Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ș. pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, s-a dispus acordarea sumei de 1168 RON cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Ș., identic cu parcela nr. P1. din CF nr. F1., compus din teren liber de construcții, în suprafață de 945 mp.
S-a reținut că imobilul este expropriat conform H.G. nr. 614/2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, iar titulara dreptului, C.A., este îndreptățită la despăgubirea stabilită în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele Metodologice și potrivit cu raportul de evaluare întocmit în cauză.
Împotriva hotărârii a formulat contestație persoana îndreptățită, C.A., înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secția civilă.
La data de 24 aprilie 2012, reclamanta a formulat precizări la acțiune, solicitând constatarea netemeiniciei hotărârii Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ș. cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate și stabilirea despăgubirii la suma de 40 euro/mp, respectiv 37.800 euro.
Prin sentința nr. 2646 din 13 decembrie 2012, Tribunalul Suceava, secția civilă a admis contestația și, în consecință, a desființat în parte Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Ș., a obligat pârâta să plătească contestatoarei suma de 10.546,2 euro (echivalentul în RON la data plății); a respins, ca nefondate, cererile privind exproprierea suprafeței ce excede hotărârii contestate și a despăgubirilor solicitate pentru aceasta; a obligat pârâta să plătească contestatoarei cheltuieli de judecată în sumă de 2.500 RON.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ș. s-a dispus exproprierea suprafeței de 945 mp teren, identică cu parcela nr. P1. din CF nr. F1., proprietatea reclamantei.
Imobilul a fost expropriat, conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, km 0+000 - km 13+173”.
A reținut prima instanță că despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de pârâtă, fiind folosită metoda comparației directe.
Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Ș., la data întocmirii raportului de expertiză, reținând o valoare de 10.546,2 euro pentru terenul expropriat.
Cât privește capetele de cerere vizând exproprierea suprafețelor colaterale terenului în litigiu sau a despăgubirilor reprezentând eventualul prejudiciu cauzat de diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, instanța a constatat că sunt nefondate.
Potrivit art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.
Din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză s-a reținut că terenul neexpropriat, proprietatea reclamantei, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil, conform categoriei de folosință existentă la data exproprierii, nefiind afectat de investițiile expropriatorului.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R., recalificat la termenul din 14 februarie 2013 ca fiind apel.
Prin decizia nr. 3 din 21 februarie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul, ca nefondat.
În motivarea soluției sale, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În ce privește susținerea potrivit căreia în speță ar fi aplicabile dispozițiile Legii nr. 255/2010, care au un caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”, instanța a reținut ca fiind corectă susținerea, însă această împrejurare nu influențează soluția instanței de fond, întrucât legea specială face trimitere, în ce privește modul de stabilire a despăgubirilor și soluționarea contestației formulate de expropriat, la dispozițiile legii generale.
Astfel, dispozițiile art. 22 din actul normativ cu caracter special prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” [alin. (1)], iar „acțiunea formulată se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].
În interpretarea acestor dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” [alin. (1)] și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor” [alin. (3)], nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâta.
Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Conform dispozițiilor art. 27 alin. (1) din lege, instanța de judecată, primind rezultatul expertizei, „îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”.
Din coroborarea acestor dispoziții cu cele ale Legii nr. 255/2010, rezultă că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” [art. 11 alin. (8)] expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul „estimează” [art. 5 alin. (1)] sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, așadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la C.E.D.O.
Curtea a constatat că motivele de critică nu cuprind nici o susținere concretă care să stea la baza îndepărtării concluziilor raportului de expertiză și, cu atât mai puțin, care să indice necesitatea administrării unei noi probe cu expertiză în apel.
Astfel, în raport de exigențele art. 295 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel putea încuviința administrarea unei noi probe cu expertiză în apel fie în condițiile contestării legalității primei expertize, fie dacă obiectivele propuse erau diferite sau dacă pentru aceleași obiective se aduceau argumente și criterii noi de evaluare.
Or, legalitatea efectuării expertizei nu a fost contestată, iar simpla afirmație că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, neînsoțită de o propunere de a se avea în vedere un aspect concret (spre exemplu, indicarea unei modalități de a pune la dispoziția experților a înscrisurilor necesare sau chiar depunerea la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții) nu poate conduce, de plano, la refacerea unei probe administrate în condiții procedurale.
Se va avea în vedere și aspectul că valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, valoarea de piață se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.
De asemenea, fără a se indica ce indicii sau coeficienți au fost omiși de către comisia de experți la evaluare, nu se justifica refacerea probei cu expertiza.
În conformitate cu prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 și art. 44 alin. (3) din Constituția României, exproprierea imobilelor se poate face numai pentru utilitate publică și după o justă și prealabilă despăgubire.
La calcularea cuantumului despăgubirilor ce se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul adus proprietarului, se are în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, la data întocmirii raportului de expertiză, daunele aduse proprietarilor, luându-se în considerare și dovezile prezentate de aceștia, fiind aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În raport de aceste prevederi legale și de conținutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experți evaluatori, dintre care unul numit de instanță și câte unul desemnat de părți, se constată ca suma de 0,3 euro/mp, respectiv 284 euro, echivalentul a 1.168 RON, propusă de expropriator pentru terenul în suprafață de 945 mp ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea de circulație a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
Pârâta a formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele caracteristici fizice ale proprietății: mărimea suprafeței, utilitățile și topografia terenului. Coeficienții de individualizare referitori la caracteristicile fizice ale proprietății sus menționate s-a susținut că au fost greșit cuantificați de experți.
Caracteristicile fizice ale proprietății comparabile (mărimea suprafeței și utilitățile) fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți și apreciată a diminua valoarea proprietății evaluate cu câte 10%, apreciere corectă în condițiile în care nu s-au enumerat de către pârâta apelantă alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
Reținându-se că toate comparabilele au topografie similară, respectiv sunt terenuri în pantă ușoară, cei trei experți corect nu au aplicat nicio corecție.
Așa fiind, instanța a apreciat că prețul de 11,16 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despagubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Decizia Curții de Apel a fost atacată cu recurs de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, care a invocat pronunțarea deciziei recurate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), formulând următoarele critici:
1. În mod greșit a fost înlăturată critica din apel referitoare la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, deși a reținut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ și că prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauza potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Deși dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor. Concluzia sus menționată este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.
2) În măsura în care statuarea instanței de apel privind incidența în cauză a dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, recurenta susține că această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată în speță.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor, de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Față de reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel deoarece experții nu au verificat și identificat nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit sa reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Din această perspectivă, contrar celor reținute de experți și de instanțe, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Tranzacțiile puteau fi verificate pe baza înscrierilor efectuate în registrele de publicitate imobiliară, iar acestea atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Ș., o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară.
În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, iar nu la oferte care reflectă doar prețurile solicitate de potențialii vânzători.
În mod greșit instanța de apel a reținut că nu se justifică suplimentarea probatoriului în apel în sensul efectuării unui supliment la raportul de expertiză, pe considerentul că nu s-ar fi indicat aspectele concrete care ar fi urmat să fie reverificate și nu s-au precizat indicii sau coeficienții care au fost greșit cuantificați în cauză, ori această soluție contravine dispozițiilor art. 295 alin. (2) C. proc. civ. care permit administrarea în apel a probelor solicitate de părți, care sunt utile și necesare soluționării cauzei. Contrar celor reținute, se impune a se observa că în privința criticilor vizând coeficienții de individualizare, acestea au fost indicate în mod concret (mărimea suprafeței, utilități, topografia terenului), iar în privința celor ce vizau prețurile de tranzacționare, prețurile efectiv practicate pe piața imobiliară se regăsesc în contractele autentice de vânzare cumpărare care sunt înscrise și depuse la oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, așa încât erau îndeplinite condițiile impuse de textul de lege sus menționat pentru administrarea probatoriului solicitat în apel, care era util, concludent și pertinent din moment ce viza tocmai stabilirea despăgubirilor conform criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Susține recurenta că raportul de expertiză efectuat în cauză nu corespunde exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalității de evaluare a terenului expropriat și că prin urmare nu se justifica a fi valorificate concluziile acestui raport.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:
Primul motiv de recurs este nefondat și nu poate fi primit.
Contrar susținerilor recurentului, în mod corect a reținut instanța de apel că, deși dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”, legea specială face trimitere, în ce privește modul de stabilire a despăgubirilor și soluționarea contestației formulate de expropriat, la dispozițiile legii generale.
Astfel, art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” [alin. (1)], iar „acțiunea formulată se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].
Prin urmare, norma de drept procesual cu privire la modalitatea de solutionare a actiunii expropriatului nemultumit de cuantumul despagubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrari de constructie de autostrazi și drumuri nationale trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Așadar, Legea nr. 255/2010 nu conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate sau al modalității de contestare a acestora.
Așa fiind, această critică apare ca nefondată și nu poate fi primită.
În ce privește al doilea motiv de recurs, instanța constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:
Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).
Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.
„La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, „luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia (...)”.
Se constată astfel că textul de lege stabilește atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului și prejudiciul cauzat expropriatului, cât și momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză”.
Criticile formulate prin cererea de recurs sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susține necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, ca persoană expropriată, în baza Legii nr. 33/1994.
Cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată sunt, în primul rând, prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.
Este fondată critica recurentului-pârât privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, prevăzut de același text legal.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecății în fond, nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.
Experții aveau obligația de a face verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.
Expertiza însușită de instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de nici un document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.
Neprocedând în acest mod, Curtea de Apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.
În consecință, în baza art. 312 alin. (1) - (3) și art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, în raport de ultimul motiv de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, și pe cale de consecință va casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași Curte de Apel.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de Apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta C.N.A.D.N.R., prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în reprezentarea Statului Român împotriva deciziei civile nr. 3 din 21 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția I civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași Curte de Apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 octombrie 2013.