Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
1. Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmboviţa, la data de 4 septembrie 2020, sub dosar nr. x/120/2020, reclamanţii A şi B au formulat cerere de chemare în judecată, în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.), prin care au solicitat ca, prin hotărârea care urmează a se pronunţa, să se dispună, în principal, în temeiul art. 1707 şi art. 1710 C. civ., rezoluţiunea contractului de vânzare, în temeiul garanţiei pentru vicii ascunse; în subsidiar, în temeiul art. 1247 C. civ., să se constate că prezentul contract de vânzare este lovit de nulitate, consimţământul reclamanţilor la încheierea contractului fiind viciat prin dol; obligarea pârâtei la restituirea integrală a preţului plătit actualizat şi indexat cu rata inflaţiei la care se adaugă dobânda legală calculată începând cu data plății preţului; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă
Prin sentinţa civilă nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, Secţia I civilă a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune; a fost admisă acţiunea formulată de reclamanții A şi B, în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.); s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. 1917/27.06.2018 de către B.I.N. „E”; a fost obligată pârâta la restituirea preţului plătit de 326.340 lei, actualizat cu indicele de inflaţie, la care se adaugă dobânda legală, începând cu data plăţii preţului; a fost obligată pârâta la plata sumei de 6.868,4 lei, cheltuieli de judecată către reclamanţi.
2. Hotărârile pronunţate în apel şi în recurs în primul ciclu procesual
Prin decizia civilă nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, Secţia I civilă a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.) împotriva sentinţei civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunţate de Tribunalul Dâmboviţa, Secţia I civilă; a fost obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2000 lei reprezentând onorariu de avocat, redus de la 4924 lei, către intimaţi.
Împotriva acestei decizii civile, a declarat recurs pârâta S.C. C S.R.L.
Prin decizia civilă nr. 2431 din 8 decembrie 2022, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţia I civilă a admis recursul formulat de către pârâtă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel.
4. Hotărârea pronunţată în apel în al doilea ciclu procesual
Prin decizia civilă nr. 1898 din 26 octombrie 2023, Curtea de Apel Ploieşti – Secţia I civilă a dispus următoarele:
A admis apelul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. – fosta S.C. D S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 307 din data de 10 februarie 2021, pronunţate de Tribunalul Dâmboviţa – Secţia I civilă, în contradictoriu cu reclamanţii A şi B. A schimbat în parte sentinţa apelată. A respins acţiunea ca neîntemeiată. A păstrat în rest hotărârea şi a obligat intimaţii-reclamanţi să plătească apelantei-pârâte suma de 18.568 lei, cheltuieli de judecată.
5. Recursul formulat în cauză
Împotriva acestei decizii, la data de 9 ianuarie 2024, au formulat recurs reclamanţii, prin care au solicitat casarea deciziei recurate şi, rejudecând, respingerea, ca nefondat, a apelul formulat de pârât şi menţinerea soluţiei primei instanţe.
Recurenţii au invocat motivele prevăzute de art. art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., învederând, în esenţă, următoarele argumente:
Subsumat ipotezei prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a normelor prevăzute de art. 501 C. proc. civ., privind judecata în fond după casare şi a încălcat prevederile art. 22 C. proc. civ., ce reglementează rolul activ al judecătorului în procesul civil.
Au arătat că, prin decizia de casare, s-a statuat exclusiv asupra motivului de nelegalitate, stabilind limitele casării şi anume: „dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecăţii reprezintă un viciu ascuns în sensul reglementat de legea civilă”.
În aceste condiţii, în rejudecarea apelului aceleiaşi părţi, instanţa de apel avea obligaţia de a se conformare acestor statuări şi nu putea pune în discuţie, în virtutea rolului activ al instanţei prevăzut de art. 22 alin. (2) C. proc. civ., schimbarea naturii juridice a obiectului dedus judecăţii, în sensul stabilirii îndeplinirii condiţiilor garanţiei pentru viciu ascuns, potrivit art. 1707 C. civ. sau pentru evicţiune, în condiţiile art. 1969 C. civ.
În acest context, instanţa de apel nu numai că a depăşit limitele rolului activ prevăzut de art. 22 C. proc. civ., dar a încălcat şi dispoziţiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ., referitoare la interdicţia de schimba în apel cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată, încălcând astfel şi principiul disponibilităţii.
Astfel, recalificarea situaţiei de fapt în sensul de a se compara temeiul de drept, în baza căruia a fost formulată cererea cu un alt temei de drept conduce la încălcarea limitelor impuse de decizia de casare.
Au considerat că, în mod eronat, depăşind limitele impuse de decizia de casare, instanţa de apel a pus în discuţie incidenţa unei noi instituţii juridice. Astfel, la fila 9 din decizia recurată, instanţa de apel precizează „în exercitarea acestei componente a rolului activ, în rejudecare, a fost pusă în discuţie, în raport de situaţia de fapt stabilită, incidenţa unei noi instituţii juridice, respectiv a garanţiei pentru evicţiune, prevăzută de art. 1695 şi 1696 C. civ.”.
Or, pentru a asigura tuturor părţilor dreptul la un proces echitabil, instanţa avea obligaţia, conform art. 22 alin. (2) şi (6 C. proc. civ., de a respecta principiul disponibilităţii, precum şi celelalte principii procesuale şi de a veghea la respectarea dispoziţiilor legale cu ocazia soluţionării pricinii deduse judecăţii, aceasta neavând dreptul să pună în discuţie existenţa unei alte instituţii juridice, ci avea doar obligaţia de a verifica condiţiile necesare cu privire la existenţa unui viciu ascuns sau a unui viciu aparent.
Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au considerat că instanţa de apel, în rejudecare, a interpretat greşit normele de drept material prevăzute de art. 1707 şi 1695 C. civ.
În primul rând, au susţinut că instanţa de apel a interpretat in mod eronat prevederile art. 1707 C. civ. referitoare la condiţiile garanţiei pentru vicii ascunse.
Astfel cum rezultă din probatoriul administrat la dosarul cauzei sunt întrunite toate condiţiile garanţiei pentru vicii ascunse, deoarece rezultatul acestui viciu contribuie la reducerea întrebuinţării terenului, în conformitate cu intenţiile recurenţilor de a construi mai multe imobile pe terenul respectiv, iar în condiţiile în care ar fi cunoscut acest aspect, nu ar fi procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Au considerat că sunt întrunite toate cerinţele prevăzute pentru vicii ascunse.
Astfel, viciul a existat la data predării bunului, întrucât au descoperit acest viciu ascuns abia la data de 06.07.2020, când le-a fost eliberat certificatul de urbanism, prin care au fost informaţi că terenul se află în zona de protecţie a conductelor de înaltă presiune de gaze, aspect pe care recurenţii nu l-au cunoscut la data încheierii contractului. Existenţa celor trei conducte de gaz care traversează imobilul conduce la limitarea atributelor dreptului de proprietate şi la scăderea valorii imobiliare din cauza restricţiilor impuse de Ordinul nr. 52/2002 al Agenţiei Naţionale de Resurse Minerale
Viciul nu a fost cunoscut la data predării bunului, fapt ce rezultă din contractul de vânzare-cumpărare, contract prin care societatea pârâtă a declarat pe propria răspundere că nu există nicio interdicţie de construire pe acest teren şi nu există conducte şi/sau adăposturi antiatomice sau alte adăposturi în subsolul terenului (primul alineat, ultima pagina din contract).
Cu titlu preliminar, este necesar a fi subliniat faptul că recursul este o cale de atac extraordinară a cărei judecată este supusă unor limite riguros stabilite prin norme procedurale imperative.
Referitor la gravitatea viciului ascuns, recurenţii au învederat faptul că terenul care face obiectul contractului de vânzare este impropriu edificării de construcţii, acesta fiind motivul pentru care a fost achiziţionat, existenţa celor trei conducte de transport gaze naturale reprezentând un viciu ascuns, care nu poate să fie descoperit de către un cumpărător prudent şi diligent, mai ales datorită faptului că societatea pârâtă, în calitate de profesionist, a garantat pe propria răspundere că nu exista niciun impediment pentru edificarea de construcţii. În acest sens, le-a înmânat anterior spre studiu un proiect de construcţii de locuinţe, împrejurare ce le-a întărit convingerea că nu exista în momentul semnării contractului niciun impediment în folosirea imobilului potrivit scopului său.
Din toate argumentele expuse, rezultă faptul că instanţa de apel, în rejudecare, a interpretat greşit normele de drept material cuprinse în art. 1707 C. civ., în cauza dedusă judecăţii fiind îndeplinite condiţiile esenţiale ale acţiunii redhibitorii.
De asemenea, recurenţii au considerat că instanţa de apel a interpretat greşit şi normele prevăzute de art. 1695 C. civ., în momentul în care a considerat că în cauza de faţă poate fi atrasă răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanţiei pentru evicţiune.
Potrivit normelor legale, evicţiunea reprezintă pierderea totală sau parţială, a proprietăţii bunului transmis ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător.
Instituţia evicţiunii se caracterizează ca reprezentând pierderea proprietăţii bunului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar asupra lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau o terţă persoană a unui drept asupra lucrului.
În aceste condiţii, au considerat că instanţa de apel a interpretat în mod greşit prevederile art. 1695 C. civ.
Un ultim motiv de recurs se referă la faptul că instanţa de apel a interpretat greşit normele prevăzute de art. 453 C. proc. civ., aspect care se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. l C. proc. civ.
În mod greşit, instanţa de apel, în rejudecare, a dispus acordarea cheltuielilor de judecată pentru toate etapele procesuale ale dosarului, deoarece cheltuielile de judecată pentru întreg procesul, vor putea fi solicitate doar dacă au fost solicitate conform în faţa primei instanţe
În acest sens, au arătat că în faza procesuală a căilor de atac de reformare precum şi în rejudecare, solicitarea cheltuielilor de judecată va fi dublu condiţionată: pe de o parte, solicitarea trebuie să fi fost făcută conform (în cuprinsul întâmpinării sau până la primul termen de judecată), iar pe de altă parte, solicitarea trebuie să fi fost făcută conform şi în faţa instanţei de reformare (în termenul pentru motivarea căii de atac ).
Or, cheltuielile de judecată acordate pârâţilor nu au fost solicitate în conformitate cu prevederile legale şi anume prin întâmpinare, motive de apel, iar în aceste condiţii, instanţa de apel nu avea posibilitate să acorde cheltuielile de judecată pentru toate etapele procesuale.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând recursul de faţă, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel, pentru următoarele considerente de drept:
Potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., „recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile”, iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., „cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul şi dezvoltarea lor”.
Din coroborarea acestor dispoziţii legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar doar prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual, părţile putând-o critica numai pentru motivele prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 C. proc. civ.
Recurenţii-reclamanţi au respectat aceste exigenţe legale, invocând argumente care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ., din moment ce recurenţii-reclamanţi au susţinut încălcarea de către instanţa de apel a unor norme de drept procesual şi de drept material.
Având a analiza, cu prioritate, motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se reţine că recurenţii-reclamanţi au invocat încălcarea principiilor disponibilităţii şi rolului activ al instanţei, precum şi aplicarea greşită a normelor prevăzute de art. 478 alin. (3) şi art. 501 C. proc. civ., privind judecata în fond după casare, atunci când instanţa de apel a pus în discuţie şi a apreciat că, în cauză, este incidentă obligaţia de garanţie pentru evicţiune, aceasta neavând dreptul să pună în discuţie existenţa unei alte instituţii juridice, ci avea doar obligaţia de a verifica condiţiile necesare pentru a exista un viciu ascuns sau un viciu aparent.
Înalta Curte constată că acest motiv de casare este fondat.
În cauză, Curtea, învestită fiind cu soluţionarea apelului formulat de pârâtă împotriva sentinţei civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunţate de Tribunalul Dâmboviţa, Secţia I civilă, ca efect al pronunţării deciziei nr. 2431 din 8 decembrie 2022 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Secţia I civilă (prin care s-a dispus trimiterea cauzei, spre rejudecare, ca urmare a casării deciziei instanţei de apel din cel dintâi ciclu procesual), a pus în discuţia părţilor, în raport cu situaţia de fapt stabilită, incidenţa unei noi instituţii juridice, respectiv a garanţiei pentru evicţiune, prevăzută de art. 1695 şi 1696 C. civ., apreciind că existenţa unor conducte de transport gaze naturale pe terenul cumpărat de reclamanţi de la pârâtă nu reprezintă un viciu ascuns, fiind o sarcină nedeclarată, ce are ca şi consecinţă împiedicarea/limitarea dreptului de proprietate, reprezintă un aşa-zis viciu juridic, ce poate atrage răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanţiei pentru evicţiune, şi nu un viciu ascuns, în sensul prevăzut de art. 1707 C. civ.
Se remarcă, în acest context, că în primul ciclu procesual, pârâţii au criticat că instanţa de apel a interpretat, în mod greşit dispoziţiile art. 1707 C. civ., susţinând „neîndeplinirea cerinţelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât şi a conduitei părţilor. Astfel, au afirmat că destinaţia de folosinţă a terenului era arabil şi nu curţi construcţii, în raport de care a şi fost stabilit preţul vânzării, că prezenţa conductelor nu îi afectează folosinţa şi nici dispoziţia materială şi juridică (astfel că viciul nu este unul grav, de natură a face bunul impropriu întrebuinţării, ci ar putea influența eventual rentabilitatea economică a terenului în raport cu modalitatea de utilizare) şi că reclamanţii nu au solicitat, anterior vânzării, un certificat de urbanism pentru a verifica dacă categoria de folosinţă a terenului poate fi schimbată (sens în care nu au acţionat cu prudenţă şi diligenţă, astfel că viciul, și dacă ar exista, nu constituie un viciu ascuns)”.
Înalta Curte, în primul ciclu procesual a reţinut incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub aspectul necercetării de către instanţa devolutivă a apărărilor formulate cu privire la calificarea viciului ca fiind ascuns sau aparent.
Astfel, prin decizia de casare s-a stabilit că reclamanţii pretind aplicarea celei mai grave sancţiuni civile în materie, aceea a rezoluţiunii contractului de vânzare, pentru declararea viciului ascuns, motiv pentru care se impunea analiza îndeplinirii cumulative a condiţiilor menţionate la art. 1707 şi următoarele C. civ., reţinându-se că instanţa de apel şi-a întemeiat raţionamentul exclusiv pe prezumţia că bunul nu poate fi întrebuinţat, conform destinaţiei sale, fără a avea în vedere şi aspectele invocate de pârâtă privind neîndeplinirea cerinţelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât şi a conduitei părţilor.
Cum instanţa de apel se afla în faza rejudecării după casarea cu trimitere, dispusă prin decizia nr. 2431 din 8 decembrie 2022 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Secţia I civilă, aceasta, în aplicarea art. 501 C. proc. civ., trebuia să dea efecte îndrumărilor în drept ale instanţei supreme, vizând îndeplinirea sau nu a cerinţelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât şi a conduitei părţilor, cauza fiind trimisă spre rejudecare, pentru a se analiza dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecății, reprezintă un viciu ascuns sau un viciu aparent, în sensul reglementat de legea civilă, rămânând însă instanţă de control judiciar, iar nu una învestită cu judecata în primă instanţă, care îşi verifică limitele învestirii, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată.
Aceasta cu atât mai mult cu cât, astfel cum s-a arătat, pricina aflându-se în faza procesuală a apelului, curtea era învestită, în acord cu dispoziţiile art. 479 alin. (1) C. proc. civ., cu a verifica, în limitele cererilor de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă (ţinând cont, totodată, de problemele de drept care au primit dezlegare prin decizia de casare- obligaţia instanţei de trimitere de a verifica, prin raportare la conduita părţilor la data încheierii actului translativ de proprietate, dacă exista un viciu ascuns sau un viciu aparent), iar, astfel, fie să menţină, fie să invalideze raţionamentul logico-juridic al tribunalului.
Aşa fiind, instanţa de apel realizează doar un control judiciar asupra hotărârilor atacate, ce nu poate avea în vedere alte elemente decât cele care au format deja obiectul primei judecăţi, din moment ce prevederile art. 478 alin. (4) C. proc. civ. îngăduie părţilor cel mult să îşi expliciteze pretenţiile, care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanţe, în măsura în care apreciază acest lucru ca fiind necesar, pentru buna soluţionare a pricinii.
Prin urmare, ceea ce revenea instanţei de apel era îndatorirea de a stabili dacă situaţia reclamată se încadra în cea a unui „viciu ascuns” în sens juridic, prin calificarea juridică a defectelor ori neajunsurilor constructive sau funcţionale ce se reclamă în cadrul unei acţiuni redhibitorii fundamentate pe acest temei juridic invocat de reclamanţi, art. 1707 şi urm. C. civ., prin prisma susţinerilor părţilor, cât şi a ansamblului probelor, pe care acestea au înţeles să le administreze, iar nu de a aprecia asupra unei alte instituţii juridice asupra căreia reclamanţii nu au înţeles a se raporta.
În conformitate cu art. 22 alin. (6) C. proc. civ., coroborat cu art. 478 alin. (3) şi art. 501 C. proc. civ., instanţa de apel trebuia să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, a limitelor cererii de apel şi ţinând cont de problemele de drept, care au primit dezlegare prin decizia de casare. Soluţionând pe fond cererea de chemare în judecată, instanţa de apel ar fi trebuit să verifice dacă este incident temeiul juridic invocat de reclamanţi şi să pronunţe soluţia corespunzătoare, ca urmare a aplicării şi interpretării corecte a normelor juridice de drept substanţial invocate de către reclamanţi, care reprezintă temeiul juridic al demersului formulat.
În schimb, instanţa devolutivă nu a respectat îndrumărilor instanţei supreme, ci, în loc să analizeze dacă există un viciu ascuns sau din, contră un viciu aparent, având în vedere conduita părţilor la momentul încheierii actului translativ de proprietate, a invocat, din oficiu, cu încălcarea limitelor apelului stabilite prin cererea de apel şi a principiului de drept tantum devolutum quantum apellantum, incidenţa unei noi instituţii juridice (răspunderea vânzătorului pentru garanţie contra evicţiunii) fără ca acest temei juridic să fi fost menţionat prin demersul judiciar declanşat de către reclamant, încălcând şi principiul disponibilităţii procesului civil.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie evidenţiază că instanţa de apel a procedat în mod greşit cu nerespectarea dispoziţiilor legale sus-menţionate, motiv pentru care este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
A doua critică din recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este aceea conform căreia instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1707 şi urm. C. civ., recurenţii susţinând că sunt îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor ascunse asupra bunului vândut, întrucât situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel -subtraversarea terenului de conducte de gaze- nu poate fi considerată a fi subsumată unui viciu juridic al bunului imobil, pentru care ar fi incidentă obligaţia de garanţie pentru evicţiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.
Este întemeiată această susţinere în condiţiile în care viciul care afectează un bun reprezintă un defect fizic ce face bunul impropriu întrebuinţării lui după destinaţie sau îi diminuează întrebuinţarea sau valoarea de utilizare.
Potrivit obligaţiei legale de garanţie pentru vicii ascunse, vânzătorul trebuie să asigure stăpânirea utilă a bunului vândut, fiind esenţial a se face distincţie între defectul ascuns, reglementat de art. 1707 C. civ. şi garanţia pentru evicţiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.
În acest, se reţine că, prin intermediul acţiunii de faţă, reclamanţii au solicitat instanţei să constate rezoluţiunea contractului de vânzare, în temeiul art. 1707 şi art. 1710 C. civ., în temeiul garanţiei pentru vicii ascunse.
Astfel, potrivit art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării, la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preţ mai mic.
De asemenea, potrivit art. 1695 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii, care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.
În cauză, reclamanţii au arătat că, terenul vândut era afectat de vicii ascunse încă de la momentul predării, vicii care determină imposibilitatea obiectivă de întrebuinţare a terenului în scopul construirii unei locuinţe, drept pentru care se impune rezoluţiunea contractului, întemeindu-şi în drept acţiune pe dispoziţiile art. 1707 C. civ.
În cazul dedus prezentei judecăţi, ceea ce s-ar putea constitui într-un viciu ascuns al construcţiei nu poate fi decât subtraversarea terenului de către conducta de gaze, cu condiţia ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulaţie a acestuia.
Or, situaţia invocată de reclamanţi poate reprezenta un viciu ascuns, în sensul prevăzut de art. 1707 C. civ., iar nu un viciu juridic, ce poate atrage răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanţiei pentru evicţiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.
Astfel, în definirea viciului ascuns de către art. 1707 C. civ. sunt precizate două din elementele sale specifice: a) face bunul impropriu întrebuinţării la care este destinat ori îi micşorează întrebuinţarea sau valoarea şi b) nu poate fi descoperit la data contractării.
Rezultă că viciul ascuns se referă la deficienţe de utilizare a lucrului, de natură a-l face impropriu folosirii, potrivit destinaţiei sale sau aşteptării cumpărătorului.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului se extinde la toate viciile ascunse constând în defecte fizice ale lucrului vândut, cum ar fi funcţionarea defectuoasă, starea precară, imposibilitatea folosirii potrivit destinaţiei. Singura condiţie legală este ca viciul să fie redhibitoriu, deci să împiedice utilizarea lucrului, neavând relevanţă dacă defectul este important sau secundar ori lucrul este uşor de reparat.
Or, pentru a constata existenţa în cauză a garanţiei de evicţiune, iar nu a celei pentru viciile ascunse, curtea de apel, atunci când apreciază că ar fi întrunite condiţiile prevăzute de art. 1695 alin. (2) C. civ., reţine că dacă obiectul vânzării îl constituie un teren pentru construcţii, cum susţin reclamanţii din prezenta cauză, iar vânzătorul omite să aducă la cunoştinţa cumpărătorului că bunul este grevat de o servitute administrativă neaparentă constând în limitarea posibilităţilor de a construi cauzată de existenţa în subteran a unei conducte de transport gaze naturale, există o limitare a dreptului de proprietate al cumpărătorului în favoarea operatorului conductei de gaze respective, iar, pe de altă parte, limitarea, în sine, este un drept în favoarea operatorului, susţinând, de fapt, că terenul respectiv este impropriu întrebuinţării, pentru care reclamanţii l-au cumpărat.
Înalta Curte evidenţiază că operatorul conductei de gaze nu contestă existenţa sau întinderea dreptului de proprietate dobândit de către cumpărători prin actul translativ de proprietate, neîmpiedicându-l în stăpânirea imobilului, obiect al contractului de vânzare, împrejurări relevante pentru a se stabili incidenţa sau nu a dispoziţiilor art. 1695 C. civ.
Astfel, în condiţiile în care dobânditorii dreptului de proprietate asupra bunului imobil păstrează toate prerogativele dreptului de proprietate, iar acestea nu sunt contestate de către un terţ, prin invocarea unui drept născut anterior vânzării, nu este incidentă instituţia răspunderii vânzătorului pentru garanţia contra evicţiunii, nefiind întrunită ipoteza normei juridice consacrată în cuprinsul dispoziţiilor art. 1695 C. civ.
Totuşi, o limitare legală a dreptului de proprietate, sub aspectul exercitării atributului folosinţei bunului ar putea fi considerată ca fiind viciu ascuns, dacă sunt îndeplinite condiţiile legale normate în cuprinsul dispoziţiilor art. 1707 C. civ., respectiv viciul exista, la data predării, nu putea fi descoperit de către un cumpărător prudent şi diligent, fără asistenţă de specialitate şi acest viciu face bunul vândut impropriu întrebuinţării la care era destinat sau îi micşora în asemenea măsură întrebuinţarea şi valoarea încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
În acest context, instanţa de apel şi-a întemeiat, în mod greşit, raţionamentul juridic pe dispoziţiile art. 1695 alin. (2) C. civ., lărgind aria de acoperire a acestora, statuând, în abstract, asupra unei deficienţe de bună utilizare a imobilului, ce se subsumează, în drept, condiţiilor cerute pentru atragerea răspunderii pentru viciile ascunse.
Pentru aceste considerente, se constată că este întemeiat şi cel de-al doilea motiv de recurs invocat.
În raport cu cele două motive de recurs admise şi soluţia ce va fi pronunţată, Înalta Curte reţine că nu se mai impune analizarea criticilor din recurs referitoare la cheltuielile de judecată, acestea urmând a fi avute în vedere de către instanţa de apel, cu ocazia rejudecării apelului, ținându-se cont și de criticile formulate în acest sens în recurs.
În consecinţă, în temeiul dispoziţiilor art. 496 coroborat cu art. 497 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va dispune admiterea recursului declarat de recurenţii-reclamanţi şi casarea deciziei atacate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi curte de apel. În rejudecarea cauzei, instanţa de apel va avea în vedere regimul juridic al acţiunii în garanţie contra viciilor bunului vândut consacrat de dispoziţiile art. 1707 şi urm. C. civ. şi temeiul juridic susţinut şi reafirmat de către recurenţi, inclusiv în calea de atac a recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanţii A şi B împotriva deciziei civile nr. 1898 din 26 octombrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti – Secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 25 septembrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.