Deliberând asupra recursului și subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., „prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)”, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj – Secția I Civilă la 17.09.2021, reclamanta A a chemat în judecată pe pârâții B, C - Sucursala București (fostă Banca D - Sucursala Craiova) și S.C. E S.R.L., prin administrator judiciar Casa de Insolvență F S.P.R.L., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2097/29.11.2010 și a contractului de garanție imobiliară nr. 2098/29.11.2010, autentificate de Biroul Notarului Public G și să dispună rectificarea tabulară, în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, situat în Craiova, str.(...), jud. Dolj de pe numele pârâtei B și înscrierea acestuia pe numele său.
Pe calea întâmpinării, S.C. E S.R.L. a invocat excepțiile necompetenței materiale procesuale și inadmisibilității capătului de cerere privind rectificarea tabulară, iar Banca C S.A., a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune privind petitul referitor la rectificarea tabulară, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Prin sentința civilă nr. 140/15.03.2022, Tribunalul Dolj – Secția I Civilă a admis excepția necompetenței sale materiale procesuale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Secției a II-a Civile a aceluiași tribunal.
Astfel învestit, prin încheierea din 23.06.2022, Tribunalul Dolj – Secția a II-a Civilă a dispus, în temeiul art. 78 alin. (2) C. proc. civ., introducerea în cauză, în calitate de pârât, a numitului I, iar prin încheierea din 24.11.2022, a moștenitorilor defunctei B, respectiv H, I și J.
Aceștia au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate.
Prin sentința nr. 201/14.11.2023, Tribunalul Dolj – Secția a II-a Civilă a admis în parte acțiunea, a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2097/29.11.2010 și a contractului de garanție imobiliară autentificat sub nr. 2098/29.11.2010 de Biroul Notarului Public G privind imobilul din Craiova, str.(...), jud. Dolj, a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților B și H, respectiv al pârâților I și J, în calitate de moștenitori și a respins petitul privind înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei.
Împotriva acestei sentințe, H, I, J și Banca C S.A. au declarat apel.
Prin decizia nr. 183/09.04.2024, Curtea de Apel Craiova – Secția a II-a Civilă a admis apelurile și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; a obligat intimata la plata către apelanți a sumei de 6.990 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei decizii, A a declarat recurs, solicitând casarea ei și rejudecarea cauzei de către instanța de recurs, cu consecința admiterii acțiunii.
În motivare, a arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 948 și urm. din C. civ. de la 1864, întrucât din probatoriul administrat în cauză a rezultat că deține posesia apartamentului în litigiu de la 16.12.2009, unde și-a stabilit domiciliul și pentru care a încheiat contractele de utilități în nume propriu, iar timp de 14 ani nicio persoană nu a pretins vreun drept asupra imobilului. A subliniat că o dovadă a cunoașterii și acceptării situației juridice a apartamentului este conduita procesuală a pârâților B și H, care nu au formulat întâmpinare după primirea cererii de chemare în judecată.
În opinia recurentei, calitatea pârâtei B, de contabil al S.C K S.R.L. și relația dintre această societate și pârâta S.C. E S.R.L., prin prisma deținerii calității de administrator al celor două entități de către aceeași persoană, conduc la concluzia cunoașterii caracterului fictiv al contractului de vânzare-cumpărare, al cărui scop a fost obținerea unui împrumut, garantat cu apartamentul în litigiu, iar nu transmiterea dreptului de proprietate. Autoarea căii de atac a precizat că B avea cunoștință și despre antecontractul pe care îl încheiase cu pârâta S.C. E S.R.L., în 2008, pentru același imobil.
A susținut că intenția reală a părților semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare, de a folosi imobilul drept garanție pentru a obține un credit bancar, a fost dovedită prin probatoriul administrat, din care rezultă că, după încheierea contractului, cumpărătorii nu s-au interesat de apartament, timp de aproape 14 ani, nu au verificat starea lui, iar această atitudine este justificată de faptul că ei cunoșteau situația reală, acceptând caracterul fictiv al actului juridic încheiat.
Recurenta a imputat instanței de apel reinterpretarea greșită a probelor, precum și însușirea, fără temei, a susținerilor pârâților persoane fizice privind scopul cumpărării acestui apartament - investiție imobiliară și intenția societății vânzătoare de a lipsi de efecte promisiunea și de a restitui sumele achitate de promitenta-cumpărătoare cu titlu de preț. Totodată, a subliniat greșita concluzie la care a ajuns instanța privind lipsa dovezii intenției de fraudă a părților contractului de vânzare-cumpărare, deși, în viziunea sa, toate actele dosarului confirmă existența cauzei ilicite și a fraudei la lege, relevând în acest sens declarația unui martor din dosarul penal nr. x/D/P/2020, în care administratorul societăților K S.R.L. și E S.R.L. are calitate de inculpat.
În continuare, a invocat dispozițiile art. 966 și ale art. 968 C. civ. de la 1864, susținând caracterul ilicit și imoral al cauzei, întrucât semnatarii contractului de vânzare-cumpărare au acționat cu prejudicierea intereselor sale, deși cunoșteau foarte bine situația imobilului.
Recurenta a mai arătat că a formulat, în temeiul art. 131 din Legea nr. 85/2014, o acțiune având ca obiect obligarea S.C. E S.R.L., prin administrator judiciar Casa de Insolvență F S.P.R.L., să încheie contract de vânzare-cumpărare privind apartamentul promis spre vânzare, dosarul fiind suspendat până la soluționarea prezentei cauze, în care urmărește să obțină anularea vânzării fictive și readucerea imobilului în patrimoniul vânzătoarei, pentru ca, ulterior, să poată dobândi dreptul de proprietatea asupra lui.
În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
La 19.08.2024, intimata-pârâtă Banca C S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
Tot pe calea întâmpinării, intimații-pârâți H, I, şi J au invocat excepția nulității recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., în subsidiar, solicitând respingerea lui ca nefondat.
Analizând, cu prioritate, această excepție, în temeiul art. 248 alin. (1), rap. la art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte o va respinge, întrucât din conținutul cererii de recurs se pot desprinde critici de nelegalitate care pot să fie analizate din perspectiva motivelor de recurs reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., astfel că nu poate fi reținută incidența art. 489 alin. (2) C. proc. civ.
În continuare, examinând recursul, prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente în materie, Înalta Curte reține următoarele:
Astfel cum a fost reținută în etapele devolutive ale procesului, situația de fapt care a generat prezentul litigiu derivă din încheierea, între S.C. E S.R.L. și A, a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1721/19.09.2008, urmat de semnarea între aceeași societate și pârâții B și H, a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2097/29.11.2010, ambele autentificate de Biroul Notarului Public G, având ca obiect dreptul de proprietate asupra apartamentului 9, situat în Craiova, str. (...), jud. Dolj.
Susținând că acest din urmă contract nu reflectă voința reală a părților, care ar fi fost în sensul obținerii de către societatea vânzătoare a unui împrumut bancar garantat cu imobilul menționat anterior, recurenta a inițiat demersul judiciar de față, care a fost admis în parte prin sentința primei instanțe, schimbată însă în tot în apel, conform deciziei recurate.
În esență, instanța de apel a reținut că faptul cunoașterii de către cumpărători a promisiunii de vânzare-cumpărare anterioare nu se circumscrie unei cauze imorale, că reclamanta nu a probat împrejurarea că motivul determinant al încheierii contractului de vânzare-cumpărare a fost fraudarea intereselor sale sau alt motiv care să fie contrar legii sau bunelor moravuri, iar împrejurarea nelocuirii apartamentului de către cumpărători nu conduce la caracterul întemeiat al acțiunii. A mai notat că reclamanta, deși a pretins achitarea integrală a prețului, a depus numai înscrisuri sub semnătură privată, nu și dovada evidențierii în contabilitatea societății a sumelor pretins achitate, nu a solicitat notarea în cartea funciară a promisiunii, iar după 31.05.2010, data stabilită prin antecontract pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, nu a inițiat demersuri pentru a i se restitui prețul plătit sau pentru a obține o hotărâre care să țină loc de act autentic, rămânând în pasivitate aproximativ 10 ani. În consecință, reținând caracterul fondat al apelului, a respins acțiunea.
Înalta Curte observă că o atare dezlegare este dată cu aplicarea greșită a art. 966 și art. 968 C. civ. de la 1864, potrivit cărora ,,Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect” și ,,Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”.
Din statuările instanțelor de fond, pe baza actelor dosarului, rezultă situația de fapt, necontestată de părți, potrivit căreia reclamanta, colegă de serviciu cu pârâta B, a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu societatea intimată, urmând ca, cel târziu la 31.05.2010, să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul a cărui posesie o dobândise din 16.12.2009 și în care a locuit neîntrerupt timp de aproximativ 14 ani. Totodată, s-a stabilit că pârâta S.C. E S.R.L. a vândut imobilul către B și H, prețul fiind achitat în parte prin plata unei sume în numerar, iar diferența, dintr-un credit bancar pe care cumpărătorii l-au obținut de la pârâta Banca C S.A.
În acest context, deși a reținut corect situația de fapt, instanța de apel a dezlegat eronat chestiunile deduse judecății, față de temeiul juridic al acțiunii.
Înalta Curte amintește că orice convenție care are o cauză nelicită se supune sancțiunilor prevăzute de art. 966 și art. 968 C. civ. de la 1864, iar existența cauzei și caracterul licit se prezumă potrivit art. 967-968 din același cod. Sancțiunea nulității absolute a actului juridic civil pentru cauza ilicită intervine dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască, iar în ipoteza în care una dintre părți este de bună-credință, adică nu a cunoscut caracterul ilicit al cauzei, actul juridic nu poate fi sancționat cu nulitatea absolută. Caracterul ilicit al cauzei se poate dovedi probând lipsa unui element esențial la încheierea actului ori împrejurarea că altul a fost motivul determinant al încheierii actului juridic, cu orice mijloc de probă admis de lege, indiferent dacă în înscrisul constatator cauza este sau nu prevăzută, astfel că se impune administrarea tuturor probelor admisibile pentru a se stabili dacă părțile au cunoscut motivul real al încheierii contractului, respectiv dacă s-a urmărit realizarea scopului specific actului juridic încheiat ori dacă a existat conivența părților în alt scop.
Așadar, revenea instanței învestite cu analiza valabilității unui act juridic civil din punct de vedere al uneia dintre condițiile sale de fond - cauza, obligația de a examina existența elementelor esențiale ale acestuia la momentul încheierii sale și de a administra toate probele necesare pentru identificarea voinței părților.
Contrar acestei îndatoriri, curtea de apel, deși a reținut corect situația de fapt, a dezlegat problema de drept dedusă judecății într-o manieră desprinsă de probatoriul administrat și susținerile părților, fără a cerceta îndeajuns scopul urmărit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 29.11.2010 și efectele cunoașterii de către părți a promisiunii de înstrăinare anterioare.
Astfel, aspectele privind posesia liniștită și netulburată a imobilului exercitată de reclamantă timp îndelungat fără ca cei doi cumpărători să invoce prerogativele dreptului de proprietate, plata restului de preț de către aceasta și acceptarea lui de către societatea vânzătoare la un moment la care nu mai avea calitate de proprietar (12.10.2011), prețul de achiziție al apartamentului pretins pârâților B și H, mult mai mic decât cel deja achitat de reclamantă, reprezintă chestiuni superficial evaluate de către instanța de apel; fără temei însă, aceasta a justificat pasivitatea cumpărătorilor notând că achiziția apartamentului a reprezentat o investiție imobiliară pentru viitor și a ignorat faptul cunoașterii de către aceștia a promisiunii semnate de societatea vânzătoare, reținând că actul juridic urma a fi lipsit de efecte, iar reclamantei a-i fi restituite sumele plătite.
De aceea, în rejudecare, instanța de apel va trebui să facă o astfel de analiză a conduitei părților semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2097/29.11.2010 de Biroul Notarului Public G pentru a stabili, fără echivoc, scopul încheierii actului juridic, având în vedere contextul factual concret în care a fost semnat, urmând a administra toate probele necesare unei asemenea examinări.
În considerarea celor expuse mai sus, Înalta Curte, găsind fondate criticile de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., urmează ca, în temeiul art. 496 și 497 C. proc. civ., să admită recursul, să caseze decizia atacată și să trimită cauza, spre o nouă judecată, instanței de apel, subliniind că cererea recurentei, de reținere a cauzei, spre judecare, este o soluție nereglementată de dispozițiile art. 497 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția nulității recursului.
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A împotriva deciziei nr. 183/09.04.2024, pronunțată de Curtea de Apel Craiova – Secția a II-a Civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 noiembrie 2024.