Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 10 august 2009, sub nr. 32835/3/2009, reclamanții SC M.C. SRL, V.N. și V.C. au formulat contestație împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 10 mai 2009, emisă de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, C.N.A.D.N.R. SA, reprezentant al Statului Român în conformitate cu prevederile art. 12 alin. (2) din Norma metodologică nr. 10/06/2004 pentru aplicarea Legii nr. 198/2004.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că, suprafața de teren de 277 mp supusă exproprierii în conformitate cu prevederile H.G. nr. 667/2008, face parte dintr-un imobil teren în suprafață totală de 8.400 mp, dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 martie 2007 de Biroul Notarial Public G.I.
Reclamanții consideră că, evaluarea făcută de expropriator, de 12.866 RON, (aproximativ 11 euro/mp) este una injustă, chiar derizorie, raportat la realitatea pieței imobiliare, aceasta lipsindu-l pe expropriat de o dreaptă și prealabilă despăgubire, fiind încălcate astfel, prevederile art. 44 din Constituția României și art. 481 C. civ.
Reclamanții au arătat că, valoarea unui teren supus exproprierii, cu aproximativ aceleași caracteristici, situat în apropierea imobilului din litigiu este de 225 euro/mp, evaluare făcută în urma unei expertize judiciare, efectuată într-o contestație ce a făcut obiectul Dosarului nr. 21084/3/2008, aflat pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă.
În plus, terenul expropriat are deja deschidere la șoseaua de centură București, astfel, că, nu se poate vorbi de o plus-valoare pe care ar căpăta-o acesta, în urma lucrărilor de construcții ce vor fi realizate.
Având în vedere prețurile de circulație și de tranzacționare a terenurilor similare, se consideră că, valoarea de 200 euro/mp este una corectă pentru plata despăgubirilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 9, art. 10 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, art. 112 C. proc. civ., art. 481 C. civ., art. 44 din Constituția României, art. 21 și urm. din Legea nr. 33/1994.
Prin încheierea din data de 13 iulie 2011, tribunalul a constatat intervenită transmisiunea calității procesuale active a SC M.C. SRL, către SC A.I. SRL, având în vedere contractul de vânzare de drepturi litigioase autentificat din 21 decembrie 2010.
Astfel, prin sentința civilă nr. 1780 din 21 octombrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost respinsă acțiunea formulată reclamanții SC A.I. SRL, V.N. și V.C., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin hotărârea de Stabilire a Despăgubirilor din 10 mai 2009 s-a dispus acordarea de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 277 mp situat în comuna S.J., în cuantum de 12.866 RON.
Raportul de evaluare efectuat de expertul evaluator M.D., a avut în vedere suprafața expropriată de 277 mp.
Instanța de fond a reținut că, valoarea de despăgubire pe care trebuie să o primească expropriatul se compune din valoarea reală, de piață a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului, în măsura în care acesta există, iar potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî, iar despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Astfel, instanța de fond reține că, expertul evaluator M.D., a avut în vedere la stabilirea despăgubirilor, întinderea suprafeței de teren expropriate (fiind aplicat un coeficient pentru existența rețelei de transport, drum), faptul că, nu există echipare tehnico-edilitară, că nu sunt plantații ,că terenul este extravilan, arabil, precum și faptul că, în proprietatea reclamanților a rămas suprafața de 4572 mp.
Tribunalul nu a reținut valoarea ce rezultă din aplicarea metodei parametrice, pedologice-ecologice, pentru că, rezultă o valoare de 6.172 RON, mai mică decât cea oferită de expropriator, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Totodată, instanța nu a reținut valoarea terenului de 24.400 RON, stabilită prin metoda comparației directe, având în vedere că, această metodă presupune un calcul comparativ pentru stabilirea valorii de circulație a terenului, luând în considerare prețul imobilelor similare obținute pe baza ofertei de piață, iar ofertele de terenuri avute în vedere, au vizat suprafețe de teren cu o întindere foarte mare, față de suprafața expropriată de 277 mp.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanta SC A.I. SRL și reclamanții V.C. și V.N., iar prin decizia civilă nr. 283 A din 10 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost respins ca tardiv, apelul reclamantei SC A.I. SRL și a fost admis apelul declarat de reclamanții V.C. și V.N., fiind astfel schimbată în parte hotărârea instanței de fond, în sensul admiterii acțiunii acestor reclamanți și, pe cale de consecință a fost modificată hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 10 mai 2009, în sensul stabilirii despăgubirilor datorate de expropriator, în favoarea reclamanților V.C. și V.N., la suma de 8.023,5 RON, fiind menținută totodată, soluția de respingere a acțiunii formulată de reclamanta SC A.I. SRL, pentru următoarele considerente:
Cum, potrivit art. 284 C. proc. civ., termenul de apel este de 15 zile și curge de la comunicare, în ce o privește pe reclamanta SC A.I. SRL, instanța de apel a constatat că hotărârea a fost comunicată acesteia, la sediul indicat din Voluntari, șoseaua A. județ Ilfov, la data de 27 decembrie 2011, ultima zi de depunere a apelului, fiind 12 ianuarie 2012, conform art. 101 C. proc. civ.
Or, având în vedere că, cererea de apel a fost depusă de reclamanta SC A.I. SRL, la 17 februarie 2012, cu depășirea termenului prevăzut de art. 284 C. proc. civ., instanța de apel a respins apelul acestei reclamante, ca tardiv.
În ceea ce îi privește pe reclamanți V.N. și V.C., s-a constatat că hotărârea le-a fost comunicată la domiciliul situat în București, strada V., deși prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au indicat un alt domiciliu ales, la care au solicitat comunicarea actelor de procedură, respectiv la Cabinetul de avocat D.G.
Având în vedere că, reclamanților V.N. și V.C., nu li s-a comunicat hotărârea la domiciliul ales, indicat conform art. 93 C. proc. civ., instanța de apel a constatat că, pentru aceștia termenul de apel nu a început să curgă, motiv pentru care a respins ca neîntemeiată, excepția tardivității apelului declarat de reclamanți V.N. și V.C. și a fixat termen pentru continuarea judecății.
În ședința publică din 20 septembrie 2012, instanța de apel a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri, precum și proba cu efectuarea unei expertize evaluatorii, având ca obiectiv: stabilirea valorii despăgubirilor ce se cuvin expropriaților, constând în valoarea reală a terenului expropriat în raport cu prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, ca cel supus exproprierii, la data efectuării expertizei, motivat de faptul că expertiza de la fond a fost efectuată pe bază de oferte de vânzare și nu în raport de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel, ca cel supus exproprierii, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care se raportează art. 9 din Legea nr. 198/2004.
De asemenea, s-a dispus efectuarea unor adrese către O.C.P.I. Ilfov și D.I.T.L. S.J., pentru a se comunica acte de vânzare-cumpărare, a unor terenuri similare celui în litigiu, încheiate în perioada 2011, răspunsurile la aceste adrese fiind depuse dosar.
Intimata reclamantă a depus la dosar extras din ghidul privind valorile orientative ale proprietăților din județul Ilfov și patru contracte de vânzare-cumpărare din anii 2009 și 2011.
Raportul de expertiză întocmit de comisia de experți formată din M.O., T.N.L. și P.M., a fost depus la dosar la 15 mai 2013, iar răspunsul la obiecțiuni, însoțit de contractele de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2012, pe care experții le-au avut în vedere la efectuarea expertizei, a fost depus la dosar la 12 septembrie 2013.
Obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, au fost respinse prin încheierea din 6 iunie 2013.
În privința situației de fapt instanța de apel a reținut că, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 10 mai 2009, emisă de C.N.A.D.N.R. SA Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus, în baza Legii 198/2004, exproprierea și acordarea de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 277 mp, situat în comuna S.J., teren aparținând expropriaților SC M.C. SRL, V.N. și V.C.
Terenul expropriat face parte dintr-o suprafață mai mare de 8400 mp, dobândită de persoanele expropriate în coproprietate și în cote egale de ½ SC M.C. SRL, respectiv ½ V.N. și V.C., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 martie 2007 la Biroul Notarial Public G.I.
Prin contractul de vânzare de drepturi litigioase autentificat din 21 decembrie 2010 la Biroul Notarial Public I.A., SC M.C. SRL a vândut către SC A.I. SRL, dreptul litigios cu privire la obținerea de despăgubiri, ca urmare a exproprierii terenului în suprafață de 277 mp, ce face obiectul dosarului de față.
Prin hotărârea de expropriere, despăgubirea a fost stabilită la suma de 12.866 RON, fiind consemnată la dispoziția persoanelor expropriate, care au formulat contestație împotriva hotărârii sus menționate, în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, solicitând acordarea unei despăgubiri, raportat la prețul de circulație și de tranzacționare a terenurilor similare.
S-a reținut că, expertiza efectuată în fața primei instanțe a stabilit valoarea terenului expropriat la suma de 6.172 RON, potrivit metodei parametrice și, că, potrivit ofertelor de tranzacționare din anunțurile din mica publicitate, valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 24.400 RON.
Astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol, se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 25 din Legea nr. 33/1994, stabilește că pentru stabilirea despăgubirilor, instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994 prevede că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.
Față de cele expuse, instanța de apel a reținut că, este nefondată critica legată de faptul că, instanța de fond nu a ținut seama de valoarea stabilită prin metoda comparației directe, deoarece raportul de expertiză întocmit în fața primei instanțe, nu respectă criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială” la care face referire textul legal menționat, are semnificația, unanim acceptată, de preț plătit efectiv și consemnat ca atare, în contracte autentice de vânzare-cumpărare și, nu oferte de preț extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate.
Pe de altă parte, reține instanța de apel, raportarea trebuie să se facă, în funcție de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, existente la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum se menționează expres în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Or, examinând expertiza întocmită în primă instanță,instanța de apel a constatat că, evaluarea terenului expropriat, s-a făcut în raport cu ofertele de preț extrase din anunțurile din mica publicitate și de pe internet, cu nerespectarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În apel, a fost încuviințată, în temeiul art. 295 alin. (2) C. proc. civ., efectuarea unei noi expertize de evaluare a terenului în litigiu, în condițiile art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor ce se cuvin expropriaților, constând în valoarea reală a terenului expropriat, în raport cu prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, ca cel supus exproprierii, la data efectuării expertizei.
Raportul de expertiză întocmit de comisia de experți formată din M.O., T.N.L. și P.M., a stabilit valoarea terenului expropriat, la suma de 16.047 RON (3.656 euro), respectiv 13,20 euro/mp, echivalent 57,93 RON/mp.
Astfel, instanța de apel a reținut că, valoarea, stabilită prin expertiza efectuată în apel, corespunde criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea fiind raportată la prețuri de tranzacționare efectivă a unor terenuri similare, la data efectuării expertizei, în acest sens fiind depuse la dosar și menționate ca atare, în raportul de expertiză, contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 2011, 2012, pe care experții le-au avut în vedere, aplicând corecțiile corespunzătoare, a căror metodologie de aplicare a fost explicată în răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamanți.
În consecință, reține instanța de apel, întrucât, raportul de expertiză efectuat în apel, reflectă o valoare mai apropiată de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv un teren similar în aceeași zonă, ca cel aflat în litigiu, respectând astfel cerințele prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impune ca, stabilirea despăgubirii cuvenite reclamanților, să se facă raportat la această probă.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului reclamanților V.C. și V.N.
Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei, prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sub următoarele aspecte:
Astfel, se susține că, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, respectiv în comuna S.J.
Recurenta susține că, aplicarea și interpretarea greșită a legii, în soluția pronunțată de instanța de apel, constă în faptul că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor în valoare de 8.023,5 RON, atât experții, cât și instanța de apel, nu au avut în vedere toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Experții, la întocmirea raportului de expertiză, au eliminat două contracte de vânzare-cumpărare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 29 aprilie 2011 și contractul din 25 mai 2011, în mod cu totul nejustificat.
În aceeași idee, recurentul solicită a se observa că, între oferta Statului Român de 13,15 euro/mp și valoarea stabilită prin raportul de expertiză, întocmit în faza procesuală a apelului, este o mică diferență.
Astfel, se învederează că, în cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experți, este mai mare decât oferta Statului, instanța nu este obligată de a acorda această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.”
Având în vedere faptul că, atât instanța de judecată, cât și experții, la stabilirea valorii despăgubirilor, trebuie să țină cont de prețurile efective de tranzacționare a terenurilor similare cu cel expropriat, la momentul efectuării expertizei, recurentul solicită ca judecând pe fondul cauzei și, ținând cont de toate probele existente la dosar, să se procedeze la o comparație a despăgubirii oferită de către Stat, cu valoarea maximă pe care ar fi putut-o obține proprietarii, printr-o vânzare liberă.
Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține că, recursul este nefondat și va fi respins în condițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., pentru următoarele considerente:
Este real că, potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, (1) despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Potrivit alin. (2) al aceluiași text, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Or, tocmai în respectarea acestor dispoziții legale, instanța de apel a dispus efectuarea unei noi expertize de evaluare a terenului, având ca obiectiv: stabilirea valorii despăgubirilor ce se cuvin expropriaților, constând în valoarea reală a terenului expropriat în raport cu prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, ca cel supus exproprierii, la data efectuării expertizei, motivat de faptul că expertiza la fond a luat în calcul exclusiv oferte, iar nu vânzări.
Din raportul de expertiză efectuat în apel,(cu respectarea dispozițiilor legale mai sus invocate), de comisia de experți formată din M.O., T.N.L. și P.M., rezultă că, valoarea terenului expropriat este de 16.047 RON (3.656 euro), respectiv 13,20 euro/mp, (echivalentul a 57,93 RON/mp) despăgubirea fiind raportată la prețuri de tranzacționare efectivă, a unor terenuri similare la data efectuării expertizei.
În acest sens, au fost depuse la dosar și menționate ca atare în raportul de expertiză, contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 2011, 2012, pe care experții le-au avut în vedere, aplicând corecțiile corespunzătoare, a căror metodologie de aplicare a fost de altfel explicată în răspunsul la obiecțiunile formulate la raportul de expertiză.
Este real că, pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, însă instanța le-a respins, prin încheierea de ședință din 6 iunie 2013, subliniind faptul că experții au motivat și explicat de ce nu au ținut seama de contractele de vânzare-cumpărare la care pârâtul a făcut referire, însă prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au fost respectate întrucât, la determinarea cuantumului despăgubirilor s-a ținut seama de alte contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 2011, 2012, despăgubirea fiind raportată la prețuri de tranzacționare efectivă, a unor terenuri similare, la data efectuării expertizei.
Din perspectiva celor expuse, este de reținut că , nici una din criticile recurentului nu se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtului urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 283 A din 10 octombrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 mai 2014.