Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 28 octombrie 2009 pe rolul Tribunalului Suceava, secția civilă, reclamanta SC O.T. SRL a solicitat, în contradictoriu cu C.N.A.D.N.R. SA, anularea hotărârii din 6 august 2009 a Comisiei de acordare a despăgubirilor comuna M., cât privește cuantumul despăgubirilor acordate, 189.900 RON, și obligarea pârâtului Statul Român la plata, în favoarea reclamantei, a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat situat în comuna M., județul Suceava, cu suprafața de 2352 mp, la valoarea reală a acestuia, 818.567,04 RON, respectiv, 10.000 euro/ar, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat ca este proprietara suprafeței de 60 ari teren situat în comuna M., parcelă afectată parțial de proiectul privind „Varianta ocolire Suceava”, respectiv, pentru suprafața de 2352 mp, așa cum a fost identificată în petitul acțiunii, iar suma stabilită prin expertiza efectuată tn cauză, de 189.900 RON, este neserioasă și vădit disproporționată, față de valoarea de piață a terenului în cauză.
Terenul este situat la drumul european E85, imediat la ieșirea din municipiul Suceava, în imediata vecinătate a reprezentanțelor auto și a unor firme de construcții, iar reclamanta a achiziționat acest teren în vederea construirii unui sediu de firmă cu spațiu de producție, s-a racordat Ia curent electric și utilități, a nivelat terenul și a creat condiții optime pentru a se realiza imobilele menționate, lucrări executate în 2008, dată Ia care aceasta nu avea cunoștință de planul de amplasament a lucrării de utilitate publică.
Totodată, deși suprafața este doar de 2352 mp, schița terenului expropriat are forma unei litere U și afectează însemnat frontul de la stradă, practic, făcând parcela inutilizabilă datorită cerințelor legale de respectare a distanței optime față de șosea.
Prin sentința nr. 635 din 2 aprilie 2013, Tribunalul Suceava, secția civilă, a admis acțiunea, a desființat, în parte, hotărârea contestată și a obligat pârâtul expropriator să plătească reclamantei SC O.T. SRL suma de 180.600 RON, diferențe de despăgubiri pentru suprafața de 2352 mp teren expropriat; a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 18.488 RON cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de pârât, fiind folosită metoda comparației directe.
Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială M., la data întocmirii raportului de expertiză, reținând o valoare de 85.500 euro pentru terenul expropriat.
Obiecțiunile relativ la coeficienții de corecție nu au fost reținute, cu motivarea că expertul desemnat de pârât a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de experți.
De asemenea, s-a reținut că în cauză nu se impunea reactualizarea valorii terenului de la data emiterii hotărârii de expropriere, ci cum corect s-a procedat, stabilirea valorii acestuia la data întocmirii raportului de expertiză.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta SC O.T. SRL Suceava și pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.
Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA critică raportul de expertiză avut în vedere de instanța de fond ca fiind întocmit cu nerespectarea criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Susține apelanta că, în speță, valoarea totală a despăgubirilor acordate reclamantei, de 370.500 RON, a fost stabilită prin raportul de expertiză întocmit de expert C.D. la data de 25 octombrie 2010, această valoare fiind însușită de ceilalți doi experți desemnați în cauză, respectiv, M.A. și M.V., prin raportul de expertiză întocmit în luna iunie 2012, cu motivarea că valorile estimate de acești din urmă experți, prin metoda comparației directe și prin metoda capitalizării, diferă față de cea stabilită de expert C.D., cu un procent mic, care se încadrează în limitele statistice admisibile de negociere, apreciindu-se astfel că valoarea estimată prin raportul din 25 octombrie 2010 este justificată și credibilă.
În ceea ce privește raportul de expertiză întocmit de expert C.D. la data de 25 octombrie 2010, acesta nu se justifica a fi valorificat în cauză, întrucât valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei nu a fost stabilită conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care obligă experții evaluatori să se raporteze la prețurile cu care se vând imobilele de același fel pe raza unității administrativ teritoriale în care este situat imobilul expropriat.
Sub un prim aspect, la stabilirea valorii terenului prin metoda comparației directe, experta C.D. a folosit 5 comparabile neadecvate, care au amplasamente și caracteristici diferite de cele ale terenului supus exproprierii,
Toate comparabilele avute în vedere la întocmirea raportului sus menționat sunt situate pe raza altor unități administrativ teritoriale decât cea în care se află imobilul expropriat, fiind astfel evident că elementele de comparație la care s-a raportat experta nu corespund criteriului prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Sub un al doilea aspect, comparabilele folosite în raportul expertei C.D. sunt neadecvate din punct de vedere al amplasamentului, deoarece ele sunt situate la distanțe cuprinse între 0,4-2,5 km de proprietatea evaluată și sunt poziționate pe terenuri plane (platouri), spre deosebire de imobilul expropriat, în zone care au cunoscut o dezvoltare rezidențială în ultimii ani, ceea ce nu este cazul pentru zona terenului în litigiu.
În contextul celor de mai sus, apreciază că în mod nejustificat au fost înlăturate obiecțiunile sale referitoare la greșita individualizare a corecțiilor de localizare, deoarece, pentru comparabilele A, B, D nu s-au aplicat corecții de localizare (ca și cum acestea ar fi situate în imediata vecinătate a proprietății evaluate, deși se află la distanțe cuprinse între 0,4 și 2 km), iar pentru comparabilele C și E s-au efectuat corecții pozitive de 10% și 30% (ca și cum acestea ar avea o localizare mai proastă decât terenul expropriat, fapt infirmat de planul de situație cu amplasarea comparabilelor).
Sub un al treilea aspect, raportul expertei C.D. este criticabil și din perspectiva cuantificării coeficientului de corecție pentru panta terenului în discuție, corecție pentru care experta a aplicat un coeficient de -5%, cuantificat la nivelul sumei de 4.571 euro, potrivit explicațiilor din supliment. Așa cum a explicat și prin obiecțiunile formulate la instanța de fond, calculul din supliment privind valoarea estimată pentru nivelarea terenului (4.571 euro) este lipsit de fundament; un simplu calcul matematic atestă faptul că pentru aducerea unui teren cu pantă de 10% la nivel plan sunt necesari 11.000 mc pământ, așa încât, valoarea lucrărilor necesare amenajării terenului (excavare, încărcare, transport, descărcare, umplere, nivelare, tasare, consolidare, cu toate cheltuielile aferente) nu poate fi de numai 4.500 euro, această valoare impunându-se a fi stabilită pe baza unui deviz detaliat.
În fine, la întocmirea raportului de expertiza din 25 octombrie 2010 au fost avute în vedere, în cadrul grilei de comparații, doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului ca prețurile din contracte ar fi fictive, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. (1) vechiul C. civ., actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare din 2007, prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5000 mp teren, cu prețul de 81 euro/mp: contract la care s-a raportat experta C.D. pentru a justifica valoarea stabilită prin metoda comparației cu ofertele de pe piață, acesta nu reflectă nici el prețul de piață al imobilelor similare de pe raza comunei M. și, prin urmare, nu poate constitui un element de referință pentru evaluarea despăgubirilor. Sub acest aspect se impune a fi avut în vedere, pe de o parte, faptul că terenul ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare susmenționat este situat pe raza municipiului Suceava, în extravilan, și nu pe raza comunei M., iar, pe de altă parte, faptul că respectiva tranzacție a fost realizată în anul 2007 (cu doi ani înainte de emiterea hotărârii de expropriere și cu trei ani înainte de data întocmirii raportului), perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă, iar prețurile terenurilor din zonă au cunoscut un maxim istoric.
În ceea ce privește raportul de evaluare întocmit de experții M.A., M.V. la data de 15 iunie 2012, nici acesta nu răspunde exigențelor impuse de art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece, și acești experți au avut în vedere doar oferte de vânzare (iar nu tranzacții efective) pentru comparabile situate pe raza comunei B.B., în zona satului C.C. și a târgului de mașini. Aceste comparabile sunt nerelevante din punct de vedere al amplasamentului, întrucât sunt situate la o distanță de cca. 3 km de terenul expropriat, în altă unitate administrativ teritorială, iar explicația experților privind similitudinile de categorie între comunele limitrofe municipiului Suceava nu poate înfrânge criteriul legai de evaluare consacrat de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În consecință, cum pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare de pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale și cum metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective cu terenuri similare pe raza comunei M.) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară, consideră că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina sa, proporțional cu limitele în care pretențiile acesteia au fost încuviințate.
Reclamanta SC O.T. SRL Suceava a arătat că se impune completarea sumei stabilite de instanță pentru terenul expropriat cu contravaloarea devalorizării terenului rămas, ca urmare a noii configurații a parcelei de 3648 mp.
Deși a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză solicitând a se stabili dacă valoarea parcelei de 3648 mp rămasă în proprietatea sa, a fost diminuată ca urmare a configurației prezente a terenului, a reducerii însemnate a accesului la drumul european și afectării acesteia de obligativitatea respectării zonei de siguranță pentru drumul național și județean și dacă posibilitatea de a construi este sau nu afectată de dispoziții speciale în legătură cu vecinătățile amplasamentului, răspunsul dat nu a avut în vedere situația de fapt, ci s-a referit la aspecte care nu corespund realității.
Astfel, susținerile potrivit cărora reclamanta ar fi edificat o construcție cu regim de înălțime P+2E, având deschidere la șosea, sunt nereale. Atât clădirea respectivă, cât și terenul pe care este edificată aceasta sunt proprietatea lui R.M. și R.E., firma rămânând doar cu un acces de 8 m la șosea.
Întrucât concluzia expertei cu privire la lipsa diminuării valorii terenului rămas cuprindea date eronate, la data de 22 noiembrie 2011 a formulat obiecțiuni, care i-au fost respinse.
Ca urmare, prejudiciul determinat de expropriere a fost parțial calculat.
În prezent, suprafața rămasă este afectată de următoarele limitări: accesul la parcelă se poate realiza doar cu autoturismul, nefiind posibil accesul TIR-urilor; ieșirea de pe teren se poate face doar spre F., iar accesul spre Suceava, în prezent, este posibil doar printr-un ocol de circa 15 km; râpa de 15 m adâncime din spatele terenului și noua configurație o împiedică să construiască, în regim normal, o clădire destinată producției (așa cum a proiectat inițial, obținând autorizație de construcție); nici la vânzare, parcela nu mai este cotată la aceeași valoare, din cauza accesului auto dificil.
Prin decizia nr. 76 din 30 octombrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins, ca nefondate, apelurile.
Referitor la apelul pârâtului, instanța de apel a reținut că prin expertiza efectuată în cauză de expert C.D., în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere cinci proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
Prin acest raport de expertiză a fost stabilita valoarea totală a despăgubirilor acordate reclamantei, la suma de 370.500 RON, această valoare fiind însușită de ceilalți experți desemnați în cauza, respectiv, M.A. și M.V., prin raportul de expertiză întocmit de aceștia, cu motivarea că valorile estimate de acești din urmă experți, prin metoda comparației directe și prin metoda capitalizării, diferă față de cele stabilite de expert C.D., cu un procent mic, care se încadrează în limitele statistice admisibile de negociere, apreciindu-se astfel că valoarea estimată prin raportul întocmit de expert C.D. este justificată și credibilă.
Valoarea de piață a terenului a fost stabilită de expert C.D. prin metoda comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.
Prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat de expert C.D. s-a identificat contractul autentificat din 2007, prin care SC A. SRL Suceava a achiziționat suprafața de 5000 mp teren, situată la 800 m nord de terenul în litigiu, la data de 9 mai 2007, cu prețul de 405.000 euro, ceea ce înseamnă un preț unitar de 81 euro/mp, la care, aplicându-se corecția, de cca. 40-50% diminuare, datorită crizei economico-fmanciare, a rezultat un preț unitar de 40-49 euro/mp. Așa fiind, prețul unitar stabilit prin raportul de expertiză la care s-a raportat prima instanță, de 36,34 euro/mp, apare justificat.
Pârâtul apelant, atât prin obiecțiumle la raportul de expertiză, cât și prin motivele de apel, a arătat că, astfel cum rezultă din ortofotoplanul atașat obiecțiunilor la lucrarea menționată, toate comparabilele avute în vedere la întocmirea raportului sus menționat sunt situate pe raza altor unități administrațiv-teritoriale decât cea în care se află imobilul expropriat, fiind astfel evident că elementele de comparație la care s-a raportat expertul nu corespund criteriului prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prin suplimentul de expertiză întocmit în cauză, expert C.D., răspunzând acestor obiecțiuni, arată că proprietatea evaluată și cea mai îndepărtată comparabilă (comparabila E) sunt la o distanță de 2,5 km (distanța până la comparabila A fiind de 0,4 km, până la comparabila B de 2 km, până la comparabila C de 1,7 km și până la comparabila D de 1,5 km). Trei din cele 5 comparabile sunt situate la drumul național european E85, ca și proprietatea evaluată, cea de a treia la 100 m de drumul european, iar cea de a cincea în imediata apropiere a intersecției drumului european E85 cu drumul județean spre M. A arătat expertul că toate comparabilele sunt amplasate într-o zonă de sub 1 km2.
Așa fiind, se poate reține ca pertinentă concluzia expertului că terenurile, astfel dispuse față de proprietatea evaluată, pot fi considerate terenuri comparabile cu proprietatea evaluată și pot avea prețuri de vânzare similare cu prețul de vânzare al proprietății evaluate, în condițiile în care zona în care sunt situate proprietățile, cea evaluată și comparabilele, este o zonă cu perspective de evoluție urbanistică, destinată construcțiilor de afaceri și prestări servicii. Terenul evaluat se află în intravilanul comunei M., comparabilele aflându-se în intravilanul municipiului Suceava, precizând expertul, însă, că intravilanul comunei M. s-a extins în anul 2007 (prin hotărârea Consiliului Local din 2007), pe partea stângă a șoselei E85, iar intravilanul municipiului Suceava se află pe cealaltă parte a șoselei E85.
Pârâtul apelant, prin motivele de apel, a reiterat obiecțiumle formulate Ia raportul de expertiză întocmit în cauză, obiecțiuni care au vizat următoarele elemente de comparație: localizarea și topografia terenului. Coeficienții de individualizare referitori la elementele de comparație sus-menționate, s-a susținut că au fost greșit cuantificați de experți.
Prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit de expert C.D. s-a reținut, raportat la corecțiile aplicate pentru localizare, că s-a ținut seama că toate comparabilele sunt amplasate pe o rază de 1 km2 față de proprietatea evaluată și comparabilele A, B și D au deschidere la E85, dându-se corecția 0%, comparabila C nu are deschidere la E85, fiind situată la 100 m de drumul european, dându-se corecție +10%, comparabila E nu are deschidere la E85, având amplasament defavorabil, dându-se corecția +30%.
Deci, cum comparabila A, la care s-a raportat expertul și care a dictat valoarea de piață, are condiții similare privind localizarea cu terenul evaluat, corect nu s-a aplicat o corecție negativă, astfel cura a pretins pârâtul apelant.
Din grila de comparație întocmită de expert C.D. rezultă că terenul expropriat are o pantă de 10%, iar comparabila A, care, în final, a dictat valoarea de piață, reprezintă teren drept.
Coeficientul de corecție negativ de -5% aplicat pentru acest criteriu, a susținut pârâtul apelant că, este prea mic, irnpunându-se, după aprecierea sa, aplicarea unui coeficient mai mare.
Prin suplimentul la raportul de expertiză, expert C.D. explică aplicarea acestui coeficient de corecție negativ de -5%, arătând că acest coeficient a fost determinat în funcție de cheltuielile necesare pentru nivelarea terenului și aducerea lui la pantă 0. Din informațiile primite de la constructori, a reținut expertul că pentru o suprafață de teren de aproximativ 2300 mp, cu o pantă de 10%, sunt necesare operațiuni, de umplere, nivelare și tasare, ceea ce include aducere de pământ, închirierea unor utilaje și plata unei manopere. Toate aceste operațiuni, a estimat expertul că, se ridică la suma de 4.500 euro.
A conchis expertul că, coeficientul de corecție negativ de -5%, aplicat în grila de comparații pentru comparabila A, duce la diminuarea valorii proprietății evaluate cu 2,02 euro/mp, ceea ce înseamnă o valoare totală de 4.751 euro, cu care, deci, s-a redus valoarea proprietății evaluate.
Această apreciere este corectă, în condițiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru aplicarea unui coeficient negativ de corecție mai mare.
Criticile referitoare la raportul de expertiză întocmit de experții M.V. și M.A., vizând ignorarea tranzacțiilor efective și nerelevanța comparabilelor alese, au fost înlăturate, pentru aceleași raționamente reținute, raportat la expertiza C.D.
Așa fiind, instanța de apel a apreciat ca prețul de 36,34 euro/mp pentru suprafața de 2352 mp teren, determinat prin expertiza întocmită de expert C.D., reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanță respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
În cauză pârâtul, ca parte căzută în pretenții, a fost obligat, în considerarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., să plătească reclamantei suma de 18.488 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul aferent expertizei, achitat de reclamantă, și onorariul perceput de avocatul reclamantei. Având în vedere că proba a servit integral la darea soluției, în considerarea complexității cauzei și a muncii depuse de avocat, instanța de apel a apreciat că prima instanță a făcut o corectă aplicare în cauză a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., dispozițiile art. 276 C. proc. civ. neimpunându-se a fi aplicate.
Referitor la apelul reclamantei, instanța de apel a reținut că aceasta a formulat obiective pentru expertul desemnat în cauză, printre care acela dacă valoarea terenului în suprafață de 3648 mp, rămas în proprietatea ei, a fost diminuată ca urmare a configurației prezente a terenului, reducerii însemnate a accesului la drumul european și afectării acestuia de obligativitatea respectării zonei de siguranță pentru drumul național și județean și dacă posibilitatea de a construi este sau nu afectată de dispoziții speciale în legătură cu vecinătățile amplasamentului.
La raportul de expertiză efectuat în cauză, reclamanta a formulat obiecțiuni, la data de 22 noiembrie 2011, contestând omisiunea analizării obligației vecinilor unui drum european de a nu construi în zona de protecție a drumului. Contrar susținerilor reclamantei, aceste obiecțiuni au fost admise de către prima instanță în ședința din 20 decembrie 2011, fiind trimise expertului desemnat în cauză, spre a fi analizate și a fi formulat un răspuns.
Prin suplimentul la raportul de expertiză s-a răspuns acestor obiecțiuni, arătându-se următoarele: suprafața de 1149 mp, colorată cu puncte galbene în anexa nr. 1 a lucrării de expertiză, reprezintă zona de protecție a drumului național european E85, care exista anterior exproprierii, suprafața de 352 mp, colorată cu puncte violet, reprezintă zona de protecție a noului drum, drum de tranzit ocolitor, care nu a fost avută în vedere de proiectantul drumului, întrucât se află în terenul rămas în proprietatea reclamantei, față de acest teren impunându-se restricții de construire, iar suprafața de 1267 mp, colorată cu puncte verzi, reprezintă zona de protecție a noului drum, drum de tranzit ocolitor, care se află în terenul expropriat. A conchis expertul că, datorită restricțiilor impuse pentru zona de protecție a drumului, suprafața de 352 mp teren, din suprafața de 3648 mp, rămasă în proprietatea reclamantei, va avea o pierdere de 20% din valoarea sa de piață.
Reclamanta a formulat obiecțiuni la suplimentul la raportul de expertiză în ședința din 28 februarie 2012, solicitând precizarea valorii de piață a suprafeței de 352 mp, din suprafața de 3648 mp, rămasă în proprietatea ei, apreciată de expert ca înregistrând o pierdere de 20% din valoarea sa de piață.
Prin suplimentul la raportul de expertiză, expertul a estimat, la suma de 10.233 euro, valoarea suprafeței de 353 mp, afectată de o pierdere de 20% dîn valoarea sa de piață, ca urmare a restricțiilor de construire.
Instanța de apel a reținut, din lucrările expertizei, că suprafața de 1149 mp reprezintă zona de protecție a drumului național european E85, care există anterior exproprierii. Așa fiind, eventualele restricții de construire aferente acestei suprafețe nu sunt generate de expropriere, neimpunându-se, deci, acordarea de despăgubiri pentru acest teren.
Având în vedere statuările de natură tehnică făcute de expert cu privire la suprafața de 352 mp teren, singurele observații ce se impun a fi făcute, referitor la un eventual prejudiciu cauzat prin expropriere, vizează acest teren, care, astfel cum a arătat expertul, reprezintă zona de protecție a noului drum, neflind inclus în terenul expropriat.
Potrivit art. 17 din O.G. nr. 43/1997, zona de protecție a șoselei de centură rămâne în gospodărirea persoanelor fizice sau juridice proprietare și nu implică nici o restricție de utilizare a terenurilor afectate de această zonă, mai ales, în condițiile în care, în speță, terenul în litigiu, la data exproprierii, avea categoria de folosință pășune, dispozițiile art. 16 din actul normativ susmenționat interzicând folosirea în scopuri agricole doar a terenurilor afectate de zonele de siguranță, care sunt însă distincte de cele de protecție.
Chiar dacă, în prezent, astfel cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert C.D., acest teren are categoria de folosință parțial pășune și parțial curte, diminuarea de valoare evidențiată de expert de 20% nu se justifică a fi reținută, deoarece, suprafața de 352 mp, afectată de zona de protecție, face parte dintr-un trup de 3648 mp, care a rămas în proprietatea reclamantei, și, chiar dacă, în limita celor 352 mp teren, există restricții de construire, aceasta nu înseamnă ca a fost diminuată, în vreun fel, valoarea întregului trup de teren rămas în proprietatea reclamantei, câtă vreme, pe restul terenului până la 3648 mp este posibilă executarea oricărei construcții.
În consecință, acordarea despăgubirilor pentru pretinsa pierdere de valoare a suprafeței de 352 mp teren cu 20% nu se justifică.
Limitările enunțate de reclamantă prin motivele de apel ca afectând terenul neexpropriat și, în consecință, diminuând valoarea acestuia (acces la parcelă doar cu autoturismul, ieșirea de pe teren doar spre F., râpa de 15 m adâncime din spatele terenului, care împiedică construirea în regim normal a unei clădire destinată producției) nu s-au constituit în obiective formulate pentru expert și nici, în condițiile art. 212 C. proc. civ., nu s-au constituit în obiecțiuni la proba menționată, reclamanta, astfel cum s-a reținut mai sus, prin obiecțiunile formulate solicitând doar precizări în legătură cu impactul zonei de protecție a șoselei asupra terenului neexpropriat și, ulterior, solicitând precizarea valorii terenului în suprafață de 353 mp, ca urmare a pierderii estimate de expert de 20% din valoarea sa de piață.
Așadar, în aceste condiții, instanța de apel a constatat că în mod corect au fost avute în vedere la soluționarea cauzei de către instanța de fond concluziile expertizei și a suplimentelor la aceasta, efectuate în cauză.
De altfel, în fața instanței de apel apărătoarea reclamantei a precizat că diminuarea de valoare a terenului neexpropriat cauzată de limitările menționate prin motivele de apel se datorează nu exproprierii, ci lucrărilor ulterioare care s-au făcut pentru sistematizarea rețelei de drum. În acest context, evident nu se poate reține un raport de cauzalitate între un eventual prejudiciu, care ar fi constatat la momentul actual, și expropriere, în prezentul dosar putând fi acoperit doar prejudiciul cauzat prin expropriere.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți.
Recurenta-rectamantă SC O.T. SRL a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ. și a formulat următoarele critici:
1. În mod nelegal, instanța de apel a reținut că diminuarea valorii unei suprafețe de 325 mp din terenul rămas nu afectează valoarea întregului corp de teren rămas în proprietatea reclamantei, sens în care din considerentele deciziei rezultă o contradicție între cele reținute de expert în răspunsul dat la obiecțiunile la raportul de expertiză și interpretarea dată de instanță (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).
Recurenta-reclamantă arată că urmare a exproprierii suprafeței de 2352 mp parcela rămasă a devenit un teren izolat, mărginit de un șanț executat de pârâtă cu o adâncime de 15 m, pe două laterale. Șoseaua de centură nefinalizată până în prezent ocolește parcela rămasă prin crearea unei pante foarte extinse, iar suprafața de 1149 mp ce reprezintă zonă de protecție E85 a fost prevăzută cu o rigolă ce a transformat calea de acces a reclamantei într-o suprafață inabordabilă unei ieșiri în siguranță în șoseaua veche.
II. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) conform cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului, în sensul că majorarea prejudiciului inițial datorată modalității concrete de utilizare a terenului expropriat impunea o evaluare corespunzătoare a pagubei produse.
Recurenta-reclamantă arată că i se cuvin despăgubiri pentru prejudiciul produs ca urmare faptului că accesul la parcelă se poate realiza doar cu autoturismul, nefiind posibil accesul TIR-urilor; ieșirea se poate face doar spre F., iar accesul spre Suceava este posibil doar printr-un ocol de 15-20 km; râpa de 15 m adâncime din spatele terenului și actuala configurație împiedică construirea unei clădiri destinate producției așa cum inițial a proiectat reclamanta, obținând și autorizație de construcție; datorită accesului dificil parcela nu mai este cotată la aceeași valoare la vânzare.
Recurenta-pârâtă C.N.A.D.N.R. SA a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:
I. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind modalitatea de calcul a despăgubiri datorate de către expropriator persoanei expropriate.
În acest sens, recurenta-pârâtă arată că raportul de expertiză efectuat de expert C.D. nu este conform textului legal anterior menționat întrucât, utilizând metoda comparației, acesta a folosit 5 comparabile neadecvate, care au amplasamente și caracteristici diferite de cele ale terenului supus exproprierii și care nu sunt situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale cu terenul expropriat.
De asemenea, raportul este criticabil și din perspectiva cuantificării coeficientului de corecție pentru panta terenului în discuție, precum și din perspectiva faptului că a avut în vedere, în cadrul grilei de comparații, doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, și nu prețuri de tranzacționare efectivă.
Contractul de vânzare-cumpărare din 2007 prin care s-a înstrăinat o suprafață de teren de 5000 mp cu prețul de 81 euro/mp, la care s-a raportat expertul pentru a justifica valoarea stabilită prin metoda comparației cu ofertele de piață, nu reflectă nici el prețul de piață al imobilelor similare întrucât vizează un imobil situat pe raza municipiului Suceava în extravilan și a fost încheiat în anul 2007.
Raportul de expertiză întocmit de experți M.A., M.V. la 15 iunie 2012 nu corespunde exigențelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât a avut în vedere doar oferte de vânzare, iar nu tranzacții efective.
II. Instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 274 C. proc. civ., în cauză impunându-se aplicarea art. 276 din aceiași cod, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată solicitate de reclamantă proporțional cu pretențiile ce au fost încuviințate acesteia.
Recursul reclamantei SC O.T. SRL va fi respins, ca nefondat, iar recursul pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA va fi admis, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecarea apelului acestei părți, pentru următoarele considerente:
Recurenta-reclamantă SC O.T. SRL critică hotărârea instanței de apel sub aspectul greșitei cuantificări a prejudiciului produs prin expropriere, arătând că în urma deposedării, prin intermediul acestei proceduri, de terenul în suprafață de 2352 mp, suprafeței de 3648 mp rămasă în proprietatea reclamantei i s-ar fi diminuat valoarea, drept consecință a configurației actuale a terenului, reducerii accesului la drumul european și afectării posibilității de construire.
Recurenta-reclamantă subsumează aceste critici dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în sensul că statuările instanței de apel contravin concluziilor rapoartelor de expertiză efectuate în cauză cu privire la acest aspect, precum și dispozițiilor art. 304 pct. 9 din același cod, în sensul că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 conform cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului, respectiv, că majorarea prejudiciului inițial datorată modalității concrete de utilizare a terenului expropriat impunea o evaluare corespunzătoare a pagubei produse.
Niciuna din aceste critici însă nu pot fi primite, sens în care recursul declarat de această parte urmează a fi respins, ca nefondat.
Din expertizele efectuate în cauză, referitor la suprafața de 352 mp inclusă în cea de 3648 mp neexpropriată, s-a reținut că reprezintă zonă de protecție a noului drum de tranzit ocolitor care nu a fost avută în vedere de proiectantul drumului întrucât se află în terenul rămas în proprietatea reclamantei, față de acest teren impunându-se restricții de construire.
Prin suplimentul de expertiză întocmit de expert C.D. la data de 31 ianuarie 2012 s-a reținut că datorită restricțiilor impuse de prevederile O.G. nr. 43/1997 pentru zona de protecție a drumului, suprafața de 352 mp din suprafața de 3648 mp rămasă în proprietatea reclamantei va avea o pierdere de valoare, apreciată la 20% din valoarea sa de piață, iar prin supiimentul la raportul de expertiză întocmit de același expert la data de 24 aprilie 2012 s-a cuantificat această pierdere de valoare la 10.233 euro.
Referitor la suprafața de 1149 mp [despre care recurenta-reclamantă susține că „(...) a fost prevăzută cu o rigolă care a transformat calea noastră de acces într-o suprafață inabordabilă unei ieșiri în siguranță în șoseaua veche (...)”], suplimentul la raportul de expertiză de la dosar fond reține că reprezintă zonă de protecție a drumului național european E85, care există anterior exproprierii.
Raportat la cele statuate prin expertizele efectuate în cauză, instanța de apel a reținut în mod corect că nu se impune acordarea de despăgubiri pentru suprafața de teren de 1149 mp, întrucât, așa cum s-a arătat anterior, reprezintă zonă de protecție a drumului național european E85, care există anterior exproprierii, sens în care eventualele restricții de construire nu se datorează exproprierii.
De asemenea, în mod corect instanța de apel a reținut că, chiar dacă în limita celor 352 mp de teren din zona de protecție, există restricții de construire, aceasta nu înseamnă că a fost diminuată valoarea întregului teren de 3648 mp, având categoria de folosință parțial pășune, parțial curte, câtă vreme pe acesta este posibilă executarea oricărei construcții.
Contrar susținerilor recurentei-reclamante, considerentele instanței de apel anterior expuse nu contravin cu cele stabilite prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză ori prin suplimentele efectuate la aceste rapoarte. Dimpotrivă, reținând concluziile expertizelor de specialitate cu privire la suprafața de 352 mp, pe care le-a raportat la solicitarea reclamantei de a se stabiii în ce măsură a fost sau nu diminuată, ca urmare a lucrărilor de expropriere, suprafața totală de 3648 mp, instanța de apel a constatat că, chiar și în ipoteza unei restrieționări de construire pe o suprafață restrânsă de teren (cca de 352 mp), o atare situație nu afectează valoarea terenului în întregul său (cel de 3648 mp), nefiind justificată solicitarea de despăgubiri.
Pe de altă parte, „motivele contradictorii” în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu sunt aplicabile în situația unei contradicții între soluția instanței și concluziile unui raport de expertiză, ce constituie doar unul din mijloacele de probă prin intermediul căruia aceasta își formează convingerea (activitate în cadrul căreia instanța își poate însuși doar parțial concluziile unui atare instrument probator), ci contrarietatea cu propriile considerente, situație care nu permite identificarea raționamentului juridic expus de instanță, ceea ce nu se regăsește în cauză.
Interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 alin. (1) al Legii nr. 33/1994 invocată de către recurenta-reclamantă prin raportare la neacordarea despăgubirilor aferente presupusului prejudiciu rezultat ca urmare a diminuării valorii terenului neexpropriat, ca efect al lucrărilor de expropriere, nu poate fi reținută.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarul”.
Textul de lege se referă la daunele, respectiv prejudiciul creat prin diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat ca urmare a imposibilității utilizării sale, ulterior exproprierii, din cauze determinate strict de această operațiune.
Cum din expertizele efectuate în cauză a rezultat că valoarea terenului rămas neexpropriat, pe aspectul învederat de reclamantă, acela al imposibilității de a construi, nu a fost afectată urmare a realizării obiectivului pentru care s-a dispus exproprierea, rezultă că instanța de apel în mod judicios a aplicat, față de această parte, dispozițiile legale anterior menționate. Celelalte limitări enunțate de reclamantă prin motivele de apel, au fost corect înlăturate, constatându-se, pe de o parte că nu au fost învederate în fața instanței de fond, iar pe de altă parte că se datorează unor lucrări ulterioare exproprierii, pentru sistematizarea rețelei rutiere, astfel că nu se încadrează în categoria celor prevăzute de art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994.
Se va reține însă, ca fiind fondată, critica formulată de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA privind greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu referire la criteriile pe baza cărora a fost întocmit raportul de expertiză.
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”
Se constată că în speța supusă analizei, instanța de apel nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, sens în care critica recurentului-pârât este fondată.
Astfel, la stabilirea valorii terenului expropriat au fost avute în vedere comparabile situate pe raza altor unități administrativ-teritoriale decât cea în care se afla imobilul expropriat, neadecvate din punct de vedere al amplasamentului, cu luarea în considerare a unor oferte de vânzare postate pe internet situate în timp la un alt moment decât cel al întocmirii raportului de expertiză astfel cum prevăd dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994.
Singura tranzacție efectivă la care s-a făcut referire este cea consemnată în contractul de vânzare-cumpărare din 9 mai 2007, dar care nu poate fi luată în considerare întrucât privește un teren dintr-o altă unitate administrativ-teritorială (extravilanul municipiului Suceava) decât cea în care se regăsește terenul expropriat (comuna M., județul Suceava) și privește o altă perioadă decât cea aferentă întocmirii raportului de expertiză, respectiv, la nivelul anului 2007, în timp ce expertiza a fost întocmită la 25 octombrie 2010.
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
De asemenea, această noțiune are în vedere prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
Prețul de piață este considerat a fi prețul cel mai probabil, Ia o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea prețului de piață presupune ca la întocmirea raportului de expertiză tehnică de evaluare să fie avute în vedere prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. În speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, au fost avute în vedere oferte de vânzare.
Pe de altă parte, textul de lege prevede în mod clar și fără echivoc care este momentul în raport cu care experții trebuie să calculeze, iar instanțele să stabilească cuantumul despăgubirii, și anume, acela al „întocmirii raportului de expertiză”, fără a permite interpretului, în aplicarea principiului ubi tex non distinguit nec nos distinguere debemus, o abordare contrară.
Sintagma „data întocmirii raportului de expertiză” din cuprinsul art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994 presupune raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecății, care s-a realizat la 25 octombrie 2010, experții raportându-se la oferte de vânzare aferente anilor 2008, 2009 și la un contract de vânzare-cumpărare încheiat în 2007.
Instanța avea obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de același fel, din aceeași unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț,
În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr, 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1)-alin. (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, Ia aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale anterior menționate.
Astfel, instanța de apel va urmări ca, la efectuarea expertizei de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, să se stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, Ia data întocmirii raportului de expertiză”, preț rezistat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat sau în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamanților.
În rejudecare, ulterior stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei potrivit considerentelor mai su-menționate, instanța de apel va aprecia și asupra incidenței în cauză a dispozițiilor art. 274, respectiv, art. 276 C. proc. civ. privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC O.T. SRL împotriva deciziei nr. 76 din 30 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă; va admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva aceleiași decizii, pe care o va casa, trimițând cauza spre rejudecarea apelului declarat de această parte împotriva sentinței civile nr. 635 din 2 aprilie 2013 a Tribunalului Suceava, secția civilă, menținând celelalte dispoziții ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC O.T. SRL împotriva deciziei nr. 76 din 30 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva aceleiași decizii.
Casează în parte decizia recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelului declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva sentinței civile nr. 635 din 2 aprilie 2013 a Tribunalului Suceava, secția civilă.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 28 mai 2014.