Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României

Acţiune în revendicare imobiliară. Înscrierea dreptului real în cărţi funciare diferite. Sisteme de publicitate imobiliară distincte. Lipsa de incidenţă a principiului publicităţii materiale de carte funciară şi a efectului achizitiv al acestuia

 

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Proprietatea privată

Index alfabetic: imobil

• înscriere în carte funciară
• principiul publicităţii materiale de carte funciară
• efectul achizitiv
• acţiune în rectificare

 

Legea nr. 7/1996, art. 30, art. 31, art. 36

C.civ. 1864, art. 480

 

Potrivit dispozițiilor art. 31 şi ale art. 36 din Legea nr. 7/1996, principiul publicității materiale de carte funciară acționează numai când sunt întrunite, cumulativ, toate cerințele prevăzute expres sau implicit de lege, respectiv: imobilul să fie înscris în cartea funciară, dreptul antecesorului tabular să fie vătămat de înscrierea efectuată în folosul celui de-al doilea înscris şi cel de-al treilea înscris în cartea funciară să fi dobândit un drept de la al doilea, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.

Aşadar, beneficiul pe care îl oferă acţiunea conjugată a dispozițiilor anterior menţionate, care dau conținut principiului publicității materiale, vizează toate cazurile în care este vorba despre lipsa sau nevalabilitatea titlului celui de-al doilea înscris în cartea funciară, care poate fi suplinită, prin efectul publicităţii materiale, în favoarea celui de-al treilea şi în contra primului - antecesorul tabular şi adevăratul titular al dreptului real, definitiv pierdut în favoarea celui de-al treilea (iar nicidecum nu poate suplini lipsa ori nevalabilitatea titlului celui dintâi, în baza căruia s-a deschis cartea funciară).

În mod evident, numărul de înscrieri şi ierarhia acestora asupra aceluiaşi drept vizează înscrieri în aceeaşi carte funciară, normele de drept menţionate nefiind destinate a tranşa conflicte de drepturi atunci când înscrierile asupra aceluiaşi drept au fost realizate, într-o anomalie de situaţie juridică, în cărţi funciare diferite şi având în origini sisteme de publicitate imobiliară diferite.

Prin urmare, efectul achizitiv al publicităţii de carte funciară, ce decurge din acţiunea combinată a dispoziţiilor art. 31 şi ale art. 36 din Legea nr. 7/1996, nu sancţionează un proprietar rămas străin de cartea funciară în care a fost înscris – în lipsa unui titlu ori în baza unui titlu nevalabil – un altul, titular al unei înscrieri privitoare la acelaşi drept şi nici pe cel căruia, tot din necunoștință de cauză, nu i s-ar putea în mod obiectiv opune termenul de 3 ani prevăzut pentru formularea acţiunii în rectificare.

Astfel, cum efectul achizitiv nu se produce şi nu poate fi invocat decât în raport cu persoane înscrise în aceeaşi carte funciară, dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996 nu pot paraliza acţiunea în revendicare formulată de cel neînscris în aceeaşi carte funciară şi care se consideră adevăratul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului.

 

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 134 din 21 ianuarie 2025

 

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 19.04.2019, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E. a solicitat: (i) constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între B. şi C., autentificat sub nr. 1244/08.04.2005 de către Biroul Notarului Public X. şi, pe cale de consecinţă, a tuturor actelor juridice subsecvente, respectiv contractul de donaţie încheiat între C. şi B. autentificat sub nr. 2809/14.09.2006 de către BNP Y. şi contractul de vânzare-cumpărare între B. şi D. căsătorită cu E. autentificat sub nr. 2848/20.09.2006 de către BNP Y.; (ii) lăsarea reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie cu privire la terenul în suprafaţă de 4850 m.p., situat în intravilanul oraşului Buftea, judeţul Ilfov, cu număr cadastral (...), CF nr. (...) a oraşului Buftea; (iii) rectificarea Cărţii funciare nr. (...) Buftea (nr. CF vechi x.) în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate a soţilor D. şi E. asupra terenului situat în intravilanul oraşului Buftea, judeţul Ilfov, întrucât acesta a fost dobândit prin intermediul unei convenţii nule absolut, precum şi rectificarea Cărţii funciare nr. (...) Buftea ( nr. CF vechi y.) în sensul eliminării menţiunii privind suprapunerea imobilului cu nr. cadastral (...) în suprafaţă de 4850 m.p. în totalitate cu imobilul cu nr. cadastral (...); (iv) obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, au fost invocate prevederile art. 948, 968, 1337, 1339, 480 C.civ. şi art.33 din Legea nr. 7/1996.

            La data de 20.06.1019, pârâţii D. şi E. au formulat cerere de chemare în garanţie a numiţilor C. şi Z., ambii în calitate de moştenitori ai defunctei B., precum şi a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea, a Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi a Oraşului Buftea, prin primar – Biroul de Taxe şi Impozite Locale, solicitând admiterea în principiu a cererii de chemare în garanţie şi, în cazul admiterii  acţiunii introductive, obligarea chemaţilor în garanţie la plata în solidar a sumei de 341.280 lei (echivalentul a 65.475 Euro) reprezentând despăgubiri aferente terenului în suprafaţă de 4850 m.p., situat în extravilanul Oraşului Buftea, judeţul Ilfov, intabulat în CF nr. (...) Buftea şi preţul contractului de arendare încheiat cu privire la acesta.

            Prin cererea înregistrată la data de 20.12.2019, reclamantul a precizat că înţelege să se judece în contradictoriu cu toţi cei trei moştenitori ai lui B., în persoana numiţilor C., Z. şi a celui de-al treilea încă necunoscut la acel moment.

            La data de 06.01.2020, Tribunalul a dispus introducerea în cauză a numiţilor W., Z. şi C.

            La termenul de judecată din data de 02.03.2020, pârâţii D. şi E., prin avocat, au formulat o cerere precizatoare a cererii de chemare în garanţie, indicând că îl cheamă în garanţie şi pe numitul W., în calitate de moştenitor al defunctei pârâte B.

            La data de 19.04.2021, Tribunalul a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii D. şi E. împotriva numiţilor C., Z. şi  W. şi a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii D. şi E. în contradictoriu cu numiţii O.C.P.I. Ilfov, B.C.P.I. Buftea, A.N.C.P.I. şi Oraşul Buftea prin Primar – Biroul de Taxe şi Impozite Locale.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 1743 din 22.06.2022, Tribunalul Ilfov – Secţia civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, ca neîntemeiată, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată, a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată, precum şi cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii D. şi E., în contradictoriu cu chemaţii în garanţie C., Z. şi W., toţi în calitate de moştenitori ai pârâtei B., ca rămasă fără obiect şi a obligat reclamantul să plătească pârâţilor D. şi E. cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial în cuantum de 20.000 de lei, redus potrivit art. 451 alin. (2) C.proc.civ.

1. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 1713A din 15.12.2023, Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV a civilă a admis apelul principal formulat de apelantul-reclamant A., împotriva sentinţei civile nr. 1743 din 22.06.2022 în contradictoriu cu apelanţii-pârâţi D. şi E. şi intimaţii-pârâţi W., Z. şi C.

A admis apelul provocat formulat de apelanţii-pârâţi D. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 1743 din 22.06.2022 în contradictoriu cu intimaţii-chemaţi în garanţie C. şi Z.

A respins apelul incident şi apelul provocat formulat de apelanţii-pârâţi D. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 1743 din 22.06.2022 şi a încheierilor de şedinţă din 23.09.2020 şi 19.04.2021 pronunţate de Tribunalul Ilfov – Secţia civilă în contradictoriu intimaţii-chemaţi în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, şi Oraşul Buftea prin Primar – Biroul de Taxe şi Impozite Locale, ca nefondate.

A schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că:

A admis în parte cererea de chemare în judecată.

A obligat pe pârâţii D. şi E. să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 4850 m.p. situat în Buftea, judeţul Ilfov, cu număr cadastral (...), C.F. nr. (...) a oraşului Buftea.

A dispus radierea din C.F. nr. (...) Buftea (nr.CF vechi x a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. asupra terenului în suprafaţă de 4850 m.p. situat în Buftea , județul Ilfov.

A dispus radierea din C.F. nr. (...) Buftea (nr. CF vechi y) a menţiunii privind suprapunerea imobilului cu nr. cadastral (...) în suprafaţă de 4850 m.p. în totalitate cu imobilul cu nr. cadastral (...).

A admis în parte cererea de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu chemații în garanție C. şi Z.

A obligat pe chemații în garanţie C. şi Z. să plătească pârâţilor D. şi E. suma de 309.991 lei despăgubiri.

A respins în rest această cererea de chemare în garanție ca neîntemeiată.

A obligat pe reclamant să plătească pârâţilor D. şi E. suma de 7500 lei cheltuieli de judecată în prima instanţă reprezentând onorariu de avocat cu aplicarea art. 451 alin. 2 şi art. 453 alin .2 C.proc.civ.

A menţinut în rest sentinţa apelată.

A obligat pe apelanţii pârâţi D. şi E. să plătească apelantului reclamant suma de 5202,5 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat cu aplicarea art. 453 alin. 2 C.proc.civ.

A obligat pe intimații chemați în garanţie C. şi Z. să plătească apelanților pârâţi D. şi E. suma de 6352,45 lei reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat în apel.

2. Căile de atac formulate în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 1713A/2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV a civilă au declarat recurs principal recurentul-chemat în garanţie Z. și recurenta-chemată în garanție C., iar recurenţii-pârâţi D. şi E. au declarat recurs incident.

1. Recursul principal declarat de recurenta-chemată în garanţie C.

Prin recursul formulat de recurenta-chemată în garanție C. a cerut casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare curții de apel, invocând incidența motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C.proc.civ.

Subsumat pct. 5, recurenta arată că cererea de chemare în judecata formulata de intimatul-reclamant A. a avut un capăt de cerere principal prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între B. şi C. şi a tuturor actelor juridice subsecvente și trei capete de cerere accesorii prin care s-a solicitat: (i) lăsarea intimatului-reclamant în deplina proprietate şi liniştită posesie cu privire ia terenul în suprafaţa de 4850 mp situat în intravilanul oraşului Buftea, jud. Ilfov, cu număr cadastral (...), CF nr. (...) a oraşului Buftea; (ii) rectificarea Cărţii funciare nr. (...) Buftea (nr. CF vechi x) şi a Cărtii funciare nr. (...) Buftea (nr. CF vechi y), conform menţiunilor din cererea de chemare în judecata și (iii) obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecata.

Cu toate acestea, instanţa de apel a considerat, în mod nelegal, că petitul cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a terenului ar fi un capăt de cerere principal, formulat în subsidiar față de primul capăt de cerere referitor la anularea contractelor de vânzare.

Or, astfel cum rezultă din cererea de chemare în judecata, capătul de cerere prin care s-a solicitat lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a terenului a fost accesorie primului capăt de cerere, fiind expresia principiului repunerii în situaţia anterioară din materia efectelor nulităţii actului juridic, concluzie care rezultă din cuprinsul cererii de chemare în judecata şi din modul în care au fost formulate capetele de cerere.

Tocmai pentru că exista o incontestabilă neclaritate a capătului doi de cerere, neclaritate sesizată şi de instanţa de control judiciar, care a apreciat necesară calificarea naturii acestui capăt de cerere, instanţa de apel era obligată, în baza rolului activ al judecătorului şi pentru respectarea principiului disponibilităţii, ca, anterior calificării/recalificării acestui capăt de cerere, să pună în discuţia părților aceste aspecte.

Nepunând în discuţia părților calificarea celui de-al doilea capăt de cerere ca fiind principal sau accesoriu, instanţa a încălcat principiul disponibilităţii, principiul contradictorialității şi principiul rolului activ al judecătorului şi dreptul ia un proces echitabil reglementat de art. 6 C.proc.civ. şi de art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

            Subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C.proc.civ., recurenta-chemată în garanție arată că hotărârea atacată este nemotivată, aceasta nerespectând standardul reglementat de art. 425 alin. (1) lit. b) C.proc.civ., întrucât nu rezultă care sunt motivele de fapt şi de drept pe care instanţa și-a întemeiat soluţia în ceea ce priveşte motivele principale şi esenţiale invocate de părți şi nici temeiurile de drept și/sau raţionamentul juridic în baza cărora a înlăturat aplicarea unor prevederi legale invocate de către părți.

Subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-chemată în garanție arată că decizia atacată este dată cu aplicarea greşită a art. 480 vechiul Cod civil și cu încălcarea art. 563 noul Cod civil, având în vedere faptul că cererea de chemare în judecată a fost formulată în anul 2019.

De asemenea, decizia este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, în raport de care instanţa de apel nu ar mai fi trebuit sa treacă la compararea titlurilor. În plus, la soluţionarea cauzei ar fi trebuit avută în vedere forma art. 36 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data dobândirii de către intimaţii-pârâţi D. şi E. a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv 20.09.2006, iar nu forma art. 36 în vigoare la data înscrierii dreptului de proprietate al intimatului-reclamant.

Deşi instanţa de apel a recunoscut faptul ca, în temeiul art. 36 din Legea nr. 7/1996, acţiunea în revendicare ar fi paralizată şi s-ar consolida dreptul proprietarului aparent, în mod nelegal, a concluzionat că aceste efecte nu s-ar produce şi nu ar fi aplicabile în prezenta cauză.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa de apel, în interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, în mod nelegal, a invocat criterii de diferenţiere şi interpretare care adaugă, în mod nepermis, la prevederile clare şi neechivoce ale acestui articol.

Aprecierile instanţei de apel cu privire la imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, la caracterul subsidiar al acţiunii în rectificare și la poziţia extrem de favorabilă a persoanei neînscrise în cartea funciară, căreia nu i se pot opune, în opinia instanţei de apel, prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, nu au temei în drept, instanţa neindicând şi neargumentând pe ce se bazează aceasta apreciere.

Prevederile art. 79 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 invocate de instanţa de apel nu au aplicabilitate în prezenta cauză.

În schimb, în prezenta cauză sunt aplicabile prevederile art. 36 şi 30 alin. (1) lit. i), potrivit cărora dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedeşte contrariul. În acest context, instanţa de apel nu ar fi trebuit sa mai treacă la compararea titlurilor, în ipoteza în care s-ar considera că a fost legal învestită cu soluţionarea unei acţiuni în revendicare.

În continuare se arată că din considerentele deciziei recurate nu rezultă cu claritate ce titluri au fost comparate şi regulile în baza cărora s-a făcut compararea de titluri. Instanţa de apel a pornit de la contractul de vânzare nr. 1244/2005 încheiat între B. şi C. şi a reţinut, fără a indica un temei de fapt sau de drept, că recurenta C. şi intimații-pârâți D. şi E. nu pot invoca principiul forţei probante al înscrierilor în cartea funciară atât timp cât nu s-a verificat cuprinsul registrele de transcripțiuni (fiind vorba chiar despre deschiderea cârtii funciare pentru acel imobil).

Menționează în continuare recurenta că la încheierea contractelor de vânzare între C. şi B. şi între B. şi soţii D. şi E. s-a solicitat extras de carte funciara pentru autentificare şi din cuprinsul acestuia nu rezulta niciun viciu al titlului vânzătorului, aceste verificări fiind necesare şi suficiente pentru încheierea valabilă a contractelor de vânzare - cumpărare, conform prevederilor legale aplicabile, respectiv art. 31 din Legea nr. 7/1996.

Chiar daca contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1998 între B. şi cumpărătorii U. şi V. fusese transcris în Registrul de transcripțiuni şi inscripțiuni, evidența în acest sistem se făcea pe persoane, nu pe imobile, în vreme ce în sistemul de carte funciara, evidența se ține pe imobile.

În cererea de chemare în judecata, intimatul - reclamant a susţinut ca, în prezenta cauza, ar fi incidentă situaţia în care titlurile exhibate provin de la acelaşi autor, motiv pentru care instanţa de apel, în baza principiului disponibilităţii, trebuia să aplice regulile din materia comparării titlurilor care provin de la acelaşi autor.

În această situaţie, conform regulilor aplicabile în cazul în care titlurile provin de la acelaşi autor, trebuia să se dea câștig de cauză părţii care a îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară, în cazul de față intimaţii-pârâţi D. şi E. care au încheiat contractul de vânzare anterior intimatului-reclamant A. şi si-au intabulat dreptul de proprietate anterior intabulării dreptului lui A..

Faptul ca, în cazul de față, au existat două cărți funciare nu schimbă modul de aplicare a regulilor în materia comparării de titluri şi nici al prevederilor exprese din Legea nr. 7/1996, mai sus citate.

În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la rectificarea cărţilor funciare, în mod nelegal, instanţa de apel a admis acest capăt de cerere şi a dispus rectificarea deşi, în conformitate cu prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996 acest capăt de cerere ar fi trebuit respins ca prescris sau să se constate că reclamantul este decăzut din dreptul de a solicita rectificarea cărţilor funciare, având în vedere faptul că, în practică, termenul de 3 ani prevăzut de art. 36 din Legea nr. 7/1996 a fost considerat termen de prescripţie sau de decădere.

Referitor la soluţia de admitere a cererii de chemare în garanţie, se arată că decizia recurată este nelegală şi în ceea ce priveşte soluţia de respingere a apelului incident şi a apelului provocat formulat de intimaţii - pârâţi D. şi E. în contradictoriu cu intimaţii chemaţi în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Oraşul Buftea prin Primar- Biroul de Taxe şi Impozite Locale, fiind dată cu încălcarea art. 998 și art. 1000 alin. (1) şi (3) din vechiul Cod civil şi a prevederilor Legii nr. 7/1996 care reglementează rolul şi atribuţiile acestora în efectuarea şi păstrarea evidentelor de carte funciara şi de publicitate imobiliară şi în eliberarea informaţiilor referitoare la acestea, respectiv art. 4 lit. m), n), o), art. 21, art. 22 alin. (3), art. 38 alin. (2), fiind aplicabil motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Din prevederile legale incidente rezultă că înscrierile (lato sensu) făcute în registrele de transcripțiuni şi inscripțiuni și/sau în cărţile funciare, evidența acestora şi comunicarea informaţiilor referitoare la acestea sunt în competența şi intră în atribuţiile chemaţilor în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Ilfov, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Ilfov - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Prin urmare, faptul că nu s-a cunoscut existența în Registrul de transcripțiuni şi inscripțiuni a menţiunilor referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1637/1998 între B. şi cumpărătorii V. este imputabil exclusiv chemaţilor în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Buftea, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

De asemenea, intimatul-chemat în garanţie Oraşul Buftea, prin Primar- Biroul de Taxe şi Impozite Locale este responsabil pentru că nu a comunicat, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin care a cumpărat terenul reclamantul A. faptul că exista deja rol fiscal deschis pentru acest teren pe numele intimaților-pârâţi D. şi E.

2. Recursul principal declarat de recurentul-chemat în garanţie Z.

Prin recursul formulat de recurentul-chemat în garanție solicită casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, susținând, în esență, că deși a fost chemat în judecată în calitate de moştenitor al defunctei B., în considerarea unui înscris comunicat de către Primăria Buftea, din care rezultă calitatea sa de succesibil, în realitate, acesta nu are calitatea de moştenitor al numitei B., întrucât a renunţat la succesiunea acesteia, după cum rezultă din declaraţia autentificată sub nr. 449 din data de 01.04.2024 la SPN U. din Buftea, înscris pe care l-a atașat memoriului de recurs.

Renunţarea la moştenire este expresă și are efect retroactiv, care conduce la concluzia lipsei calităţii sale procesuale pasive în acţiunea în angajarea răspunderii sale civile contractuale pentru garanţia împotriva evicțiunii asumată de B., excepție absolută, care poate fi invocată în orice stare a procesului.

Recurentul subsumează acest motiv de recurs art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., invocând totodată dispozițiile art. 22 alin. (2) C.proc.civ., care impunea efectuarea de probatorii chiar din iniţiativa judecătorului, în exercitarea rolului său activ pentru aflarea adevărului.

Sub un al doilea aspect subsumat pct. 6 al art. 488 alin. (1) C.proc.civ., se arată că există o contradicţie în considerentele deciziei recurate și dispozitivul acesteia în ce privește suma dispusă pentru a fi plătită pârâţilor D. şi E. în cuantum de 309.991 lei cu titlu de despăgubiri, în dispozitiv se menționează o obligație de plată în solidar, în vreme ce în considerente se face vorbire de art. 1114 C.civ., text potrivit căruia moştenitorii legali răspund pentru datoriile şi sarcinile moştenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporţional cu cota fiecăruia – fiind o obligație divizibilă.

De asemenea, se poate observa ca decizia recurată este contradictorie şi în ceea ce priveşte problema relevanței înregistrării contractului din anul 1998 în Registrul de transcripțiuni, precum și a bunei credințe.

Din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurentul-chemat în garanție arată că au fost încălcate dispozițiile art. 34 din Legea 7/1996 în varianta în vigoare la data la care pârâţii D. şi  E. au cumpărat imobilul, respectiv 20.09.2006, iar nu cea din 08.04.2005 - adică data la care C. cumpărase terenul de la B.

Chiar dacă fiecare din contractele supuse comparării de titluri au în ascendență alte contracte, până la autorul comun B., aceasta nu înseamnă că în caz de comparare de titluri valabile se pun în discuţie contractele vechi. De altfel, chiar dacă s-ar analiza şi contractele din ascendența celor două titluri supuse comparării, şi acest criteriu operează în favoarea pârâţilor D. şi E., din moment ce autorul lor, B., a fost prima care a deschis carte funciara a imobilului.

Fiind vorba de doi proprietari cu titluri valabile, deopotrivă intabulate, urmează a se considera preferabil, fiind mai caracterizat, cel care îndeplinește cerinţa art. 34 din Legea nr. 7/1996. Or, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a textului anterior citat, adăugând la norma legala şi cerinţa potrivit căreia pârâţii D. şi E. ar fi trebuit să verifice şi înregistrările din Registrul de transcripțiuni. Însă, din simpla interpretare gramaticală a textului citat rezultă că legiuitorul nu a avut în vedere şi această cerinţă.

Pentru aceste motive solicită casarea deciziei şi trimiterea în rejudecare, iar în probațiune depune declaraţia de renunţare la succesiunea lui B.

3. Recursul incident declarat de recurenţii-pârâţi D. şi E.

Odată cu întâmpinarea depusă față de recursurile principale, recurenții-pârâți D. și E. au declarat apel incident, invocând incidența motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C.proc.civ.

Subsumat primului motiv de recurs, grefat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., se arată că în mod nelegal a dispus instanţa de apel cu privire la incidentul lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a numitei B., decizia recurată fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 56 alin. (1) şi alin. (3), art. 78 şi art. 204 alin. (1) C.proc.civ., întrucât la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv 17.04.2019, numita B., era decedată.

Contrar statuărilor instanţei de apel, intimatul A. nu a formulat, la vreun moment, o cerere modificatoare în sensul art. 204 C.proc.civ. sau o cerere care ar putea fi asimilată acestei instituţii juridice, ci strict o cerere de introducere în cauză a moştenitorilor, în temeiul dispoziţiilor art. 412 alin. (1) C.proc.civ. Or, dispoziţiile invocate de către reclamant reglementează exclusiv situaţia în care partea decedează în timpul procesului, iar nu anterior declanşării acestuia.

În aceste condiţii, instanţa de apel era ţinută să constate că precizarea verbală a intimatului, de la al doilea termen de judecată, cu privire la introducerea în cauză a moştenitorilor numitei B., formulată în temeiul art. 412 C.proc.civ. nu a reprezentat o cerere modificatoare, deoarece nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de lege în acest sens.

În mod nelegal a statuat instanţa de apel asupra chestiunii inadmisibilităţii cererii de chemare în garanţie a OCPI Ilfov, BCPI Buftea, ANCPI şi Oraşul Buftea prin Primar - Biroul de Taxe şi Impozite Locale, decizia recurată fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 72 şi art. 235 C.proc.civ.

Potrivit legii, partea interesată poate să cheme în garanţie o terţă persoană, împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanţie sau în despăgubiri.

Contrar statuărilor instanţei de apel, erau îndeplinite condiţiile legale esenţiale, pentru admiterea în principiu a cererii de chemare în garanţie a entităţilor enumerate - cererea de chemare în garanţie fiind formulată în cadrul unui litigiu pendinte, aflat în faza judecăţii în primă instanţă şi în termen legal. De asemenea, cererea de chemare în garanţie a prezentat o legătură de dependenţă şi subordonare faţă de cererea introductivă de instanţă, astfel încât soluţia pronunţată cu privire la cererea principală ar fi putut influenţa soluţia asupra cererii de chemare în garanţie, cererea de chemare în garanţie a vizat despăgubirea pârâților în ipoteza în care aceştia cădeau în pretenţii, prejudiciul ocazionat fiind cauzat de faptele ilicite ale funcţionarilor, care au deschis două cărţi funciare pentru acelaşi imobil, respectiv două roluri fiscale diferite, pe numele unor persoane distincte, fără a depune minima diligență în stabilirea situaţiei reale a terenului.

Din această perspectivă, analiza eronată a instanţei de apel se limitează la modalitatea concretă în care aceste instituţii ar fi chemate să răspundă, respectiv dacă căderea în pretenţii a recurenților-pârâți ar determina răspunderea solidară a instituţiilor, împreună cu persoanele care răspund pentru evicţiune, în temeiul contractului. Or, toate aceste aspect ţin de fondul cererii de chemare în garanţie şi excedează analizei specifice, sumare a admisibilităţii în principiu.

Chemarea în garanţie, ca mijloc procesual de atragere a unui terţ la judecată este admisibilă ori de câte ori partea care ar cădea în pretenţii ar avea posibilitatea să solicite de la o anumită persoană despăgubiri pentru dreptul pe care l-a pierdut, respectiv pentru obligaţia ce a fost stabilită în sarcina sa prin hotărâre judecătorească.

Pe de altă parte, caracterul subsidiar al răspunderii instituţiilor reprezintă o chestiune de fond şi nu poate conduce la inadmisibilitatea cererii de chemare în garanţie, cât timp recurenții-pârâți beneficiază de o cale procesuală pentru a atrage răspunderea instituţiilor implicate. Deşi instanţa de apel a constatat faptul că, de principiu, pârâții au deschisă calea procesuală prevăzută de art. 998 -1000 alin. (1) şi (3) C.civ. 1864, întrucât conduita autorităţilor competente justifică atragerea răspunderii civile delictuale şi obligarea la plata de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat subsemnaților, prin neglijenţa cu care au fost îndeplinite atribuţiile de serviciu, aceasta a apreciat, de o manieră nelegală, că modalitatea solicitată de reparare a prejudiciului ar conduce la inadmisibilitate.

Mai mult decât atât, soluţia instanţei de apel reprezintă, sub acest aspect, o revenire nepermisă asupra chestiunilor tranşate anterior de către aceasta din urmă, prin încheierea de şedinţă din data de 20.10.2023, care are regimul unei încheieri interlocutorii.

Or, din moment ce instanţa de apel a procedat la recalificarea apelului incident formulat de recurenții-pârâți sub acest aspect, în apel provocat, cu consecinţa considerării instituţiilor ca fiind părţi în litigiu, care pot fi, similar persoanelor fizice, obligate la despăgubiri, ca urmare a admiterii apelului provocat, rezultă că, în realitate, chestiunea admisibilităţii în principiu a cererii de chemare în garanţie a instituţiilor fusese deja tranşată şi depăşită, în viziunea instanţei de apel. Consecinţa firească a acestui aspect l-ar fi reprezentat admiterea acestui motiv de apel.

În orice caz, cele două cereri de chemare în garanţie s-au grefat pe temeiuri juridice distincte şi împrejurări distincte, proprii fiecărui chemat în garanţie în parte, sens în care eventuala admitere a unei cereri pe fondul său nu determină inadmisibilitatea celeilalte.

Cu alte cuvinte, indiferent de modul în care vânzătorii au acţionat pentru a înstrăina acelaşi bun către mai mulţi proprietari, obținând astfel un dublu câştig, scopul acestora nu ar fi putut fi atins dacă nu aveau concursul autorităţilor publice competente, concurs care se reflectă în pasivitatea acestora şi lipsa de diligență de care au dat dovadă în acest caz.

În concret, fapta ilicită cauzatoare de prejudicii imputată OCPI Ilfov, ANCPI şi BCPI Buftea constă în deschiderea a două cărţi funciare distincte, pentru acelaşi imobil, la cererea a două persoane diferite, ceea ce a dat naştere la o situaţie prejudiciabilă, respectiv la existenţa a două cărţi funciare în cuprinsul cărora sunt înscrise două drepturi de proprietate asupra aceluiaşi teren, având titulari diferiţi.

În egală măsură, fapta ilicită cauzatoare de prejudicii imputată Biroului de Taxe şi impozite din cadrul Primăriei Buftea constă în deschiderea a două roluri fiscale pentru acelaşi imobil, dar pe numele unor persoane diferite.

Printr-un motiv distinct de recurs se arată că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel asupra cadrului procesual obiectiv, precum şi asupra limitelor învestirii de care era ţinută în apel, în condiţiile în care intimatul A. nu a formulat un veritabil capăt de cerere în revendicare, sub acest aspect decizia recurată fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 14, art. 22 şi art. 478 alin. (1) şi (3) C.proc.civ.

Cererea în revendicare şi, implicit, de comparare a titlurilor a reprezentat o cerere nouă, formulată direct în apel, cu depăşirea limitelor efectului devolutiv, asupra căreia instanţa de apel nu se putea pronunţa de o asemenea manieră, potrivit legii.

Contrar statuărilor instanţei de apel, în realitate, prin cererea de chemare în judecată, numitul A. a solicitat constatarea nulităţii absolute a unor acte translative de proprietate şi, ca o consecinţă a acestei sancţiuni, lăsarea în deplină proprietate şi posesie a sa a imobilului ce a făcut obiectul actelor a căror nulitate se solicită a constata. Așadar, intimatul A. nu a învestit instanţa de judecată cu o cerere în revendicare, în sensul prevăzut de lege, ci a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actelor contestate, care ar presupune atât restituirea bunului, cât şi rectificarea cărţii funciare.

Această împrejurare rezultă atât din modalitatea de formulare a capetelor de cerere, din probele propuse, dar şi din concluziile formulate de intimat pe tot parcursul soluţionării cauzei în primă instanţă, nefiind solicitată, respectiv pusă în discuţie, în niciun moment, compararea titlurilor şi nefiind formulate cereri modificatoare ori adiţionale sub acest aspect.

Prin urmare, din moment ce o atare cerere nu a fost formulată în faţa primei instanţe, nici cadrul procesual iniţial, dar nici limitele devoluției din apel nu permiteau analizarea şi, cu atât mai puţin, admiterea unei asemenea solicitări.

Grefat pe motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C.proc.civ., se arată că decizia recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, în ceea ce priveşte pretinsa neaplicabilitate a dispoziţiilor art. 30 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 cu privire la intimatul A.

Întrucât considerentul decisiv al primei instanţe, care a determinat şi formularea căii de atac a apelului de către reclamantul A. l-a reprezentat modalitatea de interpretare şi aplicare a acestor dispoziţii legale în raport de care pârâții au formulat apărări extensive, neanalizate de către instanţa de apel. Or, de vreme ce soluţionarea cauzei depindea, în mod necesar, de modalitatea de interpretare şi aplicare a acestor dispoziţii legale, instanța de apel era ţinută să efectueze o analiză concretă, care ar fi trebuit să se reflecte în cuprinsul considerentelor deciziei recurate.

Sub un al doilea aspect, soluţia recurată se întemeiază pe motive contradictorii, în ceea ce priveşte presupusa neîndeplinire a condiţiei bunei - credinţe în persoana recurenților-pârâți.

Pe de-o parte, în viziunea instanţei de apel, nu ar exista o cerinţă legală, în ceea ce priveşte restituirea imobilului şi rectificarea cărţii funciare, privind buna - credinţă a dobânditorului înscris în evidenţele cărţii funciare, iar pe de altă parte, contrarietatea considerentelor se identifică sub aspectul modalităţii în care instanţa de apel a apreciat că subsemnații ar fi fost de rea - credinţă, în contextul în care, împrejurările relative la conduita înstrăinătorului, care nu ar fi înţeles să efectueze verificări în registrele de publicitate, se răsfrâng asupra acestora.

Din perspectiva motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenții arată că în mod nelegal a statuat instanţa de apel asupra incidentelor constând în lipsa calităţii procesuale active a intimatului A. şi a prescripţiei dreptului material la acţiune.

În concret, instanţa de apel era ţinută să observe ca singurul motiv de nulitate formulat în contradictoriu cu pârâţii a vizat anularea actelor subsecvente, care capătă, potrivit legii, configuraţia vânzării bunului altuia, fiind un motiv de nulitate relativă.

În egală măsură, raţionamentul instanţei de apel trebuia să surprindă faptul că motivele de pretinsă nulitate absolută formulate, vizând frauda la lege şi cauza ilicită, nu s-au referit în niciun moment la vreun act juridic încheiat de recurenții-pârâți. Or, simpla împrejurare că se invocă, formal, motive de nulitate absolută, nu poate conduce la concluzia că această sancţiune ar fi incidentă cu privire la toate actele juridice deduse judecăţii.

În consecinţă, nulitatea relativă va putea fi valorificată doar de către cumpărător, pe cale de acţiune, în termenul de prescripţie de 3 ani, care va curge de la data când a aflat sau trebuia să afle că bunul nu aparţinea vânzătorului la data vânzării, sau, după caz, tot de cumpărător, pe cale de excepţie, atunci când vânzătorul solicită executarea contractului.

Or, întrucât intimatul A. nu are calitate de cumpărător în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2848/20.09.2006, instanţa de apel era ţinută să constate lipsa calităţii procesuale active a acestuia.

Aceleași argumente își găsesc aplicarea şi în ceea ce priveşte eronata soluţionare a incidentului privind prescripţia dreptului material la acţiune faţă de capătul de cerere vizând anularea actelor subsecvente pentru ipoteza vânzării bunului altuia - specifice nulităţii relative, iar nu absolute, în consecinţă, dreptul material la acţiunea în anulare corespunzătoare este supusă termenului general de prescripţie.

 În concret, dreptul de a solicita anularea contractului nr. 2848/20.09.2006 a început să curgă la data încheierii acestuia, respectiv 20.09.2006, sau, cel mai târziu, la data la care OCPI Ilfov a notat în cartea funciară suprapunerea celor două terenuri, respectiv data de 10.11.2008.

În egală măsură, prezentul demers procesual nu reprezintă, cum în mod eronat a apreciat instanţa de apel, o acţiune în revendicare, ci o acţiune în anularea unor acte juridice translative de proprietate, sens în care nu se poate pune problema imprescriptibilităţii, din această perspectivă, a dreptului material la acţiune.

Aşadar, instanţa de apel era ţinută să constate că termenul de prescripţie se împlinise cu mult înainte de data introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv data de 17.04.2019, întrucât în tot acest timp, intimatul s-a aflat în pasivitate şi nu a întreprins niciun demers de natură să suspende sau să întrerupă cursul termenului de prescripţie.

Se mai arată prin recursul incident că în mod nelegal a statuat instanţa de apel asupra întinderii obligaţiei de garanţie a chemaţilor în garanţie persoane fizice, decizia recurată fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1337, art. 1341 şi art. 1345 C.civ. 1864, din perspectiva întinderii obligaţiei de garanţie împotriva evicţiunii ce incumbă moştenitorilor vânzătorului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2848/20.09.2006, B. s-a obligat să despăgubească fam. D. şi E. împotriva oricărei evicţiuni, conform art. 1337 Cciv. 1864. De asemenea, prin contractul de donaţie încheiat între B. şi C., acesta din urmă s-a obligat să o despăgubească pe B. împotriva oricărei evicţiuni conform art. 1337 C.civ. 1864.

Astfel, dacă evicţiunea s-a produs, cum este cazul în speţă, instanţa de apel era ţinută să constate că garanţia pentru evicţiune va îmbrăca forma obligaţiei de a da, respectiv de a-l despăgubi pe cumpărător, pentru toate prejudiciile suportate de acesta, cu atât mai mult cu cât în discuţie este ipoteza evicţiunii totale.

Or, potrivit dispoziţiilor legale citate anterior, cumpărătorul evins are dreptul de a recupera de la vânzător, suplimentar faţă de restituirea preţului achitat, inclusiv daune interese, precum  şi toate cheltuielile necesare ori utile efectuate de acesta cu întreţinerea bunului. Din această categorie de prejudicii fac parte şi sumele suportate în temeiul contractului de arendare, motiv pentru care şi aceste sume se impuneau a fi recuperate de la chemaţii în garanţie, independent de modalitatea în care aceste sume erau achitate de către subsemnaţii, dar şi de capetele de cerere cu care a fost învestită instanţa de judecată.

Printr-un motiv distinct se arată că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel asupra pretinsului capăt de cerere în revendicare, procedând, de o manieră contrară legii, la compararea de titluri, decizia recurată fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 30 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Instanţa de apel a păşit, în mod nelegal, la compararea titlurilor de proprietate, în ciuda faptului că era incidentă o cauză de paralizare a solicitării de restituire a bunului, prin efectul mecanismelor de carte funciară, care consacră efectul achizitiv al înscrierii recurenților-pârâți, dar, chiar şi îmbrăţişând raţionamentul instanţei de apel sub acest aspect, aceasta era ţinută să observe, în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor, că titlul recurenților-pârâți este mai caracterizat, sens în care se impunea respingerea apelului.

Nelegalitatea deciziei recurate rezultă din modalitatea în care instanţa de apel a înţeles să facă aplicarea şi interpretarea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, care consacră efectul achizitiv al înscrierilor în cartea funciară a drepturilor dobândite cu titlu oneros de către cel care s-a întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, cum este cazul recurenților-pârâți. În consecință, efectul achizitiv se produce în beneficiul recurenților-pârâți, în virtutea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, inclusiv în ceea ce îl priveşte pe intimatul A., întrucât în cauză este incidentă teoria proprietarului aparent, autoarea acestora fiind cea care a îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară prevăzute de lege, sens în care titlul recurenților-pârâți este cel preferat; în cauză, nu a fost formulată o veritabilă cerere în revendicare, ci exclusiv o cerere în constatarea nulităţii, respectiv în anularea actelor translative de proprietate şi restituirea prestaţiilor, precum şi o cerere în rectificare.

Un raţionament conform legii al instanţei de apel ar fi presupus analizarea întrunirii condiţiei bunei - credinţe în persoana reclamanților, cu luarea în considerare a următoarelor elemente: aceștia au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului printr-un act juridic cu titlu oneros, obiectul contractului de vânzare-cumpărare este un bun imobil privit ut singuli, recurenții-pârâți s-au aflat într-o eroare comună şi de neînlăturat cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului, în speţă, B., având în vedere că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aceștia au cunoscut situaţia juridică a terenului din cuprinsul extrasului de carte funciară emis de OCPI Ilfov, potrivit căruia terenul era liber de orice sarcini sau urmăriri, proprietară unică a acestuia fiind vânzătoarea B.. De asemenea, vânzătoarea  a declarat în faţa notarului public că terenul este liber de sarcini sau urmăriri de orice natură, nu a fost scos din circuitul civil în temeiul vreunui act de trecere în proprietatea statului, nu a fost înstrăinat sau ipotecat de aceasta şi se află liber şi continuu în proprietatea şi posesia sa, garantând cumpărătorii împotriva oricărei evicţiuni conform art. 1337 C.civ. 1864. Mai arată recurenții că aceștia nu ar fi putut cunoaşte situaţia reală a terenului cu un minim de diligențe, ci dimpotrivă, au efectuat diligențele cerute de lege, care au condus la concluzia că vânzătorul este adevăratul proprietar.

De vreme ce chiar OCPI Ilfov a aflat despre suprapunerea totală a celor două imobile abia în anul 2008, reiese că la data la care recurenții au dobândit imobilul, din sistemele de publicitate imobiliară nu reieşea că terenul s-ar suprapune cu un alt imobil şi nici că ar fi avut loc o altă vânzare. În plus, Primăria Buftea - Biroul de taxe şi impozite a emis pe numele vânzătoarei B., certificatul fiscal aferent terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare, având număr de rol fiscal 7941, aspecte care susțin concluzia potrivit căreia recurenții-pârâți au fost de bună-credinţă, având reprezentarea că tratează cu adevăratul proprietar.

Pe de altă parte, contrar deciziei recurate, prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, aplicabile în speţă, tind la protejarea dobânditorului cu titlu oneros a unui drept de proprietate asupra unui imobil, care s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare la momentul dobândirii dreptului său, indiferent de calitatea celui care formulează acţiunea în rectificare.

Din acest motiv, dacă cel ce doreşte rectificarea şi pretinde a fi adevăratul proprietar al imobilului nu a contestat înscrierea vătămătoare în termen de 3 ani de la data înscrierii, terţul de bună-credinţă va dobândi un drept de proprietate consolidat.

Prin urmare, în cazul în care acţiunea în rectificare este formulată ulterior termenului de 3 ani, terţul dobânditor de bună-credinţă devine adevăratul titular al dreptului înscris în cartea funciară, indiferent dacă a dobândit dreptul de proprietate după expirarea termenului de 3 ani sau înaintea împlinirii lui.

Aşadar, contrar deciziei recurate, mecanismul publicităţii materiale este de natură să paralizeze acţiunea în revendicare, dat fiind că dispozițiile art. 36, care reglementează termenul de prescripţie de trei ani, nu disting după cum acţiunea în rectificare este formulată de un antecesor din şirul celor înscrişi în cartea funciară sau de o terţă persoană, care se pretinde adevăratul proprietar, dar care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară. Prin urmare, considerentele deciziei recurate nu fac decât să adauge în mod nepermis la lege, prin restrângerea sferei opozabilităţii efectului achizitiv în raporturile cu terţii.

În consecinţă, acţiunea în revendicare poate fi paralizată prin invocarea art. 36, care coroborat cu art. 30 din Legea nr. 7/1996, fiind generate efectele pozitiv şi, respectiv, negativ ale principiului publicităţii materiale, determină pierderea dreptului de către intimatul A., urmând ca recurenții-pârâți să fie consideraţi, potrivit legii, titulari ai dreptului.

Prin urmare, analizând toate aceste aspecte, instanţa de apel era ţinută să constate că acţiunea în revendicare este paralizată prin efectele principiului publicităţii materiale a cărţii funciare, recurenții-pârâți dobândind un drept de proprietate consolidat, de la data împlinirii termenului de 3 ani prevăzut de art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Sub un al doilea aspect, instanţa de apel era ţinută să constate anterioritatea cărţii funciare deschise de către autoarea recurenților-pârâți, B., faţă de cartea funciară deschisă de către autoarea intimatului A., V.

Recurenții-pârâți arată că au procedat la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului înainte ca intimatul-reclamant A. să intabuleze dreptul său de proprietate, motiv pentru care aceștia sunt preferaţi, potrivit legii, în succesiunea de vânzări ale terenului în discuţie.

Or, potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996, versiunea în vigoare la data înscrierii dreptului acestora în cartea funciară, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.

 În  egală măsură, potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.

Prin urmare, cât timp dreptul de proprietate al recurenților-pârâți a fost dobândit de aceştia cu bună-credinţă, fiind înscris în evidenţele cărţii funciare cu prioritate faţă de dreptul intimatului A., rezultă că acesta va fi opozabil şi preferabil, inclusiv din perspectiva rangului, faţă de orice alte drepturi ulterioare ar reclama acesta din urmă.

Or, din această perspectivă, raţionamentul instanţei de apel este atât eronat, cât şi contradictoriu, din moment ce, pe de-o parte, este reţinută pretinsa rea-credinţă a înstrăinătorilor, care s-ar extinde şi asupra titlului subsecvent, făcându-l pe acesta din urmă mai puţin caracterizat, iar, pe de altă parte, se statuează că buna-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare nu reprezintă un element de referinţă în cazul revendicării.

În consecinţă, contrar deciziei recurate, pentru ca intabularea efectuată la cererea intimatului-reclamant A. să aibă prioritate faţă de intabularea recurenților-pârâți, se impunea constatarea relei-credinţe a acestora la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2848/20.09.2006, fiind irelevantă buna sau reaua-credinţă a numitei B., întrucât nu dreptul de proprietate al acesteia din urmă este în litigiu în prezenta cauză.

Or, din moment ce instanţa de apel nu a analizat, în persoana recurenților-pârâți, de o manieră efectivă şi conformă legii, îndeplinirea acestei condiţii esenţiale, rezultă că nu a fost constatată, în vreun moment, pretinsa rea-credinţă a acestora la data dobândirii dreptului.

Sub un al doilea aspect, nelegalitatea deciziei recurate rezultă din modalitatea în care instanţa de apel a procedat la compararea titlurilor.

Sub acest aspect, instanţa de apel era ţinută să constate că presupusa îndeplinire a formalităţilor de publicitate imobiliară prin notarea dreptului de proprietate în registrul de transcripţiuni nu echivalează cu intabularea în cartea funciară şi nu conduce la concluzia că titlul intimatului A. ar fi mai caracterizat.

Pe de altă parte, ambele transferuri supuse comparaţiei au fost încheiate în virtutea dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, la momente la care existau înfiinţate cărţi funciare, sens în care acesta din urmă sistem de publicitate se impunea a fi preferat de către instanţa de apel. Esenţial este şi faptul că OCPI Ilfov a descoperit existenţa suprapunerii dintre cele două imobile abia în anul 2008, deci, la mai bine de 2 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2848/20.09.2006, motiv pentru care recurenții-pârâți nu ar fi putut cunoaşte existenţa suprapunerii înainte ca aceasta să fie descoperită de OCPI Ilfov.

Mai arată recurenții-pârâți că vânzătoarea nu le-a adus niciodată la cunoştinţă problema suprapunerilor.

Pe de altă parte, în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor instanţa de apel era ţinută să valorifice inclusiv împrejurările învederate de recurenții-pârâți cu privire ia conduita intimatului A., care nu a solicitat revendicarea terenului mai mult de 10 ani, cu toate că, pe de-o parte cunoştea problema suprapunerii încă din anul 2008, iar, pe de altă parte, nu deţinea posesia asupra terenului, întrucât recurenții-pârâți deţineau posesia acestuia. De asemenea, intimatul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului pentru o sumă de 9.700 euro, pentru acelaşi teren, în vreme ce recurenții-pârâți au achitat preţul de 65.475 euro. Nici reclamantul, dar nici autorii săi, nu au transmis vreo notificare, nici recurenților-pârâți, dar nici autorilor acestora, privind existenţa unui contract de vânzare-cumpărare anterior, de natură să contrazică cuprinsul înscrierilor din cartea funciară.

Toate aceste aspecte erau de natură să contureze convingerea instanţei de apel cu privire la caracterul serios al preţului şi la buna-credinţă a intimatului-reclamant, faţă de încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2821/02.10.2006, dar şi faţă de scopul demersului său procesual.

Nu în ultimul rând, nelegalitatea deciziei recurate sub aspectul capătului de cerere în restituirea imobilului se va răsfrânge şi asupra soluţiei pronunţate de instanţa de apel cu privire la rectificarea menţiunilor din cartea funciară. Or, inclusiv sub acest aspect era ţinută instanţa de apel să facă aplicarea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, în sensul consolidării dreptului de proprietate al subsemnaţilor, cu consecinţa menţinerii înscrierii dreptului acestora din urmă şi radierii menţiunilor privitoare la dreptul intimatului A.

Concluzionând, recurenții-pârâți solicită admiterea recursului incident, cu consecinţa casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

            5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-chemat în garanție W., în termen legal, a formulat întâmpinare față de recursurile promovate de Z. și C., solicitând respingerea acestora. De asemenea, a formulat întâmpinare la recursul incident, prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Intimatul-reclamant A. a formulat, în termen legal întâmpinare la recursul declarat de către chematul în garanţie Z., întâmpinare la recursul declarat de către chemata în garanţie C. și întâmpinare la recursul incident, solicitând respingerea recursurilor ca neîntemeiate.

Recurenţii-pârâţi D. şi E. au formulat întâmpinare, prin același înscris prin care au declarat și recursul incident,solicitând respingerea recursurilor principale ca nefondate sub aspectul soluţiei pronunţate în apel asupra cererii de chemare în garanţie a acestora.

Intimatul-chemat în garanţie Oraşul Buftea prin Primar – Biroul de Taxe şi Impozite Locale a formulat, în termen legal, întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursurilor principale declarate, pentru că recurenții nu au indicat în concret care sunt erorile de judecată și prevederile legale încălcate, şi a solicitat respingerea recursurilor ca neîntemeiate şi nefondate.

Intimatul-chemat în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursurilor declarate de recurenţii-chemaţi în garanţie; de asemenea, a formulat întâmpinare la recursul incident, solicitând respingerea acestuia.

Intimata-chemată în garanţie Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei de interes în persoana recurentei C., întrucât titularii cererii de chemare în garanție sunt E. și D. şi a solicitat respingerea cererii de recurs ca nefondată. De asemenea, a formulat întâmpinare la recursul incident, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.

Recurenţii-pârâţi D. şi E. au formulat răspuns la întâmpinările depuse la dosar de către intimatul-reclamant A., recurenta - chemată în garanţie C. şi intimaţii-chemaţi în garanţie OCPI Ilfov şi ANCPI,  solicitând admiterea recursului incident.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând, cu prioritate, excepţia nulităţii recursurilor pentru neîncadrare, ridicată prin întâmpinarea intimatului-chemat în garanţie Oraşul Buftea-Biroul de Taxe şi Impozite Locale, Înalta Curte apreciază asupra caracterului nefondat al acesteia întrucât recursurile declarate (sunt vizate cele principale) cuprind critici de nelegalitate îndreptate împotriva diverselor dezlegări ale deciziei atacate care sunt încadrabile, urmând a fi examinate în raport de conţinutul lor concret, în cele ce urmează.

Analizând recursurile formulate în raport de motivele invocate în cuprinsul lor şi de dispoziţiile legale incidente cauzei, Înalta Curte apreciază asupra caracterului nefondat al acestora.

a)Asupra recursului principal formulat în cauză de C., parte cu dublă calitate în proces, de pârâtă în cererea principală şi de chemată în garanţie în cererea formulată de pârâţii E. şi D.

a.1) Susținerile acestui recurs prin care, pe tărâmul art. 488 (1) pct. 5 C.proc.civ., s-a criticat  încălcarea rolului activ al judecătorului şi a principiului disponibilităţii în legătură cu o pretinsă calificare ori recalificare pe care instanța de apel ar fi realizat-o în legătură cu capetele de cerere din acţiunea principală, cărora această parte (recurenta C.) le atribuie o altă configurare şi relaţie în arhitectura acţiunii – afirmând că a existat un singur capăt de cerere principal, cel în constatarea nulităţii absolute a contractelor indicate, şi trei capete de cerere accesorii, privitoare la lăsare terenului litigios în deplină proprietate şi posesie a reclamantului, la rectificarea cărţilor funciare şi la plata cheltuielilor de judecată – sunt nefondate şi invocate doar ca răspuns faţă de soluţia pronunțată în calea de atac a apelului, care a dat o dezlegare raportului juridic litigios principal prin admiterea revendicării.

Astfel, în primul rând, criticile sunt îndreptate împotriva unei activități/acţiuni care nu aparţine instanței de apel întrucât aceasta nici nu a calificat şi nici nu a recalificat niciun capăt de cerere din acţiunea principală ci, răspunzând doar unor apărări formulate pe cale de întâmpinare de către pârâţii D. şi E. (apelanţi în calea de atac a apelului) - iar nu întrucât ar fi existat o „incontestabilă neclaritate a capătului doi de cerere” pe care ar fi sesizat-o instanţa de control judiciar şi care ar fi generat nevoia unei calificări a naturii vreunui capăt de cerere, după cum total străin de situaţia dosarului prezintă recurenta - a constatat, înlăturând susţinerile neîntemeiate ale acestora cum că reclamantul nu ar fi formulat cerere de revendicare prin comparare de titlu şi „pentru a înlătura orice susţinere că ne-am afla, eventual, în faţa unei cereri de repunere în situaţia anterioară”, că cel de-al doilea capăt de cerere are drept obiect tocmai o acţiune în revendicare din moment ce s-a solicitat lăsarea în deplină proprietate şi liniștită  posesie a reclamantului, a terenului în litigiu. S-a observat, de asemenea, că la pagina 10 a acţiunii sale, reclamantul chiar menționează temeiul de drept specific, respectiv art. 480 C.civ., cât şi solicitarea de admitere a acţiunii în revendicare.

În continuare, curtea de apel a mai precizat în mod pertinent că, pentru a fi în prezenţa unei învestiri cu soluţionarea unei cereri în revendicare, nu este necesar ca în petitul cererii să se menționeze în mod expres mecanismul prin care se soluționează acțiunea în revendicare (cu referire la procedeul comparației de titluri), acesta urmând a fi aplicat în raport de situația de fapt ce se va stabili şi de soluția care s-ar da capătului de cerere referitor la constatarea nulităţii actelor juridice contestate, urmând a fi o revendicare în care doar una din părţi se prevalează de titlu valabil sau o revendicare în care ambele părţi exhibă titluri de proprietate ce emană de la un autor comun, B.

Prin urmare, întrucât doar a răspuns unor apărări din întâmpinarea apelanților pârâți, pe care le-a înlăturat ca nefondate, confirmând cu această ocazie parametrii obiectivi în care se înfăptuise judecata şi în primă instanţă – din sentință înțelegându-se că prima instanţă s-a considerat învestită cu o acţiune având mai multe capete de cerere, în constatarea nulității absolute a mai multor acte juridice, în revendicarea terenului litigios şi în rectificarea cărţilor funciare, acţiune pe care a soluţionat-o ca atare, prin considerente distincte şi proprii fiecărui tip de acţiune, corespunzător capetelor de cerere arătate – instanța de apel nu putea fi ţinută în a-şi exercita vreun rol activ în legătură cu această activitate. De asemenea, nu ar putea fi pus acest răspuns al instanţei de apel în corelaţie cu o eventuală nesocotire a principiului disponibilităţii (art. 9 C.proc.civ.) – mai ales în critica pârâtei/chematei în garanție, când în discuţie se află actul principal de învestire a instanței ce are ca titular pe reclamant – ori cu o încălcare a principiului contradictorialității (art. 14 C.proc.civ.), aşa cum s-a invocat prin acest motiv de recurs.

În al doilea rând, se observă că în susținerea criticii, recurenta (pârâtă/ chemată în garanţie) se sprijină pe o distorsionare pe care o dă ea însăşi cererii de chemare în judecată, afirmând despre aceasta că ar avea doar un capăt de cerere principal, în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice contestate, şi trei capete de cerere accesorii, cel privitor la lăsarea terenului în deplină proprietate şi liniştită posesie a reclamantului (considerat de această parte ca fiind expresia principiului repunerii în situaţia anterioară, accesoriu petitului în nulitatea actelor juridice iar nu un petit al unei cereri în revendicarea terenului), la rectificarea cărţilor funciare şi la plata cheltuielilor de judecată. Or, o atare structură a cererii principale nu a fost avută în vedere nici în judecata înfăptuită prin hotărârea de primă instanţă şi nici prin aceea din apel (care a înlăturat justificat apărările apelanţilor-pârâţi ce contestau prin întâmpinarea din apel doar existenţa unui capăt de cerere în revendicare, pe care însă tribunalul îl soluționase, prin respingerea sa), fiind afirmată direct în recurs de pârâta-chemată în garanție C., deşi această parte nu a formulat până la acest moment în proces nicio întâmpinare şi nicio altă cale de atac (eventual, un apel la considerente) prin care să aducă în discuţie structura cererii de chemare în judecată principală şi soluționarea eronată, eventual, a unei cereri în revendicare în lipsă de învestire a instanței, după cum pretinde la acest moment.

În aceste circumstanțe, premisa, pe care îşi sprijină criticile subsumate motivului prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ. această parte, rămâne pentru instanța de  recurs o chestiune aflată sub regimul legal al prevederilor art. 488 alin. 2 C.proc.civ., respectiv a motivului care nu ar putea fi primit decât dacă nu a putut fi invocat pe calea apelului sau în cursul judecării acestuia, ceea ce nu se poate reţine că este cazul aspectelor puse în discuţie pe calea acestei critici, după cum s-a arătat în cele de mai sus.

a.2) În mod nefondat s-a criticat pe calea acestui recurs decizia instanței de apel pe temeiul art. 488 alin. 1) pct. 6 C.proc.civ., afirmându-se că aceasta nu ar cuprinde motivele pe care se întemeiază şi că ar fi nemotivată în special în partea care explică neincidenţa dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 în soluţionarea capătului de cerere în revendicare.

Contrar susținerilor recurentei, Înalta Curte reţine că în cuprinsul celor 45 de pagini ale hotărârii atacate, din care 10 pagini au fost dedicate prezentării considerentelor avute în vedere în fundamentarea soluţiei adoptate în apel, sunt expuse în mod complet argumentele care ilustrează raționamentul instanței de apel în privința fiecărei apărări dintre cele ce s-au ridicat şi în privinţa tuturor criticilor expuse în cuprinsul memoriilor de apel. Cu referire concretă la paragraful indicat de recurentă, în care se arată modul în care se aplică dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, anume că efectul achizitiv al principiului publicităţii materiale se produce doar în raport cu persoane înscrise în aceeaşi carte funciară, se observă că – în mod contrar susținerile recurentei – instanța de apel a explicat suficient de convingător statuarea sa, iar faptul că nu a indicat nicio prevedere legală care să-i susțină explicația nu slăbeşte forţa argumentelor utilizate. În acest sens, Înalta Curte observă că sunt considerente ce explică această dezlegare a instanței de apel cele prin care se trimite la caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare şi la caracterul subsidiar al acţiunii în rectificare (fiind vorba, în mod evident de acea acţiune în rectificare dedusă judecății prin cererea principală de chemare în judecată, aflată sub regimul legal al art. 34 din Legea nr. 7/1996) ori acelea prin care soluţia  legislativă din art. 36 a Legii nr. 7/1996 , aşa cum a fost explicată de instanța de apel, a fost regăsită ca implementată şi în dispoziţiile tranzitorii ale art. 79 alin. 1 ale Legii nr. 71/2011.

Prin urmare, contrar criticilor apelantei pârâtă/chemată în garanţie, motivarea instanței de apel există şi este una adecvată, utilizând argumente ce ţin de logica, sensul şi raţiunea reglementării,

De altfel, la aceste considerente argumentative despre care afirmă că nu ar exista, se va raporta recurenta mai târziu în memoriul său spre a le combate ca ilustrând, în opinia sa, o greşită interpretare şi aplicare a prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, ceea ce denotă caracterul formal al acestei critici.

a.3)  Nefondate sunt şi criticile acestei părţi subsumate motivului legal de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.

După cum s-a reţinut anterior, recurenta pârâtă-chemată în garanţie nu poate contesta direct în recurs soluţionarea unei acţiuni în revendicare în litigiul pendinte în lipsa unei învestiri a instanței în acest sens, cât timp nu a formulat niciodată în proces astfel de apărări, deşi putea şi trebuia să o facă având în vedere că o soluţie distinctă asupra cererii în revendicare a existat încă din hotărârea primei instanțe (fiind avută în vedere analiza prin considerente proprii asupra cererii în revendicare din cuprinsul sentinţei).

Este lipsită de conținut sau finalitate critica recurentei privind greşita soluţionare a acţiunii în revendicare în temeiul dispozițiilor art. 480 C.civ., iar nu a celor date de prevederile art. 563 noul Cod civil, a căror aplicare ar fi fost justificată de promovarea acţiunii în anul 2019, după intrarea în vigoare a acestui act normativ, cât timp conținutul reglementării este în esență acelaşi, noul text legal nefăcând decât să reglementeze soluţii ori concepte doctrinare dezvoltate în legătură cu dreptul real de proprietate sub vechea reglementare a Codului civil.

Deşi a susţinut în critica sa o încălcare, deopotrivă, a prevederilor art. 480 din vechiul Cod civil şi a celor regăsite în cuprinsul art. 963 noul Cod civil, dedicat moștenitorilor legali, recurenta nu a explicat prin niciun considerent în ce ar fi constat o nesocotire ori o încălcare  a acestor ultime dispoziții legale rezultată din soluţia instanței de apel.

Încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, critică întemeiată de asemenea pe motivul legal de recurs prevăzut de art. 488 (1) pct. 8 C.proc.civ., nu poate fi reţinută, fiind susţinută cu argumente nefondate.

Astfel, subsumat acestui motiv de recurs, s-a susţinut că greşit instanța de apel a procedat la soluționarea acţiunii în revendicare prin compararea de titluri, că la soluționarea cauzei a avut în vedere o altă formă a Legii nr. 7/1996 decât ar fi trebuit (respectiv, cea de la data dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului de către pârâţii D. şi E., 20.09.2006), că, deşi a reţinut aplicabilitatea art. 36 din Legea nr. 7/1996, prin soluţia pronunțată a încălcat prevederile acestei norme, introducând criterii de diferențiere şi interpretare care adaugă la prevederile clare ale articolului indicat şi nu a adus niciun argument de text legal, soluției pe care a impus-o.

Niciuna din aceste critici nu este întemeiată, fiind de observat, în primul rând, că în rezolvarea cauzei, instanța de apel a stabilit că va avea în vedere chiar forma Legii nr. 7/1996 în vigoare la data înscrierii dreptului dobândit de pârâţii D. şi E. (5.10.2006), în considerarea faptului că aceștia au invocat beneficiul rezultat din propria înscriere în cartea funciară, înlăturându-se astfel argumentele reclamantului care pretinsese aplicarea formei legii în vigoare la data înscrierii contestate, care corespunde datei la care  a fost înscrisă în cartea funciară B. (31.03.2005).

Aşadar, critica în privința formei Legii nr. 7/1996 avută în vedere la soluționarea cauzei este total nejustificată.

La fel de nejustificate sunt şi criticile care acuză o greșită aplicare a prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, observându-se că prin considerentele citate din decizie şi vizate în critica  recurentei, în realitate, instanța de apel a explicat, de fapt, de ce nu  pot fi incidente aceste prevederi legale pe care s-a sprijinit apărarea pârârilor în prezent cauză.

Această apărare, întemeiată pe dispozițiile art. 30 şi 36 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data înscrierii dreptului pârâţilor D. şi E.), a presupus invocarea efectului achizitiv al publicității materiale bazat pe înscrierile de carte funciară a pârâților D. şi E. şi a autorilor lor ceea ce, în viziunea tuturor pârâților ar fi presupus paralizarea acţiunii în revendicare a reclamantului şi consolidarea dreptului în patrimoniul ultimilor dobânditori cu titlu oneros şi cu bună-credință ai bunului (pârâţii D. şi E.).

 Instanța de apel a  înlăturat justificat şi în mod legal apărarea pârâţilor, procedând la soluţionarea cererii în revendicare prin compararea titlurilor concurente, deoarece a reținut pertinent că efectul achizitiv care decurge din aplicarea art. 36 din Legea nr. 7/1996 nu se produce decât în raport cu persoanele înscrise în aceeași carte funciară, neputând fi opus unei persoane diferite (în speţă, reclamantului) de antecesorul tabular al pârâţilor D. şi E. şi al cărui drept nu a fost înscris în cartea funciară (în aceeași carte funciară).

Atunci când explică modul în care funcţionează principiul publicității materiale şi efectul achizitiv al acestuia, doctrina evocă acțiunea cumulată a prevederilor art. 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996, arătând că aceasta presupune existența a cel puțin 3 înscrieri ale dreptului de proprietate asupra unui imobil care operează în favoarea unor titulari diferiţi – antecesorul tabular (primul înscris), succesorul tabular (secundul) şi subachizitorul tabular (cel de-al treilea) - precum şi faptul că dintre aceste înscrieri cel puţin una, şi anume cea în folosul celui de-al doilea, nu este valabilă, astfel încât primul înscris, vătămat prin înscrierea respectivă are interes să obţină radierea, în tot sau în parte, a acestuia şi restabilirea concordanței dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală.

Astfel, din cuprinsul dispozițiilor art. 31 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 rezultă că principiul publicității acționează numai când sunt întrunite, cumulativ, toate cerințele expres sau implicit prevăzute de lege: imobilul să fie înscris în cartea funciară; dreptul antecesorului tabular să fie vătămat de înscrierea efectuată în folosul celui de-al doilea înscris; cel de-al treilea înscris în cartea funciară să fi dobândit un drept de la al doilea, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.

Prin urmare, beneficiul pe care îl  oferă acţiunea conjugată a dispozițiilor art. 31 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, ce dau conținut principiului publicității materiale, vizează toate cazurile în care este vorba despre lipsa sau nevalabilitatea titlului celui de-al doilea înscris, care poate fi suplinită, prin efectul publicităţii materiale, în favoarea celui de-al treilea şi în contra primului - antecesorul tabular şi adevăratul titular al dreptului real, definitiv pierdut în favoarea celui de-al treilea (iar nicidecum nu poate suplini lipsa ori nevalabilitatea titlului celui dintâi, în baza căruia s-a deschis cartea funciară). Acest efect s-a dorit a fi urmărit în cauza pendinte de pârâţi şi, deopotrivă, de chemaţii în garanţie, prin apărarea lor întemeiată pe prevederile art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996. Este evident că numărul de înscrieri şi ierarhia acestora asupra aceluiaşi drept vizează înscrieri în aceeaşi carte funciară, normele de drept în analiză nefiind destinate a tranşa conflicte de drepturi atunci când înscrierile asupra aceluiaşi drept au fost realizate, într-o anomalie de situaţie juridică, în cărţi funciare diferite, şi având în origini sisteme de publicitate imobiliară diferite.

Or, datele cazului dedus judecății nu se circumscriu ipotezei de aplicare a principiului publicității materiale de carte funciară, acestea fiind total diferite întrucât relevă că pun în concurs titulari diferiți ai aceluiași drept asupra bunului imobil litigios care au figurat ani de zile în cărţi funciare diferite şi care, mergând pe firul transmisiunilor anterioare, provin chiar din sisteme de publicitate diferite (asigurate prin registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în cazul autorilor reclamantului sau prin înregistrările de carte funciară, în cazul autoarei pârâţilor).

Baza legală a acestei consideraţii se regăseşte în raţiunea şi scopul instituirii acestei figuri juridice proprii sistemelor de publicitate imobiliară bazate pe evidenţa de carte funciară. Scopul a fost acela al mobilizării proprietarului real/adevărat (cel dintâi înregistrat) în a acţiona într-un interval relativ scurt de timp pentru a lămuri şi reaşeza în parametri iniţiali situaţia juridică a dreptului său pentru a nu permite o lungă perioadă de incertitudine care să planeze asupra acestuia, pentru a clarifica relativ repede statutul juridic al bunurilor, în scopul  de a facilita şi securiza circuitul juridic civil.

Situaţia premisă inclusă ipotezei de reglementare este aceea a proprietarului care este în cunoştinţă de cauză asupra situaţiei de carte funciară a dreptului său şi asupra modificărilor intervenite, adică a aceluia având toate datele pentru a putea acţiona în termenul pus la dispoziţie de lege în acest sens.

În alţi termeni, efectul achizitiv al publicităţii de carte funciară, ce decurge din acţiunea combinată a dispoziţiilor art. 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996, nu sancţionează un proprietar rămas străin de  cartea funciară în care a fost înscris – în lipsa unui titlu ori în baza unui titlu nevalabil – un altul, titular al unei înscrieri privitoare la acelaşi drept şi nici pe cel căruia, tot din necunoștință de cauză, nu i s-ar putea în mod obiectiv opune termenul de 3 ani prevăzut pentru formularea acţiunii în rectificare.

Este, prin urmare corectă şi judicioasă observația instanței de apel în sensul că efectul achizitiv nu se produce şi nu poate fi invocat decât în raport cu persoane înscrise în aceeași carte funciară, reclamantul – persoană neînscrisă în aceeași carte funciară – având deschisă calea acţiunii în revendicare împotriva celor înscriși în cartea funciară (pârâţii D. şi E.) care nu se pot apăra prin invocarea prevederilor art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996. A procedat corect instanța de apel, așadar, prin înlăturarea apărărilor pârâților întemeiate pe prevederile art. 36 din  Legea nr. 7/1996, a căror ipoteză de aplicare – după cum s-a ilustrat mai sus - nici nu se regăsea în cauză, soluționând acțiunea în revendicare prin procedeul comparării titlurilor aflate în concurs, corespunzător ipotezei rezultate subsecvent soluționării cererii în constatarea nulității actelor juridice contestate, aceea în care ambele părţi exhibă titluri valabile ce provin de la acelaşi autor, numita B.

 Statuând astfel, instanța de apel nu a evocat criterii de diferențiere şi interpretare care adaugă la prevederile legale, după cum lipsit de temei critică recurenta, ci a dedus consecințele cuvenite care decurg din sensul, înţelesul şi logica normei legale, art. 36 din Legea nr. 7/1996, căreia nu îi putea da curs în absenţa regăsirii în speță a situaţiei premisă de aplicare a legii. A proceda altfel, ar fi însemnat să fie sancţionat, în absenţa oricărei culpe, dobânditorul unui bun imobil (reclamantul şi autorii săi U. şi V., dobânditorii terenului litigios în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu B.) căruia nu-i poate fi reproşat nimic în legătura cu conduita sa de proprietar diligent şi care, subsecvent achiziţionării imobilului, a luat măsurile necesare şi legale în vigoare la acea dată pentru asigurarea publicităţii dreptului său ce a fost înscris în registrele de transcripţiuni (sub nr.) şi, după caz, în registrele de carte funciară (la data de 28.06.2006, în favoarea lui V. şi la 13.10.2006, în favoarea lui A.), aceasta în opoziţie cu un comportament lipsit de orice previzibilitate şi legitimitate precum cel al vânzătoarei B. care, la 7 ani de la înstrăinarea aceluiaşi teren către numiţii U. şi V., a procedat la deschiderea unei alte cărţi funciare unde şi-a înscris un drept pe care nu îl mai deţinea, înscriere pe care a valorificat-o în tranzacţiile ulterioare realizate asupra terenului.

Dispoziţiile art. 36 ale Legii nr. 7/1996 nu puteau paraliza acţiunea în revendicare pendinte, după cum a pretins această recurentă (întocmai ca şi ceilalţi recurenţi), întrucât ar fi fost utilizate în alte scopuri decât acelea pentru care au fost edictate, scopul nefiind acela de a tranşa o situaţie litigioasă generată de un paralelism de publicitate imobiliară asigurată concomitent pentru acelaşi imobil, dar prin titulari diferiţi ai dreptului, prin două sisteme de publicitate diferite, cel bazat pe înscrierile în registrele de transcripţiuni şi inscripțiuni şi cel bazat pe înscrierile în cartea funciară. Pentru tranşarea unui atare conflict de drepturi sunt incidente dispoziţiile art. 62 ale Legii nr. 7/1996 şi căile dreptului comun, respectiv acţiunea în revendicare, după cum corect a stabilit instanţa de apel.

Or, atâta timp cât, pentru motivele arătate, s-a stabilit că reclamantul are deschisă calea acţiunii în revendicare pentru restabilirea situaţiei juridice a dreptului asupra terenului litigios, acţiune care este imprescriptibilă, este nerelevant că acesta a acţionat la mai mult de 3 ani de la data la care OCPI Ilfov a notat în cartea funciară suprapunerea celor două terenuri.

Lipsit  de temei critică recurenta o încălcare de către instanţa de apel a normelor de drept material în soluționarea acţiunii în revendicare prin comparare de titluri, rezultând cu suficientă claritate din considerentele hotărârii că ipoteza acţiunii în revendicare, subsecvent rezolvării aceleia în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice contestate, a fost cea în care ambele părţi exhibă titluri de proprietate emanate de la un autor comun, B., fiind considerat preferabil titlul ce a asigurat dreptul reclamantului întrucât provine de la cel ce a dobândit (soţii U. şi V. de la adevăratul proprietar, în timp ce pârâţii D. şi E., deşi au dobândit tot de la B., au încheiat cu aceasta un contract de vânzare-cumpărare când nu mai deţinea calitatea de proprietar, fiindcă înstrăinase dreptul asupra terenului anterior, autorilor reclamantului.

Autorii reclamantului au fost primii dobânditori ai bunului litigios şi primii care au asigurat formalitățile de publicitate imobiliară prin înscrierea în registrul de publicitate imobiliară sub nr. (...), singura formă accesibilă la acea dată (întrucât aplicarea Legii nr. 7/1996 a început din anul 1999, cum se va arăta în cele de mai jos) dar ale cărei efecte au fost conservate în puterea dispoziţiilor art. 56 din Legea nr. 7/1996 (devenit ulterior art. 58), după cum pertinent a observat instanţa de apel.

Nu lipsit de temei, ci în mod justificat a înlăturat instanţa de apel apărarea pârâţilor întemeiată pe principiul forţei probante a înscrierilor în cartea funciară, cât timp a reţinut că nu s-a verificat cuprinsul registrelor de transcripțiuni nici la deschiderea cărţii funciare de către B. (CF x deschisă la 31.03.2005) şi nici la realizarea vânzării-cumpărării  între B. şi C., deşi atare verificare era impusă tocmai ca efect al conservării vechilor forme de publicitate imobiliară prin mai sus amintitele dispoziții legale (art. 56 devenit art. 58 din Legea nr. 7/1996). Faptul că la momentul ambelor tranzacții dintre numitele C. şi B., iar apoi dintre B. şi soţii D. şi E. s-au efectuat verificări pe bază de extras de carte funciară nu poate fi acoperitor pentru că aceasta nu putea releva decât cel mult situația de carte funciară (cea a CF nr. x) ce ilustra o falsă realitate, a cărei construire a fost posibilă tocmai prin ignorarea evidențelor din registrele de transcripțiuni.

Prin urmare, cum corect a stabilit instanța de apel, nici C. şi nici dobânditorii ulteriori ai terenului litigios nu pot invoca principiul forței probante a înscrierilor în cartea funciară, iar viciul care afectează primul titlu (al pârâtei C.) se răsfrânge şi asupra titlurilor ulterioare care se sprijină pe acesta făcând să fie considerate mai puțin caracterizate în raport cu titlul celui ce a dobândit prin cumpărare primul de la vânzătoarea B. (soţii U. şi V.) care avea la acel moment bunul în proprietate şi primul căruia i s-a asigurat opozabilitatea prin operațiunile de publicitate imobiliară.

Prin urmare, apare drept nejustificată critica recurentei în sensul că instanța de apel „trebuia să aplice regulile din materia comparării titlurilor care provin de la același autori” ori că în cadrul comparării titlurilor trebuia să dea câştig de cauză părţii care a îndeplinit prima formalitățile de publicitate imobiliară, câtă vreme aceste reguli s-au aplicat şi acelei părţi i s-a dat câştig de cauză, cu singura diferență că această parte nu e cea indicată în critica pârâtei-chemată în garanţie – pârâţii D. şi E., ci chiar reclamantul, în considerarea titlului autorilor săi, numiţii U. şi V., care au dobândit dreptul de proprietate de la B. în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1637/13.08.1998 transcris în registrul de transcripțiuni la 20.08.1998, așadar anterior oricăror forme de publicitate imobiliară asigurate prin înscrierea nelegitimă a aceluiași drept în CF x din 31.03.2005 pe numele B. şi a transmisiunilor ce au decurs din aceasta.

În mod eronat a fost criticată soluţia instanței de apel ce a vizat rectificarea înscrierilor de carte funciară ca fiind una ce încalcă prevederile art. 36 din Lega nr. 7/1996, afirmându-se că acest capăt de cerere ar fi trebuit respins ca prescris sau pentru decăderea reclamantului din termenul de 3 ani.

Pentru motivele pe larg prezentate anterior, dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996 nu au putut fi considerate incidente situaţiei de fapt din cauza pendinte.

Recurenta pârâtă-chemată în garanție se află însă în eroare când susţine această critică deoarece rectificarea înscrierilor de carte funciară pe care a dispus-o, la finalul judecății cererii principale, instanța de apel este cea aflată sub regimul de reglementare al art. 34 şi 51 din Legea nr. 7/1996 iar nu al art. 36, fiind vorba despre acea cerere în rectificare grefată pe o acțiune de drept comun (în speță revendicare) menită să asigure, subsecvent rezolvării acesteia, corespondența înscrierilor de carte funciară cu situația juridică reală. În alte cuvinte, este vorba despre acea cerere în rectificare ilustrată şi în exemplul de practică judiciară la care  a recurs recurenta (decizia civilă nr. 3583/2013 a ÎCCJ secţia I civilă), însă din nou eronat – întrucât era prezentată drept soluţie de practică asupra aplicării dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Fiind vorba despre o cerere accesorie în raport cu cea principală în revendicare, pe care a fost grefată, soluția ei nu apare decât ca o necesară consecință a soluţiei dată celei dintâi.

În mod eronat este suprapusă în critica recurentei această soluție a deciziei atacate dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 şi termenului de 3 ani pe care norma arătată îl reglementează, ceea ce denotă o neînțelegere a sferei de aplicare a dispozițiilor legale incidente în fiecare caz, respectiv art. 34 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996.

a.4) Soluția adoptată în privința cererii de chemare în garanție, deşi contestată, nu a fost criticată solicitându-se schimbarea sa doar pe cale accesorie, în eventualitatea infirmării soluţiei din acțiunea principală, ceea ce, pentru motivele arătate, nu se impune.

a.5) Recurenta pârâtă-chemată în garanţie a formulat critici de nelegalitate inclusiv împotriva soluţiei din apel adoptată asupra apelului incident şi provocat formulat de pârâţii Stanciu, critici ce vor fi examinate, neputându-se reţine apărarea intimatei Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară privitoare la lipsa de interes a acestei părţi justificat de faptul că nu ea este titulara cererii de chemare în garanţie, fiind evident interesul acesteia de a fi antrenate în raportul juridic obligaţional al acestei cereri incidentale cât mai multe subiecte dintre cele chemate să răspundă, pentru o mai uşoară suportare a eventualei sarcini financiare ce s-ar impune în mod definitiv.

Nu pot fi, însă, primite criticile recurentei relative la pretinsa nelegală soluționare a apelului incident şi provocat formulat de intimații pârâți D. şi E., critică întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. cu trimitere la cele ale art. 998 şi 1000 alin. 1 şi 3 C.civ. şi ale Legii nr. 7/1996 (în partea care reglementează rolul şi atribuțiile autorităţilor indicate în cererea de chemare în garanţie, cu privire la efectuarea şi păstrarea evidențelor de carte funciară şi de publicitate imobiliară şi în eliberarea informațiilor referitoare la acestea). Este de observat că analiza instanței de apel în soluționarea apelurilor a fost realizată în verificarea legalității unei măsuri procesuale – aceea dispuse prin încheierea din 19.04.2021 de Tribunalul București, de respingere ca inadmisibilă a cererii de chemare în garanţie formulată de pârâţii D. şi E. în contradictoriu cu OCPI Ilfov Buftea, ANCPI şi Oraşul Buftea- Biroul de Taxe şi Impozite Locale –, iar nu a unei dezlegări în fond ce s-ar fi dat cererilor formulate pentru ca soluţia criticată să fie compatibilă cu  motivul de recurs susţinut împotriva sa şi dezvoltat prin considerente care argumentează atribuțiile ce revin, potrivit legii, autorităților chemate în garanţie pentru a răspunde alături de vânzătoare/succesorii acesteia din contractul autentificat sub nr. 2848/20.09.2006.

 Nu a fost antrenată ori refuzat a fi antrenată o răspundere civilă delictuală a acestor autorități pentru a putea fi luate în discuţie criticile recurentei constând în trimiteri la dispoziții din Legea nr. 7/1996 ori susțineri precum cele prin care se afirmă că necunoașterea mențiunilor din registrul de transcripțiuni şi inscripțiuni despre existenta contractului autentificat sub nr. 1637/13.08.1998 ori a informațiilor despre existenţa rolului fiscal deschis pentru terenul în litigiu ar fi exclusiv imputabile acestor autorități, singura soluţie adoptată în proces în privința acestora fiind cea a respingerii ca inadmisibile a cererii de chemare în garanţie, pe calea încheierii interlocutorii din 19.04.2021 a Tribunalului Bucureşti, menținută în urma respingerii ca nefondat a apelului provocat formulat de pârâții D. şi E. Or, atare soluţie putea fi susceptibilă de critică pentru argumente de ordin procedural, iar nu pentru argumente relevante unei eventuale soluţionări pe fond care însă nu i s-a mai dat.

În considerarea tuturor acestor motive, acest recurs este apreciat ca nefondat şi va fi respins în consecință.

b) Asupra recursului formulat de Z., persoană cu dublă calitate în proces, de pârât şi chemat în garanţie, se apreciază, de asemenea, că este nefondat.

b1) Criticile subsumate motivului legal de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., relative la neexercitarea rolului activ al instanței, în conformitate cu art. 22 alin. 2 C.proc.civ., pentru a se asigura asupra calităţii lui Z. de moştenitor al mamei B., decedată la 4.11.2015, necesară în vederea angajării răspunderii sale civile contractuale în virtutea obligației de garanție împotriva evicțiunii ce revine vânzătorului din contractul autentificat sub nr. 2848/20.09.2006, sunt vădit nefondate.

Procesul civil este unul al intereselor private iar de la data formulării cererii de chemare în garanţie (20.06.2019) a pârâților D. şi E. îndreptată (în primul rând) împotriva numiților C. şi Z. (W. fiind indicat printr-o precizare ulterioară din 2.03.2020), în calitate de moștenitori ai vânzătoarei defuncte B., pârâtul-chemat în garanție, astăzi recurent, a avut la dispoziție două etape procesuale de judecare în fond a litigiului pendinte şi 4 ani de zile pentru a face dovada că nu are calitatea de moștenitor al mamei sale şi, deci, că nu îi revine nici o eventuală obligație transmisă din patrimoniul acesteia de a răspunde/garanta pe cumpărătorii bunului (familia D. şi E.) împotriva evicțiunii. De asemenea, a avut la dispoziţie aproape 10 ani de zile pentru a-şi manifesta opţiunea succesorală faţă de succesiunea deschisă prin moartea mamei sale.

Obligația îi revenea spre a face dovada în contra prezumţiei simple ce decurgea din înscrisul comunicat de Primăria Buftea în care figura ca succesibil al defunctei B. şi, desigur, din calitatea sa de descendent (fiu).

Or, o atare dovadă nu mai poate fi făcută direct în etapa recursului întrucât această cale procedurală rămâne deschisă exclusiv controlului judiciar în legalitate a hotărârii pronunţate în apel,  în timp ce înscrisul nou furnizat de recurentul pârât-chemat în garanţie este unul prin care se tinde la schimbarea situației de fapt a cauzei, spre a se demonstra că el nu şi-a însușit titlul de moștenitor şi că, astfel fiind, nu e ţinut de obligaţiile ce revin mamei sale, vânzătoare în contractul amintit.

Înscrisul nou – declaraţia autentificată sub nr. 449/1.04.2024 - prin care recurentul declară că nu a făcut acte de acceptare a succesiunii mamei sale B. nu este unul care tinde să demonstreze, cum nefondat susţine acesta, lipsa calității sale procesuale pasive în raportul juridic dedus judecății (prin cererea de chemare în garanţie), ci, eventual, neîndeplinirea unei condiţii de fond a raportului juridic obligațional, respectiv inexistența obligaţiei sale de garanție contra evicțiunii. Or, demonstrarea nelegalității soluției instanţei de apel adoptate în privința cererii de chemare în garanţie nu se poate realiza, nici pe tărâmul art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ. şi nici pe tărâmul oricărui alt motiv legal de recurs, în raport de înscrisuri confecționate ulterior pronunțării hotărârii atacate.

            De aceea, pentru motivele arătate, înscrisul nou furnizat de acest recurent în etapa recursului apare ca fiind unul pro causa, obţinut tocmai în considerarea soluției adoptate în etapa apelului, realizat nu spre a demonstra ceva preexistent, ci spre a se deroba de obligațiile puse în sarcina părţii în urma judecății din apel; în tot cazul, înscrisul nou nu demonstrează nelegalitatea soluţiei din apel care apare, de aceea, conformă cu situația de fapt existentă la data adoptării soluţiei. Cel mult acesta constituie un înscris care, eventual, ar fi putut prezenta relevanță în faţa instanței învestite cu evaluarea fondului litigiului pendinte, situaţie în care nu se regăseşte instanţa de recurs.

            b.2) În sfârşit, în legătură cu obligația impusă recurentului şi numitei C., în cadrul soluționării cererii de chemare în garanţie, de plată a sumei de 309.991 lei cu titlu de despăgubiri, în favoarea pârâților D. şi E., s-a mai criticat o pretinsă contradicție între considerente şi dispozitiv (art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ.), invocându-se că obligația ar trebui suportată de cei trei succesibili ai defunctei B. proporțional cu cota fiecăruia, potrivit art. 1114 C.civ.

La termenul de dezbatere a recursului, în legătură cu acest aspect, recurentul pârât-chemat în garanţie a pretins că hotărârea instanței de apel relevă stabilirea unei obligații solidare în sarcina sa şi a numitei C.

Criticile sunt nefondate întrucât nici dispozitivul şi nici considerentele hotărârii din apel nu au stabilit vreo obligaţie solidară, cu prilejul soluționării cererii de chemare în garanţie, în sarcina celor doi descendenți ai vânzătoarei B., ba dimpotrivă, considerentele relevă preocuparea instanței de a explica şi atrage atenția asupra caracterului divizibil al obligaţiei, aceasta precizând că „chemații în garanție C. şi Z. răspund pentru evicțiune, şi vor fi obligați la plata către pârâții D. şi E. a sumei de 309.911 lei, dar nu în solidar, ci în condițiile art. 1114 C.civ.”

  Prin urmare, nicio contradicție nu există între considerente şi dispozitiv, din punctul de vedere al naturii obligaţiei stabilite în sarcina celor doi chemaţi în garanţie, iar împrejurarea că aceasta nu a fost stabilită în sarcina tuturor celor trei descendenți ai vânzătoarei, ci doar a doi dintre ei, constituie o chestiune rămasă neexplicată prin hotărârea din apel, dar care nu a fost nici contestată pentru acest motiv (considerentele şi dispozitivul menţionând în mod unitar ca obligaţi în cererea de chemare în garanţie pe C. şi pe Z.).

Tot pe tărâmul dispozițiilor art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., acest recurent a mai criticat o pretinsă contradicție în considerente, respectiv în acel punct al analizei în care instanța de apel a explicat, pe de o parte, de ce pârâţii nu se pot prevala de principiul forţei probante a înscrierilor în cartea funciară, iar, pe de altă parte, când a înlăturat apărarea formulată în revendicare de pârâții D. şi E., bazată pe buna lor credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Critica este nefondată. Motivarea contradictorie presupune ca hotărârea să cuprindă în considerentele sale constatări de fapt sau de drept distincte şi antagonice care fac imposibilă aplicarea textelor de lege reținute şi, pe cale de consecință, exercitarea de către instanța de recurs a controlului în ceea ce priveşte aplicarea legii.

Când invocă existenţa unor considerente contradictorii, recurentul distorsionează el însuși considerentele instanței de apel care, atunci când înlătură apărarea pârâţilor sprijinită pe principiul forţei probate a înscrierilor în cartea funciară, nu reţine un aspect de ordin subiectiv, cum ar fi buna sau reaua-credinţă a celor implicați, ci unul de ordin obiectiv dat de neverificarea cuprinsului registrelor de transcripțiuni atunci când s-a deschis cartea funciară a imobilului cu titular de drept B. (CF nr. x din 31.03.2005) ori când s-a realizat prima transmitere convenţională a bunului înscris în cartea funciară, prin contractul autentificat sub nr. 1244/8.04.2005.

Forţa probantă a înscrierilor de carte funciară nu există în abstract, ci ea se sprijină pe verificarea înscrierilor anterioare existente în legătură cu bunul ori cu deţinătorul acestuia (în sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni), astfel că în lipsa verificării înscrierilor relative la terenul în litigiu/ultimul deţinător al acestuia, verificările bazate doar pe înscrierile de carte funciară realizate începând cu 31.03.2005 din CF x nu puteau avea aptitudinea de a reda decât o falsă ori incompletă situaţie juridică a bunului imobil.

 În continuare, instanţa de apel reţine că un viciu care afectează primul titlu (cel dintre B. şi C.) face ca şi titlurile succesive ulterioare să fie considerate mai puţin caracterizate (în concret, cel al pârâţilor D. şi E.). Niciun moment în cadrul acestei analize, dedicate comparării titlurilor concurente, instanța de apel nu se referă la cumpărătorii D. şi E. ca fiind unii de rea-credință, după cum lipsit de orice suport afirmă recurentul, ci, în mod concordant face aprecieri în sensul că poziția subiectivă a acestora este nerelevantă analizei specifice pe care o implică soluționarea acțiunii în revendicare: „Această constatare de fapt se răsfrânge şi asupra apelanţilor pârâţi D. şi E., independent dacă aceştia au fost sau nu bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare şi indiferent dacă aceştia invocă forţa probantă a înscrierii în carte funciară. Acesta deoarece, în cadrul  comparării titlurilor, un viciu care afectează primul titlu face ca şi titlurile succesive ulterioare să fie considerate mai puţin caracterizate în raport de cel al persoanei care a cumpărat prima dată de la vânzătoarea care avea la acel moment bunul în proprietate şi a îndeplinit operaţiunile de publicitate imobiliară.” şi „De asemenea, este de amintit că buna credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nu reprezintă un element de referinţă în cazul analizei  acţiunii în revendicare  în care părţile invocă titluri provenite de la acelaşi autor”.

            b.3) Criticile acestui recurs întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. au vizat raționamentul instanței de apel şi soluţia adoptată în privinţa cererii în revendicare, fiind formulate cu trimitere la prevederile art. 32 din Legea nr. 7/1996, varianta în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare al pârâților D. şi E. (20.09.2006).

            Dezvoltarea criticii însă relevă, în primul rând, o eroare de înțelegere a considerentelor hotărârii, câtă vreme, precum s-a reţinut şi în analiza precedentului motiv de recurs, neverificarea registrului de transcripțiuni nu a constituit un argument pentru reținerea relei-credinţe a pârâților D. şi E. ori a numitelor B. şi C.

            Apoi, se critică o greşită utilizare a procesului de comparare a titlurilor vechi (ale autorilor), recurentul opinând că trebuiau comparate doar titlurile actuale, al reclamantului şi al pârâţilor D. şi E., deoarece se confirmase în apel soluţia primei instanțe de respingere a cererii în constatarea nulității absolute a actelor juridice contestate. Or, argumentul recurentului nu-i susţine critica ci, dimpotrivă, o invalidează, el însuşi admițând că soluționarea revendicării a fost circumscrisă ipotezei comparației de titluri valabile care provin de la un autor comun, iar urmărirea transmisiunilor din treaptă în treapta către acest autor comun  are chiar rolul de a  decela criterii de preferabilitate şi de a releva titlul preferabil, mai bine caracterizat prin prioritatea înscrierii şi aptitudinile sale de a transmite în mod real drepturi valabile.

În sfârşit, când expune propria variantă de soluționare a acţiunii în revendicare, recurentul pretinde că ar fi trebuit văzut ca preferabil şi mai bine concretizat titlul pârâţilor D. şi E., întrucât îndeplinește condițiile art. 32 din Legea nr. 7/1996 fiind cronologic anterior titlului reclamantului şi înscris anterior în cartea funciară (la 5.10.2006) faţă de înscrierea dreptului reclamantului care datează din 13.10.2006.

Or, aceste criterii pe cale le expune în critica sa acest recurent nu sunt proprii ipotezei de revendicare în specificul cauzei (compararea titlurilor ce provin de la un autor comun) şi, în plus, se bazează pe același viciu de raționament regăsit şi în recursul pârâtei-chemate în garanție C., dat de ignorarea publicității asigurate prin registrul de transcripțiuni şi inscripțiuni a transferului de proprietate ce a operat în temeiul contractului autentificat sub nr. 1637/13.08.1998 ori de desconsiderarea efectelor şi valorii acestui sistem de asigurare a publicității imobiliare, efecte şi valoare ce au fost conservate prin dispozițiile art. 56 (devenit art. 58) din Legea nr. 7/1996.

Tocmai în virtutea acestor ultime prevederi legale ale Legii nr. 7/1996 se relevă drept nefondată susținerea acestui recurent în sensul că instanța de apel ar fi adăugat textului de lege o cerință neprevăzută, aceea a verificării registrelor de transcripțiuni, ceea ce n-ar fi fost în intenția legiuitorului.

Or, conservarea efectelor recunoscute legal înscrierilor în registrele de transcripțiuni şi inscripțiuni a avut scopul de a menține şi valorifica efectul de opozabilitate asigurat prin acestea, până la trecerea completă în noul sistem de publicitate imobiliară realizat prin cartea funciară, ceea ce înseamnă că prima carte funciară deschisă pentru un imobil (în speţă, CF x, la 31.03.2005, cu titular B., la 7 ani după ce aceasta înstrăinase dreptul) şi primul transfer al dreptului de proprietate asupra unui imobil, înscris în cartea funciară (respectiv, contractul nr. 1244/8.04.2005 între B. şi C.) ar fi presupus o necesară verificare şi a registrelor de transcripțiuni şi inscripțiuni, ceea ce s-a reţinut că nu s-a realizat.

Or, când denunță punerea în echivalență de către instanța de apel a publicității realizată prin cartea funciară cu aceea realizată prin registrul de transcripțiuni, echivalentă despre care susţine că nu ar avea un temei legal, recurentul nu-şi explicitează critica pentru a înțelege şi fundamenta legal poziţia lui care, ca şi în cazul celeilalte recurente, a fost aceea de ignorare ori de negare a efectelor de opozabilitate date de, totuşi, singurul sistem legal de asigurare a publicității imobiliare existent până la aplicarea Legii nr. 7/1996, el acceptând că singurul producător de efecte ar fi sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cartea funciară.

Pentru considerentele expuse în cele ce mai sus, şi acest recurs va fi respins ca nefondat.

c)Asupra recursului incident formulat de pârâţii D. şi E.

c.1) În mod nefondat a fost criticat pe temeiul art. 488 (1) pct. 5 C.proc.civ. o încălcare a  regulilor de procedură date de art. 56 alin.(1) şi (3), art. 78 şi art. 204 alin.(1) C.proc.civ. în raport de modul în care instanța de apel a soluționat incidentul privitor la lipsa capacității procesuale de folosință a numitei B.

Criticile formulate sunt nefondate şi ele pledează pentru o aplicare formală şi constrângătoare a regulilor de procedură incidente, în ipoteza cererii de chemare în judecată îndreptate împotriva unei persoane a cărei situație nu avea cum să fie cunoscută anterior începerii procesului de către reclamant. Cunoașterea survenirii decesului pârâtei B. până la primul termen, a permis reclamantului să indice instanței că, în circumstanțele date, înțelege să se judece cu succesorii acesteia, a căror identitate completă nici nu o avea la data de 4.11.2019, ce corespunde primului termen acordat în cauză. Poziția reclamantului a fost consemnată în încheierea tribunalului de la acea dată şi a fost urmată şi de o cerere precizatoare depusă la 20.12.2019 care reitera în scris cele consemnate şi în încheierea tribunalului din 4.11.2019.

În mod corect, tribunalul dar şi instanța de apel au dat valoare şi efecte juridice conform art. 204 alin. 1 C.proc.civ. manifestării de voinţă a reclamantului care, aşa cum pertinent notează curtea de apel, nu a fost valorificată în temeiul art. 412 C.proc.civ.

Sunt corecte şi observațiile instanței de apel care relevă lipsa de eficacitate a acestei apărări a pârâţilor D. şi E., în sensul că şi eventuala admitere a excepției lipsei calității procesuale de folosință a numitei B. de către tribunal nu ar fi paralizat acțiunea formulată, dat fiind cadrul procesual complex al acesteia, în care C. figura, oricum, şi ca pârâtă, în considerarea calităţii sale de parte în unul din actele juridice contestate.

Nici argumentul ultim, sprijinit pe norma art. 78 C.proc.civ. nu este utilizat greşit în motivarea soluţiei criticate, acesta susținând o demonstrație teoretică a instanței de apel, menită să releve lipsa de utilitate şi eficacitate a apărării pârâților Stanciu fundamentată pe lipsa capacității de folosință a numitei B., fiind de aceea străin cauzei argumentul recurenţilor în sensul că aceste dispoziţii nu ar fi fost puse în discuţie.

c.2) Statuarea nelegală asupra inadmisibilității cererii de chemare în garanţie a OPCI Ilfov, SCPI Buftea, ANCPI şi Oraşul Buftea – Biroul de Taxe şi Impozite Locale, pretins a fi contrară dispozițiilor art. 72 şi art. 235 C.proc.civ., constituie tot o critică nefondată, a cărei examinare este subordonată prevederilor art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ.

Chemarea în garanție a tuturor acestor autorități cu atribuții în gestionarea sistemului de publicitate imobiliară prin cartea funciară şi a evidențelor de rol fiscal la nivel local a fost respinsă ca inadmisibilă prin încheierea primei instanțe din 19.04.2021 şi menținută ca efect al respingerii apelului provocat formulat de pârâţii D. şi E.

Soluţia instanţei de apel este legală în condițiile în care, în acord cu prevederile art. 72 alin. 1 C.proc.civ., partea interesată poate să cheme în garanție o terţă persoană, împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanție sau despăgubiri.

Or, formularea cererii de chemare în garanţie prin care s-a solicitat angajarea unei răspunderi solidare a succesorilor vânzătoarei B., pe temeiul garanţiei contra evicțiunii, şi a autorităților sus indicate, în virtutea obligațiunilor lor legale în legătură cu păstrarea şi administrarea cărţii funciare ori a rolului fiscal imobiliar, în raport de conținutul art. 915 C.civ. – care consacră caracterul subsidiar şi solidar al celor ce păstrează şi administrează cartea funciară, persoana răspunzătoare şi oficiul teritorial – relevă neîntrunirea condiției legăturii de dependență şi subordonare între cererea principală de chemare în judecată şi cererea de chemare în garanţie a celor patru persoane juridice. În alte cuvinte, temeiul solidar al obligării tuturor chemaților în garanţie, astfel cum s-a solicitat de către pârâții D. şi E. prin cererea lor şi, totodată, caracterul subsidiar al răspunderii autorităților indicate, care potrivit legii, poate fi angajată „dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acțiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege” au fost văzute în mod legitim ca impedimente ce nu ar permite părților să se îndrepte cu o cerere în garanţie sau despăgubiri împotriva acestora, în eventualitatea admiterii cererii principale de chemare în judecată.

În mod total eronat este pusă în legătură această soluție a hotărârii atacate cu încheierea din etapa apelului din data de 20.10.2023, când s-a discutat recalificarea apelului incident în apel provocat şi când instanţa de apel a calificat drept apel provocat calea de atac exercitată de pârâţii D. şi E. împotriva încheierii tribunalului, ce a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în garanţie îndreptată împotriva autorităţilor publice, în considerarea faptului că aceasta se grefează chiar pe ipoteza legală reglementată prin dispoziţiile art. 473 C.proc.civ.

Nicio contradicție ori „revenire” asupra dispozițiilor din această încheiere nu se regăseşte în soluția adoptată asupra apelului provocat, după cum eronat critică pârâţii, observându-se că, potrivit menţiunilor încheierii pe care o invocă, doar aceste părţi, iar nu instanţa de judecată, au făcut astfel de distincţii între apelul incident şi apelul provocat, după cum ar fi fost vorba despre atacarea unor măsuri vizând persoane care au dobândit ori nu calitatea de părţi în proces.

Cum instanţa de apel nu a utilizat astfel de criterii/distincţii în calificarea pe care a realizat-o în privinţa căii de atac a apelului declarat de pârâţi, critica formulată nu se justifică.

c.3) Este dincolo de orice îndoială, aşa cum corect a stabilit instanța de apel, că cererea principală dedusă judecății conţine două capete de cerere principale primul, în constatarea nulității absolute a actelor juridice contestate şi secundul, în revendicarea imobilului litigios, identificabil ca atare prin simpla observare a actului de învestire a instanței, în raport de petit, temeiul de drept indicat şi motivarea cererii prin argumente specifice relative la realizarea comparării de titluri care provin de la un autor comun.

Doar printr-o distorsionare vădită a realității şi forțând evidența contestă recurenţii cadrului obiectiv de învestire în primă instanță, şi pe cale de consecință, limitele învestirii instanței de apel, omițând să observe că soluționarea acțiunii în privința celor două capete de cerere principale şi autonome (în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice şi în revendicarea terenului litigios) a fost realizată ca atare încă din faţa primei instanţe, care a utilizat considerente proprii în argumentarea atât a soluţiei date cererii în constatarea nulităţii, cât şi celei în revendicare.

Nu se poate vorbi, aşadar, nici de o solicitare de repunere în situaţia anterioară, subsecvent constatării nulităţii actelor contestate, în locul cererii în revendicare şi nici de o depăşire a limitelor judecăţii în apelul reclamantului, de bună seamă, nici de o încălcare a dispoziţiilor art. 14 şi 22 C.proc.civ. întrucât nicio calificare nu era necesară şi nici nu a fost realizată.

c.4) Nefondate sunt şi criticile întemeiate pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 6 C.proc.civ.

O primă teză susţinută a fost aceea că decizia recurată nu cuprinde motivele pentru care instanţa a apreciat asupra inaplicabilităţii art. 30 şi 36 din Legea nr. 7/1996, teză care este lipsită de fundament, aşa cum s-a argumentat deja în analiza de la pct. a2) cu prilejul examinării recursului declarat de C., considerentele expuse acolo fiind valabile şi în cazul criticii de faţă, fără a mai fi necesară reluarea lor.

O a doua teză invocată a fost aceea a motivelor contradictorii cât priveşte „presupusa neîndeplinire a condiţiei bunei-credinţe a pârâţilor D. şi E.” (potrivit menţiunilor din memoriu).

Critica este nefondată, observându-se că, întocmai ca recurentul-pârât Z., şi aceşti recurenţi pretind în mod artificial existenţa unor considerente contradictorii pe care le identifică prin schimbarea sensului ori conţinutului argumentaţiei instanţei, fiind vizată partea de motivare prin care aceasta a înlăturat apărarea pârâţilor bazată pe forţa probantă a înscrierilor de carte funciară.

Pentru aceleaşi argumente şi explicaţii expuse la pct. b.2 al prezentei analize, critica va fi înlăturată, hotărârea instanţei de apel nefiind viciată nici sub aceste aspecte.

c.5) Criticile de nelegalitate subsumate motivului legal de recurs prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 5 C.proc.civ. sunt, de asemenea, nefondate.

Într-o manifestare procesuală excesivă, întrucât este în afara oricărui interes procesual personal şi direct, recurenţii-pârâţi au adus critici de nelegalitate în legătură cu statuările instanţei de apel asupra incidentelor constând în lipsa calităţii procesuale active a recurentului A. şi a prescripţiei dreptului său material la acţiunea prin care a cerut să se constate nulitatea actelor juridice de transfer al dreptului de proprietate asupra terenului litigios pe lanțul de transmisiuni ce i-a inclus pe pârâţii D. şi E. şi pe autorii acestora.

Aceste critici nu vor fi analizate, lipsind interesul procesual în examinarea lor câtă vreme (aspect semnalat şi prin întâmpinarea recurentului A.), deşi apărările pârâţilor D. şi E. formulate pe calea apelului incident în privinţa acestora, au fost apreciate ca nefondate prin decizia atacată, a fost menţinută drept validă soluţia de fond dată de tribunal asupra cererii în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice contestate, aceea a respingerii sale ca neîntemeiată. Or, este limpede că  rezolvare pe fond dată unui raport juridic litigios, prin respingerea cererii îndreptate împotriva pârâţilor este favorabilă şi preferabilă uneia pe excepţie, oricare ar fi aceasta. În alţi termeni, recurenţii-pârâţi nu deţin niciun interes procesual concret, personal şi direct de a schimba o soluţie favorabilă pe fond cu o presupusă soluţie favorabilă pe oricare din excepţiile procesuale invocate ca apărări la cererea de constatare a nulităţii actelor juridice, despre care au pretins o dezlegare nelegală în etapa apelului prin actualul lor recurs.

Nelegala stabilire a întinderii obligaţiei de garanţie în sarcina persoanelor fizice C. şi Z., cu încălcarea dispoziţiilor art. 1337 C.civ., faţă de neacordarea prejudiciului constând în preţul contractului de arendă constituie o critică nefondată. Această soluţie a instanţei de apel a fost justificată pe de o parte pe lipsa unui temei legal al cererii (chemare în garanţie) formulate de pârâţii D. şi E., care nu au pretins despăgubiri pentru fructele neîncasate ale bunului de a cărui proprietate au fost evinşi, iar, pe de altă parte, pe lipsa unui prejudiciu decurgând din încasarea arendei din contractul de arendă încheiat la 1.06.2019, valabil pentru 5 ani (până la 31.05.2024) pentru care s-a convenit plata arendei până la recoltare (30.11.2023). Or, faţă de fata survenirii evicţiunii, produsă prin admiterea acţiunii în revendicare, ce coincide cu data deciziei din apel, 15.12.2023, s-a conchis că nu mai este de efectuat nicio plată în temeiul contractului de arendă.

Criticând ca fiind nelegală această dezlegare, pârâţii  D. şi E. s-au limitat la a indica o încălcare a dispoziţiilor art. 1337, 1341 şi 1345 C.civ., susţinând că preţul arendei ar fi putut fi inclus în categoria despăgubirilor cuvenite cumpărătorului unui bun în caz de evicţiune.

Critica este însă inaptă să inducă o reformare a soluţiei din apel câtă vreme nu s-au indicat, contrar raţionamentului ultim pe această pretenţie dezlegată de curtea de apel, care ar fi arenda neîncasată ori sursa ei, cât timp se stabilise în etapa apelului că din contractul de arendă încheiat la 1.06.2019 nu mai era de făcut nicio plată, acesta fiind deja ajuns la termen, la data producerii evicţiunii.

c.6) Greşita ori nelegala soluţionare a acţiunii în revendicare prin compararea de titluri cu încălcarea dispoziţiilor art. 30 şi 36 din Legea nr. 7/1996 care consacră efectul achizitiv al principiului publicităţii imobiliare şi a cărui valorificare în cauză ar fi trebuit să conducă la paralizarea revendicării, constituie o critică nefondată, aşa cum s-a argumentat deja la punctele a.3 şi b.3 cu prilejul examinării celorlalte două recursuri, considerațiile acolo expuse fiind valabile şi în privinţa acestui ultim recurs, care va fi analizat doar în limita criticilor diferite de cele deja cercetate acolo.

Astfel, suplimentar criticilor celorlalţi doi recurenţi ce au fost întemeiate pe motivul legal de recurs prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 8 C.proc.civ. şi care au atacat ca nelegală soluţia dată cererii în revendicare în etapa apelului, recurenţii-pârâţi D. şi E. au susţinut o serie de critici îndreptate împotriva aceleiaşi soluţii, contestând nereţinerea incidenţei teoriei proprietarului aparent şi a întregii lor apărări fundamentată pe aceasta.

Înalta Curte reţine că şi aceste critici sunt nefondate, fiind corect argumentul curţii de apel care a amintit că buna-credinţă la momentul contractului de vânzare nu constituie un element de referinţă în ipoteza soluţionării acţiunii în revendicare prin comparare de titluri provenite de la acelaşi autor.

Este, de asemenea, eronată afirmaţia recurenţilor-pârâţi conform căreia, consecinţa constatării bunei lor credinţe la încheierea contractului de dobândire a bunului litigios – ipoteză asupra căreia nu există o statuare propriu-zisă a instanţei de apel care, în parametrii şi după criteriile după care a judecat acţiunea în nulitate şi pe cea de revendicare, nu a considerat că prezintă utilitate în cauză – ar fi trebuit să fie aceea a recunoaşterii preferabilităţii titlului lor, independent de (ne)valabilitatea actului principal anterior. O atare susţinere nesocoteşte ori contravine regulilor după care are lor soluţionarea acţiunii în revendicare prin compararea titlurilor care provin de la un autor comun, reguli care impun  recunoaşterea preferabilităţii titlului care a fost mai întâi transcris.

Când vorbesc despre titlul mai întâi transcris, şi aceşti recurenţi îl indică pe cel al autoarei B. care ar fi îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară prevăzute de lege, motiv pentru care titlul lor ar fi preferabil după acest criteriu, numai că, întocmai ca şi ceilalţi recurenţi ei ales să ignore, să nege ori nesocotească publicitatea asigurată prin registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni transferului real şi valabil realizat (mai înaintea deschiderii cărţii funciare cu titular B., CF x) între B. şi autorii reclamantului, U. şi V., în temeiul contractului autentificat sub nr. 1637/13.08.1998, transcris în registrul amintit la 20.08.1998 sub nr. (...). Nici recurenţi-pârâţi şi nici ceilalţi doi recurenţi chemaţi în garanţie nu au prezentat niciun motiv pentru care ar trebui astfel tratată această publicitate a transferului realizat între B. şi soţii U. şi V. ori prioritatea publicităţii asigurate prin Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni şi nici de ce compararea priorităților o raportează exclusiv la înscrierile realizate în cartea funciară, în pofida argumentului prezentat de instanţa de apel, al conservării efectelor oricăror înscrieri făcute potrivit legii în vechile sisteme de publicitate imobiliară, anterioare celui asigurat prin cartea funciară sub regimul Legii nr. 7/1996, în temeiul art. 56 (devenit art. 58 din lege).

Evident că argumentul superiorităţii sistemului de publicitate imobiliară asigurat prin cartea funciară (bazat pe evidenţa după imobil) în raport cu cel asigurat prin registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni (bazat pe evidenţa după proprietar), nu doar că a fost contrazis prin situaţia regăsită în cauză (care nu este, din păcate, nici măcar una izolată), dar nu poate fi avut în vedere în circumstanţele normelor de drept anterior menţionate.

Pentru considerente prin care s-a răspuns criticilor ce susţineau nevoia de paralizare a acţiunii în revendicare, ca efect al aplicării dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, ori a celor care contestau legalitatea şi corectitudinea aplicării regulilor de soluţionare a acţiunii în revendicare, vor fi avute în vedere cele expuse în analiza recursurilor anterioare, subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 8 C.proc.civ. (în cazul fiecăruia dintre aceste memorii), reţinându-se, în plus, că invocarea incidenţei art. 25 (devenit art. 27) şi art. 30 alin.(1) din Legea nr. 7/1996 nu are aptitudinea de a demonstra nelegalitatea soluţiei contestate, curtea de apel reţinând corect că a avut de tranşat asupra unui concurs între efectul de opozabilitate a înscrierii în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni cu cel al unei înscrieri în cartea funciară – aspect, de asemenea, ignorat în criticile recurenţilor-pârâţi – prioritatea fiind dată celei cu data mai veche (care este prima din punct de vedere cronologic). Cât priveşte conţinutul art. 25, acesta conferă rangul înscrierilor care privesc aceeaşi cartea funciară, ipoteză străină cauzei. Nu se poate vorbi, deci, în raport de cele arătate, de vreo anterioritate a înscrierii dreptului dobândit de recurenţi-pârâţi care n-ar fi fost recunoscută şi respectată.

Este inexactă susţinerea recurenţilor în sensul că ambele transferuri supuse comparaţiei au fost încheiate sub regimul de reglementare al Legii nr. 7/1996 la momente la care existau înfiinţate cărţi funciare. Astfel, la nivelul anului 1998, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1637/13.08.1998 între B. şi autorii reclamantului, numiţii U. şi V., Legea nr. 7/1996, deşi publicată în Monitorul Oficial, nu era încă aplicabilă, abia în anul 1999 fiind publicat Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 1330/C/1999 referitor la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, dispoziţiile legii urmând a fi puse în aplicare treptat, pe măsura realizării lucrărilor de cadastru în fiecare unitate administrativ-teritorială. Până la finalizarea acestor lucrări, registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni au continuat să producă efecte de opozabilitate faţă de terţi, iar sistemul de publicitate imobiliară bazat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a continuat să fie utilizat până la înfiinţarea cărţilor funciare nedefinitive, respectiv anul 1999.

Mai trebuie precizat că prin nicio dispoziţie a legii noi (nr. 7/1996) deţinătorii de drepturi reale asupra imobilelor nu au fost obligaţi la trecerea în noul sistem de publicitate imobiliară asigurat prin cărţile funciare, această trecere realizându-se treptat, odată cu dinamica circuitului civil, fiind, de aceea firească şi chiar necesară soluţia legiuitorului de salvgardare a efectelor de opozabilitate asigurate prin vechiul sistem de publicitate imobiliară, cel căruia recurenţii au ales greşit să nu îi dea nicio importanţă în economia cauzei. Prin urmare, afirmaţia acestora în sensul că instanţa de apel ar fi trebuit să prefere ori să acorde prima şansă sistemului de publicitate imobiliară de carte funciară, sunt lipsite de orice fundament legal.

Sunt lipsite de relevanţă în circumstanţele cauzei, faţă de obiectul acesteia şi de regulile după care s-a arătat că a fost judecată acţiunea în revendicare, afirmaţiile recurenţilor în sensul că reclamantul nu a solicitat revendicarea terenului mai mult de 10 ani, cu toate că ştia despre suprapunerea terenurilor din 2008 şi nici nu avea posesia imobilului. Atâta timp cât s-a tranşat în cauză asupra faptului că reclamantul are deschisă calea acţiunii în revendicarea bunului, acţiune ce nu ar putea fi paralizată prin invocarea efectului achizitiv al publicităţii materiale a cărţii funciare, aspecte precum cele anterior arătate sunt nerelevante, acesta având la dispoziţie pentru protejarea dreptului său o acţiune care este imprescriptibilă, conform legii. Este, din nou, fără nicio importanţă asupra soluţiei litigiului preţul plătit de reclamant la momentul cumpărării terenului sau eventuale alte aspecte, precum acelea că nu ar fi transmis nicio notificare pârâţilor sau autorilor lor.

În considerarea tuturor acestor aspecte, apreciind că sunt nefondate, toate recursurile declarate au fost respinse ca nefondate.

 

Notă: Dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 au fost avute în vedere astfel cum erau în vigoare în urma republicării actului normativ în M.Of. nr. 201 din 3 martie 2006