Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea formulată la 12 octombrie 2010, reclamanta B.M., a solicitat instanței, în contradictoriu cu Municipiul București, prin Primar General și Statul român, prin Ministerul Finanțelor Publice, ca prin hotărârea ce se va pronunța, să oblige pârâții, la plata sumei de 800.000 RON, reprezentând valoarea de circulație a apartamentului nr. X1, situat în București, str. P.R., sector 2, pe care l-a dobândit urmare contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 2 decembrie 2004.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a fost evinsă de către fostul proprietar, urmare comparării titlurilor și admiterii irevocabile a acțiunii în revendicare formulată de acesta, prin decizia nr. 484/R din 23 martie 2010, fiind obligată să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul dobândit în baza Legii nr. 112/1995.
Se mai susține în cererea introductivă că, ulterior cumpărării apartamentului, valoarea acestuia a sporit, urmare lucrărilor de construcție, instalații, reparații, îmbunătățiri și amenajări pe care reclamanta le-a adus locuinței.
Mai arată reclamanta, că acțiunea în răspundere pentru evicțiune nu poate fi îndreptată decât împotriva înstrăinătorului care, în speță, este Municipiul București.
Ca efect al obligației de garanție pentru evicțiune, în concepția C. civ., cumpărătorul, în speța de față reclamanta, are dreptul de a cere vânzătorului restituirea prețului, fructele, daca este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins, spezele deschise în contra vânzătorului și cele deschise de evingător în contra sa, daune interese și spezele contractului de vindere.
Conform art. 1344 C. civ., vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului și sporul de valoare dobândit de lucru, între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil, ori vânzătorul este de bună sau rea credință.
În afara sporului de valoare, a menționat reclamanta, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare și utile făcute pentru conservarea lucrului care sporesc valoarea lui, iar dacă vânzătorul a fost de rea credință, chiar și cheltuielile voluptorii (art. 1345-art. 1346 C. civ.).
Ca atare, reclamanta a solicitat să se constate că sunt întrunite condițiile răspunderii pentru evicțiune, produsă prin fapta unui terț (tulburare de drept, cauza evicțiunii fiind anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători).
În ceea ce privește excedentul de valoare, față de prețul plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat instanței să constate că a beneficiat de dispozițiile unei legi speciale care i-a permis să cumpere în deplină legalitate de la stat, apartamentul pe care-l ocupa ca și chiriașă, dobândind un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru motive de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale de drept internațional.”
În aceste condiții, a specificat reclamanta, rambursarea prețului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu rata inflației și restituirea cheltuielilor necesare și utile efectuate, nu răspunde criteriului de proporționalitate la care trebuie să se raporteze orice ingerință de folosință a proprietății.
În acest sens, C.E.D.O. a statuat în decizia Raicu contra România că trebuie păstrat un echilibru just între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei. Or, echilibrul de conservat va fi distrus dacă persoana în cauză suportă o sarcină specială și exorbitantă. În acest sens, Curtea a statuat deja că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația, plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea „pecuniară” a bunului, așa cum aceasta este stabilită la momentul în care privarea de proprietate a fost realizată.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 112 C. proc. civ., art. 1344, art. 1345, art. 1346 C. civ., art. 1 din Protocolul 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 și normele de aplicare a acesteia.
La termenul de judecată, din 11 februarie 2011, reclamanta a învederat că înțelege să cheme în judecată numai pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, împrejurare în raport cu care tribunalul a constatat că excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Primarul General al Municipiului București, invocată de aceasta prin întâmpinare, a rămas fără obiect.
Investit în primă instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 1500 din 16 septembrie 2011, a respins acțiunea, reținând în esență că potrivit art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, doar proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
Or, se arată, la pronunțarea deciziei civile nr. 484 din 23 martie 2010, având ca obiect revendicarea imobilului s-a reținut cu putere de lucru judecat că actul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor acestui act normativ, iar preluarea nu a fost una cu titlu valabil.
Reținând că, în cauză, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și față de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a considerat că cererea de chemare în judecată este neîntemeiată, față de puterea de lucru judecat a hotărârii judecătorești menționată anterior.
Astfel, se arată, pârâta B.M. a cumpărat de la o persoană juridică care nu avea calitatea de proprietar, iar imobilul a fost înstrăinat cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar la această apreciere nu trebuie să existe în mod obligatoriu o hotărâre definitivă prin care să se dispună desființarea contractului, tocmai pentru că dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 prevăd expres că doar proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, astfel că instanța care este învestită cu o astfel de cerere trebuie să stabilească în ce măsură contractul a fost încheiat cu respectarea acestor dispoziții.
Apelul declarat împotriva acestei hotărâri, de B.M., a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin decizia nr. 174/A din 15 mai 2013, a schimbat în tot sentința și admițând acțiunea, a obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 35.000 euro, echivalent în RON la data plății.
Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că, contractul încheiat de reclamantă cu Primăria Municipiului București, prin SC F. SA a fost desființat, în sensul desființării efectelor sale, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, fără însă a se fi anulat contractul de vânzare-cumpărare și fără ca părțile contractului să fi fost repuse în situația anterioară.
Or, față de prevederile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se arată, reclamanta este îndreptățită la restituirea prețului de piață al imobilului, cât timp contractul nu a fost anulat.
În ce privește cuantumul prețului de piață, instanța a înlăturat pretențiile reclamantei de a se lua în considerare îmbunătățirile făcute la apartament, de către SC T.G.I. SRL și SC D.G.I. SRL, deoarece nu au fost efectuate de apelanta reclamantă ci de către cele două persoane juridice, în considerarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 7 ianuarie 2005 și deci a dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului.
Cât privește expertiza întocmită în cauză, de către expert B.G. aceasta a fost înlăturată deoarece nu a stabilit prețul de piață al imobilului ci prețul de circulație, lipsind orice referire în expertiză cu privire la vânzări obișnuite ale unor imobile asemănătoare.
Or, conchide instanța de control judiciar, singura probă pe care instanța își poate fundamenta soluția privind valoarea de piață a imobilului, este antecontractul de vânzare cumpărare, potrivit cu care s-a negociat un preț de 35.000 euro, echivalent în RON din ziua plății, la cursul comunicat de Banca R.
În cauză, au declarat recurs în termen legal atât reclamanta, cât și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București.
În recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, cu modificările ulterioare, reclamanta B.M. critică decizia dată în apel, după cum urmează:
- în mod greșit instanța de apel și-a fundamentat soluția vizând obligarea pârâtului la plata valorii de circulație a apartamentului, doar pe o singură probă, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare al imobilului, încălcând astfel prevederile art. 1344 C. civ.
- soluția despăgubirii cumpărătorilor evinși, prin acordarea unor sume care să reflecte prețul de piață al imobilelor, stabilite conform standardelor internaționale de evaluare, este consacrată legislativ prin art. 501 al Legii nr. 1/2009, text invocat ca temei al cererii introductive și aplicabil speței, întrucât prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de moștenitorul fostului proprietar, contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat implicit, rămânând fără efecte.
- reclamanta a dobândit un „bun” în sensul Convenției, întrucât a beneficiat de despăgubirile unei legi speciale care, i-a permis să cumpere în deplină legalitate de la stat, apartamentul pe care-l ocupă în calitate de chiriașă.
În aceste condiții, se arată, rambursarea prețului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu rata inflației și restituirea cheltuielilor necesare și utile efectuate, nu răspunde criteriului de proporționalitate la care trebuie să se raporteze orice ingerință de folosință a proprietății.
- cum promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost finalizată, reclamanta este îndreptățită să solicite și sporul de valoare dobândit de imobil și care a fost calculat prin raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, ce reflectă valoarea de circulație a nemișcătorului, situat în zona zero a capitalei.
Invocând ca temei juridic al căii extraordinare de atac, prevederile art. 304 pct. 9 din același cod, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice critică decizia dată în apel, pe considerentul reținerii greșite a calității sale procesuale pasive în condițiile în care este terț față de contractul de vânzare-cumpărare, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se vor vărsa sumele încasate de Primăria Municipiului București.
Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, se arată, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a pârâtului și să-i confere calitate procesuală pasivă, câtă vreme obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.
Or, deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul litigiului, întrunește condițiile unei tulburări de drept, prin faptele unui terț, care este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală, a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București.
Mai mult, susține recurentul, instanța de apel trebuia să aibă în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ., întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească.
În consecință, conchide recurentul, calitatea procesuală pasivă nu putea aparține decât vânzătorului imobilului, nefiind întrunite cele două condiții prevăzute de lege (încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și ulterior, desființarea acestuia prin hotărâre judecătorească irevocabilă) pentru a fi aplicate prevederile art. 50 și respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piață al apartamentului.
Ambele recursuri se privesc ca nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea argumentelor ce succed.
Critica vizând temeiul juridic al răspunderii pentru evicțiune, regăsită în recursul reclamantei, nu poate fi primită.
Astfel, promovând acțiunea, reclamanta însăși a indicat drept temei al pretențiilor sale, pe de o parte dreptul comun, art. 1344-art. 1346 C. civ., iar pe de altă parte, incidența normelor speciale ale Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2000, și normele de aplicare ale acesteia.
Fiind vorba de invocarea concomitentă a unei norme generale și a uneia cu caracter special, instanța de apel a apreciat corect asupra incidenței legii speciale, reținându-se judicios că evicțiunea s-a datorat desființării implicite a contractului de vânzare-cumpărare (respectiv a efectelor acestuia), urmare admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar și obligării reclamantei (prin decizia nr. 484/R din 23 martie 2010, dată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă) de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul.
În consecință, având de tranșat jurisdicțional aceeași materie, a răspunderii pentru evicțiune, instanța nu putea recurge la un temei juridic mixt așa cum procedează reclamanta care motivează necesitatea acordării sporului de valoare adus imobilului, pe temeiul art. 1344 și urm. C. civ. iar a prețului de piață, pe temeiul prevederilor speciale ale Legii nr. 10/2001.
Celelalte aserțiuni ale reclamantei, referitoare la dobândirea unui „bun” în sensul C.E.D.O., prin faptul că a cumpărat imobilul în temeiul unei legi speciale care îi permitea acest lucru, împrejurare ce o îndreptățește la restituirea prețului de piață al acestuia, apar ca lipsite de obiect, în contextul soluției definitive pronunțată în cauză, avându-se în vedere decizia din apel care, schimbând în tot sentința tribunalului, a statuat tocmai asupra temeiniciei pretențiilor celei în cauză, motivat și de faptul că prin hotărârea care a dispus asupra retrocedării nemișcătorului, nu s-a reținut reaua sa credință.
Se constată de asemenea că, în mod judicios, în stabilirea valorii de piață a apartamentului, instanța de control judiciar s-a raportat la prețul consemnat în antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de reclamantă, în calitate de promitent-vânzător.
Astfel, după cumpărarea apartamentului în litigiu, la 2 decembrie 2004, în baza Legii nr. 112/1995 reclamanta, în calitate de promitent-vânzător a încheiat, la 7 ianuarie 2005, un antecontract de vânzare-cumpărare, cu SC D.G.I. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, prin care se obliga să-i transmită acesteia imobilul, în 30 de zile de la împlinirea termenului de 10 ani prevăzut de lege (în care era interzisă înstrăinarea imobilelor cumpărate în temeiul acestei legi) sau de la adoptarea unui alt act normativ care ar fi permis această înstrăinare.
Prețul vânzării, convenit de ambele părți, a fost consemnat în actul autentic ca fiind, echivalentul în RON al sumei de 35.000 euro, din care s-a și achitat ca avans, suma de 7.000 euro.
Ca atare, în raport de toate probele administrate, prețul prevăzut în acest contract (preț, cu care chiar reclamanta a fost de acord să înstrăineze imobilul) a fost singurul element concret, în stabilirea valorii de piață a nemișcătorului, în condițiile în care expertiza efectuată în cauză nu s-a raportat la comparabile vizând imobile similare ca valoare.
Cât privește critica reclamantei referitoare la faptul că în mod greșit instanța de control judiciar nu a luat în calcul, la stabilirea prețului de piață și îmbunătățirile aduse imobilului, aceasta nu poate fi primită întrucât, așa cum corect s-a reținut și prin decizia atacată, probele administrate atestă fără echivoc că aceste îmbunătățiri au fost efectuate exclusiv de către promitenta-cumpărătoare SC D.G.I. SRL, după semnarea convenției și intrarea în posesie asupra imobilului.
În consecință, luarea în calcul a îmbunătățirilor de substanță aduse imobilului, ar fi echivalat cu o îmbogățire fără justă cauză a reclamantei, în condițiile îndreptățirii legale a promitentei-cumpărătoare, de a-și recupera pe cale separată cheltuielile, de la moștenitorul fostului proprietar care, a redobândit imobilul.
Cel de-al doilea recurs declarat în cauză aduce în dezbatere, chestiunea calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, motivându-se, cu referire la dispozițiile art. 1337 și art. 1341 C. civ., faptul că răspunderea pentru evicțiune se angajează în sarcina vânzătorului care, în speță, este Primăria Municipiului București, în timp ce recurentul are calitatea de terț față de actul juridic al înstrăinării nemișcătorului.
Critica este nefondată întrucât se întemeiază pe dispozițiile dreptului comun referitoare la răspunderea pentru evicțiune or, așa cum s-a arătat, materia este reglementată de legea specială.
Astfel, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede că „restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice”.
Este tocmai temeiul juridic a cărui aplicare, în mod corect a făcut-o instanța de apel, tranșând problema raportului dintre norma generală și cea specială.
Așa fiind, se constată legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, acesta fiind titularul obligației în raportul juridic dedus judecații, în ce privește cererea de obligare la plata prețului de piață al imobilului.
Este adevărat că restituirea prestațiilor reciproce, ca o expresie a principiului restitutio in integrum, ce cârmuiește efectele nulității actului juridic civil, conform dreptului comun, operează între părțile contractante însă, legea specială derogă de la această regulă, textul mai sus citat instituind o subrogație reală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului).
De aceea, extinderea efectelor acestor norme și asupra situației particulare mai sus expuse (când cumpărătorul în baza Legii nr. 112/1995, a fost evins de bunul astfel achiziționat, deși nu s-a constatat prin hotărâre judecătorească nulitatea contractului) nu reprezintă decât o adaptare a legislației specifice acestui domeniu, la exigențele Convenției Europene și jurisprudenței C.E.D.O.
Susținerea recurentului vizând faptul că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 501 C. proc. civ., este de asemeni nefondată.
Astfel, din interpretarea dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, această distincție funcționând, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate fie prin admiterea acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009 prevede că: „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.”
Astfel, ipotezele avute în vedere de dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 501, pentru că, în timp ce art. 50 are în vedere restituirea prețului actualizat în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 501 dimpotrivă, se referă la restituirea prețului de piață al imobilelor în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (21), potrivit căruia „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (…)”.
Așa fiind, este evident că, în înțelesul Legii nr. 1/2009, prin „desființare” nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și cea a admiterii unei acțiuni în revendicare.
În consecință, față de cele ce preced, ambele recursuri urmează a fi respinse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamanta B.M. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București împotriva deciziei nr. 174 A din 15 mai 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 ianuarie 2014.