Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava reclamantul P.G. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român, prin M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Iași, Comuna Șcheia, prin primar și Comuna Șcheia, prin Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor: anularea parțială a Hotărârii din 13 februarie 2012, dată în Dosarul nr. 108/2011 de către Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor în sumă de 2.061 lei stabilit pentru terenul expropriat în suprafață de 1670 mp identică cu parcela rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, și obligarea expropriatorului la plata acestora, raportat la prețul de piață al imobilului expropriat de 30 euro pe mp, în total 50.100 euro, la cursul B.N.R. din ziua plății; exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei de centură și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi folosite conform destinației acestora, fiind transformate în locuri înfundate, fără nicio cale de acces și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren, raportat la prețul de piață de 30 euro pe mp, la cursul B.N.R. din ziua plății; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii; obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului.
La termenul de judecată din data de 6 noiembrie 2012, reclamantul a formulat completare la acțiune, prin care a înțeles să formuleze contestație și împotriva Hotărârii din 17 octombrie 2012, dată în Dosarul nr. 109/2011 de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia, pentru toate motivele prezentate în cererea introductivă. Prin această hotărâre s-a stabilit despăgubirea de 417 lei, pentru suprafața de 338 mp identică cu parcela nr. 36805 rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia.
La termenul de judecată din data de 30 mai 2013 reclamantul a arătat că înțelege să renunțe la capetele de cerere, atât din cererea de chemare în judecată, cât și din completarea la acțiune, privind exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei de centură și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi folosite conform destinației acestora și obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului.
Prin sentința civilă nr. 1047 din 6 iunie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația, a desființat cele două hotărâri atacate și a obligat expropriatorul la plata către reclamant a sumelor de 27.571,70 euro și, respectiv, 3.298,88 euro, în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri, precum și la plata sumei de 2.810 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
În considerentele acestei sentințe s-a reținut că, prin Hotărârea nr. 211 din 13 februarie 2012, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, s-a dispus plata sumei de 2.061 lei în favoarea reclamantului P.G., cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1.670 mp.
Prin Hotărârea din 17 octombrie 2012 emisă de aceeași comisie s-a dispus plata sumei de 417 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 338 mp.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din C.S., C.M. și A.M. s-a propus, în ceea ce privește terenul expropriat în suprafață de 1.670 mp, într-o variantă, suma de 27.571,70 euro (16,51 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 835 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
De asemenea, pentru terenul expropriat în suprafață de 338 mp experții au propus, într-o variantă, suma de 3.298,88 euro (9,76 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 169 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Expropriatorul a solicitat instanței de fond înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Prima instanță a reținut că, într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat alegerea, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (S.I.E. 2011, I.V.S. - Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași standarde internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile. De asemenea, au arătat că informațiile despre preț din ofertele de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Instanța a apreciat că nu se poate reține că experții ar fi ignorat tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă.
Înlăturând aceste obiecții, prima instanță și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 16,51 euro/mp, respectiv 9,76 euro/mp, valori apreciate ca fiind rezonabile, față de caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul că se află la o distanță mică de Primăria Municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, instanța a apreciat că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cu privire la solicitarea expropriatorului de a fi menținută despăgubirea inițială, instanța a reținut că sumele propuse cu titlu de despăgubire, 2.061 lei, respectiv 417 lei, au fost stabilite prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici, care sunt doar orientative. Autorul raportului chiar a arătat că sumele stabilite nu constituie valori de piață ale terenurilor, or, în cauză, interesează valoarea de piață.
Cât privește suma de 3.000 euro/ar pretinsă de către expropriat, tribunalul a apreciat-o ca fiind nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul comisiei de experți.
Instanța a mai reținut că, în urma exproprierii, în patrimoniul reclamantului au mai rămas 2 parcele la „Dealul Vechi”, respectiv, o parcelă în suprafață de 3968 mp teren arabil și o parcelă în suprafață de 1.717 mp teren arabil, suprafețe ce sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință arabil. De asemenea, s-a reținut că suprafața de 1.717 mp teren a rămas fără cale de acces, dar se poate amenaja o cale de acces, fără să se diminueze suprafața reală utilizabilă. În ceea ce privește cele două parcele de la „Pârâul Imașului” rămase în proprietatea reclamantului, o parcelă în suprafață de 1.963 mp teren arabil și o parcelă în suprafață de 2.500 mp teren arabil, instanța a reținut că acestea sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință arabil, ambele având acces asigurat la drumuri de exploatare existente.
Pentru considerentele expuse, instanța a admis în parte contestația, conform dispozitivului, iar în temeiul art. 274 C. proc. civ. a obligat expropriatorul la cheltuieli de judecată în sumă de 2810 lei, reprezentând onorariul aferent expertizei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român - M.T.I., prin CN A.D.N. SA - D.R.D.P. Iași, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului s-a susținut greșita aplicare a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportate la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Apelantul a arătat că raportul de evaluare prin care valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia, a fost întocmit cu respectarea prevederilor art. 8 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, potrivit cărora expertul evaluator este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.
A mai susținut apelantul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, fiind aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului "specialia generalibus derogant."
Un alt motiv de apel a vizat stabilirea cuantumului despăgubirii, apelantul considerând că nu au fost respectate exigențele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Contrar susținerilor experților, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care au exemplificat, indicând contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 2009, prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și, respectiv, 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. Ilie, com. Șcheia, cu prețul de 3.500 lei, adică 1,1 euro/mp; contractul de vânare-cumpărare din 25 august 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2.500 mp teren arabil situată în extravilanul com. Șcheia, cu prețul de 4.504 lei, adică 1,76 euro/mp; contractul de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5.200 mp teren arabil situată în extravilanul com. Șcheia, cu prețul de 9.667 lei, adică 0,5 euro/mp; contractul de vânzare cumpărare din 28 aprilie 2009, prin care a fost înstrăinat, cu prețul total de 27.701 lei (adică 6.550 euro), un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. Ilie, com. Șcheia, împreună cu un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia, o valoare de circulație medie de cca. 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Apelantul a considerat că nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată, apelantul a apreciat că se impune aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecință diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și stabilite în sarcina unității proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantului au fost încuviințate.
Prin Decizia civilă nr. 66 din 22 octombrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârât, precum și cererea intimatului reclamant de obligare a apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Cu privire la primul motiv de apel, instanța a reținut că, deși în speță sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010 și Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) și (3) prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.” Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menționat anterior. Textele invocate de apelant referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare ale acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
A doua critică din apel, vizând nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, a fost înlăturată cu motivarea că nu constituie o încălcare a acestor dispoziții faptul că s-au folosit de către experți oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. Textul de lege se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător, prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, Curtea a reținut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012) având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe care experții nu le-au avut în vedere.
Astfel, pârâta a depus o dată cu cererea de apel patru contracte de vânzare cumpărare din perioada 2008-2009 ce nu pot fi luat în considerare, față de data efectuării raportului de expertiză.
Referitor la data în raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, în criticile formulate de pârâta apelantă, aceasta se referă la data exproprierii, apreciind că experții trebuiau să aibă în vedere prețurile practicate pe piața imobiliară la acea dată. Curtea a apreciat însă că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunțării hotărârii judecătorești, pentru ca persoana care primește despăgubirile să își poată eventual achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.
De asemenea, instanța de apel a constatat că elementele de individualizare ale proprietăților comparabile (localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea suprafeței, deschidere, utilități, acces, teren în exces), fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condițiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit S.I.E., aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
În concluzie, în lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă, în mod justificat prima instanță a stabilit valoarea despăgubirilor conform raportului de expertiză întocmit în cauză, toți cei trei experți, inclusiv cei desemnați de părți, ajungând la o concluzie comună în ceea ce privește evaluarea.
Curtea a apreciat ca neîntemeiată critica privind neaplicarea de către prima instanță a dispozițiilor art. 276 C. proc. civ., având în vedere că textul vizează problema compensării cheltuielilor de judecată, problemă care se pune numai atunci când părțile sunt obligate reciproc. În cazul de față, nu s-a formulat o cerere reconvențională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamantului, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.
Instanța a respins ca nefondată cererea intimatului de acordare a cheltuielilor de judecată, cerere formulată în cuprinsul întâmpinării, motivat de faptul că la dosar nu au fost depuse acte doveditoare ale acestor cheltuieli.
Împotriva Deciziei nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a declarat recurs pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs se susțin următoarele:
1. În mod greșit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, cu toate că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ, iar prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii de către instanță a despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință, sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia sus menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al A.N.E. din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare. În același sens sunt și dispozițiile art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.
Din coroborarea dispozițiilor legale sus menționate rezultă că, în cadrul procedurii administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, aceste reglementări având un caracter imperativ, iar în măsura în care expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura administrativă, reevaluarea acestora de către instanța de judecată nu se justifică, concluzia curții de apel în sensul că dispozițiile derogatorii ale Legii nr. 255/2010 ar fi aplicabile numai în cadrul procedurii administrative neavând nicio justificare.
Pe de altă parte, este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor. Concluzia sus menționată este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.
În raport de cele arătate, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzătoare valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza Comunei Șcheia, cu respectarea art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurentul consideră că cererea reclamantului de anulare a hotărârii de expropriere nu se justifică.
2. În măsura în care statuarea instanței de apel privind incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată în speță.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Față de reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective, pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Din această perspectivă, contrar celor reținute de experți și de instanțe, recurentul consideră că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacții atestate de contractele de vânzare cumpărare autentice depuse în copie la dosar în apel și care reflectă, pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia, o valoare de circulație medie de cca 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii (respectiv în perioada anilor 2008-2009). Aceasta înseamnă în mod evident că metoda pentru care au optat experții (respectiv, comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, ele impunându-se a fi înlăturate prin prisma înscrisurilor noi depuse în apel, înscrisuri a căror veridicitate, credibilitate și forță probantă sunt consacrate de dispozițiile art. 1173 alin. (1) C. civ. anterior și care reflectă realitatea pieței imobiliare din zonă la o dată la care prețurile practicate erau net superioare față de data emiterii hotărârilor de expropriere contestate în prezenta cauză.
3. Sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile, instanța de apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză, dar a ignorat faptul că, sub aspectul stabilirii despăgubirilor, Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind învestită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în privința valorii despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator, iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, așa încât nu există nicio rațiune pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză.
Așa fiind, consideră recurentul, data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor era data emiterii hotărârii de expropriere.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivului de recurs invocat și a argumentelor aduse în dezvoltarea recursului, Înalta Curte reține următoarele:
1. În cadrul primei critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susține, în esență, că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în speță numai în ceea ce privește procedura de soluționare a acțiunii prin care se contestă cuantumul despăgubirii, nu și cu privire la modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirii, care este supusă normelor speciale prevăzute la art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 4 alin. (2) lit. f)) din Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Cu privire la această critică, Înalta Curte constată că, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010: „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate”. Alin. (3) al aceluiași articol prevede că: „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
Chiar textul normei din legea specială relevă fără echivoc faptul că trimiterea pe care o face la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirii sub toate aspectele reglementate de normele la care se face trimitere, fără restricția pe care o impune interpretarea evident greșită a recurentului.
În lipsa vreunei prevederi exprese în Legea nr. 255/2010, care să limiteze sau să restrângă în vreun fel aplicarea art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a procedat în mod corect, dând eficiență deplină prevederilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Este justă concluzia instanței de apel, în sensul că textele legale invocate de pârât, referitoare la evaluare, din Legea nr. 255/2010, sunt aplicabile exclusiv în procedura administrativă prealabilă exproprierii, iar nu cu ocazia stabilirii despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului. Această concluzie se bazează pe interpretarea logică și sistematică a prevederilor acestei legi speciale, care reglementează în mod detaliat etapele administrative ale procedurii de expropriere, distincte de etapa judiciară la care se face trimitere în caz de contestare a hotărârii de stabilire a despăgubirii emisă de expropriator.
Evaluarea făcută exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ, acest aspect rezultând din prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 (text care reglementează obligația expropriatorului de a aproba, prin H.G. sau, după caz, prin hotărâre a autorității administrației publice locale, printre altele, și „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici”). Estimarea semnifică, din perspectiva conținutul său semantic, operațiunea de evaluare cu aproximație, aprecierea valorii sau mărimii pe baza unor date incomplete, această operațiune fiind efectuată de către expropriator în cadrul unei proceduri necontencioase, fără a lua în considerare punctul de vedere al persoanei expropriate. Or, estimarea, ca modalitate de determinare a unei valori, este incompatibilă cu procedura de evaluare judiciară, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului contradictorialității.
De altfel, în prezenta speță, evaluatorul C.C. a precizat expres în cuprinsul raportului de evaluare că valoarea stabilită are la bază exclusiv „calculatorul notarial valabil din ianuarie 2011 - Județul Suceava”, că raportul de expertiză nu stabilește valoarea de piață a terenului și nu este întocmit conform S.I.E., A.N.E.V.A.R.
Tocmai datorită caracterului orientativ și estimativ al valorilor cuprinse în ghidurile privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare întocmite la solicitarea camerelor notarilor publici, legiuitorul a prevăzut posibilitatea ca persoana expropriată, care se consideră nedreptățită prin suma ce i-a fost oferită de expropriator, să solicite instanței stabilirea unei valori corecte, pe baza unei expertize judiciare întocmite cu respectarea art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Este nefondat argumentul recurentului, în sensul că, în măsura în care expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura administrativă, reevaluarea acestora de către instanța de judecată nu se mai justifică.
Recurentul pornește în mod eronat de la premiza că acțiunea formulată de cel îndreptățit în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 ar avea natura unei căi de atac limitate la verificarea legalității și temeiniciei hotărârii de stabilire a despăgubirilor exclusiv prin prisma situației și criteriilor avute în vedere la momentul emiterii acesteia.
În realitate, modul diferit de reglementare a procedurii de evaluare în etapa jurisdicțională denotă intenția legiuitorului de a conferi instanței de judecată posibilitatea de a analiza cererea reclamantului și pe alte temeiuri decât cele avute în vedere în faza administrativă, finalitatea fiind aceea a stabilirii valorii reale a despăgubirii, pe baza prețului de piață al imobilului de la data expertizei efectuate în cursul judecății.
2. Critica referitoare la faptul că instanța de apel nu a înlăturat lucrarea de specialitate întocmită în primă instanță și care nu a avut în vedere prețul de circulație reflectat în contracte autentice de vânzare-cumpărare, cu încălcarea cerințelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, nu este fondată.
În sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.
Însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.
În speță, expertiza a folosit drept variabile de comparație ofertele de pe piața imobiliară și s-au efectuat corecții în raport de elementele caracteristice ale proprietății în condițiile unei piețe imobiliare inactive. Totodată, raportul a menționat că în perioada de referință nu s-au încheiat tranzacții imobiliare, piața imobiliară fiind în stagnare.
În acest context al analizei, se reține că lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Dacă s-ar limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient.
În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte criterii privind valoarea imobilului (oferte de vânzare, de exemplu, dar și situarea imobilului, apropierea de anumite utilități, raportul cerere-ofertă ș.a.).
Pe de altă parte, recurentul-pârât avea sarcina de a proba ceea ce afirmă, dovezi ce nu s-au produs. Procesul civil, în general, este un proces al intereselor private și, ca atare, revine în sarcina celui care face o afirmație să probeze pretențiile sale, conform art. 1169 C. civ. 1864, instanța neputând suplini această obligație în virtutea rolului său activ consacrat de art. 129 alin. (5) C. proc. civ.
Contractele de vânzare cumpărare depuse în apel au fost încheiate în perioada 2008-2009, cu mult anterior momentului efectuării expertizei judiciare, fiind în mod corect înlăturate de instanța de apel.
În absența oricăror probe din care să rezulte că prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel este mai mic decât cel stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză, susținerile privind o evaluare greșită a despăgubirilor acordate sunt neîntemeiate.
Cum evaluarea făcută prin expertiza însușită de instanță respectă criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantului, această critică formulată de pârât nu poate fi reținută.
3. Nu poate fi reținută susținerea recurentului în sensul că data în raport de care se calculează despăgubirile este data emiterii hotărârii de expropriere.
Prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, aplicabile în speță, reglementează procedura judiciară a exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de constituire a comisiei de experți care va efectua expertiza ce urmează a avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor, în condițiile art. 26. Prin urmare, este indiscutabil că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată.
Nu se poate susține că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul Legii nr. 255/2010. Câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele anterior expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât un raport efectuat în procedura judiciară.
Această interpretare, rezultată din voința legiuitorului de a reglementa un anumit moment ca dată de referință în calculul despăgubirilor cuvenite expropriatului, nu ar putea fi înlăturată de natura diferită a celor două proceduri. Dacă ar fi dorit ca în cazul exproprierilor efectuate în baza Legii nr. 255/2010 să existe o altă dată de referință în calculul acestor despăgubiri, legiuitorul ar fi reglementat acest aspect în cuprinsul acestei legi. Însă, trimiterea la dispozițiile Legii nr. 33/1994, pe care Legea nr. 255/2010 o face în cuprinsul său, în ceea ce privește data în raport cu care se calculează despăgubirile, denotă intenția legiuitorului de a reglementa unitar data de referință în privința despăgubirilor ce se cuvin persoanelor expropriate, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat exproprierea.
Această concluzie este susținută și de Curtea Constituțională, care, în considerentele Deciziei nr. 395 din 1 octombrie 2013, publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 685 din 7 noiembrie 2013 (excepție prin care s-a respins excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, invocată într-un litigiu având ca obiect expropriere, guvernată de dispozițiile Legii nr. 255/2010), a reținut următoarele:
„Prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz de neînțelegere între părți cu privire la cuantumul acestora, în faza judiciară a procedurii exproprierii. Potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză, adică la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii și de momentul transferului dreptului de proprietate. Prin urmare, instanța nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea valorii despăgubirii stabilite la acel moment a declanșat procesul între părți, respectiv faza judiciară a procedurii de expropriere. Creșterea sau descreșterea valorii imobilului supus exproprierii, consecința a fluctuației pieței în domeniul imobiliar, are un caracter general, iar corecția acestui fenomen a generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor prin raportare la valoarea de piață a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea procedurii de expropriere.
Instanța nu poate stabili, fără a prejudicia părțile, o altă valoare a despăgubirilor decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecării cauzei, și nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părțile însele nu l-au acceptat la acel moment. Cum părțile nu au ajuns la un acord în privința întinderii despăgubirii până la momentul judecății, și nici în cursul acesteia, rezultă ca valoarea despăgubirilor va fi stabilită de instanță după criteriile reglementate în art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică la momentul întocmirii raportului de expertiza.
De altfel, acest moment este cel ce reflectă valoarea reala a imobilului supus exproprierii, întinderea despăgubirii fiind echivalentă cu valoarea de piață a imobilului, reprezentând, în consecință, o dreaptă despăgubire”.
Având în vedere la pronunțarea soluției în prezenta speță inclusiv argumentele deduse din considerentele deciziei instanței de contencios constituțional, pe deplin aplicabile, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul declarat de pârât, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I. prin CN A.D.N.R. SA, împotriva Deciziei nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22 mai 2014.