Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 66556/3/2011, reclamanta V.A. a chemat în judecată pe pârâții M.F.P., Primăria municipiului București, prin primar și SC H.N. SA, solicitând să se dispună:
1. Obligarea pârâților la restituirea sumei de 151.594.381 lei plus dobânda reală, reprezentând prețul achitat de reclamantă în calitate de cumpărător al imobilului situat în București, sect. 1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999;
2. Obligarea pârâților la plata excedentului de valoare dobândit de bun, de care reclamanta a fost evinsă, între data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și data formulării prezentei acțiuni, excedent evaluat provizoriu la suma de 549.415 euro + T.V.A;
3. Obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința nr. 1688 din 25 septembrie 2012 Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul M.F.P.; a respins cererea reclamantei V.A. îndreptată împotriva Municipiului București reprezentat prin Primarul General și împotriva SC H..N. SA; a admis în parte acțiunea reclamantei V.A. îndreptată împotriva M.F.P. și a obligat M.F.P. să-i plătească reclamantei suma de 55.000 lei, reprezentând prețul plătit de 151.594.381 lei la data de 2 martie 1999, actualizat până la data pronunțării prezentei hotărâri; a respins cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată; a admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de M.F.P. îndreptată împotriva SC F.N. SA; a obligat pe chemata în garanție să-i plătească M.F.P. suma de 550 lei reprezentând comisionul de 1% din prețul actualizat; a respins cererea de chemare în garanție formulată de M.F.P. împotriva Municipiului București.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, pe fondul cauzei, că în baza cererii din 27 august 1996, în temeiul Legii nr. 112/ 1995, reclamanta a cumpărat imobilul deținut în baza Contractului de închiriere din 11 mai 1995, respectiv, apartamentul situat în București, sector 1, conform Contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, încheiat cu Primăria Municipiului București, reprezentată prin mandatarul SC H.N. SA.
Astfel, reclamantei V.A. i-a fost vândut imobilul în suprafață utilă de 195,57 mp, compus din: Parter - vestibul, hol, camera, bucătărie, dus, cămara, culoar, acces serviciu, etaj 1 - camera, camera, debara, coridor, baie, balcon, pivniță și i-a fost atribuit terenul situat sub construcție, în suprafața de 97,47 mp, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.
Prețul locuinței a fost de 151.594.381 lei și a fost achitat conform chitanței din 02 martie 1999.
Suma de bani încasată drept preț al locuinței a fost virată, conform art. 13 din Legea nr. 112/1995 care a guvernat contractul, în contul special deschis la dispoziția M.F.P., această instituție fiind abilitată ulterior prin lege, să restituie, fie suma ce reprezintă prețul locuinței (valoarea de piață), fie prețul plătit actualizat, conform reglementării legale speciale.
S-a constatat că, prin sentința civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în Dosarul nr. 2446/299/2006, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 338 din 2 martie 2009, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 409 din 5 martie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, instanța a admis acțiunea reclamanților J.K.M. si J.D.I.M. având ca obiect "revendicare imobiliară prin comparare de titluri", constatându-se că titlul reclamanților din revendicare, este mai vechi și mai bine caracterizat în condițiile în care provine de la adevăratul proprietar, în timp ce pârâta V.A. a invocat un titlu dobândit cu rea-credință și de la un neproprietar.
Deși instanțele de revendicare nu au pronunțat nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, încheiat de Primăria Municipiului București, reprezentată prin mandatarul SC H.N. SA cu reclamanta V.A., pe cale incidentală au invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, constatând că reclamanta din prezenta cauză a fost de rea-credință la încheierea contractului, că a dobândit imobilul pe riscul acesteia, după ce s-a emis o Dispoziție de restituire în natură către foștii proprietari, în aceste condiții fiind obligată să le lase reclamanților J. în deplină proprietate si liniștită posesie imobilul.
Astfel, reclamanta V.A. a fost evinsă de imobilul cumpărat prin contractul constatat nul pe cale incidentală.
In ceea ce privește cererea reclamantei privind restituirea valorii de piață a imobilului, denumită de aceasta ca „excedent de valoare a imobilului" în prezent față de epoca vânzării (1999), tribunalul a constatat că cererea acesteia este neîntemeiată.
Coroborând dispozițiile art. 50 alin. (2), art. 50 alin. (2)1 și alin. (3) din Legea nr. 10/2001, precum și art. 501 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reținut că, pentru a i se acorda reclamantei despăgubiri la valoarea de piață a imobilului cumpărat potrivit Legii nr. 112/1995, de care a fost evinsă în totalitate, este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții.
Prima condiție, Contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar în cazul de față, instanțele din revendicare au stabilit că actul juridic de care se prevala pârâta din revendicare a fost încheiat cu rea-credință.
Cea de-a doua condiție este ca, Contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă sau ca efect al admiterii acțiunii în revendicare.
Tribunalul a constatat că, în speță, reaua-credință a cumpărătoarei a fost constatată de către instanțele din revendicare, reținându-se că aceasta cunoștea sau ar fi putut și trebuit să cunoască faptul că imobilul este revendicat de către foștii proprietari, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de fostul proprietar și că pasivitatea îi este imputabilă.
Astfel, tribunalul a reținut că reclamanta, în calitate de chiriaș-cumpărător al unui bun imobil cu o valoare deosebită, trebuia să îndeplinească diligentele minime și rezonabile, necesare pentru a cunoaște adevărata situație juridică a imobilului, cu atât mai mult cu cât, dobândirea bunului s-a făcut la un preț preferențial care nu a avut în vedere valoarea de piață a imobilului.
În consecință, tribunalul a apreciat că reclamantei nu i se cuvine valoarea de piață a imobilului (457.000 euro, stabilită prin expertiza tehnică de specialitate în construcții și evaluarea proprietății imobiliare întocmită de către expertul prof. arh. T.Z. - filele 113-128), ci, restituirea prețului plătit reactualizat conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (suma de 55.000 lei stabilită prin aceeași expertiză).
Prin Decizia nr. 332/A din 22 noiembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a respins apelul declarat de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. a municipiului București.
S-a admis apelul declarat de reclamanta V.A. și a fost schimbată în parte sentința civilă apelată, în sensul că a fost obligat pârâtul M.F.P. la plata către reclamantă a sumei de 279.913 lei, reprezentând valoarea de circulație a apartamentului, situat în București, sector 1.
A fost obligat pârâtul M.F.P. la plata sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu expertiză în primă instanță.
Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței, privind respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a M.F.P., respingerea acțiunii în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București prin Primarul General, admiterea în parte a acțiunii principale, admiterea în parte a cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul M.F.P. împotriva SC H.N. SA, și a respingerii cererii de chemare în garanție formulate de pârâtul M.F.P. împotriva Municipiului București.
A fost obligat apelantul - pârât M.F.P. la plata către apelanta - reclamantă a sumei de . lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel(onorariu de expert).
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, cu privire la apelul declarat de pârâtul M.F.P., că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligația vânzătorului de a răspunde pentru evicțiune (art. 1337-1341 C. civ ), astfel că ele se aplică cu precădere, potrivit principiului de drept conform căruia „norma specială derogă de la norma generală" (specialia generalibus derrogant).
Or, textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun, instituie o formă de răspundere extracontractuală specială, ce stabilește în mod expres calitatea procesuală pasivă a M.F.P. în ceea ce privește restituirea prețului de piață al imobilelor, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
De asemenea, practica judiciară este unitară în sensul reținerii calității procesuale pasive a M.F.P. în astfel de acțiuni.
Referitor la cel de-al doilea motiv de apel invocat de pârât, curtea de apel a reținut că nici acesta nu este întemeiat, deoarece regulile de drept comun în materia evicțiunii - relative la instituirea răspunderii contractuale pentru evicțiune a vânzătorului - nu sunt incidente în soluționarea procesului de față, în condițiile existenței dispozițiilor legale menționate mai sus cuprinse în Legea nr. 10/2001, cu caracter special și derogatoriu de la dreptul comun din materia evicțiunii.
Cu privire la apelul declarat de reclamanta V.A., s-a constatat că în mod corect prima instanță nu a reținut calitatea de persoane obligate în raportul juridic dedus judecății a pârâților Municipiul București prin Primarul General și SC H.N. SA, care nu sunt obligați de a răspunde pentru evicțiune în temeiul Legii nr. 10/2001, care prin dispozițiile sale cu caracter special și derogatoriu de la dreptul comun, înlătură aplicarea dispozițiilor de drept comun a răspunderii civile delictuale a căror incidență o susține apelanta-reclamantă prin motivele de apel.
În schimb, curtea de apel a constatat că este întemeiată cea de-a doua critică susținută de apelantă, în sensul că în cauză sunt îndeplinite ambele condiții prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea prețului de piață.
Instanța de apel a reținut că prima condiție este îndeplinită în cauză, având în vedere că prin sentința civilă nr. 8373 din 7 octombrie 2002 a Judecătoriei sector 1 București, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curții de apel București, secția a Ill-a civilă, s-a tranșat în mod irevocabil asupra unei chestiuni prejudiciale pentru litigiul de față, respectiv asupra bunei sau relei credințe a pârâtei V.A. (reclamanta din procesul de față), statuându-se în sensul că aceasta a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2 martie 1999, respingând acțiunea în constatarea nulității absolute a acestui contract, ca nefondată, instanțele reținând totodată faptul că acest act juridic a fost valabil încheiat și nu a încălcat dispozițiile imperative ale Legii nr. 112/1995 (filele 106-112 din dosarul de fond).
Prin urmare, instanța de apel a constatat că dezlegarea cu privire la buna-credință a reclamantei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2 martie 1999, dată de instanțele care s-au pronunțat în acțiunea în constatarea nulității absolute a acestui contract, a intrat în puterea lucrului judecat, impunându-se în procesul de față cu puterea unei prezumții absolute, potrivit art. 1200 pct. 4 și art. 1202 alin. (2) C. civ.
Astfel, în mod greșit s-a raportat prima instanță de fond, în analiza acestei prime condiții, la hotărârile judecătorești pronunțate în acțiunea în revendicare, deoarece în acel litigiu instanțele au comparat titlurile exhibate de ambele părți și au avut a se pronunța asupra preferabilității unuia dintre titluri.
Curtea de apel a reținut că este îndeplinită în cauză și cea de-a doua condiție prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep., întrucât actul de vânzare-cumpărare nr. 5826/1999 a fost „desființat", în sensul că a fost lipsit de efecte juridice, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare împotriva reclamantei.
A fost asimilată situația reclamantei, al cărei titlu de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare din 1999 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995) a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, cu situația desființării contractului ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare.
întrucât prin sentința civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria sector 1 București, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 409 din 25 martie 2010 pronunțată de Curtea de apel București, secția a IlI-a civilă, reclamanta din prezentul dosar a fost obligată să lase în deplină proprietate și posesie imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1999, curtea de apel a reținut că acest act a rămas astfel lipsit de eficiență juridică în urma comparării titlurilor de proprietate exhibate de cele două părți.
Cu privire la suma reprezentând prețul de piață al imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, în faza de apel a fost administrată proba cu expertiză specialitatea construcții pentru stabilirea prețului de piață conform Standardelor internaționale de evaluare, criteriu de evaluare prevăzut în mod expres de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, fiind depus la dosar raportul de expertiză efectuat de expert F.T.C., împotriva căruia părțile nu au formulat obiecțiuni.
Dintre cele două metode de calcul pentru stabilirea prețului de piață utilizate de expert, instanța de apel a omologat valoarea de circulație de la data producerii evicțiunii, stabilită conform metodei costurilor de înlocuire, cu privire la care expertul a indicat faptul că a respectat definiția Standardelor Internaționale de Evaluare, că a aplicat coeficienții de actualizare specifici recomandați de Corpul Experților Tehnici din România la nivelul datei de 15 februarie 2013, completați cu coeficientul de inflație pentru perioada 15 februarie 2013-septembrie 2013, rezultând în final valoarea de circulație la suma de 279.913 lei.
Instanța de apel a arătat că nu va omologa suma rezultată prin aplicarea metodei comparației directe, deoarece se constată că au fost avute în vedere oferte de pe internet și că s-a aplicat un coeficient de majorare de 385% (de ex. 200% pentru situare în zona ultracentrală sau 100% pentru interes la tranzacționare) cu privire la care nu a fost menționată baza legală.
În ceea ce privește critica din apel potrivit căreia în mod greșit instanța de fond nu i-a acordat daune morale, pentru suferințele fizice și psihice ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra locuinței cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, instanța de apel a constatat că este inadmisibilă, deoarece această pretenție a fost formulată pentru prima dată în apel, așa încât contravine dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora în apel nu se pot formula cereri noi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, reclamanta V.A. și pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București.
Prin motivele de recurs formulate de reclamanta V.A., aceasta a criticat decizia pentru nelegalitate, arătând că instanța de apel nu a reținut corect valoarea de circulație a imobilului litigios și și-a depășit atribuțiile atunci când a stabilit că urmează să îi acorde reclamantei o altă valoare decât valoarea de circulație a imobilului, stabilită de expertul judiciar.
De asemenea, recurenta - reclamantă a arătat că instanța de apel s-a contrazis prin aceea că, pe de o parte, a admis acțiunea introductivă și a stabilit că trebuie acordată valoarea de circulație a imobilului, după care a dispus să nu fie acordată această valoare deoarece nu a înțeles modul de calcul al expertului.
Astfel, recurenta - reclamantă a arătat ca în mod corect instanța de apel a reținut că dezlegarea cu privire la buna sa credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a intrat în puterea lucrului judecat, datorită faptului că instanțele de judecată au dat o soluție irevocabilă în acest sens în dosarul care a avut ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului.
Totodată, în mod corect a reținut aceeași instanță de apel că actul de vânzare-cumpărare a fost practic lipsit de eficiență juridică prin admiterea acțiunii proprietarilor în revendicare prin comparare de titluri.
Insă, în mod greșit instanța de apel a evitat să omologheze suma calculată de ambii experți ca preț al imobilului reprezentând valoarea de circulație, deoarece instanța de judecată nu se poate erija în instituție abilitată sa calculeze valoarea corectă de circulație a imobilului, pentru că, în acest caz, expertiza judiciară evaluatorie nu și-ar mai găsi rostul.
Valoarea de circulație a imobilului, denumită și valoare de piață, pornește de la valoarea tehnică, la care întotdeauna se adaugă sporuri pe care toți experții evaluatori Ie iau în calcul în mod obligatoriu, suma finală fiind întotdeauna cea rezultată din adăugarea sporurilor respective.
Dacă instanța ar fî avut dubii cu privire Ia modul de calcul al acestor sporuri, putea să dispună luarea măsurilor procesuale necesare, înlocuirea expertului și chiar efectuarea unei noi expertize.
Recurenta - reclamantă a mai arătat că, după cum recunoaște și instanța, dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 stabilesc în mod expres că se restituie prețul de piață al imobilului, legea nefacând nicio referire la o presupusă valoare tehnică ce ar trebui restituită.
Prin recursul său, pârâtul M.F.P. a criticat decizia instanței de apel, prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, a arătat că în mod greșit instanța de apel a menținut soluția instanței de fond de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive a M.F.P.
Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.
Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, este terț față de acesta.
In conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., recurentul - pârât a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
A susținut recurentul că această dispoziție nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară și că deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Această tulburare de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, Primăria municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, față de pretențiile privind restituirea valorii prețului pentru imobilul în cauză la prețul de circulație.
Nicidecum nu poate fi antrenată răspunderea M.F.P., având în vedere că în prezenta acțiune nu există culpa acestei instituții.
De asemenea, recurentul a solicitat să fie avute în vedere și dispozițiile art. 1344 C. civ.
în ceea ce privește fondul cauzei, recurentul - pârât a susținut că în mod nelegal instanța de apel a considerat că reclamanta V.A. este îndreptățită la despăgubiri reprezentând prețul de piață al imobilului.
Astfel, raportat la cele două condiții prevăzute prin art. 501 din Legea nr. 10/2001, recurentul a arătat ca instanța de apel a reținut, cu privire la prima condiție referitoare la respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului (buna-credință a reclamantei), că dezlegarea dată de instanțele care s-au pronunțat în acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare a intrat în puterea lucrului judecat.
Totuși, instanța de apel nu a recunoscut incidența aceleiași excepții a puterii de lucru judecat în ceea ce privește a doua condiție impusă de lege, respectiv aceea ca actele de vânzare-cumpărare să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
In acest sens, recurentul a arătat că prin sentința civilă nr. 8373 din 07 octombrie 2002 a Judecătoriei sectorului 1 București, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curții de Apel București a fost respinsă acțiunea în constatarea absolută a nulității contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999.
Insă, deși în prezentul litigiu exista o hotărâre irevocabilă prin care s-a stabilit că nu poate fi desființat contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, totuși instanța de apel a ales să ignore această hotărâre și să asimileze situația din această cauză, mai exact faptul că actul de proprietate al reclamantei a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare, cu situația desființării contractului ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare.
Recurentul - pârât a susținut că această interpretare a instanței de apel este nelegală, invocând în acest sens și jurisprudența C.E.D.O. (cauza Beian contra României și cauza Amuraritei contra României).
Prin urmare, recurentul - pârât a arătat că, în speță, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 și, pe cale de consecință, reclamanta nu este îndreptățită la despăgubiri reprezentând prețul de piață al imobilului.
De asemenea, recurentul a apreciat că decizia atacată este nelegală și în ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiză, care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului.
Astfel, în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare, când cererea este mult mai mică decât oferta, iar numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, în timp ce prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor. Ca atare, recurentul a apreciat o corecție negativă de 10% pentru procese în curs și de cea. 30% pentru locația menționată, prin luarea în considerare și a raportului defavorabil cerere, ofertă, negocieri, comisioane, etc.
O altă critică formulată de recurentul - pârât a privit cheltuielile de judecată, reprezentând onorariile de expert, susținând că instanța a dispus în mod nejustificat obligarea pârâtului la plata acestora în cuantum de 3.000 lei, având în vedere că pot fi acordate numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare, efectuate în limita unui cuantum rezonabil.
In acest sens, recurentul a apreciat că expertizele efectuate în cauză au folosit la realizarea scopurilor reclamantei și, prin urmare, ar trebui să fie stabilite în sarcina acesteia.
Mai mult, M.F.P. nu a dat dovadă de rea-credință, neglijentă, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată, neexistând culpa procesuală a acestuia, potrivit art. 274 C. proc. civ.
Examinând decizia recurată în limita criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele:
Recursul declarat de reclamanta V.A. este fondat.
Astfel, prin încheierea de ședință din 21 iunie 2013, instanța de apel a încuviințat efectuarea expertizei specialitatea evaluări construcții, având ca obiective stabilirea prețului de piață al imobilului în litigiu, conform Standardelor internaționale de evaluare din 2007, atât la data producerii evicțiunii, respectiv 25 martie 2010, cât și la data promovării acțiunii - 13 octombrie 2011.
Expertul F.T.C., desemnat să efectueze expertiza dispusă în cauză, a propus două metode de evaluare pentru stabilirea valorii de piață (de circulație) a imobilului, respectiv metoda costurilor de înlocuire, racordată la nivelul pieței imobiliare prin coeficienți de personalizare și metoda comparației directe, prin compararea cu oferte de vânzări pentru imobile similare, atât ca dimensiuni, vechime, cât mai ales ca amplasament.
Dintre cele două metode de calcul, instanța de apel a omologat valoarea de circulație de la data producerii evicțiunii, stabilită conform metodei costurilor de înlocuire, reținând că valoarea de circulație o reprezintă suma de 279.913 lei.
însă, din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că valoarea de circulație stabilită prin metoda costurilor este în sumă de 1.357.578 lei și are la bază valoarea tehnică actualizată, respectiv 279.913 lei, la care s-au aplicat coeficienții de individualizare.
De altfel, premergător efectuării calculelor, expertul a prezentat teoretic în ce constă această metodă a costurilor, arătând că se stabilește mai întâi prețul tehnic, pornindu-se de la prețurile din Anexa nr. 4 a Decretului nr. 256/1984, că la prețul tehnic obținut se aplică coeficienții de actualizare, iar pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului în litigiu, la valoarea tehnică reactualizată, calculată conform metodologiei prezentate, se aplică coeficientul de corecție privind amplasarea în cadrul urban, pentru individualizare în cadrul zonei.
Or, așa cum în mod corect susține recurenta - reclamantă, instanța de apel a reținut valoarea tehnică actualizată în sumă de 279.913 lei ca reprezentând valoarea de circulație stabilită prin metoda costurilor, rară să aibă în vedere coeficienții de individualizare, prin aplicarea cărora a rezultat valoarea de circulație stabilită de expert prin metoda costurilor, respectiv 1.357.578 Iei.
Referitor la cealaltă metodă de calcul, instanța de apel a arătat că nu va omologa suma rezultată prin aplicarea metodei comparației directe, deoarece au fost avute în vedere oferte de pe internet și că s-a aplicat un coeficient de majorare de 385% (dând ca exemplu 200% pentru situare în zonă ultracentrală sau 100% pentru interes Ia tranzacționare) cu privire la care nu a fost menționată baza legală.
Însă, în ceea ce privește metoda de calcul omologată, cea a costurilor de înlocuire, instanța de apel nu a tăcut nicio referire la coeficienții de individualizare folosiți de expert, nici în ceea ce privește coeficienții de majorare, nici în ceea ce privește coeficienții de diminuare.
Din această perspectivă, hotărârea instanței de apel apare ca nemotivată, atâta timp cât s-a reținut ca valoare de circulație doar valoarea tehnică actualizată, care a reprezentat baza de calcul la care s-au aplicat criteriile de individualizare, fără a se înlătura motivat de către instanță aplicarea tuturor coeficienților de individualizare.
Prin urmare, atâta timp cât instanța de apel a omologat valoarea de circulație rezultată în urma aplicării metodei costurilor de înlocuire și a reținut de fapt numai valoarea tehnică actualizată, fără să facă nicio mențiune de ce nu au fost luați în considerare coeficienții de individualizare, se constată că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în sensul că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină.
In acest caz, se impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, urmând ca instanța de apel să stabilească valoarea de piață a imobilului în litigiu și să arate motivat de ce anumiți/toți coeficienții de individualizare reținuți de expertul judiciar în cadrul metodei de calcul omologate de instanță nu se iau în considerare, iar în măsura în care se va aprecia că sunt necesare lămuriri suplimentare se vor solicita expertului.
În ceea ce privește recursul declarat de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București, se constată următoarele:
Critica referitoare la lipsa calității procesuale pasive este neîntemeiată, întrucât legitimarea procesuală pasivă a M.F.P. rezultă ope legis (prin puterea, în virtutea legii), astfel că nu pot fi primite susținerile recurentului-pârât privind lipsa calității lui procesuale pasive, întemeiate pe normele de drept comun în materie de evicțiune, cuprinse în Codul civil.
Față de legea specială aplicabilă raportului juridic dedus judecății, pârâtul M.F.P. justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.
Nu se poate reține nici susținerea conform căreia M.F.P. nu poate fi obligat la plata prețului, fiind terț față de contract (încălcarea principiului relativității efectelor actelor juridice) deoarece acesta nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicțiune, ca parte contractantă, ci în temeiul legii, dispoziția legală fiind cea care îi conferă calitatea de a efectua plata prețului.
Calitatea procesuală pasivă în cauză a M.F.P. se justifică în temeiul legii, respectiv a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Raportat la aceste dispoziții, participarea în proces a M.F.P. nu se fundamentează pe ideea de culpă, ci pe calitatea acestuia de gestionar al fondului extrabugetar, în cazul în care cumpărătorii pierd bunul.
Potrivit art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
în conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. (3) din lege, restituirea prețului în ipoteza anterior arătată „se face de către M.F.P. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare".
Aceste norme au caracter de drept material și, inserate fiind într-o lege specială, sunt derogatorii de la dreptul comun reprezentat de prevederile art. 1337 C. civ., în ceea ce privește obiectul raportului juridic născut din faptul desființării, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, instituind ex lege obligația M.F.P. de restituire a valorii de piață a imobilului.
Contrar susținerilor recurentului-pârât, în speță este îndeplinită condiția impusă de art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind existența unei hotărâri definitive și irevocabile de desființare a contractului de vânzare-cumpărare întemeiat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995.
Astfel, în cadrul litigiului soluționat prin sentința nr. 2258 din 13 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în Dosarul nr. 20446/299/2006, (definitivă prin Decizia nr. 338 din 02 martie 2009 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, și irevocabilă prin Decizia nr. 409 din 25 martie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie), a fost admisă cererea reclamanților J.K.M. și J.D.l.M. privind obligarea pârâtei V.A. să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, sector 1.
Totodată, prin sentința civilă nr. 8373 din 7 octombrie 2002 a Judecătoriei sectorului 1 București, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 816/A din 16 aprilie 2003 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă, s-a respins acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.
Este de observat, așadar, că contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, prin care reclamanta din prezenta cauză a dobândit apartamentul în litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost anulat, el constituind titlul de proprietate opus de aceasta în cadrul acțiunii în revendicare în care instanța a dat preferabilitate titlului de proprietate al foștilor proprietari J.K.M. și J.D.l.M., în urma comparării titlurilor.
Insă, din moment ce s-a acordat preferabilitate titlului foștilor proprietari, prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de aceștia și obligarea reclamantei din prezenta cauză să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu, în mod evident, contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999 a fost lipsit de efecte juridice.
Ca atare, sentința civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007 a Judecătoriei sectorului 1 București, rămasă definitivă și irevocabilă, prin care a fost admisă acțiunea în revendicare promovată de Jucu K.M. și J.D.l.M., în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, este cea care a lipsit de valoare juridică, în lipsa unei cauze de nulitate, contractul de vânzare-cumpărare în discuție.
Art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 se referă la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 și care au fost desființate, iar nu anulate, având astfel în vedere toate situațiile în care acestea au fost lipsite de efecte juridice, iar nu numai situația în care a intervenit o cauză de nulitate.
De asemenea, potrivit art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin pct. 8 din Legea nr. 1/2009, „în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de M.D.L.P.L.".
Este evident că obligarea reclamantei din prezenta cauză, de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie bunul în litigiu obiect al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 foștilor proprietari, determină lipsirea de valoare juridică a actului de înstrăinare în sensul art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, situație care o îndreptățește pe aceasta la acordarea despăgubirilor în baza textului legal menționat.
Prin urmare, se constată că în mod legal instanța de apel a reținut că în cauză sunt îndeplinite cele două condiții prevăzute de art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamanta fiind îndreptățită să primească prețul de piață al imobilului.
Insă, critici le formulate de recurentul - pârât cu privire la modul în care instanța a reținut concluziile raportului de expertiză și corecțiile din cadrul metodelor de evaluare folosite, nu pot fi cercetate în recurs, față de considerentele reținute cu ocazia analizării recursului declarat de reclamantă, astfel că, urmare a admiterii recursului declarat de reclamantă, cu ocazia rejudecării, instanța de apel va avea în vedere și aceste aspecte, în vederea soluționării unitare a cauzei. Totodată, urmează a se avea în vedere și faptul că părțile nu au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat în apel.
Cât privește criticile vizând cheltuielile de judecată, față de soluția de casare din recurs, urmează ca acestea să fie avute în vedere de instanța de trimitere, aceasta deoarece rejudecarea cauzei presupune și reanalizarea cererilor privitoare la cheltuielile de judecată, întrucât numai după soluționarea pretențiilor deduse judecății se poate stabili care este partea care datorează celeilalte cheltuielile de judecată, ca fiind partea căzută în pretenții în înțelesul art. 274 C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, instanța, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite ambele recursuri declarate în cauză de reclamanta V.A. și de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate, la aceeași curte de apel.
Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse și se vor analiza toate mijloacele de apărare invocate de părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile declarate de reclamanta V.A. și de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București împotriva Deciziei nr. 332/A din 22 noiembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 iunie 2014.