lucrărilor de amenajare sau modificări. În esenţă, reclamanta a susţinut că nu i-au fost puse la dispoziţie planurile aferente spaţiului închiriat în varianta open space, inclusiv documentaţia tehnică completă - piese scrise şi desenate, în original, semnată şi ştampilată de proiectanţi şi cu viza verificatorului de proiect pentru lucrările rămase de executat.
În fapt, tribunalul a reţinut că spaţiul închiriat a fost predat în starea în care se găsea la data de 20.02.2012, fără să fie realizate toate amenajările specifice destinaţiei de sediu al unei societăţi, fapt în considerarea căruia reclamanta nu trebuia să plătească vreo chirie în primele două luni. Dată fiind această împrejurare, faţă de obligaţia legală a locatorului de a preda spaţiul în starea corespunzătoare utilizării lui, a apreciat că acordul de voinţă a debutat printr-un contract de execuţie a lucrărilor de amenajare în forma dorită de reclamantă, aspect recunoscut de aceasta în notificarea formală de reziliere. Astfel, prima instanţă a notat că neînţelegerile dintre părţi decurg din îndeplinirea exactă a obligaţiilor de executare a acestor lucrări de amenajare, iar nu din raportul de închiriere propriu-zis, deoarece, în realitate, reclamanta nici nu a folosit spaţiul ca sediu social.
Din contractul modificat prin actul adiţional, dar şi din declaraţia martorului B.C., tribunalul a apreciat că spaţiul nu a fost predat reclamantei în forma în care să fie utilizat, dar acest aspect a fost acceptat de ambele părţi, aşa cum rezultă din primul act adiţional. A mai reţinut că de la data semnării contractului şi până la încheierea actului adiţional, 22.05.2012, între părţi nu au existat neînţelegeri, iar spaţiul nu a fost folosit efectiv de reclamantă deoarece nu erau finalizate lucrările de amenajare. În toată această perioadă de 3 luni, părţile au colaborat pentru a da eficienţă contractului de locaţiune, iar, la 29.03.2012 şi 09.05.2012, reclamantei i-au fost predate o serie de documente, constând în contracte, autorizaţii, proiecte de arhitectură, instalaţii şi planuri vizate de Primăriile sectoarelor 1 şi 2 Bucureşti, iar potrivit martorului B.C., la sfârșitul lunii mai 2012 toată documentaţia era pusă în ordine, un arhitect angajat de reclamantă urmând să elaboreze proiectul, pentru care era deja obţinut certificatul de urbanism.
În concluzie, prima instanţă a constatat că până la semnarea actului adiţional, în luna mai 2012 şi chiar ulterior, până la 08.06.2012, reclamanta a fost foarte atentă în respectarea dispoziţiilor legale privind disciplina în construcţii, iar pârâtul C.T.J. a răspuns de fiecare dată solicitărilor reclamantei.
Examinând capătul de cerere principal privind constatarea încetării efectelor contractului prin reziliere începând cu 13.07.2012, întemeiat de reclamantă pe prevederea cuprinsă în art. 11.3.1 din contract, potrivit căreia acesta încetează de drept dacă se încalcă orice obligaţie prevăzută în contract şi încălcarea nu este remediată în 15 zile de la primirea notificării de reziliere, tribunalul a apreciat că, pentru a verifica măsura în care sancțiunea rezilierii a operat, trebuie să analizeze obligaţiile invocate în declaraţia unilaterală de reziliere, pretins a nu fi fost executate.
Astfel, a constatat că în notificarea de punere în întârziere şi în declaraţia de reziliere, reclamanta a invocat următoarele motive concrete de neexecutare: lipsa unei documentaţii de execuţie a lucrărilor imprimată pe hârtie, cu borderou, piese scrise şi desenate semnate de proiectanţi, cu viza verificatorului de proiect, lipsa documentaţiei bun de execuţie semnată de pârâţi în ceea ce priveşte instalaţiile termo, ventilaţie şi sanitare, neaplicarea ştampilei şi nevizarea de către verificator a proiectului de instalaţii electrice, caracterul incomplet al planurilor, cărora le lipsesc planşele de proiectare, lipsa avizului brigăzii de pompieri; faptul că instalaţia la etajul 5 nu este completă, lipsa avizului inginerului structurist pentru rezistenţa clădirii; în ceea ce priveşte finisajele interioare - lipsa planşelor aferente pardoselilor, plafoanelor, a părţii scrise reprezentând caiete de sarcini şi viza verificatorului de proiect, soluţia finală pentru amenajările exterioare şi lipsa proiectului pentru sigilarea puţurilor din subsol.
Toate aceste obligaţii au fost analizate punctual, tribunalul reţinând următoarele:
În privinţa lipsei unei documentaţii de execuţie a lucrărilor imprimată pe hârtie, cu borderou, piese scrise şi desenate semnate de proiectanţi, cu viza verificatorului de proiect, reclamanta nu a specificat, în mod expres, care sunt documentele care lipsesc. Pe parcursul a mai bine de trei luni din durata contractuală, pârâtul a comunicat documentele solicitate, astfel cum rezultă din corespondenţa electronică, precum şi din declaraţia martorului B.C., care a afirmat că la sfârşitul lunii mai documentaţia fusese pusă în ordine. Cum reclamanta a fost partea care a solicitat, de multe ori, transmiterea anumitor documente pe e-mail, fiind de acord cu această formă de transmitere a documentelor, prima instanţă a înlăturat susţinerea acesteia, în sensul că o asemenea modalitate nu întruneşte condiţiile prevăzute de lege.
Referindu-se la lipsa documentaţiei bun de execuţie semnată de pârâţi pentru instalaţiile termo, ventilaţie şi sanitare, tribunalul a constatat că prin notificarea nr. 1526/15.06.2012, pârâţii şi-au dat acordul pentru proiectul instalaţii HVAC şi sanitare întocmit de ing. D.C., chiar dacă nu au semnat proiectul, astfel încât această omisiune formală a fost apreciată ca fiind nesemnificativă. În condiţiile în care reclamanta semnase, la data de 05.06.2012, contractul de antrepriză cu SC C.S. SRL pentru realizarea lucrărilor de instalaţii termice, ventilaţii şi climatizare, instanţa de fond a prezumat că nu lipseau documente pentru efectuarea lucrărilor.
Sub aspectul neaplicării ştampilei şi nevizării de către verificator a proiectului de instalaţii electrice, al caracterului incomplet al planurilor, cărora le-ar lipsi planşele de proiectare, al lipsei avizului brigăzii de pompieri şi al faptului că instalaţia la etajul 5 nu este completă (în ceea ce priveşte instalaţiile electrice), tribunalul a reţinut că proiectul de instalaţii a fost comunicat pârâţilor în data de 27.04.2012, fapt de natură a prezuma că era complet, nu incomplet, dar şi că neconformităţile de la instalaţia de la etajul 5 nu sunt semnificative pentru a putea atrage rezilierea întregului contract. În ceea ce priveşte avizul brigăzii de pompieri, a constatat că la data de 17.04.2012, arhitectul S. a specificat în memoriul justificativ privind compartimentarea şi amenajările interioare la clădirea de birouri din Calea Floreasca că după încheierea lucrărilor se va solicita o nouă autorizaţie de funcţionare din partea I.S.U., la dosar existând autorizaţia de securitate la incendiu nr. 514/13/SU-B1/29.05.2013 emisă de Inspectoratul pentru Situaţii de Urgenţă al Municipiului Bucureşti.
Pe de altă parte, tribunalul a reţinut că pârâţii nu şi-au asumat obligaţia predării avizului inginerului structurist în ceea ce priveşte rezistenţa clădirii.
În privinţa finisajelor interioare, aspect față de care s-a invocat lipsa planşelor aferente pardoselilor, plafoanelor, a părții scrise reprezentând caiete de sarcini şi viza verificatorului de proiect, tribunalul a reţinut că din corespondența electronică purtată de părți rezultă punerea la dispoziţia reclamantei a unor anexe privind finisaje standard şi planuri de amenajare încă din ianuarie 2012, iar la 10.04.2012, 27.04.2012 și 10.05.2012 reprezentantul reclamantei a comunicat pârâtului că planurile de amenajare sunt anexate în forma iniţială a contractului și a transmis proiectele de instalaţii şi arhitectură, dar și proiectul pentru lucrările HVAC și sanitare. Iar soluţia finală pentru amenajări exterioare nu era în sarcina reclamantei, așa cum rezultă din actul adiţional nr. 1 şi anexa nr. 2b, motiv pentru care prima instanță a apreciat că reclamanta nu trebuia să se afle în posesia planurilor de execuţie. Pe de altă parte, tribunalul a considerat că inexistenţa proiectului pentru sigilarea puţurilor din subsol nu reprezenta o împrejurare de natură să justifice rezilierea contractului.
Nici motivele complementare din cererea de chemare în judecată, prin care reclamanta a susţinut că pârâţii au adus, la momentul ridicării construcţiei, modificări la proiectul vizat spre neschimbare, care se refereau la existenţa unui depozit la etaj 5, modificarea reţelei de distribuţie a gazelor și amplasarea centralei nu au fost apreciate ca justificând rezilierea contractului, deoarece aceste împrejurări existau la momentul încheierii contractului de locaţiune și puteau fi, astfel, depistate anterior.
În considerarea acestor argumente, tribunalul a reţinut că materialul probator administrat nu a confirmat susţinerile reclamantei din notificarea formală de reziliere.
În aceste condiții, prima instanță a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile privind existenţa faptei ilicite şi a culpei pârâţilor, potrivit art. 1350 NCC.
Sub aspectul culpei pârâţilor, a notat susținerea reclamantei, potrivit cu care, deşi a plătit chiria, a fost privată de folosinţa bunului.
Instanța de fond a reținut însă că, după cum rezultă din contractul de locaţiune, spaţiul a fost preluat într-o stare care să îi permită reclamantei amenajarea în conformitate cu destinaţia de sediu social, potrivit propriului concept. Astfel, a evocat clauza cuprinsă în art. 4.2.2 din contract, a luat act că la 22.05.2012 părţile au încheiat actul adiţional nr. 1 din care rezultă că spaţiul are nevoie de amenajări pentru a se încadra în cerinţele reclamantei, din însuşirea căruia rezultă că aceasta a acceptat efectuarea unor lucrări de amenajare, deci întârzierea în folosirea efectivă a spaţiului. Mai mult, la 5.06.2012 părţile au încheiat un contract de antrepriză pentru realizarea lucrărilor de instalaţii. De aceea, deşi reclamanta a afirmat că se afla în imposibilitatea demarării lucrărilor necesare pentru finalizarea clădirii, cea mai mare parte a lucrărilor puteau fi efectuate din moment ce părţile încheiaseră deja contractul de antrepriză.
Faţă de aceste împrejurări de fapt, prima instanță nu a reţinut culpa pârâţilor în privinţa modului de executare a raportului juridic obligaţional.
Sub aspectul faptei ilicite, care potrivit reclamantei consta în neexecutarea obligaţiei locatorului de a asigura liniştita şi paşnica folosinţă a spaţiului închiriat şi de a permite locatarului efectuarea de lucrări de amenajare sau modificări, tribunalul a reținut că probele administrate au relevat că pârâţii au încercat să-şi execute obligaţiile asumate cu bună-credinţă și cu promptitudine.
Astfel, a subliniat că anexa nr. 2 la contract conţinea listele de finisaje, nu documentaţia tehnică, așa cum a susţinut reclamanta, iar o obligaţie de predare a documentaţiei tehnice în forma cerută de reclamantă prin notificările de punere în întârziere şi reziliere nu a fost asumată de pârâţi. Mai mult, cum în art. 1 din contract s-a prevăzut că planurile de amenajare vor fi predate locatorului în patru copii, prima instanță a constatat că obligaţia de predare a acestora incumba reclamantei, nu pârâţilor.
În opinia tribunalului, întârzierea în preluarea în folosinţă a spaţiului a fost determinată de faptul că părţile nu au prevăzut în mod neechivoc la momentul încheierii contractului conținutul documentaţiei din anexa nr. 2, forma prezentării sale şi tipul de documente, o obligaţie de predare a planurilor de amenajare în forma cerută de reclamantă nefiind asumată de pârâţi prin contract. De aceea, a apreciat că exprimarea lapidară din contract a atras o corespondenţă bogată între părţi, o înţelegere diferită a modului de executare a finisajelor şi în final a dus la deteriorarea relaţiei contractuale.
Prima instanță nu a reţinut nici fapta ilicită a pârâţilor privind împiedicarea folosinţei bunului şi/sau a dreptului de amenajare a spaţiului închiriat, întrucât obţinerea certificatului de urbanism la data de 13.06.2012 şi încheierea contractului de antrepriză cu SC C.S. SRL denotă intenţia părţilor de a executa contractul prin efectuarea amenajărilor corespunzătoare cerinţelor reclamantei.
Având în vedere aceste considerente, tribunalul a apreciat că primul capăt de cerere este neîntemeiat, așa încât și cele accesorii, care au ca obiect recuperarea prejudiciului pretins a fi suferit de reclamantă ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către pârâţi, au fost apreciate ca neîntemeiate, în aplicarea principiului accesorium sequitur principale.
În altă ordine de idei, a respins excepţia de nelegalitate a autorizaţiei de construire nr. 99/13C/26.02.2010, având în vedere în mod prioritar că admiterea excepţiei ar determina soluţionarea cauzei fără a se avea în vedere respectiva autorizaţie, aspect care nu prezintă însă relevanță, atât timp cât instanţa a fost chemată să stabilească măsura în care pârâţii şi-au îndeplinit obligaţiile de a permite amenajarea şi folosirea spaţiului închiriat, iar, la momentul la care aceste lucrări trebuiau executate, legalitatea autorizaţiei de construire nu fusese pusă în discuţie, așa încât nu s-ar putea afirma că părţile nu puteau efectua lucrări de amenajare din cauza nelegalităţii autorizaţiei de construire.
Privitor la condiţiile de legalitate ale actului administrativ contestat, tribunalul a reţinut că în niciun document aflat la dosarul administrativ care a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire nu apare menţiunea situării imobilului într-o zonă protejată, așa încât a respins excepţia de nelegalitate.
Sub aspectul excepţiei nulităţii declaraţiei de reziliere, invocată de pârâţi, tribunalul a notat că această apărare de fond a fost fundamentată pe neîndeplinirea condiţiilor de reziliere a contractului, pârâţii neinvocând temeiuri de nulitate, ci doar împrejurarea că nu există temeiuri de fapt care să justifice rezilierea. Astfel, a reținut că emiterea declaraţiei de reziliere reprezintă o manifestare de voinţă a reclamantei care nu este lovită de vreun motiv de nulitate, autoarea sa apreciind că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile, motiv pentru care a activat clauzele contractuale care redau un pact comisoriu. Cum însă din punct de vedere al validităţii, cererea de declarare a rezilierii cuprinde temeiurile de fapt şi de drept care, în opinia reclamantei, justifică o astfel de măsură, prima instanță a constatat că ea nu este lovită de nulitate, măsura în care reclamanta a denunţat sau nu contractul fiind o chestiune care se verifică pe fondul cauzei, nu pe calea excepţiei nulităţii.
În soluționarea cererii conexe, instanţa de fond a analizat cu prioritate abuzul de drept invocat de pârâţii-reclamanţi, apreciind că notificările emise de reclamanta-pârâtă începând cu data de 8.06.2012 sunt o consecinţă a faptului că la mai bine de trei luni de la încheierea contractului, aceasta nu avea încă un spaţiu în care să-şi amenajeze sediul social, partea încercând să urgenteze efectuarea lucrărilor de amenajare. De asemenea, a mai considerat că prelungirea sediului social nu denotă intenţia de denunţare unilaterală a contractului, ci a fost determinată de imposibilitatea folosirii, la 15.06.2012, a spaţiului închiriat potrivit destinaţiei. În considerarea acestor argumente, instanţa de fond nu a reţinut reaua-credinţă a reclamantei în promovarea cererii principale.
Însă, pentru a se putea reţine incidenţa denunţării unilaterale, a notat că trebuie să fie probată intenţia de denunţare înţeleasă ca manifestare de voinţă neechivocă în sensul încetării raportului juridic independent de culpa părţilor și, din examinarea materialului probator administrat, a apreciat că nu a rezultat o atare intenţie. Astfel, a notat că reclamanta a încercat să urgenteze finalizarea lucrărilor de amenajare a spaţiului, considerându-i pe pârâți singurii vinovaţi de împrejurarea că la data de 15.06.2012, spaţiul închiriat nu putea fi folosit ca sediu, însă, în opinia tribunalului, această imposibilitate a fost determinată de modul diferit în care părţile au înţeles obligaţiile ce le incumbau, de faptul că după încheierea contractului, timp de mai bine de trei luni s-a încercat o amenajare a spaţiului în formă compartimentată conform voinţei reclamantei, iar apoi s-a încheiat un act adiţional care a condus la necesitatea reevaluării întregii documentaţii pentru realizarea variantei open space.
În altă ordine de idei, prima instanță a constatat că neincidența rezilierii contractului nu echivalează cu existenţa denunţării sale unilaterale.
Astfel, chiar dacă reclamanta s-a prevalat de dispoziţiile contractuale şi legale care, în opinia sa, erau incidente, motivat de imposibilitatea folosirii spaţiului ca sediu social, această împrejurare nu echivalează unei atitudini neechivoce de denunţare unilaterală a contractului.
De aceea, tribunalul a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile plăţii despăgubirilor, cu atât mai mult cu cât nu este întrunită nici cerința existenţei unui prejudiciu cuantificabil potrivit voinţei părţilor la nivelul chiriilor deoarece, aşa cum s-a reţinut anterior, spaţiul nu era amenajat astfel încât să poată fi folosit. Or, părţile au avut în vedere ipoteza în care locatarul denunţă unilateral contractul, lipsindu-l pe locator de chiria datorată pe întreaga perioadă contractată, însă în cauză, la data notificării rezilierii, spaţiul nu putea fi folosit potrivit voinţei părţilor.
Apelurile. Decizia instanței de prim control judiciar
Împotriva acestei sentințe, toate părțile au declarat apel, căile de atac fiind respinse prin decizia civilă nr. 885 din 16.10.2014 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă.
Pentru a decide astfel, instanța de prim control judiciar a reținut, cu privire la apelul reclamantei, că este nefondată critica privind obligaţia de predare a planurilor în forma solicitată de către reclamantă. Astfel, curtea de apel a subliniat că, dacă în contractul iniţial, părţile au realizat definirea exactă a termenilor utilizaţi, în cuprinsul actului adiţional nu au menționat decât cuvântul „planuri”, fără să le indice în concret. Cum analiza anexei nr. 2b relevă că aceasta privea lucrări majoritar de finisaje - pentru care erau necesare cel mult planurile aferente -, instanța de apel a apreciat că nu se poate apela pentru lămurirea termenilor actului adiţional la definiţiile iniţiale ale contractului (în care se făceau referiri la planurile şi desenele detaliate pentru amenajarea spaţiului prevăzute în anexa nr. 5, dar care ar fi trebuit puse la dispoziţie iniţial de către locatar, şi nu de către locatori), cu atât mai mult cu cât cel puţin o parte este profesionist, iar părțile au beneficiat încă din etapa negocierilor de asistenţă specializată.
Din analiza amplă a probelor administrate, curtea de apel a reținut că anumite acte şi planuri erau în posesia apelantei încă din decembrie 2011, această parte cunoscând starea exactă a imobilului, iar altele i-au fost puse la dispoziție la 29.03.2012, 06.04.2012 şi 09.05.2012.
Apreciind că prima instanță nu a ignorat materialul probator, ci l-a examinat în mod coroborat, ţinând cont de toată evoluţia raportului dintre părţi și, astfel, reţinând predarea parţială a documentelor şi faptul că lipsa celorlalte nu împiedica derularea contractului, instanța de prim control judiciar a tras concluzia că în mod corect clauza a fost interpretată în favoarea locatorului, conform art. 1266, 1268 și 1269 NCC.
Cât priveşte soluţia dată excepţiei de nelegalitate, a reţinut că potrivit art. 294 C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părţilor și, cum în faţa tribunalului s-a reţinut că Primăria Sectorului 2 București nu este parte, ea nu o poate dobândi nici în calea de atac, însă, la analiza excepţiei de nelegalitate, prezenţa emitentului actului era obligatorie.
Totodată, a constatat că soluţionarea litigiului pe fond nu depindea de actul administrativ cu caracter individual, deoarece rezilierea s-a solicitat pentru neîndeplinirea unor obligaţii contractuale şi fără legătură cu actul administrativ, iar nelegalitatea autorizaţiei nu echivala cu existenţa culpei şi cu îndeplinirea condiţiilor rezilierii.
În ceea ce privește apelul pârâților C.T.J. şi C.M., instanța de apel a reținut că niciuna dintre probele dosarului nu relevă nulitatea declaraţiei de reziliere.
A subliniat că autorii acestei căi de atac nici nu au invocat un motiv real de nulitate, ci, afirmând abuzul de drept, au solicitat să se constate că atitudinea părţii adverse semnifică nu o declaraţie unilaterală de reziliere, ci o intenție de a denunţa în mod unilateral contractul.
După o amplă prezentare teoretică a abuzului de drept, instanța de prim control judiciar a îmbrățișat statuarea tribunalului, apreciind că probele nu relevă exercitarea abuzivă de către reclamantă a dreptului de reziliere unilaterală a contractului.
A recunoscut că prelungirea contractului de închiriere în luna iunie 2012 ar fi putut să susţină afirmaţiile părţii în sensul denunţării unilaterale a contractului, dar numai în măsura în care s-ar fi coroborat cu alte probe, care în speță lipsesc. Astfel, curtea de apel a subliniat că la momentul prelungirii contractului de închiriere, lucrările la imobil erau departe de a fi finalizate, în luna mai fiind încheiat actul adiţional nr. 1 care stabilea o altă configurare a spaţiului. Şi după prelungirea contractului de închiriere partea reclamantă a semnat contracte care denotă intenţia de a continua raportul contractual cu apelanţii, de exemplu, contractul de antrepriză nr. 17 din data de 05.06.2012, iar lucrări au fost prestate şi în luna august 2012.
Nefinalizarea lucrărilor a fost explicată în contextul apariţiei situaţiei litigioase între părţi, apreciindu-se că ea nu poate duce la concluzia unei denunţări unilaterale a contractului şi nici a unui abuz drept.
Astfel, curtea a reținut că nereţinerea îndeplinirii condiţiilor rezilierii nu presupune transferul culpei în sarcina celui care a solicitat rezilierea.
Chiar dacă neînţelegerea dintre părţi a apărut pe fondul unei clauze nedetaliate corespunzător, voinţa reclamantei a fost în sensul rezilierii contractului, iar nu al denunţării unilaterale, iar o manifestare expresă de voinţă nu poate fi interpretată în sensul opus intenţiei reale.
De asemenea, curtea de apel a înlăturat critica acestor apelanți, în sensul că respingerea atât a cererii principale, cât și a celei conexe face ca raportul dintre părţi să rămână unul litigios, apreciind că nu poate să se pronunţe decât asupra cererilor cu care a fost învestită, rămânând la îndemâna părţilor să găsească soluţii, remedii contractuale sau procesuale pentru a rezolva raportul dintre acestea.
Recursurile. Motivele de nelegalitate invocate
Împotriva acestei decizii, toate părțile au declarat recurs.
Prin calea sa de atac, SC G.A.R. SA a solicitat modificarea în parte a deciziei atacate și a sentinţei de fond și, în rejudecare, admiterea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, astfel cum a fost formulată și precizată și a excepţiei de nelegalitate a autorizaţiei de construire nr. 99/13C/26.02.2010, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, această recurentă a arătat că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii și că instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecaţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia; a invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ.
În dezvoltarea primului motiv de nelegalitate, recurenta-reclamantă a apreciat că au fost încălcate dispoziţiile legale, cu valoare de principiu, conţinute de art. 1270 alin. (1) NCC, potrivit cărora contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, dublată de o motivare confuză și contradictorie.
Astfel, a susținut că nici prima instanţă, nici cea de apel, în mod greşit, nu au reţinut obligaţia de predare a planurilor de către pârâți, obligaţie esenţială în executarea contractului.
După ce a citat atât din considerentele sentinței tribunalului, cât și din cele ale deciziei atacate, recurenta-reclamantă a evocat clauzele cuprinse în art. 2 și 3 din actul adiţional din data de 22.05.2012, afirmând că a fost de acord să-și asume efectuarea unor lucrări, intimații-pârâţi fiind însă datori să-i furnizeze, în calitate de proprietari ai construcţiei, documentaţia legal întocmită, în vederea efectuării lucrărilor respective. A susținut că a agreat semnarea actului adiţional, întrucât era nevoită să se mute cât mai curând în spaţiul închiriat, sens în care părţile au renunţat la varianta amenajărilor iniţiale, convenind finalizarea doar a amenajărilor necesare organizării de tip open space a imobilului. Susținând că intimații-pârâți nu și-au respectat obligaţia de predare a documentaţiilor tehnice și a planurilor întocmite și avizate conform legii, recurenta-reclamantă a precizat că a fost pusă în imposibilitate de a demara lucrările asumate prin anexa nr. 2b a actului adiţional, atitudinea culpabilă a intimaților-pârâţi având drept consecință faptul că, în mod real, aceştia nu au fost în măsură să asigure utila folosinţă a spaţiului închiriat, încălcând astfel atât art. 8.4 lit. c) și d) din contract, cât și dispoziţiile art. 1786 lit. c) NCC.
Autoarea acestui recurs a apreciat că pentru varianta open space planurile aferente, trecute pe suport de hârtie, semnate și purtând viza verificatorului de proiect trebuia să-i fi fost predate încă de la semnarea actului adiţional nr. 1, întrucât, nefiind afectată de un termen, plata sa (în sensul art. 1469 alin. 2 NCC) trebuia executată de îndată.
În continuare, această recurentă a supus atenției instanţei de recurs o serie de aspecte care, în opinia sa, relevă caracterul contradictoriu al motivării deciziei atacate, dar și eronata apreciere a probatoriului și stabilire a situaţiei de fapt de către instanţa de apel.
Astfel, a subliniat că deși în decizie s-a notat modificarea cadrului contractual, s-a omis modificarea obligaţiei de furnizare a documentaţiei întocmită în condiţiile legii, că deși locatarul și-a asumat efectuarea lucrărilor de amenajare în varianta open space, se pretinde că acestea nu ar fi fost în sarcina sa, că, deşi locatarii și-au asumat expres obligaţia de predare a planurilor, o atare obligaţie ar lipsi; critici au fost aduse și considerentului curții de apel vizând definiția dată prin contract termenului de planuri.
Subsumat celui de-al doilea motiv de nelegalitate, recurenta SC G.A.R. SA a arătat că instanţele anterioare nu au distins între cele două etape contractuale și obligaţiile aferente; astfel, a precizat că dacă prima fază presupunea ca realizarea lucrărilor să fie făcută de către intimații-pârâți, cea de-a doua fază, care consta în realizarea lucrărilor de către recurenta-reclamantă în varianta open space, presupunea finalizarea în baza planurilor furnizate de către pârâții-locatori.
După ce a citat în mod amplu din considerentele hotărârilor pronunțate în fond și în apel, recurenta-reclamantă a arătat că în scopul demarării lucrărilor ce făceau obiectul anexei nr. 2b, a solicitat pârâţilor documentaţia necesară, indicându-i conținutul de detaliu în memoriul de recurs.
Afirmând încă o dată că, prin semnarea actului adițional, părțile au înțeles să agreeze asupra obligaţiei de execuţie a lucrărilor - trecută în sarcina locatarului - și asupra celei de furnizare a documentaţiei tehnice (care revenea locatorilor), recurenta-reclamantă a apreciat că instanţele de fond ar fi trebuit sa examineze probatoriul în raport cu cele două etape ale raportului contractual și, din această perspectivă, să evalueze măsura în care intimații-pârâți și-au executat obligațiile care le reveneau.
În altă ordine de idei, recurenta SC G.A.R. SA a susținut că tribunalul a interpretat declaraţia martorului B.C. în mod trunchiat, eliminându-i părți din cuprins, dar și că instanțele anterioare nu au analizat și nici nu au valorificat concluziile raportului de expertiză tehnică din care a rezultat că intimații-pârâți nu și-au îndeplinit obligaţiile.
Ultimele critici prezentate de această recurentă vizează soluția dată excepţiei de nelegalitate a autorizaţiei de construire.
În opinia autoarei recursului, este nelegală confirmarea în apel a sentinței primei instanțe, atât timp cât emitentul actului administrativ nu a fost parte în proces, dar și în condițiile în care autorizația a fost emisă de o autoritate necompetentă - imobilul aflându-se într-o zonă protejată.
Pe de altă parte, recurenții-pârâți C.T.J. și C.M. au solicitat, în principal, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii acţiunii conexe și, în subsidiar, casarea sa în parte şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel.
Cu prioritate, recurenții au adus în discuție legea de procedură aplicabilă, arătând că dacă acţiunea principală, ce a format obiect al dosarului nr. xx313/3/2012, a fost introdusă la data de 09.10.2012 pe rolul Tribunalului Bucureşti, fiind supusă Codului de procedură civilă de la 1865, cea conexă - care a format obiect al dosarului nr. xx828/3/2013, a fost introdusă pe rolul Tribunalului Bucureşti la 18.09.2013, după intrarea în vigoare a Noului Cod de procedură civilă.
Cum prin încheierea din 11.03.2014, prima instanță a dispus conexarea dosarului nr. xx828/3/2013 la dosarul nr. xx313/3/2012, iar Noul Cod de procedură civilă a lăsat nesoluționată chestiunea legii aplicabile în situația conexării unor cauze guvernate de ambele Coduri, instanța de apel nefăcând vreo mențiune cu privire la legea aplicabilă - deși, aparent, a aplicat-o pe cea veche -, recurenții au făcut referire la ambele legi de procedură.
În motivare, recurenții au arătat că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii, că instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, dar și că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. de la 1865 sau de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 NCPC.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, autorii căii de atac au arătat că atât timp cât instanța de apel nu a reţinut culpa lor pentru a opera rezilierea, însă locatarul a încetat, în fapt, executarea contractului, singurele temeiuri legale care pot fi configurate sunt fie denunţarea sa de către locatar, independentă de culpă, fie rezilierea la cererea locatorilor.
În opinia acestor recurenți, încetarea executării contractului de către locatar reprezintă, neîndoielnic, culpă, cât timp folosirea eronată a declaraţiei de reziliere nu se înscrie între cauzele justificate de neexecutare, reglementate de art. 1555 şi urm. NCC şi nici nu întruneşte condiţiile forţei majore sau cazului fortuit pentru a antrena exonerarea de răspundere contractuală a locatarului, în condiţiile art. 1351 NCC.
În continuare, recurenții-pârâți au arătat că, reținând că „voinţa cocontractantului a fost într-adevăr de încetare a contractului, însă ca urmare a rezilierii şi nu a denunţării unilaterale”, instanța de apel a expus un raționament contradictoriu, deoarece, dacă nu există niciun dubiu cu privire la intenţia locatarului de încetare a contractului, iar instanțele au respins cererea acestei părţi de a se constata încetarea contractului în baza rezilierii, ar fi trebuit să reţină încetarea convenției prin denunţare, o altă abordare lăsând nesoluţionat conflictul dintre părţi.
Considerentul potrivit căruia „documentele au fost predate, însă nu în totalitate (...)” a fost apreciat de acești recurenți ca arbitrar, pentru că atât timp cât nu au fost indicate documentele care nu au fost predate, susţinerea instanţei vine în contradicţie cu soluţia de respingere a acţiunii principale a locatarului.
În dezvoltarea celorlalte două motive de nelegalitate, pe care recurenții-pârâți au înțeles să le expună grupat, aceștia au susținut că instanţele de fond și de apel nu au înţeles cum funcţionează instituţia declaraţiei unilaterale de reziliere, nou introdusă prin art. 1552 NCC, ceea ce ar putea crea un precedent periculos în materia executării contractelor sinalagmatice, atunci când una dintre părţi vrea să iasă din contract sub aparenţa unei culpe în sarcina celeilalte părţi, care, în realitate, nu întruneşte condiţiile pentru a antrena efectele acestui remediu, instanţele lăsând impresia că un creditor poate utiliza remediul declaraţiei unilaterale de reziliere „în joacă”, „din eroare”, „din prostie” iar, în cazul în care se stabileşte pe cale judiciară că a fost incorect utilizat, autorul demersului „este scuzat”. În speţă, recurenții-pârâți au afirmat că instanţele de fond şi apel au avut această abordare, refuzând, pur şi simplu, să se uite dincolo de aparenţa creată de intimata-reclamantă, deşi toate demersurile iniţiate de această parte vorbeau de la sine în sensul folosirii aparente a declaraţiei de reziliere cu scopul fraudulos de a se degreva de caracterul oneros al denunţării, asumat contractual. Conform interpretărilor doctrinare, declaraţia unilaterală de reziliere este considerată un ultim remediu pe care îl poate utiliza un creditor de bună-credinţă, dacă nu mai poate obţine executarea în natură a obligaţiei din partea debitorului său, dar nu este pusă la dispoziţia creditorului pentru încălcarea contractului sau pentru a-şi masca intenţia de neexecutare sau denunţare unilaterală a contractului.
Totodată, recurenții-pârâți au susținut că dacă instanţele au considerat că declaraţia de reziliere a fost nefondată, nu se mai poate pretinde că ea a fost utilizată cu bună-credinţă, acesta fiind non-sens.
Prin urmare, acești recurenți au arătat că, dacă instanţa nu a considerat că ar fi fost în culpă şi, ca o consecinţă, a considerat că declaraţia unilaterală de reziliere a intimatei-reclamante este lipsită de efecte, alegerea modalităţii juridice de satisfacere a dreptului locatorilor le aparţine, potrivit art. 1516 alin. (3) NCC, locatorii fiind îndreptăţiţi să obţină realizarea dreptului lor, aşa cum a fost convenit de părţi prin art. 11.1.1 lit. (e), pct. 2 din contract, cât timp locatarul a încetat executarea raportului contractual.
Autorii acestui recurs au precizat că atât timp cât încetarea executării contractului produsă de reclamantă nu întruneşte condiţiile rezilierii, rămâne doar voinţa de încetare care, golită de orice conotaţie culpabilă, reprezintă denunţare unilaterală, oneroasă, conform înţelegerii părţilor şi dispoziţiilor art. 1276 alin. (2) şi (3) NCC, preţul denunţării fiind evaluat de părţi ca o compensare a neexecutării contractului de locaţiune pe un termen delimitat, conform uzanţelor în materia închirierii spaţiilor cu destinaţie de birouri.
În continuare, recurenții-pârâți au arătat că instanţa de apel s-a lansat în teorii speculative, ignorând consecințele notificării nr. 1782/03.07.2012 prin care li s-a interzis să finalizeze lucrările; astfel, în condiţiile în care locatarul nu a mai intrat în imobil după trimiterea formală a notificării de reziliere şi le-a interzis să amenajeze spaţiul închiriat (obligaţie pe care şi-o asumase locatarul), au apreciat că raționamentul instanţei de apel, care nu a calificat voința părții adverse în sensul unei denunţări, refuză să vadă dincolo de aparenţa frauduloasă creată de una din părți şi încalcă dispoziţiile art. 14, 15, 1350, 1270, 1169, 1170 și 1276 NCC.
În opinia autorilor acestui recurs, dacă toate elementele reţinute au condus instanţa către soluţia de respingere a acţiunii principale, aceleaşi elemente, dacă ar fi fost corect interpretate, ar fi trebuit să conducă la admiterea acţiunii conexe, căci situaţia litigioasă suporta, în mod legal, o soluţie tranşantă de admitere numai a uneia dintre cele două acţiuni, în niciun caz admiterea amândurora - întrucât contractul nu putea fi reziliat şi denunţat în acelaşi timp - ori respingerea ambelor, cât timp, în fapt, executarea contractului a încetat, dar nu din culpa locatorilor.
În final, acești recurenţi au precizat și că nu au interesul prelungirii situaţiei litigioase, cu costurile aferente şi nici nu şi-ar dori să solicite ca reclamanta să continue executarea contractului, chiar dacă instanţele de fond şi apel îl consideră virtual în fiinţă, această ultimă variantă fiind de neconceput şi din punct de vedere practic, cât timp reclamanta şi-a prelungit contractul existent cu privire la sediul social, iar, ulterior, a închiriat un alt imobil, mai reprezentativ, situat pe B-dul Kiseleff; mai mult, au arătat că imobilul este în prezent închiriat, aşa încât ar fi practic imposibil ca locaţiunea să continue efectiv.
La data de 29.04.2015, intimații C.T.J. și C.M. au depus întâmpinare la recursul declarat de SC G.A.R. SA, prin care au invocat excepția nulității acestuia, în temeiul art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ.; în subsidiar, au solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.
La rândul său, SC G.A.R. SA a depus întâmpinare, la 30.04.2015, solicitând respingerea ca nefondată a căii de atac exercitate de recurenții C.T.J. și C.M.
Examinând cu prioritate, în temeiul art. 137 alin. (1), raportat la art. 298, cu aplicarea art. 316 C. proc. civ., excepția nulității recursului declarat de SC G.A.R. SA, Înalta Curte a reținut următoarele:
Potrivit art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, sub sancţiunea nulităţii, dezvoltarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază, cu raportare strictă şi limitativă la cazurile de modificare sau casare prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.
Pentru a conduce la casarea sau modificarea hotărârii recurate, recursul nu se poate limita doar la indicarea uneia sau mai multor ipoteze dintre cele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., condiţia legală a dezvoltării motivelor presupunând ca ele să poată fi încadrate într-unul dintre acestea.
În cadrul controlului de legalitate a hotărârii atacate, părților nu li se mai recunoaște dreptul, ca în apel, de a-și exprima nemulţumirea faţă de modul de interpretare a probelor, deoarece calea de atac a recursului nu are caracter devolutiv, care să permită reanalizarea situaţiei de fapt ori reaprecierea probatoriului; or, analiza Înaltei Curți este limitată, de însuși conținutul introductiv al art. 304 C. proc. civ., doar la criticile de nelegalitate, nu și la cele de netemeinicie.
În speță, textele legale invocate în dezvoltarea motivelor de recurs au fost doar formal prezentate, fără ca recurenta-reclamantă să aducă, în concret, critici de nelegalitate hotărârii recurate, autoarea acestui recurs făcând trimitere, în susţinere, doar la probe și împrejurări de fapt.
Astfel, critica vizând pretinsa încălcare a dispoziţiilor art. 1270 alin. (1) NCC, potrivit cărora contractul valabil încheiat are putere de lege între părţi, privită din perspectiva nereținerii, de către instanțele anterioare, a faptului că obligaţia de predare a planurilor era pusă în sarcina pârâților - aspect care ar rezulta pe larg din probatoriul administrat -, dar și a scadenței sale, nu are aptitudinea de a releva caracterul contradictoriu al motivării deciziei atacate.
Instanța supremă subliniază că motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în limitele în care a fost invocat de autoarea căii de atac, trebuie să vizeze o contrarietate între considerente și dispozitiv, de natură a conduce spre concluzia că decizia este, practic, nemotivată; o eventuală contradicție care ar rezulta din modul de apreciere a probelor nu se circumscrie acestui motiv de nelegalitate.
Pe de altă parte, criticile vizând pretinsa lipsă a unei distincții între cele două etape ale contractului și obligaţiile aferente nu conturează, prin ea însăși, ipoteza prevăzută de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., atât timp cât, în esență, recurenta-reclamantă nu propune decât o reinterpretare a probelor - în concret, a celor care reflectă măsura în care intimații-pârâți și-au executat obligațiile care le reveneau, a declaraţiei martorului B.C. și a raportului de expertiză tehnică; or, părților trebuie să li se reamintească faptul că recursul este o cale extraordinară de atac, care nu mai permite o reevaluare a probelor.
Nici criticile îndreptate împotriva soluției date excepţiei de nelegalitate a autorizaţiei de construire nu sunt decât formal invocate, de vreme ce recurenta-reclamantă nu a expus niciun considerent care să-l răstoarne pe cel decisiv reținut de instanțele anterioare, care au subliniat irelevanța, prin prisma obiectului dedus judecății, a soluției date acestei excepții.
În considerarea argumentelor expuse mai sus, Înalta Curte constată că examinarea memoriului de recurs al SC G.A.R. SA impune concluzia că aceasta nu a formulat nicio critică aptă să poată fi încadrată în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ., iar indicarea celor reglementate de art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ. a fost făcută doar formal.
În realitate, criticile acestei recurente relevă nemulţumirea sa faţă de modul de administrare sau interpretare a probelor ori faţă de modul de soluţionare a apelului în raport cu situaţia de fapt, însă ele nu răspund exigenţelor art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., care impun invocarea unor critici ce pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Or, recursul este reglementat drept o cale de atac extraordinară, care priveşte analiza măsurii în care criticile aduse de recurentă, prin motivele de recurs, se încadrează sau nu în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Sancţiunea nulităţii recursului intervine nu numai atunci când motivele de recurs lipsesc cu desăvârşire, ci şi în cazul motivării necorespunzătoare, care de asemenea nu constituie o motivare în sensul procedural al recursului. O astfel de situaţie intervine şi în cauza de faţă din moment ce, aşa cum s-a arătat, recurenta-reclamantă nu a dezvoltat critici de nelegalitate care să poată fi încadrate în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., ci s-a limitat la simpla afirmare a netemeiniciei şi nelegalităţii deciziei atacate.
În alţi termeni, faţă de considerentele precedente, se poate reţine că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, motiv pentru care Înalta Curte a constatat nul recursul declarat de SC G.A.R. SA, în conformitate cu prevederile art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ.
Analizând recursul declarat de recurenții C.T.J. și C.M., precum și decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte a reținut următoarele:
Cu prioritate, în condițiile în care acești recurenți au adus în discuție legea de procedură aplicabilă, trebuie subliniat că acţiunea principală a fost introdusă pe rolul Tribunalului Bucureşti la 09.10.2012, iar cea conexă la 18.09.2013, după intrarea în vigoare a Noului Cod de procedură civilă.
Prin încheierea din 11.03.2014, prima instanță a conexat cele două dosare şi a aplicat în continuare Codul de procedură civilă de la 1865.
Această modalitate de alegere a legii de procedură aplicabile este una legală în situația conexării unor cauze guvernate de ambele Coduri, deoarece, ca efect al conexării, dosarul repartizat ultimei instanțe învestite își pierde propria individualitate. După conexare, nu se mai poate vorbi despre două procese, ci despre unul singur, aflat pe rolul instanței inițial învestite, care trebuie să aplice o unică normă de procedură. Chiar dacă cererile - care inițial formaseră obiect al ambelor dosare - urmează a fi soluționate distinct, procesul rămâne unul singur și, în măsura în care a început anterior intrării în vigoare a Noului Cod de procedură civilă, nu acesta îi este aplicabil, potrivit regulii instituite de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 76/2012, ci Codul de procedură civilă de la 1865.
Prin urmare, deși recurenții-pârâți au făcut referire la ambele legi de procedură, Înalta Curte se va raporta, în analiza sa, la prevederile cuprinse în Codul de procedură civilă de la 1865 (în continuare, C. proc. civ.).
În motivarea recursului lor, autorii căii de atac au arătat că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii, că instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, dar și că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
Circumscris primului motiv de nelegalitate, autorii acestui recurs au arătat că, reținând că „voinţa cocontractantului a fost într-adevăr de încetare a contractului, însă ca urmare a rezilierii şi nu a denunţării unilaterale”, instanța de apel a expus un raționament contradictoriu, deoarece, dacă nu există niciun dubiu cu privire la intenţia locatarului de încetare a contractului, iar instanțele au respins cererea acestei părţi de a se constata încetarea contractului în baza rezilierii, ar fi trebuit să reţină încetarea convenției prin denunţare, o altă abordare lăsând nesoluţionat conflictul dintre părţi. Pe de altă parte, considerentul potrivit căruia „documentele au fost predate, însă nu în totalitate (...)” a fost apreciat de acești recurenți ca arbitrar, pentru că atât timp cât nu au fost indicate documentele care nu au fost predate, susţinerea instanţei vine în contradicţie cu soluţia de respingere a acţiunii principale a locatarului.
Sub cel dintâi aspect, Înalta Curte subliniază că sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în limita în care acest motiv de recurs a fost invocat - cea a motivelor contradictorii -, este cel al unei contradicții de natură a conduce spre concluzia că hotărârea este practic nemotivată. Asemenea situații se întâlnesc atunci când din unele considerente rezultă temeinicia cererii, iar din altele netemeinicia sau când se reține caracterul fondat concomitent a două cereri, cu toate că ele s-ar exclude reciproc.
Ipotezele hotărârii nemotivate ori a motivelor străine de natura pricinii nu au fost invocate.
Măsura în care atitudinea reclamantei-locatar reprezintă, fără dubiu, o denunțare unilaterală a contractului constituie chestiunea de drept de a cărei dezlegare depinde soluționarea prezentului recurs.
Ea nu poate fi însă cenzurată în cadrul ipotezei reglementate de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., deoarece raționamentul expus de curtea de apel nu este unul contradictoriu; nimic în afirmația citată de cei doi recurenți nu are aptitudinea de a contura o astfel de concluzie.
Examinarea deciziei atacate nu relevă o contradicție între considerente care să conducă spre concluzia că aceasta nu ar fi în realitate motivată; dimpotrivă, silogismul judiciar a fost expus de către instanța de prim control judiciar și este apt să reflecte dispozitivul.
Pe de altă parte, considerentul potrivit căruia „documentele au fost predate, însă nu în totalitate (...)” a fost apreciat de recurenții-pârâți ca fiind arbitrar, pentru că atât timp cât nu au fost indicate documentele care nu au fost predate, susţinerea instanţei vine în contradicţie cu soluţia de respingere a acţiunii principale a locatarului.
Această critică nu le profită însă, pentru că în calea lor de atac recurenții-pârâți nu pot pretinde pronunțarea unei soluții care să le fie nefavorabilă (eventuala admitere a acțiunii principale a locatarului), o astfel de abordare fiind contrară principiului non reformatio in pejus, consacrat de art. 296 teza a II-a C. proc. civ., aplicabil și în recurs potrivit normei de trimitere conținute de art. 315 alin. (4) C. proc. civ.
De aceea, primul motiv de recurs este nefondat.
Următoarele două motive de nelegalitate vor fi analizate împreună, deoarece și recurenții-pârâți au înțeles să le expună grupat.
Cu referire la motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte subliniază că exclusiv interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății - chiar reală dacă ar fi - nu se circumscrie ipotezei cuprinse în art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care sancționează nu interpretarea greșită, în sine, ci doar schimbarea naturii sau înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecății, realizată ca urmare a unei interpretări greșite a acestuia.
Această concluzie rezultă cu evidență din interpretarea gramaticală a textului art. 304 pct. 8 C. proc. civ., din utilizarea de către legiuitor a verbului „a interpreta” la modul gerunziu; prin urmare, interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății trebuie înțeleasă doar în dependență cu verbul la modul personal, care în textul legii are în vedere schimbarea naturii sau înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Pe de altă parte, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. conține trei ipoteze: lipsa de temei legal a hotărârii, pronunțarea acesteia cu încălcarea legii sau cu greșita ei aplicare; dintre acestea, recurenții-pârâți au invocat doar încălcarea legii, referindu-se la dispozițiile art. 14, 15, 1350, 1270, 1169, 1170 și 1276 NCC.
Examinarea grupată a motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. impune prezentarea succintă a cauzelor de încetare a contractului, așa cum ele au fost agreate de părți, în clauza cuprinsă în art. 11.1.1.
Astfel, potrivit contractului, el încetează la expirarea termenului, dacă nu a intervenit prelungirea acestuia prin act adițional, prin rezilierea sa fie de către locator, fie de către locatar, prin acordul părților, de drept, prin efectul legii ori prin denunțare unilaterală.
În art. 11.1.1. lit. e) pct. 1 și 2, părțile au stabilit condițiile denunțării unilaterale de către locatar - distingând în funcție de momentul în care aceasta intervine (ulterior sau anterior împlinirii unui termen de 3 ani de la data preluării spațiului închiriat) -, stabilind, în esență, că locatarul urmează a trimite o notificare scrisă locatorului, cu cel puțin 90 de zile înainte de data la care dorește încetarea efectivă a contractului și a plăti despăgubiri.
Pe de altă parte, în art. 11.3, părțile au căzut de acord asupra condițiilor rezilierii la cererea locatarului, stipulând că acesta este îndreptățit să considere reziliat de plin drept contractul, fără punere în întârziere sau îndeplinirea vreunei formalități prealabile, dacă locatorul încalcă oricare obligație asumată contractual și nu remediază respectiva încălcare în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise.
În esență, recurenții C.T.J. și C.M. afirmă că atât timp cât încetarea de către locatar a executării contractului nu întruneşte condiţiile rezilierii, rămâne doar voinţa de desistare care, golită de orice conotaţie culpabilă, reprezintă denunţare unilaterală și oneroasă, conform înțelegerii părților.
Într-adevăr, atât timp cât recursul declarat de către SC G.A.R. SA va fi constatat nul, soluția dată cererii principale devine irevocabilă. Aceasta este premisa de la care analiza va continua, așadar de la statuarea irevocabilă că rezilierea contractului din culpa locatorilor nu a operat.
Din această perspectivă, referirile pe care recurenții-pârâți le fac la instituția declaraţiei unilaterale de reziliere, recent introdusă prin art. 1552 NCC nu se impun a mai fi examinate.
Autorii acestui recurs susțin că locatarul a dorit să iasă din contract sub aparenţa unei culpe în sarcina lor, folosindu-se doar în aparență de o declaraţie de reziliere, cu scopul fraudulos de a se degreva de caracterul oneros al denunţării, asumat contractual.
În analiza acestui aspect, Înalta Curte constată că prin notificarea de reziliere din 28.06.2012, locatarul, invocând art. 8.4 pct. c) din contract - prin care locatorii s-au obligat să-i asigure liniștita și pașnica posesie și să-i permită efectuarea de lucrări de amenajare sau modificări - și împrejurarea că de la data încheierii actului adițional, 22.05.2012, locatorii nu i-au trimis planurile în baza cărora urmau să execute lucrările, a notificat, în temeiul art. 11.3.1. din contract, că în lipsa unei remedieri complete a stării de încălcare a obligațiilor contractuale, la expirarea termenului prevăzut de art. 11.3.1., se vede obligat să considere contractul de închiriere ca reziliat de plin drept, fără o altă punere în întârziere sau îndeplinirea vreunei alte formalități ulterioare, din culpa locatorilor.
Acesta este actul juridic dedus judecății, căruia recurenții C.T.J. și C.M. susțin că instanțele anterioare i-au schimbat natura, ca urmare a unei interpretări greșite.
În opinia lor, cât timp locatarul a părăsit spațiul închiriat, manifestarea sa de voință constituie, pe plan juridic, o veritabilă denunțare unilaterală, chiar dacă în mod expres ea a îmbrăcat forma unei declarații unilaterale de reziliere.
De principiu, Înalta Curte apreciază că deși voinţa locatarului a fost în sensul rezilierii contractului, iar nu al denunţării unilaterale, o interpretare în sens opus este permisă, în măsura în care, în mod neechivoc, ea ar fi relevată de conduita părților. De aceea, pentru a stabili dacă instanța de apel, confirmând sentința tribunalului, a schimbat natura actului juridic dedus judecății, trebuie verificat dacă interpretarea sa a fost sau nu greșită, fără ca instanța supremă să schimbe situaţia de fapt statuată de instanţele devolutive.
Cu titlu prealabil, trebuie notat că în petitul cererii conexe, reclamanții C.T.J. și C.M. nu au formulat un capăt de cerere distinct, prin care să fi solicitat să se constate contractul ca fiind încetat, prin denunțarea unilaterală de către locatar, ci doar obligarea acestuia la plata de despăgubiri, înțelegând să supună atenției instanțelor calificarea notificării de reziliere ca un act de denunțare unilaterală.
Ca drept potestativ convențional, denunțarea unilaterală permite părții dintr-un contract încheiat pe durată determinată, potrivit art. 1276 NCC, să se dezică de raportul contractual, să-l părăsească, așadar, cu respectarea unui termen de preaviz. În speță, acest drept a fost recunoscut locatarului, cu titlu oneros.
Din definiția expusă mai sus, rezultă că în cazul contractelor cu executare succesivă (așa cum este cel de închiriere), denunțarea unilaterală își are rațiunea în dorința unei părți de a nu mai continua raportul juridic deja început, de a se dezice de acesta.
Or, în speță, locatarul nici nu a început să folosească spațiul închiriat în scopul propus, așa încât, din această perspectivă, actul dedus judecății (notificarea formală de reziliere) nici nu ar putea fi calificat ca o denunțare unilaterală.
Mai mult decât atât, instanțele anterioare nu au reținut lipsa culpei locatorilor, ci, dimpotrivă, culpa ambelor părți, aspect care consolidează natura actului juridic - aceea de reziliere, iar nu de denunțare.
O analiză atentă relevă că recurenții C.T.J. și C.M. susțin că notificarea de reziliere ascunde intenția de denunțare unilaterală a contractului, deducând aceasta nu din elemente intrinseci actului, ci din unele extrinseci (de exemplu, din dorința locatarului de a închiria un alt sediu, mult mai reprezentativ, în urma schimbării acționariatului, din prelungirea, la data de 15.06.2012, a contractului pentru sediul din str. Clucerului până în anul 2015), dar instanța supremă apreciază că aceste elemente nu conduc la concluzia schimbării naturii actului juridic dedus judecății, cât timp locatarul s-a arătat în mod constant nemulțumit de conduita contractuală a locatorilor; mai mult, încheierea actului adițional relevă că locatarul a intenționat o derulare a contractului, iar nu o desistare de acesta.
De altfel, însăși formularea cererii conexe la mai mult de un an de la data notificării formale de reziliere arată că denunțarea unilaterală nu era atât de manifestă pe cât o consideră acum recurenții C.T.J. și C.M.
În considerarea acestor argumente, Înalta Curte apreciază că actului juridic dedus judecății nu i-a fost schimbată natura, înlăturând - ca lipsită de fundament de drept - susținerea autorilor acestui recurs, potrivit căreia situaţia litigioasă suporta, în mod legal, o soluţie tranşantă de admitere numai a uneia dintre cele două acţiuni, dar nu admiterea ori respingerea amândurora.
Desigur că o soluție de admitere a ambelor acțiuni nu putea fi în mod legal pronunțată, de vreme ce contractul nu putea fi reziliat şi denunţat în acelaşi timp, însă respingerea ambelor acțiuni nu este nelegală; acești doi recurenți pornesc, în argumentarea opiniei lor, de la împrejurarea că în fapt contractul a încetat a mai fi executat, și nu din culpa lor, pe când soluția dată de instanțe menține contractul în ființă; aceasta nu denotă, în sine, o nelegalitate a deciziei atacate, atât timp cât legalitatea nu se evaluează prin prisma intereselor private ale părților.
Ca o consecință a celor expuse mai sus, nu poate fi primită nici susținerea acelorași recurenți potrivit căreia decizia atacată ar încălca dispoziţiile art. 14, 15, 1350, 1270, 1169, 1170 și 1276 NCC.
Prin urmare, decizia atacată se dovedește a fi legală, criticile invocate de recurenţii C.T.J. şi C.M. nejustificând nici casarea, nici modificarea sa, motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul promovat de aceştia, ca nefondat.