Şedinţa publică din data de 20 noiembrie 2024
asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
1. Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă la data de 24.10.2022, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., obligarea pârâtei de a achita în echivalent RON la cursul BNR de la data plăţii a sumei în cuantum de 81.800 euro, în temeiul art. 2.8.5 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. şi D., reprezentând dublul sumei încasate de pârâtă în temeiul acestei convenţii, cu obligarea pârâtei de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1270, art. 1545 C. civ.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia de inadmisibilitate şi a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată.
Prin încheierea de şedinţă din 24.04.2023, tribunalul a stabilit că excepţia de inadmisibilitate se constituie într-o apărare de fond.
2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov
Prin sentinţa nr. 157/S/16.05.2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a a admis acţiunea şi a obligat pârâta să achite reclamantului echivalentul în RON al sumei de 81800 de euro, la cursul valutar stabilit de BNR la data plăţii; a obligat pârâta să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 11624,57 RON.
3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov
Prin decizia nr. 244/Ap/21.02.2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei împotriva sentinţei; a obligat apelanta la plata, către intimatul A., a sumei de 2.000 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză
Împotriva acestei decizii a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L., învederând următoarele:
I. Fără a fi învestită, instanţa a efectuat o analiză cu privire la notificarea de încetare a antecontractului comunicată de recurentă părţii adverse în condiţiile art. 9.1. din Antecontract. Instanţa de fond concluzionează asupra inaplicabilităţii în cauză a art. 9.1. din Antecontract, pentru a da prevalenţă prevederilor art. 2.9.5. invocate de partea adversă. Astfel, instanţa a încălcat principiul disponibilităţii, câtă vreme partea adversă nu a învestit instanţa cu un petit în privinţa anulării sau cercetării legalităţii prevederilor art. 9.1. din Antecontract şi/sau a constatării nulităţii/anulării notificării de încetare comunicată în temeiul art. 9.1. din Antecontract.
II. Instanţa reinterpretează în favoarea părţii adverse prevederile art. 2.2.1. din Antecontract, de unde rezultă în mod expres faptul că părţile contractante au declarat şi implicit au renunţat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza Antecontractului de vânzare-cumpărare.
Reţinerile instanţei de apel sunt contradictorii, respectiv în cadrul primei teze se susţine că se înlătură de la judecată prevederile art. 2.2.1 în detrimentul prevederilor art. 2.9.5. în condiţiile în care contrar criticii apelantei, interpretarea clauzei (2.2.1) nu se poate face prin luarea în considerare a tuturor clauzelor contractuale, ci în economia prevederilor art. 2.2., aşa cum s-a reţinut, în caz contrar nejustificându-se stipularea în mod distinct a clauzei prevăzute la art. 2.9.5. În cadrul celei de a doua teze se susţine că topografia clauzei menţionate constituie un alt element, în sensul că art. 2.2.1 ar fi situat anterior clauzei art. 2.9.5., acesta din urmă având o aplicabilitate generală, raportat la toate clauzele contractuale prevăzute şi care reflectă îndeplinirea obligaţiilor principale reciproce şi interdependente asumate de cele două părţi. Raţionamentul instanţei este vădit eronat şi nejustificat în condiţiile în care nu se arată, în drept, de ce se acordă prevalentă unei prevederi în detrimentul alteia deşi analiza contractului se bucură de o analiză unitară şi echidistantă.
Cu toate acestea, în analiza efectuată, deşi neînvestită, instanţa de apel nu constată că efectele art. 2.9.5. ar fi anulate de prevederile art. 2.2.1, ceea ce per a contrario înseamnă că art. 2.2.1. este în fiinţă dar, cu toate acestea, este înlăturat de la judecată, înlăturând astfel în mod nepermisvoinţa părţilor.
Cererea de chemare în judecată este inadmisibilă faţă de clauza potrivit căreia se renunţă la caracterul de arvună al tuturor sumelor achitate cu titlu de avans (art. 2.2.1. - Antecontract), iar în lipsa constatării nulităţii acestei clauze, instanţa de judecată nu putea să procedeze la restituirea dublului avansului în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract.
Art. 2.2.1. din Antecontract nefiind înlăturat de la judecată, în sensul că instanţa nu a fost învestită cu o acţiune în constatarea nulităţii clauzei art. 2.2.1., în mod evident, produce efecte juridice, părţile renunţând astfel la caracterul de arvună al sumelor achitate în temeiul antecontractului.
Prin urmare, în raport de valabilitatea art. 2.2.1. instanţa nu putea să aplice prevederile art. 2.9.5. din Antecontract.
III. Acţiunea este inadmisibilă, în raport de faptul că partea adversă a solicitat obligarea recurentei la plata dublului sumelor achitate, în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract, fără a cere însă şi rezolutiunea Antecontractului. Pentru a se dispune în consecinţa celor solicitate, se impunea ca partea adversă să facă în prealabil dovada culpei promitentului-vânzător, condiţie neîndeplinită. Partea interesată era obligată să solicite în prealabil rezolutiunea contractului, demonstrând că cealaltă parte nu şi-a îndeplinit culpabil obligaţiile asumate şi doar ulterior rezoluţiunii antecontractului şi constatării neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor asumate de către cealaltă parte, se putea naşte creanţa privitoare la restituirea preţului ori aceea constând în daune stabilite anticipat prin antecontract.
În susţinerea cererii de chemare în judecată, partea adversă a invocat dispoziţiile art. 2.9.5. din Antecontract care fac trimitere la opţiunea promitentului-cumpărător de plată a dublului sumelor achitate până la acel moment, însă această dispoziţie contractuală operează numai în măsura în care promitenta-vânzătoare a refuzat semnarea contractului de vânzare în forma autentică, iar în cauza de faţă nu ne aflăm în prezenţa unui astfel de refuz, în raport de faptul că anterior acestui moment s-a rezoluţionat antecontractul în baza pactului comisoriu reglementat de art. 9.1. din Antecontract şi agreat de părţi în raport de art. 8.4. din Antecontract.
În plus, nu a fost făcută dovada unui astfel de refuz al promitentei-vânzătoare, atât timp cât recurenta nu a fost convocată în mod direct, în prealabil, de către partea adversă pentru semnarea contractului în formă autentică.
Potrivit art. 3.1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii Contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Nu există nicio o dovadă a convocării explicite a recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare, în condiţiile în care data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia, a fost stabilit anterior transmiterii notificării de încetare a antecontractului.
Condiţia prealabilă consta în refuzul recurentei de a se prezenta la notar în vederea antecontractului, or partea adversă nu a efectuat niciun demers în acest sens, din care ar putea rezulta intenţia recurentei de a refuza o astfel de conduită, spre a se putea intenta acţiunea în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract.
A aprecia potrivnic argumentelor prezentate, presupune a lipsi de efecte juridice antecontractul încheiat de către părţile contractante, antecontract care prevalează în acord cu prevederile art. 1266 şi urm. coroborate cu cele ale art. 1270 C. civ.
Prin urmare, pentru a se uzita de prevederile art. 2.9.5. din Antecontract trebuia ca partea adversă să dovedească refuzul recurentei în semnarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică cu partea adversă, condiţie neîndeplinită.
IV. În situaţia în care instanţa de recurs va analiza sau va aprecia că se impune analizarea prevederilor art. 9.1. din Antecontract, recurenta arată că notificarea de încetare întemeiată pe prevederile art. 9.1. raportat la art. 3.5.1. şi art. 5.1.1. este producătoare de efecte juridice.
De plano, potrivit art. 8.4. din Antecontract s-a stabilit faptul că toate clauzele Antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi. Astfel, văzând manifestarea neechivocă de voinţă a părţilor menţionată prin cuprinsul Antecontractului, precum şi faptul că data predării astfel cum aceasta a fost convenită, conform art. 3.5.1. şi art. 5.1.1., a fost depăşită cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, recurenta a înţeles să dea eficienţă pactului comisoriu regăsit la art. 9.1. din Antecontract.
Potrivit art. 9.1. din Antecontract, în cazul în care promitentul-vânzător întârzie predarea cu mai mult de 120 lucrătoare de la data predării convenită, prezentul contract se desfiinţează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate, perioadă de remediere, în virtutea unui pact comisoriu.
Din modalitatea de redactarea a clauzelor contractuale, respectiv a art. 9.1 din Antecontract, rezultă fără echivoc că voinţa concordantă a părţilor a fost aceea că în situaţia prevăzută de art. 9.1 încetarea antecontractului intervine de drept, prin simpla îndeplinire a condiţiile specifice agreate de către părţi.
Aşadar, în prezenta cauză, prin îndeplinirea condiţiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului vânzător sau din alte motive), contractul se desfiinţează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.
A fortiori, prevederile art. 9.1. din Antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părţile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitenţilor vânzători, aceştia au obligaţia de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părţile au prevăzut posibilitatea promitenţilor vânzători de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi, fără a fi nevoiţi să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligaţia acestora de a restitui avansul.
Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea în niciun fel împiedica desfiinţarea contractului. Facultatea de dezicere este discreţionară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei.
Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se poate aplica principiul forţei obligatorii care guvernează aceasta materie. Tocmai în baza acestui principiu, părţile pot prin voinţa lor să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă. Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată unuia dintre contractanţi de a se răzgândi, clauza putând produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc, cum este şi în cazul de faţă.
V. În sarcina promitentei-vânzătoare incumbă doar obligaţia de restituire a sumelor achitate cu titlu de avans de către promitentul-cumpărător, iar nicidecum a dublului acestor sume.
Chiar în măsura în care instanţa de judecată ar concluziona asupra inaplicabilităţii în cauză a punctului 9.1. din Antecontract, se impun a fi avute în vedere prevederile inserate în punctul 2.2.1. din Antecontract, de unde rezultă faptul că părţile contractante au declarat, şi implicit au renunţat, la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza Antecontractului de vânzare-cumpărare.
Cu alte cuvinte, chiar în măsura în care ar fi dovedită o culpă în sarcina promitentei-vânzătoare, aceasta nu poate fi obligată decât la restituirea sumelor achitate, iar nu a dublului contravalorii acestora, voinţa părţilor fiind în sensul celor redate.
Deopotrivă, în susţinerea cererii formulate, partea adversă invocă dispoziţiile art. 2 pct. 2.9.5. care fac trimitere la opţiunea promitentului-cumpărător de plata a dublului sumelor achitate până la acel moment, însă aceasta dispoziţie contractuală operează numai în măsura în care promitenta-vânzătoare a refuzat semnarea contractului de vânzare în forma autentică.
Or, în prezenta cauză nu a fost făcută dovada unui astfel de refuz al promitentei-vânzătoare, atât timp cât recurenta nu a fost convocată în mod direct, în prealabil, de către partea adversă pentru semnarea contractului în formă autentică.
Potrivit art. 3.1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii Contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Nu există nicio o dovadă a convocării explicite a recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare sau în vederea stabilirii termenului şi nici măcar o acţiune judiciară întemeiată pe prevederile art. 1411 şi urm. C. civ. în vederea stabilirii termenului contractual. In atare condiţii, nu poate fi asimilată cererea de chemare în judecată unei veritabile puneri în întârziere a debitorului, câtă vreme partea adversă nu a făcut niciun demers în vederea convocării recurentei la notar, spre a se încheia contractul în formă autentică.
5. Apărările formulate în cauză
Prin întâmpinare, intimatul-reclamant a invocat excepţia de nulitate a căii de atac pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., arătând că prin memoriul de recurs se tinde către o reevaluarea a probelor administrate de către instanţele devolutive şi sunt expuse aspecte de netemeinicie.
În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi acordarea cheltuielilor de judecată.
A arătat intimatul că analiza notificării a fost realizată de instanţă, ea fiind o probă invocată de ambele părţi litigante, probă căreia fiecare parte i-a atribuit un alt efect juridic. Instanţa de apel a reţinut în mod corect că prima instanţă a tranşat diferendul referitor la efectele notificării, stabilind neintervenţia rezoluţiunii convenţionale de drept.
Câtă vreme nerespectarea termenului de 120 zile indicat de art. 9 din Antecontract este urmarea neexecutării culpabile de către recurenta-promitentă vânzătoare a obligaţiei de predare a imobilului, recurenta nu avea posibilitatea legală de a invoca prevederile art. 9.1 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019 în beneficiul său. În caz contrar ar însemna că această obligaţie, de predare a imobilului în termenul stabilit de părţi, respectiv de continuare a relaţiei contractuale, ar fi pentru recurentă una asumată sub condiţie pur potestativă, la discreţia exclusivă a pârâtei, contrar prevederilor art. 1403 C. civ.. Cu alte cuvinte, singurul îndrituit a invoca prevederile art. 9 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019 este intimatul, ceea ce nu a făcut, iar nu recurenta, în calitate de parte culpabilă pentru nerespectarea obligaţiei de predare a imobilului în termenul şi condiţiile stabilite prin convenţie.
Recurenta a recunoscut că obligaţiile încălcate, ce au condus în opinia sa la rezoluţiunea antecontractului, sunt cele referitoare la finalizarea şi predarea apartamentului în termenul stabilit de părţi, aşadar obligaţii asumate de recurentă, pe care însăşi recurenta nu le-a respectat. Pentru a concluziona, recurenta consideră că pentru a servi intereselor sale, Antecontractul ar trebui interpretat prin abdicarea de a principii esenţiale ale dreptului, respectiv că aceasta ar fi în drept să îşi invoce propria culpă.
Indiferent de forma în care operează, rezoluţiunea sau rezilierea constituie întotdeauna sancţiuni civile, ce nu pot fi aplicate părţii inocente, ci numai debitorului în culpă. De aceea, numai intimatul, în calitate de creditor al obligaţiei neexecutate, era în drept să invoce rezoluţiunea, ceea ce nu a făcut. Faptul că intimatul, creditor al obligaţiei neexecutate de recurentă, nu a optat pentru declararea rezoluţiunii, nu putea crea recurentei drepturi suplimentare faţă de cele prevăzute în contract şi, în nici un caz, recurenta nu avea dreptul de a-şi invoca propria culpă pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale.
Nici susţinerea potrivit căreia intimatul, în calitate de creditor al obligaţiei de predare, respectiv perfectare a contractului de vânzare cumpărare, ar fi renunţat la posibilitatea alegerii executării silite a obligaţiei de predare nu poate fi primită, deoarece art. 9.1 din Antecontract nu prevede o astfel de renunţare, iar potrivit art. 13 C. civ., renunţarea la un drept nu se prezumă. În plus, în contextul mai sus arătat, al culpei recurentei pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate, indiferent de opţiunile intimatului, recurenta nu avea posibilitatea legală de a invoca în favoarea sa propria sa turpitudine. În speţă, răzgândirea recurentei-pârâte a avut loc ca urmare a creşterii preţurilor proprietăţilor imobiliare, iar scopul vânzării, acela de a obţine profit nu mai putea fi atins, iar nu ca urmare a unei pretinse stipulaţii convenţionale care îi permite un astfel de comportament contractual.
Recurenta a susţinut că acţiunea ar fi inadmisibilă pentru că pri Antecontract se renunţă la caracterul de arvună a tuturor sumelor achitate cu titlu de avans (art. 2.2.1 din antecontrcat), în lipsa constatării nulităţii acestei clauze. Având în vedere ordinea clauzelor în antecontract, faptul că această ultimă clauză (2.9.5) este ulterioară celei inserate la art. 2.2.1, nu se poate susţine că efectele ei sunt anulate prin cele convenite la art. 2.2.1. Clauza de la art. 2.2.1, invocată de recurentă, priveşte sumele achitate cu titlu de avans şi este aşezată în capitolul referitor la "preţul şi condiţiile de plată", iar cea pe care se solicită daunele interese art. 2.9.5 - în capitolul 2.9 referitor la "sancţiuni", motiv pentru care efectele clauzei din art. 2.2.1 nu pot fi extinse şi asupra celei de la art. 2.9.5. De altfel, recurenta nu poate explica de ce, în contextul susţinerilor sale, prevederile art. 2.9.5. se regăsesc între clauzele contractuale.
În ce priveşte susţinerea recurentei că intimatul nu ar fi în drept să solicite despăgubiri în conformitate cu prevederile art. 2.9.5 din Antecontract, acesta arată că prezenta acţiune nu are ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, iar pentru a fi în prezenţa incidenţei art. 2.9.5 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. şi D., este suficientă existenţa unui refuz al pârâtei de a încheia contractul, refuz neîndoielnic în speţă, ce reiese atât din înscrisul ce emană de la această - Notificarea din data de 01.08.2022 - de încetare a contractului, cât şi din atitudinea ulterioară comunicării acestui înscris. Or, din moment ce recurenta a notificat încetarea antecontractului, cu alte cuvinte a încercat să se dezică de această convenţie, eventuala sa invitaţie la contract pentru a semna contractul în formă autentică era, în consecinţă, exclusă, refuzul pârâtei de a continua raportul contractual şi de a-şi duce la îndeplinire obligaţia esenţială, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, în condiţiile deja convenite prin Antecontract, fiind o consecinţă inevitabilă a acestei notificări. Nu trebuie ignorat faptul că recurenta ascunde faptul că intimatul a notificat-o şi i-a pus în vedere să se prezinte în faţa notarului public, în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, notificare pe care însă pârâta a ignorat-o.
În urma succesiunii evenimentelor, marcate de comunicarea de către recurentă către intimat a Notificării din data de 01.08.2022, privitoare la încetarea de drept a Antecontractului de vânzare, este neîndoielnic refuzul recurentei de a trece la încheierea contractului de vânzare cumpărare în condiţiile stabilite prin Antecontract, aşadar, de a-şi respecta obligaţia esenţială asumată prin acesta. De aceea, în speţă au devenit incidente prevederile art. 2.9.5 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019, potrivit căruia, "în situaţia în care subscrisa promitenta-vânzătoare voi refuza să semnez contractul de vânzare în formă autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acţiunea în instanţă prin care să se obţină o hotărâre judecătorească aptă de intabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata de către promitenta-vânzătoare a dublului sumelor achitate până în acel moment."
Clauza prevăzută de art. 2.9.5 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. şi D. reprezintă expresia voinţei concordante a părţilor şi constituie o aplicaţie a prevederilor art. 1545 C. civ., potrivit căruia, dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi sau dreptul ambelor părţi de a se dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.
Întrucât contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, conform prevederilor art. 1270 alin. (1) C. civ., recurenta nu se poate sustrage obligaţiilor sale contractuale şi nu poate interpreta, după propria sa voinţă şi în vederea obţinerii exclusiv de beneficii, clauzele contractuale, pentru a ignora astfel obligaţiile ce îi revin.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nul, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.
Recurenta întemeiază criticile formulate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. privind interpretarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, însă argumentele deduse judecăţii nu sunt apte de încadrare în textul legal invocat şi nu conturează aspecte de nelegalitate ale hotărârii atacate.
Memoriul de recurs este structurat în 5 părţi denumite după literele alfabetului, din care primele două (A şi B) vizează o expunere generică şi succintă a criticii deduse judecăţii şi a situaţiei de fapt.
Subsumat celui de-al treilea capitol al memoriului de recurs (lit. C), recurenta învederează că instanţa de apel a analizat notificarea de încetare a antecontractului comunicată de aceasta părţii adverse în condiţiile art. 9.1 din antecontract şi concluzionează asupra inaplicabilităţii în cauză a acestei clauze fără ca instanţa să fi fost învestită cu un asemenea petit, situaţie faţă de care a fost încălcat principiul disponibilităţii.
Recurenta însă nu arată, în concret, de ce nu trebuia analizată această notificare şi clauza contractuală la care ea se referă şi nu combate dezlegările instanţei de apel pe acest aspect, care au vizat, în esenţă, faptul că recurenta nu poate invoca în mod valabil pactul comisoriu stipulat în art. 9.1 din antecontract întrucât este în culpă pentru neexecutarea obligaţiei de predare a imobilului la data convenită, că singura parte care putea invoca rezoluţiunea convenţională a contractului este cea care a executat obligaţia (în speţă, intimatul-reclamant), că "...refuzul recurentei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare manifestat în cuprinsul notificării emise la data de 01.08.2022 a condus în mod judicios instanţa de fond la valorificarea clauzei de dezicere prevăzute la art. 2.9.5 din antecontract...".
Instanţa de apel a constatat că nici nu era necesară învestirea sa expresă cu un asemenea petit, câtă vreme "...se poate analiza incidental dacă pactul comisoriu invocat de apelantă a intervenit sau nu în mod valabil...", din cererea de chemare în judecată "...rezultă în mod expres faptul că intimatul a invocat imposibilitatea legală a apelantei de activare a clauzei în discuţie...", iar "...instanţa de fond era obligată să îl analizeze în scopul de a stabili dacă acţiunea este sau nu fondată, de încetarea sau nu de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare atârnând soluţia pe fondul raportului juridic dedus judecăţii...".
Faţă de aceste considerente ale instanţei de apel, critica recurentei apare ca o simplă afirmaţie, necoroborată cu statuările conţinute în hotărârea atacată şi, prin urmare, nu poate fi subsumată dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
Recurenta pretinde că instanţa de apel "...reinterpretează în favoarea părţii adverse prevederile art. 2.2.1 din antecontract, de unde rezultă în mod expres faptul că părţile contractante au declarat şi implicit au renunţat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza antecontractului de vânzare-cumpărare", dar nu expune, punctual, în ce constă o astfel de reinterpretare presupus părtinitoare din partea instanţei de apel sau cum este favorizată partea adversă prin această reinterpretare.
De asemenea, recurenta arată că reţinerile instanţei sunt în contradicţie totală, întrucât într-o primă teză sunt înlăturate prevederile art. 2.2.1 în detrimentul art. 2.9.5 cu justificarea că interpretarea clauzei nu se poate face prin luarea în considerare a tuturor clauzelor contractuale, ci în economia prevederilor art. 2.2., iar într-o a doua teză se susţine că topografia clauzei menţionate constituie un alt element, în sensul că art. 2.2.1 ar fi situat anterior clauzei 2.9.5, acesta din urmă având o aplicabilitate generală, raportat la toate clauzele contractuale prevăzute şi care reflectă îndeplinirea obligaţiilor principale reciproce şi interdependente asumate de cele două părţi. Totodată, arată că aceste reţineri sunt vădit eronate şi nejustificate, iar instanţa nu arată de ce acordă prevalenţă unei prevederi în detrimentul alteia.
În continuare, recurenta învederează că "...instanţa de apel nu constată că efectele art. 2.9.5 ar fi anulate de prevederile art. 2.2.1, ceea ce per a contrario înseamnă că art. 2.2.1 este în fiinţă, dar, cu toate acestea, este înlăturat de la judecată, înlăturând astfel în mod nepermis voinţa părţilor" şi concluzionează că "...în raport de valabilitatea art. 2.2.1 instanţa nu putea să aplice prevederile art. 2.9. 5 din antecontract", situaţie faţă de care acţiunea este inadmisibilă.
Prin aceste critici însă, recurenta deduce judecăţii în recurs o chestiune care nu se regăseşte în configuraţia juridică dată de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., respectiv modalitatea în care instanţa de apel interpretează clauzele contractuale, consecinţa fiind aceea a incidenţei şi sub acest aspect, a nulităţii prevăzute de art. 489 alin. (2) C. proc. civ.
Recurenta susţine că acţiunea este inadmisibilă întrucât "...partea adversă a solicitat obligarea subscrisei la plata dublului sumelor achitate, în temeiul art. 2.9.5 din antecontract fără a cere însă şi rezoluţiunea antecontractului.", că nu s-a făcut dovada refuzului promitentei-vânzătoare de a semna contractul de vânzare în forma autentică şi că "...în cauza de faţă nu ne aflăm în prezenţa unui astfel de refuz, în raport de faptul că anterior acestui moment s-a rezoluţionat antecontractul în baza pactului comisoriu reglementat de art. 9.1 din antecontract şi agreat de părţi în raport de art. 8.4 din antecontract".
Concluzionează recurenta că "semnarea contractului nu mai putea interveni ulterior comunicării notificării de încetare a antecontractului întemeiată pe prevederile art. 9.1 din antecontract" şi că "odată cu aplicarea prevederilor art. 9.1 din antecontract nu se mai putea uza de prevederile art. 2.9.5 invocate de partea adversă, acesta fiind lipsit de efecte în considerarea faptului că prin rezoluţiunea antecontractului conform art. 9.1 din antecontract, nu se mai putea proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică".
Toate aceste argumente sunt străine de considerentele instanţei de apel, care au vizat distincţia dintre rezoluţiunea contractului (sancţiune de drept civil ce intervine pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor asumate) şi clauza de dezicere (clauză contractuală agreată de părţi prin care una dintre ele îşi rezervă dreptul de a se răzgândi în a încheia actul juridic în schimbul oferirii unei prestaţii), faptul că existenţa clauzei de dezicere exclude de la aplicare prevederile privind rezoluţiunea, că recurenta nu poate invoca pactul comisoriu întrucât este în culpă pentru neexecutarea obligaţiei de predare a imobilului la data convenită, că singurul care ar fi fost îndreptăţit la activarea pactului comisoriu este reclamantul (care şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale şi a depus diligenţe pentru încheierea contractului) şi că refuzul recurentei de a încheia contractul manifestat prin notificarea din 01.08.2022 a condus la valorificarea clauzei de dezicere prevăzută de art. 2.9.5 din antecontract, în sensul obligării sale la plata dublului sumelor achitate de reclamant.
Întrucât, aşa cum s-a arătat, aceste susţineri nu se raportează la statuările instanţei de apel, ele se situează în afara cadrului legal dat de art. 488 C. proc. civ. şi nu pot fi valorificate în analiza specifică recursului, cale extraordinară de atac ce presupune, pe de o parte, o motivare subsumată cazurilor expres şi limitativ prevăzute de textul legal menţionat, iar pe de altă parte, o combatere argumentată corespunzător a dezlegărilor jurisdicţionale date de către instanţa a cărei hotărâre este supusă controlului de legalitate.
În cadrul celui de-al patrulea capitol al memoriului de recurs (lit. D), recurenta expune o chestiune ipotetică, în sensul că "În situaţia în care instanţa de recurs va analiza sau aprecia că se impune analizarea prevederilor art. 9.1 din antecontract, arătăm că notificarea de încetare întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 şi art. 5.1.1 este producătoare de efecte juridice".
Sub acest aspect, recurenta expune consideraţii de ordin general privind rezoluţiunea convenţională, pactul comisoriu şi principiul libertăţii de voinţă, face trimitere la practica judiciară a instanţelor şi concluzionează în sensul că "din modalitatea de redactare a clauzelor contractuale, respectiv a art. 9.1 din antecontract, rezultă fără echivoc că voinţa concordantă a părţilor a fost aceea ca în situaţia prevăzută de art. 9.1 încetarea antecontractului intervine de drept, prin simpla îndeplinire a condiţiilor specifice agreate de către părţi".
În acest mod, recurenta reia afirmaţii anterioare privind desfiinţarea contractului prin activarea clauzei de dezicere prevăzută de art. 9.1, fără legătură cu argumentele pe care s-a fundamentat soluţia instanţei de apel privind faptul că doar partea care şi-a îndeplinit obligaţiile putea invoca această clauză (în speţă, reclamantul) şi că refuzul recurentei de încheia contractul de vânzare-cumpărare manifestat prin notificarea din 01.08.2022 a determinat activarea clauzei prevăzute la art. 2.9.5 din antecontract, în sensul obligării recurentei la plata dublului sumelor achitate de către intimat.
În ultima parte a memoriului de recurs (lit. E), recurenta expune aspecte privind cuantumul sumelor ce se impun a fi restituite promitentului-cumpărător, apreciind că acestea trebuie să reprezinte doar sumele achitate cu titlu de avans, nicidecum dublul acestor sume, şi solicită a se avea în vedere dispoziţiile art. 2.2.1 din antecontract din care rezultă faptul că părţile contractante au renunţat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza antecontractului de vânzare-cumpărare. Mai arată recurenta că în cauză nu s-a dovedit refuzul acesteia de a încheia contractul de vânzare, dar şi chiar dacă s-ar reţine o culpă în sarcina sa, nu poate fi obligată la dublul sumelor achitate.
Critica ignoră argumentele instanţei de apel privind condiţiile în care a fost valorificată clauza contractuală prevăzută la art. 2.9.5 din antecontract, fiind, totodată, şi o susţinere contradictorie, în sensul că recurenta afirmă că nu are culpă, dar şi chiar dacă ar avea, tot nu ar putea fi obligată la plata unor sume, conform înţelegerii părţilor (art. 2.2.1 din antecontract). Prin urmare, recurenta trimite la art. 2.2.1 din antecontract, fără a combate dezlegările instanţei cu privire la valorificarea art. 2.9.5 din antecontract, situaţie faţă de care nici această critică nu se circumscrie motivului de recurs invocat, fiind străină de argumentele care au stat la baza soluţiei adoptate de către instanţa de apel.
Motivarea recursului presupune nu numai indicarea, punctuală, a vreuneia din ipotezele reglementate de art. 488 C. proc. civ., dar şi expunerea unor argumente pertinente, a căror calitate esenţială să constea în combaterea argumentelor şi judecăţii înfăptuite de instanţa care a pronunţat hotărârea în raport de care se invocă o pretinsă nelegalitate, condiţie care, pentru argumentele arătate anterior, nu se verifică în privinţa recursului declarat de recurentă.
Prin urmare, fără să combată în vreun fel argumentele instanţei de apel şi fără a formula critici susceptibile de cenzură în recurs, recurenta a nesocotit existenţa judecăţii anterioare şi natura căii de atac a recursului, situaţie faţă de care devine incidentă sancţiunea nulităţii prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte va constata nul recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 244/Ap din 21 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Constată nul recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 244/AP din 21 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 20 noiembrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.