Revendicare imobiliară. Titluri de proprietate invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări
Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de proprietate imobiliară. Revendicare. Titluri de proprietate invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări
Index alfabetic : Drept civil
- proprietate imobiliară
- titluri de proprietate
- revendicare
C.civ., art.480, art.786
În cadrul acţiunii în revendicarea unui imobil, pentru care atât reclamantul cât și pârâtul invocă titluri, se face o comparare a titlurilor, dându-se efecte aceluia mai bine caracterizat.
Prioritatea titlului este un element esenţial, și, în raport cu efectul retroactiv al hotărârii de partaj, dedus din art. 786 C.civ., data titlului este aceea a dobândirii bunului ce a revenit unui copartajant.
Cumpărarea imobilului de la adevăratul proprietar este, de asemenea, un element esenţial în stabilirea priorităţii titlului, faţă de titlul obţinut prin compararea bunului de la un proprietar aparent care a acţionat cu rea-credinţă.
I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,
decizia nr.5613 din 24 iunie 2005
La 18 decembrie 2003, reclamanta A.E. a chemat în judecată pe pârâta S.L., solicitând să se dispună:
- obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.5 situat în București, str. Mr.Câmpeanu nr.66, Bl.37, sc.A, et.1, sector 1;
- evacuarea acesteia din apartamentul în litigiu.
În motivarea acţiunii în revendicare, întemeiată pe prevederile art.480 Cod civil și bazată pe compararea de titluri, reclamanta a arătat în esenţă că, fiind necăsătorită, a dobândit ca bun propriu un apartament în București, Aleea Zorelelor nr.5, pe care l-a vândut după încheierea căsătoriei cu numitul D.A., în anul 1985, datorită interdicţiei legale pentru soţi de a avea două imobile în proprietate. Cu preţul obţinut s-a achitat avansul pentru dobândirea, împreună cu D.A., dar prin contribuţia exclusivă a reclamantei, a apartamentului în litigiu. Ulterior divorţului dintre reclamantă și D.A., prin hotărârea judecătorească de partaj (sentinţa civilă nr.9082 din 8 iunie 1999 a Judecătoriei sectorului 1, rămasă irevocabilă) s-a constatat această contribuţie exclusivă, iar imobilul a fost atribuit reclamantei.
Această hotărâre nu și-a putut însă produce efectele întrucât în timpul căsătoriei, fără știrea reclamantei, numitul D.A. a vândut apartamentul pârâtei, care se prevalează de împrejurare că ar fi dobânditor de bună-credinţă.
În aceste condiţii, reclamanta a solicitat să se constate, cu consecinţele juridice aferente admiterii acţiunii în revendicare, că o comparare a titlurilor îi este favorabilă, deoarece:
- ca urmare a efectului declarativ al partajului, titlul său este mai vechi, datând din anul 1985;
- titlul este mai bine caracterizat, provenind de la adevăratul proprietar – Statul Român;
- a avut loc transcrierea iar actul s-a încheiat în condiţii ce exclud orice rea-credinţă din partea reclamantei.
Pârâta a formulat întâmpinare, arătând în esenţă că este dobânditor de bună-credinţă iar titlul său are prioritate întrucât este mai vechi și transcris; că, hotărârea judecătorească de partaj, invocată de reclamantă, este lipsită de eficienţă în condiţiile în care apartamentul îi fusese deja vândut.
Judecătoria sectorului 1, prin sentinţa civilă nr.1788 din 11 martie 2004, a respins acţiunea ca nefondată, reţinând în esenţă că:
- apartamentul a fost dobândit de numitul D.A., (fostul soţ al reclamantei), care l-a și înstrăinat ulterior, către pârâtă;
- hotărârea judecătorească de partaj are efect relativ, numai între părţi și nu poate fi opusă pârâtei, care are un titlu valid și dobândit cu bună-credinţă.
Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr.606 din 16 iunie 2004 pronunţată de Curtea de Apel București, secţia a VII-a civilă și litigii de muncă, dispunându-se schimbarea în totalitate a soluţiei în sensul admiterii acţiunii și obligării pârâtei să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul revendicat, cu consecinţa evacuării pârâtei din apartament.
Curtea de apel a avut în vedere că, datorită efectului declarativ al partajului, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului s-a născut în favoarea reclamantei încă în momentul dobândirii (anul 1985), ea având un titlu valabil cu mult anterior celui al pârâtei (anul 1995).
Pe de altă parte, pârâta a dobândit apartamentul în condiţii de fapt care tind a răsturna prezumţia de bună-credinţă, ea având suficiente elemente din care să tragă concluzia că bunul comun este înstrăinat de soţ fără acordul soţiei, reclamantă în prezenta cauză.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, susţinând în esenţă că:
- pârâta este adevăratul proprietar al bunului;
- reclamanta nu și-a dovedit dreptul de proprietate;
- dreptul pretins de reclamantă nu îi este opozabil;
- actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu bună-credinţă.
În dezvoltarea recursului s-a susţinut că apartamentul a fost proprietatea exclusivă a lui D.A., (soţul reclamantei) care a înstrăinat bunul în mod valabil, iar reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate. Pe de altă parte, hotărârea de partaj, dintre reclamantă și fostul său soţ, nu are efecte decât între aceștia, nu și faţă de pârâtă, care este un terţ. Buna-credinţă a pârâtei este dovedită de împrejurările în care a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare, reclamanta fiind cea căreia i se poate imputa reaua-credinţă.
Înalta Curte reţine că decizia recurată este legală și temeinică.
Acţiunea în revendicare, formulată de reclamantă și întemeiată pe teza comparării de titluri, este admisibilă în raport de datele concrete ale cauzei.
Atât reclamanta cât și pârâta invocă titluri valabile cu privire la același bun, iar compararea lor îi este favorabilă reclamantei (din această cauză motivele de recurs formulate de pârâtă privind valabilitatea titlului ei și buna sa credinţă sunt fără relevanţă).
Recurenta-pârâtă este în posesia unui titlu valabil asupra bunului, care este, însă, mai slab caracterizat decât cel invocat de reclamantă și nu îi poate fi opus acesteia.
Nu poate fi primită critica referitoare la lipsa dovezilor privind calitatea reclamantei de proprietar al apartamentului; de la înscrisul atestând dobândirea și posesia la hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de partaj, toate probele atestă calitatea reclamantei de proprietar iniţial al apartamentului, consolidată și devenită exclusivă, cu efect retroactiv, prin caracterul declarativ al hotărârii de partaj, în condiţiile art.786 Cod civil. Este reală împrejurarea că recurenta-pârâtă este un terţ în raport de hotărârea irevocabilă de partaj și că faţă de ea autoritatea de lucru judecat nu operează ca și faţă de părţi; nu mai puţin însă, ordinea juridică și stabilitatea raporturilor civile dintr-o societate impun ca împrejurările definitiv stabilite prin judecată (în speţă contribuţia exclusivă a reclamantei la dobândirea bunului și calitatea ei de proprietar) să nu mai poată fi puse ulterior în discuţie.
Pe de altă parte, prioritatea titlului reclamantei a fost corect stabilită pe baza a două elemente esenţiale:
- anterioritatea (drept dobândit cu 10 ani mai devreme decât pârâta);
- cumpărarea bunului de la adevăratul proprietar (Statul Român, prin fostul I.C.V.L.) și nu de la un proprietar aparent care a acţionat cu rea-credinţă.
În privinţa pretinsei netranscrieri a dreptului de către reclamantă situaţia publicităţii imobiliare a fost influenţată de înstrăinarea bunului, făcută cu rea-credinţă de D.A. pe timpul partajului, astfel încât o astfel de împrejurare nu-i poate fi imputată reclamantei.
Așa fiind, cum toate criticile formulate nu relevă existenţa vreunui motiv de casare și modificare a deciziei, care este legală și temeinică, recursul a fost respins ca nefondat.