Şedinţa publică din data de 18 septembrie 2025
Asupra recursului civil de faţă;
Examinând actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată sub nr. x/2021, la data de 19 martie 2021, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul Cabinet Medical Individual Dr. B., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că a intervenit rezilierea contractului de locaţiune nr. x din 15 noiembrie 2019, din culpa pârâtului-chiriaş, constând în neexecutarea obligaţiilor de plată a chiriei şi constituire a garanţiei.
A solicitat, de asemenea, obligarea pârâtului la plata sumei de 109.403,3 Euro, cu titlu de penalitate contractuală stipulată în art. 7.5 din contract, reprezentând valoarea chiriei pentru perioada 9 octombrie 2020 - 1 decembrie 2022, obligarea pârâtului la plata contravalorii energiei electrice neachitate şi la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâtul a formulat, în termen legal, cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate că rezilierea contractului de închiriere a intervenit din culpa reclamantei-pârâte, constând în nepredarea suprafeţei de 224 m.p. din totalul celei închiriate, de 414,08 m.p.
A cerut obligarea reclamantei-pârâte la restituirea sumei de 14.000 Euro, achitată cu titlu de chirie pentru spaţiul nepredat, să se constate că nu datora chirie pentru perioada aprilie - iunie 2020 şi că, oricum, cuantumul chiriei datorate trebuia diminuat până la finalizarea terasei.
În subsidiar, pârâtul-reclamant a solicitat, în temeiul art. 1542 C. civ., adaptarea contractului, prin reducerea cuantumului penalităţii contractuale, ca fiind vădit excesivă.
La data de 16 septembrie 2021, reclamanta-pârâtă a formulat cerere modificatoare, solicitând obligarea pârâtului -reclamant şi la plata sumei de 2926,67 RON, reprezentând cotă-parte contravaloare utilităţi pentru perioada august - septembrie 2020.
Tribunalul Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 1047 din 11 mai 2022, a admis acţiunea principală şi a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. x din 15 noiembrie 2019, intervenită la data de 13 octombrie 2020, din culpa pârâtului.
A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte următoarele sume: 109.403,3 Euro, cu titlu de penalităţi, 4522,13 RON, reprezentând contravaloare energie electrică şi 2929,67 RON, cotă contribuţie utilităţi aferentă lunilor august - septembrie 2020.
A respins capetele principale din cererea reconvenţională, ca nefondate.
A anulat, ca netimbrat, petitul subsidiar al cererii reconvenţionale.
A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte suma de 29067,83 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal a declarat apel pârâtul-reclamant Cabinet Medical Individual Dr. B., înregistrat la data de 23 mai 2024 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Prin decizia nr. 1366 din 4 octombrie 2024, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul declarat de pârâtul-reclamant şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins, ca neîntemeiată, cererea principală.
A menţinut, în rest, hotărârea apelată şi a compensat în totalitate cheltuielile de judecată efectuate de părţi.
Pentru a hotărî astfel, a reţinut, în esenţă, că obiectul material al contractului de închiriere constă într-o locuinţă, astfel că sunt incidente prevederile art. 1825 C. civ.. Prin urmare, contractul a încetat prin denunţarea unilaterală a acestuia de către chiriaş, potrivit notificării din 10 iunie 2020, astfel că cererile părţilor, de constatare a rezilierii din culpa părţii adverse nu au mai fost analizate, întemeindu-se pe motive ulterioare încetării convenţiei.
Reclamanta A. S.R.L. a declarat, în termen legal, recurs împotriva deciziei nr. 1366 din 4 octombrie 2024 a Curţii de Apel Bucureşti, recurs înregistrat la data de 16 ianuarie 2025 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă.
Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:
Prin hotărârea dată, instanţa de apel a încălcat normele de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, a susţinut, în esenţă, că nici în etapa fondului şi nici în cea a apelului, părţile nu au solicitat calificarea naturii juridice a contractului de locaţiune în contract de închiriere a unei locuinţe. Totodată, ambele părţi au relevat calitatea de profesionişti a părţilor contractante, inclusiv a chiriaşului, cabinet medical individual, iar cauza juridică a cererilor (atât a cererii principale, cât şi a cererii reconvenţionale) a constat în rezilierea convenţiei, din culpa celeilalte părţi.
Prin urmare, susţine recurenta că instanţa de apel a schimbat cauza juridică a acţiunii şi a recalificat natura actului juridic dedus judecăţii, fără ca aceste aspecte să se fi invocat prin motivele de apel şi fără a fi puse în discuţia contradictorie a părţilor.
Ca atare, apreciază că au fost încălcate principiul disponibilităţii şi principiul contradictorialităţii procesului civil, fiindu-i încălcat reclamantei, intimată în respectiva etapă procesuală, inclusiv dreptul la apărare, de a formula apărări efective şi concrete relative la împrejurarea că, în speţă, convenţia nu vizează o locuinţă, ci un spaţiu destinat activităţii profesionale.
De asemenea, consideră că au fost încălcate limitele judecăţii în apel, astfel cum sunt stabilite de prevederile art. 479 alin. (1), art. 477 alin. (1) şi art. 478 alin. (2) şi (3) C. proc. civ.
O altă critică vizează încălcarea, de către instanţa de apel, a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, subscrisă de recurentă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.
În esenţă, a susţinut că, prin sentinţa nr. 462/2021 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă prin decizia nr. 1107/2022 a Tribunalului Bucureşti, s-a tranşat asupra naturii juridice a contractului de locaţiune încheiat de doi profesionişti, astfel că instanţa de apel nu putea infirma cele statuate printr-o hotărâre judecătorească definitivă anterioară.
În sfârşit, recurenta a susţinut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, critică subsumată motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
Astfel, au fost încălcate dispoziţiile art. 1778 alin. (3) C. civ., în sensul că prevederile art. 1825 C. civ. nu se aplică locaţiunii spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist.
Totodată, apreciază recurenta că au fost încălcate regulile de interpretare a contractelor, prevăzute de art. 1266 alin. (1) şi art. 1268 alin. (3) C. civ., precum şi forţa obligatorie a contractelor, instituită de art. 1270 C. civ.
Prin întâmpinare, intimatul Cabinet Medical Individual Dr. B. a invocat, în principal, excepţia nulităţii recursului, întrucât criticile formulate prin intermediul căii de atac nu se încadrează în motivele de casare invocate, ci vizează situaţia de fapt şi interpretarea probatoriului de către instanţa de prim control judiciar.
În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, întrucât nu au fost încălcate principiile desfăşurării procesului civil. Astfel, prin însăşi cererea reconvenţională s-a solicitat să se constate că a intervenit încetarea contractului, ca urmare a intenţiei chiriaşului în acest sens. Ca atare, nu au fost depăşite limitele în care a fost învestită instanţa de apel şi nici argumentele şi apărările dezvoltate în etapa fondului.
Cât priveşte pretinsa încălcare a autorităţii de lucru judecat, a susţinut că precedenta cauză a avut ca obiect o contestaţie la executare, în cadrul căreia nu s-a analizat decât legalitatea executării silite. De asemenea, apreciază că nu au fost încălcate nici normele de drept material, solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
La termenul din 18 septembrie 2025, instanţa a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimată, pentru considerentele reţinute în respectiva încheiere de dezbateri.
Recursul declarat de reclamanta-pârâtă este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Constată întemeiate criticile subscrise motivului de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
Astfel, disponibilitatea, ca principiu specific procesului civil, presupune, între altele, ca obiectul şi limitele procesului să fie stabilite prin cererile şi apărările părţilor, potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ.. În acest context, se cuvine subliniat că reclamanta a învestit instanţa cu o cerere în reziliere contract de locaţiune, întemeiată, în principal, pe neexecutarea de către chiriaş a obligaţiilor esenţiale care îi incumbă, anume plata chiriei, constituirea garanţiei şi plata utilităţilor. Pârâta, la rândul ei, pe calea cererii reconvenţionale, a solicitat rezilierea aceleiaşi convenţii, din culpa proprietarului locator, constând, în principal, în nepredarea întregii suprafeţe închiriate şi neasigurarea folosinţei liniştite şi utile a bunului imobil. Nici una dintre părţile litigiului nu s-a prevalat de dreptul de a denunţa contractul, întrucât locaţiunea nu fusese făcută fără determinarea duratei şi nici nu a invocat regulile particulare prevăzute de C. civ. în materia închirierii locuinţelor. Nici prin cererea de apel formulată de pârâta-reclamantă nu au fost invocate astfel de apărări noi.
În acest context, instanţa de apel nu îşi putea fundamenta soluţia pe pretinsul drept al chiriaşului de a denunţa unilateral contractul de închiriere al unei locuinţe, fără a acorda părţilor posibilitatea de a discuta şi combate aceste elemente de fapt şi de drept. În speţă, este necontestat faptul că instanţa de prim control judiciar nu a pus în discuţia contradictorie a părţilor aceste aspecte noi, relative la recalificarea naturii contractului de locaţiune şi a cauzei juridice a cererilor părţilor, întrucât în încheierea de şedinţă nu se regăsesc aceste elemente şi ele nu rezultă, aşa cum s-a mai arătat, nici din cererile şi apărările părţilor.
Or, principiul contradictorialităţii nu se limitează doar la prerogativele procesuale acordate sau impuse părţilor litigante, ci şi la o obligaţie corespunzătoare a instanţei, anume aceea de a-şi întemeia hotărârea numai pe motive de fapt şi de drept, pe explicaţii şi mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii potrivit art. 14 alin. (6) C. proc. civ.
Aşa cum corect susţine recurenta, instanţa de apel nu i-a acordat posibilitatea de a combate cele reţinute direct prin considerentele deciziei, anume natura juridică a contractului dedus judecăţii, de locaţiune a unei locuinţe şi, în mod corespunzător, a dreptului chiriaşului de a denunţa unilateral convenţia. În alţi termeni, soluţia recurată a fost adoptată fără a acorda părţilor dreptul de a se apăra, dată fiind legătura indisolubilă între principiul contradictorialităţii şi principiul dreptului la apărare. Prin nerespectarea principiului contradictorialităţii, respectiv prin fundamentarea soluţiei pe aspecte de fapt şi de drept nesupuse dezbaterii contradictorii, a fost afectată şi realizarea altor principii procesuale, anume garantarea realizării dreptului la apărare şi a egalităţii părţilor în faţa autorităţii judiciare.
Cât priveşte criticile relative la încălcarea limitelor efectului devolutiv al apelului, determinate de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă reţine că, în adevăr, prin cererile formulate de ambele părţi, nu s-a solicitat instanţei să dispună rezilierea contractului de locaţiune. În esenţă, acestea au solicitat instanţei să constate că dispun de un drept de a declara rezilierea unilaterală, pe care l-au exercitat, pe calea notificării scrise, anterior sesizării instanţei, fiecare dintre părţile litigante prevalându-se de neexecutarea obligaţiilor asumate de partea adversă.
În acest context, pare că instanţa de apel a schimbat temeiul juridic al cererii reconvenţionale, statuând că cererea chiriaşului se întemeiază pe un drept de denunţare unilaterală a convenţiei. Dacă a intervenit o schimbare a cauzei acţiunii, respectiv o modificare inadmisibilă a unui element esenţial al judecăţii, prohibită de prevederile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. sau dacă a avut loc doar o explicitare a pretenţiilor cuprinse implicit în cererile şi apărările pârâtului-reclamant, în sensul art. 478 alin. (4) C. proc. civ., este o chestiune ce urmează a fi stabilită.
Apelul fiind o cale de atac devolutivă, părţile pot invoca prin cererea de apel, respectiv prin întâmpinare, orice motive sau mijloace de apărare, inclusiv acele mijloace invocate în etapa fondului, chiar dacă ele nu au fost examinate de instanţa de fond. Important este faptul ca admisibilitatea lor să fie discutată în contradictoriu, potrivit regulilor de drept comun, ceea ce în etapa apelului nu s-a realizat.
În concluzie, nerespectarea de către judecătorii din apel a principiului contradictorialităţii şi a dreptului la apărare, astfel cum sunt reglementate de art. 14 alin. (6) şi respectiv, de art. 13 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., atrage nulitatea hotărârii, în condiţiile art. 179 alin. (1) C. proc. civ.. Prin urmare, criticile subscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sunt fondate şi vor determina admiterea căii de atac a recursului.
Cât priveşte criticile subscrise motivului de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., acestea nu pot fi primite.
În esenţă, recurenta invocă efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat al unor hotărâri judecătoreşti pronunţate în contestaţia la executare promovată de pârâta din prezenta cauză, pretins încălcat de instanţa de apel, în sensul art. 431 alin. (2) C. proc. civ.. Este adevărat că principiul puterii lucrului judecat împiedică nu numai judecarea din nou a unui proces terminat, având acelaşi obiect, aceeaşi cauză şi fiind purtat între aceleaşi părţi, ci şi contrazicerile dintre două hotărâri judecătoreşti. Altfel spus, constatările făcute printr-o hotărâre definitivă nu pot fi contrazise printr-o altă hotărâre ulterioară, dată într-un alt proces.
În speţă, însă, prin sentinţa nr. 462 din 29 septembrie 2021 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti nu s-au tranşat alte aspecte decât cele referitoare la caracterul de titlu executoriu al contractului de locaţiune înregistrat la organele fiscale, în sensul art. 1798 C. civ., la exigibilitatea creanţei constând în chirie sau la legalitatea actelor de executare. Contrar susţinerilor recurentei, nu au fost tranşate aspecte referitoare la modalitatea de încetare a contractului de locaţiune (reziliere unilaterală sau denunţare) şi nici la destinaţia spaţiului închiriat (locuinţă sau spaţiu destinat exercitării activităţii unui profesionist). Aşadar, toate criticile relative la încălcarea, de către instanţa de apel, a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, sunt vădit nefondate.
Referitor la criticile întemeiate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., constată, în primul rând, că instanţa de recurs a primit deja susţinerile recurentei, privind încălcarea, în apel, a normelor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii deciziei recurate. Aşa fiind, a devenit de prisos a mai analiza şi pretinsa încălcare a normelor de drept material, ce va face obiectul analizei în rejudecarea cauzei, în apel.
În al doilea rând, pentru a statua dacă convenţia dedusă judecăţii vizează închirierea unei locuinţe sau locaţiunea unui spaţiu destinat exercitării activităţii unui profesionist şi, prin urmare, dacă sunt incidente prevederile art. 1825 raportat la art. 1778 alin. (3) C. civ., se impune, mai întâi, a interpreta contractul după voinţa concordantă a părţilor.
Aşadar, instanţa de apel, în rejudecare, la stabilirea voinţei concordante a părţilor, va ţine seama, în primul rând, nu doar de calitatea părţilor contractante, aşa cum rezultă în mod explicit din actul juridic, ci de toate criteriile prevăzute de art. 1266 alin. (2) C. civ.
Nu în ultimul rând, instanţa de prim control judiciar va proceda la interpretarea sistematică a contractului, la interpretarea clauzelor unele prin altele şi dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul actului juridic. Procedând astfel, judecătorii din apel nu vor putea ignora conţinutul clauzelor cuprinse în art. 4.2 alin. (3), (4), (14) sau în art. 15.3 din contract, conţinut pe care să îl raporteze la scopul convenţiei şi chiar la comportamentul ulterior încheierii acesteia, ce emană din vasta corespondenţă depusă la dosar.
Faţă de cele mai sus reţinute, potrivit art. 496 alin. (2) raportat la art. 497 teza I C. proc. civ., va admite recursul şi va casa decizia atacată, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre o nouă judecată, instanţei de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1366 din 4 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre o nouă judecată, instanţei de apel.
Definitivă.
Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 18 septembrie 2025.