Şedinţa publică din data de 21 mai 2024
Asupra cauzei, constată următoarele:
I. Circumstanţele litigiului:
1. Obiectul cererii de chemare în judecată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 13 mai 2020 pe rolul Judecătoriei Bacău, fiind declinată ulterior competenţa în favoarea Tribunalului Bacău, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care: să se constate rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.06.2011 şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.08.2011 pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de pârâtă; - să fie obligată pârâta la restituirea către reclamantă a sumei de 25.968 euro, în echivalent în RON la data plăţii, compusă din 5250 euro - reprezentând avans achitat cu OP nr. x/15.06.2011, 1949 euro - reprezentând avans şi achitat prin virament cu OP nr. x/17.05.2012, 19 euro, reprezentând rest avans şi achitat cu OP nr. x/23.10.2012, 18.750 euro - reprezentând 74 rate lunare achitate conform ordinelor de plată menţionate în opisul de plăţi, conform ordinelor de plată şi care includ şi suma de 3000 euro convenită prin actul adiţional nr. x/26.08.2011;
- să fie obligată pârâta la plata dobânzii legale aferente sumei datorate, începând cu data scadenţei obligaţiei şi până achitarea integrală a debitului.
2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă:
Prin sentinţa civilă nr. 248 din 16 iunie 2022 pronunţată de Tribunalul Bacău, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi fiscal, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., astfel cum a fost modificată şi precizată.
S-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi autentificat sub nr. x/10.06.2011 şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.08.2011 de BNP C..
A fost obligată pârâta la restituirea către reclamantă a sumei achitate de aceasta, reprezentând parte din preţul vânzării - 25.460,07 euro, în echivalent RON la data plăţii, precum şi la plata dobânzii legale aferente acestei sume, începând cu data scadenţei obligaţiei şi până data achitării integrală a debitului.
A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.870 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru.
3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel:
Prin decizia nr. 982 din 31 octombrie 2022, Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 248 din 16 iunie 2022 pronunţată de Tribunalul Bacău, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A..
A obligat pe apelantă să plătească intimatei suma de 2450 RON, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
4. Calea de atac formulată în cauză:
Împotriva deciziei nr. 982 din 31 octombrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.
Cu privire la încălcarea prevederilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ., a arătat că referitor la motivul de apel ce viza greşita reţinere de către instanţa de fond a clauzelor prevăzute la art. 3.2.3. lit. i) alin 2 şi art. 7 pct. 1 alin. (1) şi alin. (2) din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.06/2011, instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, criticile aduse acestui motiv de apel rămânând necercetate.
În mod greşit, instanţa de apel a menţinut soluţia instanţei de fond, reţinând ca fiind abuzive clauzele contractuale prevăzute la art. 3.2.3. lit. i) alin. (2) şi art. 7 pct. 1 alin. (1) şi alin. (2) din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.06.2011, dând o apreciere greşita atât a Directivei nr. 93/2013, cât şi a Deciziei CJUE C-211/2017, fără a cerceta criticile aduse de pârâtă, argumentele instanţei de apel fiind contradictorii şi străine de natura cauzei.
Instanţa de apel avea obligaţia de a intra în cercetarea fondului, analizând antecontractul de vânzare-cumpărare în integralitatea lui, coroborând pretinsele clauze abuzive, cu celelalte drepturi şi obligaţii asumate de către părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat.
Instanţa reţine total contradictoriu faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic cu drepturi şi obligaţii pentru ambele părţi.
Pe de o parte, instanţa de apel a considerat ca fiind neîntemeiată critica pârâtei vizând faptul că pentru a exista o reciprocitate a clauzei penale, este necesar ca natura contractului şi a obligaţiilor asumate să poată permite instituirea unei clauzei penale şi a condiţiei rezolutorii în favoarea ambelor părţi şi că numai promitentul cumpărător are calitatea de debitor, instanţa reţinând că un contract sinalagmatic dă naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi.
Pe de altă parte, se arată că instituirea acestor clauze negociate de către părţi au avut ca fundament transmiterea dreptului de folosinţa odată cu încheierea antecontractului ce vânzare-cumpărare, insa instanţa de apel nu mai ţine cont de reciprocitatea drepturilor şi obligaţiilor, rezumându-se la "numărarea" obligaţiilor ce revin părţilor contractuale, fără să facă o analiză profundă.
Instanţa de apel avea obligaţia de a trata contractul ca un tot unitar cu drepturi şi obligaţii reciproce, invocarea din oficiu şi menţinerea sentinţei de fond cu privire constatarea caracterului abuziv al clauzei penale şi a pactului comisoriu reprezentând o ingerinţă nepermisă în convenţia părţilor, cu atât mai mult cu cât reclamanta nu a învestit instanţa cu o astfel de cerere.
Instanţa poate invoca din oficiu caracterul abuziv al unei clauze doar în condiţiile în care dispune de elemente de fapt şi de drept necesare în acest sens, verificând dacă aceasta clauză întruneşte condiţiile prevăzute de art. 3 alin. (1) din Directiva nr. 93/2013.
Prin Decizia nr. 897 pronunţată de Înalta Curte în dosarul nr. x/2014 (B.), s-a statuat că Ordonanţa CJUE pronunţată în cauza C-211/17 nu reprezintă o dezlegare pe fond a cauzei, cu atât mai mult ea nu poate fi pusă în discuţie de către instanţa de judecată şi invocată din oficiu în alte cauze.
Pentru a fi reţinut caracterul abuziv al unei clauze contractuale trebuie să fie întrunite cumulativ trei condiţii: clauza să nu fi fost negociată, clauza să determine un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, iar dezechilibrul să încalce cerinţele bunei credinţe.
Or, instanţa de apel nu aduce nicio motivare cu privire la criticile aduse de pârâtă cu privire motivul de apel, critici care vizau caracterul negociat al contractului, buna credinţă şi neexistenţa unui dezechilibru între drepturile şi obligaţiile părţilor.
Pârâta a mai arătat că se consideră că o clauză nu a fost negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influenţeze natura ei, cum ar fi contractele-standard sau condiţiile generale de vânzare practicate de comercianţi pe piaţa produsului sau serviciului respectiv. Natura abuzivă a unei clauze contractuale se evaluează în funcţie de natura produselor sau a serviciilor care fac obiectul contractului în momentul încheierii acestuia şi a tuturor factorilor care au determinat încheierea lui.
Potrivit prevederilor Directivei nr. 93/2013, clauzele abuzive sunt asociate noţiunii de contract-tip, contracte standard sau de adeziune, în nici un caz asociate antecontractelor de vânzare-cumpărare prin care dezvoltatorul îşi oferă produsul spre vânzare în cadrul unei pieţe concurenţiale, fiind evident dispus oricărei negocieri în vederea vânzării produsului.
Antecontractul de vânzare-cumpărare analizat în speţa este exprimat într-un limbaj uşor inteligibil, care a fost înţeles pe deplin de către consumator.
În întreaga practică contractuală în materie de vânzare-cumpărare, indiferent că este vorba de contracte sub semnătura privată sau acte autentice, pactul comisoriu de grad IV este stipulat în favoarea vânzătorului, nicidecum al cumpărătorului.
Rolul stipulării unei clauze penale constă în asigurarea respectării obligaţiilor asumate prin contracte, determinându-l pe debitor să le execute în mod corespunzător. Prin funcţia reparatorie sau compensatorie clauza penală are menirea de a repara prejudiciul cauzat creditorului ca urmare a neexecutării, executării defectuoase ori cu întârziere de către debitor a obligaţiilor asumate contractual.
În speţă, doar promitentul comparator are calitatea de debitor, acesta fiind obligat să achite preţul convenit prin contract la termenele stipulate, în condiţiile în care promitentul vânzător a predat deja folosinţa imobilului fără a solicita un preţ în schimbul acesteia.
Un pact comisoriu stipulat şi în favoarea promitentului cumpărător ar anula principiul forţei obligatorii a contractelor sinalagmatice, anulând practic clauza penală constituită în favoarea promitentului vânzător, paralizând în totalitate executarea cu buna credinţă a obligaţiilor contractuale.
Pentru a exista o reciprocitate a clauzei penale, este necesar ca natura contractului şi a obligaţiilor asumate să permită instituirea clauzei penale şi a condiţiei rezolutorii în favoarea ambelor părţi, ceea ce în speţă nu poate fi posibil.
Prin invocarea ca fiind abuzive clauzele mai sus precizate, instanţa exercită un rol activ excesiv, depăşind limitele învestirii, încălcând principiul disponibilităţii.
Instanţa de fond nu a fost învestită cu soluţionarea unei cereri privitoare la caracterului abuziv al clauzelor antecontractului de vânzare, astfel încât nu poate justifica un eventual rol activ, limitele fiind clar determinate prin petitul cererii, aşa cum a fost motivat în fapt şi în drept
La aprecierea caracterului abuziv, a bunei credinţe în executarea obligaţiilor contractuale, instanţa trebuia sa tina cont de beneficiile primite de promitentul cumpărător, respectiv folosinţa imobilului de la data încheierii în forma autentică a antecontractului de vânzare cumpărare, lipsa folosinţei imobilului generând un prejudiciu iremediabil pentru vânzător, iar evaluarea anticipată a acestui prejudiciu a determinat părţile instituirea unor clauze contractuale menite să menţină un echilibru contractual.
Prin declararea ca fiind abuzive a acestor clauze, instanţa s-a îndepărtat de obiectivul urmărit de legiuitorul Uniunii în cadrul Directivei nr. 93/2013, acela al restabilirii echilibrului dintre părţi.
Consideră recurenta-pârâtă că instanţa de apel a lăsat necercetate aceste critici, care erau esenţiale în aprecierea existenţei/inexistenţei caracterului abuziv al clauzelor pretins a fi abuzive.
Se susţine că în mod greşit, instanţa de apel a respins apelul formulat de pârâtă, prin care a invocat în apărare excepţia de neexecutare a contractului, solicitând respingerea pe fond a acţiunii reclamantei.
În motivare, instanţa a dat o interpretare greşită, total contradictorie, aducând în susţinere motive străine de natura cauzei.
Potrivit prevederilor contractuale, antecontractul fiind guvernat de prevederile vechiul C. civ., respectiv art. 1022, condiţiile rezoluţiunii sunt: una dintre părţi să nu îşi fi executat obligaţiile ce îi revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia, debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute de lege.
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional încheiat, obligaţia principală care derivă din prevederile art. 2 - Obiectul Actului Adiţional- este stabilirea termenului maxim până la care promitentul cumpărător este obligat să achite integral preţul de vânzare şi să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu privire la proprietate.
Potrivit art. 4.1 din antecontract "Sub condiţia achitării integrale a preţului de vânzare, încheierii Contractului de Vânzare privind Proprietatea va avea loc pana cel târziu la data de 31 iulie 2017 ("Data Finalizării). Promitentul Vânzător ii va notifica pe Promitentul Cumpărător în conformitate cu prevederile de mai jos, cu cei puţin 5(cinci) zile lucrătoare înainte de Data Finalizării, cu privire la data Finalizării, precum şi la locul h care va fi semnat Contractul de Vânzare şi sau la notarul care va autentifica Contractul de Vânzare privind Proprietatea."
Obligaţia principală ce deriva din convenţia încheiată de către părţi este obligaţia de plată a preţului proprietăţii, iar plata preţului dă naştere obligaţiei corelative de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În mod greşit instanţa de apel apreciază ca obligaţia principală asumaă de către părţi este obligaţia de a semna contractul de vânzare-cumpărare, fără a face referire la obligaţia de plată a preţului, aceasta fiind esenţială în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare. Chiar instanţa precizează că, în încheierea de certificare, intimata arăta că s-a declarat de acord cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare, fără a menţiona în ce condiţii, dacă dispune de resursele financiare necesare.
Se mai învederează că instanţa apreciază, total contradictoriu cu soluţia pronunţată, că nu poate stabili cu certitudine dacă reclamanta dispunea sau nu în data de 31.07.2017 de aproximativ 20.000 euro, dar poate să constate disponibilitatea sa, în sensul finalizării contractului.
Din argumentele aduse de către instanţa de apel, reiese în mod clar că reclamanta nu a putut face dovada că dispunea de restul de preţ în cuantum de 59.000 euro, suma necesară achitării restului de preţ, element esenţial ce defineşte culpa reclamantei cu privire la perfectarea contractului şi nicidecum a pârâtei.
Ceea ce constată instanţa este doar o presupusă disponibilitate, lucru care este lipsit de relevanţă, disponibilitatea reclamantei, fără posibilitatea achitării preţului, fiind un element străin de convenţia încheiată, neavând nicio legătură cu obiectul dedus judecăţii.
Reclamanta nu a învestit instanţa cu o acţiune prin care să solicite încheierea contractului vânzare-cumpărare, astfel încât disponibilitatea acesteia să constituie un element central al probatoriului, ci a învestit instanţa cu o cerere prin care a solicitat să se dispună rezoluţiunea din culpa pârâtei, solicitând restituirea sumelor achitate.
Instanţa de apel, erijându-se în apărător al reclamantei, a încercat să aducă o serie de argumente în vederea respingerii excepţiei de neexecutare, argumente care sunt străine de natura cauzei şi care nu corespund adevărului în speţă.
Instanţa de apel porneşte doar de la o premisă, fără să ţină cont de probatorii, de clauzele contractuale, convenţia părţilor fiind total înlăturată.
Adresa pro causa obţinută de către reclamantă de la banca finanţatoare, care nu este parte a antecontractului de vânzare-cumpărare, nu are nicio valoare probatorie cu privire la îndeplinirea/neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.
Instanţa face o analiză a unor condiţii legate de programul "Prima Casă", de condiţii impuse de banca finanţatoare cu privire la acordarea unui credit bancar, entităţi ce nu sunt parte în contract, iar imposibilitatea obţinerii creditului bancar în vederea achitării preţului sau a altei modalităţi de semnare a contractului de vânzare-cumpărare nu sunt prevăzute ca fiind condiţii rezolutorii, stipulate în favoarea reclamantei.
În speţă, reclamanta nu a făcut nici măcar dovada că avea contul creditat cu suma ce urma să fie virată pârâtei.
În drept, a indicat prevederile art. 487, art. 488 pct. 5, 6 şi 8, art. 489 şi urm C. proc. civ.
5. Apărările formulate în cauză:
Intimata-reclamantă A. a depus întâmpinare, comunicată, solicitând, respingerea recursului şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.500 RON, în a căror dovedire a depus chitanţă.
Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a depus răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor părţii adverse.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ.,vizează neregularităţi de ordin procedural care sunt sancţionate cu nulitatea de art. 174 C. proc. civ. Potrivit art. 174 C. proc. civ.:
"(1) Nulitatea este sancţiunea care lipseşte total sau parţial de efecte actul de procedură efectuat cu nerespectarea cerinţelor legale, de fond sau de formă. (2) Nulitatea este absolută atunci când cerinţa nerespectată este instituită printr-o normă care ocroteşte un interes public. (3) Nulitatea este relativă în cazul în care cerinţa nerespectată este instituită printr-o normă care ocroteşte un interes privat". Prin urmare, nulitatea reprezintă principala sancţiune ce se răsfrânge asupra actelor de procedură care au fost aduse la îndeplinire cu nesocotirea dispoziţiilor legale.
În ipoteza nerespectării regulilor de procedură, nerespectare ce atrage sancţiunea nulităţii, se pot include mai multe neregularităţi de ordin procedural, începând de la nesemnarea cererii de chemare în judecată, nelegala citare a uneia dintre părţi, nesemnarea cererii reconvenţionale, nesocotirea principiilor publicităţii, oralităţii, contradictorialităţii etc.
Cum dispoziţiile art. 174 alin. (1) C. proc. civ. constituie dreptul comun în materia actelor de procedură, rezultă că textul vizează o singură ipoteză de nulitate: încălcarea formelor procedurale.
Raportând cele expuse la litigiul pendinte, Înalta Curte reţine că recurenta în susţinerea incidenţei motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., a arătat că instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, întrucât a rămas necercetat motivul de apel ce viza greşita reţinere de către instanţa de fond a clauzelor prevăzute la art. 3.2.3. lit. i) alin. (2) şi art. 7 pct. 1 alin. (1) şi alin. (2) din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.06/2011.
Înalta Curte reţine că sunt nefondate aceste susţineri în condiţiile în care instanţa de apel a examinat al doilea motiv de apel invocat de pârât ce se referă la greşita reţinere ca fiind abuzive a clauzelor prevăzute la art. 3.2.3. lit. i), alin 2 şi art. 7 pct. 1, alin. (1) şi (2) din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.06.2011 în raport de aspectele învederate de pârât, fiind analizat caracterul şi natura juridică a contractului intervenit între părţi.
În acest sens instanţa de apel a reţinut că actul juridic încheiat între părţi "se prezintă a fi un act juridic standard preformulat, clauzele contractuale, fiind stabilite în mod unilateral de către profesionist, consumatorul fiind obligat să îşi exprime acordul cu privire la totalitatea clauzelor pentru a obţine în viitor dreptul de proprietate asupra apartamentului pe care doreşte să îl achiziţioneze, neexistând niciun element din care să rezulte că persoana fizică ar fi avut posibilitatea reală să negocieze prevederile supuse analizei instanţei.
Caracterul negociat al unui contract nu poate fi apreciat prin simpla semnare a acestuia, deoarece, pârâtul este o simplă persoană care a avut ca singură posibilitate acceptarea clauzelor prestabilite. Nici simpla informare a părţii în legătură cu prevederile contractului nu echivalează cu negocierea contractului, jurisprudenţa CJUE şi a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie statuând că, astfel de contracte, de adeziune, sunt prezumate a fi nenegociate, cât timp, potrivit articolului 4 alin. (3) din Legea nr. 193/2000, clauza a fost prestabilită unilateral de profesionist, fiind de datoria acestuia de a prezenta probe în sensul negocierii clauzei, ceea ce în speţă nu s-a petrecut".
Din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţine că susţinerile recurentei pârâte nu se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., vizează situaţia în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii sau străine de natura cauzei. Textul consacră ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de casare - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc motivată cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura litigiului.
Din perspectiva dispoziţiilor legale enunţate, Înalta Curte reţine că motivarea hotărârii înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis a stării de fapt urmând o ordine cronologică, încadrarea unei situaţii particulare, de speţă, în cadrul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi; scopul motivării fiind acela de a explica soluţia adoptată de instanţă.
Întrucât motivarea hotărârilor judecătoreşti reprezintă un element de validitate a acestora, instanţa are obligaţia de a arăta argumentele pro şi contra ce au format convingerea în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, argumente ce trebuie să se raporteze atât la susţinerile, apărările părţilor, cât şi la probele şi dispoziţiile legale incidente raportului juridic dedus judecăţii.
Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.
Prin urmare, motivarea hotărârii reprezintă arătarea stării de fapt şi de drept în baza cărora judecătorul pronunţă soluţia şi constituie o garanţie procesuală ce permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.
Obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituţie şi respectiv art. 6 alin. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Or, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate de instanţa ce are obligaţia legală de a proceda la o analiză a susţinerilor, argumentelor şi mijloacelor de probă, pentru a le aprecia pertinenţa. Cum motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. se referă la situaţia în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, Înalta Curte reţine că fundamentul acestui motiv de nelegalitate rezidă din nerespectarea prevederilor art. 425 lit. b) C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă "motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei".
Raportând cele expuse la decizia recurată, Înalta Curte reţine că în raport de obiectul dedus judecaţii instanţa de apel în argumentarea/motivarea soluţiei adoptate a analizat atât motivele de fapt cât şi de drept ce au determinat soluţia pronunţată în raport de care au fost examinate şi susţinerile părţilor.
Astfel, instanţa de apel analizând actul juridic încheiat între părţi, obiect al litigiului pendinte a reţinut că "în speţă fiind vorba de un contract sinalagmatic care instituie drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi iar instituirea doar pentru profesionist a unor clauze care să îi permită acestuia să obţină desfiinţarea de drept a contractului cu consecinţa pierderii de către consumator a oricăror sume achitate până în acel moment în temeiul convenţiei, şi mai mult cu imposibilitatea pentru persoana fizică de sesizare a instanţei cu o cerere de desfiinţare a contractului şi de recuperare a unui eventual prejudiciu, produce în mod evident un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.
Din cuprinsul dispoziţiilor contractuale se constată că la punctul 6 intitulat Garanţiile şi obligaţiile promitentului cumpărător fiind instituite un număr de 27 de clauze în timp ce articolul 6.2 referitor la Garanţiile şi obligaţiile Promitentului Vânzător, acesta se obligă doar la faptul că este proprietarul legal şi exclusiv al proprietăţii şi pe acre a dobândit-o în mod legal şi cu bună credinţă. De asemeni la capitolul Obligaţii contractuale Încetare se constată că sunt instituite dispoziţii contractuale referitoare la situaţia în care promitentul cumpărător îşi manifestă voinţa nu şi situaţii în care executarea contractului nu are loc din vina vânzătorului, ceea ce creează în mod evident un dezechilibru contractual.
Curtea Europeană de Justiţie, procedând la interpretarea dispoziţiilor art. 6, alin. (1) din Directiva 93/13, potrivit cărora clauzele abuzive nu creează obligaţii pentru consumator, a subliniat faptul că situaţia de inegalitate care există între consumator şi vânzător sau furnizor nu poate fi compensată decât printr-o intervenţie pozitivă, exterioară părţilor (VB Pénzügyi Lízing, punctul 48, şi Banco Espanol de Crédito, punctul 41), rol care revine instanţei naţionale prin aprecierea din oficiu asupra caracterului abuziv al unei clauze contractuale. Curtea a statuat ca verificarea caracterului abuziv constituie o obligaţie a instanţei naţionale, scopul impunerii acestei obligaţii fiind acela de asigurare a unei protecţii efective a consumatorului (Pannon GSM, C-243/08, Rep., p. I-4713, punctul 32, şi Hotărârea Banco Espanol de Crédito, punctul 43). Obiectivul urmărit de articolul 6 din directivă nu ar putea fi atins dacă aceşti consumatori ar fi obligaţi să invoce ei înşişi caracterul abuziv al unei clauze contractuale şi că nu poate fi asigurată o protecţie efectivă a consumatorului decât dacă instanţei naţionale i se recunoaşte dreptul de a analiza din oficiu o astfel de clauză.
Articolul 3 alin. (3) din Directiva 93/13 coroborat cu anexa la aceasta trebuie interpretat în sensul că un pact comisoriu de gradul IV şi o clauză penală precum cele în discuţie în litigiul principal, cuprinse într-un contract încheiat de un consumator cu un profesionist, stabilite exclusiv în favoarea celui din urmă şi redactate în prealabil de acesta, pot constitui clauze abuzive, menţionate la punctul 1, lit. d)-f) din anexa respectivă, aspect a cărui verificare revine instanţei naţionale; Articolul 6 din Directiva 93/13 trebuie interpretat în sensul că, în condiţiile în care un pact comisoriu de gradul IV şi o clauză penală, cuprinse într-un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat între un consumator şi un profesionist, sunt considerate abuzive, instanţa naţională nu poate să remedieze nulitatea unor asemenea clauze abuzive prin înlocuirea acestora cu propria decizie, cu excepţia cazului în care acest contract nu poate continua să existe în situaţia eliminării acestor clauze abuzive, iar anularea respectivului contract în ansamblul său l-ar expune pe consumator unor consecinţe deosebit de prejudiciabile.
Prin notele de concluzii scrise, apelanta a arătat că prin Decizia nr. 897/13 aprilie 2022 a ÎCCJ s-a statuat că Ordonanţa CJUE pronunţată în cauza C-211/17 nu reprezintă o dezlegare pe fond a cauzei. Apelanta prezintă însă trunchiat aspectele pentru care instanţa supremă în decizia de speţă enunţată a dispus casarea deciziei apelate şi trimiterea cauzei la rejudecare, în sensul că instanţa supremă a reţinut în acea cauză că respectiva instanţă de apel nu a expus argumente în susţinerea soluţiei pronunţate, din considerente lipsind situaţia de fapt, încadrarea în drept situaţie care nu este aplicabilă în cauza de faţă, instanţa de fond argumentând pe larg în fapt şi în drept soluţia apelată".
În argumentarea/motivarea soluţiei pronunţate, instanţa de apel în raport de a susţinerile şi apărările pârâtei în ce priveşte aprecierea caracterului abuziv, a bunei credinţe în executarea obligaţiilor contractuale, şi de beneficiile primite de promitentul cumpărător - respectiv folosinţa imobilului de la data încheierii în formă autentica a antecontractului de vânzare cumpărare, a reţinut ca pârâta putea "să solicite ea însăşi desfiinţarea antecontractului de vânzare-cumpărare şi obligarea cocontractantului la daune interese, inclusiv cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă a imobilului, etc., dar care nu sunt de natură să ducă la respingerea cererii de chemare în judecată. În acelaşi timp se reţine că în perioada invocata de 6 ani, apelanta a fost în posesia avansului achitat, care face obiect al restituirii în cauza de faţă.
Prezenta cauză are ca obiect acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi autentificat sub nr. x/10.06.2011 şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.08.2011, din culpa pârâtei, precum şi restituirea, cu titlu de prejudiciu, a sumei achitate cu titlu de parte din preţul vânzării, de 25.460,07 euro în echivalent RON (sumele achitate de reclamantă ca parte din preţul vânzării nu au fost contestate de societatea pârâtă).
În cauză, obligaţia principală asumată de ambele părţi era cea de prezentare în ziua convenită, 31.07.2017, la sediul biroului notarial, în vederea încheierii contractului în formă autentică şi de plată a preţului vânzării (pentru promitentul-cumpărător) de transfer al proprietăţii asupra imobilului (pentru promitentul-vânzător)".
În argumentarea/motivarea soluţiei adoptate, instanţa de apel a reţinut că "apelanta nu a demonstrat incidenţa excepţiei de neexecutarea contractului iar din probele administrate reiese că vânzarea-cumpărarea nu s-a putut perfecta din culpa pârâtei, motiv pentru care a fost admisă acţiunea astfel cum a fost precizată şi modificată şi dispusă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi autentificat sub nr. x/10.06.2011 şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.08.2011".
Din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţiene ca în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurent ca temei de drept al recursului declarat, Înalta Curte reţine că acesta vizează ipoteza când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, în condiţiile în care ipotezele circumscrise acestui motiv se referă la situaţiile în care instanţa aplică un act normativ care nu este incident în pricina dedusă judecăţii, dă eficienţă unei norme generale în condiţiile existenţei unei norme speciale aplicabile, dă o interpretare greşită textului de lege aplicabil în cauză, aspecte ce însă nu se verifică în cauză.
Cum obiectul litigiului vizează rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi autentificat sub nr. x/10.06.2011 şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.08.2011, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut în mod legal incidenţa dispoziţiilor legale ce reglementează instituţia rezoluţiunii în condiţiile în care pârâta "nu a demonstrat incidenţa excepţiei de neexecutare".
Din perspectiva celor expuse, cum niciuna din susţinerile recurentei nu se circumscriu dispoziţiilor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5,6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte în temeiul art. 496 C. proc. civ., urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 982 din 31 octombrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă.
În temeiul art. 453 C. proc. civ., urmează a fi obligată recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 2.500 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 982 din 31 octombrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă.
Obligă pe recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 2.500 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 mai 2024.