Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 4126 din 28 mai 2002 formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, SC H.N. SA și N.B.A. a solicitat să se constate că este proprietarul imobilului situat în București, compus din teren în suprafață de 250 mp și casă de locuit (subsol + parter + etaj), să fie anulat contractul de vânzare cumpărare nr. 307/24977 din 30 septembrie 1996 încheiat între SC H.N. SA și N.B.A. pentru fraudă la lege, iar pârâtele să fie obligate să-i restituie în natură imobilul.
Tribunalul București prin sentința civilă nr. 1094 din 28 iunie 2002 a dispus conexarea dosarelor nr. 6778/2001 al Tribunalului București cu dosarul nr. 7672/2001 al aceleiași instanțe.
A respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, Consiliul Local al sectorului 1 București, SC H.N. SA și N.B.A.
Au fost respinse excepțiile invocate de pârâta N.B.A.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut în esență următoarele:
Inițial cauza a format obiectul dosarului nr. 11557/2001 al Judecătoriei sectorului 1 București, în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 9842 din 4 octombrie 2001 a Judecătoriei sector 1, prin care s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București în temeiul art. 3 lit. e) C. proc. civ. Astfel, s-a format dosarul nr. 7672/2001 la care s-a atașat dosarul nr. 6778/2001.
Prin întâmpinare pârâta N.B.A. a solicitat în principal respingerea acțiunii pentru lipsa calității procesuale active a reclamantului, iar în subsidiar respingerea ei ca neîntemeiată, cu motivarea că pentru imobilul expropriat s-au acordat despăgubiri.
S-a concluzionat că imobilul proprietatea autorului reclamantului a trecut legal în proprietatea statului, în baza Decretului de expropriere nr. 127/1971, proprietarul fiind invitat să-și ridice despăgubirile în valoare de 77.338 lei, repartizându-i-se și un alt imobil pentru locuit.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, invocând următoarele motive de nelegalitate și netemeinicie.
În primul rând se învederează că exproprierea s-a realizat în baza Decretului nr. 127/1971, care a modificat tabelul anexă la Decretul nr. 535/1970, în sensul neîndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de lege (justa și prealabila despăgubire și cauza de utilitate publică), familia reclamantului fiind evacuară în anul 1949, astfel că despăgubirea nu a fost prealabilă, iar imobilului nu i s-a dat o utilitate publică, ci a păstrat de-a lungul timpului destinația de locuință.
Referitor la contractul de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 susține că a fost încheiat cu fraudarea legii, deoarece imobilul a fost revendicat încă din anul 1990 și potrivit contractului de închiriere ce a stat la baza cumpărării, întreg spațiul locativ de peste 200 mp era ocupat de o singură persoană (intimata-pârâtă) fapt ce contravine prevederilor art. 7 din Legea nr. 5/1973.
În fine, se mai arată că este nefondată aprecierea instanței de fond, în sensul că s-au primit despăgubiri considerabile, atâta timp cât despăgubirile au fost acordate după 21 de ani de la data deposedării, iar și în condițiile Legii nr. 10/2001 are prioritate restituirea în natură a imobilului preluat abuziv.
Prin decizia civilă nr. 190 din 18 aprilie 2003, Curtea de Apel București a respins ca nefondat apelul reclamantului N.O.
Instanța de apel a avut în vedere la pronunțarea acestei hotărâri că, deși imobilul a trecut în proprietatea statului prin expropriere, mod de dobândire a proprietății prevăzut în Codul civil și Constituția României în vigoare la acea dată, iar reclamantul anterior promovării prezentei acțiuni nu a contestat valabilitatea titlului statului în condițiile art. 6 din Legea nr. 33/1994, afirmația acestuia, în sensul preluării abuzive de către stat a bunului este susținută de dispozițiile art. 2 din Legea nr. 10/2001, act normativ ce era în vigoare la data sesizării instanței.
În acest sens s-a mai reținut că în baza principiului de drept specialia generalibus derogant, soluționarea cererilor de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 se face prin aplicarea acestei legi speciale, respectiv prin derogare de la regulile de drept comun. Conform dispozițiilor art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 imobilele expropriate (nedemolate) se restituie în natură persoanelor îndreptățite, dacă nu au fost înstrăinate.
De asemenea, potrivit art. 18 alin. (1) lit. d) din aceeași lege, persoana îndreptățită poate obține doar măsuri reparatorii în echivalent, în cazul imobilului cu destinație de locuință, care a fost înstrăinat fostului chiriași cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Se mai arată că legiuitorul a mai prevăzut în art. 46 din lege, că actele juridice de înstrăinare sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării și cu bună credință.
Astfel, instanța a apreciat că de modul de soluționare al petitului privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 depinde și admiterea sau respingerea cererii de restituire în natură a imobilului în litigiu.
S-a reținut că, deși reclamantul apelant a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, cu motivarea că încă din anul 1990 „a formulat cereri pentru revendicarea imobilului” și că „toate părțile din dosarul de față au fost notificate expres, în sensul că s-a solicitat de către foștii proprietari restituirea în natură a imobilului”, această împrejurare nu a fost dovedită.
Față de lipsa unui litigiu judiciar declanșat pentru revendicarea imobilului și în condițiile în care bunul era înregistrat în evidența unității administrativ teritoriale vânzătoare ca fiind preluat de stat cu titlu (expropriat cu plata despăgubirilor), în sensul art. 1 din Legea nr. 112/1995, credința pârâtei cumpărătoare că „cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile pentru a-i transmite proprietatea (art. 1898 C. civ.) s-a reținut buna credință a acesteia la încheierea contractului de vânzare cumpărare, prezumție legală împotriva căreia nu s-a făcut probă contrarie.
În privința invocării dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 5/1973 s-a considerat lipsită de relevanță juridică, în condițiile în care prevederile Legii nr. 112/1995 nu au exceptat de la vânzare suprafețele excedentare, iar contractul de închiriere ce a stat la baza celui de vânzare cumpărare nu a făcut obiectul vreunei acțiuni în anulare parțială anterior abrogării Legii nr. 5/1973.
Împotriva deciziei pronunțată de către instanța de apel a declarat recurs în termen reclamantul N.O., critica fiind întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9-10 C. proc. civ.
De fapt, recurentul reiterează în recurs aceleași critici învederate și instanței de apel și anume, faptul că exproprierea imobilului nu s-a realizat cu respectarea cerințelor prevăzute de lege, nefiind îndeplinite cumulativ condițiile justa și prealabila despăgubire și cauza de utilitate publică, exproprierea fiind un act abuziv și ilegal.
Referitor la soluționarea celui de-al doilea petit privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 se susține că s-a dat un înțeles greșit cererii sale, cât și unor acte hotărâtoare în acest sens, fiind dovedit că societatea vânzătoare avea cunoștință de acțiunile întreprinse pentru revendicarea imobilului, ceea ce evidențiază reaua sa credință.
Recursul este fondat pentru considerentele de mai jos.
Imobilul din litigiu a fost trecut în proprietatea Statului Român prin expropriere și fără a mai relua aspectele analizate corect de către instanța de apel cu privire la acest aspect, nu există dubiu că potrivit art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 „imobilele expropriate și ale căror construcții nu au fost demolate se pot restitui în natură persoanelor îndreptățite, dacă nu au fost înstrăinate, cu respectarea dispozițiilor legale ...”.
În cazul de față, imobilul expropriat a rămas în continuare cu aceeași destinație de locuință și a fost înstrăinat fostului chiriaș în baza Legii nr. 112/1995, situație în care potrivit art. 18 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 10/2001, persoana îndreptățită poate obține numai măsuri reparatorii.
Este de observat că legiuitorul prin art. 46 din acest ultim act normativ a prevăzut că actele juridice de înstrăinare sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării și cu bună credință.
Soluționarea cererii privind restituirea imobilului depinde de modul în care instanța statuează asupra petitului privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare intervenit între intimatele pârâte SC H.N. SA și N.B.A.
Intimata N.B.A. a susținut că este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului dobândit prin cumpărare cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, fiind cumpărătoare de bună credință, întrucât la data încheierii actului de vânzare cumpărare era chiriaș al statului, titular al dreptului de proprietate și nu a fost notificată de reclamant cu privire la revendicare, aspecte reținute și de către instanță prin hotărârea recurată.
Recurentul prin actele anexate la dosar a dovedit că din anul 1990 a făcut demersuri cu privire la redobândirea imobilului sesizând diferite organe anterior adoptării Legilor nr. 112/1995 și nr. 10/2001, modalitate de care a luat cunoștință Statul Român (vânzător) și de care nu putea fi chiar străină nici pârâta (cumpărătoarea).
Un cumpărător al unui apartament preluat de stat în perioada comunistă prin „modurile specifice” de dobândire a „proprietății socialiste” trebuia să aibă un dubiu, o îndoială cu privire la situația imobilului înainte de încheierea contractului de cumpărare.
Față de faptul că la data vânzării existau elemente în legătură cu revendicarea imobilului de către reclamantul recurent, cunoscute de către vânzător, se impunea ca instanța de apel în exercitarea rolului activ să administreze proba prin care să poată stabili cu certitudine dacă sau nu prezumția bunei credințe instituită de art. 1898 C. civ. operează.
În această situație, constatându-se lipsa de rol activ a instanței de apel care nu a administrat toate probele necesare verificării situației de fapt, urmează a se admite recursul reclamantului N.O., a se casa decizia recurată și a se trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel București.
În conformitate cu cerințele art. 315 alin. (1) C. proc. civ., cu ocazia rejudecării se vor avea în vedere toate aspectele legate de momentul solicitării restituirii imobilului de către reclamant, urmând a se administra noi probe în acest sens și pentru a se statornici dacă la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 părțile contractante aveau sau nu cunoștință dacă imobilul în discuție era revendicat, situație în care să se poată da eficiență sau nu dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 cu privire la buna credință.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul N.O. împotriva deciziei nr. 190 din 18 aprilie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 ianuarie 2005.