Şedinţa publică din data de 16 mai 2024
După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
1. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 12 februarie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996 autentificat de Biroul Notarului Public E., rectificat potrivit încheierii de rectificare nr. 2519 din 19 octombrie 1999 a aceluiaşi birou notarial, privind terenul situat în Bucureşti, str. x, identificat cadastral cu IE x (nr. CF vechi x, nr.x1720), pentru lipsa obiectului contractului; nulitatea documentaţiei cadastrale şi rectificarea cărţii funciare nr. x (nr. CF vechi x, nr.x1720), în sensul radierii acesteia şi restabilirii stării tabulare anterioare înscrierii, cu cheltuieli de judecată.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 563-566, art. 907 şi următ., art. 1246-1249, art. 1250-1260 şi art. 2529 C. civ., precum şi pe cele ale Legii nr. 7/1996.
La data de 4 mai 2020, reclamanţii au modificat acţiunea, arătând că înţeleg să se judece în contradictoriu şi cu pârâta F..
Prin întâmpinare, această pârâtă a invocat excepţia tardivităţii capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996 autentificat de Biroul Notarului Public E..
Pârâtul C. a invocat, prin întâmpinare, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor.
Prin încheierea din 12 martie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a unit cu fondul excepţia tardivităţii invocată de pârâta F., care a fost calificată ca fiind, de fapt, o excepţie a prescripţiei dreptului material la acţiune, precum şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, ridicată de pârâtul C. prin întâmpinare. Aceste excepţii au fost respinse de instanţa de fond în considerentele sentinţei pronunţate.
2. Hotărârea instanţei de fond
Prin sentinţa nr. 1827 din 21 decembrie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi F., ca neîntemeiată.
3. Hotărârea instanţei de apel
Prin decizia nr. 386A din 8 martie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantele G., H. şi B. împotriva sentinţei nr. 1827 din 21 decembrie 2021, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi C., D. şi F..
4. Recursul
Împotriva deciziei nr. 386A din 8 martie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au declarat recurs reclamanţii G., H. şi B., invocând în drept incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentele au susţinut că instanţa de apel nu a analizat motivele de apel şi nici înscrisurile depuse la dosarul cauzei, cu precădere contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare au solicitat-o prin acţiunea civilă dedusă judecăţii.
Au afirmat că motivarea deciziei recurate prezintă carenţe serioase, fiind raportată la prevederi generale din C. civ. de la 1864, ce vizează actul juridic şi obiectul acestuia, fără o referire particulară la contractul a cărui nulitate au invocat-o.
Recurentele au solicitat să se constate că intimata F. este unica moştenitoare a numitului I., precizând că i-au chemat în judecată şi pe numiţii D. şi C., care au achiziţionat de la acesta imobilul situat pe str. x.
Au arătat că, deşi instanţa de apel le-a reţinut în mod corect susţinerile, nu a procedat la analiza şi motivarea acestora, contractul de vânzare-cumpărare nefiind examinat prin prisma înscrisurilor de la dosar, care relevau faptul că, la momentul vânzării, numitul I. nu avea terenul în proprietate, că bunul înstrăinat nu se afla în circuitul civil, iar vecinătăţile cadastrale erau diferite de cele menţionate în contract.
Curtea, deşi a reţinut în decizia pronunţată că înscrisurile depuse la dosar atestă faptul că vânzătorul I. nu deţinea terenul în anul 1990, a constatat legalitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Au susţinut că terenul nu poate fi identificat potrivit descrierii şi vecinătăţilor sale, actul de donaţie nr. 370/1949 al Tribunalului Ilfov, pe baza căruia s-a realizat vânzarea fiind nul de drept, întrucât bunul a fost preluat de stat, iar în anul 1996, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, diferenţele de teren nevândute de fostul proprietar (din suprafaţa totală deţinută prin actul de donaţie) erau în posesia statului.
Totodată, au menţionat că sentinţa civilă nr. 6915 din 9 iulie 1960 a Tribunalului Popular al Raionului Tudor Vladimirescu Bucureşti, în baza căruia s-a înfăptuit vânzarea, se referă la numiţii J. şi K. pentru terenul situat pe str. x şi nu are vreo legătură cu terenul (al recurentelor) pe care îl deţinea numitul L., numerotat cu 48.
Potrivit cererii înregistrate de numitul I. la Inspecţia de Impozite Tudor Vladimirescu sub nr. x din 31 decembrie 1958, vânzătorul însuşi a consemnat terenurile înstrăinate, la poziţia 48 fiind menţionat M., iar la poziţia 58, K., fiind vorba despre două vânzări distincte.
Vânzarea realizată în anul 1958 către numitul M., de la care recurentele au achiziţionat imobilul de la nr. 48, în anul 1985, nu a fost anulată prin sentinţa civilă nr. 69151/960 a Tribunalului Popular al Raionului Tudor Vladimirescu, astfel cum în mod greşit a reţinut instanţa de fond, precum şi expertul desemnat, ci tranzacţia încheiată cu numitul K..
Recurentele au mai arătat că terenul pe care îl posedă are alte vecinătăţi faţă de cel al intimaţilor, la dosar existând mai multe adrese emise de Direcţia Impozite si Taxe Locale Sector 3, de Primăria Sectorului 3 şi de Primăria Generală a Municipiului Bucureşti care confirmă faptul că fostul proprietar, I., nu mai deţinea nicio suprafaţă de teren în anul 1990 şi că, pentru diferenţa de 1,38 ha, acesta a cerut reconstituirea în baza Legii nr. 18/1991.
Au menţionat că au depus la dosar istoricul actelor de proprietate al celor trei proprietari aflaţi pe aceeaşi parte a străzii, din anul 1958 la zi, istoric care dovedeşte inexistenţa imobilului.
Cu privire la descrierea vecinătăţilor imobilului, au făcut referire la contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996 autentificat de Biroul Notarului Public E., rectificat prin încheierea nr. 2519 din 19 octombrie 1999 autentificată de acelaşi notar public sub acest aspect.
Recurentele au apreciat că terenul intimaţilor nu poate fi determinat, conform art. 948 pct. 3 C. civ.
De asemenea, au afirmat că instanţa nu a indicat argumentul pentru care a apreciat că terenul nu a fost scos din circuitul civil, adresa nr. x/1992 emisă de Primăria Sectorului 3 Bucureşti neputând constitui o dovadă în acest sens, la dosar existând numeroase înscrisuri ce probează faptul că numitul I. nu mai deţinea teren în proprietate în anul 1990.
Referitor la finele de neprimire a susţinerii privind caracterul nedeterminat al obiectului, sub aspectul întinderii (401,40 mp), dar şi al vecinătăţilor, recurentele au învederat că terenul descris în contractul a cărui anulare au solicitat-o nu poate fi identificat, ca suprafaţă şi vecinătăţi.
Cu privire la raportul de expertiză întocmit în cauză, au arătat că au solicitat să se ia act doar de răspunsul la obiectivele stabilite de instanţă şi să se înlăture concluziile expertului în legătură cu unele chestiuni asupra cărora acesta nu avea competenţa să se pronunţe.
5. Apărările formulate în cauză
Intimaţii nu au depus întâmpinare.
6. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:
Recurentele au învestit instanţa de fond cu soluţionarea unei cereri de chemare în judecată, prin care au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996 autentificat de Biroul Notarului Public E., rectificat potrivit încheierii nr. 2519 din 19 octombrie 1999 autentificate de acelaşi birou notarial, privind terenul situat în Bucureşti, str. x, identificat cadastral cu IE x (nr. CF vechi x, nr.x1720), pentru lipsa obiectului contractului; nulitatea documentaţiei cadastrale şi rectificarea cărţii funciare nr. x (nr. CF vechi x, nr.x1720), în sensul radierii acesteia şi restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii.
Printr-o modificare ulterioară a acţiunii, recurentele au lărgit cadrul procesual pasiv, înţelegând să se judece în contradictoriu şi cu pârâta F., în calitatea acesteia de unică moştenitoare a numitului I., de la care autorii recurentelor, L. şi N., au achiziţionat imobilul care formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare vizat de cauza de nulitate invocată.
La termenul de judecată din 15 februarie 2023, când au avut loc dezbaterile asupra apelului declarat de recurente împotriva sentinţei nr. 1827 din 21 decembrie 2021 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reprezentantul lor convenţional, prezent la judecată, a învederat că situaţia de fapt, expusă în cererea de chemare în judecată şi precizată în calea ordinară de atac, se impune a fi calificată în sensul unei lipse de obiect a contractului de vânzare-cumpărare, pentru care s-a instituit sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic astfel încheiat.
Raportându-se şi la această clarificare, curtea a procedat la soluţionarea apelului în limitele prevăzute de dispoziţiile art. 477 alin. (1) şi art. 478 alin. (4) C. proc. civ., reţinând că părţile apelante au invocat în mod expres nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului, iar cauza acţiunii constă în inexistenţa lucrului vândut.
Pornind de la această constatare, curtea s-a axat în analiza sa pe ceea ce existenţa bunului vândut ca obiect al contractului presupune, inclusiv că el trebuie să fie real, adică să se găsească în realitate, reţinând că această condiţie vizează o împrejurare de fapt, iar nu o situaţie de drept, care nu se poate confunda cu calitatea de proprietar a vânzătorului.
Judecând în aceste coordonate, instanţa de apel a constatat că terenul înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996, autentificat de Biroul Notarului Public E., există, fiind situat în Bucureşti, pe str. x, iar eventualele chestiuni care vizează lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, întinderea drepturilor sale sau modul în care imobilul a fost evidenţiat în cadastru şi intabulat, deşi se referă, la rândul lor, la obiectul contractului, le-a apreciat că nu antamează chestiunea lipsei acestuia, înţeleasă ca fiind o condiţie distinctă a actului juridic .
În cauză, prin motivele de critică formulate în recurs, părţile reclamante au invocat, în esenţă, precaritatea motivării deciziei atacate, ca rezultat al neanalizării criticilor din apel, precum şi a înscrisurilor depuse la dosar (cu precădere a contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare au solicitat-o), care, dacă ar fi fost examinate, ar fi relevat faptul că numitul I. nu putea dispune de bun, întrucât nu îl deţinea în proprietate la data înstrăinării, precum şi faptul că terenul vândut nu se afla în circuitul civil, iar vecinătăţile cadastrale sunt diferite de cele menţionate în contract.
Criticile nu sunt fondate.
Sub un prim aspect, este de reţinut că, într-adevăr, în mod greşit instanţa de apel a reţinut absenţa unui litisconsorţiu pasiv întrucât nu ar fi fost chemaţi în judecată succesorii vânzătorului I., câtă vreme s-a dovedit că pârâta F. este unica moştenitoare a acestuia. Această circumstanţă, însă, nu duce la reformarea hotărârii, în condiţiile în care apelul nu a fost respins prin admiterea unei excepţii vizând lipsa coparticipării procesuale obligatorii, ci în urma constatării, ca neîntemeiate, a susţinerii privind nulitatea contractului pentru lipsa obiectului său material.
Astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, motivul de nulitate a actului juridic civil invocat de recurente în cauza pendinte impunea examinarea condiţiei existenţei obiectului material al contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a solicitat, pentru a se aprecia dacă devine operantă sancţiunea prevăzută de lege în ipoteza lipsei acestuia.
Înalta Curte constată, contrar susţinerilor recurentelor, că instanţa de apel a analizat contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 12 noiembrie 1996, autentificat de Biroul Notarului Public E., şi a constatat că bunul supus vânzării, respectiv terenul în suprafaţă de 401,40 mp, situat în Bucureşti, str. x, există, astfel că nu a reţinut neîndeplinirea respectivei condiţii esenţiale pentru validitatea convenţiilor prevăzute la art. 948 pct. 3 din C. civ. de la 1864.
Deşi instanţa de apel nu a menţionat distinct în cuprinsul hotărârii pronunţate mijloacele de probă care îi sprijină concluzia, reiese cu evidenţă că instanţa de prim control judiciar s-a întemeiat pe probaţiunea administrată la fond (înscrisuri, raport de expertiză tehnică judiciară ordonat în etapa procesuală a fondului), prin care bunul tranzacţionat prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare în discuţie a fost identificat sub aspectul întinderii (401,40 mp) şi al vecinătăţilor, fiind, astfel, individualizat şi suficient de caracterizat din perspectiva îndeplinirii condiţiei prevăzute de art. 948 pct. 3 din C. civ. de la 1864.
De altfel, trebuie remarcat că, potrivit consemnărilor din încheierea de dezbateri din data de 15 februarie 2023 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în etapa procesuală anterioară a fost încuviinţată şi proba cu înscrisuri, în raport de teza probatorie invocată de reprezentanta convenţională a recurentelor faţă de obiectul dosarului.
Totodată, instanţa de apel a arătat în considerentele hotărârii pronunţate faptul că soluţia instanţei de fond (de respingere a cererii de chemare în judecată a reclamanţilor) este corectă, însă că aceasta se impune a fi menţinută pentru alte considerente decât cele reţinute prin sentinţa apelată (calitatea de proprietar a autorului intimaţilor la data încheierii actului juridic şi existenţa bunului în circuitul civil), pe care le-a dezvoltat şi substituit celor ale primei instanţe, raportându-se la ceea ce s-a solicitat prin acţiunea civilă - declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului - aspect confirmat şi prin precizările reprezentantei convenţionale a recurentelor de la termenul din 15 februarie 2023, în sensul că situaţia de fapt se impune a fi analizată prin prisma unei lipse de obiect a contractului de vânzare-cumpărare, care se sancţionează cu nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat.
În raport şi de aceste precizări, prin care recurentele au invocat în mod expres nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului, instanţa de apel a reţinut că acţiunea dedusă judecăţii are drept cauză inexistenţa lucrului vândut, care constă, în speţă, în dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti.
Cea mai importantă cerinţă pentru valabilitatea obiectului actului juridic civil este ca acesta să existe, iar în materia vânzării, aplicaţia acestei reguli este făcută de textul art. 1311 din C. civ. de la 1864, conform căruia "dacă în momentul vânzării, lucrul vândut era pierit în tot, vinderea este nulă. Dacă era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preţului".
Cauza convenţiei reprezintă motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, care este în strânsă legătură cu obiectul acestuia, ambele constituind însă condiţii esenţiale, distincte, pentru validitatea unei convenţii, astfel cum corect a reţinut şi instanţa de apel, motivul de recurs prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. fiind deci nefondat.
În ceea ce priveşte motivarea lacunară a deciziei recurate şi lipsa analizării în ansamblu de către instanţa de apel a probatoriului administrat, Înalta Curte constată că aceste critici reprezintă susţineri nefondate ale recurentelor, care nu pot atrage nici incidenţa motivului de casare prev. de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, instanţa de apel a reţinut situaţia de fapt şi textele de lege incidente, referindu-se la toate aspectele ce au constituit obiectul acţiunii deduse judecăţii.
În plus, lipsa pronunţării concrete asupra fiecărui înscris de la dosar nu are semnificaţia unei omisiuni a examinării fondului prin prisma criticilor formulate, fiind, de altfel, permis judecătorului să analizeze grupat argumentele subsumate unei critici principale, în acord cu prevederile art. 425 C. proc. civ.
De asemenea, nu se pune problema neexaminării tuturor motivelor de apel invocate, de vreme ce analiza curţii a avut în vedere limitele cadrului procesual obiectiv fixate prin acţiunea dedusă judecăţii, confirmate prin precizările recurentelor, făcute prin reprezentantul convenţional, în sensul că situaţia de fapt, expusă în cererea de chemare în judecată vizează lipsa de obiect a contractului de vânzare-cumpărare şi aplicarea sancţiunii nulităţii absolute a actului juridic încheiat cu eludarea acestei cerinţe esenţiale.
Faptul că instanţa de apel a soluţionat cauza într-o altă manieră decât cea agreată de către recurente nu echivalează cu o neanalizare a susţinerilor acestora, de vreme ce din conţinutul deciziei recurate transpare contrariul, motivarea conţinând argumentele cu incidenţă decisivă asupra obiectului litigiului.
Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantele G., H. şi B. împotriva deciziei nr. 386A din 8 martie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantele G., H. şi B. împotriva deciziei nr. 386A din 8 martie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 16 mai 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.