Contract de vânzare-cumpărare.Vânzare la licitaţie. Imobil negrevat de sarcini
În cazul în care cumpărătoarea nu și-a respectat obligaţiile asumate în cadrul negocierilor privind cumpărarea imobilului, vânzătoarea este îndreptăţită să procedeze la vânzarea imobilului prin licitaţie iar transferul drepturilor reale asupra imobilului către un terţ nu este împiedicat de existenţa unor drepturi mai vechi de natură locativă și pe termen limitat ale locatarului, astfel că imobilul poate fi considerat „negrevat de sarcini”.
Secţia comercială, decizia nr.506 din 30 ianuarie
2002
Prin sentinţa civilă nr.525 din 5 iunie 2000, Tribunalul Vaslui a respins
acţiunea reclamantei, Primăria Municipiului Bârlad împotriva pârâtei SC „CIB”
SA Bârlad, privind reziliera contractului de închiriere cu privire la imobilul
din Bârlad și evacuarea pârâtei.
Apelul reclamantei a fost respins, prin decizia nr.312 din 9 octombrie 2000 a Curţii de Apel Iași, care a considerat că în speţă nu există temeiuri pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere.
Reclamanta a declarat recurs, susţinând că prin respingerea cererii de reziliere a contractului de închiriere și de evacuare a pârâtei, imobilul a rămas „grevat de sarcini”, aflându-se în imposibilitatea de a recurge la varianta subsidiară prevăzută de lege, de a vinde imobilul aflat în litigiu prin licitaţie publică.
Recursul este nefondat.
La 16 februarie 1999 părţile au convenit asupra cumpărării imobilului aflat în litigiu întocmind un înscris intitulat „proces-verbal de negociere” conform căruia preţul urma să fie achitat de cumpărătoare în termen de 45 de zile de la semnare.
Probele administrate în cauză confirmă însă că, vânzarea nu a putut fi
perfectată datorită neîndeplinirii obligaţiei de plată a preţului în
termenul prevăzut, pârâta – locatară manifestându-și disponibilitatea
pentru o renegociere a preţului în baza unei noi oferte din partea reclamantei.
În același timp, instanţa de apel a făcut o corectă delimitare între raporturile părţilor din cadrul negocierii eventualei vânzări a imobilului, iar pe de altă parte, cele din contractul de închiriere.
Ca atare, menţinerea soluţiei de respingere a cererilor de reziliere și de evacuare apare întrutotul justificată, ţinând seama că părţile, în cursul negocierii vânzării nu au convenit asupra unei eventuale modificări a contractului de închiriere ale cărui efecte urmau să se producă până la 9 septembrie 2002, permiţând pârâtei utilizarea imobilului în continuare, în calitate de locatară.
În condiţiile în care pârâta nu și-a respectat obligaţiile asumate în cadrul
negocierilor privitoare la cumpărarea imobilului, reclamanta era pe deplin
îndreptăţită să procedeze la vânzarea acestuia la licitaţie, transferul
drepturilor reale asupra imobilului către un terţ nefiind împiedicat de
existenţa, în favoarea pârâtei, a unor drepturi de natură locativă dar
limitate în timp.
Astfel că, nici critica referitoare la împiedicarea vânzării ca urmare a „sarcinilor” care grevează imobilul nu este întemeiată.
În speţă, nu își găsesc aplicarea nici una dintre prevederile art.304 C.proc.civ. și în consecinţă, recursul a fost respins ca nefondat.