Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 03 decembrie 2010, sub nr. 58680/3/2010, reclamanta SC T.O.C. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin primarul general, anularea parțială a hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 04 august 2010 emisă de Municipiul București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește articolului 1 prin care s-a dispus consemnarea unor despăgubiri în cuantum de 1.084.364 lei și obligarea pârâtului ia plata unor despăgubiri în sumă de 1.049.000 euro, compusă din 581.000 euro, valoarea reală de circulație a imobilului și 468.000 euro, beneficiul nerealizat în urma imposibilității de utilizare a imobilului pentru o durată estimată de 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința nr. 67/11 ianuarie 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte contestația reclamantei și, pe cale de consecința, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 2.249.800 lei pentru imobilul situat în București, sector 1 ce a fost expropriat.
Capătul de cerere vizând plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a imobilului a fost respins ca neîntemeiat.
S-a luat act că reclamanta își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanta avea în proprietate imobilului situat în București, sector 1, format din construcție (spațiu comercial) în suprafață construită de 326,04 mp (suprafață utilă de 267,19 mp) și teren în suprafață de 326,04 mp, dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 01 aprilie 2005.
Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate afectate de proiectul „Dublarea Diametralei N - S pe tronsonul Buzești - Berzei - V.P. - B.P.H. - Uranus Calea Rahovei, între acestea fiind cuprinse: construcția și suprafața de 27 mp din terenul susmenționat, aparținând reclamantei.
Prin Hotărârea nr. 83 din 04 august 2010 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a propus reclamantei pentru imobilele expropriate suma de 1.084.364 lei, după ce, anterior, i se notificase plata sumei de 1.674.880 lei.
Împotriva acestei hotărâri s-a formulat prezenta contestație, susținându-se că despăgubirile propuse sunt mult sub valoarea reală a bunului, în plus, netlind evaluate și celelalte prejudicii suferite ca urmare a măsurii exproprierii, constând în beneficiul nerealizat în perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 și în continuare pentru intervalul 05 noiembrie 2010-iulie 2012, reprezentat de chiria pe care reclamanta o încasa de la SC O.C.B. SRL, conform contractului de închiriere încheiat la data de 28 ianuarie 2008 și înscris în cartea funciară prin încheierea din 31 ianuarie 2008.
În cauză, pentru determinarea valorii imobilului, expertiza de specialitate a fost realizată de expert C.G. (propusă de reclamanți), P.M. (desemnat de tribunal) și C.A.A. (propusă de pârât).
Toți cei trei experți au concluzionat în sensul că valoarea de piață a imobilului expropriat reclamantei este, la data de 22 aprilie 2011, de 2.249.800 lei (550.000 euro) filele 231-236 dosar, iar, față de valoarea stabilită niciuna dintre părți nu a formulat obiecțiuni, după cum s-a luat act în ședința publică din 29 iunie 2011 (fila 383).
Pentru a se stabili și celelalte prejudicii învederate de reclamantă, constând în beneficiul nereaiizat, s-a dispus efectuarea unei expertize de specialitate contabilitate, raportul de expertiză fiind realizat de expert l.E. (propusă de reclamanți), M.L.C. (desemnată de tribunal) și S.A.S. (propusă de pârât).
Dintre acestea, primele două au ajuns la un punct de vedere comun, în sensul că beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei realizată de reclamantă pentru perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 (data la care au fost consemnate despăgubirile pe numele acesteia) este de 659.013,24 lei, iar pentru perioada 05 noiembrie 2010 - iulie 2012 este în sumă de 1.195.865,99 lei, în total 1.854.879,23 lei tară T.V.A. Pentru a ajunge la această valoare, experții au arătat că s-a calculat contravaloarea chiriei facturate și încasate de reclamantă din contractele de închiriere încheiate începând cu anul 2010, valoare care s-a scăzut din contravaloarea chiriei pe care reclamanta ar fi încasat-o din contractul încheiat la data de 14 aprilie 2008 cu SC O.C.B. SRL (filele 420-439 dosar).
Expertul desemnat de partea pârâtă, S.A.S., și-a exprimat opinia separată, în sensul că nu se poate stabili un beneficiu nerealizat în perioada indicată, în condițiile în care reclamanta a realizat venituri din chirii chiar și în perioada când nu mai era proprietara imobilului expropriat - filele 460-462 dosar.
Față de concluziile celei din urmă, primele două experte și-au exprimat punctul de vedere, însușit și de reclamantă, conform căruia beneficiul nerealizat este dat de contravaloarea chiriei pe care o obținea din contractul încheiat la data de 14 aprilie 2008 cu SC O.C.B. SRL.
Dintre acestea, tribunalul și a însușit opinia exprimată de expert S.A.S., reținându-se că societatea reclamantă nu a dovedit producerea prejudiciului menționat în patrimoniul său.
Respectiv, s-a constatat că, într-adevăr, reclamanta a încheiat cu SC O.C.B. SRL un contract de închiriere la data de 28 ianuarie 2008 pentru o durată de 5 ani, cu începere de la 15 februarie 2008 până la 15 februarie 2013, iar potrivit acestuia, chiria lunară ce urma a fi încasată era de: 12.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2008-14 aprilie 2009, 13.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2010-14 aprilie 2011, 14.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2011 - 14 aprilie 2012 și 15.000 euro în perioada 15 aprilie 2012-14 aprilie 2013 (filele 27-33).
Contractul a fost, însă, denunțat unilateral de către locatar (ultima factură emisă fiind din data de 27 martie 2009 pentru perioada 01 aprilie - 15 mai 2009, iar predarea spațiului intervenind la 18 mai 2009), foarte probabil doar în temeiul clauzei de la pct. 10 lit. c) „cu respectarea unui preaviz de 3 luni și după scurgerea a cei puțin 14 luni de la data semnării", neexistând nicio dovadă a încetării lui ca efect al măsurilor de expropriere la care era supus locatorul.
Tribunalul a arătat ca nu se poate reține drept argument nici mențiunea reclamantei din cuprinsul precizărilor de la filele 406-408 dosar, în sensui că denunțarea unilaterală s-a produs ca urmare a faptului că zona în care este amplasat imobilul în litigiu nu mai putea sa genereze veniturile previzionale, prin care s-ar încerca stabilirea unei legături de cauzalitate între denunțare și expropriere. Aceasta, întrucât locatorul cunoștea încă din anul 2006, faptul că prin Hotărârea C.G.M.B., zona în care se atla imobilul proprietatea sa a fost declarat zonă de utilitate publică de interes local și că în vederea realizării lucrării „Dublarea Diametralei N - S pe tronsonul Buzești -Berzei - V.P. - B.P.H. - Uranus - Calea Rahovei" imobilul construcție urma a fi expropriat (conform notificării de la f. 16 dosar) și, cu bună-credință, avea obligația de a-i aduce la cunoștință și locatarului această împrejurare. După cum, locatarul avea obligația de a depune minime diligente pentru a se informa cu privire ia situația imobilelor din zonă.
Or, în condițiile în care nu se poate stabili cu certitudine o legătură de cauzalitate între faptul exproprierii -și acela al încetării contractului amintit, tribunalul a constatat că nu poate lua în considerare un venit eventual, știut fiind faptul că prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul existenței și al posibilităților de evaluare. Mai mult, s-a reținut și că, potrivit raportului de expertiză contabilă, reclamanta a continuat a obține venituri prin închirierea clădirii ce a făcut obiectul exproprierii, inclusiv după momentul consemnării despăgubirilor și al pierderii dreptului de proprietate (art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004), astfel încât nu se poate susține că patrimoniul său a fost prejudiciat, ci dimpotrivă, s-a îmbogățit.
A mai reținut tribunalul că, deși niciuna dintre părți nu a formulat obiecțiuni privitoare la metoda aleasă de experți pentru determinarea valorii despăgubirilor ce s-ar cuveni reclamantei, aceea a comparației directe, conform Standardelor Internaționale de Evaluare, cu ocazia concluziilor asupra fondului, pârâtul a solicitat respingerea contestației, cu motivarea că „expertul nu a avut în vedere prețurile rezultate din contractele de vânzare cumpărare pentru imobile similare, situate în aceeași zonă".
Prima instanță a reținut însă că aceste susțineri nu pot fi primite, pentru următoarele considerente:
Legiuitorul nu a definit noțiunea de „preț cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel", din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
„Valoarea de piață" a unui imobil, așa cum este definită de Standardele Internaționale de Evaluare este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere", prezumându~se, așadar, că prețul determinat prin această metodă reprezintă cu cea mai mare probabilitate prețul real agreat de ambele părți contractante.
Metoda Standardelor Internaționale de Evaluare este indicată expres de legiuitor pentru stabilirea contravalorii despăgubirilor ce se plătesc persoanelor ale căror imobile au fost preluate abuziv (inclusiv prin exproprieri de drept ori de fapt), conform Legii nr. 10/2001 și art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005. Prin urmare, fiind vorba despre situații identice (pierderea proprietății ca efect la exproprierii), ar trebui să fie aplicate soluții identice pentru determinarea justei despăgubiri".
Metoda indicată de pârât (prețuri consemnate în contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă) nu răspunde întotdeauna tuturor situațiilor de fapt ce s-ar putea ivi. Respectiv, este foarte posibil ca în perioada în care se efectuează evaluarea să nu se fi încheiat alte contracte de vânzare-cumpărare în zonă sau să nu fie vorba despre imobile cu caracteristici similare celui în litigiu. Mai mult, este bine-cunoscut că prețul într-un contract de vânzare-cumpărare se stabilește și în funcție de persoana contractanților, care, în considerarea relațiilor deosebite dintre ei, pot agrea ca el să se situeze sub valoarea pieții. După cum, este de notorietate indicarea unui preț mai mic decât cel efectiv plătit de cumpărător și încasat de vânzător pentru a rezulta un cuantum mai mic al taxelor aferente unei vânări.
Prin Decizia nr. 328/A din 11 decembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a Ill-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă și s-a admis apelul pârâtului, a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile datorate de pârât sunt în cuantum de 1.675.888 iei și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că raportul de expertiză tehnică judiciară construcții efectuat în apel la data de 22 mai 2013 a fost întocmit cu respectarea cerințelor legale prevăzute de art. 26-27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, curtea de apel a reținut că valoarea de circulație a imobilului din litigiu respectiv aceea de 1.675.888 lei raportați la cursul de 4,4792 lei/euro comunicat de B.N.R. pentru data de 10 septembrie 2012, este valoarea la care este îndreptățită reclamanta pentru a fi asigurată cerința justei și prealabile despăgubiri impusă de dispozițiile legii speciale cât și de dispoziția art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României și art. 481 C. civ.
Această valoare a fost stabilită prin metoda comparației directe a vânzărilor, care se bazează pe tranzacții efective cu imobile similare situate în zona apropiată bunului analizat și prin raportare la cea mai bună utilizare pentru proprietatea imobiliară analizată și anume aceea de spațiu comercial. Evaluatorii au avut în vedere pentru a realiza o comparație directă între o proprietate comparabilă vândută efectiv și proprietate de evaluat corecțiile bazate pe diferențele dintre elementele de comparație cum ar fî corecția procentuală sau corecția absolută.
La elaborarea raportului de expertiză s-au avut în vedere ofertele de vânzare din zona Buzești - Piața H.B. - Griviței depuse ia dosar, și s-a stabilit că valoarea de circulație a imobilului din litigiu compus din teren și construcțiile edificate pe acesta care au format obiectul exproprierii a avut în vedere inclusiv anul de edificare al clădirii, starea tehnică a acesteia, utilarea, gradul de finisare și funcțiunea de cazinou.
Instanța de apel a apreciat că opinia separată la raportul de expertiză tehnică imobiliară care stabilește o valoare de piață a imobilului expropriat - spațiu comercial de 092.182 lei nu poate fi însușită deoarece prin această opinie nu se argumentează nici în drept și nici în fapt soluția propusă. Deși expertul economist B.A.M.D. ajunge la o opinie separată la evaluarea imobilului, folosind aceeași metodologie de evaluare, respectiv metoda comparației directe a tranzacțiilor, a avut în vedere criteriul celei mai bune utilizări și s-a raportat la aceleași tranzacții de proprietăți comparabile pe care le-au avut în vedere și ceilalți doi experți, Curtea a înlăturat această opinie nefiind argumentată.
Pe cale de consecință, a fost omologat raportul de expertiză tehnică judiciară construcții efectuat în apel de experții tehnici judiciari O.C. și V.G.
Pentru considerentele expuse, apelul pârâtului Municipiul București prin primarul general a fost apreciat întemeiat față de critica acestuia privind modul de aplicare a dispozițiilor art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 reținându-se o valoare mai mică decât aceea stabilită de prima instanță cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat.
Apelul reclamantei a fost apreciat ca fiind neîntemeiat deoarece, așa cum corect a arătat și prima instanță, prejudiciul cauzat ca urmare a exproprierii suprafeței de 27 mp din terenul aparținând reclamantei și construcția spațiu comercial, se limitează doar la valoarea acestui imobil.
Nici pe parcursul judecății în fața primei instanțe și nici în apel reclamanta nu a reușit să demonstreze, deși sarcina probațiunii îi incumba, legătura de cauzalitate dintre fapta apelantului - pârât și prejudiciul pretins constând în beneficiul nerealizat și anume contravaloarea chiriei realizată pentru perioada iulie 2009 - 05 noiembrie 2010.
Susținerile apelantei - reclamante au fost în mod corect înlăturate de către prima instanță de fond cu argumentul că, deși reclamanta invocă beneficiul contractului de închiriere cu SC O.C.B. SRL, apelanta nu a demonstrat că faptul denunțării unilaterale de către locatar a acestui contract de închiriere ar fi consecința directă a măsurii exproprierii.
La data de 27 martie 2009 contractul a fost denunțat unilateral, fiind achitată ultima factură pentru perioada 01 aprilie -15 mai 2009, cu mult anterior datei de 14 decembrie 2009 când Primăria municipiului București a notificat reclamanta în legătură cu hotărârea Consiliului General al Municipiul București nr. 262 din 2 noiembrie 2006 prin care zona în care se afla situat imobilul a fost declarată zona de utilitate publică de interes local (fila 276 dosar fond vol. I).
În apel, teza inexistenței unei legături de cauzalitate între denunțarea locațiunii și expropriere nu a fost înlăturată prin nicio probă, iar beneficiul nerealizat pe care îl pretinde apelanta -reclamantă nu a fost demonstrat în condițiile în care aceasta a continuat să încaseze venituri din chirii chiar și în perioada când nu mai era proprietara imobilului expropriat: contractul de închiriere încheiat cu SC A.I.S.O. SRL pentru perioada din 07 ianuarie 2010 până la 06 ianuarie 2013 pentru o chirie lunară de 3.000 euro + T.V.A.; contractul de închiriere încheiat cu SC G.P. SRL pentru perioada 04 martie 2010 până la 15 martie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro + T.V.A.; contractul de închiriere încheiat cu SC M.V.G. SRL pentru perioada din 15 septembrie 2010 până ia 15 septembrie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro + T.V.A. și contractul de închiriere încheiat cu SC B. SRL pentru perioada din 03 ianuarie 2011 până la 03 ianuarie 2012 pentru o chirie iunară de 2000 euro + T.V.A.
Prin urmare, s-a reținut că, deși hotărârea de expropriere a fost emisă Ia data de 04 august 2010, la data de 12 noiembrie 2010 a fost consemnată la dispoziția reclamantei suma reprezentând contravaloarea imobilului, iar la data de 27 ianuarie 2011 reclamanta a fost somată să elibereze bunul, aceasta realizându-se efectiv la data de 04 ianuarie 2012, apelanta - reclamantă a beneficiat de fructele civile ale bunului.
Având în vedere considerentele expuse, instanța de apel a apreciat că apelul reclamantei este nefondat, urmând ca valoarea prejudiciului produs în patrimoniul acesteia să se limiteze Ia valoarea de circulație a imobilului expropriat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul legal, reclamanta SC T.O.C. SRL, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, după o expunere a situației de fapt, recurenta a arătat că înțelege să critice decizia din apel atât cu privire la modul în care a fost soluționat capătul de cerere referitor Ia acoperirea prejudiciului efectiv suferit, dar și cu privire Ia acoperirea beneficiului nerealizat de societatea recurentă.
Cu privire la primul aspect, respectiv capătul de cerere referitor la prejudiciul efectiv suferit - valoarea reală a imobilului, a arătat că, în situația unui imobil expropriat, devin incidente dispozițiile art. 44 alin. (3) și alin. (6) din Constituția României, precum și dispozițiile art. 1 din Protocolul 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului.
De asemenea, recurenta a invocat și dispozițiile art. 481 C. civ. și cele ale art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, arătând că, potrivit principiului supremației constituției și al conformității legii cu prevederile constituționale, apare ca evident faptul că, în cazul exproprierii legale, despăgubirea acordată persoanei expropriate trebuie să fie dreaptă și prealabilă exproprierii.
În aceste condiții, valoarea reală de circulație a imobilului expropriat nu poate fi, în niciun caz, raportată la un moment situat la mai bine de 3 ani de la data exproprierii.
Or, în speță, instanța de apel, pentru a admite apelul declarat de pârâtul Municipiul București, a avut în vedere concluziile raportului de expertiză încuviințat în faza procesuală a apelului, la termenul de judecată din 10 octombrie 2012, raport de expertiză care a avut ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului la data efectuării lucrării.
În acest sens, instanța de apel a invocat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/3994, iar recurenta susține că nu s-a ținut cont de textele constituționale evocate mai sus și nici de modul în care este reglementată exproprierea prin Legea nr. 33/1994.
Prin urmare, instanța de apei putea să facă trimitere ia art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 numai în situația în care procedura de expropriere din prezenta cauză s-ar fi desfășurat exclusiv în baza acestui act normativ, care, prin dispozițiile cuprinse în art. 30 și art. 31, garantează caracterul prealabil al despăgubirii, reglementat prin art. 44 alin. (3) teza finală din Constituția României.
Or, în cazul de față, procedura de expropriere s-a derulat în baza unui act normativ derogatoriu de la Legea nr. 33/1994, care permite transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator înainte de stabilirea cuantumului despăgubirilor printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
De altfel, valoarea de 581.000 euro, stabilită prin raportul de expertiză efectuat în fața instanței de fond, are în vedere tot valoarea de circulație de la data efectuării lucrării, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fără ca textul de lege să distingă pentru situația când sunt efectuate expertize atât la instanța de fond, cât și la instanța de apel.
În legătură cu acest motiv de recurs, s-a mai arătat că este criticabilă decizia recurată și prin prisma faptului că valoarea despăgubirilor a fost stabilită în lei, iar nu în euro, riscul deprecierii monedei naționale fiind în sarcina expropriatorului.
Cu privire la capătul de cerere privind plata prejudiciului cauzat proprietarului, recurenta a susținut că instanța de apel a apreciat în mod greșit că motivul de apel invocat pe acest aspect este neîntemeiat.
Astfel, instanțele anterioare au făcut trimitere la legătura de cauzalitate dintre măsura exproprierii și măsura denunțării contractului de închiriere de către fostul chiriaș, SC O.C.B. SRL, lăsând să se înțeleagă faptul că numai acesta ar fi putut să închirieze construcția expropriată, după cum singura activitate economică pe care ar fi putut să o desfășoare recurenta era aceea de închiriere a imobilului către această societate comercială.
În realitate, prin cel de-al doilea capăt de cerere al acțiunii, reclamanta a solicitat obligarea Municipiului București la plata sumei de 468.000 euro cu titlu de beneficiu nerealizat în urma imposibilității de utilizare a imobilului pentru o durată estimată de 3 ani.
În acest sens, recurenta a arătat că, în urma exproprierii, a rămas în continuare proprietara unei suprafețe de 299 mp din totalul de 326 mp, teren pe care avea tot dreptul să îl exploateze în tot acest interval de timp, în baza art. 480 C. civ.
De altfel, recurenta a arătat că și prin cererea de chemare în judecată a anticipat o perioadă de timp de cel puțin trei ani ca fiind necesară pentru realizarea lucrării avută în vedere prin actul de expropriere și pentru edificarea unei noi construcții pe terenul liber rămas după expropriere.
Or, până la 07 ianuarie 2014, traficul rutier în zona Buzești-Berzei-V.P. nu a fost reluat, în timp ce construcția expropriată a fost demolată abia ia 13 iulie 2013, astfel încât terenul în suprafață de 299 mp care a rămas în proprietatea recurentei nu a putut fi utilizat pentru edificarea unei noi construcții.
Evxaminând recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL în limita criticilor formulate, înalta Curte constată următoarele:
Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, precum și orice persoană care se consideră îndreptățită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a H.G. prevăzută la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. In acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de Ia data solicitării, pe baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile de stabilire a despăgubirilor.'1
Prin urmare, acțiunea formulată în condițiile acestui text de lege se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Înalta Curte constată că, în mod legal, instanța de apel a dispus prin încheierea din 10 septembrie 2012 refacerea raportului de expertiză tehnică evaluatoare, pentru a se avea în vedere valorile tranzacționate pentru imobilele din zona de referință prin raportare la contractele de vânzare efectiv încheiate cu privire la imobile similare.
Într-adevăr, Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele." după cum urmează: preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate.
Totodată, curtea de apel a stabilit în sarcina experților ca momentul pentru determinarea cuantumului despăgubirilor să fie acela al datei efectuării lucrării din apel, drept pentru care valoarea de circulație a imobilului compus din teren și construcție, stabilită la suma de 1.675.888 lei, s-a raportat la momentul încuviințării probei cu expertiză de către instanța de apel, respectiv data de 10 septembrie 2012.
Referitor la acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994; „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."
Prin urmare, conform textului citat, reperul temporal stabilit de norma aplicabilă este data efectuării expertizei, cum corect a reținut și instanța de apel.
Tocmai datorită caracterului devolutiv al apelului, legea procesuală îngăduie instanței de apel administrarea probelor în condițiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apei putând să dispună refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță ori administrarea unor probe noi în apel.
În cauză, curtea de apel, constatând încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 cu ocazia efectuării raportului de expertiză în primă instanță a dispus refacerea acestei probe, în conformitate cu art. 295 alin. (2) C. proc. civ.
Pe de altă parte, indiferent dacă se dispunea refacerea sau completarea expertizei ori administrarea acesteia ca probă nouă în apel, această dispoziție avea semnificația concretizării reperului temporal prevăzut de art. 26 alin. (2) - („data efectuării expertizei") pentru determinarea valorii despăgubirilor în cauză, neexistând nicio rațiune nici de ordin procesual, nici decurgând din vreo normă a legii speciale, spre a se opta pentru data întocmirii lucrării la prima instanță, câtă vreme calea de atac a fost legai exercitată, iar apelantul a invocat în mod procedural vătămarea ce i s-a produs prin expertiza efectuată cu încălcarea dispozițiilor legale.
Din perspectiva verificării respectării cerințelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, concretizarea „datei efectuării expertizei" depinde de proba omologată de instanța de apel, neimpunându-se în toate situațiile refacerea probei în caiea de atac, instanța de apel însăși putând să își fundamenteze soluția pe lucrarea efectuată la instanța anterioară.
Față de aceste considerații, se constată că sunt neîntemeiate criticile din recurs referitoare la momentul la care se raportează instanța de apel în stabilirea valorii reale a imobilului.
Recurenta este nemulțumită de cuantumul despăgubirilor ce i-au fost acordate de instanța de apel, care s-a diminuat în raport cu momentul la care au fost stabilite, însă pierderea suferită de aceasta are o justificare în reglementările legii speciale incidente în materie.
Așa fîind, cum recurenta reclamantă a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a contestat cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații ale prețurilor de tranzacționare a imobilelor similare celui expropriat pe piața imobiliară.
Pe de altă parte, se constată că sunt pure speculații susținerile că recurenta ar fî putut obține un preț mult mai mare dacă s-ar fi raportat la momentul exproprierii, întrucât, în lipsa exproprierii, nu există certitudinea că s-ar fi vândut imobilul la acel moment.
Cât privește împrejurarea că valoarea despăgubirilor acordate a fost stabilită în iei, iar nu în euro, se constată că s-a avut în vedere moneda națională, în condițiile în care și în hotărârea de stabilire a despăgubirilor contestată în prezenta cauză, despăgubirea a fost stabilită, conform art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004, tot în lei.
Înalta Curte constată însă că sunt întemeiate criticile din recurs ce vizează prejudiciu] cauzat prin lipsa de folosință a suprafeței de 299 mp ca urmare a întârzierii demolării construcției expropriate,
În conformitate cu prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
Totodată, alin. (2) al acestui text de lege prevede că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, trebuie avute în vedere și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Or, în speță, curtea de apel a analizat numai aspectele referitoare la lipsa de folosință a construcției, concluziile instanței de apel fiind corect argumentate din punct de vedere legal, raportat la situația de fapt stabilită, rețînându-se că reclamanta a beneficiat de fructele civile ale imobilului construcție.
Însă, cu toate că, prin motivele de apel, reclamanta a criticat soluția primei instanțe, arătând că nu s-a avut în vedere la stabilirea prejudiciului imposibilitatea societății de a exercita în mod liber și nestingherit prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 299 mp rămas în urma exproprierii, susținând că până la acel moment construcția nu fusese demolată, instanța de apel nu a cercetat și nici nu s-a pronunțat cu privire la aceste aspecte.
Din această perspectivă, se constată ca fiind fondat motivul de recurs privind acea componentă a despăgubirilor care se referă la prejudiciul cauzat proprietarului, prin aceea că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor nu s-a avut în vedere și măsura în care \ s-au adus eventuale daune prin împiedicarea acestuia de a exercita toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului în suprafață de 299 mp.
În această situație, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, pentru ca instanța de recurs să poată verifica legalitatea deciziei recurate, prin prisma dispozițiilor art, 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.
De aceea, se impune trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de apel să facă verificări de fapt, pentru a stabili, cu prioritate, dacă sunt reale susținerile recurentei - reclamante, respectiv să se stabilească cu exactitate care este momentul când s-a demolat construcția expropriată și dacă persoana expropriată a avut posibilitatea să își exercite toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului în suprafață de 299 mp ce nu a iacul obiectul exproprierii, inclusiv posesia și folosința.
În măsura în care se va constata că susținerile recurentei - reclamante privind situația de fapt corespund realității, urmează ca instanța de apel să analizeze și să stabilească dacă există un prejudiciu în această situație, iar în caz afirmativ să cuantifice prejudiciul totai cauzat proprietarului.
Pentru aceste considerente, pentru soluționarea unitară a cauzei, instanța, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate, la aceeași curte de apel.
Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse și se vor analiza,toate mijloacele de apărare invocate de părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL împotriva Deciziei nr. 328/A din 11 decembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a X-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 iunie 2014.