Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 15 decembrie 2012, reclamanta SC S.S. SRL a formulat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA, contestaţie împotriva Hotărârii nr. 19 din 29 mai 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii Medgidia, judeţul Constanţa, sub aspectul stabilirii despăgubirilor pentru exproprierea terenului situat în Medgidia, jud. Constanţa, în suprafaţă de 1845 mp, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că despăgubirea a fost stabilită la un nivel mai mic decât valoarea reală a terenului.
În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 33/1994 şi ale Legii nr. 255/2010.
Prin sentinţa civilă nr. 342 din 18 februarie 2014, Tribunalul Constanţa a respins, ca nefondată, acţiunea reclamantei SC S.S. SRL.
Prima instanţă a reţinut că, prin Hotărârea nr. 19 din 29 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real Medgidia, a fost stabilită despăgubirea cuvenită reclamantei pentru exproprierea terenului situat în Medgidia, judeţul Constanţa, în suprafaţă de 1.845 mp, efectuată în scopul executării lucrării de utilitate publică Autostrada Bucureşti-Constanţa, tronsonul 6, Cernavodă-Constanţa, la suma de 904 lei, în baza evaluării făcute de experţi în luna februarie 2011.
Prin expertiza judiciară administrată în faţa primei instanţe, conform dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu opinia majoritară a experţilor A.I. şi M.C., s-a stabilit că valoarea de piaţă a imobilului expropriat este de 0,20 euro/mp la nivelul anului 2011, iar prin răspunsul la obiecţiuni s-a precizat că, la momentul expertizării terenului în faţa primei instanţe (mai 2013), valoarea de piaţă a terenului este de 0,26 euro/mp.
Instanţa de fond a înlăturat concluziile acestei expertize judiciare, motivat de faptul că în cadrul metodelor de evaluare reglementate de Standardele internaţionale, respectiv în cadrul metodei comparaţiei directe, experţii nu au valorificat, ca şi comparabile, terenuri ce ar fi fost tranzacţionate efectiv pe piaţa liberă la momentul exproprierii mai 2012, ci au avut în vedere exclusiv anunţurile publicate pe internet din lunile iulie-noiembrie 2011, anul 2012 sau mai 2013, informaţii care nu pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii, potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât preţul solicitat de vânzători nu reprezintă un preţ real cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială.
S-a mai reţinut că valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate apreciate doar la momentul evaluării în vederea exproprierii.
A concluzionat prima instanţă că valoarea stabilită prin raportul de evaluare în februarie 2011, de 0,100 euro/mp, care a fost avută în vedere de Comisie la data determinării despăgubirii acordată reclamantei, dă eficienţă şi răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, situaţie în raport cu care s-a impus înlăturarea concluziilor expertizei efectuate în instanţă.
Tribunalul Constanţa a reţinut că sunt nefondate şi celelalte pretenţii ale reclamantei, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin expropriere, ca urmare a secţionării proprietăţii sale, despăgubiri care, prin raportul de evaluare efectuat de expropriator, au fost stabilite la 118 lei şi corespund prejudiciului real suferit de reclamantă, nefiind necesară suplimentarea acestora.
Apelul declarat de reclamanta SC S.S. SRL împotriva hotărârii primei instanţe a fost admis prin Decizia nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
În consecinţă, a fost schimbată, în parte, sentinţa atacată, în sensul că a fost anulată în parte Hotărârea nr. 19 din 29 mai 2011, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate Medgidia şi a fost obligat pârâtul Statul Român la plata sumei de 2130 lei, către reclamantă, reprezentând despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafaţă de 1.845 mp. Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.
În considerentele deciziei, curtea de apel a reţinut următoarele:
Criticile reclamantei referitoare la cuantumul despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat şi, implicit, cele referitoare la momentul la care se stabilesc aceste despăgubiri, au fost considerate fondate.
Referitor la momentul la care se stabileşte valoarea imobilului expropriat, instanţa de apel a reţinut că, atât în practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cât şi în jurisprudenţa Curţii Constituţionale, s-a statuat că acesta este determinat de data la care se realizează expertiza judiciară de evaluare a bunului, conform dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în faţa instanţei de judecată, iar nu data evaluării bunului în procedura administrativă, când expropriatorul realizează o evaluare a tuturor imobilelor supuse exproprierii.
În acest sens, prin raportare la jurisprudenţa Curţii Constituţionale şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa a constatat că şi în prezenta cauză se impunea ca instanţa de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv septembrie-noiembrie 2013.
Curtea de apel a constatat că, prin expertiză - opinia majoritară a experţilor A.I. şi M.C. - efectuată în faţa instanţei de fond, respectiv prin răspunsul la obiecţiuni, s-a stabilit că valoarea de piaţă a terenului expropriat, la data efectuării expertizei - noiembrie 2013-, este de 0,26 euro/mp, valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafaţă de teren de 1845 mp fiind aceea de 2.130 lei.
Pentru stabilirea acestei valori de piaţă a terenului expropriat, experţii au apreciat că metoda comparaţiei directe cu terenuri similare ca şi poziţionare şi destinaţie este cea mai adecvată, experţii raportându-se la comparabile cu terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia.
Toţi experţii au motivat că raportarea la comparabile învecinate este corectă întrucât elementele de comparaţie nu se pot baza în acest caz pe tranzacţiile identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea şi oferta de pe piaţa imobiliară a terenurilor agricole, în condiţiile în care piaţa terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacţii sporadice, deşi există o cerere în uşoară creştere.
Prima instanţă a înlăturat în mod greşit expertiza de evaluare realizată în litigiu, motivat de faptul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui expropriat, însuşindu-şi concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa faptul că nici acest raport de expertiză nu a valorificat tranzacţii reale, ci a avut în vedere numai oferte de vânzare-cumpărare de terenuri de pe internet, comparabilele fiind terenuri extravilane situate în localităţi învecinate oraşului Medgidia.
Referitor la criticile apelantei vizând neacordarea daunelor solicitate pentru repararea prejudiciului cauzat prin expropriere, instanţa a reţinut că acestea sunt nefondate. Astfel, în speţă, prejudiciul pretins de reclamantă a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun prejudiciu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei acordate pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.
S-a reţinut că reclamanta a pretins daune în valoare de 42.848 lei urmare a „îngrădirii căilor de acces pentru restul proprietăţii” rămas în patrimoniul său după expropriere, calculate pentru o perioadă de 25 ani. Curtea a constatat că terenul în suprafaţă de 2.611 mp, rămasă la dispoziţia reclamantei după exproprierea terenului în suprafaţă de 1.845 mp, nu poate fi considerat că a devenit impropriu exploatării conform destinaţiei sale, respectiv pentru cultura agricolă, ca urmare a faptului că această parcelă nu mai are acces la calea publică.
De asemenea, s-au reţinut a fi nefondate şi criticile apelantei ce vizau neacordarea daunelor în valoare de 38.032 lei, reprezentând cheltuielile ocazionate de perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare din 21 iulie 2008, curtea de apel constatând că, în mod judicios, Tribunalul Constanţa a respins pretenţiile reclamantei, acestea nefiind urmarea unui prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea unei părţi din terenul proprietatea sa, imobil în suprafaţă totală de 10.000 mp, dobândit în anul 2008 prin contractul de vânzare-cumpărare din 31 iulie 2008, autentificat de B.N.P., M.L.
Împotriva Deciziei nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă, au declarat recurs atât reclamanta SC S.S. SRL, cât şi pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanţa.
Reclamanta SC S.S. SRL şi-a întemeiat cererea de recurs pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea, în parte, a hotărârii atacate, în sensul admiterii in totalitate a apelului declarat împotriva sentinţei civile nr. 342 din 18 februarie 2014 pronunţate de Tribunalul Constanta şi, pe fond,admiterea acţiunii.
Reclamanta critică decizia instanţei de apel sub aspectul aplicării greşite a dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1999, precum şi ale art. 44 alin. (4) din Constituţia României şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care prevăd că despăgubirea să fie prealabilă, obligând astfel recurenta să se supună, în viitor, unor cheltuieli ocazionate de un litigiu civil privind servitutea de trecere, cu costuri ulterioare.
De asemenea, reclamanta critică hotărârea instanţei de apel şi sub aspectul neacordării cheltuielilor ocazionate de dobândirea terenului în suprafaţă de 1.845 mp, prin cumpărare, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 iulie 2008. Consideră că instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut că această sumă nu reprezintă un prejudiciu întrucât nu există legătura de cauzalitate între expropriere şi acest pretins prejudiciu.
Pârâtul Statul Român solicită, prin cererea de recurs întemeiată pe prevederile 304 pct. 9 C. proc. civ., în principal, admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului declarant de reclamantă, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, pentru ca, în baza efectului devolutiv al apelului, să se stabilească pe deplin care este situaţia imobilului în litigiu, să se facă dovada preturilor cu care se vând în mod real terenurile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, faţă de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale în materia exproprierii.
Ca o chestiune prealabilă, pârâtul arată că instanţa de apel a omis să precizeze, în dispozitivul hotărârii atacate, că suma la care este obligat pârâtul este în lei, deci de 2.130 lei, aşa cum rezultă din considerentele deciziei recurate.
O primă critică formulată de pârât vizează faptul că, din moment ce transferul dreptului de proprietate a operat de drept la data de 19 mai 2011, atunci valoarea despăgubirii acordate trebuia stabilită raportat la acea dată şi nu la data efectuării expertizei la instanţa de fond, respectiv septembrie - octombrie 2013, aşa cum s-a menţionat în considerentele hotărârii recurate.
De asemenea, pârâtul critică decizia instanţei de apel şi sub aspectul încălcării dispoziţiile imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "preţurile obişnuite de tranzacţionare", operaţiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe preţuri cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ - teritorială, această situaţie atrăgând incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurentul-pârât arată faptul că piaţa imobiliară din zonă nu a fost inactivă, aşa cum susţin experţii şi instanţa, acest fapt fiind dovedit de adresa din 30 iulie 2013, emisă de Primăria municipiului Medgidia în care sunt evidenţiate tranzacţiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilanul acestei localităţi efectuate în anii 2010-2012, tranzacţii înregistrate din punct de vedere fiscal.
Analizând recursurile prin prisma criticilor formulate şi a motivului de nelegalitate invocat atât de reclamantă, cât şi de pârât - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție constată următoarele:
În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta SC S.S. SRL, se constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:
Prima critică a recurentei ce vizează nelegalitatea deciziei sub aspectul greşitei aplicări a art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1999, în ceea ce priveşte cea de-a doua componentă a despăgubirii reglementată de textul de lege amintit, respectiv prejudiciul cauzat proprietarului, este nefondată.
Recurenta susţine că instanţa trebuia să îi acorde suma de 42.848 lei ce reprezintă acoperirea prejudiciului cauzat de imposibilitatea exploatării terenului rămas în proprietate, prin îngrădirea căilor de acces la parcela de 2.611 mp.
Se constată că terenul nu a devenit impropriu exploatării conform destinaţiei sale, respectiv pentru cultura agricolă, ca urmare a faptului că această parcelă nu mai are acces la calea publică, atâta vreme cât acesta se învecinează cu alte terenuri agricole care au acces la calea publică, proprietarul terenului putând apela, aşa cum a reţinut instanţa, la alte instituţii ale dreptului civil, cum ar fi servitutea de trecere, pentru a asigura un mijloc de acces la acest teren, în vederea exploatării sale conform destinaţiei bunului de la momentul exproprierii.
O altă critică a reclamantei-recurente, ce vizează neacordarea cheltuielilor ocazionate de dobândirea terenului în suprafaţă de 1.845 mp, prin cumpărare, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 iulie 2008, este, de asemenea, nefondată.
Astfel, se constată că, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că nu se impune acordarea sumei de 38.032 lei, ce reprezintă spezele vânzării, respectiv costurile de autentificare a actului de vânzare-cumpărare din 2008 ce a vizat o suprafaţă totală de teren de 10.000 mp, neexistând nicio legătură de cauzalitate între expropriere şi pretinsul prejudiciu reclamat de recurentă, nefiind vorba despre un prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea unei părţi din terenul proprietatea sa.
În interpretarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, prejudiciul cauzat prin expropriere reprezintă pierderea unor beneficii economice, certe de care persoana expropriată nu se mai poate bucura ca urmare a lipsirii sale de bunul expropriat. În cauză, suma solicitată de reclamantă reprezintă spezele vânzării şi acestea nu pot fi asimilate unui astfel de prejudiciu, susceptibil de a fi reparat potrivit dispoziţiilor legale invocate.
În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanţa, se constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:
Critica pârâtului, în sensul încălcării dispoziţiile imperative în materia exproprierii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "preţurile obişnuite de tranzacţionare", operaţiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe preţuri cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ - teritorială, este fondată, situaţie ce atrage incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Se reţine că, prin încheierea de şedinţă de la termenul din 11 februarie 2013, instanţa de fond a încuviinţat, la cererea reclamantei, proba cu expertiză tehnică de evaluare topografie efectuată de către o comisie compusă din trei experţi, în conformitate cu dispoziţiile art. 25, 26 din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a suprafeţei de 1.845 mp, la momentul exproprierii (fila 63 - dosar de fond Tribunalul Constanţa).
Curtea de apel, în soluţionarea apelului, a reţinut că, în prezenta cauză, se impunea ca instanţa de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie-noiembrie 2013.
În acest sens, instanţa de apel a constatat că prin expertiza efectuată în faţa instanţei de fond, respectiv prin răspunsul la obiecţiuni, mai exact prin opinia majoritară a experţilor A.I. şi M.C., s-a stabilit că valoarea de piaţă a terenului expropriat la data efectuării expertizei - noiembrie 2013- este de 0,26 euro/mp, valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafaţă de teren de 1.845 mp fiind aceea de 2130 lei (filele 176-178 şi 134-151 dosar fond).
Pentru stabilirea acestei valori de piaţă a terenului expropriat experţii au apreciat că metoda comparaţiei directe cu terenuri similare ca şi poziţionare şi destinaţie este cea mai adecvată, experţii raportându-se la comparabile cu terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia (filele 144-147 şi 177 dosar fond). Experţii au motivat că raportarea la comparabile învecinate este corectă întrucât elementele de comparaţie nu se pot baza în acest caz pe tranzacţiile identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea şi oferta de pe piaţa imobiliară a terenurilor agricole, în condiţiile în care piaţa terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacţii sporadice, deşi există o cerere în uşoară creştere.
Instanţa de apel a reţinut că prima instanţă a înlăturat în mod greşit expertiza de evaluare realizată în litigiu, motivat de faptul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui expropriat, însuşindu-şi concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa faptul că nici acest raport de expertiză nu a valorificat tranzacţii reale, ci a avut în vedere numai oferte de vânzare-cumpărare de terenuri de pe internet, comparabilele fiind terenuri extravilane situate în localităţi învecinate oraşului Medgidia.
Astfel, curtea de apel a constatat că sunt fondate criticile apelantei reclamante referitoare la greşita stabilire a cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat şi a reformat hotărârea primei instanţe, în sensul că pârâtul, în calitate de expropriator, a fost obligat la plata, către reclamant, a unor despăgubiri în valoare de 2.130 lei, astfel cum s-a statuat prin expertiza de evaluare efectuată în faţa primei instanţe în anul 2013.
Soluţia instanţei de apel este nelegală, decizia urmând a fi casată şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Experţii desemnaţi în cauză de prima instanţă au întocmit un raport de expertiză folosind metoda comparaţiei directe şi având în vedere ofertele de pe internet şi ale agenţiilor imobiliare.
Curtea va constata că expertiza omologată de instanţa de apel nu s-a raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, folosind, conform concluziilor acesteia (fila 138 dosar fond), metoda comparaţiei directe, avându-se în vedere oferte de preţ ale unor agenţii imobiliare sau oferte de pe internet.
Prin urmare, ceea ce au analizat experţii au fost ofertele de vânzare pe internet şi nu vânzările efective, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Experţii nu au identificat preţurile cu care se vând în mod obişnuit terenurile din zonă, de aceeaşi categorie cu cel expropriat, în sensul de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele de vânzare- cumpărare şi nu de oferte de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţuri de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mică publicitate.
Prin urmare, reţinând că instanţa de apel a stabilit despăgubirea cuvenită reclamantei prin raportare la alte criterii decât cele prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Curtea constată că se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea efectuării unei noi expertize pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate reclamantei, expertiză ce va fi realizată cu respectarea criteriilor legale stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Totodată, expertiza va avea în vedere şi eventuala stabilire a prejudiciului cauzat reclamantei pentru lipsa accesului la terenul rămas în proprietate în urma exproprierii.
Celelalte critici invocate de pârâtă nu se mai impun a mai fi cercetate, având în vedere soluţia dată motivului de recurs invocat de recurent şi care vizează nelegalitatea deciziei sub aspectul încălcării dispoziţiile imperative în materia exproprierii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În consecinţă, urmează ca, în temeiul art. 314 C. proc. civ., să se admită recursul şi să se caseze decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC S.S. SRL împotriva Deciziei nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanţa împotriva aceleiaşi decizii.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 octombrie 2014.