Contract de închiriere.Lucrări la imobilul închiriat. Clauze contractuale
Instanţele au apreciat, în mod greșit
acordul proprietarului în ceea ce privește executarea de către chiriaș a
lucrărilor la imobil dând eficienţă juridică unei însemnări făcute de un
salariat al proprietarului care nu avea calitatea de reprezentant legal al
acestuia, ignorând clauzele contractului de închiriere care
prevedeau expres interdicţia executării oricăror modificări ale spaţiului
închiriat fără acceptul proprietarului.
Or,omologarea în acest context a concluziei expertizei, potrivit căreia
lucrările la imobil trebuiau executate de proprietar, iar nu de chiriaș,
contravine atât clauzelor contractuale cât și dispoziţiilor legale în materie
și reprezintă o abandonare în favoarea expertului a prerogativelor instanţelor
de a desluși raporturile juridice stabilite între părţi.
Secţia comercială, decizia nr.1817 din
13 martie 2002
Prin sentinţa civilă nr.552/C din 12 iulie 2000, Tribunalul Mehedinţi a admis acţiunea reclamantei SC „T” SRL, Drobeta Turnu Severin, împotriva pârâtei RA „L.D.” Turnu Severin, care a fost obligată la plata contravalorii îmbunătăţirilor efectuate la imobilul închiriat.
Apelul pârâtei a fost respins prin decizia nr.1522 din 20 noiembrie 2000, de Curtea de Apel Craiova, Secţia comercială care a reţinut că, prin contractul încheiat în 1977, pârâta a închiriat reclamantei spaţiul comercial din Drobeta Turnu Severin iar în perioada exercitării locaţiunii, în calitate de chiriaș, a făcut îmbunătăţiri.
Apărările pârâtei, din care rezultă că aceasta, în calitate de locator, nu și-a dat acordul pentru executarea lucrărilor menţionate, dintre care unele aveau caracter voluptoriu iar altele constituiau, obligaţii ale chiriașului, nu au fost avute în vedere.
Pârâta a declarat recurs, susţinând ineexistenţa acordului său vizând efectuarea lucrărilor invocate de reclamantă, evidenţiind, de asemenea, că semnarea contractului de către reclamantă în calitatea sa de chiriaș s-a făcut fără obiecţiuni cât privește starea spaţiului închiriat.
Recursul este fondat.
Din analiza lucrărilor din dosar Curtea a constatat că, deși pârâta nu a menţionat în mod expres dispoziţiile legale avute în vedere cu ocazia motivării recursului în speţă își găsesc aplicarea prevederile art.306 alin.ultim C.proc.civ., iar argumentele enumerate vizează greșita interpretare a actelor juridice deduse judecăţii precum și omisiunea instanţei de a se pronunţa asupra unor mijloace de apărare sau asupra unor dovezi administrate care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, apărări care corespund situaţiilor prevăzute de art.304 punctele 8 și 10 C.proc.civ.; că în mod greșit instanţa de fond și cea de apel au apreciat că pârâta ar fi fost de acord cu executarea lucrărilor aflate în litigiu, dând fără temei eficienţă juridică unei însemnări făcute de către un salariat al pârâtei care nu avea calitatea de reprezentant legal al acesteia.
Greșita interpretare a acelui înscris este cu atât mai evidentă cu cât contractul de închirirere și anexa acestuia, prevăd expres interdicţia executării oricăror modificări ale spaţiului fără acceptul proprietarului, iar acestea au fost semnate din partea locatorului de către director, singurul în măsură să o reprezinte legitim pe pârâtă.
Totodată instanţele nu au luat în considerare împrejurarea că, exceptând
punctul intitulat „reparaţii la pereţi și zugrăveli”, toate celelalte lucrări
enumerate în cuprinsul raportului de expertiză, reprezentau modificări
ale spaţiului închiriat care necesitau acordul expres al pârâtei (locator).
De asemenea, instanţele au omis menţiunea expertului potrivit căreia lucrările arătate „corespund obligaţiilor locatarului” fiind în contradicţie cu propriile concluzii din cuprinsul raportului.
Or, omologarea, în acest context, a concluziei expertizei, potrivit căreia lucrările la imobil „trebuiau executate de proprietarul imobilului, iar nu de chiriaș”, contravine nu numai clauzelor contractuale ci și dispoziţiilor legale aplicabile în materie și reprezintă, în speţă, o abandonare în favoarea expertului a prerogativelor instanţelor de a desluși raporturile juridice stabilite între cele două părţi.
În consecinţă, recursul pârâtei a fost admis, decizia atacată a fost modificată
în sensul admiterii apelului făcut în cauză de aceeași pârâtă, iar sentinţa a
fost desfiinţată, și acţiunea respinsă.