Asupra apelului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată sub nr. 2951/118/2011, reclamanta SC O. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. și Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității Murfatlar, anularea în parte a Hotărârii nr. 37 din 11 august 2010 emisă de comisie, doar în privința cuantumului despăgubirilor datorate reclamantei pentru terenul expropriat, în suprafață de 1321 mp și stabilirea valorii reală a acestor despăgubiri pe baza unui raport de expertiză. A solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că reclamanta, proprietară a terenului în suprafață de 28.000 mp, situat în localitatea Murfatlar, județul Constanța, dobândit prin contractele de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 3100 din 20 decembrie 1999 și nr. 942 din 16 aprilie 2008 a fost expropriată în parte din acest imobil, respectiv suprafața de 2643 mp, ca urmare a declanșării procedurilor de expropriere pentru Coridorul de Expropriere situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică Autostrada București - Constanța, tronsonul 6 Cernavodă - Constanța, conform H.G. nr. 415/2010, publicată în M.O. Partea I nr. 288 din 03 mai 2010.
Prin hotărârea contestată în cauză s-a stabilit că sunt îndeplinite condițiile stabilite de lege pentru expropriere și că reclamanta este îndreptățită la despăgubiri de 4,84 lei/ mp, deci la un cuantum de aproximativ un euro/mp în raport de valoarea pe care moneda europeană o avea la 11 august 2010.
S-a mai susținut că prețul avut în vedere la stabilirea despăgubirii este mult inferior celui la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă și că la calcularea cuantumului acesteia se impune ca experții și instanța să țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în acea unitate administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ca și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, cu atât mai mult cu cât măsura exproprierii parțiale a fost de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenului neexpropriat.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 24 și 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 859 din 20 februarie 2012, Tribunalul Constanța, a admis în parte acțiunea, a anulat în parte Hotărârea nr. 37 din 11 august 2010 și a constatat că valoarea despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 2.643 mp, parcela A2723/17/2, situată în zona de S-E a extravilanului localității Murfatlar este de 17.260 lei.
Au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 17260 lei cu titlu de despăgubiri și la 3000 lei cheltuieli de judecată - onorariu experți și a fost respins restul pretențiilor ca nefondate.
Pentru a hotărî în acest sens prima instanță s-a raportat la prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004 și la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și a avut în vedere că la stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate pentru expropriere trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții vor putea propune instanței o eventuală reducere a daunelor.
Din concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză s-a reținut că, prin raportare la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a metrului pătrat din parcela indicată de reclamantă este de 1,53 euro/ mp, iar valoarea totală a terenului expropriat - de 17.260 lei, la care se adaugă suma de 8.020 lei reprezentând valoarea lucrărilor de transport și tehnologie pentru cantitatea de 3500 kg grâu/ha și pentru cea de 1200 kg paie/ ha.
S-a constatat că valoarea a fost determinată în funcție de caracteristicile zonei de amplasament și de faptul că terenul folosit pentru autostradă devine valoros în urma unei investiții substanțiale a statului, iar nu a proprietarului acestuia; că potrivit legii, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului expropriat, calculată la data emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor, respectiv 22 iulie 2010 și este compusă din valoarea de circulație a terenului și valoarea prejudiciului, cu luarea în considerare a realităților economice de la acea dată, iar nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat.
Astfel, s-a apreciat că despăgubirea stabilită de expropriator, de 4,84 lei/ mp, nu este conformă cu realitatea și că suma determinată prin expertiză, de 17.260 lei, reprezintă valoarea reală a terenului la data exproprierii.
Cererea de acoperire a prejudiciului creat prin expropriere a fost respinsă cu motivarea că reclamanta nu a administrat dovezi sub acest aspect, iar valoarea stabilită de expert ca diferență dintre valoarea totală a parcelei și valoarea suprafeței de teren expropriată, la care se adaugă cea a suprafeței de teren rămasă neexpropiată, nu are corespondent în realitate.
A mai apreciat tribunalul că cerința caracterului cert al prejudiciului nu este îndeplinită în cauză și că ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută câtă vreme la momentul exproprierii imobilul avea destinație agricolă și nu s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau alt act al unității administrativ teritoriale din care să rezulte ca terenurile în discuție sunt incluse în intravilanul localităților limitrofe sau există o propunere în acest sens.
La înlăturarea apărării referitoare la prejudiciul creat prin limitarea posibilităților de utilizare a terenului neexpropriat s-a avut în vedere că nu au fost suferite pierderi din recolta neadunată sau din subvenții, pentru că suprafața rămasă este mai mare de 3.000 mp; în ceea ce privește secționarea terenului s-a reținut că, potrivit criteriului cea mai bună utilizare CMBU, definit de standardele internaționale de evaluare IVS 1, utilizarea actuală cea mai probabilă și posibilă fizic, justificată adecvat, permisă legal și fezabilă financiar, este aceea de teren agricol.
Susținerile potrivit cărora suprafețele rămase neexpropriate au fost împărțite peste măsură și nu mai pot fi folosite conform destinației agricole inițiale au fost respinse, cu motivarea că planurile aflate la dosar atestă faptul că parcela în discuție beneficiază de acces la parcela A 2723/17/3, în suprafață de 19.220 mp, care aparține tot reclamantei, pe o rută ocolitoare aflată la circa 4 km distanță către vest, dar și existența accesului la calea publică DN3; iar suprafața rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure folosința normală a terenului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta SC O. SRL și pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. pe care au criticat-o sub aspectul modalității de determinare a cuantumului despăgubirii acordate pentru terenul expropriat.
Reclamanta a invocat încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, a art. 44 alin. (3) din Constituție și a art. 1 din Protocolul 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a susținut, în esență, că despăgubirile acordate de expropriator au un cuantum derizoriu în raport de criteriile stabilite prin aceste norme legale și nu s-a ținut cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data efectuării raportului de evaluare, de destinația terenului și de posibilitățile de utilizare a acestuia - prejudiciul urmând a fi raportat și la cea mai bună utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat - dar și de caracterul parțial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin limitarea posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietate.
A solicitat, acordarea unei despăgubiri totale de 26.970 lei, din care 18.950 lei valoarea de circulație a terenului expropriat și 8.020 lei prejudiciu, iar în subsidiar, în cazul evaluării terenului expropriat la 17.260 lei, acordarea sumei de 25.280 lei.
Pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a criticat hotărârea instanței de fond din perspectiva însușirii concluziilor raportului de expertiză, întemeiate pe metoda comparațiilor de piață și pe cea a capitalizării rentei funciare.
Cu referire la prima metodă s-a invocat nesocotirea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a standardului internațional de evaluare din GN1, art. 5.10, care impune ca proprietatea selectată pentru comparație să fie concurentă cu proprietatea evaluată pe aceeași piață și s-a susținut că 2 dintre cele 3 comparabile avute în vedere de experți nu sunt din aceeași unitate administrativ teritorială cu imobilul expropriat, ci din localitățile Valul lui Traian și Valea Dacilor.
S-a pretins, totodată, că cele 3 comparabile nu sunt identificate cadastral, ci alese aleatoriu, fără o individualizare efectivă, că anunțurile de mică publicitate nu sunt datate, ceea ce impune o analiză și din perspectiva deprecierii pieței imobiliare și a crizei mondiale și că primul anunț avut în vedere de experți nu precizează dacă terenul la care face referire este situat în intravilanul sau extravilanul localității.
Metoda de evaluare anterior menționată a fost contestată și ca urmare a faptului că nu a avut în vedere decât oferte de preț publicate pe site-uri imobiliare, cu ignorarea tranzacțiilor notariale din zonă și a grilei notarilor publici, dar și pentru că nu a ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială, criteriu definit prin decizia civilă nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție ca și preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare cumpărare.
În combaterea metodei capitalizării rentei funciare s-a susținut că rezultatul său nu poate fi valorificat câtă vreme prețul mediu al terenului din zonă s-a determinat pe baza datelor utilizate în metoda comparației relative, apreciate de apelant ca nepertinente.
Prin decizia nr. 45/ C din 30 aprilie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, s-a respins, ca nefondat, apelul reclamantei intimate SC O. SRL, iar apelul pârâtului intimat Statul Român a fost admis, sentința apelată fiind schimbată în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată, apelanta reclamantă fiind obligată la plata către apelantul pârât a sumei de 900 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel, a reținut următoarele:
În cazul exproprierii, conform normelor legale aplicabile cauzei, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.
Valoarea reală a bunului expropriat, definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 reprezintă prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
În speță, s-a constatat că instanța de fond și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza judiciară, întocmită de experții C.M., B.E. și V.I., - reținând că este conformă cu realitatea și ține seama de viitoarea afectare a zonei, înlăturând, în mod corelativ, valoarea stabilită de expertul F.G., prin expertiza de la data exproprierii, de 1 euro/ mp, însă, elementele de comparație avute în vedere de experți, au fost aceleași în cele două expertize efectuate.
Astfel, s-a constatat că experții nu s-au raportat și nu au valorificat informații obținute din tranzacții perfectate efectiv pe raza localității Murfatlar în perioada exproprierii, respectiv în anul 2010, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare din anunțurile de mică publicitate sau publicate pe internet, care nu pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru că prețul solicitat de vânzători nu reprezintă un preț real, cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.
De altfel, relațiile comunicate de BNP - B.M.L. și concluziile suplimentului la expertiza de evaluare, au demonstrat că prețurile încasate de proprietarii vânzători în anul 2010, în perioada exproprierii terenului în litigiu, pentru terenuri similare înstrăinate pe piața liberă, situate în extravilanul localității Murfatlar, sunt inferioare despăgubirilor plătite de stat, având valori de 6.500 - 6.667 lei/ ha, deci aproximativ 0,15 euro/ mp, iar valoarea stabilită de expertul F.G., de 1 euro/ mp, avută în vedere de Comisia de analiză la data determinării despăgubirii acordată reclamantei, dă eficiență și răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind determinată în acord și cu decizia nr. 5881/2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în această materie. În acest mod fiind respectate și normele constituționale invocate de titulara acțiunii dar și principiul consacrat de art. 1 din Protocolul 1 la CEDO, pentru că, acordarea unei despăgubiri reale și echitabile pentru bunul expropriat, nu implică plata unor sume supraevaluate, la nivelul pretențiilor celui expropriat.
În același sens s-a soluționat și critica referitoare la despăgubirea datorată pentru prejudiciul cauzat prin expropriere, reprezentând compensații rezultate din secționarea terenului, care potrivit raportului de evaluare realizat în procedura de expropriere are o valoare de 1.900 lei, iar potrivit expertizei efectuată pe parcursul soluționării cauzei la instanța de fond de 8.020 lei.
Cu privire la acest aspect s-a constatat că opiniile experților au fost divergente doar asupra valorii tarifului de transport stabilit, expertul F.G. apreciind o sumă de 2,10 lei/ km, iar comisia desemnată la fond, o valoare de 9 lei/ km, fără ca diferența să-și găsească justificarea în considerentele expertizei. În lipsa unei astfel de justificări, care să explice obiectiv cuantumul tarifului de transport avut în vedere de comisia de experți, concluzia acestora nu a putut fi valorificată în cauză și pretenția de acordare a unei despăgubiri majorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin expropriere nu a fost întemeiată.
În temeiul art. 274 alin. (1) din același cod, s-a obligat apelanta reclamantă la 900 lei cheltuieli de judecată către apelantul pârât reprezentând contravaloare onorariu expert.
Împotriva acestei decizii SC O. SRL a formulat recurs arătând că hotărârea pronunțată de Curtea de Apel Constanta este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în conformitate cu prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
S-a susținut că în raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 art. 9 din Legea nr. 198 din 25 mai 2004, art. 44 alin. (3) din Constituția României și art. 1 din Protocolul 1 Adițional la Convenția Europeana a Drepturilor Omului cuantumul despăgubirilor acordate de expropriator, sunt derizorii având în vedere faptul ca la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare, de destinația terenului și posibilitățile de utilizare a acestuia, prejudiciul urmând a fi raportat și la utilizarea cea mai bună pe care ar fi avut-o terenul dacă nu ar fi fost expropriat, fiind utilizat de proprietar.
De asemenea, s-a arătat că nu întreaga suprafață de teren deținută în proprietate a fost expropriată, și s-au creat prejudicii și prin limitarea posibilităților de utilizare a terenului ce a rămas în proprietate.
Expertiza efectuată la data emiterii hotărârii de expropriere, luată în considerare de instanța de apel, a avut ca și compatibile oferte din localități învecinate localității Murfatlar, ca și experții judiciari, pentru că în acest caz nu se pot baza pe tranzacții identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața terenurilor în zona este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în ușoara creștere.
Experții au calculat valoarea despăgubirii prin mai multe metode, conform Standardelor Internaționale de Evaluare IVSC Concepte și principii generale de evaluare, pct. 9.1., stabilind prin metoda comparației directe, având în vedere prevederile pct. 5.12 și pct. 5.20.2 din Standardul Internațional de evaluare GN 1 evaluarea proprietății imobiliare la 17.260 lei.
Expertul V. a stabilit valoarea despăgubirilor tot prin metoda comparației directe, luând în calcul „anunțurile de specialitate”, iar instanța de judecată omologând o expertiză anterioară care nu corespunde cu valoarea despăgubirii oferite și înlăturând o opinie judiciară, fără argumente legale a încălcat normele legale în materie, cuprinse în art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea cuprinsă în expertiza judiciară nefiind supraevaluată și determinată pe criterii subiective, ci pe criteriile legale impuse de Standardele Internaționale de Evaluare.
S-a solicitat admiterea recursul, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului, iar pe fond admiterea acțiunii.
Recursul va fi respins, ca nefondat, pentru următoarele considerente:
În raport de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta reclamantă, a formulat critici ce privesc nerespectarea criteriilor înscrise în art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor în funcție de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare, de destinația terenului și posibilitățile de utilizare a acestuia și la valoarea prejudiciul acordat în raport de utilizarea cea mai bună pe care ar fi avut-o terenul dacă nu ar fi fost expropriat.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Conform textului legal menționat, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii și ofertei.
Date fiind circumstanțele cauzei pendinte, astfel cum acestea au fost evidențiate în expunerea de motive a hotărârii atacate, tocmai pentru o corectă aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, s-a impus, din inițiativa instanțelor fondului, ca datele din ofertele examinate de comisia de experți să fie verificate și prin prisma unor comparabile comunicate de BNP - M.L., întrucât nu existau tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare. Din această perspectivă s-a constatat că valoarea prețurilor încasate de expropriați în anul 2010, data exproprieri terenului în litigiu, a fost inferioară despăgubirilor acordate reclamantei prin hotărârea de expropriere, astfel că valoarea de 1 euro/ mp stabilită de expertul F.G. este în raport cu dispozițiile legale invocate de reclamantă, pentru că instanța nu avea cum să-i stabilească reclamantei un preț mai mic decât cel oferit de expropriator.
Instanțele anterioare nu au fost ținute de alegerea valorii imobilului făcută de experți, ci au fost obligate să facă alegerea corectă din punct de vedere legal și jurisprudențial, ceea ce în cauză s-a și întâmplat, dovada în acest sens fiind expunerea de motive a hotărârilor pronunțate în cauză.
Prin urmare, la stabilirea cuantumului despăgubirii, prin raportul de expertiză avut în vedere de instanța de apel, s-a ținut seama de prețul cu care se vând terenuri de același fel cu terenul în litigiu situate în aceeași unitate administrativ teritorială, respectiv în localitatea Murfatlar, fost Basarabi, județul Constanța, la data 22 iulie 2010 data efectuării raportului de expertiză, avându-se în vedere localizarea și zona de cultură a terenului, particularitățile acestuia precum și cea mai bună utilizare a acestuia, aceea de teren agricol arabil.
Nefondate sunt și criticile potrivit cărora instanța nu a luat în calcul prejudiciul produs recurentei reclamante prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, întrucât pe acest aspect s-a reținut că în prezent, recurenta reclamantă, poate folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinației sale, arabil extravilan, iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată și pierderi legate de subvenții, nu a fost cazul, reclamanta nefăcând dovezi în acest sens.
Față de considerentele arătate, se constată că dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate, și, prin urmare, hotărârea instanței de apel, de respingere a acțiunii reclamantei și de menținere a hotărârii de expropriere atacată de reclamantă în instanță este legală.
Față de considerentele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamantă va fi respins, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC O. SRL împotriva deciziei nr. 45/ C din 30 aprilie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 6 februarie 2014.