A. Antecontract de vânzare-cumpărare. Lipsa unei reglementări specifice. Consecinţe
B. Antecontract de vânzare-cumpărare. Existenţa unei diferenţe de teren în minus faţă de suprafaţa indicată în act. Consecinţe
Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte
Index alfabetic: acţiune în rezoluţiune
antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară
aplicarea dispoziţiilor referitoare la vânzarea-cumpărarea perfectă
diminuarea preţului
Codul civil din 1864, art. 969-970, art. 1021, art. 1327
Legea nr. 7/1996, art. 2
Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, art. 26 lit. a)
A. Prevederile art. 970 alin. (2) C. civ. obligă părţile să execute cu bună-credinţă nu numai clauzele expres stipulate în convenţie, ci şi pe toate cele la care obligă echitatea, obiceiul sau legea, după natura obligaţiei.
Astfel, în lipsa unei reglementări specifice antecontractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. (2) al art. 970 C. civ. permit aplicarea dispoziţiilor legale incidente vânzării perfecte unui antecontract, întrucât scopul urmărit de părţile din antecontract este încheierea unui contract numit, de vânzare-cumpărare, cu reglementare specială în Codul civil, iar conduita contractuală a părţilor trebuie să vizeze îndeplinirea tuturor obligaţiilor specifice acestui contract numit.
B. Dacă, ulterior încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, se constată că suprafaţa de teren este în fapt mai mică decât cea trecută în act, primează remediul instituit de prevederile art. 1327 C. civ., respectiv diminuarea preţului, în această situaţie acţiunea în rezoluţiune având caracter subsidiar.
În cazul în care promitentul-vânzător s-a conformat prevederilor art. 1327 C. civ., nu se poate considera că acesta este în culpă pentru neîndeplinirea întocmai a obligaţiei de a transmite promitentului-cumpărător întreaga suprafaţă de teren stabilită în antecontract, astfel încât este legală soluţia de respingere a acţiunii în rezoluţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 1021 C. civ.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2471 din 27 iunie 2014
Notă: Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară a fost abrogat de Ordinul nr. 700/2014 la data de 30 august 2014
Prin cererea înregistrată la nr. xx85/306/2009 la 3 august 2009 pe rolul Judecătoriei Sibiu, reclamantul N.A.O., prin mandatar P.C.E., l-a chemat în judecată pe pârâtul C.V. şi a solicitat ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară încheiat de părţi şi autentificat sub nr. 783 din 8 iulie 2008 de către BNP C.E. şi să îl oblige pe pârât la plata sumelor de 40.000 Euro, reprezentând dublul sumei încasate la data semnării antecontractului şi de 50.000.000 lei, reprezentând cheltuiala făcută de reclamant pentru obţinerea autorizaţiei de demolare şi pentru încheierea tranzacţiei. A solicitat cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la 8 iulie 2008 părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul, ca proprietar tabular asupra imobilului compus din construcţii şi teren în suprafaţă de 32.562 mp., înscris în c.f. nr. 3005 Şura Mare cu nr. top 853/3, s-a obligat să îi vândă reclamantului prin contract autentic imobilul respectiv, pe care reclamantul intenţiona să construiască un cartier rezidenţial.
A arătat reclamantul că pârâtul s-a obligat ca, până la încheierea contractului în formă autentică, să întocmească documentaţia necesară dezmembrării terenului în parcele şi căi de acces, să obţină autorizaţiile şi avizele necesare demolării grajdurilor existente pe teren, să radieze construcţiile din cartea funciară şi să execute demolarea lor.
A arătat şi că la art. 3 din antecontract s-a stabilit că reclamantul a achitat prima rată din preţ, în valoare de 20.000 Euro, prin filă cec şi că pârâtul s-a obligat să-şi execute obligaţiile asumate, expuse în precedent, până la 10 ianuarie 2009.
Totodată, reclamantul a arătat că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a sumei de 20.000 euro, că a plătit pe numele pârâtului taxele pentru obţinerea certificatului de urbanism, că a obţinut autorizaţia de demolare a construcţiilor şi a prezentat proiectul de execuţie ca vânzătorul să poată efectua dezmembrarea terenului pe parcele.
S-a mai arătat de către reclamant că, după ce a constatat prin măsurători că terenul are în fapt o suprafaţă mai mică cu 486 mp decât cea trecută în antecontract, l-a notificat pe pârât şi l-a pus în întârziere să reglementeze până la 10 ianuarie 2009 situaţia terenului, astfel încât suprafaţa din antecontract să se regăsească şi în teren, punându-i în vedere acestuia să îşi îndeplinească obligaţiile asumate până la termenul convenit, sub sancţiunea rezoluţiunii contractului.
Cum pârâtul nu s-a conformat, a susţinut reclamantul, actul autentic nu a putut fi încheiat la termenul din 10 ianuarie 2009.
În acest context, în conformitate cu dispoziţiile art. 1020 şi art. 1021 din Codul civil de la 1864 reclamantul a solicitat rezoluţiunea antecontractului, arătând că pârâtul nu şi-a executat obligaţiile asumate, în sensul că nu a reglementat situaţia juridică a terenului, în scopul punerii de acord a suprafeţei din act cu cea din teren, nu a demolat grajdurile de pe teren şi nu a radiat construcţiile din cartea funciară şi nici nu a întocmit documentaţia necesară dezmembrării terenului pe parcele.
Întemeindu-se pe dispoziţiile art. 6 lit. a din antecontract, referitoare la răspunderea părţilor, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la restituirea dublului sumei încasate şi a tuturor cheltuielilor făcute de cumpărător pentru încheierea tranzacţiilor.
Cererea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1021 şi art. 1079 C. civ. şi pe dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.
La 29 octombrie 2009, pârâtul a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională.
Pârâtul şi-a prezentat pe larg poziţia cu privire la drepturile şi obligaţiile ce incumbau părţilor conform antecontractului, susţinând, în esenţă, că reclamantul este cel care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a prezenta proiectul de execuţie, iar neîndeplinirea acestei obligaţii l-a pus pe pârât în imposibilitate de a întocmi documentaţia necesară dezmembrării terenului în parcele şi căi de acces.
A arătat pârâtul că prin antecontract s-a obligat să realizeze documentaţia necesară dezmembrării, nu dezmembrarea efectivă, că nu s-a prevăzut în contract obligaţia pârâtului de a demola efectiv construcţiile şi că, sub acest aspect, s-a dovedit că a obţinut autorizaţia de demolare şi că, în ceea ce priveşte suprafaţa terenului, a dat dovadă de bună-credinţă, trecând în antecontract exact suprafaţa din cartea funciară şi ulterior fiind de acord cu orice modalitate de reglementare a situaţiei propusă de reclamant, dar lovindu-se de refuzul acestuia.
În esenţă, pârâtul a apreciat că reclamantul este cel care se află în culpă procesuală, întrucât nu i-a pus la dispoziţie pârâtului proiectul de execuţie, nu a plătit tranşa de 95.000 euro şi nu a perfectat contractul în formă autentică, motiv pentru care reclamantul nu este în drept să solicite rezoluţiunea contractului.
În acest context, pârâtul a solicitat, pe cale reconvenţională, ca reclamantul să fie obligat să întocmească şi să predea proiectul de execuţie care stă la baza dezmembrării terenului în parcele şi căi de acces, sub sancţiunea de daune cominatorii de 50 lei pe zi de întârziere, în termen de 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la executarea obligaţiilor. A solicitat cheltuieli de judecată.
Cererea reconvenţională a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art.969-970 C. civ. şi pe dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 6338 din 29 octombrie 2009, Judecătoria Sibiu, Secţia civilă a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată în favoarea Tribunalului Sibiu, Secţia civilă.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reţinut că este învestită cu o acţiune evaluabilă în bani, că preţul contractului de vânzare-cumpărare este de 1.632.600 euro şi, dată fiind câtimea obiectului cererii, competenţa de primă instanţă revine tribunalului în conformitate cu dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.
Cererea a fost înregistrată sub acelaşi număr unic la 17 decembrie 2009 pe rolul Tribunalului Sibiu, Secţia civilă.
Prin sentinţa civilă nr. 250 din 25 februarie 2013, Tribunalul Sibiu, Secţia I civilă a respins cererea de chemare în judecată şi cererea reconvenţională.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că pârâtul este proprietarul terenului ce face obiectul antecontractului, că terenul figurează în cartea funciară cu o suprafaţă de 32.562 mp şi că prin antecontract părţile au stabilit ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc la 10 ianuarie 2009.
Tribunalul a prezentat obligaţiile ce reveneau fiecărei părţi, conform antecontractului, a evocat prevederile legale incidente, respectiv dispoziţiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1020 art. 1021 şi art. 1079 C. civ. şi a făcut o prezentare teoretică a instituţiei promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
A apreciat prima instanţă că se impune analiza laolaltă a clauzelor contractuale, că aceste clauze trebuie să concorde cu obiectul contractului, cu celelalte prevederi şi cu voinţa reală a părţilor, dreptul subiectiv impunându-se a fi exercitat cu respectarea legii şi a moralei, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 14 alin. (1) din Constituţie.
În raport de aceste premise teoretice ţinând de interpretarea actului juridic, prima instanţă a reţinut că din analiza antecontractului a cărui rezolvare se solicită nu reiese importanţa suprafeţei terenului pentru înţelegerea părţilor şi nici că diferenţa de suprafaţă realizată ar fi definitorie pentru cumpărarea ulterioară, întrucât nu se specifică nici scopul vizat de cumpărător şi nici nu se arată necesitatea unei anumite suprafeţe în contextul proiectul, părţile punând accentul mai ales pe preţul variabil al metrului de teren.
A reţinut prima instanţă că, în termenii art. 1333 şi 1334 C. civ., în cazul unor diferenţe de genul celei de faţă se optează pentru micşorarea preţului, desfiinţarea contractului fiind subsidiară, mai ales că din dezbateri a reieşit că intenţia reclamantului a fost de a edifica un cartier de 52 de vile, parte din restul de preţ nefiind ţinut de necesitatea punerii la dispoziţie imediată a unui teren anume definit.
A apreciat prima instanţă că, potrivit dispoziţiilor art. 1481 alin. (3) C. civ., trebuie să se ţină seama de modul în care obligaţia a fost stipulată în convenţie, de existenţa şi natura contraprestaţiei, de gradul de risc pe care îl implică atingerea rezultatului şi de influenţa pe care o are cealaltă parte în executarea contractului.
A reţinut, totodată, că ambele părţi au avut la îndemână calea ofensivă a punerii în întârziere în vederea executării prestaţiei, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1521-1523 C. civ. şi că vânzătorul, care avea deficit de teren, a avut posibilitatea complinirii suprafeţei şi a dovedit că a depus eforturi pentru a întregi deficitul de teren, astfel că nu poate fi considerat în culpă.
În ce priveşte obligaţia pârâtului de a întocmi documentaţia de dezmembrare a terenului, condiţionat de punerea la dispoziţia acestuia a proiectului de execuţie, tribunalul a reţinut că obligaţia nu are suport în promisiunea de vânzare-cumpărare, fiind mai degrabă efectul unei înţelegeri verbale care nu a fost dovedită.
Relativ la cumpărător, tribunalul a reţinut că edificarea unui cartier trebuia făcută conform unor planuri neanexate promisiunii şi la care antecontractul nu face referire. A mai reţinut că reclamantul viza să construiască acel cartier după perfectarea actului, că termenul se decala dacă reclamantul, din motive independente de voinţa părţilor, nu furniza proiectul de execuţie, iar restul de preţ urma să fie achitat eşalonat, pe măsura vânzării construcţiilor, până la 20 decembrie 2012.
Apreciind că, în ceea ce îl priveşte pe cumpărător, termenii contractului au fost foarte elastici, tribunalul a conchis că este culpabil pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate, în mod special pentru neprezentarea nejustificată la contractare şi pentru neplata sumei de 95.000 euro la 10 ianuarie 2009, data stabilită pentru încheierea contractului în formă autentică. În acest context, tribunalul a reţinut exercitarea abuzivă de către reclamant a dreptului său şi a apreciat că nu poate fi admisă cererea de chemare în judecată, în acelaşi sens apreciind şi în legătură cu pârâtul.
În legătură cu principala critică adusă de reclamant pârâtului, respectiv deficitul de suprafaţă, prima instanţă a afirmat că nu întinderea dreptului este garantată de cartea funciară, ci existenţa dreptului. Au fost evocate prevederile art. 969, art. 970 şi art. 1020 C. civ., s-a reţinut că refuzul cumpărătorului de a accepta o variantă de ofertă a vânzătorului poate fi considerat abuziv, în conjunctura în care proiectul cartierului nu era clar conturat la data promisiunii, iar din probe nu a reieşit niciun prejudiciu din lipsa de teren pentru cumpărător, motivul clar fiind criza economică intervenită, care făcea ca afacerea să nu mai fie rentabilă pentru cumpărător.
În sinteză, tribunalul a apreciat că se impune respingerea ca nefondate a ambelor cereri, în considerarea culpei reclamantului în nerespectarea clauzelor contractuale şi în lipsa unei cereri de perfectare a convenţiei din partea intimatului.
Faţă de soluţia pronunţată şi de dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., tribunalul a apreciat că nu pot fi acordate cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 50/2013 din 21 iunie 2013, Curtea de Apel Alba Iulia, Secţia I civilă a respins apelul declarat de reclamant împotriva sentinţei de primă instanţă şi l-a obligat pe apelantul-reclamant să plătească intimatului-pârât suma de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, prima instanţă a reţinut situaţia de fapt pe care s-a grefat litigiul părţilor şi a făcut un inventar al obligaţiilor rezultând din antecontractul pe care acestea l-au încheiat, subliniind şi concluziile raportate de expert în legătură cu terenul asupra căruia poartă antecontractul, în special în ceea ce priveşte deficitul de suprafaţă de 501 mp faţă de suprafaţa din acte.
A evocat instanţa de apel prevederile art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii antecontractului, prevederile art. 26 lit. a) din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I. şi ANCPI, în forma în vigoare la aceeaşi dată, a conchis că părţile au identificat prin antecontract terenul, atât administrativ, cât şi topografic, acest teren fiind bine delimitat, iar diferenţa de suprafaţă reprezentând 1,5% din total şi încadrându-se în marja admisă de legiuitor. În acest context, instanţa de apel a conchis că nu se poate reţine culpa intimatului în neexecutarea obligaţiei de a transmite suprafaţa de 32.562 mp.
Privitor la soluţia de desfiinţare a contractului pentru un minus de suprafaţă, instanţa de prim control judiciar a apreciat că aceasta este una subsidiară şi că este condiţionată de imposibilitatea utilizării imobilului conform destinaţiei de la data încheierii contractului, numai că în speţă, deşi s-a prevăzut că vânzarea se încheie în scopul construirii unui cartier rezidenţial, la data antecontractului nu era întocmit proiectul de construire şi nu se cunoştea amplasamentul concret al celor 52 de vile.
S-a reţinut, pe de altă parte, că terenul ce a făcut obiectul convenţiei era îngrădit la momentul facerii actului, iar reclamantul cunoştea sau putea să cunoască exact delimitarea suprafeţei, aspect care reiese chiar din dezvoltarea motivelor de apel şi, în plus, preţul a fost stabilit în antecontract pe metru pătrat, astfel încât reclamantul nu putea fi obligat să plătească decât cât achiziţiona efectiv, instanţa de apel conchizând că reclamantul nu a dovedit că suprafaţa în minus de 501 mp reprezintă o suprafaţă esenţială pentru scopul urmărit şi că acest minus de 1,5% face ca pe restul de 32.061 mp să nu mai poată fi edificat un cartier rezidenţial.
Privitor la faptul că prima instanţă a reţinut culpa reclamantului în analiza petitului referitor la rezoluţiunea convenţiei bilaterale, instanţa de apel a constatat că una dintre condiţiile prevăzute de art. 1021 C. civ. pentru admiterea cererii de rezoluţiune este în sensul că partea care cere rezoluţiunea trebuie să îşi fi îndeplinit propriile obligaţii contractate sau să se declare gata să şi le îndeplinească. În această ordine de idei, instanţa de prim control judiciar a reţinut că analiza purtând asupra conduitei reclamantului, făcută din perspectiva rezoluţiunii, este realizată de instanţa de fond în conformitate cu prevederile legale, neexistând nicio confuzie între poziţiile părţilor, aşa cum susţine reclamantul.
Instanţa de apel a respins pentru aceste considerente apelul declarat, în conformitate cu dispoziţiile art. 296 C. proc. civ. şi l-a obligat pe apelant la cheltuieli de judecată către intimat în conformitate cu dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs motivat reclamantul, cauza fiind înregistrată sub acelaşi număr unic la 26 august 2013 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă.
În motivarea recursului au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant susţinând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii.
A. – Primul motiv de recurs se întemeiază pe inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 1327 C. civ., ale art. 32 din Legea nr. 7/1996 şi ale art. 26 din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I. şi A.N.C.P.I.
A.1. – În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 1327 C. civ., recurentul-reclamant a susţinut că instanţele anterioare au reţinut în mod greşit că acest text de lege se aplică şi promisiunilor de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care dispoziţiile legale precitate se aplică obligaţiilor de a da deja perfectate, cărora le asigură o securitate sporită, nu şi obligaţiilor de a face, neputându-se confunda situaţia promitentului-cumpărător cu cea a cumpărătorului.
A.2. – În ceea ce priveşte dispoziţiile Legii nr. 7/1996 şi cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I. şi A.N.C.P.I, recurentul-reclamant a arătat că acestea nu au niciun fel de legătură cu speţa şi a susţinut că faptul că legea permite ca în limita unei toleranţe de 2% să se modifice pe cale administrativă suprafaţa unui imobil înscris în cartea funciară nu înseamnă că în contractele de vânzare-cumpărare vânzătorul are dreptul să vândă o suprafaţă care diferă cu 2% faţă de cea convenită.
În argumentarea aceleiaşi critici, recurentul-reclamant a susţinut că este adevărat că menţiunile din cartea funciară nu garantează suprafaţa, ci doar proprietatea, dar că acest principiu are relevanţă în raport dintre subiecţii de drept şi cartea funciară, nu între vânzător şi cumpărător, dispoziţiile art. 1327-1329 C. civ. nefăcând nicio referire la toleranţa aplicabilă menţiunilor din cartea funciară.
B – Al doilea motiv de recurs vizează aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1327 C. civ. în stabilirea culpei contractuale.
B.1.– A arătat recurentul-reclamant că, raportându-se la dispoziţiile art. 1327 C. civ., instanţa a considerat că nu poate fi reţinută culpa intimatului-pârât în neexecutarea obligaţiei de a transmite proprietatea suprafeţei de 32.562 mp, dar raţionamentul instanţei este greşit, întrucât şi de această dată apreciază obligaţia intimatului-pârât ca pe o obligaţie de a da, în condiţiile în care obligaţia asumată este una de a face.
B.2. – De asemenea, recurentul-reclamant a arătat că, pentru a stabili culpa contractuală, instanţa nu s-a raportat la data stabilită de părţi pentru perfectarea actului la notar, ignorând e-mailul trimis de pârât la 5 ianuarie 2009 şi întâlnirea fixată la 20 ianuarie 2009 la faţa locului cu topografii.
B.3. – A susţinut recurentul-reclamant în cadrul aceleiaşi critici şi că instanţa a interpretat în mod greşit notificarea trimisă de pârât sub nr.188 din 29 decembrie 2008 şi e-mailul din 19 decembrie 2008, acesta din urmă neavând nicio legătură cu dispoziţiile art. 1327 C. civ., câtă vreme intimatul-pârât l-a întrebat pe recurentul-reclamant dacă aceasta din urmă nu vrea să cumpere o suprafaţă de teren în plus şi contra cost, aspect care nu are semnificaţia oferirii unei suprafeţe în schimbul celei lipsă.
În ce priveşte notificarea din 29 decembrie 2008, recurentul-reclamant a arătat că nici aceasta nu are semnificaţia prevăzută de art. 1327 C. civ., câtă vreme intimatul-pârât nu a recunoscut suprafaţa în minus.
B.4.- Recurentul-reclamant a precizat că notificarea din 29 decembrie 2008 nu are semnificaţia unei oferte în sensul art. 1327 C. civ., câtă vreme pârâtul s-a obligat la încheierea unui act adiţional pentru o suprafaţă mai mică doar cu condiţia ca din ridicarea topo făcută de el să reiasă un minus de suprafaţă.
B.5. - A conchis recurentul-reclamantă că instanţa, analizând culpa contractuală, trebuia să reţină că aceasta îi incumbă intimatului-pârât, care s-a obligat să complinească minusul de suprafaţă abia ulterior datei de 10 ianuarie 2009, dată stabilită pentru perfecţionarea actului de vânzare-cumpărare.
C.- Al treilea motiv de recurs pune în evidenţă importanţa deosebită a suprafeţei de teren lipsă, nesocotită în mod greşit de instanţa de apel şi care ar fi permis rezoluţiunea antecontractului.
Sub acest aspect, recurentul-reclamant a susţinut că instanţa nu a făcut distincţia între „proiectul de construire”, care se efectuează doar după dobândirea dreptului de proprietate şi în scopul obţinerii autorizaţiei de construire şi „proiectul rezidenţial”, denumire generică dată investiţiei preconizate.
A arătat recurentul-reclamantă că, într-adevăr, la momentul încheierii antecontractului, proiectul tehnic de construire nu exista, dar că exista în schimb proiectul, cu înţelesul de investiţie, care viza edificarea a 52 de vile, proiect care nu se mai putea realiza în condiţiile unui minus de suprafaţă de 501 mp.
În această ordine de idei, recurentul-reclamant a apreciat ca greşit raţionamentul instanţei care îl obliga să evolueze „din ochi” dacă pe terenul îngrădit şi pe care l-a văzut se puteau edifica 52 de vile.
Intimatul-pârât a depus concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.
Faţă de actele şi lucrările dosarului, de probele administrate în cauză şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte a apreciat recursul ca nefondat şi l-a respins cu această motivare şi pentru următoarele considerente:
A – Primul motiv de recurs este nefondat.
A.1.- Este neîndoielnic că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, care conţine o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare şi care, în regimul Codului civil de la 1864, nu beneficia de o reglementare specifică.
Acest antecontract este, fără îndoială, o convenţie, acest caracter nefiindu-i negat, ci dimpotrivă, recunoscut de recurentul-reclamant, care, prin cererea introductivă de instanţă, întemeindu-se in terminis pe prevederile art. 969-970 C. civ., a solicitat aplicarea sancţiunii specifice convenţiilor sinalagmatice, respectiv rezoluţiunea, întemeiată pe art. 1021 C. civ.
Ca atare, în privinţa acestui antecontract sunt pe deplin aplicabile dispoziţiile art. 969 C. civ., care consacră principiul pacta sunt servanda, principiul forţei obligatorii a convenţiei legal făcute, dar şi dispoziţiile art. 970 C. civ., care consacră principiul executării convenţiei cu bună-credinţă.
Relevante sunt, însă, pentru aspectul criticat în primul motiv de recurs, prevederile art. 970 alin. (2) C. civ. Astfel, în lipsa unei reglementări specifice antecontractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. (2) al art. 970 C. civ. permit aplicarea dispoziţiilor legale incidente vânzării perfecte. Aceasta pe de o parte pentru că scopul urmărit de părţi prin încheierea antecontractului era încheierea unui contract numit, de vânzare-cumpărare, cu reglementare specială în Codul civil, iar conduita contractuală a părţilor trebuie să vizeze îndeplinirea tuturor obligaţiilor specifice acestui contract numit.
Pe de altă parte, în acelaşi sens conduc şi prevederile art. 970 alin. (2) C. civ., care obligă părţile să execute cu bună-credinţă nu numai clauzele expres stipulate în convenţie, ci şi pe toate cele la care obligă echitatea, obiceiul sau legea, după natura obligaţiei.
În acest context, trimiterea făcută de instanţa de apel la dispoziţiile art. 1327 C. civ. este pe deplin justificată, cu atât mai mult cu cât, dacă obligaţia se aplică unei convenţii perfecte, a fortiori se aplică şi precontractului încheiat tocmai în vederea perfectării respectivei convenţii.
A.2. Instanţa supremă nu a primit susţinerile referitoare la lipsa de incidenţă a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 şi ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I şi A.N.C.P.I.
Cu titlu preliminar, instanţa supremă a reţinut că este lipsită de temei legal susţinerea potrivit cu care principiul că înscrierile în cartea funciară garantează dreptul de proprietate, nu întinderea dreptului se aplică doar în relaţia dintre proprietar şi „cartea funciară”.
Dispoziţiile art. 2 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la 3 august 2009, data învestirii primei instanţe, prevăd in terminis că înregistrarea din cartea funciară are ca scop asigurarea publicităţii şi a opozabilităţii drepturilor proprietarilor şi deţinătorilor legali de terenuri faţă de terţi.
Aceeaşi funcţiune o are şi înscrierea în cartea funciară a rectificării pentru suprafeţe care prezintă în fapt o diferenţă în minus faţă de diferenţa din actele de proprietate sau din documentele cadastrale anterioare, la care se referă art. 26 lit. a) din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I şi A.N.C.P.I.
Indiscutabil că această din urmă prevedere legală nu dă dreptul promitentului-vânzător sau vânzătorului să transmită o suprafaţă de 2% mai mică decât cea convenită, dar în acest caz remediul este consacrat de art. 1327 C. civ., aşa cum în mod judicios a reţinut instanţa de apel, care a subliniat că, în acest context, rezoluţiunea are caracter subsidiar.
Prin urmare, dispoziţiile Legii nr. 7/1996 şi cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I şi A.N.C.P.I. sunt relevante, au legătură cu cauza şi au fost aplicate în perfectă coroborare cu dispoziţiile art. 1327 C. civ.
B – Al doilea motiv de recurs este nefondat.
În ce priveşte critica dezvoltată la pct. B.1, instanţa supremă reiterează argumentele prin care a răspuns criticilor din cadrul primului motiv de recurs.
Suplimentar, a apreciat că dispoziţiile art. 1327 C. civ. aveau incidenţă în cauză, în condiţiile în care instanţa de apel a apreciat că primează remediul instituit de acest text legal, respectiv diminuarea preţului şi că acţiunea în rezoluţiune are caracter subsidiar. În acest context, instanţa de apel, considerând că intimatul-reclamant s-a conformat dispoziţiilor art. 1327 C. civ., în mod legal a stabilit că nu este în culpă pentru neîndeplinirea întocmai a obligaţiilor de a transmite proprietarului întreaga suprafaţă stabilită în antecontract, iar lipsa culpei s-a repercutat în soluţia de respingere a acţiunii în rezoluţiune, întemeiată pe dispoziţiile art. 1021 C. civ.
Pe cale de consecinţă, nu se poate aprecia că dispoziţiile art. 1327 C. civ. şi nici cele ale art. 1021 C. civ. au fost greşit aplicate.
Celelalte critici identificate sub punctele B.2 – B.5 sunt apreciate de instanţa supremă ca vizând aprecierea probelor şi stabilirea situaţiei de fapt, aspecte ce nu se înscriu în critica de nelegalitate expres invocată, prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., după cum nu se subsumează nici celorlalte motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-8 C. proc. civ.
C.- Al treilea motiv de recurs este nefondat.
Înalta Curte a constatat că recurentul, practicând dihotomia „proiect de construire” – „proiect rezidenţial”, nu invocă expres încălcarea sau greşita aplicare a niciunui text legal, ceea ce face ca această critică să exceadă motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Distinct de argumentele ce preced, instanţa supremă a apreciat că raţionamentul instanţei de apel, criticat de recurentul-reclamant, este riguros exact. Dacă la momentul încheierii precontractului aprecierea posibilităţii de a construi un cartier rezidenţial cu un anumit număr de vile s-a făcut exclusiv subiectiv, după examinarea concretă a terenului şi fără o soluţie tehnică întemeiată pe suprafaţa efectivă, promitentul-cumpărător şi-a asumat riscul unei atari aprecieri şi, în lipsa unui proiect tehnic, dar şi a unei probe de specialitate care să ateste că diminuarea de 1,5% face imposibilă realizarea proiectului iniţial, nu poate opune cu succes promitentului-vânzător minusul de suprafaţă (ca obstacol insurmontabil în realizarea investiţiei) ca motiv de rezoluţiune a antecontractului.
În alţi termeni, în lipsa unui proiect tehnic care să ateste că la momentul încheierii antecontractului pe terenul îngrădit şi văzut de recurentul-reclamant se puteau edifica 52 de vile, aprecierea recurentului-reclamant asupra numărului de vile este una pur subiectivă, nefiind de esenţa antecontractului. Pe cale de consecinţă, importanţa minusului de teren nu este cea declarată de recurentul-reclamant şi nu poate constitui un element care să conducă la soluţia rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele ce preced, apreciind că hotărârea pronunţată de instanţa de apel este la adăpost de orice critică şi că în privinţa acesteia nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ.