Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 14 decembrie 2012, reclamanta C.M., în contradictoriu cu pârâții Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia - prin primar și Comuna Șcheia - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordarea despăgubirilor, a formulat contestație împotriva Hotărârii nr. 83 din 31 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. 72/2011, de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia, solicitând admiterea acțiunii și, totodată, să se dispună acordarea de despăgubiri la prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ea, verificându-se temeinicia hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentința civilă nr. 500 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea civilă, a desființat în parte Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava, și a dispus plata în favoarea reclamantei C.M. a sumei de 36.518 euro la cursul oficial al BNR din ziua plății cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava în suprafață de 1.570 mp, identic cu parcela cu nr. cadastral AA din CF nr. BB UAT Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. CC din CF nr. BB Șcheia.
A respins cererea privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, ca nefondată.
A obligat pârâtul Statul Român să plătească reclamantei suma de 1.404 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți.
În baza art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008, a obligat primul pârât să plătească statului suma de 1.000 RON acordată reclamantei cu titlu de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului provizoriu pentru experții M.V. și V.S.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.938 RON în favoarea reclamantei C.M. cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 1.570 mp teren identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB UAT Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei CC din CF nr. BB Șcheia.
Instanța de fond și-a însușit concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, prin care s-a stabilit o valoare de piață de 23,26 euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului, aflat la DN 17 și la distanța de 562,50 m față de calea ferată Suceava Vest și orașul Gura Humorului, într-o zonă rezidențială în care s-au "ridicat proprietăți".
În ceea ce privește data evaluării s-a reținut că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile expuse în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Suma propusă cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1.938 RON a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de P.F.A C.C. în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la Calculatorul Notarial valabil din luna ianuarie 2011, care are doar valoarea orientativă, fără a reflecta valoarea reală de piață a imobilului.
Nici suma pretinsă de reclamantă de 50 euro/mp nu fost reținută nefiind susținută de nicio probă, dimpotrivă fiind infirmată de raportul comisiei de experți la care s-a făcut mai sus referire.
A mai reținut prima instanță că, potrivit raportului de expertiză (necontestat de reclamantă) în urma exproprierii, în patrimoniul reclamantei au mai rămas două parcele de teren, respectiv suprafața de 3.060 mp, care poate fi folosită în continuare ca teren arabil, categorie de folosință existentă la data exproprierii, având acces asigurat pe drumul de exploatare existent, și suprafața de 1.370 mp, fără acces din drumul de exploatare în urma constituirii șoselei de centură. Această ultimă parcelă poate fi folosită în continuare ca teren extravilan arabil, categorie de folosință existentă la data exproprierii, numai cu condiția asigurării unui nou drum de acces. Drumul de acces poate fi executat la baza taluzului săpăturii cu o lățime minimă de 3,50 m, suprafața minimă ocupată de drum fiind de 143,64 mp.
Cum prima parcelă poate fi exploatată nestingherit, iar a doua parcelă numai cu condiția asigurării unui drum de acces și cum reclamanta nu a administrat nicio probă privind costul amenajării drumului de acces, deși sarcina probei îi incumbă, conform art. 1169 C. civ., instanța de fond a respins ca nefondată cererea privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea terenului rămas în urma exproprierii.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, calificat ca apel de instanță.
În motivare, a arătat în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat că aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu a fost verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate, însă, nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă.
În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Prin Decizia nr. 29 din 18 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul reținând următoarele:
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat în cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile precizând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008 - 2010 și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare. Așa fiind, s-a conchis în lucrarea menționată că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2031, IVS - Cadru general).
În apel a fost depusă de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din 2008, 2009, fără eficiență juridică însă, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", iar raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 25 septembrie 2012. De altfel, în apel, în cadrul devoluțiunii, deși este permisă refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță, conform dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să se invoce aceste înscrisuri.
În raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și de conținutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experți evaluatori, dintre care unul numit de instanță și câte unul desemnat de părți, se constată că suma de 0,3 euro/mp propusă de expropriator pentru suprafața de 1.570 mp teren ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea de circulație a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe, prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, cei trei experți desemnați în cauză raportându-se la a treia proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecție brută. Experții, constatând diferențe între cele două proprietăți, cea expropriată și cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul acestei comparabile.
Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele elemente de comparație: utilizarea permisă, forma terenului și accesul la utilități. Coeficienții de individualizare referitori la elementele de comparație sus-menționate s-a susținut că au fost fie greșit cuantificați de experți, fie chiar omiși.
Cu privire la "cea mai bună utilizare" a terenului expropriat, instanța a reținut că fiind diferită față de cea a proprietății comparate, a fost corectat de cei trei experți prețul proprietății expropriate în sensul creșterii acestuia cu 20%, apreciere corectă în condițiile în care prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestei corecții, iar pârâtul-apelant nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
Cu privire la solicitarea pârâtului-apelant privind aplicarea unor corecții negative cu privire la forma terenului și accesul la utilități, de asemenea, s-au oferit explicații de către experți prin suplimentul la raportul de expertiză, necombătute de către pârâtul-apelant.
Așa fiind, instanța a apreciat că prețul de 23,26 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susținând că instanța de apel a considerat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirii și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Astfel, potrivit art. 11 alin. (7) și art. 8 din Legea nr. 255/2010, în faza procedurii administrative raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele actualizate ale camerei notarilor publici. În speță, suma de 0,3 RON/mp stabilită de experți a respectat întocmai aceste dispoziții legale, motiv pentru care cererea reclamantei trebuia respinsă.
A mai susținut că instanța a interpretat greșit prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât raportul de expertiză a avut în vedere ofertele de vânzare și nu prețurile efectiv încasate prevăzute în contractele de vânzare-cumpărare.
De asemenea, și sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile decizia este nelegală. În sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere. Ca atare, data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirii era data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul este fondat pentru considerentele care succed.
Legislația în vigoare privind exproprierea instituie două proceduri speciale pentru stabilirea cuantumului despăgubirii cuvenite persoanei îndreptățite. Astfel, potrivit art. 11 și 8 din Legea nr. 255/2010, în faza administrativă, cuantumul despăgubirii se calculează în funcție de expertiza efectuată de Camera notarilor publici, iar în faza de judecată, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, în raport de prețurile efectiv încasate cuprinse în contractele de vânzare-cumpărare încheiate la data efectuării expertizei.
Din modul diferit de reglementare a procedurii în etapa jurisdicțională, rezultă că intenția legiuitorului a fost aceea de stabilire a cuantumului despăgubirilor, de către instanța de judecată, pe alte temeiuri decât cele avute în vedere în faza administrativă.
Procedând în acest mod, legiuitorul nu a intenționat verificarea, de către instanța de judecată, a legalității hotărârii administrative de stabilire a despăgubirilor, în raport de prețurile de vânzare practicate în zona în care se află imobilul expropriat, deoarece, în acest caz, nu ar fi prevăzut o procedură diferită de calcul al despăgubirilor, ci ar fi dispus în sarcina instanței obligația de verificare a legalității emiterii hotărârii administrative, prin prisma actelor care au stat la baza acesteia.
Chiar dacă cererea adresată instanței de persoana expropriată reprezintă o cale de atac exercitată împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, finalitatea acestei cereri este aceea a stabilirii cuantumului despăgubirilor de către instanța de judecată, potrivit unei proceduri specifice și pe baza altor criterii decât cele aplicate în etapa administrativă prealabilă.
Cum în faza de judecată procedura de calcul a despăgubirii este instituită de dispozițiile art 26 din Legea nr. 33/1994, în cauză se constată că instanța de apel a confirmat, în mod greșit, hotărârea primei instanțe prin care s-a valorificat raportul de expertiză, întocmit în cursul judecății, care nu întrunește, însă, exigențele prevăzute de textul legal menționat, în sensul că nu reflectă prețul de vânzare practicat "în mod obișnuit" în unitatea administrativ-teritorială în care se află imobilul expropriat.
Acesta corespunde, în primul rând, prețului consemnat în acte autentice de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada de referință (data efectuării expertizei). Or, experții desemnați de către instanța de fond s-au raportat exclusiv la ofertele de vânzare ale unor proprietăți imobiliare din zonă, motivând că nu au avut acces la informații deținute de către Primăria Comunei Șcheia sau de Camera Notarilor Publici din unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia este situat terenul expropriat, privind prețurile din contracte autentice de vânzare-cumpărare, situație în care evaluarea făcută de către acești experți nu este relevantă pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor.
În aceste condiții, se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea prevederilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, care să se bazeze pe prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, astfel cum rezultă din contracte autentice de vânzare -cumpărare.
În acest sens, urmează a se obține informațiile relevante de la Camera Notarilor Publici, de la autoritatea administrativă locală ori de la orice altă instituție care le poate furniza, prin intermediul instanței de apel, care va solicita relații de la instituțiile ce dețin datele necesare administrării probei.
Ultimul motiv de recurs referitor la momentul de calculare a despăgubirii în faza de judecată nu se va analiza, întrucât nu a fost formulat ca motiv de apel și, omisso medio, nu poate fi supus analizei direct instanței de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. împotriva Deciziei nr. 29 din 18 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Suceava.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19 februarie 2014.
Procesat de GGC - AZ