Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1719 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul București a admis în parte cererea precizată a reclamanților P.E. și P.N.C., în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. și Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 – C.L. Ștefăneștii de Jos, a obligat pârâtul să plătească reclamanților valoarea despăgubirilor de 88.347 lei pentru suprafețele de teren de 49 mp, 291 mp și 50 mp, situate în extravilanul com. Ștefăneștii de Jos, Jud. Ilfov, tarlaua 22, cu numere cadastrale, ce fac obiectul exproprierii, a respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere privind plata prejudiciului cauzat ca urmare a exproprierii și acordarea dreptului de servitute.
S-a reținut, în esență, că prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 77 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 49 mp situat în tarlaua 22, parcelă, cu nr. cadastral (poziția 315 din H.G. nr. 181/2009). În temeiul dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 și art. 10 din H.G. nr. 941/2004, H.G. nr. 1546/2007 cu modificările și completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 2 276 lei.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 80 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 50 mp situat în tarlaua 22, parcelă cu nr. cadastral (poziția 316 din H.G. nr. 181/2009). În temeiul dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 și art. 10 din H.G. nr. 941/2004, H.G. nr. 1546/2007 cu modificările și completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 2.322 lei.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 298 mp situat în tarlaua 22, parcelă cu nr. cadastral (poziția 216 din H.G. 181/2009). În temeiul dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 și art. 10 din H.G. nr. 941/2004, și H.G. nr. 1546/2007 cu modificările și completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 13 252 lei.
Pentru stabilirea acestor valori s-au întocmit rapoarte de expertiză, evaluările efectuându-se la data de 18 august 2009. S-au avut în vedere următoarele criterii: amplasamentele terenurilor, evoluția pieței imobiliare, categoriile de folosință, funcțiile economice și caracteristicile sociale, existența utilităților.
Având în vedere că reclamanții nu au fost de acord cu valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 s-a efectuat o expertiză formată dintr-o comisie alcătuită din 3 experți, unul dintre experți fiind desemnat de către instanță, expropriatorul a desemnat un expert, iar reclamanții au desemnat un al treilea expert. Prin raportul de expertiză întocmit astfel s-a stabilit valoarea totală a despăgubirilor pentru cele 3 suprafețe de teren expropriate, de 88.347 lei (o valoare de 54 euro/mp).
Prima instanța a constatat că valoarea celor 3 terenuri în suprafață totală de 390 m.p. stabilită prin raport de expertiză efectuat în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, reprezintă valoarea reală a acestor terenuri, acesta fiind prețul la care se vând în mod obișnuit imobile asemănătoare cu cele expropriate în prezenta speță, situate pe raza teritorial administră a localității Ștefăneștii de Jos din Jud. Ilfov, la data de 24 mai 2010, dată la care a fost efectuată expertiza.
Prin Decizia civilă nr. 45/ A din 13 februarie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul pârâtului, a modificat sentința, în sensul că a obligat pârâtul să plătească suma de 32.392,46 lei pentru suprafețele de teren în litigiu, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței.
S-a constatat că stabilirea valorii terenurilor s-a făcut prin metoda comparației de piață, iar piața a fost identificată cu oferte de piață extrase de pe internet, contrar dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Expertiza întocmită în faza apelului a constatat că valoarea terenului în litigiu la momentul efectuării expertizei - 28 septembrie 2012, este de 32.392,46 lei.
În ce privește respectarea de către experți a cerințelor dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a constatat că terenul expropriat se află în tarlaua 22 parcela, în localitatea Ștefăneștii de Jos.
S-a avut în vedere că, în anul 2011, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafață de 8.750 mp din tarla 22, parcela care este similar cu cel expropriat, conform schiței de la fila 159, acest teren făcând parte din aceeași tarla cu cel expropriat, cu ieșire la autostradă. S-a constatat că pentru acest teren în anul 2011 s-a plătit un preț de 140.000 euro, 16 euro/mp.
În expertiză, expertul a făcut o analiză a terenurilor vândute în anul 2011 în aceeași unitate administrativă, din tarlalele 19, 22 și 41, rezultând o medie de 18,40 euro/mp, valoarea totală fiind de 32.392,46 lei.
S-a avut în vedere și faptul că în anul 2012 nu s-a mai făcut nici o tranzacție, tranzacțiile din anul 2011 sunt singurele care pot sta la baza unei soluții obiective.
Împotriva Deciziei civile nr. 45/ A din 13 februarie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a formulat cerere de recurs la data de 23 aprilie 2013, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA prin care a formulat următoarele critici de nelegalitate:
S-au încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", respectiv în com. Ștefăneștii de Jos. Jud. Ilfov, acest motiv de recurs fiind prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Aplicarea și interpretarea greșită a legii constă în faptul ca la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța de apel a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri situate în tarlale diferite față de terenurile expropriate, așadar terenuri care nu sunt similare cu cele care fac obiectul litigiului.
Totodată, atât experții, cât și instanța de apel nu au ținut cont de Grila Camerei Notarilor Publici a Jud. Ilfov, din care rezultă că prețul unitar al unui teren situat în extravilanul com. Ștefăneștii de Jos este de 1,8 euro/mp. Astfel, în cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experți este mai mare decât oferta statului de 13,5 euro/mp, instanța nu este obligată de a acorda această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Este de notorietate faptul că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut dramatic, influențând în mod direct prețurile de tranzacționare.
Pentru ipoteza în care se va constata că la efectuarea expertizei nu au fost respectate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că experții nu au ținut seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză, s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanțe.
Recursul este nefondat.
Pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu poate fi reținut nici un aspect de nelegalitate în aplicarea și interpretarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", pentru următoarele considerente:
Instanța de apel a fost preocupată să respecte întocmai condițiile prescrise de lege, valorificând concluziile unui raport de expertiză care s-a întemeiat pe criteriul prețurilor efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cele supuse exproprierii.
În condițiile în care terenul expropriat se află în tarlaua 22, parcela în localitatea Ștefăneștii de Jos, s-a avut în vedere contractul de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafață de 8.750 mp, similar cu cel expropriat, pentru care în anul 2011 s-a plătit un preț de 140.000 euro (16 euro/mp).
Mai mult, expertul a făcut o analiză a terenurilor vândute în anul 2011 în aceeași unitate administrativă (tarlalele 19, 22 și 41) și a ajuns la o concluzie rezonabilă, o medie de 18,40 euro/mp, avută în vedere la stabilirea valorii totale a terenului în litigiu, de 32.392,46 lei. S-a avut în vedere inclusiv faptul că în anul 2012 nu s-a mai efectuat nici o tranzacție cu privire la terenuri similare celor expropriate.
Lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară într-o anumită perioada strict determinată de timp nu poate avea drept consecință temporizarea judecății și amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Pe de altă parte, în cercetarea judecătorească, sarcina probei revine în egală măsură pârâtului, sens în care acesta avea interesul și obligația potrivit art. 1169 C. civ. să depună contractele menite să-i susțină punctul de vedere în disputa judiciară pendinte.
Toate celelalte critici ale recurentului-pârât referitoare la calculul propriu-zis al despăgubirilor, cu referire directă la elementele probatorii ale cauzei pendinte - situația în fapt a terenurilor, obiect al contractelor de vânzare-cumpărare, modalitatea de valorificare a Grilei Notarilor Publici în contextul dispoziției legale de principiu enunțată anterior, existența și influența crizei economice în ceea ce privește piața imobiliară - nu pot fi primite, întrucât tind, de o manieră nepermisă în calea extraordinară de atac promovată, la o devoluare a fondului.
Grila notarilor publici conține valorile orientative ale proprietăților imobiliare bazat pe analiza tranzacțiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evoluției viitoare. În chiar conținutul acestuia în capitolul dedicat scopului lucrării se arată că ”utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referința in rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, având in vedere ca evaluarea unei proprietăți imobiliare, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune identificare proprietății imobiliare si efectuarea inspecției tehnice a acesteia.”
În aceste condiții, instanța de judecată nu putea să acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decât cea acordată raportului de expertiză efectuat în cauză, prin raportare la situația concretă a imobilului supus evaluării.
Invocarea prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî" nu poate fi valorificată din perspectiva nici unei critici pertinente de nelegalitate, cât timp soluția pronunțată asupra cuantumului despăgubirilor răspunde exigențelor art. 44 alin. (3) din Constituție - "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta și prealabila despăgubire", respectiv art. 481 C. civ. - "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica și primind o dreapta și prealabila despăgubire."
Față de toate considerentele expuse anterior, criticile formulate fiind găsite nefondate, recursul va fi respins în consecință.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 45/ A din 13 februarie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 noiembrie 2013.