În condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față constată următoarele:
Prin Hotărârea nr. 1195 din 14 iulie 2010 a fost dispusă exproprierea terenului proprietatea reclamantei în suprafață de 497 mp situat în comuna Bărcănești, sat Ghighiu, tarlaua 33, parcela 587/1, județul Prahova, stabilindu-se un cuantum al despăgubirilor de 7.639 RON, echivalentul a 3,6 euro/mp.
Prin contestația înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 4963/105/2010, contestatoarea G.T., în contradictoriu cu intimata C.N.A.D.N.R., a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 1195 din 14 iulie 2010 și a procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor nr. 1195 din 9 iulie 2010, emise de Statul român, prin C.N.A.D.N.R. SA, urmând ca despăgubirea să fie stabilită în cuantum de 24.850 euro, respectiv de 50 euro/mp.
În motivarea contestației, s-a susținut că în mod nelegal a fost stabilită drept despăgubire o sumă derizorie, fără a avea în vedere prețul de circulație a terenului în zonă, amplasamentul acestui teren și nici pagubele produse.
Totodată, contestatoarea a arătat că despăgubirile au fost stabilite diferențiat și fără un criteriu stabilit, fiind acordate altor persoane despăgubiri de 10 ori mai mari, terenurile acestora aflându-se la mare distanță față de gospodăria acestora.
Intimatul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestației, ca neîntemeiată, în condițiile în care la evaluarea terenului expropriat s-a ținut seama de toate criteriile prevăzute de lege în acest sens.
În cauză a fost administrate proba cu acte și o expertiză de evaluări imobiliare.
Prin Sentința civilă nr. 298 din 1 februarie 2013, Tribunalul Prahova a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a înlăturat concluziile experților desemnați în cauză și a reținut că suma stabilită ca despăgubiri prin hotărârea contestată este reală, fiind incluse și daunele aduse proprietarului cât și valoarea terenului, cu respectarea dispozițiilor imperative ale legii.
Împotriva sentinței pronunțate de tribunal, a formulat apel contestatoarea.
În apelul său, contestatoarea a criticat decizia atacată pentru nelegalitate și netemeinicie, apreciind că este dată cu aplicarea greșită a legii, în speță, a prevederilor art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994.
Contestatoarea a solicitat admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței, iar pe fond, admiterea contestației, modificarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor emisă de intimată C.N.A.D.N.R., Comisia pentru aplicarea Legii nr. 189/2004 a județului Prahova și Consiliul Local al Comunei Bărcănești, Județul Prahova, în sensul în care despăgubirea să fie stabilită în cuantumul precizat de expertul numit de contestatoare la suma de 9.840,6 euro, respectiv de 19,8 euro/mp, iar în subsidiar omologarea raportului de expertiză efectuat de expertul numit de către instanță la 11 euro/mp.
Prin Decizia civilă nr. 41 din 25 iunie 2013, Curtea de Apel Ploiești a admis apelul declarat de contestatoare a dispus anularea Hotărârii nr. 1195 din 14 iulie 2010 și Procesul-verbal nr. 1195 din 9 iulie 2010 de stabilire a despăgubirilor și a obligat intimata să plătească apelantei suma de 35.705 RON reprezentând despăgubiri pentru terenul în suprafață de 497 mp situat în comuna Bărcănești, sat Ghighiu, nr. X, conform raportului de expertiză N.D.
Pentru a adopta această soluție instanța de apel, prin prisma actelor și a lucrărilor dosarului, în raport de textele de lege incidente în cauză, a reținut că suma de 43.540 RON calculată drept despăgubire de expertul N.D., desemnat de instanță, pentru terenul expropriat reprezintă valoarea reală de circulație a imobilului expropriat. A înlăturat astfel concluziile rapoartelor de expertiză întocmite de ceilalți experții cu motivarea că acestea sunt în discordanță cu art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, s-a reținut că având în vedere că s-a făcut dovada printr-o serie de hotărâri judecătorești depuse la dosarul cauzei că pentru un teren similar, din aceeași zonă, au fost acordate despăgubiri în cuantum de 18 euro/mp și cu privire la care s-a statuat că respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, a se acorda o sumă drept despăgubire ca cea propusă de expertul M.I., ar conduce la o încălcare a prevederilor art. 14 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
De asemenea, instanța a mai reținut că rapoartele de expertiză întocmite în cauză au avut în vedere informații de la Primăria Comunei Bărcănești, de la agenții imobiliare, valoarea despăgubirilor rezultând ca urmare a comparațiilor directe pentru terenuri similare din zona de amplasament, dată fiind lipsa tranzacțiilor din perioada de referință.
Împotriva menționatei decizii a declarat și motivat recurs, în termen legal, pârâta C.N.A.D.N.R., prevalându-se de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Dezvoltând motivele de recurs, pârâtul a susținut că instanța de apel, prin omologarea punctului de vedere întocmit de către expertul N.D., a ținut cont la stabilirea despăgubirilor de prețurile de ofertare publicate pe internet, ignorând astfel dispozițiile legale ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și nu a avut în vedere vânzările efective ale imobilelor în unitatea administrativ teritorială, adică în localitatea Bărcănești.
Prin decizia pronunțată, instanța de apel nu a considerat necesar să aibă în vedere punctul de vedere întocmit de către expertul M.I., care a făcut referire la prețurile de tranzacționare din unitatea administrativ teritorială a Comunei Bărcănești.
Din acest punct de vedere, recurentul susține necesitatea efectuării unei noi expertize cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 33/1994.
Examinând criticile invocate de recurentul pârât raportat la motivul de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente:
Prin Încheierea din data de 3 februarie 2011, Tribunalul Prahova a dispus, în conformitate cu dispozițiile art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, numirea experților N.D. din partea instanței, expert M.I. la propunerea intimatului și expert C.M. la solicitarea reclamantei pentru întocmirea unui raport de expertiză având ca obiectiv evaluarea terenului în litigiu, ținându-se seama de prețurile de tranzacționare ale imobilelor de același fel din zona administrativ-teritorială unde se află situat imobilul supus exproprierii.
Cei trei experți desemnați au întocmit fiecare câte un raport de expertiză.
Înalta Curte constată că punctul de vedere omologat de instanța de apel, cel al expertului N.D. nu s-a raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât acesta a folosit, conform concluziilor acestuia, informațiile agențiilor imobiliare și metoda comparației directe, metodă la care a apelat și expertul C.M.
Este de reținut și faptul că expertul tehnic M.I., numit la solicitarea pârâtului, a declarat că a inventariat Contracte de vânzare-cumpărare din anii 2007 și 2008 fără însă a le anexa la raportul efectuat, iar în ceea ce privește prețurile de tranzacționare a terenurilor în anii 2009 - 2011, acesta a afirmat că piața imobiliară este blocată, în sensul că nu s-au mai făcut și nu se fac tranzacții.
Prin urmare, ceea ce au analizat experții au fost ofertele de vânzare publicate pe internet și nu vânzările efective, așa cum prevăd dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane”, iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și imobilele administrativ-teritoriale, la data întocmirii raportului de expertiză …”.
Rezultă astfel că textul mai sus menționat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a despăgubirilor astfel încât la calcularea acestora trebuie să se țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Niciunul dintre cei trei experți nu a identificat prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile din zonă, de aceeași categorie cu cel expropriat, în sensul de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare și nu de oferte de preț ale agențiilor imobiliare ori prețuri de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate.
În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârât, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamanților.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul C.N.A.D.N.R. împotriva Deciziei nr. 41 din 25 iunie 2013 a Curții de Apel Ploiești, secția a I civilă.
Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Ploiești.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 aprilie 2014.
Procesat de GGC - LM