Teren restituit în natură în temeiul Legii nr. 10/2001. Invocarea accesiunii imobiliare asupra construcției edificate anterior restituirii terenului. Opunerea de către proprietarul clădirii a dreptului de superficie.
Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de superficie. Accesiunea imobiliară artificială
Index alfabetic : drept de proprietate
- drept de folosință asupra construcției
- autorizație de construcție
- constructor de bună-credință
C.civ. din 1864, art. 492, art. 494
În cazul în care o terţă persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul altuia în urma unei convenții încheiate cu acesta sau pe baza unei dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul decât cel al terenului, în patrimoniul constructorului se naște un drept real de superficie.
Prin urmare, dacă proprietarul terenului îşi exprimă acordul pentru construirea imobilului, cedând dreptul de folosinţă în favoarea proprietarului construcţiei, se justifică existenţa dreptului de superficie asupra terenului în favoarea constructorului, iar efectul accesiunii prin care proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiei este anihilat, art.494 C.civ., în oricare dintre teze, fiind exclus de la aplicare.
Totodată, odată ce dreptul de proprietate asupra construcţiei a fost constatat pe cale judiciară, această statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă prezumţia conţinută de art.492 C.civ. pe care se întemeiază dreptul de accesiune imobiliară artificială, iar situaţia juridică odată configurată, este opozabilă succesorilor foştilor proprietari atât ai terenului cât şi ai construcţiei, în patrimoniul acestora fiind transmise atât drepturile cât şi obligaţiile reale asupra terenului. Și, în condiţiile în care fostul proprietar al terenului a consimţit la dezmembrământul dreptului de proprietate, împrejurare confirmată prin hotărâre judecătorească, reclamanții, în calitate de succesori ai acestuia, care au optat, cu mult după constituirea respectivei situaţii juridice, ca formă a măsurii reparatorii de care puteau beneficia în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru restituirea în natură a terenului, sunt ţinuți a respecta regimul actual al imobilului, nefiind îndreptăţiți la dobândirea, prin accesiune, a construcţiei.
Secția I civilă, decizia nr. 378 din 22 februarie 2017
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Negreşti Oaş la data de 29.09.2011, reclamantele A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., SC E. SRL prin lichidator judiciar, SC F. SRL şi G., au solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate dobândirea, prin efectul accesiunii imobiliare, a dreptului de proprietate asupra blocului nr. x4 situat în Negreşti Oaş, respectiv a apartamentelor înscrise în CF (număr vechi) respectiv: x8, x9, x6, x1, x2 (ap. 1, ap. 2b, apt. 2c, ap. 7 şi ap. 8) având nr. cadastral x9/44 în proprietatea lui C. şi D.; a 4 apartamente înscrise pe numele SC E. SRL sub nr. vechi x4, nr. x5, nr. x6 în CF, având nr. cadastral x9/4; a apartamentului nr. 5 înscris pe numele SC F. SRL, în CF sub nr. vechi x0, având nr. cadastral x9/44 şi apt. 2.a, înscris în prezent pe numele G., în CF nr. vechi x5, având nr. cadastral 89/44; cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii reclamantele au arătat că, începând cu anul 1992, AF H. (C. şi D.), SC H. SRL şi SC I. SRL au construit blocul nr. x4 pe terenul notat ulterior în CF x7 sub nr. cadastral x9/44, fără să concesioneze terenul aferent construcţiei care la acea dată era intabulat pe numele Statului Român, reprezentat prin Primăria Negreşti Oaş sau fără să-l cumpere de la proprietari. Aceştia au construit o clădire pe terenul fostă proprietate a lui J. şi K. - bunicii reclamantelor şi fără autorizaţie legală de construcţie, pe numele acestora.
Prin sentinţa civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş pronunţată în dosar nr. x/1999 - dosar în care reclamantele nu au fost părţi în proces, s-a constatat dreptul de proprietate a bl. x4 construit cu 4 nivele şi mansardă, nu şi asupra terenului ocupat de construcţie, în favoarea constructorilor, care urmau să-şi clarifice situaţia terenului aferent construcţiei, lucru pe care nu l-au făcut nici până în prezent.
Reclamantele au menţionat că în temeiul Legii nr. 10/2001 au revendicat acest teren, astfel că prin sentinţa civilă nr. 666/2008 pronunţată de Tribunalul Satu Mare, şi-au intabulat dreptul de proprietate, restituire, a suprafeţei de 350 mp (de sub bl. x4 din Negreşti Oaş) notată în CF sub nr. x7 (CF vechi x7) sub nr. cadastral x9/44.
Ulterior, SC H. SRL prin lichidator, a vândut ap. nr. 5 pârâtei SC F. SRL, reţinând un drept de privilegiu pentru suma neachitată până în prezent. Cumpărătorul şi lichidatorul cunoşteau că SC H. SRL (proprietarul construcţiei ap. nr. 5) nu are drept de proprietate asupra terenului aferent (cota parte de sub ap. 5) notat în CF x0 şi că acest drept de proprietate a fost revendicat de bunica reclamantelor, numita K., încă din anul 2001, drept pentru care ele, în calitate de moştenitoare au dobândit dreptul de proprietate.
De asemenea, în aceleaşi împrejurări privind proprietatea terenului aferent celor patru apartamente din bl. x4, SC I. SRL cu rea credinţă, fără să concesioneze sau să cumpere terenul aferent apartamentelor proprietatea sa din bl. x4, a vândut la data de 6.05.2003, 4 apartamente către SC E. SRL, societate care în prezent este în faliment.
Reclamantele mai arată că, din apartamentele deţinute în proprietate de C. şi D. şi pentru care, în anul 2008, aceştia nu aveau niciun drept de folosinţă a terenului aferent, L. SA Sucursala Negreşti Oaş, la data de 24.05.2007, a vândut la licitaţie publică către SC M. SRL, ap. nr. 2/a din bl. nr. x4 (întrucât aceasta garantase în acest imobil creditul angajat de SC N. SRL), iar prin încheierea OCPI Satu Mare din 18.12.2008 se intabulează proprietatea apt. nr. 2/a pentru SC M. SRL, fiindu-i respinsă cererea de intabulare a dreptului de folosinţă asupra cotei părţi din terenul aferent apt. 2/a din bl. x4 (CF colectivă x7 proprietatea lor).
La data de 30.12.2009, SC M. SRL, fără să deţină dreptul de proprietate sau folosinţă asupra terenului în cota parte aferentă apt. 2/a, vinde pârâtei G. (fiica administratorului SC M. SRL) acest apartament, intabulat prin încheierea nr. 6938 din 30.12.2009 de OCPI Satu Mare.
Reclamantele învederează instanţei faptul că prin decizia civilă nr. 101/2011/R pronunţată de Tribunalul Satu Mare, s-a anulat procesul verbal de licitaţie imobiliară prin care, la data de 24.05.2007, SC M. SRL cumpărase de la L. SA apt. nr. 2/a astfel că, în prezent, există pe rol acţiunea civilă din dosar nr. x/266/2011 al Tribunalului Satu Mare prin care C. şi D. au solicitat repunerea în situaţia anterioară, respectiv redobândirea dreptului de proprietate asupra ap. nr. 2/a.
În drept, au invocat dispoziţiile art. 492, art. 494 C.civ.
Pârâta SC F. SRL a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională solicitând în principal - respingerea acţiunii formulate de reclamante faţă de aceasta ca inadmisibilă, prematură, prescrisă sau nefondată, iar în subsidiar - în măsura în care se va aprecia că se impune admiterea acţiunii, obligarea reclamantelor la plata contravalorii apartamentului, la valoarea de circulaţie a bunului şi să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă instituit în favoarea ei, până la plata integrală a sumei.
Pe cale reconvenţională solicită instanţei recunoaşterea dreptului de superficie pe cota parte de teren aflată sub apartamentul edificat pe acesta; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.
Prin sentinţa civilă nr. 1707 din 07.12.2011 Judecătoria Negreşti Oaş a admis excepţia necompetenţei materiale invocată din oficiu şi a declinat competenţa de soluţionare a prezentei cauze în favoarea Tribunalului Satu Mare.
Prin întâmpinarea depusă la data de 17.02.2012, pârâţii C. şi D. învederează care este valoarea totală a materialelor şi manoperei edificării blocului x4, în stadiul actual, efectuate şi achitate de toţi asociaţii.
Reclamantele depun precizări ale acţiunii prin care solicită obligarea pârâţilor la plata chiriei aferentă utilizării terenului, pe ultimii trei ani şi compensarea acesteia cu valoarea materialelor şi a manoperei pe care o datorează.
La data de 24.09.2012, O. SA Baia Mare, pentru Sucursala Satu Mare, în calitate de creditor ipotecar al debitorului SC E. SRL, în temeiul art. 49 alin. (3) C.proc.civ. a depus cerere de intervenţie formulată în interesul pârâtei SC E. SRL, solicitând, în temeiul art. 52 alin. (1) C.proc.civ. în principal, respingerea acţiunii şi, în subsidiar, admiterea cererii reconvenţionale.
Tribunalul, în baza art. 137 C.proc.civ. a soluţionat cu prioritate excepţiile invocate - de inadmisibilitate, de prematuritate a acţiunii şi de prescriere a dreptului la acţiune - în şedinţa publică din 02.11.2012.
Prin sentinţa civilă nr. 2578/D/CC dată în şedinţa Camerei de consiliu din 07.06.2013, menţinută prin decizia civilă nr. 4758/R din 08.10.2013 a Curţii de Apel Oradea, s-a luat act de tranzacţia intervenită între pârâţii C. şi D. şi reclamante, pretenţiile reciproce ale acestora cu privire la ap. nr. 1, 2b şi 2c au fost stinse, a fost disjunsă soluţionarea restului pretenţiilor, cauza astfel disjunsă fiind înregistrată la data de 04.07.2013.
Prin sentinţa nr.46/D din 19.03.2015, Tribunalul Satu Mare, Secţia civilă a respins acţiunea reclamantelor A., B. împotriva pârâţilor C., D., SC E. SRL prin lichidator judiciar, SC F. SRL, G., prin mandatar P., având ca obiect accesiune imobiliară şi stabilirea chiriei pentru folosinţa terenului; a respins, ca rămasă fără obiect, acţiunea reconvenţională formulată de pârâta SC E. SRL prin lichidator judiciar, având ca obiect obligarea reclamantelor la plata valorii de circulaţie a apartamentelor; a obligat reclamantele să achite pârâtei SC E. SRL prin lichidator 5.800 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert; a constatat perimată acţiunea reconvenţională promovată de SC F. SRL.
Referitor la excepţia de perimare a acţiunii reconvenţionale formulată de SC F. SRL, tribunalul a reţinut că judecarea acesteia a fost suspendată în baza art. 1551 C.proc.civ. în şedinţa publică din 29.03.2013 şi a rămas în nelucrare până la data invocării ei din oficiu conform art. 252 C.proc.civ., - în şedinţa publică din 27.02.2015, sens în care a constatat perimarea acesteia.
S-a reţinut că acţiunea reclamantelor împotriva pârâţilor are ca obiect, în urma precizărilor succesive, constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor prin efectul accesiunii imobiliare faţă de constructorii de rea credinţă şi obligarea pârâţilor la plata chiriei pentru folosinţa terenului de sub construcţie.
Conform înscrierilor din CF colectiv x7 nr. top. 89/44, reclamantele au dobândit, cu titlu de restituire, în baza sentinţei nr. 666/D/2008, dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafaţa de 350 mp, preluat în anul 1984 de Statul Român, fiind înscris totodată şi dreptul de folosinţă a terenului pe durata existenţei apartamentelor, în favoarea proprietarilor acestora.
S-a reţinut că prin sentinţa pronunţată în dosarul nr. x/1999 al Judecătoriei Negreşti Oaş, irevocabilă, s-a stabilit, de asemenea cu putere de lucru judecat, dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului în favoarea SC H. şi SC I. SRL.
SC H. a fost desfiinţată, iar SC I. SRL şi-a transmis dreptul de proprietate şi dreptul de folosinţă.
Astfel, dreptul de folosinţă asupra cotei de 5/14 părţi teren aparţinând iniţial SC I. SRL în baza sentinţei nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş, a fost transmis prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 06.05.2003 în favoarea SC E. SRL şi este înscris în CF colectivă x7 foaia C poziţia 5.
SC F. SRL a dobândit dreptul de folosinţă asupra cotei de teren de 1/14 aferent apartamentului nr. 5 pe care îl are în proprietate prin adjudecare.
Prin decizia nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, s-a constatat în mod irevocabil, cu putere de lucru judecat, că SC E. SRL şi SC F. SRL au dobândit dreptul de folosinţă asupra terenului aferent apartamentelor pe care le deţin şi dreptul de proprietate asupra apartamentelor, cu bună credinţă.
Cum pârâţii din prezenta cauză sunt avânzii cauză ai celor două societăţi, dobândind fiecare,
cu bună credinţă, dreptul de proprietate asupra apartamentelor şi dreptul de folosinţă asupra
terenului aferent, aceştia au un veritabil drept de superficie.
S-a apreciat că, în aceste condiţii, nu poate fi reluată dezbaterea cu privire la existenţa dreptului de folosinţă asupra terenului şi cu privire la buna credinţă a constructorului, respectiv a dobânditorilor ulteriori – pârâţii din prezenta cauză.
Tribunalul a reţinut că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C.civ. invocate în susţinerea accesiunii imobiliare artificiale.
Construcţia a început iniţial în baza autorizaţiei din 31.01.1984 de către Întreprinderea Judeţeană de Gospodărire Comunală Locativă şi a fost continuată în baza autorizaţiei nr. 2925/1991 şi a contractului de asociere dintre Regia Autonomă X. şi Asociaţia Familială H. reprezentată de actualii pârâţi C. şi D. pe terenul proprietatea statului la acea vreme, mult anterior restituirii terenului către reclamante – în anul 2008.
Existenţa autorizaţiei de construire semnifică acordul administrativ al statului, prin organele sale, pentru executarea construcţiei.
Mai mult, participarea la procesul de construcţie a unei regii autonome, reflectă participarea implicită a statului ca proprietar al terenului la edificarea construcţiei.
Dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, constituit în favoarea constructorului iniţial şi transmis dobânditorilor ulteriori ai apartamentelor, drept înscris în cartea funciară, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului terenului, reprezintă un obstacol juridic în accesiunea imobiliară artificială.
Chiar dacă nuda proprietate aparţine proprietarului terenului, proprietarul construcţiei beneficiază la rândul lui de un dezmembrământ al proprietăţii – dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei – drept care nu poate fi desfiinţat de către reclamante pe calea acţiunii în accesiune imobiliară.
După cum se precizează în decizia nr. 1506/2010 a Curţii de Apel Oradea, dreptul de folosinţă asupra terenului a fost dobândit cu bună credinţă în baza unor titluri valabile, ceea ce a impus menţinerea înscrierii lui în cartea funciară şi recunoaşterea lui ca atare. Desigur, actualii proprietari ai terenului pot să-şi exercite dreptul de dispoziţie asupra acestuia în sensul înstrăinării către pârâţi, însă doar cu acordul acestora, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Acţiunea în accesiune imobiliară nu reprezintă exercitarea unui act de dispoziţie, având în vedere că nici dobândirea proprietăţii prin accesiune imobiliară nu are la bază un act de dispoziţie, ci o consecinţă juridică a unei stări de fapt, atunci când sunt întrunite condiţiile legale pentru aceasta.
Pentru aceste considerente, s-a apreciat că acţiunea în accesiune imobiliară a reclamantelor este neîntemeiată. De asemenea, cererea acestora privind obligarea pârâţilor la plata chiriei pentru lipsa de folosinţă a terenului este lipsită de obiect şi de temei, în lipsa unui contract de închiriere a terenului.
Pe de altă parte, câtă vreme pârâţii au deja un drept de folosinţă înscris în cartea funciară, opozabil proprietarului terenului, el nu mai poate face obiectul vreunui contract de închiriere. Reclamantele, proprietarii terenului, nu ar mai putea transmite folosinţa terenului printr-un astfel de contract, pârâţilor, câtă vreme acesta le-a fost transmis deja în baza unui titlu valabil.
În urma respingerii acţiunii principale, s-a constatat că acţiunile reconvenţionale au rămas fără obiect.
Întrucât temeiul respingerii acţiunii reconvenţionale este tocmai respingerea acţiunii principale a reclamantelor, acestea au fost obligate să achite pârâţilor cheltuielile de judecată ocazionate şi dovedite, respectiv 5800 lei onorariu expert, în favoarea pârâtei SC E. SRL, care nu a făcut dovada prin chitanţă şi a onorariului avocaţial.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat apel atât reclamantele A. şi B., cât şi pârâţii C. şi D.
Apelantele critică hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie invocând faptul că instanţa a reţinut buna credinţă a constructorilor pârâţi, contrar probelor administrate în cauză.
Susţin că dreptul de folosinţă al pârâţilor asupra terenului s-a constituit în mod ilegal, că nu toţi pârâţii au drept de folosinţă asupra terenului, respectiv terenul aferent apartamentelor 2A şi 8, proprietatea pârâţilor C. și D., iar pe de altă parte că existenţa dreptului de folosinţă nu face inadmisibilă accesiunea imobiliară artificială.
Referitor la dreptul de folosinţă al unora dintre pârâţi, se susţine în apel că acesta a fost
obţinut în baza unei sentinţe judecătoreşti, dar soluţia este abuzivă, deoarece în caietul de sarcini se menţionează că terenul este proprietatea Primăriei, urmând a fi concesionat în condiţiile Legii nr. 50/1991, iar pe de altă parte înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor nu putea fi dispusă în lipsa autorizaţiei de construcţie şi nu în ultimul rând hotărârea – sentinţa civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş – nu este opozabilă, câtă vreme apelantele reclamante au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentinţa civilă nr.666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, terenul devenind proprietatea lor, liber de orice sarcini, potrivit dispoziţiilor Legii nr.10/2001.
Apelantele arată că, în ceea ce priveşte decizia Curţii de Apel nr.1506/2010, instanţa de fond a reţinut doar o parte a acesteia, câtă vreme prin respectiva hotărâre s-a făcut precizarea că pârâţii sunt constructori de bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
Un alt motiv de apel invocat priveşte respingerea ca nefondată a cererii privind obligarea pârâţilor la plata chiriei pentru teren, deşi în decizia Curţii de Apel mai sus menţionată s-a constatat că actualii proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului, astfel că instanţa de fond nu poate impune, în sarcina reclamantelor, în mod gratuit, un dezmembrământ al dreptului de proprietate şi o limitare a dreptului de dispoziţie.
Reclamantele au criticat şi nepronunţarea instanţei asupra cererii privind restituirea taxei de timbru, formulată şi motivată în scris.
Prin apelul formulat de pârâţii C. şi D., se solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei, admiterea acţiunii în accesiune imobiliară artificială formulate de reclamante.
Prin întâmpinare la apelul reclamantelor, pârâţii C. şi D. au aceeaşi poziţie procesuală, în sensul admiterii acţiunii formulate de reclamante, fiind de acord cu motivele acestora.
Prin întâmpinare, intimata G. a solicitat respingerea apelului, hotărârea fiind legală în ce o priveşte, întrucât atât ea cât şi vânzătorul apartamentului SC M. nu au folosit nicio zi apartamentul, fiind în imposibilitate de a intra în posesia acestuia, întrucât C. și D. au iniţiat mai multe contestaţii, iar, pe de altă parte, într-un alt dosar, s-a dispus restituirea contravalorii acestui apartament, hotărâre cu care au fost de acord.
Prin note de şedinţă apelanţii pârâţi arată faptul că doar începând cu data de 21.10.2014 pot fi obligaţi să achite reclamanţilor chirie pentru folosinţa terenului aferent apartamentului 2A, fost proprietatea intimatei G., urmare a sentinţei civile nr.4885/2012, când a revenit în proprietatea lor.
Prin întâmpinare, intimata SC E.SRL, în faliment, a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că a dobândit apartamentele în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/2003, dobândind o dată cu dreptul de proprietate şi dreptul de folosinţă pe durata existenţei construcţiei, cu titlu gratuit, de la vânzătorul imobilului, căruia, la rândul lui i-a fost recunoscut acest drept prin sentinţa civilă nr.809/1999, aspect confirmat şi prin sentinţa civilă nr.649/2009, hotărâri intrate în puterea lucrului judecat şi producând efecte juridice, fiind de altfel de bună credinţă, contrar afirmaţiilor apelantelor reclamante.
În cazul admiterii apelului, respectiv a acţiunii reclamantelor, intimata dobândeşte calitatea de creditor la valoarea de piaţă a apartamentelor, invocate în petitul cererii reconvenţionale, sens în care invocă şi un drept de retenţie până la achitarea sumelor.
La data de 06.11.2015 SC H. SRL, prin lichidator judiciar, a formulat cerere pentru redeschiderea cauzei, solicitând citarea sa în calitate de proprietar al apartamentului 5 din imobilul din litigiu. Arată că apartamentul a fost vândut la licitaţie publică societăţii comerciale F. SRL, drept înscris în cartea funciară cu titlu de cumpărare la licitaţie, dobândit prin adjudecare, iar pentru SC H. SRL a fost constituit un privilegiu imobiliar. Dat fiind neachitarea diferenţei de preţ de către societatea cumpărătoare, a formulat acţiune în rezilierea contractului de vânzare-cumpărare, acţiune admisă prin sentinţa civilă nr. 47/2013 a Tribunalului Satu Mare, rămasă irevocabilă, iar ulterior prin sentinţa civilă nr. 1554/2014 a Judecătoriei Negreşti Oaş s-a rectificat şi cartea funciară, radiindu-se şi dreptul de proprietate al SC F. SRL şi restabilirea dreptului de proprietatea în favoarea sa. Cu această ocazie a constatat că a fost notat litigiul de faţă cu privire la acest imobil.
La primul termen de judecată în apel – 11.09.2015, apelantul pârât C. a învederat instanţei că înţelege să nu achite taxa judiciară de timbru stabilită în sarcina sa în cuantum de 472 lei, taxă aferentă apelului formulat, aspect faţă de care apelantele reclamante, prin apelul lor, au ridicat excepţia netimbrării, solicitând anularea apelului, ca netimbrat
Prin decizia nr. 913/A din 14.10.2016 Curtea de Apel Oradea, Secţia I civilă a anulat, ca
netimbrat, apelul pârâţilor C., D.; a respins, ca inadmisibilă, cererea de intervenţie în interes propriu formulată de SC H. SRL prin lichidator; a respins, ca nefondat, apelul reclamantelor A., B.; a stabilit onorariu expert în sumă de 2500 lei; a obligat părţile apelante A. şi B. să plătească Biroului Local de Expertize de pe lângă Tribunalul Satu Mare suma de 1.500 lei diferenţă onorariu expertiză.
În ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de SC H. SRL prin lichidator, instanţa de apel a respins-o motivat prin încheierea de şedinţă din 05.02.2016, având în vedere prevederile art. 50 C.proc.civ., care la alin. (2) stipulează că aceasta poate fi făcută numai în faţa primei instanţe şi înainte de închiderea dezbaterilor, iar la alin. (3) că aceasta se poate face şi în faţa instanţei de apel, dar cu învoirea părţilor, ori, în cazul de faţă, părţile s-au opus, susţinând excepţia de inadmisibilitate a acesteia în prezenta cale de atac.
Referitor la apelul formulat de pârâţii C. şi D., s-a reţinut că aceşti apelanţi au fost citaţi cu menţiunea timbrării căii de atac cu suma de 472 lei reprezentând 1/2 din valoarea pretenţiilor deduse judecăţii pentru faza de apel, conform art. 18 din Legea nr. 146/1997, dar nu au înţeles să timbreze apelul până la primul termen, mai mult, în şedinţa publică din 11.09.2015 pârâtul C. personal a arătat instanţei că nu înţelege să timbreze apelul formulat, iar apelantele reclamante au invocat în acest sens excepţia de netimbrare. Totodată, înainte de închiderea dezbaterilor, apelantul C. a arătat personal că înţelege să renunţe la apelul formulat.
Având în vedere prevederile art.137 alin.(1) C.proc.civ. 1865, care obligă instanţa să se pronunţe mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi de fond şi care, în caz de admitere, fac inutilă cercetarea în fond a pricinii, instanţa de apel a soluţionat cu precădere această excepţie, sens în care nu s-a putut lua act de renunţarea la judecată, câtă vreme, pentru acest lucru, era nevoie ca apelul să fie legal timbrat.
În ceea ce priveşte apelul reclamantelor, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, prin sentinţa nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş pronunţată în dosar nr. x/1999, s-a admis acţiunea reclamantelor SC H. SRL prin reprezentanţii C. şi D. şi SC I. SRL împotriva pârâtului Statul Român prin Consiliul Local Negreşti, s-a dezmembrat terenul în suprafaţă de 434 mp, nr. topo x9/33 în două parcele cu nr. topo x9/43 în suprafaţă de 84 mp şi x9/44 în suprafaţă de 350 mp, constatându-să că pe această ultimă parcelă s-a construit blocul de locuinţe nr. x4, cu patru nivele, proprietatea reclamanţilor şi s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului de sub aceasta.
Ulterior, în dosarul nr. x/266/2008 al Judecătoriei Negreşti Oaş s-a respins acţiunea formulată de reclamantele B. şi A. împotriva pârâţilor din prezentul dosar, având ca obiect rectificare de carte funciară, reţinându-se că prin sentinţa civilă nr. 809/1999 mai sus enunţată s-a constatat dreptul de proprietate al pârâtelor societăţi asupra blocului nr. x4 şi dreptul de folosinţă asupra terenului, apartamentele fiind ulterior transmise prin contracte de vânzare-cumpărare pârâţilor SC E. şi SC F. SRL odată cu transmiterea dreptului de folosinţă asupra cotelor de teren aferente apartamentelor, instanţa reţinând că din probele administrate nu rezultă că dreptul de folosinţă pe durata existenţei construcţiei de pârâţii cauzei ar fi fost dobândit altfel decât cu bună credinţă, instanţa făcând trimitere la prevederile art.30 din Legea nr. 7/1996, conform cărora un drept real înscris în cartea funciară se prezumă că există în folosul persoanei pentru care a fost înscris, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă. Hotărârea a rămas irevocabilă, prin decizia civilă nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea în recurs.
Aşadar prin aceste hotărâri s-a statuat cu putere de lucru judecat că pârâtele societăţi au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent apartamentelor.
În aceste condiţii, s-a apreciat că nu sunt aplicabile în speţă prevederile art. 494 C.civ. privind accesiunea imobiliară, întrucât s-a stabilit, prin hotărâri judecătoreşti anterioare, că acea construcţie s-a realizat de pârâte pe terenul devenit ulterior al reclamantelor, dar care, la data respectivă, era proprietatea Statului Român or, reţinându-se convenţia încheiată cu proprietarul terenului şi acordul acestuia, constructorul devine proprietarul acestuia şi titularul dreptului de superficie, drept de folosinţă care, constituit în favoarea constructorilor SC H. SRL şi SC I. SRL, a fost transmis ulterior cumpărătorilor apartamentelor, care şi l-au înscris în cartea funciară, devenind opozabil erga omnes.
Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere din acţiunea formulată şi precizată, respectiv
plata chiriei, având în vedere probele administrate în faza de apel, odată cu efectuarea expertizei contabile şi cele care rezultă din dosarul execuţional nr. x/2011, solicitat în această fază procesuală, instanţa de apel a reţinut că nici această cerere nu este întemeiată.
În acest sens s-a reţinut că apelantele reclamante nu-şi pot invoca propria culpă, câtă vreme din aceste probe rezultă că au obstaculat pătrunderea pârâţilor, de la care solicită chirie, în apartamentele respective. Din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că accesul în imobil a fost blocat de către pârâţii C. și D., părinţii reclamantelor apelante. Şi executorul judecătoresc, în dosarul execuţional ataşat în copie, precizează că C. și D. refuză permiterea accesului societăţii F. SRL în imobilul cumpărat, ignorând hotărârea irevocabilă pronunţată în dosar nr. x/266/2007 al Judecătoriei Negreşti Oaş, solicitând sprijinul poliţiei în acest sens, iar la executarea propriu-zisă, s-a refuzat permiterea accesului la apartamentul respectiv. În urma executării hotărârii, s-a procedat la tăierea lacătelor, însă după plecarea executorului acestea au fost repuse, astfel că noul proprietar nu a fost în măsură să intre în apartament, aspecte care nu sunt contestate de către părţi.
La dobândirea terenului de către reclamantele apelante, acestea cunoşteau situaţia imobilului, având în vedere nu numai relaţiile de familie pe care le au cu reprezentanţii societăţilor constructoare, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar, mai mult, una dintre reclamante a şi lucrat la una din firme, astfel cum susţine o intimată, aspect necontestat de către apelanţi, astfel că şi-au asumat riscul la preluarea terenului, putând opta pentru despăgubiri prin echivalent pentru terenul ocupat de blocul de locuinţe.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. reclamantele B. şi A., formulând următoarele critici:
1. În mod greşit şi fără a lua în considerare probele administrate în cauză instanţa de apel a constatat că pârâţii sunt constructori de bună-credinţă, deşi din adresa Primăriei Negreşti-Oaş din 05.10.2015 rezultă că aceştia nu au încheiat niciun contract de concesionare a terenului pe care s-a construit blocul x4 şi nu s-a eliberat nicio autorizaţie de construcţie pe numele lor.
Construcţia a fost finalizată fără respectarea proiectului şi a devizului iniţial, fără autorizaţie de construcţie (autorizaţia iniţială nr.4/1984 expirase la 31.01.1985) şi fără proces verbal de recepţie (obligatoriu potrivit Legii nr.50/1991), ceea ce denotă faptul că proprietarii au edificat construcţia cu rea credinţă.
2. Dreptul de folosinţă al intimaţilor asupra terenului, recunoscut de instanţa de apel, s-a constituit în mod ilegal şi nu este opozabil recurentelor.
Când a început edificarea construcţiei, terenul aferent era proprietatea statului român. Fără să fie finalizată construcţia, o parte din intimaţii din prezentul dosar au obţinut constituirea unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea statului român la acea dată, prin sentinţa nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti-Oaş, soluţie abuzivă întrucât în caietul de sarcini la contractul de asociere a Asociaţiei Familiale H. se menţionează că terenul de sub construcţie este proprietatea Primăriei Negreşti-Oaş şi va putea fi concesionat în condiţiile Legii nr. 50/1991. Pe de altă parte, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor nu putea fi dispusă în lipsa autorizaţiei de construcţie pe numele noilor proprietari, a contractului de concesionare a terenului şi procesului verbal de recepţie, condiţii imperative impuse de Legea nr. 50/1991.
3. În mod greşit s-a reţinut autoritatea de lucru judecat a sentinţei nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti-Oaş, care nu este opozabilă recurentelor.
Contrar celor reţinute de instanţa de apel, în prezent nu există un drept de folosinţă asupra terenului aferent apartamentelor 2/a, 7 şi 8, proprietatea pârâţilor C. şi D., înscris în CF.
Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentinţa nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, înscris în CF nr. x7-C. Potrivit art. 9 din Legea nr. 10/2001, terenul a devenit proprietatea reclamantelor, liber de orice sarcini, situaţie faţă de care dobândirea folosinţei de către pârâţi nu le este opozabilă, instanţa de fond confiscând, practic, a doua oară, terenul proprietatea acestora.
Instanţa de apel citează trunchiat din decizia nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, aceasta reţinând doar că pârâţii sunt de bună credinţă cât timp nu se dovedeşte contrariu. Or, din probele administrate în cauză, s-a dovedit că nu poţi fi constructor de bună credinţă dacă ridici o construcţie fără autorizaţie, pe baza unui nou proiect neautorizat şi obţii un titlu de folosinţă gratuită în mod fraudulos, în locul unei concesiuni oneroase, aşa cum legea prevede în mod expres.
4. În mod greşit instanţa de apel a constatat că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C.civ., motivarea sub acest aspect fiind contradictorie şi amestecând de-a valma dreptul de proprietate, cu dreptul de folosinţă şi dreptul de superficie.
Potrivit instanţei de apel, constructorul a devenit, în acelaşi timp, proprietarul terenului şi titularul dreptului de superficie, ceea este total ilegal şi de neconceput.
În cauză nu există nicio convenţie încheiată cu proprietarul terenului Statul Român, din momentul edificării construcţiei şi niciun acord al acestuia.
Instanţa de apel nu a ţinut cont de adresa Primăriei Negreşti-Oaş din 05.10.2015 din care rezultă că intimaţii nu au încheiat contract de concesionare a terenului şi nu s-a eliberat autorizaţie de construcţie pe numele lor şi nici de faptul că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentinţa nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, înscris în CF nr. x7-C1.
În cauză sunt aplicabile prevederile art.494 C.civ., având în vedere faptul că raportul de drept material, respectiv dreptul la accesiunea artificială şi raportul de drept procesual, materializat în acţiunea în constatare a acestui drept, s-au produs sub imperiul Codului civil vechi. Potrivit art.494 C.civ., proprietarul terenului, dacă doreşte păstrarea construcţiilor, va plăti constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii. Este la latitudinea proprietarului terenului dacă alege să plătească valoarea materialelor şi preţul muncii sau o sumă egală cu aceea a creşterii fondului, reclamantele optând pentru prima teză.
În acţiunea introductivă de instanţă reclamantele au precizat valoarea materialelor şi preţul muncii pentru fiecare apartament, valori ce nu au fost contestate de niciunul dintre pârâţi, fără a pune la socoteală uzura materialelor, deşi au trecut mai bine de 20 de ani de la ridicarea construcţiei.
Având în vedere obiectul acţiunii şi temeiul juridic al acesteia, art. 494 C.civ., expertiza prin care s-a stabilit preţul de circulaţie al apartamentelor nu are relevanţă, cu atât mai mult cu cât, în valoarea de circulaţie, unul dintre elementele cheie este terenul pe care se află construcţia. Dacă acţiunea ar fi fost formulată în temeiul art.595 din Codul civil nou, atunci s-ar fi pus problema constructorului de bună credinţă şi a despăgubirilor la valoarea de circulaţie a clădirii. În condiţiile art.494 din Codul civil vechi, are relevanţă doar valoarea materialelor şi preţul muncii.
5. În mod greşit a fost respins capătul de cerere privind obligarea intimaţilor la plata chiriei pentru terenul aferent construcţiei.
Instanţa de fond a reţinut că pârâţii sunt constructori de bună credinţă, au un drept de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei şi nu pot fi obligaţi la plata chiriei pentru teren. Proprietarilor le-ar reveni doar dreptul de dispoziţie limitat, în sensul că pot vinde terenul numai pârâţilor, dacă aceştia acceptă.
Prin motivele de apel, instanţa de judecată a fost învestită să se pronunţe asupra raţiunilor pentru care instanţa de fond a respins capătul de cerere privind plata pentru folosinţa terenului.
Instanţa de apel a reţinut culpa proprie a reclamantelor în respingerea acestui capăt de cerere, în sensul că nu au permis accesul intimaţilor în apartamente.
Motivele invocate de către instanţa de apel sunt neîntemeiate şi lipsite de temei legal, fiind încălcate dispoziţiile art. 295 C.proc.civ., întrucât aceasta s-a pronunţat asupra unor stări de fapt neavute în vedere de prima instanţă şi cu care instanţa nu a fost învestită prin cererea de apel.
De asemenea, motivarea instanţei de apel a fost preluată din notele depuse la dosarul cauzei de către SC Q., care nu este parte în proces, aspectele invocate nefiind puse în discuţia părţilor iar expertiza dispusă în cauză şi pentru care s-a achitat un onorariu de 2500 lei nu a fost avută în vedere.
Nu există nicio probă la dosar din care să rezulte că reclamantele au împiedicat în vreun fel accesul intimaţilor în apartamentele proprietatea lor, acestea fiind plecate la muncă în Marea Britanie, aşa cum rezultă din actele depuse la dosarul cauzei.
Faptul că executorul judecătoresc a pus-o în posesie pe intimata SC F. SRL denotă că aceasta a folosit apartamentul.
Constatarea instanţei că una dintre recurente ar fi fost angajata uneia dintre firmele constructoare şi prin urmare ar fi cunoscut situaţia terenului şi trebuia să opteze pentru despăgubiri este eronată, nefiind nicio legătură între contractul de muncă şi dreptul de proprietate asupra terenului. A. a fost simplu salariat al SC H. SRL până în anul 2004. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului s-a făcut în anul 2008, la 4
ani de la încetarea contractului de muncă.
Prin decizia nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, s-a respins cererea reclamantelor de radiere din CF a dreptului de folosinţă al pârâţilor şi s-a stabilit că „actualii proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului”. Deşi reclamantele achită impozit pentru terenul în cauză, instanţa de apel le obligă să-l pună gratuit la dispoziţia intimaţilor, contrar unei constatări anterioare ale aceleaşi instanţe.
6. În mod greşit nu au fost obligaţi pârâţii la plata chiriei pentru terenul aferent apartamentelor pe perioada 22.06.2009 - 22.04.2016 şi la compensarea chiriei cu valoarea materialelor şi a manoperei, cu plata diferenţei.
Terenul a revenit reclamantelor în baza Legii nr. 10/2001 liber de orice sarcini de la data de 21.07.2008, conform extrasului de carte funciară depus la dosar. Au solicitat plata chiriei la data de 22.06.2012, începând cu 3 ani în urmă, pentru care nu a intervenit prescripţia dreptului la acţiune.
Au calculat chiria la 4 $/ mp de teren, aferent fiecărui apartament. Terenul ocupat de bloc = 350 mp, suprafaţa construită =2450 mp, ceea ce înseamnă că la fiecare mp de suprafaţă construită revine 0,143 mp teren.
Plata chiriei se datorează pentru perioada 22.06.2009 - 22.04.2016, deci pentru 82 de luni, după cum urmează:
-pentru ap. 7 şi 8, construite de pârâţii C., D., valoarea chiriei este de 16.000 USD (58.548 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor şi a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferenţa de 4.273,5 lei (58.548-54.274,5);
-pentru apartamentele 3, 4, 6 şi 9 construite de SC I. SRL şi cumpărate de SC E. SRL valoarea chiriei este de 41.000 USD (146.370 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor şi a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferenţa de 24.141 lei (146.370-122.229);
-pentru ap. 5 construit de SC H. SRL şi cumpărat de pârâta SC F. SRL la data de 11.05.2007, valoarea chiriei este de 8200 USD (2.9274 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor şi a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferenţa de 12.365 lei (29.274-16.929);
-pentru ap. 2/a cumpărate de pârâta G. valoarea chiriei este de 2.850 USD (10.278,5 lei), pentru perioada 30.12.2009 - 21.10.2014, pârâta trebuind să achite reclamantelor întreaga chirie, în valoare de 10.278,5 lei, valoarea materialelor şi manoperei urmează să fie plătită noilor proprietari, C., D.
Pentru acelaşi apartament, reintrat în proprietatea pârâţilor C., D. la data de 21.10.2014 - 22.04.2016, aceştia datorează chirie în valoare de 900 USD (3.213 lei), prin compensare cu valoarea materialelor şi a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferenţa de 6.849 lei. Compensând diferenţele de la ap. 2, pe de o parte, şi 7, 8, reclamantele trebuie să plătească pârâţilor C. și D. suma de 2.575 lei.
Se menţionează că pârâţii nu pot invoca dreptul de folosinţă asupra terenului aferent apartamentelor decât până la data înscrierii în CF a dreptului reclamantelor, 21.07.2008.
7. Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere privind restituirea taxei judiciare de timbru în sumă de 2.511,5 lei (solicitare formulată la data de 28.06.2013 în temeiul dispoziţiilor art. 23 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 146/1997 având în vedere tranzacţia pe baza căreia instanţa de fond a pronunţat o hotărâre care a consfințit învoiala părţilor), sens în care acestea au fost obligate să timbreze apelul şi recursul la valoarea acţiunii iniţiale, adică dublu faţă de prevederile legale.
Analizând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
1.Prin prima critică formulată, recurentele contestă calitatea de constructor de bună credinţă a pârâţilor şi antecesorilor acestora, reţinută de instanţele de fond, susţinând că probele administrate în cauză nu au fost evaluate corespunzător, întrucât din ele rezultă că pârâţii au fost de rea credinţă, dat fiind că au construit în baza unei autorizaţii expirate, fără a respecta proiectul, pe un teren pentru care nu obţinuseră dreptul de concesiune şi fără a întocmi, la finalizarea lucrărilor, un proces verbal de recepţie.
Această critică, formulată şi în apel şi analizată de instanţă, nu poate fi încadrată în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct.9 C.proc.civ. deoarece vizează o situaţie de fapt, ce se stabileşte pe baza unor probe administrate în fazele devolutive ale procesului. Împrejurarea că situaţia de fapt, odată stabilită, generează consecinţe juridice specifice, reglementate de dispoziţiile art.494 C.civ., nu o transformă într-o problemă de drept ce ţine de interpretarea şi aplicarea greşită a legii.
În plus, contrar susţinerilor recurentelor, instanţele de fond nici nu au procedat la o analiză proprie, directă şi nemijlocită a aspectelor învederate referitoare la buna sau reaua credinţă a pârâţilor, ci au constatat că aceste aspecte au fost stabilite în litigiile anterioare, astfel încât efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat se impune judecăţii în prezenta cauză.
2. O a doua critică a vizat greşita reţinere de către instanţa de apel a existenţei unui drept de folosinţă al intimaţilor asupra terenului, recurentele apreciind că acest drept s-a constituit în mod ilegal şi nu le este opozabil.
De asemenea, recurentele califică drept abuzivă soluţia sentinţei nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti-Oaş cât şi înscrierea în Cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor ce nu putea fi dispusă în lipsa autorizaţiei de construcţie emisă pe numele noilor proprietari, a contractului de concesionare a terenului şi a procesului verbal de recepţie, condiţii imperative impuse de Legea nr. 50/1991.
Această critică poate fi încadrată în dispoziţiile art.304 pct.9 C.proc.civ., întrucât se referă la existenţa şi valabilitatea unui drept recunoscut în favoarea pârâţilor printr-o hotărâre judecătorească şi la legalitatea formelor de publicitate imobiliară ce privesc construcţia.
Corect instanţa de apel a apreciat că dreptul de folosinţă al pârâţilor asupra întregului teren aferent construcţiei în litigiu a fost recunoscut printr-o hotărâre judecătorească (sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş) iar o eventuală critică asupra acestuia ar nesocoti efectul pozitiv al autorității de lucru judecat al acelei hotărâri.
Validitatea înscrierii dreptului de folosinţă în cartea funciară a fost verificată printr-o altă hotărâre judecătorească (decizia nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea) ce a confirmat că înscrierea dreptului a fost făcută cu bună credință în favoarea persoanei titulare.
Or, nu se poate trece, prin analiza criticii recurentelor, peste cele statuate prin hotărârile judecătoreşti anterioare.
Mai mult, nici nu se poate reține inopozabilitatea, faţă de reclamante, a respectivului drept de folosință, în condițiile în care sentința nr. 809/1999 fusese pronunțată în contradictoriu cu proprietarul terenului de la acea dată, Statul Român, iar reclamantele au calitatea de avânzi cauza ca succesoare ale acestuia în urma procesului de restituire operat în baza legii speciale, Legea nr.10/2001. Pe de altă parte, dreptul de folosință, odată notat în cartea funciară, a devenit opozabil erga omnes.
3. Tot în legătură cu dreptul de folosinţă asupra terenului, recurentele au mai susţinut că acesta nu există înscris în CF pentru terenul aferent apartamentelor 2/a, 7 şi 8, proprietatea pârâţilor C. şi D., şi că nu s-a avut în vedere faptul că, potrivit art. 9 din Legea nr. 10/2001, terenul a devenit proprietatea reclamantelor, liber de orice sarcini.
Mai mult, susţin că instanţa de apel citează trunchiat din decizia nr.1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, această reţinând că buna credinţă a pârâţilor subzistă cât timp nu se dovedeşte contrariu or, prin probele administrate în cauză, au făcut o astfel de dovadă.
Critica este nefondată întrucât în sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negreşti Oaş este rezolvată situaţia juridică pentru toate apartamentele din blocul ce formează obiect al litigiului, inclusiv pentru cota de 8/14 înscrisă cu titlu de drept de folosinţă pe numele pârâţilor C. şi D., chiar în baza acestei sentinţe, astfel cum rezultă din foaia de sarcini a cărţii funciare a imobilului.
Cât priveşte regimul juridic al terenului restituit în baza Legii nr.10/2001, grevarea lui cu un drept de folosinţă în favoarea unor terţe persoane nu reprezintă o sarcină în sensul acestei legi, în condiţiile în care, potrivit dispoziţiilor art. 9.2 din Normele metodologice de aplicare a legii, adoptate prin HG nr.250/2007, sintagma libere de orice sarcini vizează „prevalenţa restituirii în natură în raport cu alte proceduri legale”, fiind şi o consecinţă a prevederii art. 52 din lege care înlătură de la aplicare orice alte prevederi contrare ce tind să indisponibilizeze bunul de la restituirea în natură.
Reclamantele care, cunoscând situaţia juridică a imobilului, au optat pentru restituirea în natură a acestuia, pot dispune liber de proprietatea asupra acestui teren, chiar dacă este grevat de un dezmembrământ al dreptului de proprietate constituit în favoarea unor terţe persoane. Prin urmare, bunul nu este indisponibilizat în sensul legii, astfel că prevederile art. 9 din Legea nr.10/2001 nu
pot fi interpretate ca instituind un caz de stingere a dreptului de superficie prin efectul legii.
Nu se poate reţine nici că instanţa de apel ar fi interpretat greşit considerentele deciziei nr.1506/2010 a Curţii de apel Oradea în condiţiile în care prezumţia de bună credinţă a fost analizată şi i s-a dat eficienţă în acel dosar, instanţa de judecată apreciind că o eventuală dovadă contrară nu a fost administrată în acel litigiu.
4. Recurentele susţin că, în mod greşit, instanţa de apel a constatat că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C.civ., apreciind că motivarea instanţei este contradictorie întrucât amestecă dreptul de proprietate, cu dreptul de folosinţă şi dreptul de superficie, care nu pot coexista. În plus, se apreciază că eronat a fost reţinut dreptul de superficie în lipsa unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului din momentul edificării construcţiei, Statul Român sau a unui acord al acestuia.
Înalta Curte reţine că, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că dreptul de accesiune imobiliară pretins de reclamante este paralizat de existenţa, constatată pe cale judiciară, a unui drept de proprietate asupra construcţiei.
Odată ce dreptul de proprietate asupra construcţiei a fost stabilit, această statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă prezumţia conţinută de art.492 C.civ. pe care se întemeiază dreptul de accesiune imobiliară artificială, aceea că proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei.
În cauză nu se poate reţine existenţa vreunei confuzii cu privire la noţiunile juridice cu care instanţa de apel a operat, întrucât dreptul de proprietate asupra construcţiei coexistă cu dreptul de folosinţă asupra terenului, astfel că dau naştere unui veritabil drept de superficie.
Este adevărat că, după invocarea accesiunii de către proprietarul terenului, constructorul nu mai poate pretinde decât un drept de creanţă devenit exigibil, a cărui valoare depinde de buna sau reaua credinţă a acestuia, raportată la reprezentarea sa subiectivă asupra proprietăţii terenului (construieşte cu convingerea că terenul îi aparţine sau cunoscând că nu are niciun drept asupra acestuia).
Această situaţie este distinctă de cea în care o terţă persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul altuia în urma unei convenții încheiate cu acesta sau pe baza unei dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul decât cel al terenului, caz în care se naşte, în patrimoniul constructorului, un drept real de superficie.
Prin urmare, dacă proprietarul terenului îşi exprimă acordul pentru construirea imobilului, cedând dreptul de folosinţă în favoarea proprietarului construcţiei, se justifică existenţa dreptului de superficie asupra terenului în favoarea constructorului iar efectul accesiunii prin care proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiei este anihilat, art.494 C.civ., în oricare dintre teze, fiind exclus de la aplicare.
Chiar dacă nu a fost numit ca atare, existenţa dreptului de superficie la momentul edificării construcţiei, a fost analizată în litigiile ce au precedat cauza pendinte, când proprietar asupra terenului era statul român, reţinându-se legalitatea edificării construcţiei, în condiţiile în care a fost făcută iniţial de constructor împreună cu proprietarul terenului, prin intermediul unei regii autonome, iar această acţiune, coroborată şi cu emiterea autorizaţiei de construcţie, a fost considerară un acord la construire, acordul proprietarului terenului prin organele administrative fiind elementul esenţial pentru naşterea dreptului de superficie.
Prin urmare situaţia juridică odată configurată, este opozabilă succesorilor foştilor proprietari atât ai terenului cât şi ai construcţiilor, în patrimoniul lor fiind transmise atât drepturile cât şi obligaţiile reale asupra terenului.
În condiţiile în care fostul proprietar a consimţit la dezmembrământul dreptului de proprietate, împrejurare confirmată prin hotărâre judecătorească, reclamantele, în calitate de succesori ai acestuia, care au optat, cu mult după constituirea respectivei situaţii juridice, ca formă a măsurii reparatorii de care puteau beneficia, pentru restituirea în natură a terenului, sunt ţinute a respecta regimul actual al imobilului, nefiind îndreptăţite la dobândirea, prin accesiune, a construcţiei.
5. În mod greşit, susţin recurentele, a fost respins capătul de cerere privind obligarea intimaţilor la plata chiriei pentru terenul aferent construcţiei de către instanţa de apel care a reţinut, în absenţa oricărei probe, culpa proprie a reclamantelor, în sensul că nu au permis accesul intimaţilor în apartamente.
Invocă încălcarea dispoziţiilor art. 295 C.proc.civ., întrucât instanţa de apel s-ar fi pronunţat
asupra unor stări de fapt cu privire la care prima instanţă nu s-a pronunţat şi cu care nu a fost învestită prin cererea de apel, motivarea fiind preluată din notele depuse la dosarul cauzei de către SC Q., care nu este parte în proces.
Recurentele mai susţin că, deşi achită impozit pentru terenul în cauză iar prin decizia nr. 1506/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea s-a stabilit că „actualii proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului”, instanţa de apel le obligă să-l pună gratuit la dispoziţia intimaţilor.
Critica referitoare la accesul în imobil nu vizează un aspect de nelegalitate ci o apreciere a situaţiei de fapt întemeiată pe probatoriu, astfel că nu poate fi analizată în recurs. În acest sens se constată că instanţa de apel nu a exclus de iure dreptul reclamantelor de a încasa chirie pentru folosinţa recunoscută şi exercitată de terţe persoane cu privire la terenul proprietatea lor. Dimpotrivă, în cadrul acestei solicitări, a procedat la verificarea situaţiei de fapt, reţinând pe baza probelor administrate, că titularii dreptului de folosință nu au exercitat o posesie efectivă pentru a fi ținuți de obligația de plată a chiriei, din culpa reclamantelor.
O reanalizare a acestei situații de fapt prin reinterpretarea probelor, astfel cum solicită recurentele, nu este compatibilă cu faza procesuală a recursului, motiv pentru care critica nu va fi putea fi reţinută, din această perspectivă, de către instanța de recurs.
Aspectul referitor la încălcarea art.295 C.proc.civ., este nefondat în condiţiile în care reclamantele au criticat, în apel, soluţia instanţei de fond privind respingerea pretenţiilor lor iar instanţa de apel, având în vedere caracterul devolutiv al acestei etape procesuale, a administrat probele necesare pentru a stabili situaţia de fapt şi a păstrat soluţia instanţei de fond, cu substituirea motivării. Această procedură de soluţionare a cauzei nu poate fi calificată drept o depășire a limitelor învestirii, nefiind aspecte noi deduse judecăţii ci împrejurări ce fundamentează pretenţii formulate încă de la fond de către reclamante.
6. În mod greşit, apreciază reclamantele, nu au fost obligaţi pârâţii la plata chiriei pentru terenul aferent apartamentelor pe perioada 22.06.2009 - 22.04.2016 şi nu s-a dispus compensarea chiriei cu valoarea materialelor şi a manoperei, cu plata eventualelor diferenţe.
Această critică reia, de fapt, pretenția reclamantelor de plată a chiriei pe care o solicită a fi compensată cu valoarea materialelor şi a manoperei considerate ca fiind datorate în virtutea dreptului de accesiune, însă, în condițiile în care pretențiile referitoare la recunoașterea dreptului de accesiune şi plată a chiriei au fost respinse, aspectele privind termenul de prescripție, cuantumul şi compensarea judiciară a creanțelor sunt lipsite de fundament juridic.
7. În fine, recurentele susțin că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere privind restituirea taxei judiciare de timbru în sumă de 2511,5 lei (solicitare formulată la data de 28.06.2013 în temeiul dispoziţiilor art. 23 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 146/1997 având în vedere tranzacţia pe baza căreia instanţa de fond a pronunţat o hotărâre care a consfințit învoiala părţilor), sens în care acestea au fost obligate să timbreze apelul şi recursul la valoarea acţiunii iniţiale, adică dublu faţă de prevederile legale.
Critica este nefondată întrucât o solicitare de restituire a taxei de timbru reprezintă, potrivit art. 23 alin. (3) şi (4) din Legea nr. 146/1997 o măsură administrativă şi nu o cerere cu caracter contencios, ce putea fi dispusă, după verificarea condiţiilor prevăzute de lege, doar de instanța la care s-a introdus acţiunea, în termen de un an de la data naşterii dreptului.
Pe de altă parte, astfel cum rezultă din încheierea de ședință a instanței de fond din data de 13.03.2015, taxa de timbru pentru continuarea judecății cauzei disjunse a fost stabilită „şi prin prisma tranzacției”, împotriva acestei încheieri neexercitându-se calea de atac a reexaminării.
Chiar dacă reclamantele au apreciat că au fost obligate să timbreze apelul şi recursul la valoarea acţiunii iniţiale, această afirmaţie nu poate fi analizată în căile ordinare şi extraordinare de atac ale cauzei, ci exclusiv formulând o cerere de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei de timbru, potrivit art.18 din Legea nr.146/1997, cadru procesual în care cuantumul taxei judiciare de timbru putea fi verificat, procedură specială de care acestea nu au uzat.
Pentru toate aceste considerente, reținând legalitatea hotărârii instanţei de apel, Înalta Curte a respins, în baza art.312 alin.(1) C.proc.civ., recursul ca nefondat.