Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a com. Ipotești, pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 s-a dispus acordarea în favoarea numiților M.I. și M.R.G. a sumei de 1.351 lei cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în com. Ipotești, respectiv parcela nr. 3923 din CF, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1.095 mp.
S-a reținut că imobilul este expropriat conform H.G. nr. 614 din 16 iunie 2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, iar titularii dreptului sunt îndreptățiți la despăgubirea stabilită în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele Metodologice și potrivit raportului de evaluare întocmit în cauză. În cuprinsul hotărârii menționate, s-a precizat că beneficiarul nu a acceptat suma stabilită cu titlu de despăgubiri, considerând că aceasta este prea mică în raport cu prețul de piață al imobilului.
Împotriva hotărârii au formulat contestație persoanele îndreptățite, solicitând să se verifice cuantumul despăgubirilor, întrucât acestea sunt calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au deținut dreptul de proprietate asupra terenului situat în comuna Ipotești, jud. Suceava, în suprafață totală de 2.500 mp, identificat cu nr. cadastral 1437/202, în baza contractului de vânzare - cumpărare de BNP - O.B. (anexa 1).
În baza H.G. nr. 614 din 16 iunie 2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010 s-a declanșat procedura de expropriere a imobilelor situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava", iar o parte din terenul proprietatea lor, se află pe acest amplasament, motiv pentru care a intrat sub incidența măsurii exproprierii.
Reclamanții au mai menționat că au fost notificați de către reprezentanții C.N.A.D.N.R. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași în sensul că, în baza art. 5 din Legea nr. 198/2004, într-un termen de 30 de zile de la publicarea în M. Of. a H.G. nr. 614/2011 au dreptul să depună cerere pentru plata despăgubirilor aferente suprafețelor de teren dezmembrate din imobilul proprietatea lor, situat în comuna Ipotești, jud. Suceava.
Reprezentanții Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004 au hotărât exproprierea suprafeței de 1.095 mp și acordarea unor despăgubiri în valoare de 1.351 lei.
Reclamanții consideră că suma de 1.351 lei nu corespunde valorii reale a terenului, cu atât mai puțin aceasta nu acoperă prejudiciul cauzat prin expropriere.
Una dintre condițiile esențiale ale exproprierii este reprezentată de existența unei drepte și prealabile despăgubiri. Acest principiu este consacrat de Constituția României, de Codul civil, de Legea nr. 33/1994, precum și de reglementările internaționale referitoare la expropriere.
În caz de expropriere parțială, Legea nr. 33/1994 stabilește că valoarea părții expropriate dintr-un imobil nu va putea fi redusă nici dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor care se vor realiza.
Reclamanții mai arată că prețurile plătite de către pârâtă pentru parcarea aferentă șoselei de centură, situată pe raza comunei Ipotești, sunt extrem de mici, aproximativ 0,3 euro/ mp; în această zonă se află 36 de parcele de expropriat, cu o suprafață totală de 25.389 mp, iar valoarea totală a despăgubirilor se ridică la 31.335 de lei, echivalentul a 7.450 de euro; s-a menționat că cea mai mică suprafață de teren care va fi preluată pentru construirea șoselei de centură este de 17 mp, iar proprietarul acesteia ar urma să încaseze 21 lei (aproximativ 5 euro), pe când proprietarul unei suprafețe de 2.647 mp va încasa 3.267 lei (aproximativ 778 euro).
Or, comparativ cu sumele stabilite inițial (9.491.199 lei pentru suprafață totală expropriată de 118.584 mp) prin H.G. nr. 735/2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava" în vederea acordării despăgubirilor, actualele tarife sunt chiar și de 75 de ori mai mici, ceea ce nu este legal și echitabil, pentru că în zonă, terenurile s-au vândut și cu prețul de 30 euro/ mp.
Mai mult decât atât, dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a terenului rămas neexpropriat, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava" pe sectorul parcare lungă durată, reclamanților le rămâne o parcelă în suprafață de teren de 1.405 mp care, din cauza dimensiunii sale mici și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută. Din acest motiv, au susținut că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile de 1.405 mp.
Totodată, s-a mai precizat că expropriatorul nu a efectuat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să rezulte situația terenului rămas neexpropriat.
În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 255/2010 și ale Legii nr. 33/1994.
Pârâta C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a depus la dosar întâmpinare arătând că este neîntemeiată pretenția reclamanților privind exproprierea întregii suprafețe de teren dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare, în timp ce cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat a fost stabilit în conformitate cu dispozițiile legale.
Prin sentința civilă nr. 496 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis contestația reclamanților, a desființat hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești; a obligat pârâta C.N.A.D.R. SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților M.I. și M.R.G. suma de 11.060 euro (echivalentul în lei la data plății), precum și suma de 3.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a constatat că, prin Hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a com. Ipotești, s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.095 mp, teren identic cu parcela nr. 3923 din CF, proprietatea contestatorilor.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”, fiind menționat la poziția nr. 467 în Anexa la această hotărâre de expropriere și în tabelul imobilelor supuse exproprierii, care a fost afișat la sediul Consiliului local al comunei Ipotești.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituția României, cap. 1 din Protocolul I adițional al CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și prealabilă despăgubire.
Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii despăgubirii prin hotărâre judecătorească, instanța a avut în vedere normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”, precum și în art. 27 alin. (2) din același act normativ, conform căruia „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”.
Prin urmare, despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat s-a raportat la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de intimată, aceștia utilizând metoda comparației directe.
Prima instanță a reținut că prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (având aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Ipotești, la data întocmirii raportului de expertiză, rezultând o valoare de 11.060 euro pentru terenul expropriat.
Obiecțiunile relative la coeficienții de corecție nu au putut fi reținuți, atât timp cât expertul desemnat de intimată a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de experți.
De asemenea, s-a apreciat că în cauză nu se impunea evaluarea terenului la data emiterii hotărârii de expropriere, ci, cum corect s-a procedat de comisia de experți, la data întocmirii raportului de expertiză.
Tribunalul a constatat că reclamanții au invocat pretenții constând și în prejudiciul cauzat prin diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat.
Astfel, s-a reținut că potrivit art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.
De altfel, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză, a rezultat că terenul neexpropriat, proprietatea reclamanților poate fi utilizat în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, nefiind afectat de investițiile expropriatorului.
Față de aceste considerente, în baza art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, tribunalul a admis contestația, a anulat în parte hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a com. Ipotești și a obligat pârâta să plătească contestatorilor suma de 11.060 euro, în echivalent lei la data plății; s-a făcut și aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. în privința cheltuielilor de judecată efectuate în cauză de către reclamanți.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R. prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, calea de atac fiind recalificată drept apel la termenul de judecată din 22 mai 2013, față de valoarea pretențiilor reclamanților; s-au invocat motive de nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 23 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, apelul formulat de pârâtă a fost respins ca nefondat.
Pentru a decide în acest sens, instanța de apel a constatat că apelanta a criticat valoarea despăgubirii stabilite de tribunal pentru terenul expropriat, invocând aplicabilitatea prevederilor Legii nr. 255/2010 și a Normelor metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011.
Curtea de apel a reținut că, într-adevăr, în speță, sunt aplicabile prevederile acestei legi însă, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță, sunt incidente dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) și (3) prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19, se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”
Ca atare, s-a apreciat că, potrivit acestui text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 din Legea nr. 33/1994, în timp ce textele referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare a acesteia, invocate de apelant, se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță, în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
A doua critică susținută prin motivele de apel a vizat nerespectarea art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 cu ocazia efectuării raportului de expertiză, în conformitate cu care la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Ca atare, instanța de apel a apreciat că nu constituie o încălcare a acestor dispoziții faptul că experții s-au raportat la oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. Norma citată se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile.
Totodată, instanța de apel a reținut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012) având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia și pe care experții nu le-ar fi avut în vedere; dimpotrivă, odată cu cererea de apel, pârâta a anexat patru contracte de vânzare cumpărare din perioada 2008-2009, probe ce nu pot fi luat în considerare, față de momentul efectuării raportului de expertiză.
Referitor la data în raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, în criticile formulate de pârâta apelantă, aceasta s-a referit la data exproprierii, apreciind că experții trebuiau să aibă în vedere prețurile practicate pe piața imobiliară la acea dată.
Curtea de apel a apreciat însă că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunțării hotărârii judecătorești pentru ca persoana care primește despăgubirile să își poată eventual achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.
De asemenea, s-a constatat că în ce privește criteriile de comparație a proprietăților (localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea suprafeței, deschidere, utilități, acces, teren în exces), acestea fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, au fost luate în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile prin aplicarea diferitelor procente; atare soluție s-a apreciat a fi corectă în condițiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, prin aplicarea de metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
În concluzie, în lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu este corespunzătoare criteriilor legale, s-a apreciat că în mod justificat prima instanță a stabilit valoarea despăgubirilor conform raportului de expertiză întocmit în cauză, toți cei trei experți, inclusiv cei desemnați de părți, ajungând la o concluzie comună în ceea ce privește evaluarea.
Instanța de apel a înlăturat ca nefondată și critica privind neaplicarea de către tribunal a dispozițiilor art. 276 C. proc. civ., apreciindu-se că în speță nu era aplicabil acest text, astfel cum a susținut apelantul pârât, întrucât conform art. 276 C. proc. civ. „când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor.” Prin urmare, rezultă că se pune problema compensației numai atunci când părțile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconvențională ori au fost făcute cereri de intervenție, iar cererea incidentală a fost admisă o dată cu cererea principală, în tot sau în parte. Or, în cauza de față nu s-a formulat o cerere reconvențională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamantului, astfel că, art. 276 C. proc. civ. nu era incident.
În termen legal, împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R., prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, recurenta prevalându-se de ipoteza de nelegalitate prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurenta învederează în dezvoltarea motivelor de recurs că instanța de apel a înlăturat în mod greșit critica din memoriul de apel referitoare la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii speciale pentru stabilirea despăgubirilor, consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, deși a reținut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ și că prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, cu toate acestea, instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință, sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
În opinia recurentei, concluzia sus menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece potrivit art. 11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
De asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții se aprobă și sumele individuale aferente despăgubirilor, estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar în conformitate cu dispozițiile art. 8 alin. (1) din aceleași norme, expertul evaluator va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, fiind obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, astfel cum dispune art. 77 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
Din coroborarea dispozițiilor legale sus menționate, rezultă că în cadrul procedurii administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.
În ceea ce privește sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010. care se referă la ”sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator”, aceasta nu justifică aprecierea instanței de apel potrivit căreia procedura specială de stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 ar avea un caracter orientativ, care ar putea conduce la stabilirea unor despăgubiri care să corespundă sau nu prețului de piață, deoarece reglementarea menționată se referă la aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai investiției pentru realizarea căreia se declanșează procedurile de expropriere, în timp ce dispozițiile aii. 11 alin. (7) și (8) din lege, art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice reglementează în mod imperativ modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator să se raporteze la expertizele actualizate ale Camerelor Notarilor Publici.
Pe de altă parte, este real faptul ca dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, însă aceasta trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor.
Recurenta mai arată că o astfel de concluzie este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.
Având în vedere faptul că prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator C.C. valoarea terenurilor expropriate a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/ mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea dispozițiilor art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurenta consideră că în mod nelegal a fost admisă cererea reclamanților de anulare a hotărârilor de expropriere.
Într-o a doua critică, recurenta susține că în măsura în care statuarea instanței de apel privind incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată în speță.
Potrivit textului menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație, experții sunt obligați să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Or, față de reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, astfel că valoare despăgubirilor a fost calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenurile expropriate și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde prețurilor de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Din aceasta perspectivă, mai arată recurenta, contrar celor reținute de experți și de instanțele de fond, existau tranzacții efective pe piața imobiliară pe care experții le puteau lua în considerare și în raport de care se putea stabili prețul de circulație, în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994; aceste tranzacții sunt reprezentate de contractele de vânzare cumpărare autentice depuse în copie la dosar în fața instanței de apel, înscrisuri care reflectă pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia o valoare de circulație medie de cea 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză; pe de altă parte, prețurile din menționatele tranzacții sunt plasate într-o perioadă când piața imobiliară era mult mai activă decât în cea a exproprierii (respectiv, în perioada anilor 2008-2009). Aceasta înseamnă în mod evident că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, iar nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, ele impunându-se a fi înlăturate prin prisma înscrisurilor noi depuse în apel, care se bucură de forța probantă prevăzută de art. 1173 alin. (1) C. civ.
Recurenta mai susține că și sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, hotărârea instanței de apel este nelegală.
Astfel, instanța de apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză, dar a ignorat faptul că sub aspectul stabilirii despăgubirilor Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
În contextul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind învestită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat și valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator, iar potrivii art. 9 alin. (4) și alin. (2) din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operează de drept, la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, iar contestația împotriva deciziei de expropriere nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.
Prin urmare, în temeiul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, așa încât nu există nicio rațiune pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză.
Așa fiind, data la care trebuia să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor era data emiterii hotărârilor de expropriere.
Intimații reclamanți nu au formulat întâmpinare la motivele de recurs; în această etapă procesuală nu au fost administrate alte probe.
Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce succed.
În ce privește raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii și legea specială - Legea nr. 255/2010 în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea intimaților reclamanți, Înalta Curte constată că instanța de apel a dat o corectă dezlegare acestuia, observând în mod pertinent dispozițiile art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 fiind norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător și în cazul acțiunii în justiție formulate de expropriat prin care se contestă cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii speciale.
Astfel, art. 22 alin. (1) și (3) din Legea 255/2010, prevede că:
„(1) Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.
(3) Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. "
În plus, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune astfel: „Dispozițiile prevăzute mai sus se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale Codului civil și ale Codului de procedură civilă, în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.”
Ca atare, nu poate fi reținută susținerea recurentului-pârât în sensul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, deși fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, atare trimitere ar viza doar dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu și în ce privește modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirilor.
Se opune acestei susțineri interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reglementează procedura judiciară a exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de constituire al comisiei de experți care va efectua expertiza ce urmează a avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor în condițiile art. 26. Prin urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel din etapa prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 255/2010.
De asemenea, nu se poate susține că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul legii speciale, câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, anterior citat, face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât expertiza efectuată în procedura judiciară.
De asemenea, nu ar putea fi reținut nici argumentul naturii juridice diferite a celor două proceduri, pentru că, dacă în contextul unor exproprieri în temeiul legii speciale, legiuitorul ar fi intenționat a reglementa un alt moment de referință pentru calculul despăgubirilor, o atare excepție ar fi trebuit să fie prevăzută în mod explicit în cuprinsul Legii nr. 255/2010, excepțiile fiind întotdeauna exprese și de strictă interpretare. Cum o astfel de derogare nu este prevăzută în privința momentului la care se determină despăgubirile cuvenite proprietarului, norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este pe deplin aplicabilă atât în ce privește momentul verificării cuantumului despăgubirilor, cât și referitor la criteriile aplicabile pentru determinarea lor - prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, iar nu în raport cu expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în sensul celor prevăzute de art. 11 alin. 7 și alin. (8) din Legea nr. 255/2010.
Rațiunea aplicabilității acelorași criterii în raport cu care se calculează despăgubirile, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat exproprierea (legea specială ori Legea nr. 33/1994), este aceea de a se reglementa unitar data de referință în privința despăgubirilor ce se cuvin persoanelor expropriate pentru evitarea unor situații discriminatorii.
În același timp, criteriul de referință al expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, astfel cum acesta este prevăzut de art. 11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010, este criteriul aplicabil procedurii administrative și, chiar și în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru experții A.N.E.V.A.R., abilitați prin dispozițiile legii speciale cu evaluarea despăgubirilor în aceeași etapă, în sens de criteriu minimal al calculării despăgubirilor datorate de expropriator celor expropriați.
În consecință, Înalta Curte apreciază că în temeiul art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1992 sunt pe deplin aplicabile în speța de față și, ca atare, și criteriul legal prevăzut de aceste norme - prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială -, precum și data de referință pentru determinarea despăgubirilor datorate pentru expropriere (data efectuării expertizei judiciare), astfel încât, prima și ultima critică din motivele de recurs, susținute de recurentă pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vor fi înlăturate ca nefondate.
În cea de-a doua critică, recurenta a învederat că în situația în care instanța de recurs va reține aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, prevederile acestei norme au fost greșit interpretate și aplicate de instanța de apel.
Astfel, s-a invocat faptul că expertiza efectuată în cauză a avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, iar nu la tranzacții efective concretizate în cuprinsul unor contracte de vânzare-cumpărare, acesta fiind sensul criteriului legal prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Înalta Curte constată din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză, la data întocmirii acestuia (cerință impusă de norma legală), au fost valorificate cu titlu de comparabile patru oferte de vânzare de pe internet, publicate fie de persoane fizice, fie de agenții imobiliare, experții justificând în cuprinsul lucrării această metodă de lucru prin referirea la Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 - Evaluarea terenului, intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012; astfel, potrivit acestui Ghid „Abordarea prin piață sau comparația directă se utilizează pentru evaluare terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenului se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării. Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/ sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile”.., cu aplicarea anumitor corecții.
Or, astfel cum corect a reținut instanța de apel, experții nu au avut la dispoziție contracte de vânzare cumpărare din care să reiasă prețul de tranzacționare a unor terenuri similare situate în aceeași unitatea administrativ teritorială, încheiate la un moment apropiat celui al efectuării expertizei din cauză, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 (decembrie 2012), astfel încât în mod legal experții s-au raportat la ofertele de vânzare cumpărare la care au avut acces, cu aplicarea unor corecții adecvate, în sensul celor menționate în Ghidul Metodologic de Evaluare, anterior citat.
Susținând contrariul, îi revenea recurentei-pârâte sarcina probării afirmației că valoarea terenului determinată de către experți nu corespunde prețurilor de vânzare ale terenurilor de același fel din unitatea administrativ - teritorială de referință.
Mai mult decât atât, expertul parte al pârâtei, a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe, stabilită în modalitatea arătată.
De asemenea, în mod corect instanța de apel a constatat că pârâta C.N.A.D.N.R. nu a înțeles să probeze aceste susțineri și nu a înfățișat vreun act de vânzare - cumpărare încheiat într-un moment apropiat celui al efectuării raportului de expertiză din cauză, ci a depus în apel copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare din perioada 2008-2009 (deci, corespunzătoare unei perioade mult anterioare efectuării expertizei judiciare), ceea ce demonstrează că, la data efectuării expertizei, anul 2012, nu au fost identificate comparabile adecvate, anume tranzacții perfectate pentru terenuri de același fel din aceeași unitate administrativ - teritorială; cu toate că recurenta a reiterat aceste susțineri și prin motivele de recurs, nici în această etapă procesuală nu a produs înscrisuri utile din acest punct de vedere, posibilitate pe care ar fi avut-o inclusiv în această etapă procesuală, în temeiul art. 305 C. proc. civ.
În consecință, în măsura în care recurenta pârâtă ar fi înfățișat contracte de vânzare - cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de același fel cu terenul în litigiu, instanța ar fi putut cenzura valoarea inserată în raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunității întocmirii unei noi lucrări de specialitate cu același obiectiv, în valorificarea acelor comparabile.
Întrucât pârâtul nu a depus la dosar asemenea înscrisuri relevante și nici nu a solicitat sprijinul instanței pentru procurarea acestora prin invocarea dispozițiilor art. 175 C. proc. civ., nu se poate reține nerespectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994; în plus, identificarea unor comparabile în sensul propriu normei legale nu cădea în sarcina experților desemnați în cauză, ci era în sarcina părții care afirma contrariul (existența unor tranzacții efective apropiate de momentul efectuării expertizei judiciare), date fiind dispozițiile art. 129 alin. (1) C. proc. civ.
Așa fiind, în mod legal, instanța de apel și-a însușit raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe cu privire la valoarea despăgubirilor stabilite pentru terenul expropriat, în modalitatea anterior descrisă.
Potrivit celor anterior redate, Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta C.N.A.D.N.R., prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași împotriva deciziei nr. 23 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 februarie 2014.