Şedinţa publică din data de 20 iunie 2024
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
1. Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad, la data de 14 iulie 2022, reclamanta A. Întreprindere Individuală, prin titular A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., a solicitat constatarea nulităţii absolute şi rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în C.F. nr. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1, reprezentat de terenul arabil în suprafaţă de 17.100 mp, şi obligarea pârâtei de ordin I să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris, la acelaşi preţ de 55.000 euro, iar în caz contrar, sentinţa să ţină loc de act autentic, cu cheltuieli de judecată.
2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă
Prin sentinţa civilă nr. 59 din 16 martie 2023, Tribunalul Arad a respins, ca nefondată, acţiunea civilă formulată de reclamanta A. Întreprindere Individuală, în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., având ca obiect constatare nulitate act juridic, fără cheltuieli de judecată.
3. Hotărârea pronunţată în apel
Prin decizia civilă nr. 213 din 26 septembrie 2023, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a admis apelul formulat de apelanta A. Întreprindere Individuală, în contradictoriu cu intimaţii B., C. şi D. împotriva sentinţei civile nr. 59 din 16 martie 2023, pronunţată de Tribunalul Arad. A anulat hotărârea atacată şi a trimis cauza, spre rejudecare, primei instanţe.
4. Calea de atac formulată în cauză
Împotriva deciziei civile nr. 213 din 26 septembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a declarat recurs pârâta B., solicitând admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei la Curtea de Apel Timişoara, spre o nouă judecată.
După o prezentare a situaţiei de fapt, recurenta a arătat că, în cauză, sunt incidente motivele de casare regăsite la pct. 6 al art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., astfel că, în cazul în care "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei", se va putea solicita casarea hotărârii pronunţate de către instanţa de apel, precum şi cel de la pct. 5 al art. 488 alin. (1) din acelaşi act normativ, în sensul că, dacă "prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii", aceasta urmează a fi casată de către instanţa de recurs.
Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., învederează că textul legal invocat consacră ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de recurs - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc motivată, cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în cuprinsul dispoziţiilor art. 425 din C. proc. civ., are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt expusă în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, şi, nu în ultimul rând, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia adoptată.
Or, decizia recurată nu îndeplineşte condiţiile prevăzute, în mod imperativ, de norma invocată, hotărârea cuprinzând considerente care nu au legătură cu pricina.
Astfel, instanţa de fond a fost învestită, iniţial, cu o cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea nulităţii absolute şi rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou, cu obligarea pârâtei de ordin I să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris, la acelaşi preţ de 55.000 euro, iar, în caz contrar, sentinţa să ţină loc de act autentic. În motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat că se solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a nerespectării prevederilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, şi rezoluţiunea aceluiaşi contract, pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 1848 din C. civ.
Ulterior, la solicitarea instanţei de fond, la termenul de judecată din data de 1 februarie 2023, a fost precizată acţiunea în sensul că sancţiunea aplicabilă în cauză este aceea a desfiinţării retroactive a actului, astfel încât urmează ca actul de vânzare-cumpărare să se considere încheiat cu preemptorul, adică cu reclamanta, în aceleaşi condiţii. În acest context, a fost a completat şi petitul acţiunii, în sensul că s-a solicitat să se constate că sunt îndeplinite condiţiile exercitării dreptului de preempţiune şi să se dispună desfiinţarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1.
Faţă de această precizare, instanţa de fond a verificat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1733 alin. (1) din C. civ., astfel cum s-a solicitat de către reclamantă, examinând, cu prioritate, dacă este îndeplinită cerinţa exercitării de către aceasta a dreptului de preempţiune, pentru a se putea dispune o eventuală desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare din această perspectivă.
Instanţa de apel a apreciat că instanţa de fond ar fi analizat incidenţa sancţiunii nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a nerespectării dreptului de preempţiune, premisa fiind însă eronată în condiţiile în care prima instanţă nu a cercetat acest aspect şi nici nu putea să o facă, nefiind învestită cu soluţionarea unei astfel de solicitări.
Prin urmare, instanţa de apel, în mod greşit, şi-a fundamentat soluţia pe dispoziţiile art. 1730 din C. civ. şi cu referire la sancţiunea ce intervine în cazul nerespectării dreptului de preempţiune, nesocotind faptul că ab initio, prin acţiunea formulată, reclamanta nu a învestit instanţa de judecată cu o astfel de solicitare.
Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. îşi găseşte aplicabilitatea în cauză, întrucât instanţa de apel în mod greşit a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 480 alin. (3) din acelaşi act normativ, dispunând trimiterea cauzei, spre rejudecare, la prima instanţă, motivat de faptul că aceasta nu ar fi intrat în judecarea fondului, şi, totodată, s-a pronunţat extra petita, analizând sancţiunea nulităţii incidentă pentru nerespectarea dreptului de preempţiune, deşi nu a fost învestită cu o astfel de solicitare.
Acest motiv de recurs vizează neregularităţi de ordin procedural care sunt sancţionate cu nulitatea de art. 174 din C. proc. civ.
În acest sens, sunt menţionate dispoziţiile art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora "Obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor". Astfel, în lumina principiului disponibilităţii, instanţa statuează în limitele obiectului stabilit prin cererea de chemare în judecată, pronunţându-se asupra a tot ceea ce s-a cerut, dar în acelaşi timp doar asupra a ceea ce s-a cerut.
Acest principiu are în vedere dreptul părţilor de a dispune de soarta procesului 1) prin sesizarea instanţei de judecată, 2) prin stabilirea cadrului procesual, atât în privinţa părţilor, cât şi în privinţa obiectului, 3) prin dreptul reclamantului de a renunţa la acţiune sau la dreptul subiectiv pretins, 4) prin dreptul pârâtului de a achiesa la pretenţiile formulate de către reclamant, 5) prin dreptul părţilor de a încheia o tranzacţie, 6) prin dreptul părţilor de a exercita calea de atac, 7) prin dreptul părţilor de a achiesa la hotărârea pronunţată.
Dispoziţiile C. proc. civ. sunt imperative şi cer judecătorului să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, în modul cum s-a solicitat, fără a depăşi limitele cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată de reclamant.
Mai mult decât atât, dreptul reclamantului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale, implică, printre altele, şi obligaţia instanţe de a proceda la o examinare efectivă a cererii deduse judecăţii.
Prin prisma aplicabilităţii principiului disponibilităţii, reglementat de prevederile art. 9 din C. proc. civ., curtea era ţinută să se pronunţe, în limitele învestirii, numai cu privire la persoanele care au fost chemate în judecată şi asupra obiectului pricinii, stabilit de reclamantă prin cererea de chemare în judecată, deoarece nicio dispoziţie legală nu prevede posibilitatea instanţei de a se pronunţa asupra vreunei chestiuni necerute de părţi.
Prin Decizia nr. 458 din data de 22 ianuarie 2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi justiţie s-a statuat asupra faptului că, "prin lucru cerut trebuie să se înţeleagă numai cererile care au fixat cadrul litigiului, au determinat limitele acestuia şi au stabilit obiectul pricinii supuse judecăţii. (...) Ceea ce caracterizează aceste cereri şi le delimitează de toate celelalte, ce pot fi formulate de părţi în proces, constă în aceea că, prin pronunţarea asupra lor, instanţa poate pune capăt litigiului, statuând prin admitere sau respingere, în acea parte a hotărârii care poate fi pusă în executare - dispozitivul".
Ca atare, instanţa judecătorească este obligată să statueze asupra celor solicitate de către părţi, fără a putea depăşi, ca regulă, cadrul procesual trasat de către acestea în exercitarea acţiunii civile, atât sub forma cererilor în justiţie, cât şi a apărărilor.
În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 397 din C. proc. civ., prin care este reglementat cadrul legal în cuprinsul căruia judecătorul urmează să soluţioneze cauza, stabilind că "instanţa este obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecaţii. Ea nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut".
În speţă, prima instanţă a efectuat o corectă dezlegare a aspectelor de drept şi de fapt cu care a fost învestită, procedând la soluţionarea atât a capătului de cerere privind constatarea nulităţii contractului, din perspectiva art. 16 din Legea nr. 17/2014, precum şi a solicitării de desfiinţare retroactivă a acestuia, petit analizat prin raportare la dispoziţiile art. 1733 alin. (1) din C. civ.
Prin urmare, instanţa de apel era obligată a se pronunţa, în limitele învestirii, numai cu privire la solicitările reclamantei, astfel cum au fost formulate şi precizate, neputând examina aspecte ce nu au făcut obiectul cererii de chemare în judecată.
Pe de alta parte, în mod greşit, instanţa de control a înţeles să analizeze, ea însăşi, sancţiunea nulităţii aplicabile în cazul nerespectării dreptului de preemţiune, depăşind astfel limitele învestirii, în condiţiile în care cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost precizată de reclamantă, nu a fost întemeiată pe acest considerent.
Prin urmare, dispoziţiile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ. nu-şi găsesc incidenţa în cauza, soluţia de anulare a hotărârii şi de trimitere a cauzei spre rejudecare primei instanţe învestite fiind una nelegală.
În concluzie, faţă de considerentele anterior expuse, recurenta a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea hotărârii atacate, cu trimiterea cauzei spre o noua judecată Curţii de Apel Timişoara, iar, conform art. 453 din C. proc. civ., să se dispună obligarea intimatei A. Întreprindere Individuală la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
5. Apărările formulate în cauză
Intimata A. Întreprindere Individuală a formulat întâmpinare, prin care a invocat tardivitatea depunerii cererii de recurs iar, pe fond, respingerea căii de atac şi obligarea recurentei la cheltuieli de judecată.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.
Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că, iniţial, reclamanta A. Întreprindere Individuală a solicitat constatarea nulităţii absolute şi rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 497 încheiat la data de 13.04.2022 de BNP E., privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou nr. top. x.211/1/1, constând în teren arabil în suprafaţă de 17.100 mp, şi obligarea pârâtei vânzătoare B. să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris la acelaşi preţ de 55.000 euro, iar în caz contrar sentinţa să ţină loc de act autentic.
În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 22.10.2013, a încheiat cu pârâta B. contractul de arendare nr. 6, având ca obiect terenul în litigiu, situat în extravilanul comunei Zimandu Nou. Deşi regimul juridic al terenului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat era de teren arabil în extravilan, pârâţii B., în calitate de vânzător, respectiv, D. şi C., în calitate de cumpărători, nu au respectat dispoziţiile Legii nr. 175/2020, ale Legii nr. 17/2014 şi ale Legii 287/2009 privind C. civ., care prevăd dreptul legal al arendaşului de preemţiune ce se exercită potrivit art. 1730-1739 din C. civ.. Or, în temeiul art. 1730 din C. civ., întreprinderea individuală reclamantă avea dreptul să cumpere cu prioritate acest teren, drept pe care înţelege să îl valorifice cu ocazia prezentei acţiuni, sens în care, subsecvent rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare atacat, se impune obligarea pârâtei B. să se prezinte la un notar public spre a încheia cu reclamanta contractul autentic de vânzare-cumpărare a terenului înscris în CF. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1, constând în teren arabil în suprafaţă de 17.100 mp, cu preţul de 272.250 RON, acesta fiind preţul cu care au cumpărat acest teren pârâţii D. şi C., în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În virtutea rolului activ reglementat de prevederile art. 22 din C. proc. civ., la termenul de judecată din data de 07.12.2022, instanţa de fond a solicitat părţilor un punct de vedere cu privire la sancţiunea ce poate fi dispusă în ipoteza încălcării dreptului de preempţiune astfel cum apare acesta reglementat de prevederile legale invocate expres de către reclamantă prin acţiunea introductivă, respectiv art. 1731 coroborat cu art. 1400 din C. civ.
Prin precizarea depusă la termenul de judecată din data de 01.02.2023, reclamanta, prin apărător ales, a învederat că sancţiunea ce poate interveni în ipoteza avută în vedere de dispoziţiile art. 1730 - 1733 din C. civ. este cea a desfiinţării retroactive a contractului încheiat cu un terţ, contractul de vânzare-cumpărare fiind considerat a fi încheiat cu preemptorul.
Pe cale de consecinţă, reclamanta a solicitat să se constate că în cauză sunt îndeplinite condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiune, urmând să se dispună desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 497, autentificat de BNP E. la data de 13.04.2022, precum şi valabilitatea actului perfectat între reclamantă, în calitate de cumpărător, şi pârâta B., în calitate de vânzător, cu obligarea sa la plata preţului de 55.000 euro în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Instanţa de fond, având în vedere, pe de o parte, că prin solicitarea iniţială - de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea dreptului de preempţiune s-a urmărit aceeaşi finalitate, de desfiinţare retroactivă a acestui contract şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare în aceleaşi condiţii cu reclamanta, iar, pe de altă parte, că nu este ţinută de denumirea marginală dată de părţi sancţiunii aplicabile, în virtutea rolului activ oferind atât reclamantei posibilitatea de a explicita solicitările dezvoltate în acord cu dispoziţiile legale invocate în motivarea acţiunii iniţiale, precum şi pârâţilor de a-şi argumenta, în egală măsură, apărările formulate faţă de instituţiile incidente în cauză, a apreciat că nu este vorba de o modificare a acţiunii introductive, împrejurare care nu a fost contestată ulterior.
Examinând fondul cererii de chemare în judecată, prima instanţă a reţinut că reclamanta a invocat în cauză sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare menţionat, în temeiul dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, raportat la încălcarea dreptului de preempţiune recunoscut în favoarea arendaşului prin dispoziţiile art. 4 din aceeaşi lege, respectiv fără a se obţine, în prealabil, avizele reglementate la art. 3 şi art. 9 din lege.
Totodată, a constatat, faţă de menţiunile înscrise în cartea funciară depusă la dosar, că terenul în litigiu este situat în intravilanul localităţii Zimandu Nou, aspectul fiind confirmat şi prin adeverinţa emisă de Comuna Zimandu Nou nr. 2152/12.04.2022, conform PUG aprobat prin HCL Zimandu Nou nr. 52/10.09.2012.
Prin urmare, a concluzionat că, în condiţiile în care terenul în litigiu era situat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în intravilanul localităţii, în cauză nu se aplică normele juridice cu caracter special invocat ca temei de drept de reclamantă, pârâţii nefiind obligaţi să obţină în prealabil avizele prevăzute de art. 3 şi 9 din Legea nr. 17/2014 şi nici să exercite dreptul de preempţiune conform art. 4 din lege, astfel că cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare fondată pe dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost respinsă.
În privinţa dreptului de preempţiune reglementat de C. civ., cu trimitere la dispoziţiile art. 1849 coroborate cu cele ale art. 1730 - 1739 din C. civ., tribunalul a constatat că, întrucât la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare analizat reclamanta avea calitatea de arendaş al terenului agricol aflat în litigiu, este incontestabil că aceasta avea un drept de preempţiune la cumpărarea terenului.
În cauză, deşi pârâta a înstrăinat imobilul arendat către un terţ, nu a făcut dovada respectării obligaţiilor prevăzute la art. 1732 din C. civ. din perspectiva notificării preemptorului, notificarea la care face trimitere legiuitorul având un scop pur informativ, urmărindu-se aducerea la cunoştinţa preemptorului a conţinutului actului de vânzare-cumpărare în scopul exercitării preempţiunii.
În speţă, cu toate că nu s-a procedat la notificarea arendaşului, conform propriilor susţineri, acesta a aflat despre încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sens în care a şi emis o notificare prin care a invitat-o pe arendatoare să se prezinte la sediul cabinetului de avocat F. în data de 30.05.2022 "în vederea găsirii unei soluţii comune care să convină tuturor părţilor". Această notificare însă nu cuprinde exercitarea dreptului de preempţiune, fiind o simplă invitaţie la negocieri.
Tribunalul a arătat că, deşi prin acţiunea formulată reclamanta a solicitat să se constate că şi-a exercitat dreptul de preempţiune, simpla manifestare de voinţă nu este suficientă de vreme ce legiuitorul a prevăzut cumulativ ca acordul comunicat să fie însoţit de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului. Reţinând că cel mai târziu la data formulării acţiunii reclamanta, care a înţeles să îşi exercite dreptul de preempţiune, cunoştea toate datele contractului de vânzare-cumpărare, instanţa a apreciat că aceasta avea obligaţia consemnării preţului la dispoziţia vânzătoarei cel mai târziu la data de 14.08.2022; nefiind făcută dovada consemnării preţului nici până la închiderea dezbaterilor pe fond, în cauză nu sunt întrunite condiţiile prevăzute în mod cumulativ de art. 1732 alin. (3) şi (4) din C. civ. pentru exercitarea dreptului de preempţiune, astfel că acţiunea este nefondată.
Raportat la soluţia pronunţată, reclamanta a formulat apel, criticând sentinţa instanţei de fond cu referire la petitul doi al acţiunii, în sensul că tribunalul nu a soluţionat acest capăt de cerere, statuând doar că reclamanta are un drept de preempţiune şi că, incontestabil, vânzătorul şi-a încălcat obligaţia legală prevăzută de art. 1732 din C. civ.. Astfel, conform instanţei de fond, acest contract de vânzare-cumpărare încheiat pur şi simplu şi nu sub condiţie suspensivă (cum impune art. 1731 din C. civ.) este validat, producând efecte, chiar dacă s-a încheiat cu nerespectarea unor dispoziţii legale.
Conform susţinerilor din apel, tribunalul a constatat că reclamanta este titulara unui drept de preempţiune şi, totodată, că pârâta B. nu a făcut dovada respectării obligaţiilor prevăzute de art. 1732 din C. civ. din perspectiva notificării preemptorului, dar, pornind de la premisa că partea reclamantă a solicitat să se constate că a exercitat dreptul de preempţiune, a considerat că această constatare nu poate fi admisă, întrucât nu a consemnat preţul. Or, acest litigiu a fost generat de contestarea dreptului de preempţiune, reclamanta solicitând protecţia dreptului prin recunoaşterea existenţei lui derivată din calitatea de arendaş, care i-a fost contestată cu rea credinţă de-a lungul întregului proces. De altfel, dreptul de preempţiune este un drept potestativ, momentul naşterii sale fiind momentul notificării arendaşului, potrivit art. 1732 din C. civ.. Prin urmare, constatarea instanţei de fond că acest termen a început să curgă din momentul luării la cunoştinţă de existenţa contractului şi că dreptul trebuia exercitat prin consemnarea preţului în favoarea vânzătorului, fie în perioada premergătoare procesului sau chiar până la închiderea dezbaterilor, adaugă la lege.
Prin decizia recurată, în ceea ce priveşte încălcarea dreptului de preempţiune reglementat de dispoziţiile art. 1730 şi următoarele din C. civ., instanţa de apel a reţinut că acestea pornesc de la premisa notificării preemtorului de către vânzător, notificare ce deschide posibilitatea de exercitare a dreptului de preemţiune cu consemnarea preţului şi substituirea preemptorului în locul cumpărătorului. Astfel, norma impune, în mod restrictiv, observarea respectării dreptului de preempţiune, exclusiv prin îndeplinirea formalităţii notificării preemptorului, iar, în măsura încălcării, sancţiunea aplicabilă care se desprinde este nulitatea convenţiei încălcate.
S-a mai reţinut că, deşi prin precizarea de acţiune reclamanta a indicat cu titlu de sancţiune "desfiinţarea retroactivă", iar tribunalul a constatat nerespectarea de către vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 1732 din C. civ., prima instanţă s-a pronunţat pe această situaţie fără a pune în discuţia părţilor calificarea corectă, respectiv a reţinut sancţiunea aplicabilă nerespectării dreptului de preempţiune al reclamantei apreciind în mod nelegal că vătămarea probată prin lipsa notificării s-a acoperit prin luarea la cunoştinţă ulterioară de conţinutul actului de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, a concluzionat că instanţa de fond nu a analizat sancţiunea aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea formalităţii notificării, considerând, prin adăugare la lege, că exercitarea dreptului de preempţiune este posibilă şi după luarea la cunoştinţă, în orice modalitate de conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce este de natură a genera insecuritatea raporturilor. Procedând de această manieră, prima instanţă a soluţionat cauza prin raportare la o sancţiune neindicată de reclamantă, cu încălcarea dispoziţiilor art. 9, art. 13, art. 14 alin. (5) şi (6), art. 22 alin. (4) şi (5) din C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nesoluţionarea pe fond a pricinii în raport de temeiul juridic al acţiunii indicat în cererea de chemare în judecată, iar această neconcordanţă nu poate fi complinită direct în apel, neputând fi încadrată în categoria cererilor permise de prevederile art. 478 din C. proc. civ.
În atare condiţii, instanţa de apel, făcând aplicarea art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., a anulat hotărârea atacată şi a trimis cauza spre rejudecare tribunalului, cu îndrumarea pentru instanţa de trimitere de a pune în discuţia părţilor sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune reglementat de prevederile art. 1730 şi următoarele C. civ., cu analiza subsecventă a acestui petit.
Cu referire la incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de textul de lege invocat, instanţa de apel prezentând în considerente aspectele de fapt şi de drept care au stat la baza raţionamentului juridic efectuat, în acord cu dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din acelaşi act normativ.
Argumentul conform căruia instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia pronunţată pe dispoziţiile art. 1730 din C. civ. şi cu privire la sancţiunea aplicabilă în acest context nu echivalează cu nemotivarea hotărârii, respectiv cu indicarea unor motive contradictorii care ar atrage casarea deciziei recurate.
O cercetare a fondului de către instanţa de judecată presupune motivarea în fapt şi în drept a soluţiilor pronunţate cu privire la fiecare capăt de cerere dintre cele deduse judecăţii, motivare care să releve raţionamentul juridic de o manieră rezonabil de clară, încât să permită exercitarea controlului judiciar, cenzurarea considerentelor şi aprecierea justeţei acestora, cerinţă îndeplinită de curte.
În ceea ce priveşte incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că, potrivit art. 1733 alin. (1) din C. civ., "Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii".
Astfel, exercitarea dreptului de preempţiune are ca efect desfiinţarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător cu un terţ şi considerarea acestui contract ca fiind încheiat, în aceleaşi condiţii, între preemptor şi vânzător.
Prin art. 1732 din C. civ., legiuitorul reglementează condiţiile exercitării dreptului de preempţiune, care se impun a fi analizate în situaţia în care dreptul în cauză este exercitat de către preemptor şi acesta solicită a-i fi aplicabile prevederile art. 1733 alin. (1) din acelaşi act normativ, mai sus citate.
Aşadar, sancţiunea care intervine în cazul în care sunt invocate ca temei de drept prevederile din C. civ. referitoare la dreptul de preempţiune este cea a desfiinţării retroactive a contractului încheiat între vânzător şi terţ, acesta fiind, de altfel, unul dintre efectele exercitării preempţiunii reglementat de dispoziţiile art. 1733 alin. (1) din C. civ.
În cauză, instanţa de fond a examinat petitul doi al cererii de chemare în judecată, a reţinut care este sancţiunea aplicabilă în raport de solicitarea reclamantei privind protecţia dreptului de preempţiune prin recunoaşterea existenţei acestuia derivată din calitatea de arendaş şi, în aplicarea art. 1732 din C. civ., a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea dreptului pretins.
Astfel, tribunalul a procedat la analiza elementelor necesar a fi întrunite pentru adoptarea soluţiei avută în vedere de legiuitor în situaţia în care se invocă exercitarea dreptului de preempţiune, efectuând o analiză pe fond a pretenţiilor formulate în raport de situaţia de fapt dedusă judecăţii.
În atare condiţii, este nelegală măsura dispusă de instanţa de apel în raport de dispoziţiile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., chestiunea de drept în discuţie în faza procesuală a apelului vizând aplicarea greşită a prevederilor ce reglementează condiţiile exercitării dreptului de preempţiune deja examinate de instanţa de fond.
Contrar soluţiei pronunţate de instanţa de prim control judiciar, Înalta Curte constată că problema supusă dezlegării în apel nu era legată de identificarea sancţiunii ce operează în cauza pendinte (care, de altfel, a fost reţinută de instanţa de fond la momentul pronunţării hotărârii, aceasta constatând că nu a operat o modificare a cererii de chemare în judecată prin raportare la temeiul de drept invocat prin solicitarea de desfiinţare retroactivă a actului de vânzare-cumpărare contestat), ci de aplicare a textelor de lege incidente la situaţia de fapt ce rezultă din administrarea probelor.
Împrejurarea conform căreia tribunalul a reţinut că exercitarea dreptului de preempţiune este posibilă şi după luarea la cunoştinţă, în orice modalitate, de conţinutul contractului de vânzare-cumpărare nu conduce la concluzia că prima instanţă nu a efectuat o analiză a sancţiunii aplicabile actului în cauză, situaţie ce ar putea fi echivalată cu inexistenţa unei judecăţi în fond a pretenţiilor formulate de reclamantă, de natură să impună trimiterea cauzei spre rejudecare.
Procedând în aceste circumstanţe la desfiinţarea sentinţei atacate şi la trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., pronunţând astfel o hotărâre nelegală.
Înalta Curte constată că instanţa de prim control judiciar era obligată a se pronunţa, în limitele învestirii, cu privire la solicitările din apelul promovat de reclamantă, în examinarea îndeplinirii cerinţelor exercitării dreptului de preempţiune instituite de art. 1732 din C. civ. vizând procedura notificării preemptorului, eventualele lacune ori inadvertenţe ale motivării primei instanţe putând fi suplinite sau remediate prin hotărârea instanţei de apel.
Pentru aceste considerente, conform art. 488 alin. (1) pct. 5 cu referire la art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel, pentru soluţionarea apelului cu respectarea limitelor efectului devolutiv instituit de dispoziţiile art. 476-478 din acelaşi act normativ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 213 din 26 septembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 20 iunie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 din C. proc. civ.