Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la data de 17 octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Sibiu, secţia I civilă sub nr. 9149/85/2012, reclamanta V.M. a solicitat, în temeiul dispoziţiilor art. 22 alin. (1) şi (3), art. 23 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, anularea parţială a Hotărârilor nr. x din 26 aprilie 2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din 26 aprilie 2012 şi nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate, obligarea pârâtului la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele expropriate, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa nr. 1593 din 27 noiembrie 2013, Tribunalul Sibiu, secţia I civilă a admis acţiunea reclamantei, a dispus anularea parţială a Hotărârilor nr. x din 26 aprilie 2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din 26 aprilie 2012 şi nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate, a obligat pârâtul la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele expropriate, astfel: pentru teren în suprafaţă de 6582 mp - val. 545.075 lei; pentru teren în suprafaţă de 23.054 mp - val. 1.830.001 lei; pentru teren în suprafaţă de 12,801 mp - val. 1.060,088 lei; pentru teren în suprafaţă de 1,0 U mp - val. de 76.869 lei şi pentru teren în suprafaţă de 886 mp - val. 75.284 lei, conform expertizei tehnice efectuate în cauză care face parte din hotărâre; de asemenea, a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 7.428 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că asupra terenului în litigiu, în suprafaţă totală de 6.582+23,054+12.801+1,011+886 mp, proprietar tabular este reclamanta, care a fost supusă exproprierii pentru cauză de utilitate publică. În acest scop, prin Hotărârile din 26 aprilie 2012 emise de pârât a fost dispusă exproprierea suprafeţei de teren arabil, proprietatea reclamantei, despăgubirea stabilită fiind apreciată ca nesatisfăcătoare şi necorespunzătoare preţului de piaţă de către reclamantă.
În cauză a fost efectuată expertiză tehnică de specialitate, constituită conform dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, ale cărei concluzii au stabilit, fără a fi contestat de părţi, că valoarea efectivă a terenurilor expropriate este de: - teren în suprafaţă de 6.582 mp - val. 545.075 lei; - teren în suprafaţă de 23.054 mp - val. 1.830.001 lei; - teren în suprafaţă de 12.801 mp - val. 1.060.088 lei; - teren în suprafaţă de 1.011 mp - val. 76.869 lei; - teren în suprafaţă de 886 mp - val. 75.284 lei.
Instanţa a apreciat că valoarea reală, rezonabilă şi justă, apreciată la preţul pieţei, conform prevederilor art. 1 din Protocol nr. 1 anexa la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi raportat la suprafaţa expropriată este cea stabilită prin lucrarea de specialitate, motiv pentru care, găsind cererea în parte fondată, a admis-o întemeiat pe prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
Au fost aplicate prevederile art. 9 şi următoarele din Legea nr. 198/2004, în ce priveşte procedura de soluţionare şi s-a vizat în principal punerea în acord cu prevederea din art. 44 din Constituţia României, în sensul acordării unei despăgubiri reale şi juste.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel ambele părţi.
Reclamanta V.M. a arătat că deşi tribunalul a obligat pârâtul la suportarea cheltuielilor de judecată cuprinzând onorariul de expertiză, tribunalul nu l-a obligat la plata sumei de 11.700 lei cât a fost acest onorariu, ci doar la 7.428 lei şi nici la plata onorariului de avocat în cuantum de 4.960 lei.
Pârâtul Statul Român a arătat că valoarea de 18 euro/mp stabilită de experţi în expertiza de la fond prin metoda comparaţiei directe este exagerată în raport cu momentul actual în care, atât cererea cât şi oferta pe piaţa imobiliară sunt în scădere, chiar experţii arătând că în zonă nu există oferte sau tranzacţii. Aceasta, în condiţiile în care metoda comparaţiei directe constă în analizarea tranzacţiilor şi a ofertelor pentru terenuri comparabile cu proprietatea de evaluat, ceea ce face ca metoda să nu poată fi aplicată în acest caz.
A mai arătat că valoarea este exagerată şi raportat la valoarea acordată de expropriator, care respectă dispoziţiile art. 11 din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011, fiind stabilite de un expert evaluator A., ţinând cont de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc.
Chiar dacă despăgubirile au fost stabilite pe baza unei expertize efectuate potrivit Legii nr. 33/1994, instanţa nu trebuie să se raporteze doar la expertiză, ci, în conformitate cu art. 27 din Legea nr. 33/1994, trebuie ca rezultatul expertizei să fie comparat cu oferta şi pretenţiile formulate de părţi.
Prin Decizia nr. 7 din 31 ianuarie 2014, Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă a admis apelul reclamantei, a schimbat sentinţa sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată acordate de prima instanţă pe care la stabilit ca fiind de 16.660 lei, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei şi a respins apelul pârâtului Statul Român împotriva aceleiaşi sentinţe.
Referitor la apelul pârâtului, instanţa de apel a reţinut că în primul supliment la expertiza efectuată în faţa instanţei de fond, comisia de experţi a arătat că în prezent în zonă tranzacţiile sunt reduse, că nu au reuşit să identifice nicio tranzacţie notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării şi că nu se pot lua în considerare preţurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010, cu diferenţe semnificative ale pieţelor imobiliare deoarece erorile de estimare a preţurilor sunt prea mari şi nu respectă Legea nr. 33/1994.
Totodată, experţii, răspunzând obiecţiunilor pârâtului, au arătat că expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Şura Mică, nu pot fi luate ca bază de comparaţie deoarece nu se referă la preţuri plătite în cadrul unor tranzacţii imobiliare.
Comisia de experţi a mai explicat că apreciază corecte valorile stabilite prin raportul de expertiză, deoarece, chiar dacă este vorba de oferte de vânzare terenuri, a aplicat coeficienţi de corecţie care se impuneau pentru ofertă, suprafaţă, formă, accese, utilităţi, amplasamente.
În cel de-al doilea supliment la raportul de expertiză, experţii au arătat că, urmare a celor reţinute prin decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în sensul că valoarea reală a bunului expropriat trebuie stabilită în funcţie de preţul tranzacţional şi nu în funcţie de ofertele de vânzare, Corpul experţilor tehnici din România a tăcut demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au tranzacţionat terenuri dar acest lucru nu s-a putut face, răspunsul A. fiind că preţurile care se regăsesc în contractele de vânzare-cumpărare autentificate la notariat sunt confidenţiale.
În condiţiile în care experţii au probat că au efectuat demersuri pentru a afla preţul de tranzacţionare a terenurilor în zonă la data expertizării şi că nu au identificat astfel de situaţii, instanţa de apel a apreciat că metoda folosită de experţi este una care corespunde criteriilor legale conţinute în art. 26 din Legea nr. 33/1994, preţul ofertelor de vânzare reţinute de experţi nefiind preluat ca atare de experţi, ci supus unor corecţiuni în baza unor criterii specifice.
În lipsa unor tranzacţii notariale recente, care să stea la baza unei variante de preţ prin metoda comparaţiei directe cum susţine pârâtul, în speţă nu pot fi reţinute ca incidente cele statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia de care se prevalează pârâtul.
Este adevărat că în procedura prealabilă desfăşurată de expropriator raportul de evaluare se întocmeşte în conformitate cu dispoziţiile art. 11 din Legea nr. 255/2010 avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc. însă, pentru etapa ulterioară, în care proprietarul expropriat poate contesta cuantumul despăgubirii în faţa instanţei de judecată, din interpretarea art. 22 din aceeaşi lege rezultă că stabilirea cuantumului despăgubirii se face în conformitate cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, deci ţinându-se seama de preţul cu care se vând imobilele la data întocmirii raportului de expertiză iar nu de cei stabilit în expertizele notarilor.
În consecinţă, critica formulată sub acest aspect de pârât este nefondată, preţul stabilit în expertizele camerelor notarilor neavând relevanţă din perspectiva aplicării dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Nici încălcarea dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 nu a fost reţinută, preţul stabilit de prima instanţă fiind rezultat al aprecierii tuturor actelor dosarului, a expertizei cât şi a art. 1 din Protocolul nr. 1 anexă la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, instanţa nefiind obligată să ţină cont doar de suma oferită de expropriator (aşa cum încearcă să sugereze pârâtul). Aceasta "a hotărât", în sensul prevăzut de articolul menţionat, o sumă cuprinsă între cea oferită de pârât şi cea solicitată de reclamantă, respectiv, o sumă stabilită printr-un raport de expertiză tehnică de specialitate.
În faţa instanţei de fond, comisia de experţi a răspuns obiecţiunilor pârâtului (reiterate sub formă de critici prin apelul de faţă) prin cele două suplimente la raportul de expertiză, şi, după depunerea ultimului din acestea la dosar, reprezentantul pârâtului a arătat că nu are alte obiecţiuni la raportul de expertiză. Această poziţie exprimată de reprezentantul pârâtului a fost văzută ca o achiesare la concluziile şi explicaţiile comisiei de experţi, iar expertiza contrară putea fi cerută de către pârât la primul termen după depunerea lucrării, în conformitate cu dispoziţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., termen care în speţă a fost demult împlinit.
Referitor la apelul reclamantei, instanţa de apel a reţinut că, având în vedere soluţia primei instanţe de admitere a acţiunii, aceasta este îndreptăţită a obţine contravaloarea tuturor cheltuielilor de judecată efectuate şi dovedite în cauză.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Dramuri Naţionale din România SA, prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Braşov, arătând că exproprierea a vizat realizarea obiectivului "Autostrada Orăştie - Sibiu", iar nu "Varianta ocolitoare a municipiului Sibiu", aşa cum greşit s-a reţinut în cuprinsul deciziei atacate; că legea aplicabilă cauzei este Legea nr. 255/2010, iar nu Legea nr. 198/2004 la care face referire decizia instanţei de apel; că valoarea despăgubirilor pentru imobilele expropriate de 18 euro/mp este exagerată prin raportare la piaţa imobiliară în scădere, la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care stabilesc criteriile funcţie de care se cuantifică aceste despăgubiri, la oferta făcută de expropriator care respectă dispoziţiile legale în materie şi ţine cont de expertizele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal pentru anul 2013, precum şi prin raportare la practica judiciară în materie.
Recurentul-pârât a mai arătat că, chiar dacă despăgubirile au fost stabilite pe baza unei expertize efectuate conform Legii nr. 33/1994, instanţa nu trebuia să se limiteze la conţinutul acestora, ci să compare rezultatul obţinut cu oferta şi pretenţiile formulate de părţi.
În lipsa unor tranzacţii efective, preţul ar fi trebuit să se stabilească conform art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 şi grilei proprietăţii imobiliare publicată pe site-ul Uniunii Naţionale a Notarilor Publici.
La data de 11 septembrie 2014 intimata - reclamantă V.M. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrare în motivele prevăzute de lege, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia.
Recursul este fondat şi va fi admis, pentru considerentele ce succed:
În ceea ce priveşte excepţia nulităţii recursului invocată de către intimata-reclamantă V.M. prin întâmpinare, motivată prin faptul că cererea de recurs nu cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază calea de atac, ci se invocă aspecte de netemeinicie discutate şi în cadrul apelului, iar indicarea dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este pur formală, Înalta Curte constată că recursul vizează greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 255/2010 prin raportare la Legea nr. 33/1994, a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, critici ce se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sens în care excepţia nulităţii va fi respinsă, cu luarea în considerare şi a faptului că în subsidiar, s-a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului.
Referitor la critica privind modalitatea de aplicare în cauză a dispoziţiilor Legii nr. 255/2010 raportat la dispoziţiile Legii nr. 33/1994 şi la stabilirea cuantumului despăgubirilor pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată, urmând a fi înlăturată ca atare.
Este adevărat că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 17 octombrie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, aceasta fiind publicată în M. Of. nr. 853/20.12.2010, însă norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluţionare a acţiunii expropriatului nemulţumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 "Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate".
Potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol "Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii".
Rezultă că însăşi legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispoziţiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, şi anume, cele conţinute în legea-cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994.
Textele invocate de către recurentul-pârât conţinute în Legea nr. 255/2010 şi în normele metodologice de aplicare a acestui act normativ se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanţei cu contestaţia împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.
Evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi procedurii judiciare în cadrul căreia instanţa are de analizat, eu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulaţie a bunului şi acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere.
Faţă de menţiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, aşa cum de altfel, în mod corect a statuat şi instanţa de apel.
Referitor la critica privind greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte constată că aceasta este fondată, reprezentând aspectul de nelegalitate din perspectiva căruia recursul va fi admis.
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Se constată că, în speţa supusă analizei, instanţa de apel nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, "preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", sens în care critica recurentului-pârât este fondată.
Faţă de reglementarea în discuţie, instanţa de apel a avut în vedere expertize în cadrul cărora nu s-au verificat şi identificat tranzacţii concrete care să aibă ca obiect imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci s-au întemeiat exclusiv pe oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Prin expertizele la care instanţa de apel s-a raportat în conturarea soluţiei adoptate, s-a reţinut că "... în cazul de faţă această metodă (a comparaţiei directe) poate fi utilizată pentru determinarea valorii terenului, pe baza ofertelor, tranzacţiile pentru asemenea imobile fiind reduse ..."; că "... nu am reuşit să identificăm nicio tranzacţie notarială de terenuri efectuată în această perioadă ..."; că "... nu se pot lua în considerare - aşa cum sugerează reclamantul prin contractele de vânzare-cumpărare şi adresele prezentate - preţurile din perioada complet diferită - anii 2007 - 2010 - cu diferenţe semnificative ale pieţelor imobiliare - erorile de estimare a preţurilor terenurilor sunt mult prea mari şi nu respectă Legea 33/1994 ..."; că "... valorile imobilelor indicate în estimarea proprietăţii imobiliare din judeţul Sibiu nu reprezintă tranzacţii imobiliare - preţ plătit. Nu pot fi luate în calcul ca bază de comparaţie ..."; că "... singurele contracte de vânzare-cumpărare prezentate datează dintr-o perioadă cu diferenţe semnificative ale pieţelor imobiliare ...".
Prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat cu prilejul cercetării cauzei în fond s-a concluzionat că, deşi stabilite pe baza unor oferte, valorile determinate pentru terenurile menţionate în raportul de expertiză sunt corecte, fiind aplicaţi coeficienţi de corecţie pentru ofertă, suprafaţă, formă, accese, utilităţi, amplasamente.
Dealtfel chiar instanţa de apel reţine în considerentele hotărârii recurate, referitor la primul supliment de expertiză, că experţii "... au arătat că în prezent în zonă tranzacţiile sunt reduse, că nu au reuşit să identifice nicio tranzacţie notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării şi că nu se pot lua în considerare preţurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010, cu diferenţe semnificative ale pieţelor imobiliare deoarece erorile de estimare a preţurilor sunt prea mari şi nu respectă Legea nr. 33/1994. Totodată, experţii, răspunzând obiecţiunilor pârâtului, arată că expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Şura Mică, nu pot fi luate ca bază de comparaţie deoarece nu se referă la preţuri plătite în cadrul unor tranzacţii imobiliare".
Referitor la cel de-al doilea supliment la expertiză, instanţa de apel reţine că experţii au făcut demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au tranzacţional terenuri, dar această entitate a răspuns că atare contracte sunt confidenţiale şi a concluzionat că "în condiţiile în care experţii au probat că au efectuat demersuri pentru a afla preţul de tranzacţionare a terenurilor în zonă la data expertizării şi că nu au identificat astfel de situaţii, ... metoda folosită de experţi este una care corespunde criteriilor legale conţinute în art. 26 din Legea nr. 33/1994, preţul ofertelor de vânzare reţinute de experţi nefiind preluate ca atare de experţi ci supus unor corecţiuni în baza unor criterii specifice".
A mai reţinut instanţa de apel că "în lipsa unor tranzacţii notariale recente, care să stea la baza unei variante de preţ prin metoda comparaţiei directe ... în speţă nu pot fi incidente cele statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia de care se prevalează pârâtul ...".
Însă, faţă de caracterul explicit al dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, contrar considerentelor instanţei de apel, nu pot fi avute în vedere alte elemente de cuantificare a despăgubirilor decât în cazul extrem în care instanţa însăşi, în baza rolului activ exercitat, şi în urma eforturilor proprii întreprinse pentru punerea la dispoziţia experţilor a unor comparabile adecvate, se dovedeşte a nu fi în măsură să procure probe adecvate (tranzacţii efective) întocmirii expertizei cu respectarea exigenţelor legale impuse prin norma de drept arătată.
Sintagma "preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţul plăţii efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări pe internet şi din anunţurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
De asemenea, această noţiune are în vedere preţul de piaţă, respectiv, de tranzacţionare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
Preţul de piaţă este considerat a fi preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Instanţa avea obligaţia de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de acelaşi fel, din aceeaşi unitate administrativ-teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de date, ceea ce în cauză, instanţa de apel nu a dovedit, mulţumindu-se să constate că experţii nu au fost în măsură să procure tranzacţii efective, a căror eliberare le-a fost refuzată sub pretextul caracterului lor confidenţial, şi să aprecieze că astfel fiind, modalitatea de evaluare utilizată de aceştia este una adecvată şi justificată de aceste circumstanţe.
Împrejurarea că la solicitarea experţilor făcută către A. această entitate a refuzat să pună la dispoziţie contracte de vânzare-cumpărare autentice nu exonera instanţa de judecată de obligaţia de a face demersuri proprii de procurare a unor atare contracte.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanţa putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preţ.
În lipsa verificării de către instanţă a existenţei sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de acelaşi fel, în mod greşit aceasta şi-a însuşit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în faţa instanţei de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunţată cu încălcarea textului de lege menţionat.
Cum în faza procesuală a recursului nu este posibilă refacerea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt.
Astfel, instanţa de apel va urmări ca, la efectuarea expertizei de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, să se stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
Instanţa de apel va ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în condiţiile art. 329 alin. (5) C. proc. civ., cu luarea în considerare a recomandărilor formulate prin prezenta decizie, pentru a determina situaţia tranzacţiilor imobiliare la momentul de referinţă care interesează în speţă.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa va avea obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, în condiţiile unei pieţe inactive, se vor avea în vedere, ca şi criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experţi.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat sau în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de Apel să se pronunţe asupra legalităţii sentinţei de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor ce se vor acorda.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 şi Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă; va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ. şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA prin Direcţia Regională Drumuri şi Poduri Braşov împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 octombrie 2014.
Procesat de GGC - CL