Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.
Cuprins pe materii pe materii. Drept civil. Obligații. Contracte. Promisiunea de
vânzare-cumpărare. Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.
Index alfabetic.
Drept civil.
-
Contracte.
-
Promisiunea de vânzare-cumpărare.
-
Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.
Cod civil: art.969, art.977, art. 982,
art. 1020, art. 1201, art.1298
Promisiunea sinalagmatică de
vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică
principiul forței obligatorii care guvernează această materie,
respectiv art.969 Cod civil.
Aceasta nu înseamnă că
părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauză de
dezicere, clară și neechivocă; în caz contrar, față de
dispozițiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul
că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre
părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea
silită, sau a pune în funcțiune clauza de arvună.
Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia nr. 2688 din 27 martie 2007.
Tribunalul Bistrița-Năsăud,
prin sentința civilă nr.453/26 mai 2005, a admis acțiunea
formulată de reclamanții L.C.L. și L.M. E. împotriva
pârâților B.V.V. și B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de
vânzare-cumpărare autentificată de B.N.P. sub nr.7230 din 23
decembrie 2004, prin care pârâții, promitenți-vânzători s-au
obligat să-i vândă reclamantului, căsătorit cu reclamanta, promitent-cumpărător,
o suprafață de 28.273 mp de tren pentru prețul de 1.425.000.000
lei; a fost validată plata diferenței de preț în sumă de
775.000.000 lei efectuată de reclamant prin consemnațiune la CEC,
anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă de 1.300.000.000
lei efectuată de pârâți prin consemnațiune la CEC, pârâții
fiind obligați să le predea reclamanților act apt pentru
întabulare, în caz de refuz hotărârea ținând loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, pârâții fiind obligați și la plata
cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000 lei; a fost
respinsă ca nefondată acțiunea exercitată de
promitenții-vânzători împotriva
promitenților-cumpărători pentru rezoluțiunea promisiunii
sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
În motivarea hotărârii s-a arătat
că pârâții s-au obligat ca, după întabularea în cartea
funciară a drepturilor dobândite în baza sentinței civile
nr.4358/2004 a Judecătoriei Bistrița, cu titlu de uzucapiune, dar nu
mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze și să vândă
reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru prețul de
1.425.000.000 lei, din care, la data încheierii convenției s-a achitat o
arvună de 650.000.000 lei, diferența de 775.000.000 lei urmând
să fie plătită într-o singură tranșă până la
18 aprilie 2005.
Arvuna inserată la art.6 din antecontract
nu reprezintă o clauză de dezicere, întrucât, interpretându-se
contractul potrivit dispozițiilor art.977 și art. 982 Cod civil,
rezultă că intenția reală și comună a
părților a fost de a da arvunei o funcție de garantare a
executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.
Prin decizia civilă nr.780/A din 21
septembrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a fost respins
apelul declarat de pârâți împotriva hotărârii arătate;
totodată a fost respinsă și cererea de intervenție
accesorie formulată de P.G. în interesul apelanților, cu obligarea
apelanților la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată
către intimați, pentru considerentele ce succed.
Funcția clauzei de arvună în cadrul
promisiunii de vânzare-cumpărare are rol de clauză confirmatorie ori
de clauză de dezicere în funcție de termenii contractului.
Posibilitatea interpretării clauzei de
arvună ca fiind o clauză de dezicere este infirmată de art.5 din
contract, potrivit căruia „nimeni nu se poate răzgândi de la acest
contract”.
Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de
arvună pe motiv că ar fi vorba de o obligație asumată sub o
condiție rezolutorie potestativă pură, întrucât sunt
obligațiile asumate sub condiția suspensivă potestativă
pură lovite de nulitate absolută, conform jurisprudenței și
doctrinei, deoarece acestea echivalează cu o lipsă a
consimțământului la încheierea contractului.
Clauza de arvună nu este nulă pentru
că este cuprinsă într-o promisiune de vânzare-cumpărare
neexistând vreo normă imperativă care să interzică inserarea
unui astfel de clauze într-o altă convenție decât cea de
vânzare-cumpărare.
În apel, apelanții și intervenienta
accesorie au relevat o împrejurare nouă, neinvocată în fața
primei instanțe, și anume exercitarea dreptului de preempțiune,
soldată cu acceptarea ofertei de vânzare de către intervenientă,
fiind depusă dovada exercitării dreptului de preempțiune și
a contractului încheiat între apelanți și intervenientă în
fața secretarului primăriei.
Față de dispozițiile art.2
alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a
terenurilor, art.12 din Legea nr.36/1995 și art.978 Cod civil,
convenția este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un
contract.
La momentul soluționării apelului,
există astfel două antecontracte, unul încheiat cu reclamanții
și unul încheiat cu intervenienta.
Cum Legea nr.54/1998 nu mai este în vigoare,
nu mai există un drept de preempțiune prevăzut de lege în
favoarea proprietarului vecin, a cărui nerespectare să atragă
nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, exercitarea dreptului
de preempțiune înseamnă să fie preferat la condițiile egale
de preț cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al
dreptului de preempțiune, cum sunt reclamanții.
Intervenienta a plătit un preț
superior celui achitat de reclamanți, 3.300.000 lei, în condițiile în
care acțiunea acestora era notată în cartea funciară, ceea ce
însemna că intervenienta cunoștea prețul mai mic din primul
contract.
Împotriva deciziei au declarat recurs B.D., în
nume propriu și în calitate de succesoare legală a pârâtului B.V.V.,
B.M.E., J. V. și B. D.C., în calitate de succesori legali ai pârâtului
B.V.V., criticând decizia pentru motivele ce urmează.
1. Instanța, interpretând greșit
promisia de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.7230/23 decembrie
2004 a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit
neîndoielnic al acestuia deoarece a considerat greșit că prevederile
art.6 din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter
confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma
dispozițiilor art.977, art.978 și art.1298 Cod civil, duce la
concluzia că părțile au înțeles să reglementeze
contractual o clauză de dezicere.
Potrivit art.978 Cod civil când o clauză
este neclară, ea se interpretează în sensul în care produce efecte
juridice, iar nu acela în care nu ar putea produce nici unul.
Modul de interpretare adoptat de
instanță a transformat clauza într-o simplă reiterare a
dispozițiilor art.969 și art.1020-1021 Cod civil.
Prevederile art.969 Cod civil nu sunt
aplicabile atunci când în contract s-a inserat o clauză de
răzgândire.
Având valoarea unei clauze rezolutorii,
dispozițiile art.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile, deoarece
invocarea pentru desființare este la îndemâna oricărei părți,
unilateral.
Drept urmare, clauza contractuală de la
pct.5, potrivit căreia nimeni nu se poate răzgândi de la acest
contract, nu își găsește incidența în contractele în care
părțile au stipulat o clauză de arvună dezicere.
2. Decizia a fost pronunțată cu
încălcarea dispozițiilor art.1298 Cod civil și a prevederilor
art.6 din promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au confundat efectele
juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele produse de
însăși convenția de vânzare-cumpărare.
În practica judiciară s-a decis că
este valabilă și obligatorie între părți chiar și o
convenție accesorie prin care acestea stipulează o clauză de
dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare,
cu consecința pierderii sumei date drept arvună sa a restituirii ei
duble.
Întrucât în planul antecontractelor de
vânzare-cumpărare care dau naștere unei obligații de a face,
exercitarea facultății de dezicere transformă obligația de
a face într-o obligație de a da care rezultă din clauza de arvună,
soluția corectă era aceea de a se constata rezoluțiunea
promisiunii de vânzare-cumpărare.
Recursul este nefondat pentru considerentele
ce succed.
Promisiunea sinalagmatică de
vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică
principiul forței obligatorii care guvernează această materie,
art.969 Cod civil.
Aceasta nu înseamnă că
părțile nu pot, prin voința lor să adopte o clauză de
dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, față de
dispozițiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul
că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre
părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea
silită sau a pune în funcțiune clauza de arvună.
Acordul de voință intervenit între
reclamanți și pârâți cuprinde la articolele 5 și 6
următoarele dispoziții: „nimeni nu se poate răzgândi de la acest
contrat” și „în situația nerespectării clauzelor contractuale de
către vreuna din părți, contractul poate fi valorificat pe calea
prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de
judecată; ... în conformitate cu art.1298 Cod civil în cazul în care
promitentul cumpărător nu își respectă obligațiile
contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar în cazul în care
promitenții vânzători nu-și vor respecta obligațiile
contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul sumei
primite ca arvună”.
Interpretarea dată de recurenți
clauzelor arătate în sensul existenței unei clauze exprese de
dezicere în temeiul căreia antecontractul poate fi denunțat
unilateral, cu obligația întoarcerii arvunei îndoite, ca excepție de
la regula instituită de art.969 Cod civil nu poate fi primită.
În operațiunea de interpretare a
prevederilor contractuale, unele prin altele, instanța de apel a dat
eficiența interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit
dispozițiilor art.972 și 978 Cod civil.
Astfel, art.2, 3, 5 și 7 din
convenție susțin ideea că intenția reală și
comună a fost aceea de a da arvunei o funcție confirmatoare, de
garantare a executării promisiunii.
Obligativitatea încheierii actului în forma
autentică, în sarcina recurenților rezultă din dreptul
pârâților ca în situația „în care din motive neimputabile
promitentului-cumpărător, promitenții-vânzători nu vor
proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma
autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe
calea judecătorească” (art.2), iar în situația
„nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna dintre părți
... contractul poate fi valorificat prin instanța de judecată pe
calea prestației tabulare”.
Interdicția denunțării
unilaterale rezultă fără echivoc din conținutul art.5
„nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract” precum și din
conținutul art.7 „orice clauză ... va putea fi modificată prin
consimțământul mutual al părților”, fiind aplicabilă
regula simetriei în contracte și nu excepția, denunțarea
unilaterală.
Drept urmare, cum
promitentul-cumpărător și-a îndeplinit sarcina de plată a
pretenției și de consemnare a diferenței de preț, iar
promitentul-vânzător, cu încălcarea art.2 din contract, a încheiat cu
intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la înstrăinarea
obiectului primului act juridic, interpretarea dată clauzelor contractuale
de instanța de apel este în acord cu dispozițiilor art.969, 972, 978,
1073 și 1294 Cod civil, față de ponderea clauzelor ce stabilesc
obligativitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare în detrimentul
clauzei ce ar putea fi interpretată ca una de dezicere.
Pentru considerentele arătate, Înalta
Curte, a respins recursul ca nefondat.