Şedinţa publică din data de 8 februarie 2022
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei.
1. Obiectul cererii de chemare în judecată.
Prin cererea înregistrată în data de 14.08.2019 pe rolul Judecătoriei Braşov, secţia civilă sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta S.C. C. S.R.L., solicitând obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartamentul nr. x situat în Braşov, str. x, compus din două camere, bucătărie, baie, hol, două spaţii de depozitare, cu o suprafaţă construită de 69,18 mp şi o suprafaţă utilă de 54,16 mp cu cota parte indiviză din spaţiile comune cu o parcare supraterană şi o grădină de 40 mp conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/1.03.2018, în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic cu acordarea unui termen de 3 luni pentru efectuarea diferenţei de plată prin credit bancar.
Pentru ipoteza în care imobilul a fost înstrăinat, au solicitat în subsidiar acordarea despăgubirilor în cuantum de 5500 euro, dublul sumei date ca avans din antecontractul de vânzare cumpărare pentru culpa exclusivă în derularea raportului juridic şi restituirea avansului dat în sumă de 2750 euro prin rezoluţiunea antecontractului.
Prin sentinţa civilă nr. 1479/10.03.2020 a Judecătoriei Braşov, secţia civilă, s-a admis excepţia necompetenţei materiale invocate de către pârâtă şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov, având în vedere valoarea obiectului principal şi dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. k) C. proc. civ.
2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.
Prin sentinţa civilă nr. 22/S din 28 ianuarie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Braşov a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., ca neîntemeiată.
Au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâtei suma de 5.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
3. Hotărârea pronunţată în apel.
Prin decizia nr. 723/Ap din 8 iunie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, s-au respins apelurile formulate de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 22/S/28.01.2021 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosar nr. x/2019, pe care a păstrat-o şi au fost obligaţi apelanţii să plătească intimatei suma de 2.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocaţial.
4. Calea de atac formulată în cauză.
Împotriva deciziei nr. 723/Ap din 8 iunie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă au declarat recurs reclamanţii A. şi B., indicând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
Susţin recurenţii în dezvoltarea criticilor formulate că interpretarea dată de instanţa de apel promisiunii de vânzare exclude buna-credinţă în raporturile obligaţionale şi dă o nouă interpretare contractului, ceea ce excede prevederilor art. 1266-1269 din C. civ.
Voinţa părţilor a fost aceea ca preţul vânzării să fie achitat de către promitenţii-cumpărători până la data de 01.05.2019, prin virament bancar, dintr-un credit bancar ce va fi obţinut de către aceştia în cadrul Programului Naţional Prima Casa de la D. S.A..
Clauza introdusă în contract pentru finanţare prin programul Prima Casă trebuie să îşi producă efecte în sensul că plata diferenţei de preţ se face prin această formă de finanţare, iar în caz contrar se pierde efectul aceste clauze.
Mai arată că instanţa de apel a arătat în considerentele deciziei atacate că nu există nici o obligaţie în contract pentru intabularea apartamentului înainte de plata diferenţei de preţ, ceea ce contravine bunei-credinţe şi lasă fără efect clauza de mai sus evocată. Această interpretare contravine voinţei părţilor, aceea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare conform art. 2 pct. 2.1 lit. c) din promisiunea de vânzare.
Învederează că prin Programul Naţional Prima Casă se pot accesa credite doar pentru imobilele intabulate în cartea funciară şi în acest sens au arătat că Programul Naţional Prima Casă a fost implementat conform Hotărârii nr. 717/2009 din 17 iunie 2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului "Noua casă", prin care se prevede imperativ că finanţatorul atunci când acordă împrumutul şi statul înscrie concomitent în cartea funciară ipoteca asupra locuinţei. Din extrasul CF aflat la dosar reiese clar că imobilul a fost înscris în cartea funciară la data de 16.10.2019 prin încheierea nr. 162066, adică cu mult după data de 01.08.2019.
Instanţa de apel a ignorat şi obligaţia instituită la art. 2 pct. 2.1 lit. c) din promisiune, potrivit căreia promitenta-vânzătoare se obligă să predea folosinţa imobilului până la data de 01.05.2019 şi să îl intabuleze până cel târziu la data de 01.08.2019, dată la care se va semna contractul final în formă autentică.
Solicită admiterea recursului şi casarea deciziei atacate, întrucât a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 1170, art. 1266-1269 C. civ.
5. Apărările formulate în cauză
Prin întâmpinare pârâta S.C. C. S.R.L. a invocat excepţia tardivităţii recursului, a netimbrării căii de atac şi nulitatea acesteia, având în vedere că susţinerile din memoriul de recurs nu pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.
Pe fondul recursului, se arată că instanţa de apel nu a procedat la interpretarea clauzelor contractuale asumate de către părţi, ci a evocat clauzele contractuale incidente litigiului (pct. 2 lit. c), pct. 3 şi pct. 9.1.), apreciind că acestea sunt neechivoce şi că se impun părţilor, deci şi reclamanţilor-recurenţi, cu putere de lege.
Instanţa de apel nu a interpretat nici o clauză contractuală asumată de către părţi din perspectiva art. 1266-1269 C. civ., ci dimpotrivă, a considerat că nu se impune interpretarea acestora, fiind neechivoce.
Prin motivele aduse prin cererea de recurs se tinde la o nouă judecată asupra fondului. Acestea, în fapt, nu se referă la o aplicare ori interpretare greşită a legii la cazul dedus judecăţii de către instanţa de apel.
Recurenţii invocă încălcarea obligaţiei de bună-credinţă de către judecătorii din apel, făcând trimitere la obligaţia de bună-credinţă, instituită de art. 1170 C. civ. pentru părţile contractante. O astfel de construcţie juridică nu poate fi primită şi nu poate face obiectul cererii de recurs.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.
Faptele relevante recursului de faţă, astfel cum au fost reţinute de instanţele de fond, sunt, pe scurt, următoarele:
Între reclamanţii recurenţi în calitate de promitenţi cumpărători şi intimata-pârâtă în calitate de promitent vânzător s-a încheiat la data de 01.03.2018 un antecontract de vânzare în formă autentificată, prin care pârâta s-a obligat să construiască şi să vândă un imobil, iar reclamanţii s-au obligat să cumpere bunul menţionat. La data încheierii antecontractului s-a achitat de reclamanţi suma de 2750 euro cu titlu de avans.
În contract s-a prevăzut obligaţia reclamanţilor de a achita diferenţa de preţ (52.250 euro) până la data de 01.05.2019, sursa acestei sume urmând a fi un credit bancar ce urma a fi obţinut de ei prin programul naţional Prima Casă; pârâta s-a obligat a preda folosinţa bunului imobil până la data de 01.05.2019 şi a proceda la întabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei până la data de 01.08.2019.
Potrivit antecontractului, neîncheierea vânzării din culpa vânzătoarei pârâte dădea dreptul reclamanţilor fie a cere rezoluţiunea şi restituirea avansului, fie a cere executarea obligaţiei (respectiv încheierea contractului de vânzare); în schimb, neîncheierea contractului din culpa promitenţilor cumpărători dădea dreptul vânzătoarei a păstra avansul primit.
Reclamanţii recurenţi nu au achitat diferenţa de preţ de 52.250 euro până la data de 01.05.2019; între părţi s-a purtat corespondenţă în legătură cu rezoluţiunea contractului (notificarea pârâtei în acest sens fiind emisă la data de 23.07.2019), iar la data de 01.08.2019 părţile s-au întâlnit la sediului unui notar public, care a întocmit o încheiere de certificare consemnând că reclamanţilor nu le-au fost puse la dispoziţie înscrisurile solicitate pârâtei, respectiv extrasul de carte funciară şi încheierea de întabulare pentru locul de parcare şi grădina, documente care le erau necesare, au afirmat, pentru accesarea creditului bancar.
Având în vedere că s-a învederat de către pârâtă pe parcursul litigiului înstrăinarea imobilului către o terţă persoană, reclamanţii şi-au restrâns acţiunea la solicitarea subsidiară de acordare a dublului arvunei - 5500 euro.
Instanţele de fond au considerat neîntemeiată acţiunea reclamanţilor, cu argumentarea că, deşi au afirmat că în vederea obţinerii creditului bancar prin programul Prima Casă era obligatorie înscrierea imobilului ce urma a fi achiziţionat în cartea funciară, obligaţia pârâtei de a proceda în acest sens era scadentă la o dată ulterioară celei la care era scadentă obligaţia reclamanţilor de a plăti diferenţa de preţ; faţă de aceste împrejurări, de vreme ce plata preţului nu se putea face, conform convenţiei părţilor, după întabulare, neîndeplinirea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ îi situa pe reclamanţi în poziţia de debitori ai unei obligaţii neexecutate la data la care pârâta i-a notificat în scopul rezoluţiunii contractului.
Faţă de aceste împrejurări, văzând dispoziţiile art. 1544 C. civ. şi ale art. 9.1 din contract şi culpa reclamanţilor pentru rezoluţiunea contractului, s-a apreciat că cererea de plată a dublului avansului este neîntemeiată.
Instanţa de apel a subliniat, în acelaşi sens, că din art. 2 pct. 2.1. lit. c) al contractului rezultă că voinţa părţilor a fost aceea ca încheierea contractului de vânzare să fie condiţionată de îndeplinirea integrală a obligaţiei de plată a preţului şi inclusiv de obţinerea finanţării până la data de 01.05.2019 şi independent de obligaţia intimatei de a întabula imobilul pe apartamente, clauza analizată având o formulare neechivocă.
Totodată, s-a constatat că în speţă convenţia părţilor nu punea în sarcina pârâtei nicio obligaţie legată de obţinerea creditului de către reclamanţi, obligaţie de a cărei îndeplinire să fie condiţionată obţinerea acestui credit, astfel încât exercitarea opţiunii pârâtei creditoare a obligaţiei de plată a preţului, neexecutată, de a cere rezoluţiunea, nu mai permite reclamanţilor să ceară rezoluţiunea la rândul lor.
În aceste coordonate, recurenţii reclamanţi au reproşat instanţei de apel greşita aplicare a legii - în dezvoltarea motivelor recursului încadrate în art. 488 pct. 8 C. proc. civ. - respectiv a prevederilor art. 1170 şi respectiv art. 1266-1269 C. civ.
În fundamentarea acestei critici, consideră recurenţii că, de vreme ce, pe de-o parte, părţile au condiţionat plata preţului de obţinerea creditului bancar prin programul Prima Casă şi, pe de altă parte, un astfel de credit nu putea fi obţinut decât dacă în prealabil imobilul ce urma a fi achiziţionat era înscris în cartea funciară, rezultă cu claritate că pârâta era obligată a întabula imobilul anterior plăţii preţului de către ei.
Primo, se observă că prevederile H.G. nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului Noua Casă, invocate de recurenţi, nu cuprind o dispoziţie expresă în sensul condiţionării acordării finanţării de înscrierea în cartea funciară a imobilului ce urmează a fi achiziţionat la data acordării creditului.
De altfel, prima instanţă a consemnat că reclamanţii nu au probat imposibilitatea obţinerii finanţării din pricina neînscrierii imobilului în cartea funciară, iar în apel nu s-au adus argumente şi probe suplimentare sub acest aspect.
Chiar dacă normele evocate în cererea de recurs cuprind menţiunea că finanţatorul (în speţă instituţia bancară) va proceda la înscrierea în cartea funciară a ipotecii asupra locuinţei şi că beneficiarul se obligă să fie de acord cu constituirea ipotecii în favoarea Statului Român, nu există nicio prevedere în hotărârea guvernului cu privire la momentul constituirii acestei ipoteci şi nici vreo cerinţă care să condiţioneze acordarea finanţării de existenţa înscrierii în cartea funciară a imobilului.
Secundo, Înalta Curte constată că, dacă un atare mecanism de acordare a creditului ar fi fost reglementat, era în egală măsură obligaţia reclamanţilor recurenţi de a-l cunoaşte (de vreme ce intenţionau a obţine finanţarea) şi de a se asigura că antecontractul este încheiat într-o aşa manieră încât obligaţia pârâtei de întabulare a imobilului să fie deja îndeplinită la momentul când era scadentă obligaţia lor de plată a preţului.
Recurenţii invocă dispoziţiile art. 1170 C. civ., normă ce se referă la necesitatea ca părţile să negocieze şi să execute cu bună-credinţă clauzele contractuale; or, în privinţa unei eventuale negocieri cu rea-credinţă a contractului, ea poate fi invocată, de principiu, în situaţia în care instanţa este învestită cu o cerere privind validitatea contractului - ceea ce nu se întâmplă în cauza de faţă, unde se discută despre executarea acestuia.
Mai mult decât atât, reaua-credinţă a pârâtei în negocierea sau în executarea contractului nu a fost reţinută ca dovedită în cauza de faţă de instanţele de fond, suverane în dreptul de apreciere asupra faptelor; totodată, modul de formulare a clauzelor contractuale ignoră împrejurarea pretinsă de recurenţi (că aveau nevoie de înscrierea în cartea funciară pentru a obţine creditul).
În acelaşi timp, lăsând deoparte împrejurarea că instanţa de recurs nu poate cenzura împrejurări de fapt litigioase, se reţine că, în prezenţa clauzelor contractuale clare şi lipsite de echivoc, astfel cum au fost expuse de instanţele inferioare, nu se punea problema executării cu rea-credinţă a obligaţiilor contractuale.
Nici cu privire la prevederile art. 1266-1269 C. civ. nu se identifică în cauză o încălcare din partea instanţelor de fond, cu acelaşi argument, arătat deja, că nu s-a reţinut de instanţele de fond că părţile ar fi cunoscut sau avut în vedere impedimentul pretins de recurenţi în obţinerea creditului.
Au mai susţinut recurenţii că, la rândul său, vânzătoarea promitentă a nesocotit şi propria obligaţie de a preda folosinţa bunului la data de 01.05.2019.
O astfel de susţinere poate primi în cadrul unui litigiu privitor la executarea contractului sinalagmatic valenţa unei excepţii de neexecutare, reglementată de art. 1556 C. civ.
Or, cum s-a arătat deja, după trecerea datei de 01.05.2019, când erau scadente atât obligaţia reclamanţilor de plată a preţului, cât şi obligaţia pârâtei de predare a folosinţei imobilului, pârâta a notificat reclamanţii în scopul rezoluţiunii antecontractului (mai precis la data de 23.07.2019).
Faţă de acestea, excepţia de neexecutare nu mai putea fi invocată în litigiul de faţă, la un moment când, aşa cum au observat instanţele de fond, pârâta promitentă vânzătoare îşi exprimase deja prin notificarea adresată reclamanţilor opţiunea de rezoluţiune a contractului pentru neplata diferenţei de preţ.
În fine, cererea de recurs mai cuprinde o serie de susţineri care nu pot îmbrăca forma unor motive de recurs pentru că tind la reevaluarea probatoriului (e.g. argumentarea voinţei părţilor la încheierea actului, ce ar contrazice clauzele contractuale), fie pentru că sunt străine cauzei de faţă (cum este afirmaţia că pârâta a înstrăinat către un terţ imobilul ce a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamanţii, dar că ceea ce s-a vândut este un apartament mai mic decât cel menţionat în antecontract).
Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte conchide că în speţă criticile formulate sunt nefondate prin raportare la cazurile de casare cărora li se subsumează şi, faţă de prevederile art. 496 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
În temeiul prevederilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenţii la plata către intimată a sumei de 5000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial achitat pentru etapa recursului, potrivit facturii şi chitanţei depuse la dosarul de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 723/Ap din 8 iunie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.
Obligă pe recurenţii A. şi B. la plata sumei de 5.000 RON către intimata S.C. C. S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 februarie 2022.