Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
La data de 4 noiembrie 2011 reclamanta V.E. a introdus pe rolul Tribunalului Suceava contestație împotriva Hotărârii nr. 8 din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor din cadrul comunei Șcheia solicitând în contradictoriu cu pârâții: Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia prin primar, verificarea legalității în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, deoarece acestea au fost calculate la un preț mult inferior prețului de piață, a valorii de înlocuire și a prețului cerut de către reclamantă.
Reclamanta a solicitat totodată și exproprierea totală a suprafeței de teren care nu mai poate fi folosită conform destinației sale și la care nu mai are cale de acces, cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 3334 din 4 decembrie 2009 și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren, în raport de prețul de piață solicitat, de 40 de euro/ mp.
În subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea totală, reclamanta a soliciatat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În drept, reclamanta a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Prin sentința civilă nr. 498 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea, a modificat în parte Hotărârea nr. 8 din 17 octombrie 2011 și a dispus plata în favoarea reclamantei a sumei de 13.658,32 euro la cursul oficial al BNR din ziua plății, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava, constând în suprafața de 1.196 mp teren, identică cu parcela din C.F., rezultată în urma dezmembrării imobilului cu nr. cadastral 32.420 din C.F. Șcheia.
A respins cererea pentru exproprierea totală a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.
A respins cererea privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri, reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
A dispus obligarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Iași la plata către reclamantă a sumei de 2.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 2200 lei reprezintă onorariu experți și 300 lei onorariu avocat.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea nr. 8 din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.476 lei în favoarea reclamantei V.E., cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului constând în suprafața de 1.196 mp teren, identică cu parcela din C.F., rezultată în urma dezmembrării imobilului cu numărul cadastral din C.F. UAT Șcheia.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziția 371 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava”.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
În speță, a reținut prima instanță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1476 lei, reclamanta a pretins suma de 700 euro/ar, conform precizărilor depuse la dosar (filele 225-226) iar, prin raportul de expertiză întocmit în cauză de experții C.S., M.V. și M.A. s-a stabilit valoarea terenului de 11,42 euro/ mp, (în total 13.658,32 euro) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare.
Expropriatorul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză care au fost încuviințate de instanță, dispunându-se efectuarea unui supliment la raport, prin care comisia de experți și-a menținut opinia cu privire la estimarea valorii terenului (filele 199-208 dosar fond).
Prin obiecțiunile formulate s-a invocat, în esență, că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii terenului expropriat, doar oferte de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, că nu s-a ținut seama de caracteristicile terenului, omițând totodată aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Instanța de fond a reținut că pentru determinarea prețului de piață, într-adevăr, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare pentru terenuri similare sau comparabile, însă, prin suplimentul la raportul de expertiză referitor la acest aspect, au arătat că determinarea valorii terenului se întemeiază pe sursele de informare aflate la dispoziția experților, anume: bănci, agenții imobiliare, primărie, presa de specialitate, care nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piață imobiliară inactivă în perioada 2008-2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacțiile încheiate.
S-a mai reținut că, informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realității pieței.
Au mai arătat experții că puținele tranzacții efective, nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor de utilizare (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadrul general).
Potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective, suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/ sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile (fila 206 dosar fond).
Cum valoarea de piață a terenului expropriat stabilită prin metoda comparației ofertelor respectă aplicarea principiilor Standardelor Internaționale de Evaluare 2011, s-a conchis că instanța trebuie să țină cont de concluziile unanime ale experților, întrucât au o bază legală de estimare (S.I.E 2011), în timp ce expropriatorul, deși le-a contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacție similară sau comparabilă.
Așa fiind, tribunalul și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,42 euro/ mp, valoare pe care a apreciat-o ca rezonabilă, având în vedere faptul că terenul este situat la o distanță relativ mică de Municipiul Suceava, într-o zonă pretabilă pentru construcții cu destinații diverse.
În ceea ce privește data evaluării, s-a reținut că s-a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cererea expropriatorului de a fi reținută despăgubirea inițială nu a fost admisă, deoarece suma propusă cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1476 lei a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de Călinescu Costel, în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici (fila 45-49 dosar).
Expertizele notariale sunt doar orientative. Mai mult, în cuprinsul raportului se menționează că suma stabilită, de 1.476 lei, nu constituie valoarea de piață, or, așa cum s-a arătat deja, ceea ce interesează în cauză este tocmai valoarea de piață a terenului expropriat.
Nici suma pretinsă de reclamantă de 40 euro/ mp nu a putut fi reținută, deoarece nu este nesusținută de nicio probă, dimpotrivă, este infirmată de raportul comisiei de experți la care s-a făcut mai sus referire.
A mai reținut prima instanță că, potrivit aceluiași raport de expertiză, după expropriere, în patrimoniul reclamantei au rămas două parcele de teren în suprafață de 1.980 mp arabil și 1.629 mp arabil, ce pot fi folosite conform categoriei de folosință existentă la data exproprierii, având acces asigurat pe drumuri de exploatare (fila 167 dosar), astfel că, cererile reclamantei pentru exproprierea totală a suprafeței de teren rămasă neexpropriată, precum și cea privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, nu sunt întemeiate.
Referitor la cererea privind exproprierea unei suprafețe de teren mai mari, instanța de fond a reținut că Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres, că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 27 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010).
Art. 24 din Legea nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului parțial sau total al exproprierii, nu este aplicabil în speță, întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun, prevăzută de Legea nr. 33/1994, or, litigiul de față este fundamentat pe Legea nr. 255/2010, lege specială în materia exproprierii, care cuprinde dispoziții derogatorii sub acest aspect.
Împotriva acestei hotărâri a formulat,,recurs” pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, calificat ulterior, în mod corect, ca fiind apel, la termenul din 11 iunie 2013.
În motivarea apelul său, pârâtul a arătat că, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator Călinescu Costel, valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/ mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”.
Împrejurarea că art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. (3) din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplifică următoarele: contractul de vânzare - cumpărare din 20 noiembrie 2009, contractul de vânzare - cumpărare din 25 august 2008, contractul de vânzare - cumpărare din 7 aprilie 2008, contractul de vânzare - cumpărare din 28 aprilie 2009.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și, că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni s-a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților, mărimii suprafeței, topografiei și terenului în exces au fost greșit cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate, care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă V.E. a solicitat respingerea apelului declarat de pârât.
Prin decizia nr. 24 din 11 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, păstrând soluția și motivarea Tribunalului Suceava.
Astfel, s-a reținut că potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 „raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare”.
Necontestat, dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”.
Prin dispozițiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței judecătorești competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” (alin. (1)), iar „acțiunea formulată (..) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” (alin. (3)).
În interpretarea acestor dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” - alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor” - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul.
Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Conform dispozițiilor art. 27 alin. (1) din lege, instanța de judecată, primind rezultatul expertizei, „îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”.
Din coroborarea acestor dispoziții cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” (art. 11 alin. (8)) expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia, expropriatorul „estimează” (art. 5 alin. (1)) sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, așadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
S-a susținut de către pârâtul- apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă la dosarul de fond, înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții, sau, eventual, fără indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților înscrisurile necesare.
De altfel, valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare.
Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau, când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat în cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă, față de perioada 2008-2010 și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare.
Într-adevăr, în apel au fost depuse de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din 2008, 2009, fără eficiență juridică însă, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, iar raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 23 octombrie 2012.
De altfel, în apel, în cadrul devoluțiunii, deși este permisă refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță, conform dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să se invoce aceste înscrisuri.
Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele elemente de comparație: utilitățile, mărimea suprafeței, topografia și teren în exces.
Cât privește coeficienții de individualizare referitori la elementele de comparație, sus menționate, s-a susținut că au fost greșit cuantificați de experți sau, chiar omiși.
Elementele de comparație ale proprietății comparabile (utilitățile, mărimea, teren în exces) fiind diferite față de cele ale proprietății expropriate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile în sensul reducerii acestuia cu diferite procente (10%), respectiv al creșterii (cu 70%), apreciere corectă în condițiile în care, prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestor corecții, iar pârâtul-apelant nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
Așa fiind, instanța de control judiciar a apreciat că prețul de 11,42 euro/ mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei nr. 24 din 11 iunie 2913 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o pentru nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865 solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței pronunțată de Tribunalul Suceava și respingerii acțiunii.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a arătat că, în mod eronat, a fost înlăturată critica din apel referitoare la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de prevederile Legii nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
S-a susținut că, deși a reținut în mod corect că, în raport de Legea nr. 33/1994 - care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii - Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ, instanța de apel a apreciat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia mai sus menționată este consecința greșitei interpretări a legii, întrucât, potrivit art. 11 alin. (7) și 8 din Legea nr. 255/2010 înainte de începerea activității comisiei abilitată să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acesta se întocmește avându-se în vedere expertizele realizate și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările unterioare.
Așadar, s-a arătat că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare, a expertizelor întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.
Prin motivele de recurs au fost reiterate criticile din apel, potrivit cărora, deși dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ, ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare și stabilirea a despăgubirilor.
O altă critică a pârâtului vizează greșita interpretare dată de instanța de apel dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și se referă la faptul că, ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efecuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat, tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în funcție de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție, care ar fi trebuit să reflecte deosebirile dintre terenurile expropriate și parcelele, la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
S-a arătat totodată că, metoda pentru care au optat experții, respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective, nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și nu justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, astel cum a fost însușit de instanțe.
Recurenta-pârâtă concluzionează această critică, în sensul că raportul de expertiză efectuat în cauză nu corespunde exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalității de evaluare a terenurilor expropriate.
Cât privește critica privind interpretarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, recurenta arată că nelegalitatea deciziei atacate vizează și aprecierea greșită a instanței de apel sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate și susține că, data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor era, în mod corect, data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA este nefondat și urmează a fi respins pentru considerentele ce succed:
Prima critică referitoare la faptul că, instanța de apel a considerat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate, nu este fondată.
În raport de obiectul pricinii deduse judecății, respectiv contestatea hotărârii expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii, critica invocată de recurent este nefondată, atât timp cât, în mod judicios instanțele fondului au statuat legal asupra împrejurării că Legea nr. 255/2010 nu conține dispoziții procedurale derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubrilor cuvenite persoanelor expropriate, nemulțumite de prețul stabilit în faza procedurii administrative, reținându-se corect că soluțioanrea cererii în privința stabilirii despăgubirilor, se realizează conform reglementării înscrise în cuprinsul art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Dispozițiile Legii nr. 255/2010 vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligațiile expropriatorului anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentației tehnnico-economice și cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în faza administrativă.
Ca atare, este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată conform at.25 din lege, de către o comisie compusă din trei experți.
În speță, despăgubirrea oferită de expropriator s-a bazat pe un raport de evaluare efectuat în temeiul unei proceduri diferite și anterioare celei reglementate de prevederile Legii nr. 33/1994.
În consecință, textele invocate de recurent nu sunt aplicabile în speță, raportul de evaluare întocmit anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de expropriere.
Așadar, în privința stabilirii cuantumului despăgbuirii de către instanță sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010, prin art. 22 alin. (1) și (3). Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol se soluționează potrivit prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Conținutul acestui text relevă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 din actul normativ menționat anterior.
În concluzie, dispozițiile legale invocate de către recurentul-pârât referitoare la evaluarea despăgubirilor din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare ale acestuia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii administrative și nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță, în care de contestare a hotărârii expropriatului.
2)O altă critică, de asemenea nefondată, vizează greșita aplicare de către instanța de control judiciar a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publaică, în ceea ce privește criteriile și cuantumul despăgubirilor cuvenite intimatei-reclamante.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994,,Despăgubirea se calculează din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor prersoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teriotorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite.”
Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecință, nu pot fi validate de căte instanță, concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.
Este evident, astfel, că vor fi înlăturate criticile referitoare la prețul stabilit în faza procedurii prealabile emiterii Hotărârii de expropriere, prin raportul de evaluare întocmit de expropriator, prin expertul Călinescu Costel, care nu stabilește valoarea de piață a terenului expropriat și nici nu este întocmit conform Standardelor Internaționale de Evaluare, A.N.E.V.A.R.
Acest raport a fost întocmit avându-se în vedere doar expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar prețul astfel stabilit este propus persoanei expropriate, cu titlu de despăgubire.
Persoana nemulțumită de suma propusă are posibilitatea contestării cauntumului acestei despăgubiri în condițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, dispoziții care se aplică nu numai procedural - cum susține recurentul -pârât - ci, și sub aspectul stabilirii despăgubirilor - conform art. 26 din actul normativ sus menționat.
Având în vedere că valoarea despăgubirilor pentru imobile trebuie să se stabilească prin raportare la tranzacții încheiate pentru imobile similare la momentul efectuării expertizei (și nu-cum eronat susține recurentul-pârât la data emiterii hotărârii de expropriere-) este de observat că, în cauză, ambele instanțe au valorificat corect concluziile raportului de expertiză efectuat la 23 octombrie 2012.
Ca atare, la stabilirea valorii de piață a imobilului expropriat, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, experții au folosit metoda comparației directe aplicabilă pentru evaluarea terenurilor libere, sau care sunt considerate a fi libere pentru evaluare. Aceștia au detaliat în raportul de expertiză care sunt elementele de comparație și sursele de preluare ale acestora, indicând concret cum se obține valoarea de piață, din prețurile tranzacționate ale unor terenuri similare la o dată apropiată de data evaluării, iar în lipsa unor tranzacții efective, suficiente, sau când datele din anumite tranzacții nu pot fi verificate, sunt avute în vedere prețurile stabilite prin ofertele de vânzare-cumpărare de terenuri comparabile.
Așa fiind, este de observat, totodată și că, nu poate fi reținută ca fondată critică recurentului-pârât referitoare la faptul că experții trebuiau să aibă în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice similare, din moment ce aceștia au arătat, că în perioada anterioară efectuării expertizei, nu au identificat tranzacții concrete cu terenuri similare, motiv pentru care, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare au avut în vedere ofertele și cererile pe piața imobiliară cu terenuri similare.
Cele patru contracte de vânzare-cumpărare exemplificate de pârât privitor la terenuri din com. Șcheia și critica, în sensul că experții nu s-au raporatat la aceste înscrisuri nu este de primit - sub aspectul încălcării legalității - instanța de apel reținând în mod corect, că aceste tranzacții imobiliare din anul 2008 și 2009 nu pot fi avute în vedere și, rămân fără eficiență juridică, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, iar, în speță, raportul de expertiză în faza judiciară a fost întocmit la data de 23 octombrie 2012.
Așadar, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Ca atare, este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată, în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de expropriator și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, expertiză efectuată conform art. 25 din lege.
Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Sintagma,,data întocmirii raportului de expertiză” presupune deci, raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecății, și nu data data exproprierii, cu atât mai mult cu cât legiuitorul folosește o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv,,raport de expertiză” pentru etapa jurisdicțională și,,raport de evaluare” pentru faza administrativă, neavând-o în vedere, pe aceasta din urmă, ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor.
3) În aplicarea corectă a acestor dispoziții, Înalta Curte constată că nu este fondată critica din recurs, referitoare la momentul în funcție de care se calculează pentru stabilirea despăgubirilor,,prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială”.
Așa fiind, este de observat că varianta corectă de calcul a despăgubirilor, potrivit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este aceea a stabilirii cuantumului acestora prin aplicarea sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Critica recurentului-pârât, în sensul că momentul în raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este cel de la data emiterii hotărârii de expropriere, este nefondată.
Din interpretarea sistemică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art. 21-27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă, fără dubiu, că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din actul normativ sus menționat este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată.
În atare condiții, când reclamanta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a înțeles că conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta trebuia să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment.
Art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că acțiunea formulată în conformitate cu dispozițiile acestui articol se soluționează potivit cu prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utiliate publică, în ceea ce privește valorea despăgubirii.
Cu condiția ca despăgubirea prin expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărâre judecătorească instanța este obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora,,La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”, precum și în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia,,Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (…)”.
Înalta Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilit ca moment al despăgubirii, data efectuării raportului de expertiză.
Prin Decizia nr. 395 din 1 octombrie 2013, Curtea Constituțională a reținut că art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz de neînțelegere între părți cu privire la cuantumul acestora în faza judiciară a procedurii exproprierii.
Potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză. Prin urmare, instanța nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea valorii despăgubirilor la acel moment a declanșat procesul înte părți, respectiv faza judicară a procedurii de expropriere.
Creșterea sau descreșterea valorii imobilului supus exproprierii, consecință a fluctuației pieții în domeniul imobiliar are un caracter general, iar corecția acestui fenomen a generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor, prin raportare la valoarea de piață a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea procedurii de expropriere.
Susținerile formulate de recurentul-pârât cu privire la situația de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Așadar, criticile expuse de recurentul-pârât privind incidența în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și a Normelor metodologice de aplicare a acestei legi, ca și cele referitoare la aplicarea eronată a procedurii prev. de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și la interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 alin. (2) privind criteriile și momentul de la care se calculează despăgubirile, nu sunt fondate, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, va fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) teza a II-a din C. proc. Civ. de la 1865.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 24 din 11 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 februarie 2014.