Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secția civilă la data de 27 februarie 2012 sub nr. 2632/86/2012, reclamanții B.A., B.D. și C.C., au solicitat, în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA București și Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Ș., anularea Hotărârii nr. 179 din 24 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor din comuna Ș. și obligarea pârâtei să le achite cu titlu de despăgubiri suma de 391.380 RON reprezentând contravaloarea reală a suprafeței de 1.779 m.p. situată în comuna Ș., rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F.
În motivare, reclamanții au arătat sunt proprietarii parcelei de 1.779 m.p. identificată în petitul acțiunii, formată prin dezmembrarea parcelei în suprafață totală de 7.800 m.p., iar suma stabilită prin expertiza efectuată în cauză este disproporționată față de valoarea de piață a terenului, respectiv, 2.196 RON, ceea ce reprezintă un preț de 1,23 RON/mp, în loc de 220 RON/mp, așa cum era prețul de vânzare la data exproprierii efective.
Reclamanții au mai arătat că anterior exproprierii, întreg terenul era situat la drum și era afectat construcției unei case, iar prin secționarea parcelei de 7.800 m.p., suprafață suficientă pentru amplasarea unei gospodării normale, au rămas cu 6021 mp împărțiți în două parcele cu suprafețe de 511 și 5.510 m.p., aspect ce a redus mult valoarea întregii parcele.
Deosebit de aceasta, imediata vecinătate a unei șosele de centură face puțin atractive parcelele rămase, ce nu pot fi valorificate prin vânzare sau prin edificarea unor construcții.
În aceste condiții prejudiciul efectiv cauzat prin expropriere implică atât aspectul prețului de piață al terenului, cât și cel legat de diminuarea posibilităților de folosirea terenului achiziționat de ei în scopul construirii unei case cu anexe, sau, eventual, al revânzării în acest scop.
Prin sentința nr. 472 din 7 martie 2013 Tribunalul Suceava, secția civilă a admis în parte acțiunea; a desființat hotărârea nr. 179 din 24 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Ș.; a obligat Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA București la plata, către reclamanți, a sumei de 19925 euro în echivalent RON la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile; a obligat același pârât la plata, către reclamanți, a sumei de 3500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut, în esență, că expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 2.196 RON, expropriații au pretins suma de 391.380 RON, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C.D., M.V. și A.M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 19.925 euro (11,20 euro/m.p.) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 889,50 euro (0,5 euro/m.p.) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea", arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat" tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Referitor la comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă tribunalul a reținut că prin suplimentul la expertiză s-a arătat că s-au aplicat în mod corect respectivele corecții. Aceasta în contextul în care Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
Tribunalul și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,20 euro/m.p., valoare rezonabilă dacă ar fi avute în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță mică de primăria municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, tribunalul a constatat că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Referitor la suma propusă cu titlu de despăgubiri de expropriator, de 2.196 RON, Tribunalul a reținut că aceasta a fost stabilită prin raportul de evaluare teren întocmit de către P.F.A. C.C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici, însă aceste expertize notariale sunt însă doar orientative. Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Referitor la suma de 391.380 RON pretinsă de către expropriați, tribunalul a reținut ca aceasta este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul comisiei de experți.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, calificat ulterior drept apel, pârâta C.N.A.D.N.R. SA, arătând că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc.
Totodată, potrivit art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România –A.N.E.V.A.R., care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate‚ cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C.C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Ș..
Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant". împrejurarea că art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. (3) din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. (1) din vechiul C. civ. (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni s-au explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile deschiderii la drum, utilităților, mărimii suprafeței au fost greșit cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate, care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanți, în cauză se impunea aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 276 C. proc. civ. anterior, iar nu cele ale art. 274 din același cod, la care se referă motivarea primei instanțe.
Prin decizia nr. 28 din 13 iunie 2013 Curtea de Apel Suceava, secția I civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că, deși în speță sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) și (3) prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii." Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menționat anterior. Textele invocate de pârât referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare ale acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
Referitor la nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, instanța de apel a reținut că faptul că s-au folosit de către experți oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare nu încalcă dispozițiile acestui text legal, care se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce nu însemnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător, prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012), având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Ș., pe care experții nu le-au avut în vedere.
Referitor la data în raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, instanța de apel reține că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunțării hotărârii judecătorești, pentru ca, cel care primește despăgubirile să își poată, eventual, achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.
Instanța de apel a mai constatat că elementele de comparație ale proprietăților comparabile (localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea suprafeței, deschidere, utilități, acces, teren în exces), fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condițiile în care nu s-au adus de către pârât alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
Referitor la cheltuielile de judecată acordate reclamanților în sumă de 3.500 RON, instanța de apel a reținut că acestea se compun din onorariul aferent expertizei și suplimentului la expertiză achitat în contul experților M.V. și C.D. și onorariul de avocat dovedit cu chitanța din 07 mai 2012.
În speță nu era aplicabil art. 276, astfel cum susține pârâtul, întrucât conform art. 276 C. proc. civ. când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare dintre ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere expresia folosită de legiuitor în art. 276 C. proc. civ., problema compensării cheltuielilor de judecată se pune numai atunci când părțile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconventională ori au fost făcute cereri de intervenție, iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în parte. În cazul de față nu s-a formulat o cerere reconventională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamanților, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, formulând următoarele critici:
I. în mod greșit instanța de apel a înlăturat critica privind procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată prin dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de normele metodologice de aplicare a acestei legi.
În acest sens, arată că în mod greșit instanța de apel a reținut că sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în speță fiind aplicabile dispozițiile art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din normele metodologice de aplicare a acestui act normativ.
Potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 (lege specială în materia exproprierii, ce se aplică cu prioritate conform principiului specialia generalibus derogant), anterior începerii activității comisiei stabilite să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pe baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc.
Potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții se aprobă și sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare realizat pe baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar potrivit art. 8 alin. (1) din aceleași norme, expertul evaluator va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege fiind obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici conform art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003.
Din coroborarea dispozițiilor legale sus menționate rezultă că în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare întemeiat pe expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementări având caracter imperativ.
Chiar dacă dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, respectiv, cu privire la modul de desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, ce are o reglementare specială cuprinsă în dispozițiile Legii nr. 255/2010 anterior menționate.
II. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv, în mod greșit a valorificat concluziile unui raport de expertiză care nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, astfel cum impun dispozițiile legale anterior citate.
În acest sens, arată că experții nu au identificat tranzacții concrete cu privire la imobile similare terenului expropriat, ci au avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
III. Referitor la data de la care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate prin raportare la aceleași dispoziții ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod greșit instanța de apel a apreciat că aceasta este data întocmirii raportului de expertiză, ignorând faptul că Legea nr. 33/1994 instituie o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
Dacă în sistemul Legii nr. 33/1994 instanța este sesizată direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe asupra pretenției de expropriere, întinderii imobilului expropriat și valorii despăgubirilor, în cazul Legii nr. 255/2010 despăgubirile se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator conform art. 9 alin. (4) și (2) din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operând de la data emiterii actului administrativ de expropriere.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010, data la care trebuie să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor este data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul este fondat și urmează a fi admis, pentru considerentele ce succed:
Aspectele de nelegalitate deduse judecății de către recurentul-pârât prin intermediul prezentei căi de atac vizează, în principal, greșita reținere, de către instanța de apel, a incidenței în cauză a dispozițiilor art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994 cu privire la modalitatea acordării de despăgubiri persoanei expropriate, iar în subsidiar, în ipoteza înlăturării acestei critici, greșita interpretare și aplicare a acestor texte legale cu referire la valorificarea unui raport de expertiză ce nu respectă criteriile reglementate de lege.
Referitor la prima critică, respectiv, aceea a aplicării în cauză cu prioritate a dispozițiilor Legii nr. 255/2010 ca lege specială în materia exproprierii, în concurs cu Legea nr. 33/1994 ca lege generală, conform principiului specialia generalibus derogant, în ceea ce privește acordarea de despăgubiri persoanei îndreptățite, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată.
Este adevărat că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 27 februarie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, aceasta fiind publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, însă norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, rară a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate".
Potrivit alin. (3) al aceluiași art. „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii".
Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, și anume, cele conținute în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.
Textele invocate de către recurentul-pârât conținute în Legea nr. 255/2010 și în normele metodologice de aplicare a acestui act normativ se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă prealabilă investirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.
Referitor la critica potrivit căreia, interpretând și aplicând greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a valorificat, în mod greșit, concluziile unui raport de expertiză care nu respectă criteriile stabilite prin textul legal menționat, și a apreciat greșit asupra momentului de la care se calculează despăgubirile, Înalta Curte urmează a se pronunța prin următoarele considerente comune:
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrațiv-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."
Textul de lege prevede în mod clar și fără echivoc care este momentul în raport cu care experții trebuie să calculeze, iar instanțele să stabilească cuantumul despăgubirii, și anume, acela al „întocmirii raportului de expertiză", fără a permite interpretului, în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, o abordare contrară.
Sintagma „data întocmirii raportului de expertiză" din cuprinsul art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994 presupune raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecății, și nu la data exproprierii, cum greșit susține recurentul-parat.
Aceasta cu atât mai mult cu cât legiuitorul folosește o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv, „raport de expertiză", pentru etapa jurisdicțională și „raport de evaluare" pentru faza administrativă, neavând-o în vedere pe aceasta din urmă ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor în procedura judiciară.
Se constată că în speța supusă analizei, instanța de apel în mod corect a raportat momentul stabilirii despăgubirilor la momentul întocmirii raportului de expertiză, așa cum prevăd dispozițiile imperative ale art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, însă nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială", sens în care critica recurentului-pârât este fondată.
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și contrar considerentelor instanței de apel, nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
De asemenea, această noțiune are în vedere prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
Prețul de piață este considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea prețului de piață presupune administrarea unor probatorii pertinente, unul dintre cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, având în vedere că instanța de apel în mod greșit a acordat eficiență juridică unui raport de expertiză întocmit cu nerespectarea criteriilor prevăzute de lege și cum, în faza procesuală a recursului nu este posibilă administrarea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, pentru stabilirea corectă a situației de fapt.
Cu ocazia rejudecării, în vederea aplicării criteriului legal prevăzut de textul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și în virtutea respectării principiului impus de dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța va dispune efectuarea unei noi expertize, care să aibă în vedere, conform considerentelor arătate, prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat.
În acest sens, în afara îndrumărilor din prezenta decizie, instanța de rejudecare va administra orice alte probatorii pe care la va considera utile clarificării aspectelor arătate.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) și (2) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță potrivit art. 313 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 28 din 13 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 04 februarie 2014.