După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
1. Obiectul cauzei
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a Civilă la data de 29.03.2022 sub nr. x/3/2022, reclamantul A a solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la acordarea contravalorii apartamentului nr. (...) din Bucureşti, str. (...), sector 2, la preţul de piaţă liberă, potrivit Legii nr. 79/1997, stabilit prin expertiză tehnică judiciară.
2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă
Prin sentinţa civilă nr. 1669 din 04 noiembrie 2022, pronunţată de Tribunalul București-Secția a V-a Civilă în dosarul nr. x/3/2022, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor, ca neîntemeiată.
3. Hotărârea pronunţată în apel
Prin decizia nr. 1407A din 01 noiembrie 2023, Curtea de Apel Bucureşti -Secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de apelantul-reclamant A împotriva sentinţei civile nr. 1669/04.11.2022, pronunţate de Tribunalul Bucureşti-Secţia a V-a Civilă în dosarul nr. x/3/2022, ca nefondat.
4. Calea de atac exercitată în cauză
Împotriva deciziei civile nr. 1407A din 01 noiembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a declarat recurs reclamantul A, cu a cărui soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.
Prin recursul formulat în data de 17 noiembrie 2023, şi completat în datele la 27 noiembrie 2023 şi, respectiv, 13 decembrie 2023, recurentul a solicitat anularea hotărârilor pronunţate de instanţele de fond, arătând că, în mod nelegal, acestea i-au respins acţiunea, reţinând că s-ar fi stabilit, cu putere de lucru judecat, faptul că acesta nu ar avea dreptul să primească preţul de piaţă al apartamentului nr. (...) din Bucureşti, str. (...), sector 2.
A susţinut că, ulterior cumpărării de către acesta a locuinţei, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul a fost retrocedat foştilor proprietari, prin Dispoziţia nr. 201/17.02.1997 a Primarului General al Municipiului Bucureşti.
De asemenea, a precizat că în decizia civilă nr. 1753/22.12.2010 pronunţată în dosarul nr. x/3/2009, definitivă, debitorul Statul Roman prin Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să îi acorde suma de 13.861.386 Ron (aproximativ 7.000 Euro), reprezentând plata locuinţei nr. (...) din str. (...), sector 2.
Mai susţine că, astfel cum reiese din dispoziţiile art. 50 din Legea nr.5 0/2001, atunci când contractul de vânzare-cumpărare s-a făcut cu eludarea Legii nr. 112/1995, chiriaşilor li se restituie preţul plătit, dacă sunt îndeplinite două condiţii: i) contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 şi ii) contractul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă.
În cauză, aceste condiţii nu sunt îndeplinite, locuinţa fiind cumpărată cu respectarea Legii nr. 112/1995, iar nu cu eludarea acesteia.
A susţinut că sentinţa civilă nr. 13157/08.10.1998, pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti în dosar nr. x/1997, constituie titlu executoriu, nefiind desfiinţată, prin aceasta dispunându-se obligarea la plata echivalentului locuinţei, din motiv că a intervenit imposibilitatea executării hotărârii, prin înstrăinarea imobilului supus executării silite.
A mai arătat recurentul că instanţa de apel a respins cererea sa de chemare în judecată justificat de faptul că dosarul nr. x/3/2009 are acelaşi obiect, părţi şi cauză cu prezentul dosar. Însă, cererea din dosarul anterior a avut ca obiect restituirea preţului actualizat al apartamentului nr. (...) din str. (...) nr., plus dobânda legală şi un alt petit având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilului, în baza Legii nr. 10/2001 şi Legii nr. 1/2009.
Or, cererea din prezentul dosar a fost modificată, şi are ca obiect executarea silită a obligaţiilor, potrivit art. 1516-1537 C. civ. şi cererea accesorie de acordare daune-interese, potrivit art. 1530-1548 C. civ. Astfel, noua acţiune are drept temei Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001 şi Legea nr. 1/2009 şi este o cerere privind executarea silită a codebitorului Ministerul Finanțelor.
Recursul a fost comunicat intimatului la 06 februarie 2024, astfel cum reiese din dovada aflată la fila 47 dosar, însă acesta nu a înţeles să formuleze întâmpinare.
Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti, 09 martie 2022, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Codului de procedură civilă, cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.
Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborate cu art. 471 ind. 1 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 29 mai 2024, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a şi rămas în pronunţare pe fondul recursului.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate și a dispozițiilor legale relevante, Înalta Curte apreciază că recursul declarat de reclamantul A este nefondat, pentru următoarele considerente:
Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că, potrivit cadrului factual stabilit de instanţele de fond şi care nu poate fi reevaluat de către instanţa de recurs, reclamantul din prezenta cauză a fost chiriaş al apartamentului nr.(...) din Bucureşti, str. (...), sector 2, astfel cum reiese din contractul de închiriere înregistrat sub nr. 26449/29.10.1985.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului , reclamantul chiriaş şi-a exercitat dreptul prevăzut de art. 9 din acest act normativ, solicitând cumpărarea apartamentului, pentru care a achitat un avans de 13.861.368 lei, conform chitanţei nr. 2059/12.11.1996.
Întrucât s-a susţinut de către reclamant că, ulterior achitării avansului de preţ, S.C. B S.A. a refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, acesta s-a adresat instanţei în vederea obligării vânzătorului la îndeplinirea acestei obligaţii.
Prin sentinţa civilă nr.1 3157 din 08 octombrie 1998 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, pronunţată în dosarul nr. y/1997, definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 557 din 05 martie 1999 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a III-a civilă, a fost obligat S.C. B S.A. să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995.
Astfel, s-a stabilit cu titlu definitiv, prin hotărâre judecătorească, că imobilul ce face obiectul acţiunii a făcut obiectul Legii nr. 112/1995, aspect recunoscut de către reclamant inclusiv prin motivele de recurs.
Cu ocazia solicitării de punere în executare a dispoziţiilor sentinţei Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantului i-ar fi fost adus la cunoştinţă faptul că Primarul General al Municipiului Bucureşti, prin Dispoziţia nr. 201/17.02.1997, a dispus restituirea în natură a acestui imobil către foştii proprietari C şi D.
În acest context, reclamantul a promovat o nouă acţiune, prin care a solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului de piaţă al imobilului, în baza Legii nr. 10/2001 şi a Legii nr. 1/2009.
Prin sentinţa civilă nr. 1753 din 22 decembrie 2010, pronunţată în dosarul nr. x/3/2009, Tribunalul Bucureşti a admis în parte cererea reclamantului din prezenta cauză şi a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata către acesta doar a sumei reprezentând preţul încasat pentru apartamentul nr. (...) situat în str. (...), sector 2, Bucureşti (13.861.386 ROL), indexat cu indicele de inflaţie pe perioada 12.11.1998, până la data plăţii. În considerentele hotărârii s-a reţinut în mod expres faptul că reclamantul nu este îndreptăţit la restituirea preţului de piaţă al imobilului, nefiind întrunite prevederile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât convenţia de vânzare a bunului în baza Legii nr. 112/1995, deşi intervenită, nu a putut fi materializată prin încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, deoarece acest bun a făcut obiectul unei revendicări, la momentul achitării preţului acţiunea în revendicare fiind pe rolul instanţei.
Potrivit art. 430 alin. (2) C. proc. civ., autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă.
Astfel, prin această hotărâre pronunţată în dosarul nr. x/3/2009 nu numai că s-a statuat cu putere de lucru judecat că reclamantul nu are dreptul la contravaloarea preţului de piaţă al imobilului din Bucureşti, str. (...), şi că acesta nu deţinea un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, vânzarea nefiind materializată, deci că reclamantul nu a fost niciodată proprietar al imobilului.
Prin acţiunea ce face obiectul prezentului dosar, reclamantul A a solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la acordarea contravalorii apartamentului nr. (...) din Bucureşti, str. (...), sector 2, la preţul de piaţă liberă.
Acţiunea a fost întemeiată, în drept, pe dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 şi Legea nr. 79/1997.
Prin decizia civilă nr. 1407A din 01 noiembrie 2023, recurată, a fost menţinută dispoziţia primei instanţe de fond, în sensul respingerii acţiunii.
Prin prezentul demers judiciar, recurentul-reclamant a invocat nelegalitatea hotărârii Curţii de Apel Bucureşti din perspectiva greșitei soluţionări a autorităţii de lucru judecat, precum şi din perspectiva greșitei interpretări a dispoziţiilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.
Sub un prim aspect, având în vedere că primul motiv de recurs cuprinde nemulţumirea recurentului faţă de soluţia instanţei de apel cu privire la excepţia autorităţii de lucru judecat, aceste critici urmează a fi analizate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., întrucât vizează interpretarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 430 şi art. 431 C. proc. civ.
Autoritatea de lucru judecat cunoaşte două manifestări procesuale, aceea de excepţie procesuală, reglementată prin art. 430 C. proc. civ., şi aceea de prezumţie, mijloc de probă de natură să demonstreze un anumit fapt în legătură cu raporturile juridice dintre părţi, situaţie reglementată prin art. 431 C. proc. civ.
Dacă în manifestarea sa de excepţie procesuală, care corespunde unui efect negativ, extinctiv, de natură să oprească o nouă judecată, autoritatea de lucru judecat presupune îndeplinirea triplei identităţi de obiect, părţi, cauză, nu tot astfel se întâmplă atunci când acest efect al hotărârii se manifestă pozitiv, demonstrând modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi, fără posibilitatea de a se statua diferit.
Prin argumentarea recurentului se critică reţinerea greşită de către curtea de apel atât a efectului negativ, cât şi a efectului pozitiv al lucrului judecat, sens în care Înalta Curte va verifica legalitatea hotărârii curţii de apel din perspectiva ambelor aspecte.
Astfel, în ceea ce priveşte autoritatea de lucru judecat, Curtea de Apel Bucureşti a apreciat că aceasta există în raport cu judecata ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2009, conchizând că cele două cereri de chemare în judecată au acelaşi obiect, părţi şi cauză.
Verificând aceste aspecte, Înalta Curte constată că, în mod corect, s-a reţinut că în ambele dosare, în calitate de reclamant, a figurat A, calitatea de pârât având-o Ministerul Finanţelor, că obiectul dosarului şi scopul urmărit de reclamant a fost restituirea preţului de piaţă al apartamentului nr. (...) din str. (...), ambele acţiuni fiind formulate în baza Legii nr. 10/2001.
Susţinerile din recurs în sensul că cererea din dosarul anterior mai avea şi un petit cuprinzând solicitarea de restituire a preţului plătit nu schimbă cu nimic cele anterior constatate, instanţa pronunţându-se inclusiv pe cererea de restituire a preţului de piață al apartamentului nr. (...) din str. (...).
Totodată, s-a mai susţinut prin motivele de recurs că prezenta acţiune ar fi fost modificată, în sensul că ceea ce s-ar fi solicitat în prezenta cauză este executarea silită a Ministerul Finanţelor şi acordarea de daune-interese pentru refuzul punerii în executare a titlului executoriu reprezentat de sentinţa civilă nr. 13157/08.10.1998, pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti în dosarul nr. x/1997.
Or, aceste susţineri nu se verifică, neexistând o cerere de modificare a obiectului acţiunii la dosar, prin cererea precizatoare formulată la 24 octombrie 2022, reclamantul nu a făcut decât să expliciteze demersurile întreprinse de aceasta împotriva S.C. B S.A., faţă de imposibilitatea executării obligaţiei de a face stabilite prin hotărârea nr. 13157/1998. Mai mult, chiar în finalul acestei precizări, reclamantul a solicitat tribunalului ca acesta să se pronunţe pe cererea sa formulată în baza Legii nr. 10/2001, respectiv să se pronunţe pe solicitarea de aplicare a Legii nr. 79/1997.
Pe cale de consecinţă, văzând că prin ambele acţiuni reclamantul a urmărit obţinerea preţului de piaţă al imobilului, în mod corect s-a constatat de către instanţa de apel că această solicitare a fost deja analizată de o altă instanţă, în dosarul nr. x/3/2009.
Pe de altă parte, cât priveşte efectul pozitiv al lucrului judecat, consacrat de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., acesta presupune doar verificarea existenţei unei statuări într-o altă cauză, care să aibă legătură cu cel de-al doilea litigiu dedus judecăţii. Drept urmare, reţinerea efectului pozitiv al lucrului judecat nu impune verificarea existenţei triplei identităţi de părţi, obiect şi cauză. Chiar dacă susţinerile recurentului în sensul că prin prezentul litigiu se urmăreşte executarea obligaţiilor izvorâte din hotărârea nr. 13157/08.10.1998 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, deci că ar exista o cauză diferită în raport cu acţiunea anterioară, important este că în ambele dosare s-a analizat îndreptăţirea acestuia la acordarea preţului de piaţă al apartamentului nr. (...) din str. (...), ca o consecinţă a faptului că imobilul fusese retrocedat foştilor proprietari.
Practic, obţinerea preţului de piaţă al apartamentului ce a făcut obiectul convenţiei de cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 cu S.C. B S.A. reprezintă finalitatea urmărită de reclamant prin cele două cereri.
În raport cu scopul urmărit de reclamant, ambele instanţe ar fi avut de cercetat îndeplinirea aceloraşi condiţii prevăzute de Legea nr. 10/2001, efectul pozitiv al lucrului judecat impunând însă ca în situaţia în care acestea aspecte au fost verificate deja de către instanţa anterioară, acestea să nu mai poată fi contrazise într-un proces ulterior.
Faţă de acestea, se constată că în mod corect instanţa de apel a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 1753 din 22 decembrie 2010, Tribunalul Bucureşti a constatat deja că reclamantul nu este îndreptăţit la restituirea preţului de piaţă al imobilului, nefiind întrunite prevederile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât convenţia de vânzare a bunului în baza Legii nr. 112/1995, deşi intervenită, nu a putut fi materializată prin încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, aspecte ce nu mai pot fi reevaluate în prezentul dosar.
În analiza îndreptăţirii reclamantului la obţinerea preţului de piaţă al imobilului în care a locuit, în calitate de chiriaş, şi în privinţa căruia, la momentul apariţiei Legii nr. 112/1995, şi-a manifestat intenţia de a-l cumpăra, achitând şi un avans din preţ, instanţa din dosarul anterior a verificat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.5 0 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.
Cel de-al doilea motiv de casare invocat de recurent, prin care se invocă greșita interpretare a dispoziţiilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, şi care deşi este susceptibil de încadrare în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., trebuie analizat în corelaţie cu primul motiv de recurs, este şi acesta nefondat.
Potrivit art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.
Legea nr. 1/2009 a introdus un nou articol, art. 50 ind. 1, conform căruia proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Ca atare, pentru a se obţine restituirea preţului de piaţă al imobilului în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 trebuie îndeplinite, cumulativ, două condiţii: încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţarea ulterioară a acestuia prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
Prima condiţie, referitoare la respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, include mai multe aspecte referitoare la calitatea de chiriaş a cumpărătorului, la termenul în care se poate formula cererea de cumpărare, la obiectul înstrăinării, (respectiv imobil preluat cu titlu de către stat, care are destinaţia de locuinţă), precum şi la perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare cu respectarea regulilor de validitate a contractelor având ca obiect un imobil, printre care se numără şi respectarea formei autentice a acestora.
Cea de-a doua condiţie, aceea a desfiinţării, are în vedere atât situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, cât şi aceea a admiterii unei acţiuni în revendicare.
În speţă, aşa cum s-a arătat anterior, condiţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu respectarea sau nu a prevederilor Legii nr. 112/1995 a constituit deja obiect de analiză într-un litigiul anterior, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2009 al Tribunalului Bucureşti.
În verificarea acestei condiţii, în respectivul dosar, instanţa a reţinut însăși inexistenţa unui atare contract de vânzare-cumpărare, condiţie premisă pentru aplicarea dispoziţiilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001. Aceasta întrucât convenţia de vânzare a bunului în baza Legii nr. 112/1995, deşi intervenită, nu a putut fi materializată prin încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
Nerespectarea formei autentice la încheierea unui convenţii în legătură cu un imobil nu conduce la transferul dreptului de proprietate în favoarea pretinsului cumpărător (aceasta putând fi considerată cel mult o promisiune de vânzare-cumpărare), ceea ce însemnă cu actul nu s-a încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Tocmai lipsa perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică l-a determinat pe reclamant să promoveze acţiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. y/1997 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, acesta recunoscând, deci, faptul că simplul acord de voinţe între cele două părţi cu privire la vânzarea şi, respectiv, cumpărarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995 nu este suficientă, fiind necesară încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. (...) din str. (...).
Contrar alegaţiilor recurentului, sentinţa civilă nr. 13157 din 08 octombrie 1998 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti nu tine loc de act de vânzare-cumpărare, acest petit fiind respins de instanţă, şi nici nu conţine dispoziţii în sensul obligării pârâtului la plata vreunei sume de bani, astfel încât să se poată susţine în mod valabil că dreptul obţinerii preţului de piaţă al imobilului ar fi fost recunoscut prin hotărâre judecătorească.
În fapt, această hotărâre judecătorească constituie titlu executoriu strict în privinţa obligaţiei de a face instituită în sarcina pârâtului din respectivul dosar, şi anume de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din Bucureşti, str. (...).
Or, cum această dispoziţie a instanţei nu a fost pusă în executare, nefiind încheiat actul de vânzare-cumpărare (din sau fără culpa pârâtului – acest aspect nefăcând obiectul analizei în prezentul dosar), recurentul-reclamant nu deţine un titlu cu privire la imobilul în discuţie, drept pentru care nu îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.
Acest aspect fiind astfel pe deplin rezolvat, are putere de lucru judecat şi nu mai poate fi combătut, prin dovezi contrare, într-un proces ulterior care are legătură cu raportul juridic deja soluţionat, cum în mod greşit susţine recurentul reclamant.
Ca atare, argumentându-şi soluţia pe ceea ce s-a stabilit deja în litigiul anterior, în legătură cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia nr. 1407A/2023, a pronunţat o hotărâre legală, concluzionând că nu sunt incidente în cauză prevederile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.
Dispoziţia legală cuprinsă în art. 50 ind. 1 din legea 10/2001 consacră dreptul la despăgubire al chiriaşilor cumpărători care au dobândit cu bună credinţă imobile preluate de Stat, în baza unor contracte de vânzare-cumpărare valabil încheiate cu acesta, în procedura specială prevăzută de Legea nr. 112/1995, imobile de care aceştia au fost deposedaţi ulterior, de către foştii proprietari de la care statul preluase bunurile.
Dreptul la o despăgubire echivalentă cu preţul de circulaţie al imobilului, reprezentând valoarea de circulaţie calculată la preţul pieţei imobiliare la momentul deposedării, constituie un beneficiu al legii speciale conferit acestei categorii de cumpărători, în considerarea bunei lor credinţe la momentul perfectării contractului.
Acest beneficiu al legii nu poate fi extins, pe cale de interpretare, şi la chiriaşii care nu au devenit cumpărători sau la aceia care, deşi au calitate de cumpărători, s-a stabilit, prin hotărâri irevocabile, că au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, pentru această ultimă categorie de cumpărători instituindu-se, distinct, prin dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dreptul la o despăgubire echivalentă cu valoarea preţului efectiv plătit, potrivit menţiunilor contractului de vânzare-cumpărare, actualizat cu coeficientul de inflaţie la momentul deposedării.
Distincţia pe care legiuitorul o face între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului funcţionează, aşadar, în raport cu modalitatea în care chiriaşul cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995 a pierdut bunul, fie prin desfiinţarea contractului, încheiat cu nerespectarea formelor legale impuse de lege ori cu rea-credinţă, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
În contextul cauzei, se constată că ipoteza dedusă judecăţii nu se încadrează în prevederile art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, aceea de a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, situaţie faţă de care pretenţia reclamantului de a-i fi plătită cu titlu de despăgubire o sumă de bani reprezentând preţul de piaţă al imobilului se dovedeşte a fi lipsită de temei legal.
Prin soluţia pronunţată în cauză, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate dispoziţiile europene care reglementează dreptul de proprietate astfel cum acesta este protejat de dispoziţiile art. 1 din Primul Protocol la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Aceasta întrucât, pentru existenţa unei ingerinţe, reclamantul ar trebui să fie titularul ,,unui bun”, care, în ceea ce priveşte pretenţiile acestuia, ar consta în dreptul de creanţă constând în preţul de piaţă al imobilului sau, cel puţin, în speranţa legitimă, că, potrivit legislaţiei naţionale unită cu o jurisprudenţă constată, ar putea beneficia de suma de bani echivalentă preţului de piaţă.
Reclamantul nu are un asemenea drept de creanţă, potrivit legislaţiei naţionale, şi nu are nicio speranţă legitimă că ar putea obţine o astfel de sumă de bani, din moment ce nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, pentru a beneficia de despăgubiri la valoarea pretinsă. Nu există nicio jurisprudenţă constantă care, pornind de la ideea de reparaţie integrală a prejudiciului creat cumpărătorilor chiriaşi, prin pierderea imobilului în urma retrocedării bunului către adevăratul proprietar, să le recunoască acestora dreptul la valoarea de piaţă a imobilului.
Legea nr. 112/1995 este u act normativ de protecţie a chiriaşilor cu vocaţie la cumpărarea imobilelor care cad sub incidenţa acestei legi, ei plătind, în condiţiile acestei legi, un preţ inferior preţului de piaţă al apartamentelor cumpărate.
În cazul desfiinţării actelor juridice prin care au dobândit asemenea bunuri, pentru încălcarea legii sub imperiul căreia au fost încheiate, sau nerecunoașterea acestui efect de act translativ de proprietate a convenţiei încheiate în baza Legii nr. 112/1995, este firesc ca aceste persoane să recupereze preţul plătit reactualizat, iar nu preţul de piaţă al bunului.
Textul din Legea nr. 10/2001, care permite obţinerea preţului de piaţă, este o dispoziţie de favoare pentru chiriaşii cumpărători, caz în care aceştia trebuie să îndeplinească, în mod cumulativ, toate condiţiile pentru a invoca beneficiul legii în discuţie, impunerea acestor cerinţe intrând în marja de apreciere recunoscută statelor în adoptarea şi aplicarea unei legislaţii reparatorii.
Ca urmare, în cazul cumpărătorilor cărora li s-au desfiinţat contractele de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 sau, cum este cazul în speţă, când chiriaşului nu i-a fost materializată promisiunea de vânzare a imobilului conform convenţiei încheiate în baza Legii nr. 112/1195 (ipoteză care a fost asimilată cu încheierea actului de vânzare cu eludarea Legii nr. 112/1995, faţă de lipsa formei autentice a actului), dispoziţiile din Legea nr. 10/2001, care prevăd restituirea, către aceste persoane, a preţului plătit, reactualizat, este în deplină concordanţă cu Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Pentru toate aceste considerente, reținând că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-reclamant A.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A împotriva deciziei civile nr. 1407A/2023 din 01 noiembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă.
Definitivă.
Pronunţată astăzi, 29 mai 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.