Răspunderea vânzătorului. Evicţiune parţială. Dreptul cumpărătorului de a opta între rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare şi restituirea unei părţi din preţ, proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins
Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii.
Index alfabetic: evicţiune parţială
- contract de vânzare-cumpărare
- despăgubiri
C.civ. 1864, art. 1347 - 1348
În situaţia unei evicţiuni parţiale, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, atunci când pierderea suferită este atât de importantă încât nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi cunoscut situația reală (caz în care vânzătorul are obligația de a plăti prețul primit și despăgubiri la fel ca în situaţia evicțiunii totale, conform art. 1347 C.civ.) şi de a solicita valoarea părții pierdute în baza garanţiei pentru evicţiune a vânzătorului, socotită la momentul producerii acesteia, cu menținerea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1348 din acelaşi act normativ.
Aşadar, în acest caz, cumpărătorul nu este obligat să solicite rezoluțiunea contractului pentru obținerea despăgubirilor, ci poate alege să pretindă de la vânzători plata valorii părţii din imobil pentru care a fost evins.
I.C.C.J, Secţia I civilă, decizia nr. 2007 din 26 septembrie 2024
- Cererea de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată la 6.12.2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., obligarea acestora la plata sumei de 796.896,5 lei, cu titlu de despăgubiri, reprezentând preţul contractului de vânzare-cumpărare, onorariul notarial şi cheltuieli de judecată efectuate în litigii cu evingătorul, precum şi în dosarul pendinte.
La 7.10.2020, pârâţii au formulat cerere de chemare în garanţie a numiţilor D. şi E., prin care au solicitat obligarea acestora la plata sumei de 796.896,5 lei, a contravalorii cheltuielilor de judecată, precum şi a altor sume, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată.
Prin încheierea din 15.02.2022, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţii B. şi C., precum şi de intimaţii-chemaţi în garanţie D. şi E., prin întâmpinările depuse.
- Hotărârea instanţei de fond
Prin sentinţa nr.730 din 21.04.2022, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. şi C., precum şi cu chemaţii în garanţie D. şi E. I-a obligat pe pârâţi la plata către reclamant a sumei de 783.627,95 lei, reprezentând despăgubiri pentru evicţiunea parţială. A respins cererea formulată pentru diferenţa de 13.268,55 lei, ca neîntemeiată. I-a obligat pe pârâţi la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată proporţional cu suma admisă, respectiv a sumei de 11.381,28 lei, reprezentând o parte din taxa judiciară de timbru achitată. A respins cererea reclamantului privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, constând în onorariul apărătorului ales, ca neîntemeiată. A admis cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi, obligându-i pe chemaţii în garanţie D. şi E. la plata către pârâţi a sumei de 783.627,95 lei, cu titlu de despăgubiri, precum şi a sumei de 11.381,28 lei, reprezentând o parte din taxa judiciară de timbru pe care au fost obligaţi pârâţii să o plătească reclamantului. I-a obligat pe chemaţii în garanţie la plata către pârâţi a sumei totale de 21.673,97 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
- Apelul
Împotriva sentinţei nr. 730/2022 pronunţate de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă au declarat apel pârâţii B. şi C.
- Hotărârea pronunţată în apel
Prin decizia nr. 937A din 26.06.2023, Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de pârâţii B. şi C. împotriva sentinţei nr. 730/2022, pronunţate de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. şi cu intimaţii-chemaţi în garanţie D. şi E., ca nefondat. I-a obligat pe apelanţii-pârâţi, în solidar, la plata către intimatul-reclamant A., a sumei de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, constând în onorariu de avocat.
- Recursul
Împotriva deciziei nr. 937 A/2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs pârâţii B. şi C., solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.
Invocând dispoziţiile art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurenţii au susţinut că instanța de apel a aplicat greșit prevederile art.7 din Decretul nr.167/1958, raportat la faptul că art.
1351 C.civ. instituie în mod expres o acţiune specifică de răspundere pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului, care ar fi putut fi promovată la data de 22.04.2010.
Prevalându-se de normele prevăzute de art.1351 C.civ., recurenţii au arătat că prin sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011, pronunțată de Judecătoria Constanța - Secţia civilă în dosarul nr. x/212/2010, au fost admise acţiunea în revendicare formulată de reclamantul F. la 22.04.2010, precum şi cererea de intervenţie principală a intervenientului G., prin care pârâtul A. a fost obligat să lase acestora, în deplină proprietate şi liniştită posesie, terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18.12.2007 de notarul public X.
Potrivit aspectelor consemnate în hotărârea menţionată, la data de 3.09.2010, pârâtul A. a depus întâmpinare în dosarul nr. x/212/2010, fără a solicita introducerea în cauză a recurenţilor.
Din perspectiva lor, termenul de prescripţie de 3 ani privind dreptul material la acțiunea răspundere pentru evicţiune a început să curgă de la data la care A. a fost chemat în judecată de evingătorii săi, F. şi G., respectiv de la 22.04.2010 și, cel mai târziu, de la data de 3.09.2010, când acesta a formulat întâmpinare în 
dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa.
În susţinerea acestor alegaţii, recurenţii au făcut referire la aspectele statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr.1 pronunţată în recurs în interesul legii (conform căreia prescripţiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeași dată, rămân supuse dispozițiilor art.18 din Decretul nr.167/1958, republicat, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu, cât și părțile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar şi în litigiile începute după 1 octombrie 2011), precum şi la dispoziţiile art.1, art.3 şi art.18 din Decretul nr.167/1958.
Prevalându-se de cazurile de casare ale art.488 alin.1 pct.5 şi 8 C.proc.civ., recurenţii au susţinut că, în mod nelegal şi cu aplicarea greşită a prevederilor art.1347 C.civ., respectiv ale art.9 alin.2 C.proc.civ., curtea a respins motivul de apel prin care se invocase că reclamantul nu avea deschisă calea unei cereri de despăgubire pentru evicţiune, faţă de subzistenţa valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18.12.2007 de notarul public X, precum și de faptul că acesta nu a învestit instanţa cu o cerere prin care să solicite rezoluțiunea contractului.
În dezvoltarea criticii, au învederat că cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art.1347 C.civ., iar, conform art.9 alin.2 C.proc.civ., obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților. De vreme ce prin cererea de chemare în judecată nu s-a solicitat plata valorii părții din imobil de care a fost evins, în consens cu art.1348 C.civ., ci achitarea prețului contractului de vânzare-cumpărare, a spezelor notariale şi de judecată, fără a se solicita desființarea contractului de vânzare-cumpărare, recurenţii au apreciat că instanţa de apel trebuia să examineze cauza prin raportare la dispoziţiile art.1347 C.civ.
Totodată, au afirmat că, în mod nelegal şi cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art.1337 C.civ., curtea a respins motivul de apel prin care se invocase faptul că reclamantul nu are deschisă calea unei cereri de despăgubiri pentru evicțiune, având în vedere că dreptul său de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.251,28 mp, precum și a cotei indivize de 7/14, 
reprezentând suprafața indiviză de 14.856 mp din suprafața totală de 29.733 mp, nu a fost desființat, în cauză punându-se problema unei evicțiuni de fapt, respectiv a unei greșite identificări a terenului, iar nu a unei evicțiuni de drept.
Recurenţii au susţinut că, în mod nelegal instanţa de apel a apreciat că reclamantul este îndreptăţit să solicite angajarea răspunderii pentru evicţiune a vânzătorilor, fără a cere şi rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare. Faţă de această apreciere a instanţei, au afirmat că rămânerea în patrimoniul reclamantului a terenului menţionat în titlul de proprietate şi primirea despăgubirilor pentru evicţiune creează premisele unei îmbogăţiri fără justă cauză, deoarece prin sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011, pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul nr. x/212/2010 sau prin alte hotărâri judecătoreşti, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat, ci doar s-a constatat ca terenul în discuţie are un alt amplasament.
Sub un alt aspect au criticat decizia instanţei de apel din perspectiva încălcării dispoziţiilor în materia uzucapiunii, respectiv a dispoziţiilor art.1846 şi art.1847 raportate la cele ale art.1351 C.civ., susţinând că, în mod nejustificat a fost respins motivul de apel prin care s-a invocat faptul că reclamantul nu avea dreptul de a solicita angajarea vânzătorilor pentru evicţiune, întrucât nu i-a chemat în judecată în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa. În acest sens, au considerat că în dosarul menţionat reclamantul avea posibilitatea de a solicita să se constatate că este proprietarul terenului în litigiu, prin uzucapiune, ca urmare a joncţiunii posesiei cu cea a autorilor săi sau prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a exercitării unei posesii utile.
Recurenţii au mai susţinut că instanţa de apel nu a reţinut că s-a făcut dovada exercitării unei posesii utile de către reclamant, precum şi de către autorii acestuia asupra terenului în suprafaţă de 2.251,28 mp, normele în materie de uzucapiune fiind aplicate greşit, considerându-se neîntemeiat că s-ar fi pus problema unei posesii utile doar în situaţia în care imobilul nu ar fi fost împrejmuit.
Invocând dispoziţiile art.1846 şi art.1847 C.civ., au învederat că, la momentul achiziţionării acestuia de la recurenţi, în anul 2007, terenul în discuţie era cadastrat și intabulat în cartea funciară. Or, înscrierea în cartea funciară face dovada exercitării de către reclamant a posesiei continue, neîntrerupte, netulburate, publice și sub nume de proprietar, ceea ce permite, contrar celor reținute de instanța de apel, aplicarea normelor juridice în materie de uzucapiune.
Recurenţii au menţionat că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a stipulat că reclamantul a intrat în posesia terenului la momentul perfectării tranzacţiei imobiliare cu recurenţii, respectiv de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Similar, posesia asupra terenului le-a fost transmisă recurenţilor de către chemaţii în garanţie prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu aceştia. Cele două acte juridice menţionate fac dovada exercitării de către reclamant, precum şi de către autorii săi, a unei posesii utile asupra imobilului.
Recurenţii au mai invocat dispoziţiile art.1895, art.1860, art.1897, art.1890, art.1846, art.1847 şi art.463 C.civ., susţinând că în mod greşit instanţa a respins apelul declarat în cauză.
- Apărările formulate
Intimaţii-chemaţi în garanţie D. şi E. au depus întâmpinare, prin care au solicitat admiterea recursului declarat în cauză, considerând că motivele de recurs formulate sunt întemeiate, decizia recurată fiind pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material în materia prescripţiei extinctive, a răspunderii pentru evicţiune, precum şi a posesiunii cerute de lege pentru a se invoca cu succes prescripţia achizitivă.
Prin concluziile scrise, intimatul-reclamant A. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
- Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:
8.1 Invocând incidenţa cazului de casare prevăzut de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurenţii au criticat decizia recurată, sub un prim aspect, din perspectiva încălcării de către instanţa de apel a dispoziţiilor art.7 din Decretul nr.167/1958, susţinând că termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune al reclamantului a început să curgă de la data la care acesta a fost chemat în judecată de către evingătorii săi, în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa, respectiv de la 22.04.2010 sau, cel mai târziu, de la data formulării întâmpinării în dosarul menţionat, anume la 3.09.2010.
Examinată prin prisma motivului de recurs indicat, critica nu este fondată.
În prezenta cauză, demersul judiciar are ca obiect dreptul cumpărătorului evins de a solicita angajarea vânzătorului la garanția pentru evicţiune, reglementată de art.1337 C.civ. 1864, dreptul fiind exercitat de reclamant în condiţiile în care acţiunea în revendicare şi cererea de intervenţie principală formulate de evingătorii F. şi G. au fost admise prin sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul nr. x/212/2010. Prin această hotărâre, pârâtul A. a fost obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantului şi intervenientului loturile de teren identificate prin raportul de expertiză sub nr.1746, 1747, 1611 şi 1612, ca urmare a constatării unei suprapuneri pe o suprafaţă de 2.211 mp a terenurilor pentru care părţile prezentaseră titluri de proprietate.
Prin apărările formulate în primă instanţă în cauza pendinte, pârâţii B. şi C. au invocat excepția prescripției dreptului material la acţiunea în răspundere pentru evicţiune, susţinând că termenul de prescripţie a început să curgă de la data chemării în judecată a reclamantului de către evingătorii săi, în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa, respectiv de la 22.04.2010 sau, cel mai târziu, la data de 3.09.2010, când s-ar fi formulat întâmpinare în acel dosar.
Prin încheierea de şedinţă din 15.02.2022, tribunalul a respins excepţia prescripţiei ca neîntemeiată, reţinând că termenul de prescripţie pentru exercitarea dreptului material la acţiune a început să curgă, potrivit art.7 alin.1 din Decretul nr.167/1958, de la data de 11.04.2018, când a fost pronunţată decizia nr. 18C a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă în dosarul nr. x/212/2020, prin care sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa, care confirmase drepturile de proprietate ale reclamantului F. şi a intervenientului G. asupra suprafeţei de teren de 2.211 mp a rămas irevocabilă.
Învestită fiind de către pârâţii B. şi C. cu un motiv de apel având ca obiect de critică modalitatea de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune în prima etapă procesuală, curtea l-a respins, reţinând că termenul de prescripție pentru angajarea răspunderii acestora, pe temeiul dispoziţiilor art.1337 C.civ., a început să curgă de la data la care reclamantul A., în calitate de cumpărător, a fost tulburat efectiv în exercitarea stăpânirii asupra imobilului, prin recunoașterea pe cale judecătorească a dreptului de proprietate al terților F. şi G.
Curtea a argumentat soluţia adoptată, arătând că data formulării unei pretenţii de către evingători nu poate echivala cu cea a naşterii dreptului subiectiv la acţiunea în despăgubiri pentru pagubele cauzate prin evicțiune, întrucât acest moment se plasează temporal la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii judecătoreşti care a determinat ineficacitatea juridică a dreptul real dobândit de către reclamantul A., respectiv la 11.04.2018.
Contrar susţinerilor recurenţilor, constatările instanţei de apel sunt corecte, de vreme ce ipoteza conturată în speţă este aceea în care, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă (sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa), reclamantul A. a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.211 mp, fiind obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie numiţilor F. şi G. imobilele reprezentând loturile 1746, 1747, 1611 şi 1612, în suprafaţă totală de 2.400 mp, ca urmare a constatării existenţei unei suprapuneri între imobilele pentru care au fost prezentate titluri de proprietate valabile, iar, ca urmare a comparării acestora, s-a stabilit că titlul originar al reclamantului conţinea inadvertenţe esenţiale, privitoare la indicarea eronată a vecinătăţilor, respectiv la identificarea terenului.
Ca urmare a analizei efectuate, instanţele învestite cu soluţionarea acţiunii în revendicare în dosarul antemenţionat au reţinut că pârâtul A. s-a întemeiat în mod conştient şi asumat, cu rea credinţă, pe documentaţii cadastrale neconforme cu situaţia de fapt, pe care avea obligaţia de a le cerceta sau contesta în raport de titlul de proprietate originar, precum şi de vecinătăţile contemporane reale, întrucât cuprindeau erori evidente şi esenţiale de identificare, ce au permis alocarea unor numere cadastrale diferite şi, implicit, suprapunerea peste terenurile deţinute în proprietate de reclamantul F., respectiv de intervenientul G.
Soluţia pronunţată de Judecătoria Constanţa prin sentinţa civilă nr.19718 din 4.11.2011 a dobândit caracter definitiv prin decizia nr.224 din 29.03.2012 a Tribunalului Constanţa – Secţia I civilă, şi irevocabil, prin decizia nr.18C din 11.04.2018 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă.
În ceea ce priveşte începutul prescripției extinctive a dreptului material la acțiunea dedusă judecăţii în prezentul dosar, relevante sunt dispoziţiile art.7 din Decretul nr.167/1958, potrivit cărora „Prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune sau dreptul de a cere executarea silită.” Regula generală prevăzută de art.3 din acelaşi decret este în sensul că termenul prescripţiei este de 3 ani.
Raportând aceste dispoziţii legale la circumstanţele particulare ale speţei, Înalta Curte constată, similar instanţei de apel, că momentul care marchează începutul curgerii termenului de prescripție al dreptului material la acţiune în prezenta cauză este cel al finalizării procesului care a format obiectul dosarului nr. x/212/2020, prin decizia nr.18C din 11.04.2018 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă, întrucât de la data pronunţării acestei hotărâri irevocabile reclamantul a pierdut definitiv dreptul de proprietate asupra imobilului achiziţionat de la recurenţi, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare a terţilor evingători.
Astfel, de la această dată prejudiciul reclamantului a dobândit caracter cert și s-a născut dreptul de a fi reparat în condiţiile prevăzute de art.1337 C.civ.
Contrar susţinerilor recurenţilor, termenul de prescripţie nu a început să curgă de la data chemării în judecată a reclamantului de către evingători în dosarul nr. x/212/2020 al Judecătoriei Constanţa sau de la data formulării întâmpinării în dosarul menţionat, întrucât, la aceste momente procesuale, rezultatul acţiunii în revendicare nu putea fi cunoscut, acesta conturându-se la finalul cercetării judecătoreşti (care a presupus o analiză comparativă a titlurilor de proprietate exhibate de părţi şi a probaţiunii administrate), precum şi ca urmare a epuizării căilor de atac de reformare ce au fost promovate în condiţiile legii.
Pentru identitate de raţiune, eventuala formulare de către reclamant a unei cereri de chemare în garanţie a recurenţilor în dosarul menţionat nu ar fi putut influenţa analiza efectuată în dosarul nr. x/212/2020, care a relevat că inadvertenţele esenţiale cu privire la identificarea terenului deţinut de pârâtul A., care au permis existenţa unei suprapuneri peste cele ale reclamanţilor, provin de la titlul originar al primului proprietar al imobilului, perpetuându-se şi în ceea ce priveşte titlurile dobânditorilor ulteriori, deci, inclusiv al recurenţilor.
Pe de altă parte, prin sentinţa civilă nr.19718 din 4.11.2011, Judecătoria Constanţa a reţinut că pârâtul A. nu a contestat dispoziţia primarului ce constituia titlul de proprietate al autoarei reclamantului F. şi a intervenientului G. şi nici suprapunerea între titluri.
În raport de aceste constatări, doar data rămânerii irevocabile a deciziei nr.18C din 11.04.2018 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă marchează momentul de debut al termenului de prescripţie extinctivă, ca efect al pierderii de către reclamant a dreptului de proprietate asupra unei părţi însemnate din bun şi, implicit, a tulburării sale în exercitarea prerogativelor acestuia (posesia, folosința și dispoziția).
Reţinând că termenul de prescripţie a început să curgă de la data rămânerii irevocabile a deciziei nr.18C a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă, respectiv 11.04.2018, Înalta Curte constată că în mod judicios a stabilit instanţa de apel că acţiunea civilă din prezenta cauză a fost introdusă înăuntrul termenului de prescripţie prevăzut de art.7 raportat la art.3 din Decretul nr.167/1958, critica examinată în cele ce preced urmând a fi respinsă, ca nefondată.
- În mod similar se va proceda şi în privinţa motivului de recurs întemeiat în drept pe dispoziţiile art.488 alin.1 pct.5 şi 8 C.proc.civ., invocat din perspectiva unei pretinse încălcări, de către instanţa de apel, a prevederilor art.1347 C.civ., dar şi ale art.9 alin.2 C.proc.civ., ca urmare a respingerii criticii din apel ce a vizat faptul că reclamantul nu avea la dispoziţie o acţiune în despăgubire pentru evicţiune, faţă de subzistenţa valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18.12.2007 de notarul public X, precum şi față de neînvestirea instanţei cu o cerere în rezoluţiune a acestui act juridic.
Prin acest motiv de recurs, recurenţii au mai susţinut că reclamantul nu a dedus judecăţii o cerere prin care să solicite obligarea lor la plata valorii porţiunii de teren pentru care a fost evins, conform art.1348 C.civ., ci o cerere de repunere în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum şi de plată a spezelor de judecată şi notariale, fără a solicita desfiinţarea actului juridic, astfel că soluţionarea litigiului se impunea a fi făcută prin prisma art.1347 C.civ..
Examinând aceste critici, Înalta Curte constată că reclamantul a învestit instanţa de fond cu o cerere prin care a solicitat obligarea pârâţilor B. şi C. la plata sumei de 796.896,5 lei, cu titlu de despăgubiri, reprezentând preţul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18..12.2007 de notarul public X, precum şi a onorariului notarial şi a spezelor de judecată efectuate în dosarele nr. x/212/2010 şi nr. y/212/2012 ale Judecătoriei Constanţa.
Reclamantul a justificat iniţierea demersului judiciar, învederând că, prin sentinţa civilă nr. 19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia nr.18C din 11.04.2018 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa – Secţia I civilă în dosarul nr. x/212/2010, a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.211 mp, din totalul de 2.251,28 mp, achiziţionat de la recurenţi în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833/2007 de notarul public X, ca urmare a constatării unei suprapuneri a acestui lot cu cele deţinute de numiţii F. şi G., în baza contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de notarul public Y sub nr. 982 şi 975 din 23.08.2022, precum şi ca efect al soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare prin hotărârea menţionată.
Reclamantul a precizat expres că cererea sa vizează acordarea despăgubirilor pentru evicţiune şi că aceasta se întemeiază în drept pe dispoziţiile art.1337, art.1341 pct.1, 3 şi 4, art.1344 şi art.1347 din C.civ. 1864.
În acest cadru procesual stabilit de reclamant, instanţa de fond a analizat pretenţiile în raport de titlurile de proprietate exhibate, reţinând că partea reclamantă a dobândit de la recurenţi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18.12.2007 de notarul public X, terenul în suprafaţă de 2.251,28 mp, situat în Eforie Sud, nr. cadastral x/1, înscris în cartea funciară nr. x Eforie Sud, precum şi cota indiviză de 7/14 din suprafaţa totală de 297,53 mp, reprezentând lotul 2, alee de acces cu nr. cadastral x/2, CF x, pentru un preţ de 155.000 euro.
De asemenea, a constatat că, prin sentința civilă nr.19718 din 4.11.2011, pronunţată în dosarul nr. x/212/2010, Judecătoria Constanţa a admis cererea în revendicare a reclamantului F., precum şi cererea de intervenţie principală a intervenientului G., pârâtul A. fiind obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie acestora terenul situat în Eforie Sud, în suprafaţă de 1200 mp, constând în loturile 1746 şi 1747 identificate prin anexa nr.4 la raportul de expertiză topografică întocmit de expertul X la 15.04.2011, precum şi terenul situat în Eforie Sud, în suprafaţă de 1200 mp, constând în loturile 1611 şi 1612 identificate prin aceeaşi anexă a raportului de expertiză, dispunându-se, totodată, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului asupra imobilelor menționate, la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii. Astfel cum s-a menţionat, sentința civilă nr.19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa, conţinând aceste dispoziţii, a rămas irevocabilă prin decizia nr.18C din 11.04.2018 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia I civilă.
Examinând situaţia de fapt relevată în raport de dispoziţiile legale invocate de reclamant ca
fundament al cererii de chemare în judecată (art.1337, art.1341 pct.1, 3 şi 4, art.1344 şi art.1347 C.civ.), curtea şi-a însuşit concluzia tribunalului în sensul că proba cu expertiza topografică administrată în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa a atestat existenţa unei suprapuneri între proprietăţile părţilor pe o suprafaţă de 2.211 mp, în ceea ce priveşte loturile 1746, 1747, 1611 şi 1612, şi că această suprapunere a fost cauzată de o greşită individualizare a loturilor retrocedate în baza acţiunii în revendicare promovate împotriva autorităţilor locale a autorului iniţial, I., dar şi a menţinerii acestei erori pe parcursul transmisiunilor ulterioare.
Raportat la invocarea de către reclamant a dispoziţiilor art.1347 C.civ., ca temei juridic al cererii de chemare în judecată în cauza pendinte, tribunalul a reţinut că nu s-a formulat un petit prin care să se solicite rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu recurenţii, astfel că soluţia adoptată nu a conţinut o astfel de măsură faţă de principiul disponibilităţii procesului civil.
Constatând că reclamantul nu a fost evins de întreaga suprafaţă de teren, de 2.251,28 mp, ci doar de suprafaţa de 2.211 mp, rămânându-i în proprietate o porţiune de 40,28 mp, tribunalul a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile privitoare la evicţiune şi a admis în parte acţiunea civilă a reclamantului pentru acest considerent.
În calea ordinară de atac, pârâţii au criticat sentinţa tribunalului, prin apelul formulat susţinând că reclamantul nu avea deschisă calea unei cereri de despăgubire pentru evicțiune, faţă de subzistenţa valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul.
Examinând acest motiv de apel, curtea a reţinut că, în ipoteza dedusă judecăţii, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, atunci când pierderea suferită este atât de importantă încât nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi cunoscut situația reală (caz în care vânzătorul are obligația de a plăti prețul primit și despăgubiri la fel ca în situaţia evicțiunii totale, conform art.1347 C.civ.) şi de a solicita valoarea părții pierdute în baza garanţiei pentru evicţiune a vânzătorilor, socotită la momentul producerii acesteia, cu menținerea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art.1348 din acelaşi act normativ.
În aceste repere legale, curtea a constatat că, în situația unei evicțiuni parțiale, cum este cea în speţă, cumpărătorul nu este obligat să solicite rezoluțiunea contractului pentru obținerea despăgubirilor şi că, într-o astfel de ipoteză, modalitatea de calcul a acestora se stabileşte conform art.1348 C.civ., respectiv prin obligarea vânzătorului la plata valorii părții de care cumpărătorul a fost evins, iar nu la restituirea proporțională a prețului.
Curtea a mai reţinut că în apel pârâții nu au criticat cuantumul despăgubirilor din perspectiva dispozițiilor legale incidente, limitându-se să invoce doar că, de vreme ce nu s-a cerut rezoluțiunea, iar contractul de vânzare-cumpărare este în ființă, reclamantul nu are dreptul la dezdăunare (critica nu a fost primită pentru aspectele expuse în paragraful precedent).
Se observă, astfel, conform aspectelor redate în cele ce preced, că analiza efectuată în cauză a respectat coordonatele procesuale trasate de reclamant prin cererea de chemare în judecată, fără a exceda limitelor învestirii şi neputând confirma susţinerile recurenţilor cu privire la încălcarea principiului disponibilităţii prevăzut de art.9 C.proc.civ..
Având în vedere că reclamantul a solicitat, prin acţiunea formulată, plata sumei reprezentând preţul contractului încheiat cu recurenţii, cu titlu de despăgubiri pentru evicţiunea suferită, este evident că examinarea cauzei s-a impus în contextul factual relevat, precum şi a dispoziţiilor legale incidente, care reglementează un drept de opţiune al cumpărătorului de a pretinde, după caz, valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii şi menținerea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art.1348 C.civ.
În cazul evicţiunii parţiale, cumpărătorul are, așadar, un drept de opţiune în sensul de a solicita fie rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, fie contravaloarea proporţională a părţii de care a fost evins. Ca atare, contrar celor invocate de recurenţi, în ipoteza unei evicțiuni parțiale, cumpărătorul nu este obligat să solicite rezoluțiunea contractului pentru obținerea de despăgubiri, ci poate alege să pretindă de la vânzători plata valorii părţii din imobil pentru care a fost evins.
Contrar susţinerilor recurenţilor, analiza efectuată de instanţa de apel din perspectiva dispoziţiilor art.1348 C.civ. nu este de natură să atragă incidenţa cazului de casare prevăzut de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., în ipoteza unei evicţiuni parţiale, cum este cea în speţă, acţiunea reclamantului pentru recuperarea valorii părţii din imobil de care a fost evins fiind posibilă şi rezidând în lege.
Pe de altă parte, în speţă, nu se poate reţine că reclamantul a suferit o evicţiune de fapt, astfel cum nefondat au susţinut recurenţii, de vreme ce acesta a pierdut dreptul de proprietate asupra unei părţi însemnate din imobil ca urmare a promovării cu succes a acţiunii în revendicare de către evingători, admisă printr-o hotărâre civilă cu caracter irevocabil.
Faptul că actul juridic prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului de care, în parte, a fost evins nu a fost rezoluţionat nu are conotaţiile unei exproprieri de fapt, astfel cum eronat au pretins recurenţii, de vreme ce, suprapunerea loturilor deţinute de părţi a rezultat din actele de proprietate prezentate, a documentaţiei cadastrale aferente, precum şi din raportul de expertiză topografică întocmit în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa, iar prin hotărâre irevocabilă, contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei afectate de suprapunere a rămas fără efect.
Totodată, în speţă nu sunt întrunite condiţiile restituirii pentru îmbogăţirea fără justă cauză, întrucât, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare a evingătorilor, reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.211 mp, prin sentinţa civilă nr.19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa fiind obligat şi la radierea dreptului real din cartea funciară.
În această ipoteză, este evident că în patrimoniul reclamantului nu se mai regăseşte suprafaţa de teren de 2.211 mp dobândită de la recurenţi în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833/2007 de notarul public X, astfel că acordarea unei despăgubiri proporţionale pierderii suferite nu este de natură să genereze o majorare a activului acestuia în detrimentul celui al recurenţilor.
Critica prin care recurenţii au invocat greşita soluţionare a motivului de apel ce a vizat inexistenţa dreptului reclamantului de a solicita angajarea răspunderii pentru evicţiune, în lipsa chemării lor în judecată în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanţa pentru a dovedi uzucapiunea în condiţiile prevăzute de art.1846 şi 1847 raportate la cele ale art.1351 C.civ., este nefondată.
Prin decizia nr.18C din 11.04.2018, pronunţată în dosarul nr. x/212/2010, Curtea de Apel Constanţa – Secţia I civilă a reţinut, cu privire la acţiunea în revendicare promovată de reclamantul F. şi de intervenientul principal G., în contradictoriu cu pârâtul A., că titlurile de proprietate exhibate de părţi provin de la autori diferiţi (J., respectiv I.) şi că, urmare a comparării acestora, s-a acordat prevalenţă celui al părţii care a dobândit de la autorul al cărui drept era preferabil, conform principiului nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are).
Prin această decizie s-a reținut că situația localizării terenului restituit prin sentinţa civilă nr.35 din 9.01.1995 a Judecătoriei Constanța, pronunţată în dosarul nr. x/1992, către I., autorul reclamantului, supus unor vânzări succesive, nu a fost însoţită de un plan de amplasament şi delimitare şi nici de un proces-verbal de punere în posesie. Totodată, s-a remarcat că această situaţie nu a fost lămurită nici prin încheierea de rectificare nr.285 din 3.02.2011 emisă de notarul public X. ca urmare a rectificării cadastrului prin documentaţia înregistrată la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, iar nu ca urmare a îndreptării unei erori materiale a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între recurenţi şi reclamant.
Prin sentinţa civilă nr.19718 din 4.11.2011, Judecătoria Constanţa a constatat că terenul menţionat a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmită de expertul X în dosarul nr. x/212/2010, ocazie cu care s-a constatat existenţa unei suprapuneri de 2.211 mp între loturile pentru care reclamantul F. şi intervenientul G., pe de o parte, şi pârâtul A., pe de altă parte, prezentaseră titluri de proprietate, loturile 1611 şi 1612 fiind incluse în întregime în suprafaţa pentru care pârâtul deţinea titlu de proprietate, iar loturile 1746 şi 1747 fiind conţinute, în cea mai mare parte, de acest teren.
Curtea a reţinut că înscrisurile de la dosar au relevat faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1833 din 18.12.2007 de notarul public X, terenurile numiților F. (1.200 mp) și G. (1.200 mp), respectiv loturile anterior menţionate, erau împrejmuite, conform titlurilor lor de proprietate, aceste două persoane exercitând posesia, din cauza suprapunerii, şi asupra suprafeței de 2.211 mp deţinute de reclamant.
În aceste condiţii și raportat la situația de fapt reținută în etapele devolutive ale procesului, ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, eronat se susţine de către recurenţi că reclamantul a exercitat o posesie utilă asupra imobilului, conformă art.1847 sau art.1860 C.civ., pentru a putea fi invocată cu succes uzucapiunea de 30 de ani sau cea care presupune o joncţiune a posesiei sale cu cea exercitată de recurenţi, de vreme ce s-a constatat că în dosarul nr. x/212/2010 nu s-a făcut dovada faptului că reclamantul ori autorii săi (în ordinea în care aceştia au deţinut în proprietate imobilul – I., K., D. și E., C. şi B.) au intrat în posesia efectivă a terenului de 2.251,28 mp sau au exercitat acte neechivoce de posesie.
Pe de altă parte, din hotărârile pronunţate în dosarul antemenţionat reiese că localizarea terenului în litigiu nu a fost lămurită nici în anul 2011, în condițiile în care, prin încheierea de rectificare nr.285 din 3 februarie emisă de notarul public X, nu s-au îndreptat erorile materiale din contractul de vânzare-cumpărare cu privire la vecinătăţile imobilului tranzacţionat, ci cadastrul din documentaţia cadastrală încheiată de O.C.P.I. Constanţa sub nr.3085/2011, fără a se evidenţia, cu ocazia întocmiri acestor documente, o suprapunere cu planul parcelar potrivit căruia, autorul I. deţinea loturile nr.1740-1745, respectiv 1613-1621.
Totodată, prin decizia nr.18C din 11.04.2018, pronunţată în dosarul nr. x/212/2010, Curtea de Apel Constanţa – Secţia I civilă a reţinut că, în operaţiunea ce presupune compararea titlurilor de proprietate, nu are relevanţă buna-credinţă a cumpărătorilor la momentul perfectării actelor de vânzare-cumpărare, această instituţie producând efecte în cazul acţiunii în anularea actului de vânzare-cumpărare al subdobânditorului de bună-credinţă cu titlu oneros sau într-o eventuală acţiune pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată, fiind lipsită de orice efecte în cadrul acţiunii în revendicare imobiliară, în care părţile exhibă titluri de proprietate provenite de la autori diferiţi (titlurile reclamantului F. şi intervenientului G. fiind considerate mai bine caracterizate faţă de cel al pârâtului A.).
Faţă de aceste aspecte reţinute cu caracter irevocabil, este justificată concluzia instanţei de apel în sensul că termenul prescripției achizitive ar fi trebuit să înceapă să curgă de la 9.01.1995, odată cu pronunțarea sentinței civile nr.35 de către Judecătoria Constanța în dosarul nr. x/1992, prin care pârâţii Consiliul Local Eforie și Regia Autonomă L. au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului I. loturile 1710-1745 și 1613-1621, care au revenit ulterior legatarului universal M., care le-a vândut numitului K., iar acesta le-a înstrăinat către chemații în garanție din prezenta cauză, D. și E., prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2113 din 2.09.2003 şi, ulterior recurenţilor (conform aspectelor de fapt reținute prin sentința civilă nr.19718 din 4.11.2011 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul nr. x/212/2010).
Având în vedere că printr-o hotărâre cu caracter irevocabil s-a reţinut că nu s-a făcut dovada intrării în posesie a terenului de către autorul inițial și nici de către proprietarii subsecvenți, termenul prescripţiei achizitive nu a început să curgă până la data formulării acțiunii înregistrate sub nr. x/212/2010 (22.04.2010), astfel că reclamantul nu a avut la îndemână mijloace prin care să câștige procesul, prin invocarea cu succes a acestui mod de dobândire a proprietăţii.
În aceste condiţii, este irelevant dacă prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi s-a menţionat că reclamantul a intrat în posesia terenului de la data perfectării tranzacţiei imobiliare, de vreme ce aspectele expuse în cele ce preced infirmă această stipulaţie convenţională.
Similar, nici înscrierea în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant în baza contractului menţionat nu echivalează cu exercitarea unei posesii utile pentru a prescrie, în sensul art.1847 C.civ., întrucât prin sentinţa civilă nr.19718 din 4.11.2011 a Judecătoriei Constanţa s-a dispus obligarea acestuia la radierea dreptului asupra suprafeţei de 2.211 mp din cartea funciară nr. x Eforie Sud la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii.
Pentru considerentele expuse, constatând că nu este incident motivul de casare prevăzut de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., Înalta Curte, în baza art.496 alin.1 C.proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr.937A din 26.06.2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.