Cu privire la recursul de față, reține următoarele:
Prin hotărârea din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor a comunei M. a județului Dâmbovița, s-a dispus acordarea sumei de 7.373 RON cu titlu de despăgubiri reclamanților pentru exproprierea imobilului situat în comuna M., sat P., județul Dâmbovița, în suprafață de 5057 mp, extravilan.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dâmbovița din 13 mai 2011 D.M.M. și D.C.V. au formulat în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Județean Dâmbovița contestație împotriva hotărârii din 4 martie 2011 a Consiliului Județean Dâmbovița, solicitând anularea acesteia, recalcularea cuantumului despăgubirilor și acordarea unui preț minim de 15 euro/mp/teren extravilan, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii defunctei J.S. și că la data de 21 decembrie 2010 au fost notificați de către pârât că urmează a fi expropriați pentru o suprafață de 5057 mp declarată de utilitate publică, în schimbul unor despăgubiri apreciate de reclamanți ca fiind insuficiente.
Prin sentința nr. 2539 din 17 decembrie 2002, Tribunalul Dâmbovița a admis cererea formulată de reclamanți, a dispus anularea în parte a hotărârii din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor, comuna M., județul Dâmbovița, numai cu privire la cuantumul despăgubirilor și a dispus obligarea pârâtului Consiliul Județean Dâmbovița la plata, către reclamanți, a sumei de 21.745,1 euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 5057 mp situat în comuna M., sat P., județul Dâmbovița.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin hotărârea din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor a comunei M. a județului Dâmbovița s-a dispus exproprierea unei suprafețe de 5057 mp extravilan, proprietatea autoarei reclamanților.
Imobilul a fost expropriat conform hotărârii Consiliului Județean Dâmbovița din 2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes județean pentru lotul I din cadrul proiectului Reabilitare și modernizare DJ 714 G.S. M. P., km 0+ 000-5 + 000, modificată și completată prin hotărârea Consiliului Județean Dâmbovița din 26 noiembrie 2010. Prima instanță a reținut că valoarea de 4,3 euro mp stabilită de experți prin raportul de expertiză a rezultat prin raportare la standardele internaționale în evaluare, ediția a VIII-a 2008, prețul stabilit respectând criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994. De asemenea, a reținut că valoarea menționată de expertiza Camerei Notarilor Publici pentru anul 2011 și solicitată de expertul desemnat de expropriator nu a putut fi avută în vedere întrucât raportul de expertiză a fost efectuat în 2012 iar pe de altă parte, nu îndeplinea criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Împotriva sentinței tribunalului, a declarat apel pârâtul Consiliul Județean Dâmbovița.
Prin decizia civilă nr. 23 din 2 aprilie 2013, Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă, a respins apelul, ca nefondat.
În motivarea soluției sale, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În ceea ce privește critica potrivit căreia raportul de expertiză efectuat în cauză nu respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța a reținut ca fiind neîntemeiată, acesta fiind întocmit avându-se în vedere standardele internațional de evaluare, valoarea stabilită nefiind mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de reclamanți. A apreciat că expertul desemnat a făcut o evaluare reală a terenului suspus exproprierii. Totodată a mai reținut că obiecțiunile pe care apelanta le-a formulat la raportul de expertiză în apel, au fost pe deplin analizate de expert la instanța de fond. În mod temeinic și legal, instanța de fond a avut în vedere că despăgubirile trebuie să fie juste, cât mai aproape de valoarea de piață a imobilului, în cauză, terenul supus exproprierii era generator de profit prin cultivarea cu pomi fructiferi, odată cu începerea lucrărilor de expropriere și construirea drumului, activitatea agricolă având de suferit.
Așa fiind, instanța de apel a apreciat că prețul de 4,3 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă și justă despăgubire pentru reclamanți, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 270 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile art. 26 din același act normativ.
Decizia curții de apel a fost recurată de pârâtul Consiliul Județean Dâmbovița care a invocat pronunțarea deciziei atacate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 a fost greșit interpretat și aplicat în speță. Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că, pentru stabilirea prețului real de circulație, experții trebuie să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare.
Față de reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Astfel, în raportul de expertiză dispus de către instanța de fond, au fost obținute valori de piață diferite de către fiecare expert în parte, aceștia folosind metode de evaluare diferite, pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, și nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă. De asemenea, recurentul critică raportul de expertiză întocmit în cauză și din perspectiva faptului că imobilele teren folosite în metoda comparației nu fac parte din aceeași categorie cu imobilul expropriat. Valoarea stabilită pentru terenul expropriat este exagerată, nerealistă și diferită de prețurile pieței practicate în zona respectivă pentru suprafața expropriată. Invocă în acest sens sentința civilă nr. 543 din 7 martie 2012 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița prin care pentru terenuri din aceeași categorie de folosință, expropriate în cadrul aceluiași obiectiv de investiții, a fost stabilită despăgubirea în valoare de 1 euro/mp.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că acestea sunt fondate pentru următoarele considerente:
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.
„La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia (...)”.
Se constată astfel că textul de lege stabilește atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului și prejudiciul cauzat expropriatului, cât și momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză”.
Aspectul esențial ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată este prețul de piață al imobilului, astfel cum rezultă, în principal, din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, subsidiar, doar pentru cazul neidentificării sau inexistenței de tranzacții pentru terenuri de același fel în unitatea administrativ-teritorială, din oferte de tranzacționare.
Este fondată critica recurenților privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, prevăzut de același text legal.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat exclusiv la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care rezultă că experții au avut în vedere oferte de vânzare „localizate în aceeași zonă”.
Se constată astfel că, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecății în fond, nu au fost verificate și identificate niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.
Instanța avea obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de același fel, din aceeași unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț.
În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art. 312 alin. (1)-alin. (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și alin. (4) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamanților.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârât Consiliul Județean Dâmbovița împotriva deciziei civile nr. 23 din 2 aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă.
Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26 februarie 2014.