Acțiune în încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Termen suspensiv. Condiții și efecte în raport cu dispozițiile art. 1321 Cod civil
Cuprins pe materii: Drept comercial. Codul civil. Obligații. Izvoarele obligațiilor. Contractul
Index alfabetic: Încetare contract
- Promisiune de vânzare-cumpărare
- Evacuare
- Imposibilitate fortuită de executare
- Termen suspensiv
C. civ., art. 577 alin. (2), art. 1270 alin. (2), art. 1321, art. 1322, art. 1351 alin. (3),
art. 1412 alin. (1)-(2), art. 1414, art. 1634 alin. (1), (3)
Articolul 1321 C. civ. realizează o enumerare exemplificativă a cauzelor generale de încetare a raporturilor juridice obligaționale având ca izvor contractul, printre acestea regăsindu-se expirarea termenului și imposibilitatea fortuită de executare.
Textul are în vedere termenul extinctiv, care marchează, prin împlinirea lui, stingerea obligației, conform art. 1412 alin. (2) C. civ., nu și termenul suspensiv, care amână doar exigibilitatea obligației, potrivit art. 1412 alin. (1) coroborat cu art. 1414 C. civ.
Astfel, în cazul în care termenul prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată de părți este unul suspensiv, până la împlinirea căruia este amânată executarea obligațiilor asumate prin antecontract, de a vinde și, respectiv, de a cumpăra imobilul ce face obiectul promisiunii, împlinirea acestuia nu marchează stingerea raportului juridic obligațional născut din antecontract, în condițiile art. 1321 C. civ.
I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, decizia nr. 1043 din 10 iunie 2025
A. Circumstanțele cauzei. Cadrul procesual
1. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 29.05.2023, pe rolul Tribunalului Vaslui, sub nr. x/89/2023, reclamanta A. S.R.L., a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., fostă D., încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1330 din data de 09.06.2022 de către BIN E., repunerea părţilor în situaţia anterioară și evacuarea pârâților din imobilul-apartament nr. 1 situat în mun. Iaşi, (...), jud. Iaşi, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1321, art. 1322 și art. 1634 C. civ.
2. Soluţia instanţei de fond
Prin sentinţa civilă nr. 370/2024 din 28 februarie 2024, Tribunalul Vaslui, Secţia civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. şi C., fostă D.
3. Hotărârea instanţei de apel
Împotriva acestei sentinţe a promovat apel reclamanta A. S.R.L., solicitând admiterea apelului, anularea sentinței atacate și admiterea cererii sale.
Prin decizia nr. 537/2024 din 18 decembrie 2024, Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, a respins, ca neîntemeiat, apelul formulat de apelanta A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 370/2024 din 28 februarie 2024 şi a obligat apelanta la plata către intimați a sumei de 5.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
B. Calea de atac exercitată în cauză
Împotriva acestei decizii, la 10.02.2025, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare, aceleiaşi instanţe, cu cheltuieli de judecată.
Subsumat motivului de recurs menționat, recurenta a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1321, art. 1270 alin. (2) și art. 1412 alin. (2) C. civ., arătând că termenul limită până la care promisiunea de vânzare-cumpărare producea efecte între părți era 31.03.2022, instanța de apel reținând în mod greșit faptul că ar fi intervenit o prelungire a acestui termen, ca urmare a notificării transmise promitenților-cumpărători de către promitenta-vânzătoare, la 30.06.2022.
Învederează recurenta, pe de-o parte, că prelungirea antecontractului nu putea interveni decât în baza acordului de voință al părților și nu a unui act unilateral, iar, pe de altă parte, că notificarea la care face referire instanța de apel nu are nici măcar natura unui act juridic, fiind transmisă exclusiv în scop de informare, ulterior expirării termenului contractual, fără intenția de a produce efecte juridice.
În continuare, recurenta a invocat greșita aplicare a dispozițiilor art. 1634 C. civ., arătând că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost posibilă din cauze independente de voința societății, care au constat în imposibilitatea de a mai construi locuri de parcare la parterul blocului, conform proiectului inițial.
Totodată, recurenta a făcut referire la demersurile inițiate în vederea identificării și achiziționării unui teren în apropierea blocului construit, pentru amenajarea locurilor de parcare, ceea ce confirmă buna credință a societății în executarea obligațiilor contractuale.
În ce privește caracterul temporar al imposibilității de executare, reținut de instanța de apel, recurenta arată că prin promisiune au fost asumate obligații pe o perioadă determinată, iar imposibilitatea de executare persistă și în prezent, la mai mult de doi ani de la data la care trebuia încheiat contractul, fără să existe vreo previzibilitate cu privire la prelungirea/înlăturarea în viitor a acesteia.
În fine, recurenta a invocat clauza de nerăspundere din cuprinsul promisiunii, care atestă că părțile au înțeles să considere restricțiile legale și orice evenimente aflate în afara controlului părții care le invocă, ca reprezentând un caz fortuit de natură să conducă la încetarea contractului.
În ce privește petitul referitor la evacuarea intimaților din imobil, recurenta a invocat greșita aplicare a dispozițiilor art. 577 alin. (2) C. civ., arătând că este titulara dreptului de proprietate asupra construcției bloc C3, întrucât dreptul de proprietate se naște din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, nefiind necesară întocmirea procesului-verbal de recepție și finalizare a lucrărilor de construcție.
Pe de altă parte, se arată că solicitarea de evacuare nu are caracter accesoriu în raport cu capătul de cerere referitor la încetarea promisiunii, astfel încât recurenta este îndreptățită să obțină eliberarea spațiului de către intimați, în condițiile în care, deși nu le-a transmis posesia asupra imobilului, aceștia continuă să îl folosească, cu încălcarea art. 27 lit. g) din Legea nr. 10/1995.
C. Apărarea intimaților
Intimații-pârâți B. și C. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu consecinţa menţinerii deciziei recurate, cu cheltuieli de judecată.
D. Procedura de soluționare a recursului
În etapa recursului s-a derulat procedura de regularizare a cererii de recurs şi de comunicare a actelor de procedură între părţi, prin intermediul grefei instanţei, în conformitate cu dispoziţiile art. 490 C. proc. civ.
Prin rezoluţia din 05 mai 2025 s-a fixat termen la data de 10 iunie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, întrucât procesul este guvernat de dispoziţiile Codului de procedură civilă, în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului.
E. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului declarat în cauză
Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., constată că acesta nu este fondat, pentru considerentele ce succed.
În prezenta cauză, reclamanta A. S.R.L. a solicitat instanțelor să dispună încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1330/09.06.2022 de B.I.N. E., în temeiul dispozițiilor art. 1321, art. 1322 și art. 1634 C. civ., invocând ca motive de încetare a contractului atât expirarea termenului, cât și imposibilitatea fortuită de executare.
Printr-un capăt de cerere distinct, reclamanta a solicitat evacuarea pârâților din imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, ca efect al încetării contractului, dar și pentru lipsa oricărui titlu locativ al pârâților asupra imobilului.
Reținând, pe de-o parte, că termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a fost prelungit ca urmare a notificării din 30.06.2022, prin care promitenta-vânzătoare a recunoscut valabilitatea antecontractului până la momentul încheierii vânzării, iar, pe de altă parte, că reclamanta își invocă propria culpă în neexecutarea obligațiilor contractuale, cât timp erau în sarcina acesteia toate obligațiile de obținere a documentelor necesare pentru transferarea dreptului de proprietate către pârâți, instanța de apel a menținut soluția primei instanțe, de respingere a primului capăt de cerere ca neîntemeiat.
În ce privește petitul referitor la evacuarea pârâților din imobil, instanța de apel a constatat legalitatea soluției de respingere a acestuia ca neîntemeiat, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru încetarea promisiunii, dar și faptul că reclamanta a permis folosirea apartamentelor de către pârâți, pe o perioadă cuprinsă între doi și trei ani, fără costuri suplimentare, iar în absența proceselor verbale de recepție și finalizare a lucrărilor de construcție dreptul său de proprietate nu este pe deplin stabilit.
Prin recursul declarat, societatea reclamantă critică decizia curţii de apel susținând că a fost dată cu încălcarea normelor de drept material referitoare la încetarea contractului, imposibilitatea fortuită de executare și dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului [art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. raportat la art. 1321, art. 1270 alin. (2), art. 1634 și art. 577 alin. (2) C. civ.].
Printr-o primă critică, recurenta-reclamantă invocă aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1321, art. 1270 alin. (2) și art. 1412 alin. (2) C. civ., arătând că promisiunea de vânzare-cumpărare a încetat prin expirarea termenului prevăzut de părți pentru încheierea contractului, și anume 31.03.2022, instanța de apel reținând în mod greșit faptul că ar fi intervenit o prelungire a acestui termen, ca urmare a notificării transmise promitenților-cumpărători de către promitenta-vânzătoare, la data de 30.06.2022.
Motivul de recurs nu este întemeiat.
Se reține că, potrivit art. 1321 C. civ., „contractul încetează, în condițiile legii, prin executare, acordul de voință al părților, denunțare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitatea fortuită de executare, precum și din orice alte cauze prevăzute de lege”.
Prevederea legală realizează, așadar, o enumerare exemplificativă a cauzelor generale de încetare a raporturilor juridice obligaționale având ca izvor contractul, printre acestea regăsindu-se expirarea termenului și imposibilitatea fortuită de executare.
Reglementând expirarea termenului drept cauză de încetare a contractului, textul are în vedere termenul extinctiv, care marchează, prin împlinirea lui, stingerea obligației, conform art. 1412 alin. (2) C. civ., nu și termenul suspensiv, care amână doar exigibilitatea obligației, potrivit art. 1412 alin. (1) coroborat cu art. 1414 C. civ.
În cauză, Înalta Curte constată că termenul pe care îl cuprinde promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată de părți nu este unul extinctiv, întrucât nu marchează momentul la care se sting obligațiile acestora, ci unul suspensiv, până la împlinirea căruia a fost amânată executarea obligațiilor asumate prin antecontract, de a vinde și, respectiv, de a cumpăra imobilul ce face obiectul promisiunii.
Astfel, inițial părțile au convenit ca perfectarea vânzării să aibă loc până la data de 31 octombrie 2021, iar ulterior au prelungit acest termen până la data de 31 martie 2022, prin Actul adițional nr. 1 la contract.
Prin urmare, întrucât termenul până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare are natura unui termen suspensiv, împlinirea acestuia nu a marcat stingerea raportului juridic obligațional născut din antecontract, în condițiile art. 1321 C. civ.
În același timp, nefiind un termen extinctiv, este lipsit de relevanță din perspectiva încetării antecontractului dacă acesta a fost sau nu prelungit prin acordul de voință al părților, ceea ce face ca analiza criticilor recurentei, ce vizează încălcarea regulii simetriei în privința modificării contractului, să devină superfluă.
În ce privește critica prin care recurenta-reclamantă invocă greșita aplicare a dispozițiilor art. 1634 C. civ., pe motiv că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost posibilă din cauze independente de voința societății, care au constat în refuzul autorității competente de a elibera certificatul de edificare și procesul verbal de recepție la finalizarea construcției, ca urmare a imposibilității de a se mai construi locuri de parcare la parterul blocului, conform proiectului inițial, Înalta Curte constată că nu poate fi reținută.
Se constată că, potrivit art. 1634 alin. (1) C. civ., „Debitorul este liberat atunci când obligaţia sa nu mai poate fi executată din cauza unei forţe majore, a unui caz fortuit ori a unor alte evenimente asimilate acestora, produse înainte ca debitorul să fie pus în întârziere”.
Textul reglementează, așadar, imposibilitatea obiectivă și neculpabilă a debitorului de a executa obligația la care este ținut, cu efectul stingerii acesteia pentru viitor.
Cauzele care pot determina ca o obligație valabilă să devină imposibil de executat sunt forța majoră, cazul fortuit ori alte evenimente asimilate acestora.
Cazul fortuit este, potrivit art. 1351 alin. (3) C. civ., „un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs”.
Rezultă că principalele condiții ale cazului fortuit se referă la cauza producerii evenimentului, circumscrisă unor împrejurări obiective, imprevizibilitatea și inevitabilitatea evenimentului, care se raportează la persoana a cărei conduită este evaluată.
În cauză, recurenta-reclamantă invocă drept cauză a imposibilității de executare a obligației născute în sarcina sa din antecontractul de vânzare-cumpărare împrejurarea că nu a obținut certificatul de edificare și procesul verbal de recepție la finalizarea construcției, motivat de imposibilitatea de a mai construi locuri de parcare la parterul blocului, conform proiectului inițial.
Se constată, așadar, că recurenta își invocă propria culpă pentru a justifica neexecutarea obligației ce îi revenea, în condițiile în care respectarea autorizației de construire, care implica executarea lucrărilor de construcție în conformitate cu prevederile documentației tehnice aprobate prin autorizație, cădea în sarcina acesteia.
De altfel, recurenta-reclamantă nu furnizează nicio explicație cu privire la motivul care a condus la imposibilitatea construirii locurilor de parcare la parterul blocului, conform proiectului inițial și autorizației emise în baza acestuia.
Pe de altă parte, nefiind vorba de o imposibilitate obiectivă și neculpabilă a debitorului de a executa obligația la care era ținut, nu prezintă relevanță dacă aceasta era definitivă sau doar temporară, art. 1634 alin. (3) C. civ. fiind incident doar în măsura în care este îndeplinită premisa care reiese din alin. (1) al aceluiași articol.
În egală măsură, clauza de nerăspundere din antecontract de care se prevalează recurenta-reclamantă, care are în vedere neexecutarea sau executarea necorespunzătoare cauzată de un eveniment imprevizibil și ale cărui consecințe sunt de neînlăturat pentru partea care îl invocă, nu este aplicabilă în cauză.
Referitor la soluția asupra cererii de evacuare a intimaților din imobil, Înalta Curte constată că, față de modalitatea echivocă în care a fost formulat acest petit, atât ca un capăt accesoriu în raport cu cererea de încetare a promisiunii de vânzare-cumpărare, cât și ca un capăt de cerere principal, întemeiat pe lipsa oricărui titlu locativ al intimaților asupra imobilului, instanța de apel a analizat legalitatea soluției primei instanțe din ambele perspective, reținând caracterul neîntemeiat al capătului de cerere principal, dar și faptul că reclamanta a permis folosirea apartamentelor de către pârâți, pe o perioadă cuprinsă între doi și trei ani, fără costuri suplimentare, iar în absența proceselor verbale de recepție și finalizare a lucrărilor de construcție, dreptul său de proprietate nu este pe deplin stabilit.
Recurenta-reclamantă critică această soluție, invocând greșita aplicare a dispozițiilor art. 577 alin. (2) C. civ., cu argumentul că este titulara dreptului de proprietate asupra construcției bloc C3, întrucât dreptul de proprietate se naște din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, nefiind necesară întocmirea procesului-verbal de recepție și finalizare a lucrărilor de construcție.
Motivul de recurs nu este întemeiat, relevantă în acest sens fiind dezlegarea dată prin Decizia Î.C.C.J. - Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii nr. 13/2019, prin care s-a statuat că lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.
Considerentele care au fundamentat această decizie sunt aplicabile mutatis mutandis și în situația în care constatarea dreptului de proprietate se solicită pe cale incidentală, instanţa neputând să valideze prin considerente decizorii precaritatea unei situaţii juridice create printr-o conduită contrară legii.
Ca atare, nu se poate reține încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 577 alin. (2) C. civ., referitoare la dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului.
Pe de altă parte, Înalta Curte arată că nu pot fi cenzurate statuările de fapt ale instanței de apel, în sensul că reclamanta a permis folosirea imobilului de către pârâți, raportat la limitele în care are loc controlul de legalitate pe calea recursului, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ..
Pentru considerentele expuse, constatând că decizia atacată nu este susceptibilă de a fi cenzurată prin prisma motivului de casare invocat, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 537/2024 din 18 decembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă.
Referitor la cererea intimaților-pârâți privind obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine următoarele:
Conform dispoziţiilor art. 452 C. proc. civ., „partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei”, iar potrivit art. 453 din acelaşi cod, „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată”.
Prin raportare la aceste texte de lege, Înalta Curte constată că intimatele-pârâte au depus la dosarul cauzei dovezi care atestă efectuarea cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariul de avocat, respectiv chitanța de plată nr. 2//7 din 03.03.2025.
Reținând culpa procesuală a recurentei-reclamante în promovarea recursului şi în raport de solicitarea intimaților-pârâți privind acordarea cheltuielilor de judecată aferente procesului, a fost admisă cererea, în sensul obligării recurentei la plata sumei de 6.000 lei către intimați, cu titlul de cheltuieli de judecată.