Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
1.Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov-Secţia I civilă la 31 martie 2022, reclamanții A și B au solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. ca instanța să dispună: anularea declarației de rezoluțiune unilaterală autentificată sub nr. 2639/14.09.2018 de NP D şi notificată sub nr. 51/15.02.2022 de executor judecătoresc E; obligarea pârâtei să procedeze la recepția apartamentului (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare pe terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...); obligarea pârâtei să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflate în curs de edificare; obligarea pârâtei să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții A și B, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2639/14.09.2018 de NP D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului; obligarea pârâtei să plătească reclamanților suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu data de 14.05.2020 și până la data predării efective a apartamentului, la cursul BNR de la data plății; în principal, să constate nulitatea absolută, iar în subsidiar să dispună anularea următoarelor clauze din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2637/14.09.2018 dată de Notarul Public D: parțial clauza de la art. 4.1. având următorul conținut: „Valoarea totală a penalităților nu poate depăși însă suma de 5.000 (cincimii) EURO” şi parțial clauza de la art. 8.5. având următorul conținut: „Convenim ca în cazul în care Promitenta-Vânzătoare nu va mai vrea să vândă sau nu poate să încheie contractul de vânzare conform prezentului contract, să ramburseze Promitentului-Cumpărător sumele primite plus un procent de 20% din aceste sume (cu titlu de daune interese) și toate cheltuielile aferente autentificării prezentului act; aceste sume se vor achita în termen de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data precizată în notificarea primită de la Promitentul-Cumpărător” .
Prin aceeaşi cerere a formulat pretenţii şi reclamantul F care a avut aceleaşi solicitări împotriva pârâtei dar cu privire la imobilul reprezentat de apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. (...), boxa nr. (...) şi locul de parcare suprateran, aflate în curs de edificare pe terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...) şi promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2637/14.09.2018 de N.P D.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 205, art. 248 şi art. 249 C. proc. civ., art. 1178, art. 1271 şi art. 1669 C. civ.
La 11 noiembrie 2022, reclamanții au formulat o cerere de modificare/completare a cererii de chemare în judecată, în sensul că au adăugat următorul capăt de cerere în subsidiarul capătului de cerere 3 deja existent, după cum urmează: dacă până la pronunțarea instanței de fond se va realiza intabularea de către pârâtă a imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare pentru imobilele menţionate în cererea iniţială, iar în ceea ce îl privește pe numitul F, anularea declarației de rezoluțiune unilaterală a promisiunii de vânzare emisă la data de 08.06.2022, prin încheierea de autentificare nr. 2637/14.09.2018, emisă de Notarul Public D, cu nr. de înregistrare nr. 127/08.06.2022, dată de executor judecătoresc E.
La termenul de judecată din 27 martie 2023, instanța a admis excepția netimbrării capătului de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov
Prin sentinţa nr. 121/S din 19 aprilie 2023 Tribunalul Braşov-Secţia I civilă a admis în parte cererea formulată de reclamanţii A și B.
A obligat pârâta să procedeze la recepția apartamentului nr. (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...), să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții A și B, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate prin încheierea autentificare nr. 2639/14.09.2018 dată de notarul public D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.
A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu 14 mai 2021 și până la data predării efective a apartamentului, până la concurența sumei de 5000 euro, în echivalent lei, la cursul BNR de la data plății.
A respins în rest, cererea formulată, ca neîntemeiată.
A obligat pârâta la plata către reclamanții A și B a sumei de 5319,89 lei, reprezentând onorariu avocat și a sumei de 7740,92 lei, reprezentând taxa de timbru aferentă pretențiilor admise.
A admis, în parte, cererea formulată de reclamantul F.
A obligat pârâta să procedeze la recepția apartamentului nr. (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...), să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții F, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate prin încheierea autentificare nr. 2637/14.09.2018 dată de notarul public D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.
A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu 14 mai 2021 și până la data predării efective a apartamentului, până la concurența sumei de 5000 euro, în echivalent lei la cursul BNR de în lei la data plății.
A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 5319,89 lei, reprezentând onorariu avocat și a sumei de 7789,15 lei, reprezentând taxa de timbru aferentă pretențiilor admise.
3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov
Prin decizia nr. 174/Ap din 14 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov-Secţia civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei S.C. C S.R.L. declarat împotriva sentinţei nr. 121/S din 19 aprilie 2023 a Tribunalului Braşov.
4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză
Împotriva deciziei nr. 174/Ap din 14 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov-Secţia civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. C S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.
Recurenta a arătat că hotărârea instanţei de apel încalcă dispoziţiile art. 1270 şi art. 1279 C. civ., dar şi clauzele contractuale din capitolele 1,2,3,5,8 ale antecontractelor, fiind este rezultatul unei greşite aprecieri a probatoriului administrat.
Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 14 alin. 6 coroborat cu art. 478 C. proc. civ., art. 272, art. 273, art. 1270, art. 1279 alin. (1) C. civ., în sensul că a intervenit în contractul părţilor fără acordul acestora, respectiv a ignorat criticile apelantei-pârâte şi probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora apartamentul nr.(...), din blocul G, sc. (...), etaj (...), boxa pivniţa nr. (...) şi locul de parcare suprateran şi apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. (...), etaj (...), boxa pivniţa nr. (...) şi locul de parcare suprateran nu se afla în curs de edificare pe ambele terenuri având numere cadastrale (...) şi (...) (astfel cum a dispus prima instanţa) din extrasele de carte funciară depuse în probațiune la dosarul cauzei, terenul înscris în CF nr. (...), nr. cadastral (...) având o suprafaţă de 5.224 mp, iar terenul înscris în CF nr. (...) Braşov, nr. cadastral (...), având o suprafaţă de 4,776 mp.
Atât prin întâmpinarea formulată cât şi prin motivele de apel, recurenta a menţionat numărul cărţii funciare - CF (...), nr. cad. (...), pe care se afla în curs de edificare imobilul condominiu G din care fac parte şi apartamentele în litigiu, astfel că reclamanţii puteau preciza care este cartea funciară aferentă imobilului condominiu din care fac parte şi cele două apartamente. Aşadar, reclamanţii aveau obligaţia de a indica numărul cărţii funciare şi numărul cadastral în care sunt intabulate cele două apartamente şi locurile de parcare, nicidecum numărul cărţilor funciare aferente terenurilor pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri, în blocul G aflându-se şi cele două apartamente, asupra terenului, cumpărătorilor, la data încheierii contactului de vânzare-cumpărare în forma autentică fiindu-le transferat doar o cotă parte din terenul aferent construcţiei, nu întreaga suprafaţă de teren (5.224 mp.) din terenul pe care se afla în curs de edificare blocul G.
La dosarul cauzei, nu există nicio probă care să ateste faptul că imobilul apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. A, boxa pivniţa nr. (...) şi locul de parcare suprateran şi apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. A, boxa pivniţa nr. (...) şi locul de parcare suprateran, se aflau în curs de edificare pe două terenuri diferite, înscrise în cărţi funciare diferite şi având numere cadastrale diferite.
Realitatea faptică şi juridică constă în faptul că pe fiecare dintre terenuri se aflau în curs de edificare două blocuri, G şi H, fiecare având autorizaţie de construire distinctă, fiind imposibil ca obiectul celor două promisiuni să facă parte şi din blocul G şi din blocul H, atât în promisiuni cât şi în dispozitivul sentinţei apelate fiind menţionat în mod explicit blocul G.
Instanţa de apel ar fi trebuit, în virtutea rolului activ, să solicite reclamanţilor clarificări şi precizări privind numărul cărţii funciare şi numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.
Identificarea cadastrală pentru imobilele obiect al cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentei cauze aparţine reclamanţilor, iar nu pârâtei, la dosarul cauzei neexistând dovada intabulării condominiului din care fac parte imobilele obiect al celor două promisiuni şi nici dovada proprietăţii pârâtei asupra terenului înscris în cele două cărţi funciare pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri.
La data prezentei, conform celor două promisiuni încheiate între părţi, identificarea cadastrală a imobilelor obiect al prezentei cauze nu reprezintă o obligaţie contractuală neîndeplinită de către pârâtă, părţile nestabilind un termen clar, precis până la care trebuie efectuată intabularea şi apartamentarea imobilelor ce fac obiectul celor două promisiuni.
Deşi în motivarea deciziei recurate instanţa de apel reţine faptul că imobilele ce fac obiectul prezentei cauze se află în blocul G, totuşi nu a procedat la stabilirea exactă a cărţii funciare aferentă terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.
Instanţa de apel a ignorat critica apelantei-pârâte şi probatoriul administrat în cauză potrivit căruia prima instanţă a obligat pârâta la intabularea imobilelor, fără lua în considerare neplata preţului pentru terenul pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri şi efectele juridice pe care construcţia aflată în curs de edificare de promitenta-vânzătoare pe terenul altuia le poate produce.
Referitor la petitul având ca obiect obligaţia de intabulare, instanţele anterioare au omis să cerceteze, să analizeze, să reţină faptul că terenul pe care se afla în curs de edificare construcţia dezvoltată de recurentă, din care fac parte şi apartamentele nr. (...), nr. (...), boxa pivniţă nr. (...), nr. (...) şi cele două locuri de parcare supraterane, aparţine numitei I, aceasta din urmă fiind un terţ faţă de cele două promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, care produc efecte doar între contractanţi, şi anume părţile originare din prezenta cauză.
La cap. 1 alin. (1) din cele două promisiuni, părţile semnatare au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul promisiunilor după edificarea blocurilor, intabularea şi apartamentarea acestora şi transferul dreptului de proprietate asupra terenului, cea din urmă condiţie nefiind îndeplinită la data prezentei, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară depus în probaţiune în apel.
Până la desocotirea situaţiei privind edificarea construcţiei de către promitenta-vânzătoare pe terenul numitei I respectiv, până la eventuala dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului de către promitenta-vânzătoare S.C. C S.R.L., interesul în obligarea pârâtei la intabularea nu este unul actual.
La pronunţarea hotărârii recurate, instanţa de apel a ignorat convenţia părţilor, stabilind în sarcina apelantei-pârâte obligaţii ce nu erau ajunse la scadenţă şi reţinând neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către pârâtă, contrar clauzelor contractuale stipulate în convenţia părţilor.
În considerentele hotărârii recurate, instanţa de apel reţine că pârâta este cea care are obligaţia de a efectua demersurile pentru înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu, pentru a se putea efectua ulterior transferul dreptului de proprietate, aceste obligaţii fiind asumate prin antecontract.
Pârâta are această obligaţie, însă părţile nu au stabilit data limită până la care această obligaţie de intabulare şi apartamentare a condominiului din care fac parte şi cele două apartamente trebuie îndeplinită, instanţa neputând interveni şi modifica clauzele contractuale stabilite şi agreate de părţi.
Totodată, obligaţia de semnare a contractelor de vânzare-cumpărare nu este ajunsă la termen, astfel încât pârâta nu poate fi acuzată de neîndeplinirea acestei obligaţii.
Instanţa de apel a ignorat criticile aduse sentinţei apelate şi a ignorat probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora, pentru a efectua demersurile pentru intabularea apartamentului (...), a boxei (...), apartamentului (...), a boxei nr. (...) şi a două locuri de parcare supraterane, este necesar ca societatea pârâtă să parcurgă mai multe etape respectiv: achitarea preţului pentru teren şi radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate de la cartea funciară, obţinerea unei noi autorizaţii de construire având la bază proiectul de structură modificat conform consolidărilor pe care societatea pârâtă a fost obligată să le execute, recepţia la terminarea lucrărilor, obţinerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanţă energetică pentru întregul imobil (bloc), înregistrarea imobilului (blocului) la Direcţia Fiscală J, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii şi a extrasului de carte funciară şi abia apoi intabularea apartamentului (...), boxei (...) şi locului de parcare suprateran, respectiv intabularea apartamentului (...), boxei (...) şi locului de parcare suprateran.
Instanţa de apel a ignorat convenţia părţilor, a ignorat termenele stabilite de acestea, a ignorat faptul că obligaţiile stabilite în sarcina pârâtei conform celor două promisiuni nu sunt ajunse la scadenţă, considerând, fără justificare, că pârâta deja se face vinovată de neîndeplinirea obligaţiilor anterior menţionate.
Instanţa de apel a omis să analizeze că predarea (nu şi recepţia lucrărilor din apartament) acestor imobile se poate face doar după edificarea blocului G în regim de S+P+HE, după efectuarea intabulării blocului şi apartamentării acestuia, intabularea blocului şi apartamentarea putându-se efectua doar condiţionat de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la I la S.C. C S.R.L.
5. Apărările formulate în cauză
Prin întâmpinarea înregistrată la 18 iulie 2024, intimaţii-reclamanţi au invocat excepţia de nulitate a recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
Pe fondul recursului, intimaţii-reclamanţi au arătat că, aşa cum în mod corect, a reţinut şi instanţa de apel, identificarea exactă a parcelei pe care s-a edificat blocul reprezintă o chestiune ce ţine de executarea hotărârii, în condiţiile în care există şi alte date de identificare, respectiv numărul stradal, numărul blocului, numărul apartamentului.
În mod corect, instanţele anterioare au reţinut că pârâta nu-şi poate invoca propria culpă, având în vedere că prin asumarea obligaţiei de vânzare a apartamentului, boxei şi locului de parcare, pârâta şi-a asumat inclusiv obligaţia de a dobândi drepturile reale necesare pentru a face posibilă executarea propriei obligaţii. În plus, pârâta şi-a asumat şi expres obligaţia de a achiziţiona terenul.
În cauză, nu este relevant pe care din cele două numere CF ((...) şi (...)) se va edifica construcţia, pentru că în promisiune terenul pe care se va edifica proiectul este identificat ca fiind CF (...) (a se vedea extrasul de mai sus din contract). La data acţiunii, imobilul din CF (...) a fost dezmembrat în cele două imobile ((...) si (...)), aspecte care însă nu sunt relevante, întrucât acţiunea vizează obligarea pârâtei la executarea obligaţiilor asumate, fiind responsabilitatea acesteia să le aducă la îndeplinire, fie pe CF (...), fie pe CF (...), terenuri dezmembrate din CF (...).
Predarea sau recepţia apartamentului conform prevederilor contractuale, nu este sinonimă cu recepţia la terminarea lucrărilor (operaţiune conform H.G. nr. 343/2017). Predarea sau recepţia apartamentului conform prevederilor contractuale este posibilă având în vedere că apartamentul este finalizat. Chiar recurenta a invitat intimaţii să efectueze recepţia, însă condiţionat (nelegal şi necontractual) de efectuarea recepţiei, de semnarea unei clauze prin care aceştia să renunţe la penalităţi. Contrar celor precizate de recurentă, intimaţii nu au semnat încă niciun fel de recepţie/predare, pentru că pârâta nu le-a dat această posibilitate decât în varianta condiţionată menţionată mai sus, condiţie abuzivă şi necontractuală.
Intimaţii au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1527 şi art. 1549 C. civ., specific pentru orice obligaţie de a face sau de a da, alegând obligarea pârâtei la executarea obligaţiilor, iar nu rezoluţiunea antecontractelor. Doar învestirea instanţei cu o acţiune întemeiată pe prevederile art. 1669 C. civ. este condiţionată de intabularea imobilului în cartea funciară, nu şi acţiunea întemeiată de reclamanţi pe dispoziţiile legale anterior menţionate.
Cu privire la plata preţului de către intimaţi, recurenta nu contestă că preţul s-a plătit conform prevederilor contractuale. Restituirea sumelor achitate către intimaţi nu are semnificaţia renunţării acestora la obligaţiile asumate de recurentă, mai ales în contextul în care există pe rol acţiunea ce face obiectul prezentei cauze, prin care nu se invocă rezoluţiunea contractului, ci executarea acestuia de către recurentă. În acest context, restituirea sumelor de către recurentă, nu poate avea decât natura juridică a unei plăţi nedatorate din partea acesteia, nicidecum nu dobândeşte vreun efect de anulare a drepturilor intimaţilor izvorâte prin încheierea promisiunii bilaterale. Nici plata de „daune” nu poate avea acest efect, pentru că daunele sunt datorate în cazul rezoluțiunii (ceea ce nu este cazul, pentru că intimaţii au solicitat executarea contractului).
De asemenea, nici măcar art. 8.5 din contract nu poate avea valoarea unui clauze de dezicere, având în vedere că reglementează restituirea avansului şi a daunelor de 20% în termen de 15 zile de la data transmiterii notificării de către promitenții cumpărători, clauză care confirmă, de asemenea, dreptul de opţiune al promitenților cumpărători între rezoluțiunea cu daune sau continuarea executării contractului.
Chiar şi în cazul unei veritabile clauze de dezicere, dreptul de denunţare unilaterală este limitat în timp, dezicerea este un drept esențialmente temporar, iar pentru a-şi putea produce efectele prevăzute de lege, acesta trebuie exercitat aşa cum dispune art. 1276 alin. (1) C. civ., atât timp cât executarea contractului nu a început. Astfel fiind, dreptul de denunţare unilaterală, dacă ar fi existat, putea fi exercitat de către promitenta-vânzătoare doar până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta cumpărătoare.
În ce priveşte distincţia dintre clauza penală şi arvuna penalizatoare, trebuie observat că potrivit reglementării legale, prima se datorează în ipoteza rezoluțiunii iar dea de-a doua este preţ al dezicerii şi că, faţă de dispoziţiile art. 1545 C. civ., partea care denunţă contractul trebuie să restituie dublul arvunei. Această ipoteză nu se regăseşte în speţă, întrucât penalitatea de 20% pe care trebuia să o achite recurenta nu reprezintă dublul avansului, ci e formată din avansul plătit şi o sumă distinctă, care trebuia achitată în mod separat, cu titlu de daune-interese, noţiune specifică rezoluțiunii. Or, ca efect al instituirii unei clauze penale, în ipoteza activării acesteia, ia naştere un drept de opţiune al creditorului între a pretinde fie executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie executarea prestaţiilor prevăzute cu titlu de clauză penală. Întrucât intimaţii nu au optat niciodată pentru rezoluţiunea contractului, ci pentru executarea acestuia, intimaţii sunt singurii care au un astfel de drept de opţiune.
Prin răspunsul la întâmpinare înregistrat la 21 august 2024, recurenta-pârâtă a solicitat respingerea excepţiei de nulitate şi a solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat şi motivat.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.
Recursul pârâtei este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi se referă la interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 14 alin. (6), art. 272, art. 273, art. 478 C. proc. civ., precum şi a art. 1270, art. 1279 alin. (1) C. civ.
Într-o primă critică, recurenta susţine că obligarea sa, de către instanţa de apel, să procedeze la recepţia locurilor de parcare, contravine pct. 5.2 din cele două promisiuni de vânzare-cumpărare, instanţa intervenind astfel, în mod nelegal, în contractul părţilor. Tot cu referire la această critică, recurenta pretinde că instanţa de apel nu a indicat temeiul de drept, pentru care a admis petitele privind recepţia boxelor nr. (...) şi nr. (...) şi a locurilor de parcare.
Această critică nu este fondată.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie notează că instanţa de apel nu a intervenit asupra clauzelor contractuale ale celor două promisiuni de vânzare-cumpărare, ci a interpretat clauzele cuprinse în actele juridice încheiate de părţi, care relevă manifestarea de voinţă a acestora, acordând eficienţă juridică dispoziţiilor art. 1270 C. civ., prin interpretarea voinţei părţilor expuse în capitolele 1 (obiectul contractului) şi 3 (încheierea contractului de vânzare, transferul dreptului de proprietate) din promisiunile de vânzare-cumpărare.
Se constată că, în cuprinsul capitolelor 1 şi 3 din actele juridice intervenite între părţi, se menţionează că obiectul contractului îl constituie achiziţionarea tuturor acestor imobile, prin imobil înțelegându-se atât apartamentul, dar şi boxa şi locul de parcare. De asemenea, printre obligaţiile asumate de către recurentă, sunt indicate şi cele privind intabularea şi recepţia imobilului, care formează obiectului actului juridic.
Soluţia nu reprezintă consecinţa unei imixtiuni a instanţei în voinţa contractuală a părţilor, cum eronat susţine recurenta, ci este fundamentată pe regulile de interpretare a contractelor, astfel cum sunt reglementate de art. 1266 alin. (1) şi 1267 C. civ.
Astfel, potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ. „Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor”, iar potrivit art. 1267 C. civ. „Clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului”.
Dând eficienţă juridică dispoziţiilor legale antereferite, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că, atâta vreme cât obiectul antecontractului era reprezantat de apartamentul, boxa şi locul de parcare, recurentei îi revine obligaţia corelativă de predare a tuturor acestor componente asupra cărora poartă dreptul de proprietate, conform clauzelor contractuale stipulate de către părţi.
În concluzie, printr-o interpretare sistematică a clauzelor contractuale cu referire la normele juridice legale incidente în cauză, se decelează că promitentul vânzător este debitorului obligaţiilor contractuale de a intabula şi a realiza recepţia atât a apartamentului, cât şi locului de parcare şi a boxei, neputând fi primită susţinerea contrară a recurentei.
A doua critică se referă la neexercitarea de către instanţa de apel a rolului activ, recurenta susţinând că instanţa nu a dat dovadă de rol activ şi nu a solicitat reclamanţilor clarificări şi precizări privind numărul cărţii funciare şi numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.
Critica nu poate fi primită, întrucât, pe de o parte, recurenta pretinde instanţei să administreze probatorii cu privire la o construcţie edificată chiar de către aceasta, despre care nu poate pretinde că nu-i cunoaşte datele de identificare, lipsind, astfel, interesul în formularea unei astfel de critici. Pe de altă parte, identificarea numerelor cadastrale reprezintă o chestiune ce ţine, eventual, de executarea hotărârii, iar nu un aspect de nelegalitate care să conducă la desfiinţarea hotărârii atacate.
Totodată, identificarea cărţii funciare şi a numărului cadastral al terenului, pe care se construia imobilul reprezintă obligaţii asumate expres de recurentă prin cele două promisiuni (art. 3.1 din antecontracte), aşa cum corect a reţinut şi instanţa de apel. Această identificare se realizează la momentul intabulării condominiului, ca etapă prealabilă intabulării unităţilor locative şi vânzării apartamentelor.
În capitolul 1 din cele două promisiuni, imobilele promise reclamanţilor au fost identificate în blocul G, după ce în preambulul actelor se precizează că edificarea proiectului imobiliar se realizează pe terenul cu nr. cad. (...).
Din cuprinsul extraselor de carte funciară depuse la dosar, rezultă că acest teren a fost dezmembrat, iar poziţiile din CF (...) au fost transcrise în CF (...) şi (...).
Identificarea cadastrală actuală pentru imobile constituie, aşadar, o obligaţie a recurentei aferentă executării obligaţiilor de a face asumate, care nu poate fi transferată instanţei de judecată ori în sarcina reclamanţilor.
Mai mult, prin această critică se tinde la o evaluare a probatoriului, care reprezintă o chestiune de netemeinicie ce excedează prezentului cadru procesual, neputând face obiectul controlului de legalitate în calea de atac extraordinară a recursului.
A treia critică se referă la faptul că instanţa de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcţia, din care fac parte şi imobilele în litigiu (apartamente, boxă pivniţă şi locuri de parcare) aparţine numitei I, terţ faţă de cele două promisiuni de vânzare-cumpărare. În acest sens, recurenta arată că părţile semnatare din promisiunile de vânzare-cumpărare au convenit ca transferul dreptului de proprietate să se realizeze după edificarea blocurilor, intabularea şi apartamentarea acestora, condiţie care nu s-a îndeplinit, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar. Recurenta apreciază că până la clarificarea situaţiei cu proprietara terenului, interesul reclamanţilor în obligarea pârâtei la intabulare nu este actual.
Nici această critică nu poate fi primită.
În mod corect, instanţa de apel a reţinut că obligaţia recurentei de vânzare a apartamentului, boxei şi locului de parcare include obligaţia promitentului-vânzător de a dobândi drepturile reale asupra terenului, pe care urma să edifice blocul, care cuprindea apartamentele, obiect al promisiunilor de vânzare-cumpărare.
Situaţia juridică a terenului era cunoscută de către ambele părţi contractante, fiind menţionată în cuprinsul promisiunilor de vânzare-cumpărare, aspect necontestat de către recurentă.
În acest sens, la pct. 8.10 din antecontract s-a prevăzut că „Subsemnatul promitent-cumpărător am cunoştinţă de situaţia de fapt şi de drept cu privire la imobilul, ce face obiectul acestui antecontract şi ştiu că acesta face parte dintr-un condominiu ce se realizează de promitenta-vânzătoare pe un teren cumpărate de aceasta în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394/2018 de notarul public K, dobândit cu amânarea transferului proprietăţii la achitarea integrală a preţului...”.
Vânzarea cu amânarea transferului de proprietate este reglementată de legea civilă (art. 1274 C. civ.), recurenta urmând să devină proprietara terenului la data achitării ultimei rate de preţ.
Întrucât recurenta s-a obligat să vândă reclamanţilor imobilele descrise în antecontracte, rezultă că aceasta şi-a asumat îndatorirea să dobândească şi proprietatea terenului şi să îndeplinească toate formalităţile privind transmisiunea acestui drept, inclusiv intabularea.
Dobândirea terenului în proprietate este subsumată voinţa recurentei de a-şi executa obligaţiile asumate prin promisiunile de vânzare. Aceasta nu se poate exonera de executare prin rămânerea în pasivitate cu privire la situaţia acestui teren sau prin invocarea propriei culpe în neexecutarea obligaţiilor contractuale.
Chiar dacă părţile nu au stabilit un termen expres pentru perfectarea vânzării, această obligaţie este dependentă de data predării imobilelor, care în cauză, a fost depăşită şi care dovedeşte refuzul îndeplinirii obligaţiei de a face asumate.
Prin urmare, este necesar, pe de o parte, să se realizeze o distincţie între raportul juridic intervenit între recurentă şi proprietarul terenului, iar, pe de altă parte, între raportul juridic intervenit între promitentul-vânzător şi promitentul-cumpărător.
Îndeplinirea sau nu a obligaţiilor care sunt cuprinse în conţinutul primului raport juridic (dintre recurentă şi proprietarul terenului) nu sunt de natură a afecta existenţa şi valabilitatea obligaţiilor din conţinutul celui de-al doilea raport juridic (între recurentă şi intimaţi).
În concluziile, recurenta are îndatorirea de a-şi respecta şi de a-şi executa cu bună-credinţă obligaţiile asumate prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, iar intimaţii au interes legitim şi actual în formularea pretenţiilor deduse judecăţii, neputându-li-se opune neexecutarea de către recurentă a obligaţiilor din conţinutul primului raport juridic.
Pentru considerentele expuse, se constată că nu este întemeiată critica formulată.
A patra critică constă în faptul că instanţa de apel a dispus obligarea sa la executarea unor îndatoriri care nu erau ajunse la scadenţă, respectiv a reţinut că recurenta trebuie să efectueze demersurile pentru înscrierea dreptului de proprietate, deşi părţile nu au stabilit data limită până la care această obligaţie trebuie îndeplinită.
Această critică nu este întemeiată, întrucât instanţa de apel a dispus ca recurenta să îşi execute propria obligaţie, constând în predarea apartamentelor, boxelor şi locurilor de parcare, astfel cum această a fost stipulată în cuprinsul celor două promisiuni de vânzare-cumpărare.
Intimaţii-reclamanţii nu au învestit instanţa cu o acţiune în constatarea dreptului lor de proprietate, ci cu o acţiune ex contractu, având ca obiect executarea obligaţiilor de a face asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare, iar instanţele devolutive s-au pronunţat în limitele învestirii, cu respectarea dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ., adică cu privire la obligaţia principală a recurentei, respectiv de predare a apartamentelor, boxelor, locurilor de parcare.
Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată şi la clauzele contractuale convenite de părţi, recurenta a fost obligată, în principal, să procedeze la recepţia imobilului şi a componentelor aferente şi ulterior îndeplinirii acestei obligaţii, să facă toate demersurile pentru intabulare şi să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanţii, în termen de 30 zile de la data intabulării şi apartamentării imobilului.
În acest context, instanţele devolutive, cu respectarea principiului disponibilităţii, au dispus ca recurenta să execute obligaţiile contractuale, statuând că se află în culpă contractuală pentru neexecutare, iar nu la obligaţii ulterioare, pentru care nu s-au prevăzut termene scadente.
A cincea critică se referă la faptul că instanţa de apel a ignorat împrejurarea că îndeplinirea operaţiunii de intabulare erau condiţionată de efectuarea mai multor demersuri anterioare (achitarea preţului pentru teren, radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate la cartea funciară, obţinerea unei noi autorizaţii de construire, recepţia la terminarea lucrărilor, obţinerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanţă energetică, înregistrarea imobilului la Direcţia Fiscală J, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii şi a extrasului de carte funciară).
Recurenta susţine că aceste demersuri prealabile nu au fost realizate de către intimaţi, nefiind depuse la dosar înscrisurile doveditoare.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie evidenţiază că, raportat la obiectul şi temeiul juridic al cererii de chemare în judecată- obligarea recurentei să procedeze la predarea imobilelor menţionate în antecontractele de vânzare-cumpărare- demersurile anterioare intabulării dreptului de proprietate sunt lipsite de relevanţă, întrucât demersul judiciar al intimaţilor are ca scop obligarea recurentei să respecte îndatoririle asumate prin cele două antecontracte încheiate cu aceştia.
Prin urmare, critica nu se circumscrie motivului de nelegalitate invocat, fiind străină de ceea ce s-a dezbătut în economia cauzei.
O ultimă critică se referă la faptul că instanţa de apel a omis să analizeze apărarea recurentei potrivit căreia predarea imobilelor se poate face doar după edificarea blocului G în regim de S+P+11E, după efectuarea intabulării blocului şi apartamentării acestuia, iar intabularea blocului şi apartamentarea era condiţionată de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la I la recurentă. În acest sens, recurenta arată că reclamanţii cunoşteau faptul că imobilele în discuţie fac parte dintr-un condominiu edificat de către recurentă pe un teren dobândit cu amânarea transferului proprietăţii la achitarea integrală a preţului.
Referitor la această critică, Înalta Curte constată că reprezintă o reluare a unor chestiuni expuse anterior, cărora li s-a dat răspuns prin considerentele instanţei subsumate celei de-a treia critici din recurs, respectiv aceea privind faptul că instanţa de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcţia, din care fac parte şi imobilele în litigiu aparţine numitei I.
Prin urmare, pentru aceleaşi considerente, ce nu se mai impun a fi reluate, critica nu poate fi primită.
Pentru toate considerentele expuse, având în vedere că intimaţii-reclamanţi au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, Înalta Curte va face aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, fundamentul plății cheltuielilor de judecată fiind dat de culpa procesuală în care se află partea care a pierdut procesul.
În ce priveşte onorariul de avocat în cuantum de 1775,40 lei, astfel cum a fost dovedit cu factura GGP 2401/14.01.2025 (fila 74 dosar) şi în cuantum de 4736,49 lei, astfel cum a fost dovedit cu factura GGP 2110/05.08.2024 (fila 76 dosar), acesta va fi acordat potrivit solicitării formulate şi actelor doveditoare, în sumă totală de 6511 lei.
În ce priveşte cheltuielile de deplasare în cuantum de 642,60 lei astfel cum sunt consemnate în factura GGP 2401/14.01.2025 (fila 74 dosar), Înalta Curte va face aplicarea dispoziţiilor art. 452 C. proc. civ., conform cărora partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă dovada acestora până la închiderea dezbaterilor, constatând că acestea nu au fost dovedite cu documentele corespunzătoare din care să rezulte în ce modalitate s-a realizat deplasarea (bon de benzină, bilet de tren, bilet de avion, etc.)
Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. împotriva deciziei nr. 174/ap din 14 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov-Secţia civilă şi va obliga recurenta-pârâtă să plătească intimaţilor-reclamanţi A, F şi B cheltuieli de judecată parţiale în cuantum de 6511 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 174/Ap din 14 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov – Secţia civilă.
Obligă recurenta-pârâtă să plătească intimaţilor-reclamanţi A, F şi B cheltuieli de judecată parţiale în cuantum de 6511 lei.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 15 ianuarie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.