Deliberând, asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:
Reclamanta Agenția Națională pentru Sport și Tineret a chemat în judecată pârâții Complexul sportiv L.M. și SC T. SA solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere din 4 iunie 2003, modificat prin actul adițional din 30 martie 2004.
SC M.M. SRL a formulat cerere de intervenție în interes propriu prin care a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere din 4 iunie 2003.
Prin Sentința comercială nr. 6290 din 17 mai 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă excepția lipsei de interes și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei ca, neîntemeiate. Prin aceeași sentință a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta A.N.S.T. în contradictoriu cu pârâții Complexul sportiv național "L.M." și SC T. SA; a fost admisă cererea de intervenție formulată de intervenienta SC M.M. SRL și în consecință, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere din 4 iunie 2003 modificat prin actul adițional din 30 martie 2004 încheiat între CSN L.M. și SC T. SA.
În motivarea hotărârii, s-a reținut că prin Ordinul nr. 322 din 19 februarie 1999 al M.T.S. s-a înființat Complexul Sportiv Național București, instituție publică în subordinea M.T.S. prin reluarea obiectivelor cuprinse în anexa 1 printre care și cele situate în A.Ș. Prin H.G. nr. 759/2003 a fost înființată A.N.S. ca organ de specialitate al administrației publice centrale, cu personalitate juridică, iar prin H.G. nr. 1721/2008 s-a abrogat H.G. nr. 759/2003, Agenția fiind preluată de M.T.S. și conform art. 20 din acest ultim act normativ, complexurile sportive naționale au trecut în subordinea M.T.S., obiectul de activitate al acestora rămânând același, respectiv, administrarea bazelor sportive de interes național și internațional destinate cu prioritate pregătirii loturilor naționale și olimpice, precum și organizării competițiilor de nivel național și internațional.
Prima instanță a apreciat că reclamanta justifică atât calitatea procesuală activă cât și un interes în formularea prezentei cereri, având în vedere că nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată și faptul că A.N.S., dar și succesorii acesteia au avut în subordine complexele sportive naționale.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a intervenientei și excepția lipsei de interes instanța a apreciat că nu este vorba de excepții propriu-zise și că de vreme ce printr-o încheiere anterioară s-a apreciat că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 49 C. proc. civ. privind invocarea unui drept propriu și justificarea unui interes propriu aceste aspecte nu mai pot fi repuse în discuție.
S-a arătat că scopul înființării CSN L.M. l-a constituit și îl constituie asigurarea condițiilor optime de pregătire a sportivilor nominalizați în loturile olimpice și naționale în vederea obținerii de performanțe la nivel european mondial și olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de funcționare, iar obiectul său de activitate constă în administrarea bazelor sportive de interes național și internațional destinate cu prioritate loturilor naționale și olimpice precum și organizării competițiilor sportive la nivel național și internațional.
Prin H.G. nr. 377 din 13 mai 1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului în domeniul privat al statului a terenului situat în București și a construcțiilor existente pe acest teren, iar prin H.G. nr. 1034/1999, terenul a fost transmis cu titlu gratuit din proprietatea privată a statului în proprietatea Complexului sportiv L.M..
Conform prevederilor art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere dintre părți, schimbarea destinației sau desființarea unor baze sportive aparținând domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se va putea face numai cu aprobarea M.T.S. și cu garanția construirii altor baze sportive similare.
S-a constatat că între pârâtele CSN L.M., în calitate de proprietar și SC T. SA, în calitate de chiriaș, s-a încheiat la data de 4 iunie 2003 sub imperiul Legii nr. 69/2000 contractul de închiriere nr. x, modificat prin actul adițional din 3 martie 2004.
Raportat la dispozițiile art. 80 alin. (1) din Legea nr. 69/2000, prima instanță a apreciat că imobilul transmis în proprietatea CSN L.M. a revenit în patrimoniul M.T.S. și chiar dacă s-ar considera că imobilul a rămas în patrimoniul CSN L.M., pârâta în calitate de instituție publică, nu avea decât acele drepturi și obligații care sunt în concordanță cu scopul pentru care a fost înființată, respectiv, asigurarea condițiilor optime de pregătire a sportivilor și obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei materiale.
Totodată, prin încheierea contractului de închiriere nr. x/2003 pârâta CSN L.M. și-a depășit în mod evident obiectul de activitate, deoarece a transmis chiriașului M.T.S. dreptul de folosință asupra terenului delimitat în anexa 1 la contract, înscris în cartea funciară, precum și asupra construcțiilor, mijloacelor fixe și bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexa 1 și situate în cadrul bazei sportive Ș.T. în schimbul unei chirii prevăzute la art. 4 din contract.
Anexa 1 pct. 1 la contractul de închiriere a fost modificată prin actul adițional din 30 martie 2004, în sensul că suprafața totală închiriată este de 65.618,83 mp.
S-a reținut că în preambulul contractului de închiriere s-a prevăzut la pct. 2 că proprietatea închiriată va fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul de dezvoltare imobiliară multifuncțională, aferente în primul rând activității sportive și de agrement activitatea principală fiind aceea a dezvoltării și modernizării bazei și instalațiilor sportive aferente proprietății închiriate conform standardelor europene.
Instanța de fond a constatat că pârâta SC T. SA nu a produs nicio probă, în cauză, din care să rezulte că de la data la care a dobândit folosința spațiului și până în prezent ar fi dezvoltat sau modernizat în vreun fel baza sportivă închiriată.
Astfel, în condițiile în care în anii 2003 și 2004 nu a plătit nicio chirie, iar în perioada 2005 - 2006 a plătit o chirie foarte mică în raport cu imobilul închiriat, s-a apreciat că scopul real al încheierii contractului a fost acela de a constitui în favoarea chiriașului drepturi reale asupra terenului care să permită acestuia dezvoltarea unui proiect imobiliar. Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 49 de ani, chiriașul având opțiunea de a reînnoi contractul pentru încă două termene a câte 49 de ani. Referitor la prețul locațiunii părțile au convenit că pentru proprietatea închiriată locatarul să achite o chirie reprezentând 30% din beneficiile realizate anual de chiriaș din exploatarea proprietății închiriate la care se adaugă TVA.
Analizând clauzele contractului de închiriere, astfel cum acestea au fost completate prin actul adițional din 30 martie 2004, prima instanță, raportat și la prevederile art. 34 din Decretul nr. 31/1954, a concluzionat că prin acest contract de închiriere pârâta CSN L.M. a constituit în favoarea pârâtei un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare ce vor rămâne în proprietatea chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind activitatea sportivă de o bază materială importantă pentru o perioadă de 49 de ani și care se poate întinde până la 147 de ani.
Cauza contractului contravine scopului pentru care a fost înființată pârâta CSN L.M., respectiv, acela de administrare a bazei materiale. În consecință, s-a constatat că acest contract este lovit de nulitate absolută.
S-au mai reținut ca motive de nulitate absolută, cauza ilicită și frauda la lege, întrucât dispozițiile legale invocate în vederea încheierii contractului de închiriere au fost deturnate de la scopul pentru care au fost edictate. S-a apreciat că termenul pentru care a fost încheiat și prelungirea succesivă a acestuia aproprie contractul de închiriere de un contract de concesiune a cărui încheiere se putea face doar urmând procedura reglementată de Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, iar modalitatea de stabilire a chiriei ca procent din beneficiile obținute de chiriaș aproprie contractul de un contract de parteneriat public privat reglementat de Legea nr. 16/2002 sau de achiziția publică de lucrări.
În privința drepturilor conferite chiriașului acestea nu au fost limitate la dreptul de folosință asupra imobilului ci locatorul a constituit în favoarea chiriașului drepturi reale asupra imobilului cu titlu gratuit. Chiria plătită de pârâta SC T. SA s-a dovedit a fi derizorie așa cum a rezultat din raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză și având în vedere toate acestea, instanța a admis acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere din 4 martie 2003 modificat prin actul adițional din 30 martie 2004.
Împotriva acestei sentințe, pârâta SC T. SA a declarat apel, care, prin Decizia civilă nr. 82 din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost respins, ca nefondat.
În motivare, instanța de control judiciar, în concordanță cu cele reținute de prima instanță, a apreciat ca fiind neîntemeiate criticile apelantei-pârâte referitoare la respingerea excepției lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes privind pe reclamanta A.N.S., având în vedere că potrivit prevederilor art. 16 din H.G. nr. 81/2010, complexurile sportive naționale sunt instituții publice ale M.E.C.T.S., în subordinea Autorității Naționale pentru Sport și Tineret, astfel că reclamanta justifică atât interesul, cât și calitatea procesuală activă în acțiunea în nulitatea absolută a unui contract de închiriere având ca obiect un bun imobil al Complexului sportiv L.M..
Contractul de închiriere aflat în discuție a fost apreciat ca fiind lovit de nulitate absolută pentru depășirea limitelor capacității de folosință și nevalabilitatea cauzei, instanța reținând, totodată, că, potrivit dispozițiilor art. 948 C. civ., cauza unui contract, pentru a fi valabilă, trebuie să îndeplinească mai multe condiții și anume, să existe, să fie reală, licită și morală.
Având în vedere scopul pentru care a fost înființat Complexul Sportiv Național București L.M. și obiectul de activitate al acestuia, ținând cont și de dispozițiile art. 34 din Decretul nr. 31/1954, de prevederile art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere din 4 iunie 2003 între Complexul Sportiv Național București L.M. și SC T. SA, instanța de apel, din analiza clauzelor contractuale a reținut, în esență, că scopul real al încheierii locațiunii a fost acela de a constitui în favoarea chiriașului drepturi reale asupra terenului care să permită dezvoltarea unui proiect imobiliar, ceea ce dovedește că CSN L.M. și-a depășit limitele capacității de folosință prin încheierea acestui contract de închiriere.
În raport de prevederile art. 4.4, art. 5.2, art. 6.3, art. 6.5, art. 12 s-a apreciat că prin contractul de închiriere nr. x/2003, CSN L.M. a constituit în favoarea SC T. SA un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare, clădirilor și structurilor ce vor rămâne în proprietatea chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind în acest fel activitatea sportivă de o bază materială importantă pentru o perioadă de 49 de ani și care se poate întinde până la 147 de ani, în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract, fapt care în mod evident contravine scopului pentru care a fost înființat CSN și obiectului de activitate al acesteia prevăzut prin Legea nr. 69/2000.
Contractul de închirie este temporar, chiar dacă termenul este determinat sau nedeterminat. Instanța a arătat că în situația termenului nedeterminat, oricare dintre părți are dreptul de a-l denunța, cu acordarea unui termen de preaviz, or, în cauza de față, astfel cum a rezultat din conținutul contractului, acesta s-a încheiat pe o perioadă de timp excesiv de mare (pe o perioadă de 49 de ani, locatorul având obligația să prelungească locațiunea până la 147 de ani, urmare a notificării transmise de chiriaș), urmărindu-se totodată, eludarea dispozițiilor referitoare la dreptul de denunțare unilaterală la cererea oricărei părți, întrucât, la art. 11 s-a prevăzut numai dreptul chiriașului de a renunța la locațiune.
Clauza vizând dreptul chiriașului de a institui drepturi de trecere și de acces care constituie drepturi reale sau de a institui alte sarcini asupra imobilului, a fost apreciată ca fiind lovită de nulitate, deoarece locatorul nu are decât un drept de creanță și nu poate transmite mai mult decât are și, mai mult decât atât, inserarea acestor clauze relevă că scopul real urmărit de părți la încheierea contractului de închiriere a fost acela de a constitui un drept real asupra imobilului închiriat în favoarea locatarului, stipulându-se în acest sens și faptul că locatarul are dreptul de a denunța unilateral contractul, ceea ce conduce la concluzia că acesta ar deveni proprietarul construcțiilor edificate și ar continua să folosească terenul fără a mai plăti chirie pentru acest drept.
Astfel, consideră instanța, corelativ acestor drepturi nu le corespunde o contraprestație din partea chiriașului, ceea ce face ca actul juridic să fie lovit de nulitate absolută pentru lipsa cauzei, conform art. 948 C. civ.
Nu a putut fi primită nici critica referitoare la respingerea excepției lipsei de interes în ceea ce o privește pe intervenienta SC M.M., aceasta, deoarece, prin cererea de intervenție s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. x/2003, nulitate ce poate fi cerută de oricine are un interes, interesul intervenientei derivând din faptul că o parte din suprafețele de teren și construcții primite în folosință prin contractul de asociere în participațiune nr. y/1992 încheiat cu CSN L.M. formează și obiectul contractului de închiriere.
În termen legal, împotriva acestei decizii pârâta SC T. SA a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, admiterea apelului, iar pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de A.N.S.T. ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată, iar în privința cererii de intervenție formulată de SC M.M. SRL, respingerea acesteia ca fiind lipsită de interes, în subsidiar, ca inadmisibilă, iar pe fond, ca neîntemeiată. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
Recurenta - pârâtă critică decizia atacată pentru nelegalitate sub următoarele aspecte:
1. în opinia recurentei instanța de apel a motivat, în mod greșit respingerea excepției lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes privind reclamanta A.N.S.T. (inițial, Agenția Națională pentru Sport), invocând dispozițiile art. 16 din H.G. nr. 81/2010.
În acest context, apreciază că invocarea în motivarea respingerii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, a H.G. nr. 81/2010 - act normativ intrat în vigoare după 4 ani de la înregistrarea acțiunii și abrogat la data pronunțării deciziei recurate, încalcă principiul neretroactivității legii și reprezintă o greșită aplicare a legii în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Totodată, instanța de apel a omis faptul că bunul imobil ce formează obiectul contractului a cărui nulitate se solicită, este deținut de către CSN L.M. cu titlu de proprietate privată, astfel încât M.T.S. nu are calitate procesuală sau de altă natură în raport cu obiectul contractului.
Omițând această caracteristică esențială a imobilului în litigiu, susține recurenta, instanța de apel a făcut o motivare străină de natura pricinii conform art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și o greșită aplicare a legii, reținând că, întrucât CSN L.M. funcționează ca instituție publică în subordinea ANST, aceasta din urmă își justifică atât interesul, cât și calitatea procesuală activă în a ataca contractul care privește un bun al CSN L.M., instituție subordonată reclamantei.
2. Concluzia instanței de recurs conform căreia Contractul de închiriere dedus judecății este nul, pentru că CSN L.M. și-a "depășit limitele capacității de folosință" și că acest Contract este nul pentru "nevalabilitatea cauzei" a fost trasă prin greșita interpretare și aplicare a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), prin invocarea unor motive străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.) și prin greșita interpretare a actului dedus judecății, a cărui natură și înțeles lămurit și vădit neîndoielnic au fost schimbate de instanță (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).
Consideră că greșita interpretare și aplicare a legii s-a făcut atunci când instanța de apel a reținut că prin încheierea Contractului în litigiu, nu au fost respectate prevederile art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 conform cărora "(1) Schimbarea destinației sau desființarea unor baze sportive aparținând domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se va putea face numai cu aprobarea M.T.S. și cu garanția construirii altor baze sportive similare". Din analiza acestor dispoziții, se observă că nu sunt aplicabile în speță, întrucât imobilul din București, nu aparține nici domeniului public, nici domeniului privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, ci se află în proprietatea privată a CSN L.M.
Aplicarea unui regim juridic specific domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale unui bun proprietate privată, cum este în speță, imobilul închiriat de CSN L.M. prin Contractul atacat, este ilegală, fiind și o motivare străină de natura pricinii.
Potrivit contractului de închiriere din 4 iunie 2003, recurenta avea obligația de a folosi proprietatea închiriată pentru activități de dezvoltare imobiliară necesare activității sportive și de agrement, activitatea principală fiind aceea a dezvoltării și modernizării bazei și instalațiilor sportive aferente (Preambul - pct. 1 - 3).
Susține că nu există niciun temei pentru a considera că prin încheierea contractului, CSN L.M. a avut în vedere altceva decât obținerea de venituri în vederea întreținerii și dezvoltării bazei materiale aflate în patrimoniul său și că raportat la scopul declarat de părți la contractare, și-ar fi încălcat scopul principal pentru care a fost constituită (administrarea bazelor sportive) și deci, capacitatea de folosință.
În acest context, apreciază că pentru încheierea contractului atacat, CSN L.M. a solicitat și a obținut aprobarea de la M.T.S. privind încheierea contractului de închiriere din 4 iunie 2003 conform avizului favorabil din 29 mai 2003, înregistrat la CSN L.M. în 27 mai 2003. Existând acest aviz favorabil este evident faptul că M.T.S. la data semnării contractului (organizat ulterior ca Agenția Națională pentru Sport), a apreciat că CSN L.M. nu își încalcă scopul pentru care a fost înființată prin încheierea contractului de închiriere din 4 iunie 2003, limitele capacității de folosință fiind respectate la încheierea contractului. Nu în ultimul rând, nici prin Legea nr. 69/2000 a educației fizice și sportului, nici prin Ordinul nr. 322 din 19 februarie 1991 privind înființarea CSN L.M. și nici prin H.G. nr. 1034/1999 prin care imobilul a fost trecut în proprietatea privată a CSN L.M., nu se instituie nicio restrângere sau interdicție în exercițiul dreptului de proprietate privată al CSN L.M. asupra imobilului în litigiu, astfel că instanța de apel nu a avut temei pentru sancționarea constituirii drepturilor de tipul celor incluse în contract în favoarea recurentei, în calitate de chiriaș.
Nici concluzia instanței de apel conform căreia posibilitatea de prelungire a contractului de închiriere pentru perioade succesive de 49 de ani contravine în mod evident scopului pentru care a fost înființat CSN L.M. și obiectul de activitate al acesteia prevăzut prin Legea nr. 69/2000 nu este întemeiată și legală.
Legislația în vigoare la data încheierii contractului nu a prevăzut nicio interdicție cu privire la încheierea unui contract de închiriere asupra unui imobil proprietate privată al CSN L.M. pe o perioadă de 49 ani sau mai mare.
Consideră interpretarea duratei închirierii de către instanța de apel ca fiind o eludare a dispozițiilor referitoare la dreptul de denunțare unilaterală la cererea oricărei părți este străină de natura pricinii, în speță, nefiind vorba despre o locațiune încheiată pe o durată nedeterminată (materie în care se putea aplica denunțarea unilaterală), ci despre o locațiune cu durată determinată de 49 de ani, posibil a fi prelungită succesiv cu încă două termene a câte 49 de ani fiecare (art. 3.2 din Contract).
În continuare, recurenta dezvoltă motivele de recurs sub aspectul duratei locațiunii și a obligațiilor asumate prin actul adițional la contract, semnat la data de 29 octombrie 2008, pe care le enumera, susținând, în esență greșita interpretare a actului dedus judecății, conform art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
3. Cu privire la soluția instanței de apel de menținere a respingerii excepției lipsei de interes a intervenientei M.M., în opinia recurentei, motivarea conform căreia interesul intervenientei derivă din faptul că o parte din suprafețele de teren și construcțiile primite în folosință prin contractul de asociere în participațiune nr. x/1992 încheiat cu CSN L.M. formează și obiectul contractului de închiriere, se încadrează în motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Astfel, contractul de asociere în participațiune nr. x/1992 a fost interpretat greșit, înțelesul său fiind schimbat, întrucât prin acest contract, intevenienta M.M. nu dobândește niciun drept asupra vreunei suprafețe de teren. Astfel, justificarea interesului intervenientei prin existența unei suprapuneri între terenul deținut de M.M. conform asocierii din 1992 și terenul obiect al contractului este și străină de pricină.
4. Apreciază că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra excepției inadmisibilității cererii de intervenție a M.M., iar motivarea hotărârii recurate nu cuprinde motivele pe care se sprijină (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).
În opinia recurentei, instanța de apel ar fi trebuit să admită apelul pentru a respinge cererea intervenientei M.M. ca inadmisibilă, în raport de dispozițiile art. 111 C. proc. civ. aplicabile situației de fapt în care, atât timp cât intervenienta a pretins că îi sunt nesocotite drepturile din contractul de asociere, avea la îndemână acțiuni în realizarea acestor drepturi în contradictoriu cu partenerul contractual, CSN L.M..
La data de 7 februarie 2013 intimatul-reclamant M.T.S. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în esență, respingerea recursului, ca nefondat. Prealabil, intimatul a arătat că, în temeiul art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 96/2012 privind stabilirea unor măsuri de reorganizare în cadrul administrație publice centrale și pentru modificarea unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 884/2012, s-a înființat Ministerul T. și Sportului prin reorganizarea Autorității Naționale pentru Sport și Tineret, care se desființează la data intrării în vigoare a H.G. nr. 11/2013 privind organizarea și funcționarea Ministerului T. și Sportului.
Analizând decizia recurată, în raport de criticile formulate prin cererea de recurs și susținerile din întâmpinare, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed:
La data de 4 iunie 2003 între pârâtele CSN L.M. (în calitate de proprietar) și SC T. SA (în calitate de chiriaș) s-a încheiat, sub imperiul Legii nr. 69/2000, contractul de închiriere prin care s-a transmis chiriașului dreptul de folosință asupra terenului delimitat în Anexa 1 la contract, înscris în cartea funciară, precum și asupra tuturor construcțiilor, mijloacelor fixe și bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexă (dosar fond).
Prin actul adițional din 30 martie 2004 a fost modificată anexa 1, în sensul că, potrivit art. 6 din actul adițional, suprafața totală închiriată este de 65.618,83 mp (dosar fond).
În preambulul contractului de închiriere s-a prevăzut la pct. 2 că proprietatea închiriată va fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul de dezvoltare imobiliară multifuncțională, aferente în primul rând activității sportive și de agrement activitatea principală fiind aceea a dezvoltării și modernizării bazei și instalațiilor sportive aferente proprietății închiriate conform standardelor europene calitate.
Conform art. 3.1 și art. 3.2 din contractul de închiriere din 4 iunie 2003 (dosar fond), acesta a fost încheiat pe o perioadă de 49 de ani, chiriașul având opțiunea reînnoirii contractului pentru încă două termene a câte 49 de ani fiecare.
Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea este nelegală când "nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii".
Textul de lege evocat vizează nemotivarea hotărârii, precum și motivarea contradictorie, dar decizia atacată cuprinde elementele obligatorii prevăzute de dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., respectiv motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, fiind nefondate și criticile recurentei relative la existența unor motive străine de natura pricinii.
Contrar susținerilor recurentei-pârâte, au fost lămurite și corect reținute aspectele privind calitatea procesuală activă a reclamantei Agenția Națională pentru Sport și interesul pe care aceasta îl justifică în acțiunea pendinte privind constatarea nulității absolute a unui contract de închiriere având ca obiect un bun imobil al Complexului Sportiv Național L.M.
Amplu argumentat și bine motivat, instanța de control judiciar a înlăturat cu justețe criticile apelantei referitoare la respingerea excepției lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes privind pe reclamanta Agenția Națională pentru Sport, întrucât complexurile sportive naționale (în speță, CSN L.M.) sunt instituții publice ale Ministerului Educației, Cercetării, T. și Sportului, în subordinea Autorității Naționale pentru Sport și Tineret.
Raportul de subordonare dintre Autoritatea Națională pentru Sport și Tineret și CSN L.M. a existat atât la momentul introducerii acțiunii, cât și pe parcursul litigiului, dar există și în prezent indiferent de forma de organizare a reclamantei, CSN figurând în toate anexele la actele normative de organizare și funcționare ca fiind în subordinea instituției reclamante.
Contrar susținerilor recurentei, nu se poate reține că instanța de apel ar fi încălcat principiul neretroactivității legii, iar H.G. nr. 81/2010 privind organizarea și funcționarea Ministerului, Educației, Cercetării, T. și Sportului care prevedea la art. 6 faptul că "în domeniile sportului și T. Ministerului, Educației, Cercetării, T. și Sportului exercită atribuțiile prin intermediul Autorității Naționale pentru Sport și Tineret, care se organizează și funcționează prin hotărâre de a Guvernului (...)", nu are nicio relevanță sub aspectul intrării în vigoare sau abrogării, întrucât la data introducerii acțiunii CSN L.M. se afla în subordinea reclamantei, conform art. 12 și Anexei nr. 2 punct III din H.G. nr. 759/2003 privind organizarea și funcționarea Agenției Naționale pentru Sport.
Prin urmare, instanța de apel a reținut în mod corect împrejurarea că reclamanta, instituție publică ce are în subordinea sa Complexul Sportiv Național L.M., are calitate procesuală activă și își justifică interesul legitim în promovarea acțiunii în constatarea nulității absolute a unui contract de închiriere având ca obiect un bun imobil al CSN L.M., motiv pentru care criticile recurentei formulate sub acest aspect nu-și găsesc justificare.
Totodată, nu se poate pretinde că instanța de apel a omis să ia în considerare caracterul privat al dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului de închiriere dedus judecății, întrucât instanța a reținut și a analizat cauza din această perspectivă, arătând cu justețe că fiind vorba despre o instituție publică care are în proprietate privată un imobil cu o destinație specială, respectiv cea de bază sportivă, trebuie să se țină cont de toate aspectele legate de această particularitate prevăzută expres de Legea nr. 69/2000 a educației fizice și a sportului, cu modificările și completările ulterioare.
CSN L.M. a fost înființat prin Ordinul nr. 32 din 19 februarie 1991 al Ministerului T. și Sportului, în subordinea Ministerului T. și Sportului, scopul constituirii fiind acela de asigurare a condițiilor optime de pregătire a sportivilor nominalizați în loturile olimpice și naționale în vederea obținerii de performanțe la nivel european, mondial și olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de funcționare, iar obiectul de activitate constă în administrarea bazelor sportive de interes național și internațional, destinate cu prioritate pregătirii loturilor naționale și olimpice, precum și organizării competițiilor sportive la nivel național și internațional.
Este de necontestat că prin H.G. nr. 377 din 13 iulie 1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului în domeniul privat al statului a terenului situat în București și a construcțiilor existente pe acest teren, iar prin H.G. nr. 1034/1999, terenul s-a transmis cu titlu gratuit din proprietatea privată a statului în proprietatea Complexului Sportiv Național L.M..
Așa fiind, cum în mod judicios a reținut și instanța de apel, chiar dacă terenul a fost dat în proprietatea privată a complexului sportiv, acesta din urmă este o instituție publică în subordinea Ministerului T. și Sportului, calitate în care nu are decât acele drepturi și obligații în concordanță cu scopul pentru care a fost înființată, respectiv asigurarea condițiilor optime de pregătire a sportivilor, dar și cu obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei sportive.
În lumina reglementării conferite de art. 34 din Decretul nr. 31/1954, persoana juridică nu poate avea decât acele drepturi care corespund scopului ei, stabilit prin lege, actul de înființare sau statut, iar obiectul de activitate al CSN L.M. vizează administrarea bazei materiale afectate scopului pentru care a fost înființat complexul, respectiv satisfacerea unui interes public.
Nu în ultimul rând, potrivit prevederilor art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, "schimbarea destinației sau desființarea unor baze sportive aparținând domeniului public sau privat al statului sau unităților administrativ teritoriale se va putea face numai cu aprobarea Ministerului T. și cu garanția construirii altor baze sportive similare".
Între pârâta CSN L.M., în calitate de proprietar și pârâta SC T. SA, în calitate de chiriaș, a fost încheiat la data de 4 iunie 2003 contractul de închiriere prin care s-a transmis chiriașului dreptul de folosință asupra terenului delimitat în Anexa 1 la contract, înscris în cartea funciară, precum și asupra tuturor construcțiilor, mijloacelor fixe și bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexă și situate în cadrul bazei sportive Ștrandul T., în schimbul unei chirii ce va fi achitată în cuantumul și la termenele prevăzute la art. 4 din contract. Din conținutul procesului-verbal nr. 1 anexă la protocolul din data de 13 octombrie 2003 a rezultat că i-a fost predat locatarului SC T. SA terenul situat în București, în suprafață de 65.618,83 mp, iar prin procesul-verbal nr. 2, anexă la protocolul din 13 octombrie 2003 au fost predate toate construcțiile înscrise în cartea funciară, mai puțin poziția 26 - cantina restaurant - aceasta făcând obiectul contractului de asociere în participațiune din 19 august 1992 încheiat de CSN L.M. cu SC M.M. SRL.
Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, însă din examinarea clauzelor a rezultat cu evidență că scopul real al încheierii a fost acela de a constitui în favoarea chiriașului drepturi reale asupra terenului care să permită dezvoltarea unui proiect imobiliar, ceea ce a dovedit că CSN L.M. și-a depășit limitele capacității de folosință prin încheierea acestui contract de închiriere.
Este de reținut că orice convenție pentru a fi valabilă presupune, între alte condiții esențiale, și o cauză licită, fără de care contractul este nul. Cauza reprezintă scopul direct pe care-l urmărește fiecare parte contractantă, este rațiunea pentru care se obligă partea.
În acest context, s-a arătat cu justețe că potrivit art. 948 C. civ., cauza unui contract, pentru a fi valabilă, trebuie să îndeplinească mai multe condiții și anume, să existe, să fie reală, licită și morală, iar contractul de închiriere din 4 iunie 2003 este lovit de nulitate absolută pentru depășirea capacității de folosință și nevalabilitatea cauzei.
La pct. 2 din preambulul contractului de închiriere (dosarul de fond) părțile au prevăzut că proprietatea închiriată va fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul de dezvoltare imobiliară multifuncțională aferente în primul rând activității sportive și de agrement, activitatea principală fiind aceea de dezvoltare și modernizare a bazei și instalaților sportive aferente proprietății închiriate conform standardelor europene de calitate, ceea ce relevă faptul că locatarul a urmărit, prin încheierea acestui contract, desfășurarea de activități în domeniul dezvoltării imobiliare, nu neapărat în legătură cu activitatea sportivă având în vedere lipsa din contract a clauzelor care să prevadă în sarcina chiriașului a unor obligații concrete în legătură cu modernizarea bazei și instalațiilor sportive.
La art. 4.4 din contractul de închiriere încheiat s-a prevăzut că obligația de plată va fi stinsă prin darea în folosință exclusivă proprietarului a unei clădiri necesare activității sportive așa cum prevede art. 5.2 lit. a) ce face parte din proiectul de dezvoltare imobiliară și care urmează să se realizeze în termen de 2 ani din momentul obținerii autorizației de construire a tuturor avizelor și acordurilor necesare în procesul de autorizare prevăzut în certificatul de urbanism iar la art. 5.2 s-a stipulat că locatorul are dreptul să utilizeze pe toată durata închirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chiriaș, o clădire necesară activității sportive în suprafață desfășurată de 4200 mp construită de chiriaș din fondurile sale, în cadrul proiectului de dezvoltare imobiliară pe care urmează să îl realizeze pe proprietatea închiriată sau pe orice alt amplasament pus la dispoziție de chiriaș și acceptat de proprietar ori pus la dispoziție de proprietar și acceptat de chiriaș.
Or, în condițiile în care locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei utilizarea unei clădiri cu suprafața desfășurată de 4200 mp construită pe proprietatea închiriată sau pe orice alt amplasament este de necontestat că proiectul imobiliar al chiriașului nu are ca obiect edificarea unor construcții în scopul dezvoltării sau modernizării bazei sportive existente pe terenul din București.
Nu în ultimul rând, prin clauza de la art. 6.3 s-a menționat dreptul chiriașului de a subînchiria parțial sau total proprietatea, de a acorda drept de trecere sau de acces, de a institui alte sarcini asupra proprietății închiriate sau a unor părți din acestea, de a oferi ca garanție dreptul născut din contractul de închiriere în raporturile juridice ce decurg din realizarea scopului pentru care chiriașul închiriază proprietatea.
Prin clauza stipulată la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriașului dreptul de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare, clădirilor și structurile ce rămân în proprietatea chiriașului, iar la art. 12, proprietarul a recunoscut și acceptat intenția chiriașului de a solicita autorităților competente reîncadrarea utilizării parțiale a proprietății închiriate pentru birouri comerciale, activități de agrement și utilizări conexe acestora, inclusiv pentru suprafața prevăzută de art. 5.2 lit. a) din contact.
Prin urmare, cum în mod corect a constatat și instanța de apel, prin contractul de închiriere nr. x/2003, CSN L.M. a constitut în favoarea SC T. SA un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare, clădirilor și structurilor ce vor rămâne în proprietatea chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind în acest fel activitatea sportivă de o bază materială importantă pentru perioadă de 49 de ani și care se poate întinde până la 147 de ani, în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract, aspect care, în mod evident, contravine scopului pentru care a fost înființat CSN L.M. și obiectului de activitate al acestuia prevăzut prin Legea nr. 69/2000.
Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 49 de ani, locatorul având obligația să prelungească locațiunea până la 147 de ani, urmare a notificării transmise de chiriaș, prin urmare pe o perioadă excesivă, urmărindu-se, totodată eludarea dispozițiilor referitoare la denunțarea unilaterală la cererea oricărei părți, întrucât, la art. 11 din contract s-a stipulat numai dreptul chiriașului de a renunța la locațiune, aspect reținut cu justețe de instanța de apel.
În ceea ce privește dreptul chiriașului de a institui drepturi de trecere și de acces care constituie drepturi reale sau de a institui alte sarcini asupra imobilului, este evident că o asemenea clauză este lovită de nulitate, deoarece locatarul nu are decât un drept de creanță și nu poate transmite mai mult decât are și, mai mult decât atât, inserarea acestor clauze relevă că scopul real urmărit de părți la încheierea contractului de închiriere a fost acela de a constitui un drept real asupra imobilului închiriat în favoarea locatarului, context în care s-a reținut și faptul că locatarul are dreptul de a denunța unilateral contractul, ceea ce conduce la concluzia că acesta ar deveni proprietarul construcțiilor edificate și ar continua să folosească terenul fără a mai plăti chirie pentru acest drept.
În consecință, instanța de apel a reținut întocmai voința părților la încheierea contractului de închiriere, voință exprimată expres în cuprinsul clauzelor contractuale, corect analizate, însă, câtă vreme un astfel de contract contravine scopului pentru care a fost înființat CSN L.M., precum și obiectului de activitate a acestei instituții publice, câtă vreme a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale referitoare la cauza actului juridic civil, constatarea nulității contractului conform art. 948 C. civ., este pe deplin justificată, iar faptul că soluția pronunțată de instanța de apel nu a corespuns voinței recurentei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea decizie recurate în înțelesul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
Nu în ultimul rând, recurenta este în eroare asupra incidenței pct. 8 al art. 304 C. proc. civ., și atunci când invocă greșita respingere a excepției lipsei de interes a intervenientei SC M.M. SRL București, întrucât contractul de asociere în participațiune nr. x/1992 încheiat între pârâta CSN L.M. și intervenienta SC M.M. SRL nu a format obiectul prezentului litigiu.
În cauză s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. y/2003, nulitate ce poate fi cerută de oricine are interes, iar interesul SC M.M. SRL București a rezultat din faptul că o parte din suprafețele de teren și construcții primite în folosință prin contractul de asociere în participațiune formează și obiectul contractului de închiriere a cărui nulitate se solicită a fi constatată.
Nu pot fi primite nici susținerile recurentei referitoare la o pretinsă inadmisibilitate a cererii de intervenție a SC M.M. SRL București pe motiv că aceasta ar avea posibilitatea promovării unei acțiuni în realizare, câtă vreme remediul juridic al situației în care intervenienta ar avea în posesie bunuri cu privire la care există suprapuneri, este tocmai constatarea nulității absolute a contractului de închiriere.
Fără a reitera considerentele expuse, Înalta Curte constată că nu se confirmă nici motivul de nelegalitate instituit de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât, astfel cum s-a arătat, instanța de apel a dat o corectă eficiență dispozițiilor legale și principiilor de drept incidente speței.
În consecință, pentru toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că decizia recurată este la adăpost de orice critică, iar recursul pârâtei este nefondat, motiv pentru care, în considerarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins, menținându-se hotărârea instanței de apel, ca fiind legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC T. SA București împotriva Deciziei civile nr. 82 din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 noiembrie 2013.
Procesat de GGC - CL