Respingerea acțiunii foștilor proprietari în revendicarea unui bun imobil pe calea recursului în anulare. Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, intervenită ulterior pronunțării hotărârii în recursul în anulare. Buna-credință a cumpărătorului. Act valabil.
Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Contract de vânzare – cumpărare.
Index alfabetic : contract de vânzare – cumpărare
- nulitate
- bună-credință
- recurs în anulare
Legea nr. 10/2001, art. 45
În situația în care anterior perfectării contractului de vânzare – cumpărare a unui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, Curtea Supremă de Justiție a pronunțat, într-un recurs în anulare, o hotărâre prin care a fost respinsă acțiunea în revendicare a foștilor proprietari (acțiune formulată împotriva Consiliului local al municipiului București), cumpărătorii au fost de bună-credință, actul neputând fi anulat în baza dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. În acest context, prin recursul în anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac s-a tranşat în mod irevocabil asupra pretenției de revendicare a imobilului în litigiu.
Ca atare, cum la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, obligaţia generală de conduită a părţilor contractante, de prudenţă şi diligentă - implicând inclusiv informarea clară asupra situaţiei juridice a imobilului, dar şi asupra posibilităţilor efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica în viitor pentru retrocedarea imobilului - a fost pe deplin respectată.
Secția I civilă, decizia nr. 393 din 6 februarie 2014
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 4.02.2002, reclamanţii T.I. şi T.L. au chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului Bucureşti, solicitând obligarea acesteia să le predea în deplină proprietate şi posesie, locuinţa situată în Bucureşti şi cota-parte indiviză din părţile comune ale construcţiei şi terenului.
În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1, 2, 9, 21 şi 46 din Legea nr. 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 335 din 14.03.2002, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III a civilă a respins cererea, astfel cum a fost precizată.
Prin decizia civilă nr. 267 din 09.04.2009, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul, a desfiinţat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare.
S-a reţinut că reclamanţii au depus o cerere precizatoare la data de 05.02.2002 prin care au arătat că s-au conformat prevederilor Legii nr. 10/2001, respectiv că au înregistrat o notificare la Primăria Municipiului Bucureşti prin care au solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, însă instanţa deşi a luat act de această precizare, nu a analizat pe fond cererea.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 04.06.2009.
Prin cererea depusă la data de 26.06.2009, reclamanţii şi-au precizat acţiunea sub aspectul cadrului procesual, solicitând introducerea în calitate de pârâţi şi a numiţilor C.F. şi C.E., iar la data de 01.03.2010 a fost indicat temeiul de drept ca fiind art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 1832 din 28.10.2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a respins acţiunea reclamanţilor ca neîntemeiată.
Cu privire la cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, de a cărui soluţionare depinde şi cererea de restituire în natură a apartamentului, instanţa a reţinut că la data de 01.11.1996 a fost încheiat acest contract de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995, pârâţii C. deţinând imobilul în calitate de chiriaşi în baza contractului de închiriere din 22.06.1994.
Conform dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Instanţa a reţinut că motivele de nulitate ale unui act juridic se analizează în raport cu data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv anul 1996, reclamanţii fundamentându-şi acţiunea pe caracterului nelegal al contractului şi reaua-credinţa cumpărătorilor.
În ceea ce priveşte reaua-credinţă a pârâţilor C.F. şi C.E., instanţa a reţinut că buna-credinţă se prezumă, sarcina probei revenind reclamanţilor. Instanţa a observat astfel că acest contract a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunţase recursul în anulare din 01.10.1996, prin care acţiunea reclamanţilor în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil.
La data de 01.10.1996, situaţia juridică a imobilului era clarificată iar din acel moment pârâţii şi-au fundamentat convingerea ca adevăratul proprietar al acestui imobil este statul şi nu reclamanţii. Instanţa a respins astfel acest capăt de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, ca neîntemeiat.
În ce priveşte cererea de restituire în natură a imobilului, instanţa a reţinut că, deşi petitul acţiunii a fost formulat ca şi o acţiune în revendicare, solicitându-se lăsarea în deplină proprietate şi posesie a acestui imobil, în drept, reclamanţii şi-au precizat cererea pe dispoziţiile din Legea nr. 10/2001, iar instanţa de fond a soluţionat cererea în baza dispoziţiilor acestei legi speciale.
Reclamanţii au formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001 prin care au solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu, notificare ce nu a fost soluţionată.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate în mod abuziv de stat, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, şi nerestituite, se restituie, de regulă în natură, în condiţiile prezentei legi, iar în cazurile în care restituirea în natură nu este posibilă se vor stabili măsuri reparatorii prin echivalent.
Tribunalul a constatat, pe de o parte, că termenul de 60 de zile pentru îndeplinirea obligaţiei unităţii deţinătoare de a se pronunţa asupra cererii de restituire este un termen imperativ.
În consecinţă, tribunalul a constatat că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia legală prevăzută de art. 25 din Legea nr. 10/2001 şi având în vedere dispoziţiile Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a instanţei supreme, instanţa a analizat pe fond cererea de restituire în natura a imobilului.
În ce priveşte calitatea de persoană îndreptăţită în sensul art. 3 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a constatat ca în baza contractului de schimb autentificat sub nr. 13xx/1975, reclamanţii au dobândit acest imobil. Prin sentinţa penală nr. 724 din 12.10.1987 pronunţată de Tribunalul Militar Bucureşti, T.I. a fost condamnat în lipsă la o pedeapsă de 7 ani închisoare, interzicerea drepturilor prev. de art. 64 lit. a), b), c), e) pe o durată de 5 ani şi confiscarea parţială a averii pentru infracţiunea de refuz înapoiere în ţară, fiind menţinut sechestrul asigurator instituit asupra bunurilor confiscate. Prin decizia nr. 1556 din 9.08.1988 a Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti, s-a dispus trecerea imobilului în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974.
Tribunalul a constatat că s-a făcut dovada în condiţiile Legii nr. 10/2001 că T.I. şi T.L., au fost proprietarii imobilului, care a fost preluat fără titlu valabil.
Din contractul de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, reiese că Primăria Municipiului Bucureşti a vândut pârâţilor C., în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu.
Conform dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 de regulă, imobilele preluate în mod abuziv se restituie în natură iar potrivit alin. (2) dacă restituirea în natură este posibilă, persoana îndreptăţită nu poate opta pentru măsuri reparatorii prin echivalent decât în cazurile expres prevăzute de prezenta lege.
Conform dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 10/2001 imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini iar conform dispoziţiilor art. 21 alin.(1) imobilele - terenuri şi construcţii - preluate în mod abuziv, indiferent de destinaţie, care sunt deţinute la data intrării în vigoare a prezentei legi de o regie autonomă, o societate sau companie naţională, o societate comercială la care statul sau o autoritate a administraţiei publice centrale sau locale este acţionar ori asociat majoritar, de o organizaţie cooperatistă sau de orice altă persoană juridică de drept public, vor fi restituite persoanei îndreptăţite, în natură, prin decizie sau, după caz, prin dispoziţie motivată a organelor de conducere ale unităţii deţinătoare.
Din aceste texte legale, reiese că regula este restituirea în natură, în situaţia în care este posibilă restituirea.
Însă potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie în natură, ci doar în echivalent, imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995.
Art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 prevede la rândul său că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în cazul în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Potrivit dispoziţiilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevăd că dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptăţită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.
Din coroborarea acestor texte de lege, reiese că dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptăţită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent iar cum în cauză, instanţa a respins cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, cererea reclamanţilor de restituire în natură este
neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 199 A din 4.06.2013, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamanţilor.
Din analiza petitelor cererii de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost precizată, Curtea a reţinut că aceasta are ca obiect: 1) cererea de restituire în natură a imobilului în litigiu, formulată în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti în temeiul Legii nr. 10/2001 şi 2) cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, formulată în contradictoriu cu chiriaşii cumpărători C.F. şi C.E., în temeiul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Curtea a apreciat că se impune analizarea cu prioritate a legalităţii şi temeiniciei soluţiei dată de prima instanţă capătului de cerere privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Potrivit dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001: „actele juridice de înstrăinare..., având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă”.
Astfel cum rezultă din actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare, intimaţii-pârâţi C. deţineau imobilul în calitate de chiriaşi în baza contractului de închiriere din 22.06.1994.
În ce priveşte buna-credinţa intimaţilor pârâţi, Curtea a apreciat că aceasta trebuie analizată la data încheierii de către pârâţi a contractului de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, menţinută prin decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, a fost admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, schimbată sentinţa în sensul că a obligat pârâţii CGMB şi SC C. SA să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, reclamanţilor T.I. şi T.L., imobilul situat în Bucureşti.
Ulterior, prin decizia civilă nr. 2940 din 01.10.1996 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie a fost admis recursul în anulare declarat de procurorul general al României, a fost casată sentinţa civilă nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, precum şi decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti şi a fost respinsă acţiunea reclamanţilor împotriva Consiliului Local al Municipiului Bucureşti, SC C. SA, precum şi împotriva pârâtului C.F.
Contractul de vânzare-cumpărare, prin care intimaţii pârâţi C. au devenit proprietarii imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunţase recursul în anulare din 01.10.1996, prin care acţiunea reclamanţilor în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil. Prin urmare, situaţia juridică a imobilului, astfel cum a fost clarificată la data de 01.10.1996, a format convingerea ca adevăratul proprietar al acestui imobil este Statul şi nu reclamanţii, motiv pentru care intimaţii pârâţi au demarat procedura cumpărării imobilului pe care îl ocupau în calitate de chiriaşi.
Este adevărat că intimatul pârât C.F. a fost prezent la soluţionarea acţiunii în revendicare formulată de către reclamanţi, pe parcursul tuturor fazelor procesuale şi a avut cunoştinţă de faptul că aceştia au solicitat restituirea în natură a imobilului situat în Bucureşti, cu privire la care acesta a încheiat contractul de închiriere din 22.06.1994.
Cu toate acestea, prezenţa sa în acest litigiu nu este de natură a răsturna bună-credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, chiriaşii cumpărători aşteptând ca situaţia juridică a imobilului să fie lămurită, pentru ca mai apoi să uzeze de procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995.
Curtea a apreciat ca temeinică şi legală soluţia de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, soluţie care se răsfrânge în mod inevitabil, faţă de petitele acţiunii introductive, astfel cum s-a arătat, asupra cererii de restituire în natură, formulată de apelanţii reclamanţi, astfel cum s-a arătat deja, în temeiul Legii nr. 10/2001 în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti
Astfel cum în mod corect a reţinut prima instanţă, apelanţii reclamanţi au formulat notificare în temeiul acestei legi speciale de reparaţie, solicitând restituirea în natura a imobilului situat în Bucureşti. Potrivit dispoziţiilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 unitatea deţinătoare era obligată ca în termen de 60 zile de la înregistrarea notificării sau, după caz de la data depunerii actelor doveditoare potrivit art.22 să se
pronunţe prin decizie sau după caz prin dispoziţie motivată asupra cererii de restituire în natură.
În speţă, astfel cum în mod corect a constatat instanţa de fond, intimatul pârât Municipiul Bucureşti nu a respectat acest termenul legal, de la data formulării notificării şi până în prezent trecând aproape 11 ani, deşi termenul legal de soluţionare a notificării era potrivit art.23 alin.(1) din Legea nr.10/2001 de 60 de zile, timp în care intimatul pârât a stat în pasivitate şi nu a emis o decizie sau dispoziţie motivată, de admitere sau respingere a notificării, conform Legii nr.10/2001.
Absenţa răspunsului persoanei juridice notificate are valoarea unui refuz de restituire (în natură sau prin echivalent) a imobilului, astfel încât acest refuz poate fi cenzurat de către tribunal, în condiţiile legii speciale, sens în care s-a statuat şi prin Decizia nr. XX din 19 martie 2007 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea recursului în interesul legii.
În acest context, în mod corect instanţa de fond, constatând că până în prezent notificarea formulată de apelanţii reclamanţi nu a fost soluţionată printr-o decizie/dispoziţie de admitere sau respingere a acesteia, a examinat fondul pretenţiilor, administrând probele necesare pentru a verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a cererii de restituire în natură a imobilului, dând în acest fel posibilitate persoanelor îndreptăţite de a-şi valorifica în faţa instanţei drepturile recunoscute de lege, la fel ca şi persoanele care au primit un răspuns de la unitatea notificată.
Totodată, soluţionând fondul acestei notificări, instanţa de fond a reţinut în mod corect că imobilul nu poate fi restituit în natură de intimatul pârât Municipiul Bucureşti, care a înstrăinat bunul în condiţiile Legii nr. 112/1995, astfel că nu mai este deţinătorul acestuia.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie în natură, ci doar în echivalent, imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 18 lit. c) din Legea 10/2001, care prevăd la rândul lor că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în cazul în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptăţită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.
Din coroborarea acestor texte de lege, rezultă că în situaţia în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptăţită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.
În speţă, având în vedere soluţia de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, în mod corect a apreciat instanţa de fond că restituirea în natură de către Municipiul Bucureşti, în procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001, nu este posibilă, apelantele reclamante fiind îndreptăţite doar la măsuri reparatorii în echivalent, în condiţiile legii speciale.
De asemenea, prima instanţă a apreciat în mod corect că nu a fost învestită şi cu o cerere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent, în condiţiile Legii nr. 10/2001 şi a soluţionat cauza în limitele învestirii şi cu respectarea principiului disponibilităţii părţii.
De altfel, nici prin apel nu a fost criticată soluţia dată cererii de restituire în natură formulată în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti în temeiul Legii nr. 10/2001, analizată de prima instanţă potrivit Deciziei nr. XX din 19 martie 2007, ci au înţeles să critice soluţia dată de instanţa de fond asupra capătului de cerere în revendicare exclusiv prin raportare la modul în care a fost soluţionată cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare.
În aceste condiţii, Curtea, respectând limitele cu care a fost învestită de apelante, regăsite în adagiul “tantum devolutum quantum apellatum”, a analizat exclusiv motivele invocate prin memoriul de apel, fără a putea statua cu privire la măsurile în echivalent ce s-ar cuveni apelantelor reclamante în temeiul legii speciale. Însă, având în vedere că notificarea lor nu a fost soluţionată, acestea pot fie aştepta soluţionarea acesteia, fie solicita pe cale separată în temeiul Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a ICCJ, acordarea de măsuri reparatorii.
Pe de altă parte, astfel cum s-a arătat anterior, apelantele-reclamante nu au învestit instanţa de fond şi cu o acţiune în revendicare în contradictoriu cu intimaţii pârâţi, întemeiată pe dreptul comun în materie, în cadrul căreia să se procedeze la compararea titlurilor de proprietate exhibate de către părţi, motiv pentru care, apreciind că nu există motive care să atragă schimbarea sentinţei, Curtea în baza art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.
Împotriva deciziei instanţei de apel au formulat recurs reclamanţii, prin care au invocat următoarele
critici de pretinsă nelegalitate:
În mod nelegal instanţele anterioare au respins acţiunea cu privire la constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi, implicit, cererea de restituire în natură a imobilului, cât timp pârâţii C., la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în raport de care trebuie analizată buna-credinţă, au cunoscut toate demersurile întreprinse de autorul lor în vederea redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, şi cu toate acestea, au încheiat contractul la o lună de la data admiterii recursului în anulare.
Din cuprinsul sentinţei civile nr. 2940 din 01.10.1996, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie, deciziile prin care s-a dispus atribuirea în natură a imobilului, reclamanţilor, au fost anulate din motive de nelegalitate, pentru că instanţele ce le-au pronunţat nu aveau competențe ce ţin de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instanţa supremă neverificând valabilitatea titlului statului.
Prin recursul în anulare nu s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, astfel cum în mod total eronat s-a reţinut, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac nu a fost evocat fondul cauzei.
Pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., s-a susţinut că deşi instanţa de apel a enunţat acest motiv de apel în cuprinsul hotărârii, a omis să motiveze respingerea acestuia, cu referire la toate argumentele invocate în cadrul acestui motiv de apel.
Nu s-a avut în vedere că reclamanţii formulaseră o cerere de restituire în natură a imobilului în virtutea Legii nr. 112/1995, la data de 27.06.1996, anterior datei la care pârâţii au încheiat în mod nelegal şi total speculativ, contractul de vânzare-cumpărare al imobilului.
Astfel cum s-a stabilit în literatura de specialitate, dar şi în practica judiciară, inclusiv a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, buna-credinţă reprezintă obligaţia generală de conduită ce revine părţilor la încheierea şi executarea unei convenţii, iar pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare este necesar a se avea în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligentă, implicând informarea asupra situaţiei juridice a imobilului şi asupra posibilităţilor efective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului. Cum la data cumpărării imobilului exista o cerere formulată de către reclamanţi în baza Legii nr. 112/1995 pentru retrocedarea în natura, dar şi posibilitatea introducerii unei cereri în baza Convenţiei europene, situaţia de rea-credinţă a pârâţilor nu putea fi ignorată.
În ceea ce-l priveşte pe pârâtul C.F., acesta nici nu trebuia să depună vreo diligență în a afla situaţia juridică a imobilului, întrucât, în calitate de parte în litigiile purtate până la pronunţarea recursului în anulare, cunoştea fără echivoc intenţia foştilor proprietari de a revendica imobilului. Rezultă aşadar că aceşti cumpărători şi-au asumat riscul de a încheia actul cu un neproprietar, aşa încât buna lor credinţă nu poate subzista.
Instanţele de fond trebuia să aibă în vedere la pronunţarea hotărârilor condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru ca buna-credinţă să fie aplicabilă în cauză, respectiv: să existe o eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare comună, unanimă şi invincibilă, precum şi lipsa oricărei culpe sau îndoieli.
În cauză însă, îndoiala cu privire la calitatea de proprietar a statului exista în conştiinţa pârâţilor, de aici şi „graba" cu care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv la o lună de la pronunţarea recursului în anulare, tocmai pentru a evita apariţia unei legi sau hotărâri prin care să le fie atribuit bunul în natură.
Instanţa de apel a omis să analizeze motivul de apel prin care s-a arătat că, cel puţin în privinţa unei cote de 50% din imobil, ce aparţinea reclamantei T.L., nu fusese supusă sancţiunilor statului comunist de confiscare a averii. Nevalabilitatea titlului statului este evidentă şi înlătură eroarea în care pârâţii s-ar fi putut afla, care nu a fost supusă sechestrului ci pur şi simplu preluată în mod abuziv.
Pârâţii şi-au întemeiat apărarea prin invocarea bunei-credinţe la încheierea contractelor, având convingerea că adevăratul proprietar era statul. Or, cumpărătorii au fost încunoştinţaţi, prin notificări, precum şi prin însăşi prezenţa lui C.F. în cadrul litigiilor promovate de către reclamanţi, despre faptul ca reclamantele se consideră adevăratele proprietare ale imobilului preluat abuziv de stat prin aplicarea Decretului nr. 223/1974, respectiv că acestea vor depune toate diligențele pentru retrocedarea imobilului.
Pe cale de consecinţă, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută față de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, deoarece imobilul în cauza a fost preluat de stat fără titlu valabil, iar cumpărătorii au fost de rea credinţă, câta vreme cunoşteau că reclamanţii posedau titlu de proprietate şi că şi-au exprimat, în scris, intenţia întreprinderii de demersuri în vederea revendicării imobilului în cauza şi redobândirii sale în natură.
Instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală prin care a interpretat şi a aplicat în mod eronat dispoziţiile legale în materie, impunându-se astfel admiterea recursului raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Pentru a le putea fi reţinuta buna-credinţă, aceasta trebuia să coexiste alături de buna-credinţă a vânzătorului, fapt ce nu a fost analizat de către instanţele anterioare. În cauza de faţă, nu poate fi vorba de aşa ceva, având în vedere că încă din anul 1992, reprezentanţii Primăriei Municipiului Bucureşti şi SC C. SA aveau cunoştinţă de existența titlului de proprietate al reclamanţilor şi dorinţa acestora de a redobândi proprietatea asupra imobilului.
Este astfel evidentă conivenţa frauduloasă a acestora care, cunoscând situaţia reală a imobilului revendicat, au încheiat actul de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, ignorând în mod vădit cererile de revendicare, notificările şi toate demersurile întreprinse de reclamanţi.
Pârâţii trebuia să aibă în vedere că, recursul în anulare, ca o cale extraordinară de atac nu era în mod absolut privat de orice critică, întrucât, reclamanţii puteau să se adreseze Curţii Europene a Drepturilor Omului, lucru pe care l-au şi făcut, ceea ce echivalează cu exercitarea unei cai extraordinare de atac, apte să invalideze hotărârea instanţei supreme naţionale.
După ce s-a pronunţat în anul 2003 decizia în cauza Teodorescu împotriva României, la momentul la care reclamanţii au formulat cererea de revizuire în temeiul art. 322 pct. 9 C.pr.civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr. 1528 din 19.02.7007, a respins ca inadmisibilă cererea, întrucât hotărârea a cărei revizuire se cere nu evoca fondul, fapt ce a adus reclamanţii în aceeaşi situaţie inechitabilă, anterioară pronunţării hotărârii Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Instanţa de apel nu s-a raportat nicio clipă la dispoziţiile hotărârii Curţii Europene a Drepturilor Omului, deşi avea această obligaţie, pe de-o parte, deoarece constituia un motiv de apel ce trebuia analizat, iar pe de altă parte, hotărârile Curţii Europene sunt obligatorii pentru instanţele române.
Prin dispoziţiile Legii nr. 10/2001, legiuitorul a înţeles să aducă o reparaţie echitabilă proprietarilor deposedaţi în mod abuziv de către stat, iar acţiunea de faţă are tocmai scopul de a restabili echilibrul încălcat odată prin deposedarea abuzivă petrecută în regimul comunist, şi ulterior prin desfiinţarea unor hotărâri definitive şi irevocabile pronunţate tocmai pentru repararea primului abuz.
Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995 a emis Hotărârea nr. 117 la data de 23.10.1996, anterior vânzării, dispunând că imobilele naţionalizate ale căror foşti proprietari au depus cerere de restituire în baza Legii nr. 112/1995 nu trebuie vândute chiriaşilor, decât după clarificarea situaţiei juridice, în acord cu prevederile art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-au încălcat dispoziţiile actului normativ în baza căruia s-a vândut imobilul, întrucât potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995 dispoziţiile sale se aplică doar în situaţia imobilelor cu destinaţia de locuinţă, trecute în proprietatea statului cu titlu, or, pârâţii aveau clar formată convingerea că nu statul este proprietar în mod valabil al imobilului, acest lucru nefiind stabilit prin niciun act normativ sau hotărâre judecătorească.
Recursul este nefondat.
Instanţa de apel, cu prioritate, a stabilit limitele învestirii sale astfel cum acestea au fost determinate prin cererea de chemare în judecată, dat fiind faptul că, potrivit art. 129 alin. final C.pr.civ. „în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii”.
Curtea a constatat astfel că, deşi primul petit al acţiunii a fost formulat ca şi o acţiune în revendicare - s-a solicitat lăsarea în deplină proprietate şi posesie a imobilului în litigiu - în drept, reclamanţii şi-au precizat cererea pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001.
Chiar instanţa de apel a calificat această cerere, în primul ciclu procesual, ca fiind una de restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001, reţinând că soluţionarea sa depinde de capătul de cerere privind constatarea nulităţii. Acest aspecte au intrat în puterea de lucru judecat, cu toate consecinţele ce decurg sub aspectul cadrului procesual de învestire.
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanţii au indicat ca temei juridic în mod expres dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/20001.
Potrivit dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă”.
În ceea ce priveşte buna-credinţa pârâţilor, instanţa de apel în mod corect a apreciat că aceasta
trebuie analizată la data încheierii de către pârâţi a contractului de vânzare-cumpărare.
S-a constatat astfel că prin decizia civilă nr. 2940 din 01.10.1996 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie a fost admis recursul în anulare, a fost casată sentinţa civilă nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 a Tribunalului Bucureşti, precum şi decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 a Curţii de Apel Bucureşti şi a fost respinsă acţiunea reclamanţilor T.I. şi T.L. împotriva Consiliului Local al Municipiului Bucureşti, SC C. SA, precum şi împotriva pârâtului C.F.
S-a constatat totodată că actul de vânzare-cumpărare prin care pârâţi C. au devenit proprietarii imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunţase recursul în anulare, prin care acţiunea reclamanţilor în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil.
Concluzia corectă a instanţelor fondului a fost aceea că în plan intern, la data încheierii de către pârâţi a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx din 01.11.1996, fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclamanţi, nemaiexistând o altă cale de atac predictibilă, prin care să poată fi invalidată această hotărâre.
Atât cererea de cumpărare cât şi declaraţia dată conform art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, sunt datate 10.10.1996, deci ulterior clarificării situaţiei juridice, astfel că în mod corect au reţinut instanţele fondului că pârâţii au respectat dispoziţiile legale în vigoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, având convingerea fermă că, după soluţionarea recursului în anulare prin care acţiunea reclamanţilor în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil, încheierea contractului se face cu adevăratul proprietar al imobilului.
Cât timp instanţele anterioare au clarificat pe deplin situaţia de fapt a cauzei pendinte, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în raport de care trebuia analizată buna-credinţă, astfel cum s-a consemnat în mod detaliat în expunerea de motive a hotărârilor pronunţate, nu poate fi primită critica recurenţilor-reclamantelor referitoare la demersurile întreprinse de autorul acestora în vederea redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, întrucât o astfel de susţinere nu se mai justifică.
Faptul că din cuprinsul sentinţei civile nr. 2940 din 01.10.1996 a Curţii Supremă de Justiţie rezultă că hotărârile judecătoreşti anterioare au fost anulate doar pentru că instanţele ce le-au pronunţat nu aveau competente ce ţin de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instanţa supremă neverificând valabilitatea titlului statului, nu înseamnă că situaţia juridică a imobilului în litigiu de la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare ar mai putea fi reevaluată ulterior. Prin recursul în anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac s-a tranşat în mod irevocabil asupra pretenției de revendicare a imobilului în litigiu din partea reclamantelor.
Prin urmare, pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., nu poate fi reţinută nici o critică de nelegalitate, întrucât instanţa de apel, în configurarea situaţiei de fapt a cauzei pendinte, a reţinut elementele importante şi relevante pentru aplicarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Toate celelalte susţineri ale recurenţilor-reclamanţi referitoare la alte aspect de fapt ale cauzei - data formulării cererii de restituire în natură a imobilului în virtutea Legii nr. 112/1995, la semnificaţia practică a noţiunii de buna-credinţă, astfel cum recurenţii-reclamanţi o pretind în circumstanţele cauzei pendinte, referirea acestora la Hotărârea nr. 117 din 23.10.1996 şi la valorificarea acesteia în contextual situaţiei de fapt a cauzei pendinte - nu mai pot fi analizate, întrucât excedează ipotezelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 C.pr.civ.
Cât timp instanţele anterioare au reţinut că la data încheierii de către pârâţi a contractului de vânzare-cumpărare fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, înseamnă că obligaţia generală de conduită a părţilor contractante, de prudenţă şi diligentă - implicând inclusiv informarea clară asupra situaţiei juridice a imobilului, dar şi asupra posibilităţilor efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica în viitor pentru retrocedarea imobilului - a fost pe deplin respectată.
Împrejurarea că pârâtul C.F. a fost prezent la soluţionarea acţiunii în revendicare, pe parcursul tuturor fazelor procesuale nu este de natură a răsturna buna lui credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx din 01.11.1996, întrucât situaţia de fapt stabilită de instanţele anterioare au stabilit cu claritate că chiriaşii cumpărători au aşteptat ca situaţia juridică a imobilului să fie lămurită, pentru ca mai apoi să uzeze de procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995.
În egală măsură nu poate fi repusă în discuţie nevalabilitatea titlului statului în privinţa cotei de 50% din imobil, ce aparţinea reclamantei T.L., cât timp hotărârea judecătorească a tranşat în mod irevocabil asupra pretenţiei în revendicare a ambilor reclamanţi asupra imobilului în litigiu.
Nu pot fi primite nici criticile întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., întrucât dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 - „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă”- din perspectiva condiţiei bunei-credinţe ce trebuie analizată în persoana chiriaşilor-cumpărători, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost corect interpretate şi aplicate.
Prima instanţa a reţinut prioritar oricărei alte analize de fond că reclamanţii şi-au fundamentat acţiunea pe caracterului nelegal al contractului de vânzare-cumpărare, respectiv reaua-credinţa chiriaşilor cumpărători.
În condiţiile in care cumpărătorii, aşa cum s-a reţinut în expunerea de motive a hotărârii atacate, au fost de bună-credinţă, vânzarea nu este nulă, întrucât buna-credinţă protejează efectele actului juridic.
Recunoaşterea prevalenţei interesului subdobânditorilor de bună-credinţă a fost impusă de preocuparea pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice în domeniul regimului juridic al imobilelor preluate in mod abuziv de către stat.
Raţionamentul juridic similar pe care instanţele fondului şi-a întemeiat hotărârea, a fost în mod corect configurat, ţinând cont de contextul procesual - în principal, constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare - şi dovada efectivă a poziţiei subiective oneste a dobânditorilor.
În circumstanţele cauzei pendinte, s-a reţinut corect că nu există nici un temei pentru cumpărătorii imobilelor în litigiu să pună la îndoială dreptul vânzătorului asupra acestora.
Este relevant în cauză, Hotărârea dată în cauza Raicu contra României, în contextual căreia instanţa europeană a arătat ca persoanele care si-au dobândit cu bună-credinţa bunurile nu trebuie să fie puse în situaţia de a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri. Declararea nulităţii contractelor, în condiţiile în care cumpărătorii au fost de bună-credinţă incontestabilă, ar fi nu numai o soluţie profund nelegală, ci ar reprezenta o deplasare a responsabilităţii statului către pârâţii de buna-credinţă.
Împrejurarea că recurenţii-reclamanţi fac referire pentru prima dată în recurs şi la reaua-credinţă a vânzătorului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu poate schimba cu nimic situaţia de fapt şi de drept a cauzei pendinte, întrucât instanţa de apel a respectat cu prisosinţă cadrul procesual de învestire, din perspectiva obiectului cererii şi a temeiului juridic al acesteia.
Tot astfel, invocarea conivenţei frauduloase a părţilor contractante la data perfectării actului de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât excedează pretenţiei iniţial dedusă judecăţii, asupra căreia instanţele fondului s-au pronunţat.
Împrejurarea că recurenţii-reclamanţi puteau să se adreseze ulterior Curţii Europene a Drepturilor Omului pentru eventuale încălcări ale dreptului de proprietate, nu poate schimba pe nici un temei de drept soluţia pronunţată în cauză, faţă de constatarea explicită a instanţelor fondului, conform căreia, în plan intern, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, fuseseră epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclamanţi, nemaiexistând o altă cale de atac predictibilă, prin care să poată fi invalidată această hotărâre.
Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, Înalta Curte, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1) C.pr.civ., a respins recursul reclamanţilor, ca nefondat.