Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Clauză de dezicere. Restituirea avansului promitentului cumpărător. Denunțarea unilaterală a antecontractului de către promitentul vânzător. Neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare
Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte.
Index alfabetic : antecontract de vânzare-cumpărare
- clauză de dezicere
- rezoluțiune
- pact comisoriu
C.civ., art. 1276, art. 1279, art. 1669, art. 1670
Plata avansului din prețul convenit al vânzării, efectuată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, nu reprezintă un veritabil act de executare a acesteia, ci are natura unei clauze anticipatorii a viitorului contract de vânzare, întrucât promisiunea de vânzare dă naştere, în sarcina părţilor, unei obligaţii de a face respectiv, de a depune toate diligenţele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat, fără ca această obligaţie să aibă de regulă drept contraprestaţie plata unei sume de bani (un preţ al promisiunii).
Astfel fiind, în condițiile în care în antecontract a fost inserată o clauză de dezicere în favoarea promitentei vânzătoare, care a restituit avansul primit promitentului cumpărător cât și suma convenită ca despăgubiri, exercitarea dreptului potestativ, decurgând din clauza de denunţare unilaterală a contractului până la data prevăzută pentru perfectarea acestuia, a avut loc cu respectarea dispoziţiilor art. 1276 alin. (1) C.civ., adică înainte de începerea executării contractului şi fără a avea caracter abuziv. Și cum clauza de dezicere şi-a produs efectele în termenii conveniți, nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, întrucât, conform art. 1669 alin. (1) C.civ., pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri şi deci, suplinirea de către instanţă a consimţământului uneia dintre părţi, este necesar ca aceasta să fi refuzat în mod nejustificat să încheie contractul promis. Această ipoteză nu există atunci când partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate în favoarea sa.
Secția I civilă, decizia nr. 486 din 6 martie 2019
Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 26 mai 2016, reclamanta Societatea A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Eparhia Reformată B., în temeiul art. 1279 alin. (3) Cod civil, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată de BNP X. prin încheierea de autentificare din 30.06.20151, respectiv, suprafaţă de teren de 675 mp 2 (cu laturile de 30 m şi 22,5 m) din imobilul situat din punct de vedere administrativ în intravilanul municipiului Cluj-Napoca, înscris în cartea funciară nr. x9 astfel: sub nr. crt. Al cu nr. cad. x9 reprezentând teren în suprafaţă de 1991 mp rezultată din măsurători, respectiv în suprafaţă de 2.014 mp rezultată din acte, având categoria de folosinţă curţi construcţii şi sub nr. crt. Al. L, cu nr. cad. x9-C1 reprezentând casă cu etaj, acoperită cu ţigle, la etaj cu 10 camere, 1 bucătărie şi dependinţe, la parter cu 14 camere, 1 bucătărie, dependinţe, suprafaţă care a fost identificată cu exactitate în contractul de închiriere spaţiu încheiat între pârâtă şi Societatea C. SRL; obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere (taxă judiciară de timbru, onorariu avocaţial).
Prin sentința nr. 267 din 23.06.2017 Tribunalul Cluj, Secţia civilă a respins, ca nefondată, acţiunea.
Prin decizia nr. 425/A din 19.12.2017 Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta.
Înalta Curte a procedat, la data de 24.10.2018, la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.
Completul de filtru, constatând că raportul întruneşte condiţiile art. 493 alin. (3) C.proc.civ., a dispus, prin rezoluţia de la aceeaşi dată, comunicarea raportului părţilor, pentru ca acestea să depună puncte de vedere conform dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C.proc.civ.
S-a procedat la dezbaterea recursului în ședință publică, conform art. 493 alin. (7) C.pr.civ.
Criticile de nelegalitate deduse judecății prin memoriul de recurs au vizat următoarele aspecte:
Decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină [art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ.], întrucât din considerentele acesteia nu rezultă cercetarea de către instanţă a criticilor din apel.
Astfel, deşi pe starea de fapt, apreciată ca fiind temeinic stabilită de către instanţa de fond, se reţine, pe de o parte, că părţile, prin actul încheiat au convenit să opereze sancţiunea rezoluţiunii în cazul în care promitentul vânzător refuză încheierea contractului autentic ca urmare a răzgândirii şi pe de altă parte, că promitentul vânzător a înţeles să uzeze de pactul comisoriu, instanţa de apel tratează pe larg doar distincţia dintre clauza de dezicere şi clauza penală, insistând doar asupra chestiunii posibilităţii intimatei-pârâte de a invoca o clauză de dezicere.
Nu există nicio referire, în considerentele deciziei, la felul în care poate fi aplicată sancțiunea rezoluţiunii la cererea părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţiile respectiv, cum ar putea partea care „se răzgândeşte” şi refuză să încheie contractul, să uzeze de un pact comisoriu.
Analiza considerentelor deciziei conduce la concluzia că instanța de apel s-a mărginit să examineze doar acţiunea iniţială şi poziţia pârâtei din întâmpinare, ignorând partea din motivele de apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu şi al rezoluţiunii.
Aceste aspecte fuseseră invocate de reclamantă prin răspunsul la întâmpinarea pârâtei, în faţa primei instanţe şi apoi reiterate prin motivele de apel.
Decizia este nelegală [art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ.], fiind dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1549 alin. (1), rap. la art. 1550, 1553 C.civ., respectiv art. 1538 alin. (3) C.civ., art. 1276 alin. (1), art. 1669 alin. (1), art. 1279 alin. (3) C.civ.
Raportat la elementele stării de fapt pe care instanţa de apel le-a reţinut, conform celor inserate la fila 16 a deciziei, aceasta nu a aplicat dispoziţiile legale în materie de rezoluţiune, inclusiv în ceea ce priveşte modul de invocare a pactului comisoriu.
Contrar dispoziţiilor legale în materie, instanţa de apel a reţinut că în baza pactului comisoriu, debitoarea a fost îndreptăţită să denunţe unilateral contractul, considerent care are la bază o confuzie gravă între declaraţia unilaterală de rezoluţiune şi dreptul de dezicere, între clauza penală şi arvuna penalizatoare, pe de altă parte.
Or, clauza inserată în contract, în care se vorbeşte despre pact comisoriu şi rezoluţiune, nu poate da naştere decât unui drept unilateral la rezoluţiune, care aparţine exclusiv creditorului, iar nu unui drept de denunţare unilateral, care reprezintă un drept potestativ de retragere a consimţământului, incompatibil cu clauza de la pct. VIII al promisiunii de vânzare.
Este de esenţa dreptului de denunţare unilaterală ca această posibilitate să fie recunoscută în mod expres părţilor, iar nu în mod implicit, niciunde în conţinutul contractului nefiind utilizată noţiunea de „denunţare unilaterală” şi nici stipulată posibilitatea promitentei vânzătoare de revocare a consimţământului.
În consecinţă, instanţa, contrar dispoziţiilor art. 1552 alin. (1) C.civ., a reţinut existența unei clauze de dezicere în lipsa unei stipulări exprese în acest sens.
Chiar în ipoteza în care s-ar aprecia asupra caracterului imprecis al clauzei – de dezicere sau pact comisoriu - potrivit art. 1268 alin. (2) C.civ. clauzele îndoielnice se interpretează de sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor în domeniu şi de uzanţe, dispoziţie legală nesocotită de instanţa de apel.
Considerentele instanţei de apel care reţin că debitoarea pârâtă se poate prevala de pactul comisoriu invocând propria neexecutare a contractului încalcă în mod flagrant dispoziţiile art. 1549, 1550 alin. (2) şi art. 1553 C.civ., conform cărora doar creditorul este îndreptăţit să invoce rezoluţiunea în baza unui pact comisoriu.
Ca atare, debitorul care nu şi-a executat obligaţiile nu are dreptul că pretindă rezoluţiunea contractului.
Or, aceste aspecte n-au fost analizate de instanţa de apel care, deşi face referire la faptul că promitenta vânzătoare a înţeles să uzeze de pactul comisoriu, prin notificarea transmisă la 27.11.2015, aplică în mod greşit exercitării pactului comisoriu dispoziţiile legale în materia dreptului de denunţare unilaterală.
- Chiar în ipoteza în care s-ar aprecia că este corectă calificarea clauzei ca fiind una de dezicere, oricum, raportat la datele speţei, denunţarea unilaterală a promisiunii nu ar fi putut să-şi producă efectele specifice.
Astfel, dreptul de denunţare unilaterală este limitat în timp, dezicerea este un drept esenţialmente temporar şi pentru a-şi putea produce efectele prevăzute de lege, acesta trebuie exercitat aşa cum dispune art. 1276 alin. (1) C.civ., atât timp cât executarea contractului nu a început, cu rezerva situaţiei în care părţile derogă de la această limitare.
Astfel fiind, dreptul de denunţare unilaterală, dacă ar fi existat, putea fi exercitat de către promitenta-vânzătoare doar până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta cumpărătoare.
În ce priveşte natura juridică a avansului achitat odată cu încheierea promisiunii bilaterale, acesta reprezintă un veritabil act de executare a antecontractului şi nicidecum o clauză anticipatorie a viitorului contract întrucât un act care nu este încheiat nu poate produce efecte ex tunc între părţi.
Plata avansului are caracter anticipatoriu însă doar în raport cu vânzarea care urma să se încheie în formă autentică, iar nu în raport cu promisiunea bilaterală, faţă de care achitarea avansului reprezintă un act de executare.
De aceea, în mod eronat instanţa a apreciat că pretinsul drept de denunţare unilaterală a promisiunii de vânzare putea fi exercitat ulterior începerii executării contractului şi a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1276 alin. (1) C.civ.
În ce priveşte distincția dintre clauza penală şi arvuna penalizatoare, trebuie observat că potrivit reglementării legale, prima se datorează în ipoteza rezoluţiunii iar dea de-a doua este preţ al dezicerii şi că, faţă de dispoziţiile art. 1545 C.civ., partea care denunţă contractul trebuie să restituie dublul arvunei.
Această ipoteză nu se regăseşte în speţă întrucât suma de 200.000 euro pe care trebuia să o achite intimata nu reprezintă dublul avansului, ci e formată din avansul plătit şi o sumă distinctă, care trebuia achitată în mod separat, cu titlu de daune-interese, noţiune specifică rezoluţiunii.
Or, ca efect al instituirii unei clauze penale, în ipoteza activării acesteia, ia naştere un drept de opţiune al creditorului între a pretinde fie executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie executarea prestaţiilor prevăzute cu titlu de clauză penală.
Instanţa de apel nu a analizat aspectele legate de îndeplinirea obligaţiilor asumate de către promitenta-cumpărătoare, ceea ce permitea pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare, în contextul în care, aşa cum rezultă din doctrina şi din practica judiciară, trebuie executate doar obligaţiile la care dă naştere promisiunea, nu şi cele ale viitorului contract (fiind suficientă manifestarea de către reclamant a disponibilităţii de a-şi îndeplini obligaţia de plată integrală a preţului).
Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare. Astfel:
- Este lipsită de fundament critica nemotivării deciziei din apel, cu trimitere la art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ., întrucât nu ar răspunde susţinerilor din apelul reclamantei.
Formulând această critică, reclamanta pretinde, în realitate, o lipsă de analiză asupra modalităţii în care operează pactul comisoriu, condiţiile invocării acestuia, cu sublinierea faptului că sancţiunea este la dispoziţia părţii care şi-a executat ori se declară gata să execute obligaţiile asumate.
Deducând judecăţii critica în această manieră, recurenta-reclamantă ignoră cadrul judecăţii, aşa cum l-a fixat prin cererea de chemare în judecată, care a făcut obiectul învestirii şi analizei de primă instanţă, stabilind apoi limitele devoluţiunii în apel.
Pe acest aspect, Curtea de apel constată că reclamanta, potrivit cererii sale de chemare în judecată, invocă existenţa unei clauze de dezicere inserate în convenţia părţilor şi că ceea ce contestă este modalitatea în care îşi poate produce efectele această clauză, în condiţiile în care ea ar fi fost invocată mult după împlinirea termenului în care putea fi făcută.
Astfel fiind, instanța de apel nu putea să procedeze, contrar susţinerii recurentei, la analiza altor cauze de ineficacitate a convenției decât modificând limitele judecăţii direct în apel, cu nesocotirea dispoziţiilor art. 478 C.pr.civ. şi a principiului tantum devolutum quantum judicatum (efectul devolutiv e limitat la ceea ce s-a supus judecății în primă instanță).
Dimpotrivă, demersul procedural al reclamantei este cel care tinde la încălcarea prevederilor anterioare menţionate, atunci când, prin felul în care deduce judecăţii criticile în recurs, arată că instanţa de apel „s-a mărginit să examineze acţiunea iniţială”, ignorând partea din motivele din apel referitoare la dispoziţiile legale aplicabile pactului comisoriu, precum şi aspectele în acelaşi sens din răspunsul la întâmpinare formulat de reclamantă în faţa instanţei de fond.
În realitate, raportarea la acţiunea care a învestit prima instanţă era necesară pentru a stabili limitele judecăţii în apel şi pentru a nu se ajunge la o modificare, nepermisă procedural, a cauzei juridice astfel cum pretinde de fapt recurenta, atunci când face referire la o „parte din motivele sale de apel” ori la răspunsul său la întâmpinarea din primă instanţă, acte procedurale care nu permiteau schimbarea elementelor cererii de chemare în judecată.
Aşadar, nu este vorba despre o lipsă de analiză a criticilor din apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu, ci de corecta delimitare a limitelor judecăţii, pornind de la identificarea a ceea ce a făcut obiectul învestirii şi ca atare, a fost analizat în primă instanţă, pentru ca apoi să poată constitui obiect al controlului judiciar.
Susţinând lipsa de temei legal a deciziei atacate și astfel, a motivului prev. de art. 488 alin.(1) pct. 8 C.pr.civ., recurenta-reclamantă pretinde nesocotirea mai multor dispoziţii legale referitoare la rezoluţiune, clauza penală, denunţarea unilaterală, promisiunea de a contracta.
În principal, se susţine o greşită neaplicare a dispoziţiilor în materie de rezoluţiune, inclusiv în ce priveşte modul de invocare a pactului comisoriu [art. 1549 alin. (1), art.1550, art. 1553 C.civ.].
Astfel cum s-a arătat, analiza acestor dispoziții legale şi a felului în care au sau nu incidenţă la speţă ar fi fost posibilă în măsura în care s-ar fi constituit în cauza de ineficienţă a promisiunii de vânzare care să fi fost invocată în primă instanţă.
Or, în contextul unei clauze – redactate de un profesionist, cum subliniază reclamanta – susceptibilă de interpretări diferite, în condiţiile în care face referire la posibilitatea de răzgândire a promitentei vânzătoare şi în acelaşi timp, la instituirea unui pact comisoriu şi la rezoluţiunea decurgând din simplul fapt al neîndeplinirii obligaţiei de semnare a contractului de vânzare în formă autentică, se constată că partea (promitenta-cumpărătoare) a înţeles să invoce, prin felul în care a învestit instanţa, clauza de dezicere (contestând nu existenţa acesteia, ci felul în care îşi poate produce efectele).
De aceea, este eronată susţinerea recurentei conform căreia instanţa de apel ar fi reţinut, pe situaţia de fapt, că părţile ar fi convenit asupra instituirii pactului comisoriu, pentru ca apoi, în loc să analizeze dispoziţiile legale aplicabile în această materie, să extragă din conţinutul clauzei referirea la posibilitatea promitentei-cumpărătoare „de a se răzgândi” şi să o analizeze ca pe o clauză de dezicere.
În realitate, instanţa de apel a prezentat elementele de fapt şi de drept ale pricinii, cu referire la clauza din promisiunea de vânzare, în termenii contradictorii stipulaţi de părţi, fără a tranşa, astfel cum pretinde reclamanta, în sensul existenţei rezoluţiunii şi a pactului comisoriu, pentru ca apoi să ignore analiza din punct de vedere juridic a acestor instituţii.
Dimpotrivă, cu referire la dispoziţiile art. 1276 C.civ., instanţa de apel a identificat în clauza referitoare la neîncheierea contractului de vânzare ca urmare a răzgândirii promitentei vânzătoare, o clauză de dezicere sau de dezangajare, astfel cum reclamanta însăşi a pretins prin motivele cererii sale de chemare în judecată.
Or, ceea ce rămânea de analizat în acest context, erau efectele pe care le putea produce o astfel de clauză de dezangajare, având în vedere că se contestase faptul că mai putea fi activată întrucât ar fi fost invocată cu mult peste termenul în care se putea face, legat de momentul începerii executării contractului.
Astfel fiind, este lipsită de fundament susţinerea recurentei conform căreia instanţa de apel ar fi trebuit (în contra cauzei juridice a cererii de chemare în judecată) să procedeze la o calificare a clauzei îndoielnice în „sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor în domeniu”.
La fel, sunt lipsite de fundament şi se situează în afara dezlegărilor jurisdicţionale ale deciziei din apel, susţinerile recurentei-reclamante referitoare la partea care se poate prevala de efectele pactului comisoriu şi căreia îi aparţine opţiunea între a cere rezoluţiunea contractului sau executarea silită a acestuia.
Tocmai pentru că în speţă nu s-a dat eficienţă unui pact comisoriu, ci s-au analizat efectele unei clauze de dezicere, criticile referitoare la modalitatea în care ar opera desfiinţarea unui contract ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate şi respectiv, a angajării răspunderii, sunt lipsite de suport și de pertinență.
În privinţa clauzei de denunţare unilaterală (de dezicere de contract), criticile au vizat greşita recunoaştere a efectelor acesteia.
Fără a nega natura de drept potestativ a dreptului de dezicere, recurenta a susţinut că respectiva clauză nu putea să-şi producă efectele specifice deoarece dreptul de denunţare unilaterală este limitat în timp (putând fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început), respectiv până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta-cumpărătoare, moment depăşit în speţă la data exercitării dreptului de denunţare.
Susţinerea este nefondată, întrucât este eronată raportarea pe care o face recurenta la plata avansului ca fiind un veritabil act de executare a antecontractului, iar nu o clauză anticipatorie a viitorului contract de vânzare.
În realitate, promisiunea de vânzare dă naştere, în sarcina părţilor, unei obligaţii de a face respectiv, de a depune toate diligenţele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat, fără ca această obligaţie să aibă de regulă drept contraprestaţie plata unei sume de bani (un preţ al promisiunii).
În speţă, preţul menționat în promisiunea de vânzare reprezintă, de fapt, avans din preţul convenit al vânzării, astfel cum stipulează art. 1670 C.civ. („în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit”) şi cum părţile au prevăzut în conţinutul convenţiei lor.
De aceea, este eronată susţinerea că plata avansului, efectuată la data încheierii promisiunii, ar reprezenta un act de executare a acesteia (şi ca atare, clauza de dezicere nu mai putea fi activată) iar nu o clauză anticipatorie referitoare la parte din preţul vânzării ce urma a fi perfectată.
Ca atare, exercitarea dreptului potestativ, decurgând din clauza de denunţare unilaterală, de a se dezice de contract până la data prevăzută pentru perfectarea acestuia (1.12.2015) s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor art. 1276 alin. (1) C.civ., adică înainte de începerea executării contractului şi fără a avea caracter abuziv (fiind transmisă notificarea anterior datei menţionate şi, de asemenea, restituit atât avansul primit, cât şi suma convenită, ca despăgubiri, în caz de dezicere).
În ce priveşte invocarea diferenţei între clauza penală şi arvuna penalizatoare, a incompatibilităţii între un pact comisoriu şi inserarea în contract a unei clauze referitoare la arvuna penalizatoare, aserţiunile recurentei sunt lipsite de pertinență raportat la datele speţei, la ceea ce a fixat limitele judecăţii şi a putut face obiectul controlului judiciar.
Astfel, referirea la natura juridică a sumei de 100.000 euro, a cărei restituire trebuia făcută în caz de neperfectare a contractului, ca reprezentând daune interese şi nu dublul arvunei (pentru a fi considerată preţ al dezicerii, în sensul art. 1545 C.civ.), o realizează recurenta tot în ideea calificării clauzei contractuale în dispută ca fiind pact comisoriu iar nu clauză de dezicere.
Or, potrivit tuturor considerentelor arătate anterior, o astfel de susţinere, care presupune schimbarea cauzei juridice a acţiunii şi a limitelor judecăţii din apel, nu poate fi primită.
În acest context, în care s-a reţinut corect de către instanţele fondului că promisiunea de vânzare dintre părţi a avut inserată o clauză de dezicere în favoarea promitentei vânzătoare, care şi-a produs efectele în termenii conveniți (fiind restituită suma de 100.000 euro primită ca avans, precum şi suma de 100.000 euro daune) susţinerea recurentei conform căreia ar fi îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, este lipsită de orice temei juridic.
Conform art. 1669 alin. (1) C.civ., text de care se prevalează recurenta-reclamantă, pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri şi deci, suplinirea de către instanţă a consimţământului uneia dintre părţi, este necesar ca aceasta să fi refuzat în mod nejustificat să încheie contractul promis, ipoteză care nu există atunci când partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate în favoarea sa.
Față de toate argumentele arătate, criticile reclamantei fiind constatate nefondate, recursul a fost respins.