Şedinţa publică din data de 14 ianuarie 2025
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
I. Circumstanţele cauzei
I.1. Obiectul cauzei
Prin cererea înregistrată la data de 26 iulie 2022 pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pârâta S.C. C. S.R.L., solicitând instanţei ca în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să o oblige pe aceasta să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului apartament nr. x, situat în municipiul Braşov, strada x nr. 2, studio, cu cota aferentă din terenul întabulat în cartea funciară nr. x Braşov, sub numărul cadastral x, a terenului/parcare subterană în suprafaţă de 12 mp, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub numărul cadastral x, a cotei-părţi din loturile de teren cu destinaţia de uz comun, utilităţi aferente clădirii nr. 14, loc de joacă aferent clădirii nr. 14, destinaţie drum aferent clădirii nr. 14, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub acelaşi număr cadastral, în caz contrar, hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, necesar întabulării în cartea funciară, să dispună întabularea în cartea funciară a imobilelor mai sus menţionate şi să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.
La data de 29 noiembrie 2022, reclamanţii au depus la dosarul cauzei un înscris intitulat precizare, prin care au arătat că pârâta a procedat la efectuarea operaţiunii de înscriere în evidenţele de carte funciară a imobilului pe care l-a edificat, astfel că sunt în măsură să indice care sunt datele de identificare în regim de publicitate imobiliară a apartamentului pentru care se poartă procesul civil de faţă, respectiv apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, strada x nr. 2, studio, înscris în cartea funciară nr. x-C1-U26, sub acelaşi număr cadastral.
I.2. Hotărârea pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă
Prin sentinţa civilă nr. 2/S din 06 ianuarie 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L..
Împotriva acestei hotărâri, au formulat apel reclamanţii.
I.3. Hotărârea pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă
Prin decizia civilă nr. 447/Ap din 25 martie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis cererea de apel formulată de apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 2/S/06.01.2023, pronunţate în dosarul civil nr. x/2022 al Tribunalului Braşov, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: a admis acţiunea formulată şi modificată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., a obligat pârâta să încheie cu reclamanţii contract de vânzare-cumpărare autentic pentru imobilele situate în Braşov, str. x, înscrise în CF x Braşov, nr. cadastral x - apartament nr. x compus din hol, cameră de zi + bucătărie, dormitor, baie, debara, balcon şi cota-parte din părţile de uz comun şi CF x Braşov - nr. cadastral x - loc de parcare suprateran în suprafaţă de 12 mp, la preţul de 50400 euro, TVA inclus, în caz contrar hotărârea instanţei de apel urmând a ţine loc de contract de vânzare-cumpărare autentic; a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilelor menţionate, cu titlul de drept de cumpărare; a obligat pârâta S.C. C. S.R.L. la plata către reclamanţi a sumei de 9043 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă; a obligat intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L. la plata către apelanţii-reclamanţi a sumei de 3021,50 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
I.4. Calea de atac exercitată în cauză
Împotriva deciziei civile nr. 447/Ap din 25 martie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a formulat recurs pârâta C. S.R.L..
Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la data de 19 iulie 2024 şi a fost repartizată aleatoriu completului de filtru nr. 9, astfel cum reiese din raportul dosarelor alocate fără prim termen şi procesul-verbal de repartizare aleatorie .
Prin cererea formulată, recurenta-pârâtă a solicitat în principal, admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel; în subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei instanţei de apel şi reţinând cauza spre rejudecare să se respingă apelul ca nefondat şi să fie obligate părţile adverse la suportarea cheltuielilor de judecată.
În susţinerea recursului, recurenta-pârâtă a invocat cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susţinând că au fost aplicate greşit normele de drept material.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a încălcat legea părţilor, respectiv antecontractul încheiat de acestea, care potrivit art. 1270 C. civ. constituie legea părţilor, precum şi manifestarea expresă de voinţă a părţilor, avută în vedere la momentul semnării antecontractului, pronunţând hotărârea în sensul admiterii cererii de apel promovate de către părţile adverse.
A mai susţinut că potrivit art. 8.4 din antecontract, "toate clauzele antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi".
În cadrul judecării cauzei în apel, în luna octombrie 2023, s-a consemnat diferenţa de bani pe care pârâţii trebuiau să o deţină la data sesizării instanţei, adică la mai mult de un an de la data sesizării instanţei de fond.
Această abordare vine în contradicţie cu susţinerile lor în condiţiile în care dovedeşte nerespectarea antecontractului chiar de partea care pretinde admiterea cererii. Potrivit susţinerii părţii adverse, termenul de încheiere a contractului ar fi 30 iunie 2022 (care în realitate reprezintă doar termenul de finalizare a clădirii), dar cu toate acestea consemnează/face dovada deţinerii diferenţei de preţ la mai mult de 16 luni de la data de 30 iunie 2022, respectiv la mai mult de 11 luni de la data la care, la termenul la care au avut loc dezbaterile în fond în faţa Tribunalului Braşov, părţile adverse au arătat că nu deţin resursele necesare încheierii contractului (aspect consemnat chiar şi de către instanţa de fond în hotărârea atacată). În condiţiile în care, potrivit susţinerilor părţilor adverse, termenul de încheiere al contractului ar fi 30 iunie 2022, dovada deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului trebuia să fie făcută de reclamanţi tot până la acea dată.
Reclamanţii au urmărit temporizarea obligaţiei lor, prin promovarea prezentei acţiuni, pentru a evita împlinirea termenului de prescripţie prevăzut de art. 1669 C. civ., obţinând finanţarea abia la finalul anului 2023 (luna octombrie), solicitând instanţei să constate ca îndeplinită obligaţia acestora cu două săptămâni anterior datei la care au avut loc dezbaterile în apel.
În raport cu aceste aspecte, instanţa de apel era datoare să analizeze temeinicia hotărârii apelate în raport cu întreg ansamblul probator pe are instanţa de fond l-a avut la dosar la momentul pronunţării.
Instanţa de fond în mod corect a reţinut prin hotărârea atacată faptul că de la data sesizării instanţei trebuia îndeplinită condiţia deţinerii fondurilor necesare achitării imobilului.
Prin faptul că instanţa de apel şi-a motivat hotărârea pe baza înscrisurilor care atestă consemnarea diferenţei de preţ abia în cursul judecăţii cauzei în apel, recurentei-pârâte i s-a încălcat dreptul de a ataca ulterior acest înscris în faţa unei alte instanţe de apel, fiind astfel încălcat principiul dublului grad de jurisdicţie, care constituie un principiu de bază al organizării judecătoreşti şi jurisdicţionale. Prin respectarea acestui principiu, se asigură judecarea cauzei succesiv, de către două instanţe.
Consemnarea diferenţei de preţ, mult după sesizarea instanţei cu prezenta acţiune, nu reprezenta sine die o consecinţă a admiterii cererii de apel, reamintind totodată faptul că, deşi părţile adverse au promovat conceptul bunei-credinţe, acestea, premergător participării la invitaţia de adaptare a preţului antecontractului, au sesizat instanţa de judecată.
Pe de altă parte, la dosarul cauzei nu fusese depus certificatul fiscal al imobilului pentru ca ulterior rămânerii în pronunţare, instanţa de apel să constate lipsa acestuia, repunând cauza pe rol, suplimentând astfel probatoriul în favoarea părţilor adverse.
În raport cu faptul că părţile adverse au înţeles să solicite instanţei obligarea pârâtei să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului, recurenta-pârâtă a învederat că modalitatea în care este formulată pretenţia principală expusă de părţile adverse este neclară, în condiţiile în care nu se stabileşte un termen până la care recurenta ar trebui să se prezinte la notar, respectiv la ce birou notarial. Astfel, pretenţia principală este ineficientă şi nu poate forma dispozitivul unei hotărâri judecătoreşti în ipoteza admiterii prezentei acţiuni în modalitatea primară urmărită de părţile adverse, de unde rezultă faptul că aceasta este inadmisibilă.
Părţile adverse s-au obligat să achite diferenţa de preţ în valoare de 23.950 euro dintr-un credit bancar, iar în acord cu cele expuse, aceştia nu au făcut nicio dovadă a deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului şi/sau nicio dovadă de consemnare a sumei, decât anterior rămânerii cauzei în pronunţare în faţa instanţei de apel - condiţie obligatorie, conform art. 3.1 din antecontract.
Cu ocazia dezbaterilor purtate în faţa instanţei de fond la data de 16 decembrie 2022, intimaţii-reclamanţi au recunoscut că nu dispun de sumele de bani necesare achitării diferenţei de preţ, chestiune constatată inclusiv de către instanţa de fond în considerentele sale, sens în care, în raport cu art. 3.2 din antecontract, imobilul nu putea fi transferat acestora decât sub condiţia plăţii integrale şi prealabile a preţului.
Recurenta-pârâtă a mai susţinut că nu a fost convocată în prealabil de părţile adverse pentru semnarea contractului în formă autentică.
Nu există nicio dovadă a convocării sale la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care, astfel cum rezultă din actele de la dosar, data finalizării imobilului a fost stabilită la 30 iunie 2022. Acţiunea formulată este astfel inadmisibilă în considerarea faptului că se impunea ca părţile adverse să facă dovada convocării pârâtei la notar şi a refuzului pârâtei de a da curs unei astfel de invitaţii, refuz care trebuia materializat printr-o încheiere emisă de notarul public în faţa căruia ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare.
Nu se va identifica nicio dovadă a faptului că poziţia recurentei-pârâte a fost în sensul neprezentării la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
S-a criticat faptul că societatea recurentă nu a procedat la convocarea părţilor adverse la notar, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce, de plano, constituie o recunoaştere a părţilor adverse şi o validare a raţionamentului expus de instanţa de fond, în sensul că "din analiza antecontractului, părţile au stabilit doar o dată de finalizare a imobilului, dată care era condiţionată de realizarea operaţiunilor cadastrale şi de publicitate imobiliară, precum şi de achitarea de către promitenţii-cumpărători prin accesarea unui credit bancar a restului de preţ. Astfel, părţile nu au stabilit şi o dată fermă de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, convenindu-se că oricare dintre ele, îndeplinindu-şi obligaţiile asumate, putea să notifice cealaltă parte în vederea perfectării actului translativ de proprietate prin chemarea părţii adverse la biroul notarial".
Or, recurenta-pârâtă nu avea cum să convoace partea adversă la notar, în condiţiile în care se afla în procedura de renegociere a antecontractului reglementată de art. 1271 C. civ., Tribunalul Braşov reţinând în mod corect faptul că pârâta nu a refuzat să perfecteze actul translativ de proprietate cu părţile reclamante, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare pe care acestea l-au încheiat, ci a declanşat procedura de revizuire a acestui din urmă act juridic, pe temeiul impreviziunii, invitând reclamanţii la negocieri pe această temă.
Premergător oricărei notificări de prezentare la notar pentru semnarea contractului în formă autentică, se impunea ca părţile, de comun acord, să stabilească data, ora şi locul încheierii contractului. Astfel, a invocat art. 3.1 din antecontract, potrivit căruia promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
O astfel de operaţiune bilaterală nu putea fi stabilită în acord cu art. 3.2 din antecontract, decât după momentul în care imobilul urma a fi înscris în cartea funciară.
Părţile, în virtutea libertăţii contractuale nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar părţile adverse nu au făcut dovada iniţierii unor astfel de demersuri, care se impuneau a fi anterioare convocării pârâtei la notar în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică.
Pe de altă parte, reclamanţii nu au învestit instanţa cu stabilirea termenului contractual, instanţa de apel neavând cum să stabilească termenul în lipsa solicitării exprese a reclamanţilor.
Dacă părţile nu s-ar fi înţeles cu privire la data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, reclamanţii ar fi fost îndreptăţiţi să sesizeze instanţele judecătoreşti şi nu în orice fel, aceştia fiind obligaţi să urmeze, în principal şi anterior formulării prezentei acţiuni, procedura reglementată de art. 1411 şi urm. C. civ., prin care ar fi trebuit să solicite pe cale judiciară stabilirea termenului de încheiere a contractului în formă autentică, arătând în acest sens că potrivit art. 1411 alin. (1) C. civ., obligaţia este afectată de termen atunci când executarea sau stingerea ei depind de un eveniment viitor şi sigur. Potrivit alin. (2) al aceluiaşi text de lege, termenul poate fi stabilit de părţi sau de instanţă ori prevăzut de lege.
În plus, potrivit art. 1415 alin. (1) C. civ., atunci când părţile convin să amâne stabilirea termenului sau lasă uneia dintre ele sarcina de a-l stabili şi când, după o durată rezonabilă de timp, termenul nu a fost încă stabilit, instanţa poate, la cererea uneia dintre părţi, să fixeze termenul ţinând seama de natura obligaţiei, de situaţia părţilor şi de orice alte împrejurări.
Voinţa contractuală a părţilor s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părţile au stabilit, în acord cu art. 1270 C. civ., faptul că vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar din modalitatea de redactare a clauzelor contractuale, rezultă fără echivoc care a fost voinţa concordantă a părţilor.
Concret, doar după stabilirea datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord de către ambele părţi, fie prin accesarea instituţiei stabilirii judiciare a termenului (art. 1415 C. civ.) şi doar după un refuz nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului când un astfel de termen limită era deja stabilit (fie convenţional/fie judiciar), părţile adverse erau în drept să formuleze prezenta acţiune.
Per a contrario, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei şi locului pentru încheierea contractului de către părţile adverse, precum şi în caz de neînţelegere între părţi de accesare a instituţiei stabilirii judiciare a termenului pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului de către o instanţă judecătorească, prezenta acţiune este la acest moment atât prematură, cât şi inadmisibilă.
Voinţa părţilor reiese din art. 8.4 din antecontract, potrivit căruia toate clauzele antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi.
Potrivit art. 1266 C. civ., contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor.
Manifestarea de voinţă a părţilor a fost una clară, concisă şi rezultă expres din analiza antecontractului, mai exact din analiza art. 3.1, art. 3.2 şi art. 8.4, motiv pentru care, la data prezentei, în lipsa stabilirii clare a datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convenţională/judiciară, în lipsa convocării pârâtei la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-a stabilit expres un termen de încheiere al acestuia şi a constatării unui refuz direct/indirect al pârâtei de a se prezenta, în lipsa dovedirii faptului că părţile adverse dispuneau de sumele de bani necesare achitării preţului/consemnării acestora la dispoziţia pârâtei, la data sesizării instanţei, nu se poate reţine faptul că obligaţia pârâtei de transferare a dreptului de proprietate către reclamanţi ar fi fost exigibilă.
În considerarea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, s-ar impune ca, în prealabil, părţile adverse să facă dovada complinirii pe deplin a obligaţiilor legale şi contractuale care le incumbă.
Numai în măsura dovedirii de către părţile adverse a aducerii la îndeplinire a obligaţiilor contractuale asumate, precum şi a prevederilor legale aplicabile, instanţa de judecată poate dispune în sensul celor solicitate de către aceştia.
În conformitate cu dispoziţiile art. 249 C. proc. civ., sarcina probei incumbă părţilor adverse, aceştia fiind ţinuţi a dovedi aspectele invocate în susţinerea cererii introductive.
Prin urmare, părţile adverse s-au obligat să achite diferenţa de 23.950 euro dintr-un credit bancar, iar în acord cu cele expuse, aceştia, în tot acest timp, nu au făcut dovada deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului, la data sesizării instanţei.
Argumentele recurentei-pârâte sunt susţinute de clauzele contractuale care relevă faptul că în lipsa aprobării creditului sau a încasării preţului total de către pârâtă, nu se poate proceda la încheierea contractului de vânzare în formă autentică.
Revenea astfel părţilor adverse obligaţia de a proba pârâtei faptul că deţin sumele de bani necesare achitării diferenţei de preţ şi/sau că deţin aprobarea unităţii bancare pentru achitarea diferenţei de preţ, aspect necomplinit însă în cauză.
Ceea ce este cu adevărat relevant este faptul că promitenţii-cumpărători omit să arate faptul că la data sesizării instanţei, în acord cu cele reţinute chiar şi de către instanţa de fond, pârâta nu avea elementele unei cărţi funciare expres determinate şi atribuite apartamentului părţilor adverse, iar în condiţiile absenţei acesteia, instanţa nu putea pronunţa hotărârea, în condiţiile neîntrunirii tuturor condiţiilor de valabilitate şi validitate generale şi speciale.
Pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, pe lângă condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului trebuie îndeplinite următoarele condiţii: (i) să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. (1) C. civ.); (ii) promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1) C. civ.); (iii) una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. (3) C. civ.); (iv) să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 C. civ.); (v) părţile adverse să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. (3) prima teza C. civ.); (vi) natura contractului promis să permită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic (art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ.).
În afară de aceste condiţii, era necesar inclusiv ca, la data sesizării instanţei, imobilul să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară faţă de dispoziţiile art. 35 alin. (1) şi art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, condiţie neîndeplinită în cauza pendinte.
Potrivit art. 3.2 din antecontract dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transferat promitentului-cumpărător la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare şi predării imobilului către promitentul-cumpărător, după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, în baza extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal.
Potrivit art. 3.4.1 din antecontract după finalizare (potrivit art. 3.3 data finalizării era 30.06.2022), promitentul-vânzător va realiza măsurătorile cadastrale pentru clădire şi va înscrie dreptul de proprietate asupra clădirii în cartea funciară.
În acest sens, în considerarea art. 3.4.1 din antecontract, nu a fost stabilit prin antecontract un termen limită şi fix pentru realizarea măsurătorilor cadastrale şi pentru efectuarea procedurilor de intabulare.
În plus, potrivit art. 3.1 din antecontract promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, o astfel de operaţiune bilaterală urmând a fi stabilită doar după momentul în care imobilul va fi înscris în cartea funciară, clauzele contractuale anterior enumerate urmând a fi analizate şi corelate de către instanţă împreună, conform voinţei părţilor, iar nu separat, amintind astfel art. 8.4. din antecontract prin care s-a stabilit faptul că "toate clauzele Antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi".
Părţile, în virtutea libertăţii contractuale, nu au stabilit de comun acord data la care contractul urmează a fi semnat.
În plus, se impune a se avea în vedere inclusiv faptul că toate termenele contractuale au fost amânate/prelungite în considerarea faptului că de la momentul încheierii antecontractului şi până în prezent au intervenit anumite situaţii independente de voinţa pârâtei şi pentru care nu poate fi ţinută răspunzătoare, care au determinat amânarea finalizării clădirii, astfel după cum urmează.
După cum este de notorietate, începând cu luna martie a anului 2020, prin apariţia şi evoluţia la nivel naţional şi internaţional a situaţiei epidemiologice determinate de răspândirea coronavirusului SARSCOV19, a fost afectată buna desfăşurare a activităţii pârâtei şi a lucrărilor aferente imobilului ce face obiectul antecontractului încheiat cu părţile adverse.
Totodată, în lunile ianuarie, februarie, martie, mai, iunie, decembrie 2021, respectiv ianuarie şi martie 2022, lucrările la imobilul ce fac obiectul antecontractului încheiat cu părţile adverse au fost afectate de precipitaţiile abundente căzute şi de temperaturile scăzute, această situaţie fiind independentă de pârâtă. Astfel, a existat un număr de opt luni în care lucrările au fost tergiversate de situaţii externe pârâtei.
În plus, au fost probleme inclusiv generate de criza forţei de muncă care au pus-o în imposibilitate de a continua lucrările, sens în care a solicitat a se avea în vedere anunţurile de angajare din 11.10.2021, 25.10.2021, astfel că inclusiv în lunile octombrie respectiv noiembrie 2021 (în total două luni) lucrările nu au putut avansa la imobil.
Potrivit art. 3.3 din antecontract, promitenta-vânzătoare va avea posibilitatea să amâne data încheierii contractului cu o perioadă suplimentară de timp din cauza întârzierilor generate de o lege, un regulament, o ordonanţă şi/sau un caz de forţă majoră şi/sau întreruperea lucrărilor prin lege şi/sau o grevă generală şi/sau stoparea lucrărilor la nivel naţional şi/sau o criză generală de materiale de construcţii şi/sau o criză generală de muncitori calificaţi în construcţii şi/sau de echipamente şi/sau de servicii de transport şi/sau de ordin de încetare a lucrărilor emis de o Curte de justiţie şi/sau din orice motiv care nu depinde de promitenta-vânzătoare sau care întârzie în mod neprevăzut finalizarea lucrărilor asupra căruia promitenta-vânzătoare nu are control.
În cazul unei astfel de întârzieri, data autentificării contractului de vânzare- cumpărare şi predării imobilului către promitentul-cumpărător, va fi amânată cu perioada în care lucrările nu s-au desfăşurat conform programului sau în care anumite lucruri nu şi-au urmat cursul normal din motivele menţionate sau altele care nu puteau fi prevăzute, la care se adaugă 30 de zile, iar dispoziţiile prezentului antecontract se vor aplica alături de modificările necesare noului termen de predare.
Părţile convin în mod expres ca, în cazurile menţionate mai sus, întârzierea încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi predării imobilului către promitentul-cumpărător să nu fie considerată o încălcare a obligaţiilor promitentei-vânzătoare şi să nu constituie motiv pentru intentarea de acţiuni legale (...) promitentul cumpărător neavând dreptul la despăgubiri şi/sau daune de niciun fel şi/sau la orice alt tip de remediu juridic.
Conform celor de mai sus, părţile adverse au renunţat expres la dreptul lor de a considera că întârzierea încheierii contractului reprezintă o încălcare a obligaţiilor pârâtei, precum şi la intentarea acţiunilor de orice fel, ceea ce face ca prezenta acţiune să fie considerată inadmisibilă.
În plus cazurile anterior expuse dovedesc că motivele pentru care lucrările nu au putut fi continuate survin ca urmare a unor situaţii externe şi străine de voinţa părţilor asupra cărora pârâta nu deţine niciun control (vreme/intemperii/criza forţei de muncă), acestea circumscriindu-se art. 3.3 din perspectiva amânării datelor stabilite iniţial prin antecontract.
Aşadar, în lipsa existenţelor dovezilor cu privire la posibilitatea de achiziţionare a imobilului de către pârâţi, în lipsa existenţei unei cărţi funciare expres determinate a imobilului în cauză la data sesizării instanţei, precum şi în considerarea faptului că termenele din antecontract au fost amânate în considerarea art. 3.3 din antecontract, nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Recurenta-pârâtă a învederat că nu a negat faptul că situaţia intervenită în piaţă a condus la amânarea încheierii contractului cu părţile adverse, însă a reamintit faptul că această amânare a fost acceptată expres de către pârâţi conform art. 3.3 din antecontract. Situaţia de fapt existentă la data prezentei nu poate fi reţinută drept culpă a recurentei-pârâte, toate aspectele reţinute şi anterior evocate circumscriindu-se prevederilor art. 3.3 din antecontract.
Oricum, prin faptul amânării tuturor termenelor din antecontract (termenele de finalizare a clădirii), precum şi că în raport de art. 3.1 din antecontract, părţile, în virtutea libertăţii contractuale nu au nestabilind de comun acord data la care contractul urmează a fi semnat, se poate aprecia că prezenta acţiune era totodată şi prematură, aspect care nu mai putea fi surmontat în calea de atac.
Pentru toate considerentele expuse, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea cererii de recurs, cu obligarea părţilor adverse la plata cheltuielilor de judecată.
În probaţiune a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.
În drept a invocat dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., art. 9.1 din Antecontract, art. 1550, art. 1553, art. 1669 C. civ., precum şi celelalte prevederi legale învederate.
I.5. Apărările formulate în cauză
Intimaţii-reclamanţi au formulat întâmpinare, prin care au susţinut că recursul este nul, întrucât motivele expuse în cererea de recurs nu se încadrează în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., acestea referindu-se la interpretarea probelor şi analiza fondului.
Au mai susţinut că este inadmisibilă solicitarea formulată în subsidiar, respectiv aceea de reţinere a cauzei spre rejudecare, întrucât Înalta Curte nu poate dispune o asemenea soluţie.
Intimaţii-reclamanţi au invocat şi excepţia lipsei calităţii de reprezentant legal a domnului D. şi excepţia lipsei calităţii de reprezentant convenţional a domnului avocat E., susţinând că recursul a fost formulat de o persoană care nu mai deţinea calitatea de reprezentant al societăţii, singurul care are calitatea de reprezentant al societăţii debitoare după intrarea în insolvenţă, fiind lichidatorul, iar mandatul domnului avocat E., care are calitatea de reprezentant convenţional, este conferit de domnul D., căruia i se ridicase dreptul de administrare şi care deţine totodată calitatea de creditor în dosarul de insolvenţă al debitoarei C. S.R.L..
În ceea ce priveşte fondul recursului, intimaţii-reclamanţi au susţinut că instanţa de apel nu a încălcat sau aplicat greşit normele de drept material, raţionamentul său bazându-se pe interpretări ale cadrului legal aplicabil în materie, analizând şi interpretând legal şi corect fiecare motiv invocat.
De asemenea, instanţa de apel nu a încălcat legea părţilor în ceea ce priveşte consemnarea sumei de bani. Această sumă de bani a fost obţinută şi plătită ulterior şi nu are relevanţă faptul că la momentul pronunţării sentinţei de la fond, reclamanţii ar fi declarat că sunt în imposibilitate de a achita restul de preţ. Dovada deţinerii şi achitării acestor sume de bani trebuia să fie făcută la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care nu s-a finalizat din culpa pârâtei sau la data pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, iar nu la data sesizării instanţei.
Referitor la lipsa convocării societăţii pârâte la notar pentru încheierea contractului autentic şi dovada refuzului încheierii acestuia, intimaţii-reclamanţi au solicitat să se constate că o astfel de obligaţie nu era stipulată în cuprinsul antecontractului, iar prin intermediul notificării transmise de pârâtă se manifestă clar refuzul său de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte stabilirea termenului pentru încheierea contractului, data este determinabilă în baza clauzelor contractuale, astfel că, după finalizarea construcţiei, 30.06.2022, urmează firesc etapa intabulării acesteia şi dezmembrarea pe apartamente, după care poate avea loc încheierea contractului. Aceste operaţiuni durează câteva luni calendaristice de la finalizarea construcţiei, care trebuia să aibă loc la data de 30.06.2022, iar momentul la care fac referire intimaţii-reclamanţi este august 2024. Aşadar, în perioada de mai bine de 2 ani se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Procedura invocată de pârâtă, de stabilire a datei executării contractului, nu este una obligatorie, parcurgerea sa nu a fost impusă în clauzele antecontractului pentru justificarea unei acţiuni în executarea antecontractului, astfel că inadmisibilitatea întemeiată pe prematuritate nu este întemeiată.
Cu privire la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată, intimaţii-reclamanţi au susţinut că aceste aspecte ar putea fi analizate doar în cazul în care Înalta Curte, ca instanţă de recurs, ar admite recursul, ar casa decizia recurată şi ar trimite cauza spre rejudecare instanţei de apel. Doar instanţa de apel ar putea analiza considerentele referitoare la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată.
Referitor la motivele invocate de pârâtă, care ar fi determinat amânarea finalizării clădirii, intimaţii-reclamanţi au învederat că nu pot fi primite argumentele părţii adverse, având în vedere că prin promisiunea de vânzare-cumpărare aceasta nu şi-a asumat doar obligaţia de edificare a construcţiei, ci şi pe aceea de intabulare şi apartamentare şi ulterior de transferare a dreptului de proprietate.
În concluzie, intimaţii-reclamanţi au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:
Prealabil examinării motivului de casare invocat de recurenta-pârâtă, Înalta Curte reţine că potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar nu pentru motive de netemeinicie.
Nu orice nemulţumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situaţiei de fapt reţinute de ultima instanţă de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat. O astfel de critică este una specifică apelului, apel care priveşte deopotrivă stabilirea situaţiei de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia), cât şi aplicarea legii situaţiei de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 şi art. 479 C. proc. civ.
În etapa recursului însă, situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanţială formulate de recurent. Altfel spus, instanţa de recurs verifică dacă dispoziţiile legale incidente au fost interpretate adecvat şi aplicate corect situaţiei de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăşi situaţia de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată.
Evocând situaţia de fapt, aşa cum a fost ea stabilită definitiv de instanţele de fond ale cauzei, Înalta Curte constată că s-a reţinut că între reclamanţii A. şi B., în calitate de promitenţi-cumpărători şi pârâta S.C. C. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit, la data de 21 iulie 2020, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de către notarul public F., prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanţilor, cu condiţia plăţii integrale a preţului de 50.400 euro, apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, strada x nr. 2, studio, cu o suprafaţă utilă de 46,30 mp, cu cota aferentă, ce se va modifica în funcţie de dezmembrare, din terenul întabulat în cartea funciară a municipiului Braşov, apartament ce va fi predat la cheie, cu finisajele interioare indicate în cuprinsul acestui contract, precum şi un teren/parcare subteran care va fi identificat cu carte funciară, va avea număr cadastral şi o suprafaţă de 12 mp, cota-parte din loturile de teren care se vor dezmembra şi vor avea destinaţia de uz comun, loc de joacă aferent clădirii nr. 14, precum şi drumul de acces aferent aceleiaşi clădiri.
În ceea ce priveşte preţul apartamentului, stabilit la suma de 50.400 euro, s-a convenit a fi plătit în rate, astfel, contravaloarea în RON a sumei de 23.950 de euro să fie achitată în termen de cel mult două zile de la data perfectării antecontractului, cu titlu de "avans apartament", iar contravaloarea sumei de 2.500 de euro, ce reprezintă preţul de vânzare a locului de parcare subteran să fie achitată la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, la fel ca şi diferenţa de 23.950 de euro, "după întabulare şi apartamentare, dintr-un credit bancar, obţinut în acest sens", de către promitenţii-cumpărători.
Conform clauzelor antecontractului, "în orice situaţie, preţul integral al proprietăţii va fi plătit până la predarea proprietăţii, de către promitentul-cumpărător, iar, în situaţia în care acest eveniment va fi amânat, va fi amânată şi plata finală", menţionându-se că "preţul apartamentului este obligatoriu şi fix. Nu se va putea face nicio modificare la preţul proprietăţii sau la celelalte elemente ale acestui preţ, decât cu acordul ambelor părţi contractante".
În ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare, s-a reţinut în cadrul situaţiei de fapt că s-au stipulat următoarele: "încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau încasării preţului total (excepţie făcând situaţia în care părţile au convenit altfel, de exemplu, plata în rate)", precizându-se, în egală măsură, că dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transferat promitentului-cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi predării imobilului (…), după întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, în baza extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal".
Totodată, s-a stipulat că promitentul-vânzător va finaliza clădirea până la data de 30 iunie 2022 şi că acest termen poate fi prelungit, din cauza intervenirii unor evenimente neprevăzute, care nu îi pot fi imputate, situaţie în care nu poate fi invocată culpa contractuală.
Corespunzător înscrisului aflat la dosarul cauzei, partea pârâtă a trimis părţilor reclamante un document, pe care l-a denumit "adresă", prin care, invocând următoarea prevedere contractuală: "în situaţia în care, din cauza unei schimbări legislative sau a obligaţiei de a respecta un act, o decizie şi/sau o hotărâre a unei autorităţi şi/sau a unei instituţii guvernamentale, rezumându-se doar la situaţii care depăşesc voinţa promitentei-vânzătoare, aceasta va fi obligată să plătească orice sumă, impozit şi/sau taxă legată de prezentul antecontract sau în legătură cu orice sumă scadentă între părţi conform acestui antecontract, promitentul-cumpărător este de acord ca preţul specificat mai sus (preţul de vânzare a apartamentului (n.s.) să se majoreze cu suma respectivă. Promitenta-vânzătoare va emite factura în RON, pentru diferenţa de preţ, la care se adaugă TVA şi o va trimite promitentului-cumpărător, care este obligat să o achite în termen de 15 zile de la data emiterii", precum şi buna-credinţă şi dispoziţiile art. 1271 şi următoarele din C. civ., i-a înştiinţat pe reclamanţi că, din cauza creşterilor de preţ înregistrate de materialele de construcţie, executarea proiectului imobiliar a devenit excesiv de oneroasă pentru ea, astfel că se impune ajustarea preţului, pentru a proceda la distribuirea în mod echitabil între părţi a pierderilor ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, prin încheierea unui act adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, în care să se stabilească că preţul de vânzare este de 82.500 de euro.
La data de 3 august 2022, ora 13:40, pârâta i-a convocat pe reclamanţi la sediul profesional al reprezentantului său convenţional, în vederea perfectării acestui act adiţional, obligându-se ca, la acel moment să prezinte cocontractanţilor şi documentele justificative ale solicitării pe care a formulat-o.
În cuprinsul acestui act juridic, invocând clauzele contractuale, precum şi dispoziţiile art. 1271 alin. (2) lit. b) din C. civ., pârâta a adus la cunoştinţă reclamanţilor că, în situaţia în care nu vor răspunde solicitării pe care le-a adresat-o, va putea să rezoluţioneze în mod unilateral antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au perfectat.
Intimaţii reclamanţi au propus o majorare de 15%, neacceptată de promitenta vânzătoare, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 3.08.2022 şi din corespondenţa părţilor.
În aceste condiţii, considerând că adresa pe care pârâta a întocmit-o în sensul celor mai sus expuse, are natura juridică a unui refuz de îndeplinire a obligaţiilor pe care şi le-a asumat prin antecontract, reclamanţii au sesizat instanţa de judecată cu prezenta acţiune, prin care au solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta a se prezenta la biroul notarial în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare a imobilului în discuţie, în caz contrar, hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, necesar întabulării în cartea funciară, precum şi să se dispună întabularea în cartea funciară a imobilului.
Învestită cu soluţionarea demersului judiciar formulat de reclamanţi, prima instanţă a respins cererea de chemare în judecată formulată de aceştia, reţinând în esenţă, că natura juridică a înscrisului denumit "adresă", pe care reclamanţii l-au invocat ca temei al sesizării instanţei pentru tranşarea conflictului de drepturi ivit între ei şi partea pârâtă, nu are natura juridică pe care aceste părţi i-au atribuit-o, ci reprezintă o invitaţie la renegocierea clauzei referitoare la preţ din antecontractul pe care l-au perfectat, făcută tocmai pentru ca, în situaţia în care părţile nu vor ajunge la un acord sub acest aspect, pârâta, care a invocat impreviziunea, să poată promova în justiţie o acţiune fundamentată pe dispoziţiile art. 1271 din C. civ.
Totodată, instanţa de fond a reţinut că nu sunt îndeplinite cerinţele instituite de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care să suplinească actul translativ de proprietate, respectiv lipseşte refuzul nejustificat al pârâtei de a executa obligaţiile asumate, procedura declanşată de această parte fiind una de revizuire a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanţii, pe care i-a invitat la negocieri pe tema impreviziunii.
Admiţând apelul declarat împotriva soluţiei primei instanţe, instanţa de apel, devolutivă a fondului, a admis acţiunea formulată de reclamanţi şi a obligat pârâta să încheie cu reclamanţii contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuţie, dispunând, totodată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanţilor, cu titlu de cumpărare.
Soluţia instanţei de apel a fost atacată cu recurs de către pârâtă, care a indicat drept motiv de casare dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material).
Printr-o primă categorie de critici, recurenta-pârâtă susţine în esenţă, că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ. şi manifestarea de voinţă expresă a părţilor avută în vedere la momentul semnării antecontractului, apreciind că reclamanţii şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată prin efectuarea procedurii de consemnare a diferenţei de preţ în timpul derulării litigiului. Or, apreciază că dovada deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului trebuia făcută de reclamanţi până la data de 30 iunie 2022, dată cu privire la care au susţinut că reprezintă termenul de încheiere a contractului, însă aceştia au făcut dovada deţinerii sumelor de bani doar anterior rămânerii cauzei în pronunţare în faţa instanţei de apel, deşi trebuiau să o deţină la data sesizării instanţei.
Aceste critici nu pot fi primite, întrucât se observă că, deşi recurenta-pârâtă invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1270 C. civ., nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, ci tinde la o reapreciere a situaţiei de fapt, operaţiune ce excedează motivelor legale de casare. Prin astfel de critici, prin care se învederează, în esenţă, doar că instanţa de apel a încălcat clauzele contractului, recurenta-pârâtă nu invocă o încălcare a legii, ci o nesocotire a propriei interpretări a contractului încheiat, astfel că aceste susţineri sunt de fapt unele de netemeinicie, iar nu de nelegalitate. Partea recurentă pretinde în realitate ca instanţa de recurs să păşească la o nouă interpretare, diferită, a clauzelor amintite, ceea ce nu ar fi posibil decât dacă s-ar depăşi limitele exclusiv de legalitate ale prezentei căi de atac.
Astfel, instanţa de apel a reţinut faptul că "dispoziţia contractuală prevăzută la art. 3.2. stabilea obligaţii interdependente şi simultane pentru părţile contractuale, sens în care intimata-pârâtă nu poate invoca neplata preţului de către apelanţii-reclamanţi până la data de 30.06.2022, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligaţii la acel moment. Conform art. 2.2.1 şi art. 2.2.2 din antecontract, promitentul-cumpărător trebuia să îndeplinească obligaţia de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii. De asemenea, s-a stipulat în mod expres faptul că plata diferenţei de preţ se va amâna în cazul în care şi predarea proprietăţii se amână, astfel că prin consemnarea diferenţei de preţ, apelanţii reclamanţi au făcut dovada îndeplinirii condiţiilor necesare pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic". (paragraful 7, pagina 7, decizia instanţei de apel)
Din cuprinsul considerentelor anterior redate reiese faptul că instanţa de apel, devolutivă a fondului, a reţinut în urma analizării clauzelor 2.2.1 şi 2.2.2 ale antecontractului încheiat între părţi, că promitentul-cumpărător trebuia să îndeplinească obligaţia de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii.
De asemenea, a mai reţinut prima instanţă de control judiciar că părţile au stipulat în antecontract faptul că plata diferenţei de preţ se va amâna în cazul în care se amână predarea proprietăţii, astfel că statuarea curţii de apel în sensul că prin consemnarea diferenţei de preţ pe parcursul derulării prezentului proces, intimaţii-reclamanţi au făcut dovada îndeplinirii condiţiilor necesare pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic fără depăşirea, nu este marcată de vreun viciu de nelegalitate.
Instanţa de apel a concluzionat că intimaţilor-reclamanţi nu li se poate reproşa că nu au plătit sau nu au consemnat preţul contractului până la data executării lucrării, în condiţiile în care în contextul factual s-a reţinut că recurenta-pârâtă nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligaţii la acel moment.
Deci, chestiunea în discuţie reprezintă un element al situaţiei de fapt stabilite în temeiul probelor administrate şi interpretării acestora, ceea ce reprezintă o operaţiune sustrasă controlului de legalitate în recurs, rezultatul la care ultima instanţă a fondului ajunge sub aspectul faptelor constatate neputând fi criticat în calea extraordinară de atac, căci aceste critici de netemeinicie excedează dispoziţiilor art. 488 C. proc. civ.
În plus, susţinerile recurentei-pârâte nu reflectă situaţia concretă din speţă şi nu combat dezlegările instanţei de apel pe acest aspect, care au vizat, în esenţă, faptul că prin promisiunea de vânzare pârâta nu şi-a asumat doar obligaţia de edificare a construcţiei, ci şi pe aceea (afirmată de recurentă în cererea de recurs, ca având caracter prealabil) de intabulare şi apartamentare şi, ulterior, pe aceea de transferare a dreptului de proprietate.
Or, s-a constatat că procedura de înscriere a apartamentului în cartea funciară a fost finalizată pe parcursul derulării procesului, însă nici după îndeplinirea acestei formalităţi, pârâta-promitentă vânzătoare nu şi-a exprimat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Înalta Curte notează totodată că interpretarea clauzelor unui act juridic civil reprezintă o chestiune subsumată temeiniciei unei cauze şi nu legalităţii acesteia. Concluzia se impune întrucât scopul acestei operaţiuni este reprezentat de decelarea voinţei concordante, concrete, determinate, a părţilor contractuale de la momentul încheierii respectivului act juridic.
Or, voinţa concretă de la un anumit moment a unor persoane fizice sau juridice reprezintă indubitabil, un element factual, care se determină pe baza probelor administrate, în rândul cărora se înscrie în primul rând înscrisul constatator al actului juridic încheiat.
Că aşa stau lucrurile, rezultă inclusiv din faptul că vechiul motiv de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865 - "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situaţii, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia" - nu se mai regăseşte în sfera motivelor de nelegalitate configurate prin dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.
Aşadar, întrucât din analiza antecontractului efectuată de instanţa de apel, a rezultat în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, că intenţia părţilor contractante a fost aceea de a corela momentul plăţii preţului cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, obligaţia de plată a preţului devenind scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a preţului la o dată expres convenită de părţi, atunci rezultă că critica formulată este nefondată, obligaţia achitării diferenţei de preţ fiind stabilită de instanţa de apel devolutivă a fondului cauzei ca fiind interdependentă şi reciprocă obligaţiei de transfer al dreptului de proprietate, obligaţie a cărei neîndeplinire de promitenta-vânzătoare a fost constatată de instanţa de apel.
Aşadar, independent de orice afirmaţie a intimaţilor reclamanţi realizată în faza procesuală a fondului cu privire la deţinerea diferenţei de preţ, se constată că în mod legal a statuat prima instanţă de control judiciar faptul că prin consemnarea diferenţei de preţ pe parcursul derulării procesului de faţă, intimaţii-reclamanţi au putut face dovada îndeplinirii condiţiilor necesare pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, această dovadă netrebuind a fi realizată la momentul sesizării instanţei de fond sau anterior, cum în mod eronat a invocat recurenta pârâtă.
În sensul celor mai sus expuse a statuat de altfel, cu valoare de principiu, şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin Decizia nr. 23/2017 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 365 din 17 mai 2017, paragraful 113, astfel cum în mod corect a indicat şi instanţa de apel:
"113. În consecinţă, la momentul pronunţării unei asemenea hotărâri, condiţiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă (pentru ipoteza din speţă, care vizează un imobil teren)".
Înalta Curte constată tot în referire la această critică dezvoltată a recurentei pârâte, că pentru argumentele expuse supra, nu poate proceda la reevaluarea clauzelor contractuale din antecontractul juridic încheiat de părţi, pentru a stabili, astfel cum solicită de fapt, recurenta, o altă voinţă concordantă a părţilor de la momentul încheierii respectivei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare, întrucât acest aspect excede limitelor exclusiv de legalitate ale prezentului control jurisdicţional, limite configurate prin dispoziţiile art. 483 alin. (3) şi art. 488 C. proc. civ.
Continuând, instanţa de recurs constată că nu poate fi primită nici critica potrivit căreia instanţa de apel ar fi încălcat principiul dublului grad de jurisdicţie prin faptul că şi-a motivat hotărârea pe baza înscrisurilor care atestă consemnarea diferenţei de preţ depuse abia în cursul judecăţii cauzei în apel, astfel că pârâtei i-ar fi fost încălcat dreptul de a ataca ulterior acest înscris în faţa unei alte instanţe de apel. Această critică vizează încălcarea normelor de drept procesual, de aceea ea este arondată motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. şi nu pct. 8 al aceluiaşi articol, cum eronat a indicat recurenta.
Critica este nefondată, în primul rând întrucât potrivit art. 479 alin. (2) C. proc. civ. - Dispoziţii speciale privind judecata, "Instanţa de apel va putea dispune refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, în cazul în care consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 478 alin. (2)". Aşadar, administrarea de către o parte procesuală de probe noi în apel, încuviinţate de instanţa de apel, este permisă de legiuitorul naţional, fiind aşadar exclusă din câmpul actelor procedurale care ar putea să determine încălcarea principiului dublului grad de jurisdicţie.
Înalta Curte mai constată şi că astfel cum au susţinut şi intimaţii-reclamanţi prin întâmpinarea formulată în recurs, împotriva încheierii de consemnare a diferenţei de preţ din data de 16 octombrie 2023, emisă de BEJ G., în temeiul art. 1010 C. proc. civ., în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care s-a constatat efectuarea plăţii, recurenta-pârâtă din prezenta cauză avea posibilitatea de a solicita anularea respectivei încheieri, în cazul în care aprecia că nu sunt respectate condiţiile de validitate, de fond şi de formă ale ofertei de plată şi consemnaţiuni, la judecătoria în circumscripţia căreia s-a făcut consemnarea. În situaţia în care soluţia primei instanţe (judecătoria) nu i-ar fi fost favorabilă, recurenta-pârâtă din prezenta cauză avea posibilitatea de a o ataca cu apel în termen de 10 zile de la comunicare, astfel cum stipulează dispoziţiile alin. (2) teza finală a art. 1010 C. proc. civ.
Nefondată este şi critica potrivit căreia, întrucât la dosar nu fusese depus certificatul fiscal al imobilului, ulterior reţinerii cauzei în pronunţare, instanţa de apel a repus pricina pe rol pentru a suplimenta probatoriul în favoarea părţilor adverse.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 476 C. proc. civ., "apelul exercitat în termen provoacă o nouă judecată asupra fondului, instanţa de apel statuând atât în fapt, cât şi în drept".
Apelul este o cale de atac devolutivă ce asigură dublul grad de jurisdicţie, în cadrul căreia probele noi sunt admisibile, putând fi readuse în faţa instanţei de control judiciar toate problemele de fapt şi de drept dezbătute în primă instanţă, provocându-se o nouă judecată asupra fondului.
Instanţa de apel este abilitată a verifica atât legalitatea sentinţei (în ce măsură prima instanţă a aplicat şi a interpretat corect normele de drept material), cât şi temeinicia acesteia (dacă situaţia de fapt stabilită prin hotărâre corespunde probelor administrate).
Potrivit dispoziţiilor art. 400 C. proc. civ., dacă, în timpul deliberării, instanţa găseşte că sunt necesare probe sau lămuriri, va dispune repunerea cauzei pe rol, cu citarea părţilor.
În speţa pendinte, cu ocazia deliberării, constatând necesitatea administrării probei cu certificatul de atestare fiscală a imobilului în discuţie, instanţa de apel a dat eficienţă dispoziţiilor art. 400 C. proc. civ. şi a repus cauza pe rol, dispunând emiterea unei adrese către Direcţia Fiscală Braşov, în vederea înaintării unui astfel de certificat care, de altfel, în cazul unei acţiuni prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatoriu.
De altfel, inclusiv potrivit art. 22 alin. (2) C. proc. civ. vizând rolul judecătorului în aflarea adevărului, "Judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale. În acest scop, cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă, judecătorul este în drept să le ceară să prezinte explicaţii, oral sau în scris, să pună în dezbaterea acestora orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, precum şi alte măsuri prevăzute de lege, chiar dacă părţile se împotrivesc".
Mai mult, în astfel de cazuri, prezentarea certificatului de atestare fiscală prevăzut de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală este o obligaţie pusă în sarcina proprietarilor bunurilor imobile.
Dispoziţia expresă a acestui text de lege nu leagă cerinţa suplimentară pe care o instituie operaţiunea juridică a înstrăinării dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse impozitării (clădiri, terenuri şi mijloace de transport), de valoarea acestora. Astfel cum a reţinut Curtea Constituţională în Decizia nr. 1021 din 14 iulie 2011 (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 711 din 10 octombrie 2011) şi în Decizia nr. 1069 din 14 iulie 2009 (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 567 din 14 august 2009), raţiunea care a stat la baza soluţiei legislative în dezbatere a fost crearea unui climat de stabilitate şi securitate juridică, nu doar preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor.
Norma cuprinsă în art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală este una de protecţie a dobânditorului, astfel că, în interpretarea şi aplicarea unitară a acestei dispoziţii, ea trebuie dezlegată în sensul că în cazul unei acţiuni prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor imobile să prezinte certificatul de atestare fiscală prevăzut de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 şi să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul care se înstrăinează.
Mai mult, pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 a pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun.
În sensul celor mai sus expuse a statuat cu valoare de principiu, şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin Decizia nr. 42/2017, paragrafele 110-112, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 815 din 16 octombrie 2017.
Aşa fiind, raportat la aceste dispoziţii legale conjugate, faptul că instanţa de apel a repus cauza pe rol pentru valorificarea probei cu certificatul fiscal al imobilului, nu relevă vreun aspect de nelegalitate a hotărârii recurate, cum în mod nefondat a invocat recurenta pârâtă. Instanţa de apel, ţinând cont de dispoziţiile exprese ale art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală şi ale art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, precum şi de statuările instanţei supreme din Decizia nr. 42/2017, a procedat în mod corect în conformitate cu prevederile art. 400 şi art. 22 alin. (2) C. proc. civ., la repunerea cauzei pe rol şi la suplimentarea probatoriului prin solicitarea comunicării unui certificat de atestare fiscală de la Direcţia Fiscală Braşov pentru imobilul în litigiu. Nu este aşadar incident în cauză, motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ.
Printr-un alt grup de critici, recurenta-pârâtă mai susţine că reclamanţii nu au investit instanţa cu stabilirea termenului contractual, astfel că instanţa de apel nu avea cum să stabilească termenul în lipsa solicitării exprese a reclamanţilor, că manifestarea de voinţă a părţilor a fost una clară, concisă şi rezultă expres din analiza antecontractului, mai exact din analiza art. 3.1, art. 3.2 şi art. 8.4, motiv pentru care în lipsa stabilirii clare a datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convenţională/judiciară, în lipsa convocării recurentei-pârâte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-ar fi stabilit expres un termen de încheiere a acestuia şi a constatării unui refuz direct/indirect al recurentei de a se prezenta, în lipsa dovedirii faptului că părţile adverse dispuneau de sumele de bani necesare achitării preţului/consemnării acestora la dispoziţia recurentei-pârâte la data sesizării instanţei, nu se poate reţine faptul că obligaţia sa de transferare a dreptului de proprietate către reclamanţi ar fi fost exigibilă, iar acţiunea formulată de reclamanţi este din aceste motive atât prematură, cât şi inadmisibilă.
A mai susţinut recurenta-pârâtă că, în situaţia în care părţile nu ar fi căzut de acord asupra datei, orei şi locului încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, reclamanţii, înainte de a introduce acţiunea, ar fi trebuit să urmeze procedura prevăzută de art. 1411 şi urm. C. civ., care permite stabilirea judiciară a termenului executării obligaţiei. De asemenea, potrivit art. 1415 alin. (1) C. civ., dacă termenul nu este stabilit de comun acord, acesta poate fi fixat de instanţă, în funcţie de natura obligaţiei şi situaţia părţilor. Or, în contractul dintre părţi exista o clauză prin care aceştia conveneau, în acord cu art. 1270 C. civ., să stabilească de comun acord termenul încheierii actului autentic.
Pretinzând o depăşire a limitelor investirii instanţei, recurenta-pârâtă deduce practic judecăţii în recurs, prin ansamblul criticilor expuse, o chestiune care - astfel cum s-a expus supra - nu se regăseşte în configuraţia juridică dată de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., respectiv modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele contractuale.
Se constată, însă, că, fără a opune motivării instanţei de apel elemente concrete de nelegalitate, recurenta-pârâtă se rezumă doar la a afirma impropriu că la acest moment acţiunea reclamanţilor este atât prematură, cât şi inadmisibilă, în lipsa stabilirii clare a datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convenţională/judiciară, în lipsa convocării recurentei-pârâte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-ar fi stabilit expres un termen de încheiere a acestuia şi a constatării unui refuz direct/indirect al recurentei de a se prezenta, respectiv în lipsa dovedirii faptului că părţile adverse dispuneau de sumele de bani necesare achitării preţului/consemnării acestora la dispoziţia recurentei-pârâte la data sesizării instanţei.
Or, analizând toate aceste critici îndreptate împotriva hotărârii primei instanţe a fondului, instanţa de apel, conturând cadrul factual ca urmare a interpretării instrumentelor probatorii ale cauzei, a reţinut că "În ce priveşte lipsa convocării intimatei pârâte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică şi dovada refuzului încheierii acestuia, reţinem că o astfel de obligaţie de convocare la notar a pârâtei nu exista stipulată în cuprinsul antecontractului, iar prin intermediul notificării transmise de intimata pârâtă, se manifestă în mod neechivoc refuzul său de încheiere a actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel, cât timp intimata pârâtă este cea care a expediat notificarea în care a propus majorarea preţului prin încheierea actului adiţional, menţionând că în caz de refuz intervine sancţiunea rezoluţiunii de plin drept a antecontractului, nu mai era necesară exprimarea voinţei reclamanţilor anterior introducerii acţiunii prin notificarea pârâtei în vederea încheierii actului autentic. De asemenea, văzând formularea acţiunii şi înscrierea ulterioară a imobilului în cartea funciară, pârâta avea posibilitatea să procedeze la încheierea contractului, reclamanţii exprimându-şi voinţa în acest sens prin chiar cererea de chemare în judecată".
Aceeaşi primă instanţă de control judiciar a constatat că acţiunea nu este prematură din perspectiva neachitării diferenţei de preţ, întrucât "în faza apelului s-a făcut dovada de către apelanţii reclamanţi a deţinerii diferenţei de preţ de 23.950 euro, al cărei echivalent în RON a fost consemnat la dispoziţia intimatei. Astfel, aceştia au urmat procedura ofertei reale de plată urmate de consemnaţiune, prin încheierea din 16.10.2023 emisă de executorul judecătoresc constatându-se efectuarea plăţii acestei sume de bani. În consecinţă, nu se poate reţine prematuritatea acţiunii din perspectiva neachitării preţului sau a diferenţei de preţ".
Sub aparenţa unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziţiei de drept substanţial (art. 1270 C. civ.), recurenta-pârâtă înţelege să îşi construiască întreaga această argumentaţie invocând de fapt, greşita interpretare de către instanţa de prim control judiciar a clauzelor antecontractului intervenit între părţi.
În acest sens, deşi recurenta redă dispoziţiile art. 1411 şi art. 1415 C. civ., aceasta doar evocă împrejurări factuale pe care le consideră ca fiind relevante în speţă.
În realitate, prin tot acest ansamblu de critici, recurenta-pârâtă îşi manifestă nemulţumirea faţă de o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziţii legale, din moment ce întreaga argumentaţie vizează efectele juridice ale convenţiei părţilor. Însă aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă astfel cum s-a ilustrat supra, un simplu aspect ce ţine de temeinicia judecăţii înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei, ceea ce nu se mai reanalizează în recurs. Concluzia se impune întrucât stabilirea voinţei concordante a părţilor la încheierea unui act juridic reprezintă un element subsumat situaţiei de fapt, astfel cum s-a ilustrat în paragrafele precedente ale prezentei decizii civile de recurs.
Aşadar, acest grup de critici vizând invocata inexistenţă a caracterului exigibil al obligaţiei recurentei pârâte de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului, este lipsit de aptitudinea de a declanşa controlul judiciar de legalitate specific instanţei de recurs, în condiţiile în care relevă doar o greşită determinare a cadrului factual al cauzei.
Or, instanţa de apel, fiind învestită prin calea devolutivă de atac promovată de reclamanţi, cu verificarea legalităţii soluţiei primei instanţe (de respingere a cererii de chemare în judecată privind obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz de refuz hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt de intabulare), a procedat în cadrul silogismului juridic al cauzei, la o interpretare sistematică a clauzelor convenţiei încheiate de părţi.
Se observă că prin acest amplu grup de critici, recurenta-pârâtă solicită de fapt, doar a supune analizei, în afara limitelor specifice judecăţii din recurs, pretinsa nesocotire de către instanţa de apel a prevederilor art. 3.1, art. 3.2 şi art. 8.4 din antecontractul intervenit între părţi, în condiţiile în care, astfel cum am expus supra, statuările în fapt ale instanţei de apel nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual.
Din perspectiva acestor argumente, nu poate fi reţinută aşadar, vreo încălcare în cauză de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1266 C. civ. invocate în această direcţie de recurenta pârâtă, neconstatându-se că instanţa de apel s-ar fi raportat la alte criterii de interpretare decât cele enunţate legal în cuprinsul acestei norme juridice.
Concretizând, Înalta Curte constată că critica relativă faptului că intimaţii reclamanţi nu au fost de bună - credinţă, întrucât au promovat acţiunea premergător participării la invitaţia de adaptare a preţului antecontractului, pune în discuţie un incontestabil element factual, respectiv buna-credinţă a părţilor adverse. Or, reprezentând poziţia psihică, internă faţă de conduita, acţiunile lor şi de urmările acestei conduite - buna - credinţă reprezintă un aspect a cărui analiză excede limitelor strict de legalitate ale controlului jurisdicţional al instanţei de recurs.
De asemenea, Înalta Curte constată că viabilitatea juridică a unei obligaţii juridice de a face (precum este obligaţia de prezentare la notar în vederea perfectării contractului, obligaţie dispusă de instanţa de apel) nu este condiţionată, dat fiind principiul executării cu bună-credinţă a obligaţiilor juridice, de menţionarea datei exacte şi a locului concret al prezentării, aceste aspecte reprezentând doar elemente care ţin de executarea propriu - zisă a obligaţiei şi care, în caz de refuz de executare a obligaţiei, cunosc remedii procesuale puse la îndemână de către legiuitorul naţional pentru restabilirea ordinii legale.
Drept urmare, nu se poate afirma că solicitarea intimaţilor reclamanţi astfel formulată ar fi ineficientă, inadmisibilă sau neadecvată dispozitivului unei hotărâri judecătoreşti.
Înalta Curte mai constată că tot în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, instanţa de apel a reţinut expres că "În ce priveşte lipsa convocării intimatei pârâte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică şi dovada refuzului încheierii acestuia, reţinem că o astfel de obligaţie de convocare la notar a pârâtei nu exista stipulată în cuprinsul antecontractului", astfel încât criticile recurentei pârâte în sensul că acţiunea este inadmisibilă întrucât nu s-a realizat dovada de către intimaţi că ar fi convocat la notar recurenta şi aceasta ar fi refuzat să dea curs unei astfel de solicitări, nu pot fi primite de instanţa de recurs.
Concluzia se impune deoarece ele se grefează pe o ipoteză inexistentă (existenţa unei obligaţii contractuale a intimaţilor reclamanţi de convocare a pârâtei la notar în vederea încheierii actului de vânzare - cumpărare autentificat), statuarea în această direcţie a tribunalului, redată prin citat de către recurentă în cererea de recurs, fiind infirmată de instanţa de apel în cadrul deciziei sale, astfel cum rezultă din citatul redat în alineatul precedent.
În egală măsură, Înalta Curte constată că tot în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, instanţa de apel a stabilit în mod definitiv, şi faptul că "Raportat însă la data notificării trimise de pârâtă - 22.07.2022 şi data soluţionării prezentului apel, văzând şi lipsa de continuare a demersurilor în temeiul situaţiei de impreviziune invocate în act, nu se mai poate aprecia că societatea intimată pârâtă se află în termenul rezonabil de negociere a contractului şi astfel refuzul său de încheiere a actului este unul justificat.
(...) iar prin intermediul notificării transmise de intimata pârâtă, se manifestă în mod neechivoc refuzul său de încheiere a actului de vânzare-cumpărare în formă autentică" (pagina 6 a deciziei recurate).
Pe cale de consecinţă a unor atari statuări ale instanţei de apel, rezultă că recurenta nu se poate prevala de dispoziţiile art. 1271 C. civ. în justificarea refuzului său de a încheia contractul de vânzare - cumpărare.
Înalta Curte constată că ansamblul criticilor regăsite la punctul C5 din motivele de recurs, relative necesităţii stabilirii - în prealabil sesizării instanţei de judecată cu prezenta acţiune, sub sancţiunea inadmisibilităţii - a datei, orei şi locului încheierii contractului, fie de comun acord, fie de instanţa de judecată în caz de dezacord, potrivit prevederilor art. 1411 şi urm. C. civ., art. 1415 C. civ., nu poate fi primit întrucât similar, el se grefează pe o ipoteză nereţinută de instanţa de apel în cadrul situaţiei de fapt a cauzei stabilite în mod definitiv: neprevederea de către părţile contractante a unui termen al perfectării contractului de vânzare - cumpărare.
Or, în cadrul deciziei recurate, curtea de apel a reţinut:
"În privinţa datei convenite de părţi pentru încheierea actului, chiar dacă nu este prevăzut expres în act un astfel de moment, data este determinabilă în baza clauzelor contractuale analizate anterior. Astfel, după finalizarea construcţiei urmează etapa întabulării acesteia şi dezmembarea pe apartamente, după care poate avea loc încheierea contractului. Aceste operaţiuni durează în mod obişnuit câteva luni calendaristice de la finalizarea construcţiei, care trebuia să aibă loc la data de 30.06.2022". Această statuare definitivă, conjugată cu principiul expus deja al executării cu bună - credinţă a obligaţiilor contractuale, determină concluzia caracterului nefondat al întreg acestui ansamblu de critici al recurentei pârâte.
Continuând, se observă că la punctul D din motivele de recurs, recurenta pârâtă reia criticile privind necesitatea ca intimaţii reclamanţi să fi îndeplinit cerinţa plăţii diferenţei de preţ până inclusiv la data sesizării instanţei de judecată, respectiv criticile privind invocata nestabilire de către părţile contractuale, a datei, orei şi locului încheierii contractului autentic. Or, instanţa de recurs a răspuns deja în paragrafele precedente din decizia prezentă, acestor critici, argumentele expuse rămânând valabile, ele nemaifiind reluate şi în acest punct, pentru evitarea repetiţiei inutile.
În egală măsură, instanţa de recurs constată în privinţa criticilor relative necesităţii înscrierii prealabile a imobilului litigios în cartea funciară, că astfel cum a ilustrat şi supra, potrivit statuărilor obligatorii ale instanţei supreme conţinute în cadrul Deciziei nr. 23/2017 pronunţate de Completul pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, condiţiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă, la momentul pronunţării hotărârii de perfectare, deci nu la momentul sesizării instanţei de judecată.
Or, în litigiul prezent, s-a stabilit definitiv în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, că imobilul a fost deja înscris în cartea funciară, dispozitivul deciziei recurate cuprinzând în detaliu datele sale de identificare din cartea funciară, fiind respectate aşadar, în cauză inclusiv prevederile art. 35 alin. (1) şi art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 invocate de către recurentă.
De altfel, aspectul neînscrierii imobilului în cartea funciară, invocat de recurentă, ar fi fost de natură a ilustra neîndeplinirea obligaţiei contractuale a chiar acestei părţi procesuale şi, pe cale de consecinţă, nu ar fi putut fi primit ca fondat, din perspectiva principiului juridic nemo auditur propriam turpitudinem allegans - nimeni nu se poate prevala în apărare de propria sa turpitudine, vină.
În ultima parte a motivelor de recurs, recurenta pârâtă invocă anumite împrejurări de fapt (situaţia epidemiologică determinată de răspândirea coronavirusului SARS - Cov19, precipitaţii abundente şi temperaturi scăzute, criza forţei de muncă) care, fiind externe şi străine de voinţa părţilor, ar ilustra lipsa vinovăţiei sale în neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică şi incidenţa astfel, a art. 3.3 din antecontract referitor la amânarea termenelor contractuale, acţiunea fiind considerată de recurentă şi din această perspectivă inadmisibilă şi prematură.
Or, Înalta Curte constată că tot acest ansamblu final de critici pune din nou în discuţie, situaţia de fapt a cauzei pendinte, respectiv lipsa vinovăţiei pârâtei în neîncheierea contractului autentic de vânzare - cumpărare, existenţa unui refuz justificat de încheiere la acel moment, a actului juridic autentic.
Însă, atât timp cât în cadrul situaţiei de fapt decelate definitiv de instanţa de apel, s-a reţinut că refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare - cumpărare a fost unul nejustificat, rezultă atunci că instanţa de recurs prezentă nu poate proceda la reanaliza acestui element factual în temeiul argumentelor recurentei care vizează de asemenea, verificarea unor împrejurări tot factuale (situaţia epidemiologică determinată de răspândirea coronavirusului SARS - Cov19, precipitaţii abundente şi temperaturi scăzute, criza forţei de muncă). Dacă ar proceda astfel, instanţa de recurs şi-ar depăşi limitele legale ale controlului său jurisdicţional instituite prin dispoziţiile art. 483 alin. (3) şi art. 488 C. proc. civ.
Cu alte cuvinte, instanţa de recurs nu poate ca, reanalizând materialul probator administrat în cauză, să procedeze la a constata că au fost incidente în derularea antecontractului dintre părţi, împrejurările factuale invocate de recurentă, cu consecinţa stabilirii lipsei vinovăţiei sale şi deci, a existenţei unui refuz justificat al recurentei pârâte de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare, pentru că într-o astfel de situaţie, instanţa de recurs ar proceda la analiza temeiniciei deciziei recurate şi nu la analiza legalităţii acesteia.
Pe cale de consecinţă, nu se poate susţine inadmisibilitatea sau prematuritatea cererii de chemare în judecată, nici din această perspectivă distinctă invocată de recurentă.
Drept urmare a argumentelor expuse, analizând decizia recurată prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, se constată că prin modalitatea de redactare a memoriului de recurs şi de formulare a criticilor, recurenta-pârâtă nu a demonstrat nelegalitatea soluţiei din apel, astfel încât nu este atrasă incidenţa motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.
Având în vedere ansamblul considerentelor expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, Înalta Curte urmează în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi Cod, a respinge recursul ca nefondat.
Dată fiind soluţia care se impune a se pronunţa, reţinând culpa procesuală a recurentei-pârâte în prezenta cale de atac, ca parte care a pierdut procesul, în acord cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va dispune obligarea acesteia la plata sumei de 2000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi, potrivit documentului justificativ aflat la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă H. împotriva deciziei nr. 447/Ap din 25 martie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi A. şi B..
Obligă recurenta-pârâtă la plata sumei de 2000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi.
Definitivă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 ianuarie 2025.